ច្បាប់អចលនទ្រព្យ

ការស៊ើបអង្កេតអចលនទ្រព្យយ៉ាងហ្មត់ចត់រួមមាន៖ ការស្រាវជ្រាវចុះបញ្ជីដីធ្លី (កម្មសិទ្ធិ ប្រាក់កម្ចីទិញផ្ទះ ឯកសារភ្ជាប់) ការត្រួតពិនិត្យផែនការកំណត់តំបន់ ស្ថានភាពរចនាសម្ព័ន្ធ និងប្រវត្តិលិខិតអនុញ្ញាត វិញ្ញាបនបត្របំពុលដី ឯកសារ VvE (សម្រាប់អាផាតមិន) កិច្ចសន្យាជួល និងថ្លៃសេវាកម្ម និងរបាយការណ៍បរិស្ថាន និងអាបស្តូស។ ចំពោះអចលនទ្រព្យពាណិជ្ជកម្ម ប្រាក់ចំណូលពីការជួល ហានិភ័យនៃកន្លែងទំនេរ និងតម្លៃទីផ្សារក៏ពាក់ព័ន្ធផងដែរ។ Law & More សម្របសម្រួលដំណើរការស៊ើបអង្កេតពេញលេញ។

នៅពេលដែលអ្នកប្រើប្រាស់ទិញផ្ទះ ច្បាប់ផ្តល់រយៈពេលសម្រាកបីថ្ងៃបន្ទាប់ពីទទួលបានកិច្ចព្រមព្រៀងទិញដែលបានចុះហត្ថលេខា។ ក្នុងអំឡុងពេលនេះ អ្នកទិញអាចដកខ្លួនចេញពីការទិញដោយមិនផ្តល់ហេតុផលណាមួយ និងដោយមិនមានការពិន័យឡើយ។ រយៈពេលសម្រាកត្រូវតែរួមបញ្ចូលយ៉ាងហោចណាស់ពីរថ្ងៃធ្វើការ។ បន្ទាប់ពីវាផុតកំណត់ កិច្ចព្រមព្រៀងនេះនឹងមានผลผูกพัน អាស្រ័យលើលក្ខខណ្ឌជាមុនណាមួយដែលបានព្រមព្រៀងគ្នា។

អ្នកជួលលំនៅឋានទទួលបានការការពារយ៉ាងទូលំទូលាយប្រឆាំងនឹងការបញ្ចប់កិច្ចសន្យា។ ម្ចាស់ផ្ទះអាចបញ្ចប់កិច្ចសន្យាជួលបានលុះត្រាតែមានមូលដ្ឋានច្បាប់ ដូចជាការប្រើប្រាស់ផ្ទាល់ខ្លួនជាបន្ទាន់ ហើយត្រូវតែគោរពតាមរយៈពេលជូនដំណឹងត្រឹមត្រូវ។ ប្រសិនបើអ្នកជួលមិនយល់ព្រមចំពោះការបញ្ចប់កិច្ចសន្យាទេ ការជួលនឹងបន្តរហូតដល់តុលាការសម្រេចលើវា។ ទីតាំងសម្រាប់លំនៅឋានពាណិជ្ជកម្មគឺខុសគ្នា អាស្រ័យលើប្រភេទ។

អគារមួយត្រូវបានបែងចែកទៅជាសិទ្ធិអាផាតមិនដោយលិខិតផ្ទេរកម្មសិទ្ធិ ដែលត្រូវបានចុះបញ្ជីនៅក្នុងការិយាល័យចុះបញ្ជីដីធ្លី។ លិខិតផ្ទេរកម្មសិទ្ធិនេះពិពណ៌នាអំពីផ្នែកឯកជន និងផ្នែករួម និងមានបទប្បញ្ញត្តិនៃការបែងចែក។ នៅពេលបែងចែក សមាគមម្ចាស់ផ្ទះ (VvE) កើតឡើងដោយប្រតិបត្តិការនៃច្បាប់ ដែលម្ចាស់អាផាតមិនគ្រប់រូបជាសមាជិក។

ប្រសិនបើទ្រព្យសម្បត្តិដែលបានប្រគល់ជូនមិនមានគុណភាពដែលអ្នកទិញមានសិទ្ធិរំពឹងទុកទេ នោះនឹងមានភាពមិនអនុលោម។ អ្នកទិញត្រូវតែរាយការណ៍ពីបញ្ហាខ្វះខាតទៅអ្នកលក់ក្នុងរយៈពេលសមស្រប។ អាស្រ័យលើកាលៈទេសៈ អ្នកទិញអាចទាមទារការជួសជុល ការបញ្ចុះតម្លៃ សំណង ឬការលុបចោលកិច្ចព្រមព្រៀង។ ថាតើអ្នកលក់មានការទទួលខុសត្រូវឬអត់ គឺអាស្រ័យមួយផ្នែកលើប្រការដែលបានព្រមព្រៀងគ្នា និងកាតព្វកិច្ចរបស់អ្នកទិញក្នុងការស៊ើបអង្កេត។

កិច្ចព្រមព្រៀងទិញលក់កត់ត្រាការរៀបចំរវាងអ្នកទិញ និងអ្នកលក់ ហើយនឹងមានผลผูกพันនៅពេលដែលភាគីទាំងពីរបានចុះហត្ថលេខា (អាស្រ័យលើរយៈពេលស្ងប់ស្ងាត់ និងលក្ខខណ្ឌជាមុនណាមួយ)។ ទោះជាយ៉ាងណាក៏ដោយ ភាពជាម្ចាស់កម្មសិទ្ធិឆ្លងកាត់តែតាមរយៈលិខិតផ្ទេរកម្មសិទ្ធិ ដែលត្រូវបានរៀបចំឡើងដោយមេធាវី ហើយបន្ទាប់មកចុះបញ្ជីនៅក្នុងបញ្ជីសាធារណៈនៃការិយាល័យចុះបញ្ជីដីធ្លី។ ជាធម្មតាមានរយៈពេលពីច្រើនសប្តាហ៍ទៅច្រើនខែរវាងការទិញ និងការផ្ទេរកម្មសិទ្ធិ។

នេះគឺជាប្រការមួយនៅក្នុងកិច្ចព្រមព្រៀងទិញដែលអនុញ្ញាតឱ្យអ្នកទិញលុបចោលការទិញដោយមិនគិតថ្លៃ ប្រសិនបើពួកគេមិនអាចរៀបចំប្រាក់កម្ចីទិញផ្ទះក្នុងរយៈពេលដែលបានព្រមព្រៀងគ្នា។ អ្នកទិញត្រូវតែលើកឡើងពីលក្ខខណ្ឌនេះទាន់ពេលវេលា និងជាលាយលក្ខណ៍អក្សរ ជាធម្មតាត្រូវផ្តល់ការបដិសេធមួយ ឬច្រើនពីអ្នកឱ្យខ្ចីប្រាក់។ ប្រសិនបើថ្ងៃផុតកំណត់កន្លងផុតទៅ ការការពារនឹងផុតកំណត់ ហើយការពិន័យជាធម្មតា 10% អាចនឹងកើតឡើង។

បន្ថែមពីលើតម្លៃទិញ អ្នកទិញជាធម្មតាបង់ពន្ធផ្ទេរ (ឬអាករលើតម្លៃបន្ថែមសម្រាប់អគារថ្មី) ថ្លៃសេវាសារការីសម្រាប់ឯកសារផ្ទេរ និងឯកសារបញ្ចាំ និងថ្លៃចុះបញ្ជីនៅក្នុងការិយាល័យចុះបញ្ជីដីធ្លី។ កម្រៃជើងសាររបស់ភ្នាក់ងារអចលនទ្រព្យជាទូទៅត្រូវបានទទួលបន្ទុកដោយភាគីដែលជួលភ្នាក់ងារ។ ការបែងចែកពិតប្រាកដត្រូវបានកំណត់នៅក្នុងកិច្ចព្រមព្រៀងទិញ។

អ្នកជួលលំនៅឋានទទួលបានការការពារតាមច្បាប់យ៉ាងទូលំទូលាយ រួមទាំងការការពារប្រឆាំងនឹងការបញ្ចប់កិច្ចសន្យា និងប្រឆាំងនឹងការកើនឡើងថ្លៃជួល។ ចំពោះលំនៅឋានពាណិជ្ជកម្ម ច្បាប់បែងចែករវាង «លំនៅឋានអាជីវកម្មលក់រាយ» (ដូចជាហាង និងបដិសណ្ឋារកិច្ច ដែលមានអាណត្តិ និងច្បាប់បញ្ចប់កិច្ចសន្យាផ្ទាល់ខ្លួន) និង «លំនៅឋានអាជីវកម្មផ្សេងទៀត» (ដូចជាការិយាល័យ ដែលមានការការពារតិចជាងច្រើន)។ របបដែលអាចអនុវត្តបានកំណត់យ៉ាងខ្លាំងនូវជំហររបស់ភាគីនីមួយៗ។

ទេ។ សម្រាប់លំនៅឋានដែលមានបទប្បញ្ញត្តិ កម្រិតអតិបរមាតាមច្បាប់អនុវត្តចំពោះការដំឡើងថ្លៃជួលប្រចាំឆ្នាំ ដែលកំណត់ដោយរដ្ឋាភិបាល។ នៅក្នុងវិស័យឯកជន ភាគីនានាមានសេរីភាពច្រើនជាងមុន ប៉ុន្តែប្រការស្តីពីការធ្វើលិបិក្រមកិច្ចសន្យា និងក្នុងប៉ុន្មានឆ្នាំថ្មីៗនេះ កម្រិតកំណត់តាមច្បាប់ច្រើនតែអនុវត្ត។ ក្នុងកាលៈទេសៈជាក់លាក់ អ្នកជួលអាចមានការដំឡើងថ្លៃដែលបានស្នើឡើងត្រូវបានពិនិត្យឡើងវិញដោយតុលាការជួល ឬតុលាការ។

សិទ្ធិប្រើប្រាស់គឺជាការបង់ថ្លៃលើអចលនទ្រព្យមួយ (ដីបម្រើ) ដើម្បីផលប្រយោជន៍របស់អចលនទ្រព្យមួយទៀត (ដីលេចធ្លោ) ឧទាហរណ៍ សិទ្ធិប្រើប្រាស់។ សិទ្ធិប្រើប្រាស់កើតឡើងដោយការបង្កើតតាមរយៈលិខិតស្នាមសារការី និងការចុះបញ្ជីនៅក្នុងការិយាល័យចុះបញ្ជីដីធ្លី ឬតាមវេជ្ជបញ្ជា។ ខ្លឹមសារ និងវិសាលភាពរបស់វាភាគច្រើនធ្វើតាមពីលិខិតស្នាមបង្កើត។

ការសម្រេចចិត្តរបស់សមាគមម្ចាស់ផ្ទះអាចនឹងត្រូវលុបចោល ឬទុកជាមោឃៈ ក្នុងកាលៈទេសៈជាក់លាក់ ឧទាហរណ៍ នៅពេលដែលវាផ្ទុយនឹងលិខិតផ្ទេរកម្មសិទ្ធិ បទបញ្ជា ឬស្តង់ដារនៃភាពសមហេតុផល និងភាពយុត្តិធម៌។ ម្ចាស់ផ្ទះអាចស្នើសុំឱ្យតុលាការរងស្រុកលុបចោលការសម្រេចចិត្តក្នុងរយៈពេលខ្លីតាមច្បាប់។ នីតិវិធីក៏អាចចាប់ផ្តើមលើការថែទាំដែលពន្យារពេល ឬការគ្រប់គ្រងមូលនិធិបម្រុងផងដែរ។

កិច្ចសន្យាជួលដីផ្តល់សិទ្ធិប្រើប្រាស់ និងអាស្រ័យផលលើដីរបស់ភាគីម្ខាងទៀត ជាថ្នូរនឹងការជួលដី (ច្បាប់)។ ផ្ទុយទៅវិញ សិទ្ធិសាងសង់អគារ ផ្តល់សិទ្ធិកាន់កាប់អគារ ការងារ ឬការដាំដើមឈើនៅក្នុង លើ ឬខាងលើដីរបស់ភាគីម្ខាងទៀត ដោយឡែកពីកម្មសិទ្ធិលើដីខ្លួនឯង។ ទាំងពីរនេះគឺជាសិទ្ធិអចលនទ្រព្យឯករាជ្យ ដែលបង្កើតឡើងដោយលិខិតស្នាមសារការី ដែលអាចត្រូវបានផ្ទេរ ឬដាក់បន្ទុក។

ម្ចាស់ផ្ទះមិនអាចបណ្តេញអ្នកជួលចេញដោយខ្លួនឯងបានទេ ពោលគឺតម្រូវឱ្យមានសាលក្រមរបស់តុលាការ។ ជាធម្មតា ដំណើរការនីតិវិធីចាប់ផ្តើមដោយដីកាកោះហៅដើម្បីស្នើសុំការលុបចោលការជួល និងការបណ្តេញចេញ ឧទាហរណ៍ ដោយសារតែបំណុលជួល។ ប្រសិនបើតុលាការយល់ព្រមតាមការទាមទារ ការបណ្តេញចេញអាចត្រូវបានអនុវត្តដោយមានជំនួយពីអាជ្ញាសាលា។ ក្នុងករណីបន្ទាន់ នីតិវិធីសង្គ្រោះបណ្តោះអាសន្នជួនកាលអាចធ្វើទៅបាន។

ជាមួយនឹងអចលនទ្រព្យពាណិជ្ជកម្ម ហានិភ័យគឺខ្ពស់ ហើយទិដ្ឋភាពផ្នែកច្បាប់ ពន្ធ និងរចនាសម្ព័ន្ធមានភាពស្មុគស្មាញ។ ការស៊ើបអង្កេតយ៉ាងហ្មត់ចត់មួយបង្ហាញពីហានិភ័យដូចជាកិច្ចសន្យាជួលដែលមានស្រាប់ សិទ្ធិប្រើប្រាស់ ការរឹតបន្តឹងច្បាប់សាធារណៈ ការបំពុលដី និងដែនកំណត់ផែនការកំណត់តំបន់។ តាមរយៈការកំណត់ហានិភ័យទាំងនេះមុនពេលចុះហត្ថលេខា អ្នកទិញអាចកែសម្រួលតម្លៃ លក្ខខណ្ឌ ឬការធានា ឬសម្រេចចិត្តដើរចេញពីប្រតិបត្តិការ។

ក្នុងចំណោមរបស់ផ្សេងទៀត អង្គភាពគ្រប់គ្រងទ្រព្យសម្បត្តិឯកជន (VvE) ត្រូវតែជួបប្រជុំជារៀងរាល់ឆ្នាំ រក្សាមូលនិធិបម្រុងសម្រាប់ការថែទាំសំខាន់ៗ និងធានាអគារ។ ចាប់តាំងពីឆ្នាំ ២០១៨ មក ការចូលរួមវិភាគទានអប្បបរមាតាមច្បាប់ចំពោះមូលនិធិបម្រុងត្រូវបានអនុវត្ត។ ប្រសិនបើអ្នកទិញអាផាតមិន សូមសួរអំពីសុខភាពហិរញ្ញវត្ថុ និងកំណត់ហេតុនៃកិច្ចប្រជុំរបស់អង្គភាពគ្រប់គ្រងទ្រព្យសម្បត្តិឯកជន (VvE) ជានិច្ច។

ប្រសិនបើអ្នកលក់លាក់បាំងពិការភាពដែលគាត់ដឹង ដែលរារាំងការប្រើប្រាស់អចលនទ្រព្យធម្មតា គាត់អាចត្រូវទទួលខុសត្រូវ ទោះបីជាមានឃ្លា "ទិញដូចដែលបានឃើញ" ក៏ដោយ។ អ្នកទិញអាចទាមទារការជួសជុល សំណង ឬក្នុងករណីធ្ងន់ធ្ងរ ការលុបចោលការទិញ។ ការជូនដំណឹងទាន់ពេលវេលាអំពីពិការភាពគឺមានសារៈសំខាន់។

ការជួលបន្តជាធម្មតាត្រូវបានអនុញ្ញាតលុះត្រាតែមានការយល់ព្រមពីម្ចាស់ផ្ទះ ហើយកិច្ចព្រមព្រៀងជួលជារឿយៗហាមឃាត់យ៉ាងច្បាស់លាស់។ ការជួលបន្តខុសច្បាប់អាចនាំឱ្យមានការបញ្ចប់ការជួល និងកាតព្វកិច្ចប្រគល់ប្រាក់ចំណេញណាមួយ។ ក្រុងនានាក៏ជារឿយៗដាក់ចេញច្បាប់ផ្ទាល់ខ្លួនលើការជួលរយៈពេលខ្លីផងដែរ។

ជាមួយនឹងការជួលដី អ្នកអាចប្រើប្រាស់ដីរបស់អ្នកដទៃជាថ្នូរនឹងការបង់ថ្លៃសេវាតាមកាលកំណត់ (ច្បាប់) ខណៈពេលដែលសិទ្ធិសាងសង់ធ្វើឱ្យអ្នកក្លាយជាម្ចាស់អគារ ឬរចនាសម្ព័ន្ធនៅលើ ឬក្នុងដីរបស់អ្នកដទៃ។ ទាំងពីរគឺជាសិទ្ធិអចលនទ្រព្យដែលបង្កើតឡើងនៅចំពោះមុខមេធាវី និងចុះបញ្ជីនៅក្នុងការិយាល័យចុះបញ្ជីដីធ្លី។

អ្នកទិញផ្ទះឯកជនមានរយៈពេលបីថ្ងៃដើម្បីបន្ធូរបន្ថយច្បាប់បន្ទាប់ពីទទួលបានកិច្ចព្រមព្រៀងទិញដែលបានចុះហត្ថលេខា ហើយបន្ទាប់មកអាចដកខ្លួនចេញដោយមិនផ្តល់ហេតុផល។ លើសពីនេះ លក្ខខណ្ឌជាមុន ឧទាហរណ៍សម្រាប់ការផ្តល់ហិរញ្ញប្បទាន ផ្តល់នូវផ្លូវចេញក្នុងរយៈពេលដែលបានព្រមព្រៀងគ្នា។