ច្បាប់ VvE និងច្បាប់សិទ្ធិអាផាតមិនហូឡង់៖ ការណែនាំសម្រាប់ម្ចាស់ផ្ទះ Eindhoven និង Amsterdam

ប្រសិនបើអ្នកបានទិញអាផាតមិននៅប្រទេសហូឡង់ អ្នកមិនទាន់បានទិញអគារទេ។ អ្នកបានទិញ អាផាតមិន មួយ ហើយរួមជាមួយនោះ អ្នកត្រូវជាសមាជិកនៃ Vereniging van Eigenaars (VvE) ដែលជាសមាគមម្ចាស់សម្រាប់ប្លុកនេះ។ សមាជិកភាពគឺជាកាតព្វកិច្ច វាសម្រេចចិត្តយ៉ាងច្រើនអំពីផ្ទះរបស់អ្នក ហើយអ្នកមិនអាចដើរចេញបានទេ។

តើអាផាតមិនមួយពិតជាអ្វី

ច្បាប់ហូឡង់មិនចាត់ទុកអាផាតមិនជាទ្រព្យសម្បត្តិដាច់ដោយឡែកពីគ្នាទេ។ សិទ្ធិអាផាតមិននីមួយៗគឺជាចំណែកមួយនៅក្នុងទ្រព្យសម្បត្តិដែលរួមបញ្ចូលនៅក្នុងការបែងចែក ដោយមានសិទ្ធិផ្តាច់មុខក្នុងការប្រើប្រាស់ផ្នែកជាក់លាក់នៃអគារដែលត្រូវបានរៀបចំឡើងដើម្បីប្រើប្រាស់ជាអគារទាំងមូល (មាត្រា 5:106 BW)។ ចំណែកនេះក៏អាចគ្របដណ្តប់លើការប្រើប្រាស់ផ្តាច់មុខនៃដីធ្លីផងដែរ ដូចជាសួនច្បារ ឬកន្លែងចតរថយន្ត។

ដូច្នេះផ្នែកខាងស្តាំមានពីរផ្នែក។ មួយគឺជាភាពជាម្ចាស់៖ អ្នកជាម្ចាស់រួមគ្នានៃអគារទាំងមូល - ដំបូល គ្រឹះ ផ្នែកខាងមុខ ជណ្តើរយន្ត ជណ្តើរយន្ត - តាមសមាមាត្រដែលបានកំណត់នៅក្នុងប័ណ្ណកម្មសិទ្ធិ។ មួយទៀតគឺការប្រើប្រាស់៖ អ្នកតែម្នាក់ឯងអាចប្រើប្រាស់អាផាតមិននៅពីក្រោយទ្វារខាងមុខរបស់អ្នក។ នោះពន្យល់ពីអ្វីដែលកើតឡើងដូចខាងក្រោម៖ ការសម្រេចចិត្តអំពីអគារត្រូវបានធ្វើឡើងរួមគ្នា អ្នកមិនអាចទាមទារឱ្យសហគមន៍បែកបាក់គ្នាបានទេ ហើយអ្នកមិនអាចលាលែងពីតំណែងបានទេ ខណៈពេលដែលរក្សាអាផាតមិននោះ។

លិខិត​បញ្ជាក់​ការ​បែងចែក និង​គំនូរ​បែងចែក​ដីកា​បង្គាប់​ឲ្យ​បែងចែក

ការបែងចែកត្រូវបានធ្វើឡើងដោយលិខិតស្នាមសារការី ដែល ចុះបញ្ជីក្នុងបញ្ជីសាធារណៈដែលរក្សាទុកដោយការិយាល័យចុះបញ្ជីដីធ្លី។ វាត្រូវតែភ្ជាប់មកជាមួយនឹងគំនូរបែងចែក ដែលហៅថា ការបែងចែកដីកា (មាត្រា 5:109 BW) ហើយត្រូវតែមានបញ្ជីធាតុផ្សំជាក់លាក់ រួមទាំងការពិពណ៌នាអំពីផ្នែកឯកជននីមួយៗ និងបទប្បញ្ញត្តិរបស់សមាគម (មាត្រា 5:111 BW)។

ឯកសារទាំងនេះរួមគ្នាគូសបញ្ជាក់ព្រំដែនរវាងផ្នែកឯកជន និងផ្នែករួម — ដែលជាប្រភពទូទៅបំផុតនៃជម្លោះ VvE ពីព្រោះវាសម្រេចថាអ្នកណាជាអ្នកបង់ប្រាក់។ ប្រសិនបើស៊ុមបង្អួចលេចធ្លាយជារឿងធម្មតា សមាគមជាអ្នកបង់ប្រាក់។ ប្រសិនបើឯកជន អ្នកជាអ្នកបង់ប្រាក់។

ពួកវាត្រូវបានបកស្រាយដោយគោលបំណង៖ ដោយសារតែអ្នកទិញ និងអ្នកឱ្យខ្ចីត្រូវតែពឹងផ្អែកលើបញ្ជីឈ្មោះ អ្វីដែលសំខាន់គឺអ្វីដែលឯកសារបង្ហាញដល់អ្នកអានខាងក្រៅ មិនមែនអ្វីដែលភាគីដើមមានបំណងនោះទេ។ កន្លែងដែលប័ណ្ណកម្មសិទ្ធិ និងគំនូរផ្ទុយគ្នា ទាំងពីរមិនមានជ័យជំនះដោយស្វ័យប្រវត្តិទេ។ តុលាការសម្រេចថាមួយណាមានទម្ងន់ជាង ដោយពិនិត្យមើលកម្រិតនៃព័ត៌មានលម្អិត និងថាតើលទ្ធផលសមហេតុផលប៉ុណ្ណា (Hoge Raad ថ្ងៃទី 1 ខែវិច្ឆិកា ឆ្នាំ 2013, ECLI:NL:HR:2013:1078)។

កន្លែងដែលព្រំដែនជាធម្មតារត់ (ប័ណ្ណកម្មសិទ្ធិរបស់អ្នកតែងតែគ្រប់គ្រង)

បទប្បញ្ញត្តិគំរូនិងជំនាន់របស់ពួកគេ

ឯកសារ​កម្មសិទ្ធិ​ត្រូវតែមាន​បទប្បញ្ញត្តិ​ដែល​គ្របដណ្តប់​លើ​បំណុល និង​ការចំណាយ​ដែល​ធ្លាក់​មក​លើ​ម្ចាស់​រួមគ្នា គណនី និង​វិភាគទាន​ប្រចាំឆ្នាំ ការប្រើប្រាស់ ការគ្រប់គ្រង និង​ការថែទាំ​ផ្នែក​រួម ការធានារ៉ាប់រង និង​រដ្ឋធម្មនុញ្ញ​របស់​សមាគម (មាត្រា 5:112 BW)។ ជំនួស​ឲ្យ​ការសរសេរ​រឿងនេះ ឯកសារ​កម្មសិទ្ធិ​ប្រកាស​សំណុំ​ស្តង់ដារ — បទប្បញ្ញត្តិ​គំរូ — ដែល​អាចអនុវត្តបាន និង​រាយ​បញ្ជី​គម្លាត​នានា។

ជំនាន់ជាច្រើនបានចរាចរ៖ ឆ្នាំ១៩៧៣, ១៩៨៣, ១៩៩២, ២០០៦, ២០១៧ និងគំរូឆ្នាំ២០២១ សម្រាប់សមាគមតូចៗ បូករួមទាំងគំរូសម្រាប់អាផាតមិនសេវាកម្ម និងផ្នែករង។ អ្វីដែលអាចអនុវត្តបានគឺត្រូវបានឆ្លើយដោយការអានឯកសាររបស់អ្នក ហើយវាសំខាន់ណាស់៖ គំរូចាស់ៗកំណត់ចំនួនកូរ៉ុម គំរូឆ្នាំ២០០៦ និង២០១៧ បានលុបចោលវាសម្រាប់ការសម្រេចចិត្តភាគច្រើនធម្មតា ហើយគំរូឆ្នាំ២០១៧ ដោះស្រាយរួចហើយជាមួយចំណុចសាកថ្ម។

នៅខាងក្រោមបទប្បញ្ញត្តិទាំងនោះ គឺជាច្បាប់ផ្ទះ គឺ ច្បាប់ huishoudelijk ដែលត្រូវបានអនុម័តដោយកិច្ចប្រជុំ។ ទាំងនេះបំពេញព័ត៌មានលម្អិតប្រចាំថ្ងៃ ប៉ុន្តែមិនអាចមានជម្លោះជាមួយឯកសារកម្មសិទ្ធិ ឬច្បាប់ឡើយ។ ប្រការបែបនេះគឺទុកជាមោឃៈ។

VvE ក្នុងនាមជានីតិបុគ្គល និងមូលហេតុដែលអ្នកមិនអាចលាលែងពីតំណែងបាន

សមាគមនេះកើតឡើងជាមួយនឹងផ្នែកនេះ។ វាគឺជានីតិបុគ្គលដែលមានទ្រព្យសម្បត្តិ គណនីធនាគារ និងបំណុលផ្ទាល់ខ្លួន ដែលបានចុះបញ្ជីនៅសភាពាណិជ្ជកម្ម។ ភារកិច្ចរបស់ខ្លួនគឺគ្រប់គ្រងសហគមន៍ ក្រៅពីផ្នែកដែលមានបំណងប្រើប្រាស់ដាច់ដោយឡែក និងរក្សាមូលនិធិបម្រុង (មាត្រា 5:126 BW)។ វាអាចតំណាងឱ្យម្ចាស់នៅក្នុង និងក្រៅតុលាការ និងអនុវត្តអ្វីដែលម្ចាស់ជំពាក់គ្នាទៅវិញទៅមក។

សមាជិកភាពនឹងកើតឡើងដោយស្វ័យប្រវត្តិនៅអាផាតមិន៖ អ្នកមិនចូលរួមទេ អ្នកមិនអាចជូនដំណឹងបានទេ ហើយនៅពេលលក់ វានឹងផ្ទេរទៅអ្នកទិញរបស់អ្នក។ នៅក្នុងសមាគមចម្រុះ ដែលសាជីវកម្ម ឬវិនិយោគិនជាម្ចាស់ផ្នែកមួយនៃប្លុក សមាជិកម្នាក់អាចកាន់កាប់ចំណែកដ៏សំខាន់នៃសំឡេងឆ្នោត។

កិច្ចប្រជុំទូទៅ សំឡេងឆ្នោត និងកូរ៉ុម

កិច្ចប្រជុំទូទៅរបស់ម្ចាស់ភាគហ៊ុនគឺជាស្ថាប័នខ្ពស់បំផុត។ កិច្ចប្រជុំ និងការធ្វើសេចក្តីសម្រេចរបស់កិច្ចប្រជុំនេះត្រូវបានគ្រប់គ្រងដោយមាត្រា 5:124 ដល់ 5:135 BW។ កិច្ចប្រជុំនេះត្រូវតែជួបគ្នាយ៉ាងហោចណាស់ម្តងក្នុងមួយឆ្នាំសម្រាប់គណនេយ្យ ថវិកា និងវិភាគទាន ហើយត្រូវបានកោះប្រជុំដោយក្រុមប្រឹក្សាភិបាល ឬប្រធាន ឬតាមការស្នើសុំរបស់ម្ចាស់ភាគហ៊ុន (មាត្រា 5:127 BW)។

ការបោះឆ្នោតមិនមែនជាការបោះមួយសន្លឹកទេ គឺមួយសំឡេងឆ្នោត លុះត្រាតែមានឯកសារបញ្ជាក់ដូច្នេះ។ ភាគហ៊ុនគឺស្មើគ្នា លុះត្រាតែឯកសារបញ្ជាក់សមាមាត្រខុសគ្នា ហើយប្រសិនបើវាដូច្នោះមែន ឯកសារបញ្ជាក់ត្រូវតែបញ្ជាក់ពីមូលដ្ឋានសម្រាប់វា (មាត្រា 5:113 BW)។ ប្រភាគនោះ គឺ breukdeel ជំរុញទាំងសំឡេងឆ្នោត និងចំណែកនៃការចំណាយរបស់អ្នក។

ការសម្រេចចិត្តភាគច្រើនត្រូវការសំឡេងភាគច្រើនសាមញ្ញនៃការបោះឆ្នោត។ បទប្បញ្ញត្តិចាស់ៗភ្ជាប់ជាមួយកូរ៉ុម៖ ប្រសិនបើមានសំឡេងឆ្នោតតិចជាងពាក់កណ្តាល គ្មានអ្វីត្រឹមត្រូវអាចសម្រេចបានទេ ហើយកិច្ចប្រជុំលើកទីពីរត្រូវតែកោះប្រជុំ ដែលសំណើដូចគ្នាអាចត្រូវបានអនុវត្ត ទោះបីជាមានម្ចាស់តិចតួចចូលរួមក៏ដោយ ជួនកាលមានសំឡេងភាគច្រើនខ្ពស់ជាង។ ការសម្រេចចិត្តនៅខាងក្រៅកិច្ចប្រជុំតម្រូវឱ្យមានការឯកភាពគ្នា។ ការកែប្រែឯកសារកម្មសិទ្ធិជាធម្មតាតម្រូវឱ្យមានសំឡេងភាគច្រើនបួនភាគប្រាំនៃសំឡេងឆ្នោតសរុប ឯកសារកម្មសិទ្ធិសារការី និងកិច្ចសហប្រតិបត្តិការពីអ្នកទទួលបញ្ចាំ (មាត្រា 5:139 BW)។

ច្បាប់ស្តីពីកិច្ចប្រជុំទូទៅឌីជីថលរបស់នីតិបុគ្គលឯកជនត្រូវបានអនុម័តដោយសភាតំណាងរាស្ត្រនៅថ្ងៃទី 16 ខែធ្នូ ឆ្នាំ 2025 ហើយបានអនុម័តដោយព្រឹទ្ធសភាដោយគ្មានការជជែកពិភាក្សានៅថ្ងៃទី 2 ខែមិថុនា ឆ្នាំ 2026 ហើយត្រូវបានបោះពុម្ពផ្សាយជា Staatsblad 2026, 161។ វាមិនទាន់មានសុពលភាពនៅឡើយទេ។ កាលបរិច្ឆេទនឹងត្រូវបានកំណត់ដោយព្រះរាជក្រឹត្យក្នុងអំឡុងឆ្នាំ 2026។ ចាប់ពីពេលនោះមក កិច្ចប្រជុំទូទៅឌីជីថល ឬកូនកាត់យ៉ាងពេញលេញអាចធ្វើទៅបានដោយមិនចាំបាច់មានការអនុញ្ញាតជាមុននៅក្នុងឯកសារបែងចែក។

ក្រុមប្រឹក្សាភិបាល និងអ្នកគ្រប់គ្រង

សមាគមមានក្រុមប្រឹក្សាភិបាលមួយ ដែលត្រូវបានតែងតាំង និងបណ្តេញចេញដោយកិច្ចប្រជុំទូទៅ (មាត្រា 5:131 BW)។ នៅក្នុងប្លុកតូចមួយ ដែលជាធម្មតាមានម្ចាស់ម្នាក់ ឬពីរនាក់បម្រើការងារក្នុងពេលទំនេររបស់ពួកគេ។ ក្រុមប្រឹក្សាភិបាលអនុវត្តការសម្រេចចិត្ត ប៉ុន្តែមិនកំណត់គោលនយោបាយទេ។

សមាគមធំៗក៏ជួលអ្នកគ្រប់គ្រងអាជីពម្នាក់ផងដែរ គឺ VvE-beheerder ។ អ្នកគ្រប់គ្រងគឺជាអ្នកម៉ៅការ មិនមែនជាស្ថាប័នទេ៖ វារក្សាសៀវភៅ ប្រមូលវិភាគទាន រៀបចំការធានារ៉ាប់រង និងការថែទាំ និងរៀបចំកិច្ចប្រជុំ ដោយមានតែអំណាចដែលកិច្ចប្រជុំ និងកិច្ចព្រមព្រៀងគ្រប់គ្រងផ្តល់ឱ្យប៉ុណ្ណោះ។ ប្រសិនបើសេវាកម្មមិនល្អ ដំណោះស្រាយស្ថិតនៅក្នុងកិច្ចសន្យា - អ្នកគ្រប់គ្រងឆ្លើយតបទៅសមាគម មិនមែនទៅអ្នកទេ។

មូលនិធិបម្រុង ផែនការថែទាំ និងថ្លៃសេវា

សមាគមនីមួយៗត្រូវតែរក្សាមូលនិធិបម្រុងសម្រាប់ការចំណាយផ្សេងទៀតក្រៅពីការចំណាយប្រចាំឆ្នាំធម្មតា (មាត្រា 5:126 BW)។ ដោយសារតែច្បាប់កែលម្អមុខងាររបស់សមាគមម្ចាស់ — Wet verbetering functioneren VvE — កាតព្វកិច្ចនោះមានកាតព្វកិច្ច។ ចំពោះអគារទាំងស្រុង ឬមួយផ្នែកសម្រាប់ប្រើប្រាស់ជាលំនៅដ្ឋាន ការចូលរួមវិភាគទានប្រចាំឆ្នាំចំពោះទុនបម្រុងត្រូវតែមានយ៉ាងហោចណាស់ចំនួនទឹកប្រាក់បន្ទាប់ពីផែនការថែទាំច្រើនឆ្នាំត្រឹមត្រូវ ឬប្រសិនបើមិនដូច្នោះទេ 0.5 ភាគរយនៃតម្លៃសាងសង់ឡើងវិញដែលយកចេញពីការធានារ៉ាប់រងអគារ។ វាត្រូវតែដាក់ក្នុងគណនីដាច់ដោយឡែកមួយក្នុងនាមសមាគម លុះត្រាតែកិច្ចប្រជុំសម្រេចផ្សេងពីនេះដោយសំឡេងភាគច្រើន ឬការធានាពីធនាគារត្រូវបានផ្តល់ឱ្យ។ ច្បាប់នេះបានចូលជាធរមាននៅថ្ងៃទី 1 ខែមករា ឆ្នាំ 2018 ជាមួយនឹងការផ្លាស់ប្តូររយៈពេលបីឆ្នាំដែលបានបញ្ចប់នៅថ្ងៃទី 1 ខែមករា ឆ្នាំ 2021។

ផែនការថែទាំច្រើនឆ្នាំ គឺ meerjarenonderhoudsplan ឬ MJOP ត្រូវតែគ្របដណ្តប់យ៉ាងហោចណាស់ដប់ឆ្នាំ មានអាយុមិនលើសពីប្រាំឆ្នាំ និងកំណត់ពីការថែទាំ ការជួសជុល និងការបន្តឡើងវិញដែលបានមើលឃើញទុកជាមុន និងថ្លៃដើមរបស់វា។ វាគឺជាសូចនាករតែមួយគត់ដ៏ល្អបំផុតនៃសមាគមដែលមានសុខភាពល្អ។ ច្បាប់នេះក៏បានផ្តល់ឱ្យសមាគមនូវអំណាចច្បាស់លាស់ក្នុងការខ្ចីប្រាក់ លុះត្រាតែបទប្បញ្ញត្តិមិនរាប់បញ្ចូលវា (មាត្រា 5:126 BW) ដោយការប៉ះពាល់របស់ម្ចាស់ម្នាក់ៗបន្ទាប់ពី breukdeel។

ការចូលរួមវិភាគទានត្រូវបានកំណត់ជារៀងរាល់ឆ្នាំដោយកិច្ចប្រជុំដោយផ្អែកលើថវិកា។ ពួកវាជាបំណុលដែលជំពាក់សមាគម មិនមែនជាការទូទាត់តាមការសម្រេចចិត្តទេ៖ ម្ចាស់ដែលមិនយល់ស្របត្រូវតែជំទាស់នឹងការសម្រេចចិត្ត មិនត្រូវឃាត់ទុកប្រាក់នោះទេ ហើយការកាត់ចេញជាទូទៅមិនមានទេ។ ការមិនបង់ប្រាក់ទាក់ទាញការប្រាក់ ថ្លៃប្រមូល និងនីតិវិធី។

នៅពេលមានការផ្ទេរកម្មសិទ្ធិ ម្ចាស់ថ្មីត្រូវទទួលខុសត្រូវ រួមជាមួយអ្នកលក់ ចំពោះប្រាក់វិភាគទានដែលជំពាក់សម្រាប់ឆ្នាំហិរញ្ញវត្ថុបច្ចុប្បន្ន និងឆ្នាំហិរញ្ញវត្ថុមុន (មាត្រា 5:122 BW)។ ជាធម្មតា សារការីស្នើសុំក្រុមប្រឹក្សាភិបាលនូវរបាយការណ៍បំណុលដែលមិនទាន់បានបង់ និងថវិកាបម្រុង ហើយទូទាត់បំណុលដែលមិនទាន់បានបង់ពីតម្លៃទិញ។ ប្រសិនបើមិនធ្វើដូច្នោះទេ វិក្កយបត្រនឹងធ្លាក់ទៅលើអ្នកទិញ។ អ្នកដែលជាម្ចាស់នៅពេលដែលបំណុលរបស់សមាគមកើតឡើងក៏ត្រូវទទួលខុសត្រូវរួមគ្នាចំពោះវាដែរ ដោយម្នាក់ៗត្រូវបង់តាមសមាមាត្រនៃបំណុលរបស់ពួកគេ (មាត្រា 5:113 BW)។

ការ​ផ្លាស់​ប្តូរ៖ អាផាតមិន​របស់​អ្នក ផ្នែក​រួម កម្រាល​ឥដ្ឋ និង​យ៉រ

នៅខាងក្នុងអាផាតមិនរបស់អ្នក សេរីភាពរបស់អ្នកគឺធំទូលាយ ប៉ុន្តែមិនមែនគ្មានដែនកំណត់ទេ៖ បទប្បញ្ញត្តិអាចមានច្បាប់ស្តីពីការប្រើប្រាស់ ការគ្រប់គ្រង និងការថែទាំផ្នែកឯកជន (មាត្រា 5:112 BW) ហើយជាធម្មតាមាន។ អ្វីដែលប៉ះនឹងរចនាសម្ព័ន្ធ ផ្នែកខាងមុខ ដំបូល ឬការដំឡើងរួមគ្នាត្រូវការការសម្រេចចិត្តរបស់កិច្ចប្រជុំ។

• កម្រាលឥដ្ឋរឹង។ កម្រាលឥដ្ឋរចនាសម្ព័ន្ធគឺជារឿងធម្មតា។ កម្រាលគ្របគឺជារបស់ឯកជន ប៉ុន្តែសំឡេងរំខានអាចទៅដល់អ្នកជិតខាងរបស់អ្នក។ បទប្បញ្ញត្តិ ឬច្បាប់ផ្ទះភាគច្រើនហាមឃាត់ការគ្របកម្រាលរឹងដោយគ្មានការអនុញ្ញាត ឬកំណត់ស្តង់ដារអ៊ីសូឡង់សំឡេងផលប៉ះពាល់អប្បបរមា ជាញឹកញាប់ អាយកូ តម្លៃ។ ការដាក់កម្រាលឈើប៉ាកេ ឬក្បឿងដោយមិនបានពិនិត្យគឺជាផ្លូវដែលអាចទុកចិត្តបានទៅកាន់តុលាការ ហើយលទ្ធផលធម្មតាគឺជាបញ្ជាឱ្យទទួលយកវា។
• យ៉រ រាបស្មើរលើដំបូល និងផ្នែកខាងមុខផ្ទះ។ កញ្ចក់​យ៉រ ដំបូល​ការពារ ម៉ាស៊ីនត្រជាក់ បង្កាន់ដៃ និង​កម្រាល​ឈើ​ធ្ងន់ៗ សុទ្ធតែ​ប៉ះពាល់​ដល់​ផ្នែក​រួម​មួយ សូម្បីតែ​កន្លែង​ដែល​អ្នក​មាន​សិទ្ធិ​ប្រើប្រាស់​ផ្តាច់មុខ​ក៏ដោយ។ ពួកវា​ត្រូវការ​ការយល់ព្រម​ពី​កិច្ចប្រជុំ ជារឿយៗ​លើ​លក្ខខណ្ឌ​អំពី​រូបរាង ឬ​ការថែទាំ​នាពេលអនាគត។

ក្នុងករណីដែលតម្រូវឱ្យមានការយល់ព្រម ហើយត្រូវបានបដិសេធដោយមិនសមហេតុផល អ្នកអាចស្នើសុំតុលាការរងស្រុក ( kantonrechter ) សម្រាប់ការអនុញ្ញាតជំនួស (មាត្រា 5:121 BW អនុវត្តចំពោះការសម្រេចចិត្តរបស់កិច្ចប្រជុំដោយមាត្រា 5:129 BW)។ តុលាការសួរថាតើសមាគមមានមូលដ្ឋានសមហេតុផលដើម្បីបដិសេធដែរឬទេ។ វាមានទំនោរទៅខាងសមាគមដែលម្ចាស់បានផ្តល់យោបល់តិចតួចពេកដើម្បីវិនិច្ឆ័យ ដូច្នេះឯកសារដែលមានគំនូរ និងយោបល់រចនាសម្ព័ន្ធនឹងធ្វើអោយជំហររបស់អ្នកប្រសើរឡើង។

ការជួលផ្ទះ ការស្នាក់នៅរយៈពេលខ្លី និងការជួលសម្រាប់ថ្ងៃឈប់សម្រាក

ការជួលផ្ទះឱ្យគ្រួសារមួយក្នុងកិច្ចសន្យាជួលលំនៅដ្ឋានធម្មតាជាធម្មតាត្រូវបានអនុញ្ញាត។ បទប្បញ្ញត្តិជាធម្មតាតម្រូវឱ្យអ្នកជូនដំណឹងដល់សមាគមរបស់អ្នកស្នាក់នៅ និងឱ្យអ្នកស្នាក់នៅចុះហត្ថលេខាលើសេចក្តីប្រកាសទទួលយកប័ណ្ណកម្មសិទ្ធិ បទប្បញ្ញត្តិ និងច្បាប់ផ្ទះ ដើម្បីឱ្យទាំងនេះមានកាតព្វកិច្ចដោយផ្ទាល់ជាមួយអ្នកស្នាក់នៅ។

ការជួលរយៈពេលខ្លី និងការជួលសម្រាប់ថ្ងៃឈប់សម្រាកគឺខុសគ្នា។ ជាទូទៅ ប័ណ្ណកម្មសិទ្ធិ និងបទប្បញ្ញត្តិដាក់កម្រិតលើអាផាតមិនសម្រាប់ប្រើប្រាស់សម្រាប់លំនៅដ្ឋាន ហើយហាមឃាត់ការប្រើប្រាស់ជាផ្ទះសំណាក់ ផ្ទះសំណាក់ ឬសម្រាប់ជួលបន្ទប់។ ការស្នាក់នៅរយៈពេលខ្លីដែលបានបង់ប្រាក់ម្តងហើយម្តងទៀតជាទូទៅត្រូវបានចាត់ទុកថាជាការកេងប្រវ័ញ្ចពាណិជ្ជកម្មជាជាងការរស់នៅទីនោះ ហើយដូច្នេះវាស្ថិតនៅក្រៅប្រការសម្រាប់ការប្រើប្រាស់សម្រាប់លំនៅដ្ឋាន ទោះបីជាថ្ងៃឈប់សម្រាកមិនត្រូវបានលើកឡើងក៏ដោយ។ ច្បាប់ក្រុងត្រូវបានអនុវត្តនៅខាងលើ ហើយពួកគេកំពុងរឹតបន្តឹង។ នៅក្នុង Amsterdam ការស្នាក់នៅវិស្សមកាលត្រូវការលិខិតអនុញ្ញាត និងលេខចុះបញ្ជី ការស្នាក់នៅនីមួយៗត្រូវតែរាយការណ៍ទៅក្រុង ហើយកម្រិតអតិបរមាគឺសាមសិបយប់ក្នុងមួយឆ្នាំ។ ចាប់ពីថ្ងៃទី 1 ខែមេសា ឆ្នាំ 2026 តទៅ នឹងត្រូវធ្លាក់ចុះមកត្រឹមដប់ប្រាំយប់នៅក្នុងសង្កាត់ចំនួនដប់មួយដែលបានកំណត់នៅក្នុងស្រុក Centrum និង Pijp ក្រោមច្បាប់គោលនយោបាយដែលរក្សាការហាមឃាត់ជាបណ្តោះអាសន្នបន្ថែមទៀត ប្រសិនបើដប់ប្រាំយប់បង្ហាញថាមិនគ្រប់គ្រាន់។ Eindhovenការជួលបន្ទប់ និងការបែងចែកលំនៅដ្ឋានតម្រូវឱ្យមានការអនុញ្ញាតផែនការក្រោមផែនការគ្រប់គ្រងលំនៅដ្ឋាន។ ច្បាប់គោលនយោបាយដែលមានសុពលភាពចាប់ពីថ្ងៃទី 1 ខែមករា ឆ្នាំ 2026 បដិសេធការអនុញ្ញាតក្នុងចម្ងាយសាមសិបម៉ែត្រពីបន្ទប់ស្របច្បាប់ដែលមានស្រាប់នៅខាងក្រៅកណ្តាល កំណត់ផ្ទៃក្រឡាអប្បបរមាក្នុងមួយអង្គភាព និងក្នុងមួយបន្ទប់ និងបិទសង្កាត់ដែលមានឈ្មោះចំនួនប្រាំមួយចំពោះការដាក់ពាក្យថ្មីទាំងស្រុង។ របបទាំងពីរផ្លាស់ប្តូរជាញឹកញាប់ ដូច្នេះសូមពិនិត្យមើលបទបញ្ជា ឬច្បាប់គោលនយោបាយបច្ចុប្បន្នសម្រាប់អាសយដ្ឋានជាជាងពឹងផ្អែកលើតួលេខ។ លិខិតអនុញ្ញាតក្រុងមិនជំនួសប័ណ្ណកម្មសិទ្ធិទេ។

បន្ទះសូឡា ម៉ាស៊ីនបូមកំដៅ អ៊ីសូឡង់ និងចំណុចសាកថ្ម

ស្ទើរតែគ្រប់វិធានការនិរន្តរភាពទាំងអស់សុទ្ធតែប៉ះនឹងផ្នែករួមមួយ។ បន្ទះអគ្គិសនីត្រូវបានដាក់នៅលើដំបូលរួម ម៉ាស៊ីនបូមកំដៅនៅលើផ្នែកខាងមុខរួម ឬនៅក្នុងបន្ទប់រោងចក្រ អ៊ីសូឡង់នៅលើជញ្ជាំងរួម និងចំណុចសាកថ្មប្រើប្រាស់សមត្ថភាពអគ្គិសនីរួមរបស់អគារ។ ដូច្នេះការសម្រេចចិត្តជាកម្មសិទ្ធិរបស់កិច្ចប្រជុំទូទៅ ហើយសំឡេងភាគច្រើនដែលត្រូវការគឺជាអ្វីដែលឯកសារ និងបទប្បញ្ញត្តិគំរូដែលអាចអនុវត្តបានចែងសម្រាប់ការចំណាយប្រភេទនោះ។ បទប្បញ្ញត្តិចាស់ៗច្រើនតែទាមទារសំឡេងភាគច្រើនដែលមានលក្ខណៈសម្បត្តិគ្រប់គ្រាន់ ជួនកាលមានកូរ៉ុម សម្រាប់ការចំណាយលើសពីកម្រិតកំណត់ ឬសម្រាប់ការងារដែលរាប់បញ្ចូលជាការបន្តជាជាងការថែទាំ។ រហូតដល់ច្បាប់ផ្លាស់ប្តូរ ផ្លូវគឺត្រូវដាក់ធាតុឱ្យបានត្រឹមត្រូវនៅក្នុងរបៀបវារៈជាមួយនឹងសំណើចំណាយ និងផែនការហិរញ្ញប្បទាន និងដើម្បីពិនិត្យមើលថាតើការខ្ចីប្រាក់ក្រោមមាត្រា 5:126 BW និងប្រាក់ឧបត្ថម្ភដែលមានអាចអនុវត្តបាន។

ការអភិវឌ្ឍពីរមានសារៈសំខាន់។ សេចក្តីព្រាងច្បាប់មួយដើម្បីពន្លឿននិរន្តរភាព និងការថែទាំនៅក្នុងសមាគមម្ចាស់យានយន្តត្រូវបានអនុម័តឲ្យពិគ្រោះយោបល់ជាសាធារណៈនៅថ្ងៃទី 1 ខែកក្កដា ឆ្នាំ 2026 ដែលដំណើរការដល់ថ្ងៃទី 20 ខែកញ្ញា ឆ្នាំ 2026។ ដូចដែលបានពិគ្រោះយោបល់ វានឹងអនុញ្ញាតឱ្យការសម្រេចចិត្តបែបនេះត្រូវបានធ្វើឡើងដោយសំឡេងភាគច្រើនសាមញ្ញនៃការបោះឆ្នោត ពង្រីករយៈពេលនៃផែនការថែទាំពីដប់ឆ្នាំទៅសាមសិបឆ្នាំ និងអនុញ្ញាតឱ្យមានសិទ្ធិប្រើប្រាស់សម្រាប់ការដំឡើងដូចជាបន្ទះសូឡាដោយមិនចាំបាច់ធ្វើវិសោធនកម្មលើប័ណ្ណកម្មសិទ្ធិ។ ដោយឡែកពីគ្នា គម្រោងមួយកំពុងស្ថិតក្នុងការរៀបចំ ដែលម្ចាស់យានយន្តដែលចង់បានចំណុចសាកថ្មនឹងជូនដំណឹងដល់សមាគមជាជាងស្វែងរកការអនុញ្ញាត។ សេចក្តីព្រាងច្បាប់នេះនៅតែស្ថិតក្នុងដំណាក់កាលពិគ្រោះយោបល់ និងការរៀបចំរបស់សភា ដូច្នេះគ្មានអ្វីមួយក្នុងចំណោមនោះជាច្បាប់នៅឡើយទេ។

ជំទាស់នឹងការសម្រេចចិត្ត និងស្នើសុំឱ្យតុលាការជួយអន្តរាគមន៍

ច្បាប់ហូឡង់បែងចែកចំណុចខ្វះខាតពីរ។ ការសម្រេចចិត្តដែលផ្ទុយនឹងច្បាប់ ឬលិខិតបញ្ជាក់ការបែងចែកគឺជាមោឃៈ៖ វាមិនដែលមានទេ ហើយគ្មានដែនកំណត់ពេលវេលាត្រូវបានអនុវត្តទេ។ ការសម្រេចចិត្តដែលធ្វើឡើងដោយរំលោភលើវិធាននីតិវិធី ឬមិនអាចទទួលយកបានតាមស្តង់ដារនៃភាពសមហេតុផល និងភាពយុត្តិធម៌ គឺអាចទុកជាមោឃៈបាន៖ វាមានសុពលភាពរហូតដល់តុលាការលុបចោលវាមួយឡែក។

ដើម្បី​ឲ្យ​ការសម្រេច​មួយ​ត្រូវ​បាន​លុបចោល អ្នក​ត្រូវតែ​ដាក់ពាក្យ​ទៅ​តុលាការ​ស្រុក​ក្នុង​រយៈពេល​មួយ​ខែ​គិត​ចាប់ពី​ថ្ងៃ​ដែល​អ្នក​បាន​ដឹង​អំពី​ការសម្រេច​នោះ ឬ​អាច​បាន​ដឹង​អំពី​វា (មាត្រា 5:130 BW សូម​អាន​ជាមួយ​ច្បាប់​ទូទៅ​ស្តីពី​ការសម្រេច​របស់​នីតិបុគ្គល​ក្នុង​មាត្រា 2:15 BW)។ ខែ​នោះ​ខ្លី ហើយ​វា​អាច​បង្ក​គ្រោះថ្នាក់​ដល់​ជីវិត៖ ម្ចាស់​កម្មសិទ្ធិ​ដែល​រង់ចាំ​កំណត់ហេតុ ឬ​អ្នក​ដែល​ចរចា​ជាមួយ​ក្រុមប្រឹក្សាភិបាល​មុន​គេ តែងតែ​បាត់បង់​សិទ្ធិ​ក្នុង​ការ​ត្អូញត្អែរ។ ការលុបចោល​វាយប្រហារ​លើ​ការសម្រេច​ដែល​បាន​ធ្វើ។ ការអនុញ្ញាត​ជំនួស​ផ្តល់​នូវ​ការអនុញ្ញាត​ដែល​ត្រូវបាន​បដិសេធ។

VvE ដែលមិនទាន់សកម្ម និងរបៀបដាស់វាឱ្យភ្ញាក់ឡើង

សមាគមជាច្រើន ជាពិសេសនៅក្នុងប្លុកតូចៗមុនសង្គ្រាមដែលបំបែកជាពីរឬបីអាផាតមិន មាននៅលើក្រដាស ប៉ុន្តែមិនធ្វើអ្វីទាំងអស់៖ គ្មានក្រុមប្រឹក្សាភិបាល គ្មានកិច្ចប្រជុំ គ្មានគណនី គ្មានមូលនិធិបម្រុង ជួនកាលគ្មានការធានារ៉ាប់រងអគារសមូហភាព។ នោះគឺជាការ ប្រមាថមើលងាយ VvE ។ វាមិនស្របច្បាប់ទេ ហើយវាកាន់តែរារាំងការលក់ និងប្រាក់កម្ចីទិញផ្ទះឡើងវិញ។ ការធ្វើឱ្យសកម្មឡើងវិញ តាមលំដាប់លំដោយ៖

• សូមទទួលបានឯកសារបែងចែក និងប្លង់ពីការិយាល័យចុះបញ្ជីដីធ្លី ហើយកំណត់ថាតើបទប្បញ្ញត្តិគំរូណាខ្លះត្រូវបានអនុវត្ត។
• ត្រូវកោះប្រជុំទូទៅតាមបទប្បញ្ញត្តិដែលបានកំណត់ ហើយកត់ត្រាវាឱ្យបានត្រឹមត្រូវ។ ប្រសិនបើក្រុមប្រឹក្សាភិបាលមិនចាត់វិធានការទេ ជាធម្មតាម្ចាស់អាចកោះប្រជុំដោយខ្លួនឯងបាន។
• តែងតាំងក្រុមប្រឹក្សាភិបាល និងអ្នកគ្រប់គ្រងម្នាក់ប្រសិនបើមានប្រយោជន៍ ចុះឈ្មោះទាំងនៅសភាពាណិជ្ជកម្ម និងបើកគណនីធនាគារក្នុងនាមសមាគម បូករួមទាំងគណនីបម្រុងដាច់ដោយឡែកមួយ។
• រៀបចំ ឬផ្ទៀងផ្ទាត់ការធានារ៉ាប់រងអគារ ពិនិត្យមើលចំនួនទឹកប្រាក់ដែលបានធានារ៉ាប់រងធៀបនឹងតម្លៃសាងសង់ឡើងវិញ ដាក់ឱ្យដំណើរការផែនការថែទាំ និងកំណត់ភាគលាភដោយផ្អែកលើវា។
• ប្រសិនបើសហម្ចាស់កម្មសិទ្ធិបដិសេធមិនសហការ កាតព្វកិច្ចទាំងនេះអាចត្រូវបានអនុវត្តតាមរយៈតុលាការ។

អ្វីដែលអ្នកទិញគួរពិនិត្យមើលមុនពេលចុះហត្ថលេខា

• លិខិតបញ្ជាក់ការបែងចែក និងប្លង់ដី ព្រមទាំងបទប្បញ្ញត្តិគំរូណាដែលត្រូវអនុវត្ត — សូមអានព្រំប្រទល់ឯកជន/រួមមុនពេលអ្នកផ្តល់ជូន។
• ការរឹតបន្តឹងលើការប្រើប្រាស់៖ ការប្រើប្រាស់សម្រាប់តែលំនៅដ្ឋានប៉ុណ្ណោះ ការហាមឃាត់ការជួលបន្ទប់ ឬការស្នាក់នៅរយៈពេលខ្លី ច្បាប់ស្តីពីសត្វចិញ្ចឹម កម្រាលឥដ្ឋ និងការផ្លាស់ប្តូរ។
• ច្បាប់​ផ្ទៃក្នុង និង​កំណត់ហេតុ​នៃ​កិច្ចប្រជុំ​បី​លើក​ចុងក្រោយ — ជា​ការសាកល្បង​លឿន​បំផុត​អំពី​ថាតើ​សមាគម​នេះ​ដំណើរការ​ឬ​អត់។
• សមតុល្យគណនី ថវិកា និងមូលនិធិបម្រុង និងថាតើទុនបម្រុងស្ថិតនៅក្នុងគណនីដាច់ដោយឡែកឬអត់។
• MJOP៖ កាលបរិច្ឆេទរបស់វា រយៈពេលដែលគ្របដណ្តប់ និងថាតើការចូលរួមវិភាគទានត្រូវគ្នានឹងវាឬអត់ — ការចូលរួមវិភាគទានទាបជាមួយនឹងទុនបម្រុងតិចតួចគឺជាវិក្កយបត្រពន្យារពេល។
• ការសម្រេចចិត្តណាមួយលើការងារសំខាន់ៗ ឬការយកពន្ធពិសេស — វានឹងចងភ្ជាប់អ្នកបន្ទាប់ពីបញ្ចប់ — និងការខ្ចីប្រាក់ណាមួយ។
• សេចក្តីថ្លែងការណ៍របស់ក្រុមប្រឹក្សាភិបាលស្តីពីបំណុលដែលជំពាក់ និងការបញ្ជាក់ថាសារការីនឹងដោះស្រាយបំណុលទាំងនោះនៅពេលបញ្ចប់ (មាត្រា 5:122 BW)។
• តម្លៃធានារ៉ាប់រងអគារ និងតម្លៃសាងសង់ឡើងវិញ ការចុះបញ្ជីនៅសភាពាណិជ្ជកម្ម និងសម្រាប់អគារដែលបែងចែកជាពីរ ក៏ត្រូវមានប័ណ្ណកម្មសិទ្ធិបែងចែកជាពីរផងដែរ។

ប្រសិនបើឯកសារមិនត្រូវបានដឹកជញ្ជូនទាន់ពេលវេលាទេ សូមបង្កើតលក្ខខណ្ឌដ៏ម៉ឺងម៉ាត់មួយទៅក្នុងកិច្ចព្រមព្រៀងទិញ ដើម្បីអ្នកអាចដកខ្លួនចេញបាន ប្រសិនបើឯកសារនោះអាក្រក់ជាងការបង្ហាញ។