ច្បាប់ជួលដែលមានតម្លៃសមរម្យ (Wet betaalbare huur)

ចាប់តាំងពីថ្ងៃទី 1 ខែកក្កដា ឆ្នាំ 2024 ប្រទេសហូឡង់បានគ្រប់គ្រងទីផ្សារជួលរបស់ខ្លួនច្រើនជាងពេលមុនៗ។ ច្បាប់ជួលដែលមានតម្លៃសមរម្យ — ច្បាប់ជួលដែលមានតម្លៃសមរម្យ — បានពង្រីកការគ្រប់គ្រងថ្លៃជួលពីលំនៅដ្ឋានសង្គមចូលទៅក្នុងផ្នែកទីផ្សារមធ្យម ធ្វើឱ្យប្រព័ន្ធពិន្ទុមានកាតព្វកិច្ចជាជាងរង្វាស់ ហើយប្រគល់ការអនុវត្តទៅឱ្យក្រុង។ ប្រសិនបើអ្នកជួលចូល Amsterdam or Eindhovenឬអ្នកអនុញ្ញាតឱ្យអចលនទ្រព្យនៅទីនោះ ច្បាប់ខាងក្រោមនឹងសម្រេចថាតើថ្លៃជួលរបស់អ្នកអាចស្របច្បាប់ប៉ុន្មាន។

អ្វីដែលច្បាប់ជួលមានតម្លៃសមរម្យធ្វើ

ច្បាប់នេះមិនមែនជាកូដឯករាជ្យទេ ប៉ុន្តែជាលក្ខន្តិកៈវិសោធនកម្ម ដោយសរសេរឡើងវិញនូវផ្នែកនៃសៀវភៅទី 7 នៃក្រមរដ្ឋប្បវេណីហូឡង់ Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte, the Besluit huurprijzen woonruimte និង Wet goed verhuurderschap ។ វាបានចូលជាធរមាននៅថ្ងៃទី 1 ខែកក្កដា ឆ្នាំ 2024។ ការផ្លាស់ប្តូរចំនួនបីមានសារៈសំខាន់បំផុត។

• បទប្បញ្ញត្តិត្រូវបានពង្រីកដល់ពាក់កណ្តាលអាណត្តិ។ មុនខែកក្កដា ឆ្នាំ២០២៤ មានតែផ្ទះដែលទទួលបានពិន្ទុរហូតដល់ ១៤៣ ប៉ុណ្ណោះដែលត្រូវបានគ្រប់គ្រងដោយថ្លៃជួល។ អ្វីគ្រប់យ៉ាងដែលលើសពីនេះត្រូវបាន «ធ្វើសេរីភាវូបនីយកម្ម» ហើយអាចត្រូវបានជួលក្នុងតម្លៃណាក៏ដោយដែលទីផ្សារនឹងទទួល។ ច្បាប់នេះបានបង្កើតក្រុមទីផ្សារមធ្យមដែលមានការគ្រប់គ្រងពី ១៤៤ ដល់ ១៨៦ ពិន្ទុ។
• ប្រព័ន្ធពិន្ទុបានក្លាយជាកាតព្វកិច្ច។ ពីមុនម្ចាស់ផ្ទះអាចស្នើសុំលើសពីចំនួនពិន្ទុអតិបរមា ហើយថ្លៃជួលនៅតែមាន លុះត្រាតែអ្នកជួលបានជំទាស់ទាន់ពេលវេលា។ ឥឡូវនេះ ចំនួនអតិបរមាគឺជាច្បាប់ចាំបាច់៖ ការគិតថ្លៃបន្ថែមគឺខុសច្បាប់នៅក្នុងខ្លួនវា មិនថាអ្នកជួលត្អូញត្អែរឬអត់នោះទេ។
• ប្រព័ន្ធពិន្ទុត្រូវបានធ្វើទំនើបកម្ម។ សមាសធាតុ WOZ ត្រូវបានកំណត់ ស្លាកថាមពលត្រូវបានផ្តល់ទម្ងន់កាន់តែច្រើន កន្លែងខាងក្រៅត្រូវបានផ្តល់រង្វាន់កាន់តែប្រសើរ ហើយការគិតថ្លៃបន្ថែមត្រូវបានណែនាំសម្រាប់អគារដែលសាងសង់ថ្មី និងអគារដែលបានចុះបញ្ជី។

រដ្ឋាភិបាល​បាន​ប៉ាន់ប្រមាណ​នៅពេលនោះ​ថា ផ្ទះ​ប្រហែល 300,000 ខ្នង​នឹង​ឃើញ​តម្លៃ​ជួល​ធ្លាក់ចុះ​ជា​មធ្យម​ប្រហែល 190 អឺរ៉ូ​ក្នុង​មួយខែ ដែលក្នុងនោះ​ផ្ទះ​ទីផ្សារ​មធ្យម​ប្រហែល 157,000 ខ្នង​ធ្លាក់ចុះ​ជា​មធ្យម​ប្រហែល 240 អឺរ៉ូ។ ទាំងនេះគឺជាការព្យាករណ៍ដែលធ្វើឡើងជាមុន មិនមែនជាលទ្ធផលវាស់វែងនោះទេ។

ប្រព័ន្ធវាយតម្លៃលំនៅឋាន (Woningwaarderingsstelsel)

winingwaarderingsstelsel ឬ WWS ផ្តល់ពិន្ទុលំនៅដ្ឋានលើលក្ខណៈពិសេសដែលអាចវាស់វែងបាន និងបំប្លែងសរុបទៅជាការជួលប្រចាំខែអតិបរមា ( ថ្លៃទឹកកាម ដោយមិនរាប់បញ្ចូលថ្លៃសេវា)។ វាស្ថិតនៅក្នុងមាត្រា 5 នៃ Besluit huurprijzen woonruimte ជាមួយនឹងតារាងពិន្ទុនៅក្នុងឧបសម្ព័ន្ធរបស់វា។

ផ្ទះ​ដែល​មាន​លក្ខណៈ​សម្បត្តិ​គ្រប់គ្រាន់

សម្រាប់លំនៅដ្ឋានឯករាជ្យ — ដែលមានទ្វារមុខ ផ្ទះបាយ និងបន្ទប់ទឹកផ្ទាល់ខ្លួន — ពិន្ទុត្រូវបានផ្តល់ជូនសម្រាប់៖

• ផ្ទៃក្រឡានៃបន្ទប់នីមួយៗ និងកន្លែងផ្ទុកណាមួយ។
• សម្ភារៈផ្ទះបាយ និងសម្ភារៈអនាម័យ រួមទាំងប្រវែងតុធ្វើការ និងបង្គន់ទីពីរ ឬបន្ទប់ទឹក;
• ស្លាក​ថាមពល ដែល​ចាប់តាំងពី​ការធ្វើទំនើបកម្ម​មក​មាន​ទម្ងន់​ច្រើនជាង — ស្លាក​ល្អ​បន្ថែម​ចំណុច​ជាច្រើន ខណៈ​ស្លាក E, F និង G ទាក់ទាញ​ការកាត់កង​។
• កន្លែងក្រៅផ្ទះដូចជាសួនច្បារ យ៉រ ឬរានហាលលើដំបូល ជាមួយនឹងការកាត់ចេញនៅកន្លែងដែលគ្មាន។
• តម្លៃ WOZ (ការវាយតម្លៃអចលនទ្រព្យក្រុង) ដែលស្ថិតនៅក្រោមដែនកំណត់ ដូច្នេះទីតាំងមិនអាចគ្របដណ្ដប់លើពិន្ទុនៅក្នុងតំបន់ដែលមានតម្លៃខ្ពស់បានទេ។
• ស្ថានភាពអគារដែលបានចុះបញ្ជី មណ្ឌលថែទាំ និងរបស់របរតូចៗ។

ចំណុចនីមួយៗត្រូវគ្នាទៅនឹងចំនួនទឹកប្រាក់នៅក្នុងតារាងដែលបានបោះពុម្ពផ្សាយ ដូច្នេះចំណុច 143 និង 186 នីមួយៗបកប្រែទៅជាតួលេខអឺរ៉ូជាក់លាក់មួយ។ តួលេខទាំងនោះត្រូវបានដាក់លិបិក្រមនៅថ្ងៃទី 1 ខែមករា ជារៀងរាល់ឆ្នាំ ក្រោមមាត្រា 12 នៃច្បាប់ស្តីពីប្រាក់អឺរ៉ូ ដោយអនុវត្តតាមវិធីសាស្ត្រនៅក្នុងមាត្រា 27 នៃច្បាប់ស្តីពីប្រាក់អឺរ៉ូ។ ដូច្នេះតួលេខណាមួយដែលអ្នកអានមានសុពលភាពសម្រាប់តែឆ្នាំដែលបានបញ្ជាក់ប៉ុណ្ណោះ។

បន្ទប់ និងកន្លែងស្នាក់នៅផ្សេងទៀតដែលមិនមានបន្ទប់សម្រាប់ខ្លួនឯង

បន្ទប់ និងកន្លែងស្នាក់នៅផ្សេងទៀតដែលអ្នកចែករំលែកផ្ទះបាយ ឬបន្ទប់ទឹក ត្រូវបានកំណត់តម្លៃក្រោមប្រព័ន្ធដាច់ដោយឡែកមួយ គឺ WWSO ដែលត្រូវបានធ្វើទំនើបកម្ម និងចូលជាធរមាននៅថ្ងៃទី 1 ខែកក្កដា ឆ្នាំ 2024។ ចំណុចជាក់ស្តែងសម្រាប់និស្សិត និងអ្នកជំនាញវ័យក្មេងគឺថា មិនមានផ្នែកឥតគិតថ្លៃសម្រាប់បន្ទប់ទេ ៖ ទោះបីជាពិន្ទុខ្ពស់យ៉ាងណាក៏ដោយ បន្ទប់មួយមានថ្លៃជួលអតិបរមា។

ការគិតថ្លៃបន្ថែម៖ ការសាងសង់ថ្មី វិមាន និងថាមពល

មាត្រា 8a នៃ Besluit huurprijzen woonruimte អនុញ្ញាតឱ្យមានការកើនឡើងជាច្រើនលើការជួលអតិបរមា៖

• ថ្លៃបន្ថែមសម្រាប់ការសាងសង់ថ្មី ១០% សម្រាប់លំនៅដ្ឋានទីផ្សារមធ្យម ដែលការសាងសង់បានចាប់ផ្តើមមុនថ្ងៃទី ១ ខែមករា ឆ្នាំ ២០២៨ ដោយអនុវត្តរយៈពេលម្ភៃឆ្នាំគិតចាប់ពីការកាន់កាប់លើកដំបូង ដើម្បីរក្សាការអភិវឌ្ឍទីផ្សារមធ្យមឱ្យអាចដំណើរការបាន។
• វិមានជាតិ (rijksmonument): ការគិតថ្លៃបន្ថែម 35% ។
• វិមានខេត្ត ឬក្រុង: ការគិតថ្លៃបន្ថែម 15% ។
• ទេសភាពទីក្រុងដែលមានការការពារ: ការគិតថ្លៃបន្ថែម 5% សម្រាប់លំនៅដ្ឋានដែលសាងសង់មុនឆ្នាំ 1965 នៅក្នុងទេសភាពទីប្រជុំជនដែលមានការការពារ ដែលមិនត្រូវបានចុះបញ្ជី។

អគារដែលបានចុះបញ្ជីក៏ត្រូវបានការពារប្រឆាំងនឹងការកាត់បន្ថយស្លាកសញ្ញាថាមពលផងដែរ៖ ជាជាងការបាត់បង់ពិន្ទុសម្រាប់ស្លាកមិនល្អ វិមានមួយទទួលបានពិន្ទុសូន្យសម្រាប់ធាតុនោះ។ មិនមានការលើកលែងការជួសជុលដាច់ដោយឡែកពីគ្នាទេ។ ការជួសជុលបន្តឆ្លងកាត់ផ្លូវធម្មតា ដូច្នេះម្ចាស់ផ្ទះដែលធ្វើឱ្យប្រសើរឡើងនូវអចលនទ្រព្យមួយយ៉ាងពិតប្រាកដ — ជាពិសេសស្លាកសញ្ញាថាមពលរបស់វា — ដំឡើងថ្លៃជួលអតិបរមាស្របច្បាប់។

ផ្នែកទាំងបី

ព្រំដែនត្រូវបានបង្ហាញជាចំណុច។ ពិន្ទុព្រំដែននីមួយៗនៃទាំងពីរត្រូវបានបម្លែងទៅជាអតិបរមាអឺរ៉ូសម្រាប់ ថ្លៃជួល ចាប់ផ្តើម ជាមូលដ្ឋាន នៅពេលចាប់ផ្តើមការជួលថ្មី ដោយមិនរាប់បញ្ចូលថ្លៃសេវាកម្ម។ តួលេខអឺរ៉ូទាំងនោះត្រូវបានធ្វើលិបិក្រមរៀងរាល់ថ្ងៃទី 1 ខែមករា ក្រោមមាត្រា 12 នៃ Besluit huurprijzen woonruimte និងបោះពុម្ពផ្សាយដោយ Rijksoverheid និង Huurcommissie ដូច្នេះសូមប្រើចំនួនទឹកប្រាក់សម្រាប់ឆ្នាំដែលការជួលចាប់ផ្តើម។

ពិន្ទុ​គ្រប់គ្រង មិនមែន​តម្លៃ​ជួល​ដែល​ទាមទារ​នោះទេ៖ ផ្ទះ​ដែល​ទទួលបាន 160 ពិន្ទុ គឺជា​ផ្ទះ​ដែលមាន​តម្លៃ​មធ្យម ទោះបីជា​ត្រូវបាន​ផ្សព្វផ្សាយ​ក្នុងតម្លៃ 1,600 អឺរ៉ូ​ក៏ដោយ ហើយ​តម្លៃ​លើស​គឺ​ខុសច្បាប់។

កិច្ចសន្យាដែលមានស្រាប់៖ របបអន្តរកាល

ច្បាប់នេះអនុវត្តទាំងស្រុងចំពោះការជួលនីមួយៗដែលបានបញ្ចប់នៅថ្ងៃទី 1 ខែកក្កដា ឆ្នាំ 2024 ឬក្រោយនោះ។ ចំពោះកិច្ចសន្យាដែលបានចុះហត្ថលេខាមុនកាលបរិច្ឆេទនោះ ច្បាប់អន្តរកាលខុសគ្នាតាមពិន្ទុ៖

• រហូតដល់ ១៤៣ ពិន្ទុ អនុញ្ញាតឱ្យនៅក្រោមកម្រិតសេរីភាវូបនីយកម្មនៅពេលចាប់ផ្តើម។ បានគ្រប់គ្រងរួចហើយ; WWS ដែលបានធ្វើទំនើបកម្ម និងអតិបរមាថ្មីត្រូវបានអនុវត្តចាប់ពីថ្ងៃទី 1 ខែកក្កដា ឆ្នាំ 2024។
• រហូតដល់ ១៤៣ ពិន្ទុ ប៉ុន្តែអនុញ្ញាតឱ្យលើសពីកម្រិតសេរីភាវូបនីយកម្មនៅពេលចាប់ផ្តើម — កិច្ចសន្យា «សេរីនិយម» លើផ្ទះដែលតាមពិតទៅមានពិន្ទុទាប។ ច្បាប់នេះបានចាប់បានទាំងនេះពី 1 ខែកក្កដា 2025បន្ទាប់ពីរយៈពេលអន្តរកាលមួយឆ្នាំដែលអនុញ្ញាតឱ្យម្ចាស់ផ្ទះកែសម្រួលដោយស្ម័គ្រចិត្ត។ ចាប់តាំងពីថ្ងៃនោះមក អ្នកជួលបច្ចុប្បន្នអាចទាមទារឱ្យថ្លៃជួលត្រូវបានបន្ថយមកត្រឹមចំណុចអតិបរមា។
• ៩៣ ដល់ ៩៤ ពិន្ទុ។ កិច្ចសន្យាដែលមានស្រាប់គឺ មិនមាន រងផលប៉ះពាល់។ តម្លៃអតិបរមានៃទីផ្សារមធ្យមនឹងប៉ះពាល់ដល់តែការផ្លាស់ប្តូរអ្នកជួល នៅពេលដែលផ្ទះត្រូវបានជួលបន្ទាប់។
• ១៨៧ ពិន្ទុ និងខ្ពស់ជាងនេះ។ នៅខាងក្រៅរបបនេះ; គ្មានថ្លៃជួលចាប់ផ្តើមអតិបរមាទេ។

នេះគឺជាផ្នែកដែលយល់ច្រឡំបំផុតនៃច្បាប់។ អ្នកជួលជាច្រើនសន្មតថាបទប្បញ្ញត្តិទីផ្សារមធ្យមអនុវត្តចំពោះពួកគេក្នុងពេលតែមួយ។ សម្រាប់អ្នកជួលទីផ្សារមធ្យមភាគច្រើនវាមិនអនុវត្តទេ។ វានៅតែមានតម្លៃក្នុងការរាប់ពិន្ទុ៖ អាផាតមិនដែលមើលទៅទីផ្សារមធ្យមអាចទទួលបានពិន្ទុក្រោម 143 នៅពេលដែលស្លាកថាមពលមិនល្អ និងតម្លៃ WOZ ដែលមានកំណត់ត្រូវបានយកមកពិចារណា - ហើយអាផាតមិននោះ ត្រូវបាន គ្របដណ្តប់។

សេចក្តីថ្លែងការណ៍ចំណុចដែលម្ចាស់ផ្ទះត្រូវតែផ្តល់ឱ្យអ្នក

ម្ចាស់ផ្ទះដែលជួលផ្ទះដែលមានបទប្បញ្ញត្តិ ឬផ្ទះដែលមានទីផ្សារមធ្យម ត្រូវតែផ្តល់ឱ្យអ្នកជួលនូវពិន្ទុក្រោម WWS ឬ WWSO ជាមួយនឹងចំនួនជួលអតិបរមាដែលត្រូវគ្នា នៅពេលចាប់ផ្តើមនៃការជួល។ កាតព្វកិច្ចនេះត្រូវបានអនុវត្តចំពោះកិច្ចព្រមព្រៀងជួលថ្មីចាប់តាំងពីថ្ងៃទី 1 ខែកក្កដា ឆ្នាំ 2024 នៅពេលដែលច្បាប់ជួលមានតម្លៃសមរម្យបានចូលជាធរមាន។ អំណាច និងឧបករណ៍អនុវត្តរបស់គណៈកម្មការលំនៅដ្ឋានបានដំណើរការយ៉ាងពេញលេញចាប់ពីថ្ងៃទី 1 ខែមករា ឆ្នាំ 2025។ វាស្ថិតនៅក្នុងចំណោមច្បាប់ទូទៅនៃភាពជាម្ចាស់ផ្ទះល្អនៅក្នុងមាត្រា 2 នៃ Wet goed verhuurderschap ដូច្នេះក្រុងអាចអនុវត្តវាបាន។ វាគឺជាចំណុចចាប់ផ្តើមដ៏ល្អបំផុតរបស់អ្នកជួល៖ ស្នើសុំមួយជាលាយលក្ខណ៍អក្សរ ហើយប្រសិនបើគ្មានអ្នកណាមកទេ នោះវាគឺជាការរំលោភបំពានដែលអាចរាយការណ៍បាន។

ការអនុវត្ត៖ ពីគំនិតផ្តួចផ្តើមរបស់អ្នកជួលរហូតដល់របស់ក្រុង

មុនពេលច្បាប់នេះចេញ ថ្លៃជួលហួសហេតុគឺជាបញ្ហារបស់អ្នកជួល៖ អ្នកជួលត្រូវដាក់ពាក្យទៅគណៈកម្មការលំនៅដ្ឋានក្នុងរយៈពេលប្រាំមួយខែគិតចាប់ពីថ្ងៃចាប់ផ្តើមនៃការជួល ហើយអ្នកជួលដែលមានកិច្ចសន្យាបណ្តោះអាសន្នដែលខ្លាចមិនបន្តកិច្ចសន្យាជារឿយៗមិនបានធ្វើអ្វីទាំងអស់។ ច្បាប់នេះបានសរសេរថ្លៃជួលអតិបរមាទៅក្នុងច្បាប់ទូទៅនៃភាពជាម្ចាស់ដីល្អ ហើយចាប់តាំងពី ថ្ងៃទី 1 ខែមករា ឆ្នាំ 2025 មក ក្រុងនានាអាចអនុវត្តច្បាប់ទាំងនោះតាមសំណើរបស់ពួកគេផ្ទាល់ ដោយប្រើជណ្ដើរឡើងចុះនៃ Wet goed verhuurderschap៖

• ការព្រមានមួយ;
• ដីកាបង្គាប់ឲ្យចាប់ខ្លួនក្រោមការបង្ខិតបង្ខំផ្នែករដ្ឋបាល (ការបញ្ជាទិញចុងក្រោយ bestuursdwang) ឬ​ដីកា​ពិន័យ (ការបញ្ជាទិញចុងក្រោយ dwangsom);
• ការពិន័យរដ្ឋបាល (bestuurlijke boete) ដែលកើនឡើងនៅពេលធ្វើម្តងទៀត;
• ក្នុងករណីធ្ងន់ធ្ងរបំផុតនៃការរំលោភបំពានម្តងហើយម្តងទៀត ការគ្រប់គ្រងការទិញយក (ឈ្មោះ​បេហេរ៉ូវើណាម) ការដាក់អចលនទ្រព្យឱ្យស្ថិតនៅក្រោមការគ្រប់គ្រងរបស់ភាគីទីបី។

ការពិន័យរដ្ឋបាលអតិបរមាត្រូវបានកំណត់ដោយយោងទៅលើប្រភេទពិន័យតាមច្បាប់នៃមាត្រា 23 នៃក្រមព្រហ្មទណ្ឌហូឡង់ ហើយកើនឡើងនៅពេលដែលម្ចាស់ផ្ទះដដែលបំពានច្បាប់ម្តងទៀតក្នុងរយៈពេលដែលច្បាប់បានកំណត់ (មាត្រា 19 នៃ Wet goed verhuurderschap)។ ចំនួនទឹកប្រាក់ប្រភេទទាំងនោះត្រូវបានកែតម្រូវរៀងរាល់ពីរឆ្នាំម្តង ដូច្នេះកម្រិតអតិបរមាដែលរាប់បញ្ចូលគឺជាកម្រិតដែលមានសុពលភាពនៅពេលមានការរំលោភបំពាន។ ក្រុងនានាបោះពុម្ពផ្សាយតារាងពិន័យផ្ទាល់ខ្លួននៅក្នុងនោះ។ ក្រុងនីមួយៗក៏ត្រូវតែដំណើរការចំណុចរាយការណ៍ ( meldpunt ) ដែលអ្នកជួលអាចរាយការណ៍អំពីការអនុវត្តការជួលមិនល្អ ដោយអនាមិកប្រសិនបើពួកគេចង់។

ការអនុវត្តច្បាប់របស់ក្រុងមិនជំនួសដំណោះស្រាយរបស់អ្នកជួលទេ; វាដំណើរការស្របគ្នានឹងពួកគេ។

• ក្នុងរយៈពេលប្រាំមួយខែគិតចាប់ពីថ្ងៃចាប់ផ្តើមនៃការជួល អ្នកជួលអាចស្នើសុំឱ្យ Huurcommissie សាកល្បងថ្លៃជួលចាប់ផ្តើមក្រោមមាត្រា 7:249 នៃក្រមរដ្ឋប្បវេណីហូឡង់។ បន្ទាប់មកថ្លៃជួលខ្ពស់ពេកត្រូវបានកាត់បន្ថយដោយមានប្រសិទ្ធភាពថយក្រោយដល់ថ្ងៃចាប់ផ្តើម។
• បន្ទាប់ពីរយៈពេលនោះ អ្នកជួលផ្ទះដែលមានការគ្រប់គ្រង ឬផ្ទះដែលមានទីផ្សារមធ្យមអាចស្នើការកាត់បន្ថយទៅម្ចាស់ផ្ទះ ហើយប្រសិនបើត្រូវបានបដិសេធ នឹងលើកចំណុចនេះទៅ Huurcommissie ក្រោមមាត្រា 7:254 នៃក្រមរដ្ឋប្បវេណីហូឡង់។ ការកាត់បន្ថយបែបនេះជាទូទៅមានប្រសិទ្ធភាពសម្រាប់តែអនាគតប៉ុណ្ណោះ។
• ការសម្រេចចិត្តរបស់គណៈកម្មការកណ្តាលមានកាតព្វកិច្ចភ្ជាប់កាតព្វកិច្ចដល់ភាគីនានា ដោយត្រូវបញ្ជូនវិវាទទៅតុលាការស្រុករងក្នុងរយៈពេលកំណត់។

តើថ្លៃជួលអាចឡើងថ្លៃប៉ុន្មានក្នុងមួយឆ្នាំៗ?

ការដំឡើងថ្លៃជួលត្រូវបានកំណត់ដាច់ដោយឡែកពីថ្លៃជួលចាប់ផ្តើម ហើយដែនកំណត់ត្រូវបានកំណត់ឡើងវិញជារៀងរាល់ឆ្នាំ។

• ផ្ទះដែលមានការគ្រប់គ្រង (រហូតដល់ ១៤៣ ពិន្ទុ)។ ដែនកំណត់ភាគរយត្រូវបានអនុវត្តចាប់ពីថ្ងៃទី 1 ខែកក្កដាជារៀងរាល់ឆ្នាំ ដោយមានអត្រាអតិបរមាថេរជាប្រាក់អឺរ៉ូជំនួសវិញ ក្នុងករណីដែលថ្លៃជួលមូលដ្ឋានទាបខ្លាំង។ ដែនកំណត់ដូចគ្នានេះអនុវត្តចំពោះបន្ទប់ រថយន្តក្រុង និងទីលានប្រណាំង។
• ផ្ទះ​មាន​តម្លៃ​មធ្យម (១៤៤–១៨៦ ពិន្ទុ)។ ដែនកំណត់ភាគរយដាច់ដោយឡែកមួយ ដែលខ្ពស់ជាងបន្តិចត្រូវបានអនុវត្ត។ ក្នុងករណីដែលកិច្ចសន្យាខ្លួនឯងបញ្ជាក់ពីភាគរយទាបជាង តួលេខកិច្ចសន្យានឹងត្រូវបានអនុវត្ត។ ក្នុងករណីដែលវាបញ្ជាក់ពីភាគរយខ្ពស់ជាង ម្ចាស់ផ្ទះមិនអាចអនុវត្តវាបានទេ។

ការកំណត់​តម្លៃ​ទាំងពីរ​អនុវត្តតាមរូបមន្ត​ច្បាប់​ដូចគ្នា៖ កម្រិត​ទាប​នៃ​អតិផរណា និង​ការអភិវឌ្ឍ​ប្រាក់ឈ្នួល​ដែល​បាន​ព្រមព្រៀង​គ្នា​រួម បូក​នឹង​ចំណុច​ភាគរយ​មួយ។ ពួកវាត្រូវបានប្រកាសជារៀងរាល់ឆ្នាំដោយរដ្ឋមន្ត្រីក្រសួងលំនៅឋាន និងផែនការលំហ ហើយបានបោះពុម្ពផ្សាយនៅលើគេហទំព័រ rijksoverheid.nl មុនពេលវាចូលជាធរមាន ដូច្នេះសូមយកតួលេខសម្រាប់ឆ្នាំនៃការកើនឡើង មិនមែនតួលេខដែលអ្នកបានអានកាលពីឆ្នាំមុននោះទេ។ អ្នកជួលដែលចាត់ទុកថាការកើនឡើងហួសហេតុអាចដាក់សំណើទៅ Huurcommissie ប៉ុន្តែមានតែក្នុងរយៈពេលដែល Huurcommissie បោះពុម្ពផ្សាយសម្រាប់ឆ្នាំនោះប៉ុណ្ណោះ ដែលសម្រាប់ការកើនឡើងដែលចូលជាធរមាននៅថ្ងៃទី 1 ខែកក្កដា នឹងធ្លាក់នៅរដូវស្លឹកឈើជ្រុះបន្ទាប់។ ការខកខានវាទុកការកើនឡើងនៅដដែល។ ការណែនាំរបស់យើងអំពី ការដំឡើងថ្លៃជួលប្រចាំឆ្នាំ កំណត់ជំហាននានា។

របៀបដែលច្បាប់នេះសមស្របនឹងច្បាប់ជួលផ្សេងទៀតរបស់ប្រទេសហូឡង់

ច្បាប់កម្មសិទ្ធិករល្អ (Wet goed verhuurderschap)

ចាប់ពីថ្ងៃទី 1 ខែកក្កដា ឆ្នាំ 2023 ច្បាប់ Wet goed verhuurderschap បានកំណត់ច្បាប់ជាតិស្តីពីការប្រព្រឹត្តសម្រាប់ម្ចាស់ផ្ទះជួល និងភ្នាក់ងារជួល៖ គ្មានការរើសអើងក្នុងការជ្រើសរើស គ្មានការគំរាមកំហែង ប្រាក់កក់មិនលើសពីពីរដងនៃថ្លៃជួលមូលដ្ឋាន កិច្ចព្រមព្រៀងជួលជាលាយលក្ខណ៍អក្សរ ព័ត៌មានជាលាយលក្ខណ៍អក្សរទៅកាន់អ្នកជួល គ្មានថ្លៃសេវាភ្នាក់ងារទ្វេដង និងមានតែថ្លៃសេវាកម្មដែលត្រូវបានអនុញ្ញាតប៉ុណ្ណោះ។ ច្បាប់ជួលដែលមានតម្លៃសមរម្យបានបន្ថែមថ្លៃជួលអតិបរមា និងការកើនឡើងអតិបរមាទៅក្នុងបញ្ជីនោះ ដូច្នេះជម្លោះថ្លៃជួលឥឡូវនេះគឺជាបញ្ហារដ្ឋប្បវេណី និងបទប្បញ្ញត្តិ។

កិច្ចសន្យាបណ្តោះអាសន្នបន្ទាប់ពី Wet vaste huurcontracten

ច្បាប់ស្តីពីកិច្ចសន្យាជួលថេរបានចូលជាធរមាននៅថ្ងៃទី 1 ខែកក្កដា ឆ្នាំ 2024 ដែលជាថ្ងៃដូចគ្នានឹងច្បាប់ស្តីពីការជួលដែលមានតម្លៃសមរម្យ ហើយច្បាប់ទាំងពីរនេះគួរតែអានជាមួយគ្នា។ យោងតាមមាត្រា 7:271 នៃក្រមរដ្ឋប្បវេណីហូឡង់ អ្នកជួលថ្មីនៃផ្ទះដែលមានបន្ទប់ដាច់ដោយឡែកឥឡូវនេះទទួលបានកិច្ចសន្យាបើកចំហជាច្បាប់។ កិច្ចសន្យាបណ្តោះអាសន្ននៅតែអាចធ្វើទៅបានសម្រាប់តែប្រភេទដែលបានកំណត់នៅក្នុងច្បាប់ដែលបានផ្ទេរសិទ្ធិប៉ុណ្ណោះ - ក្នុងចំណោមនោះមាននិស្សិតមួយចំនួន មនុស្សដែលជួលផ្ទះផ្ទាល់ខ្លួនរបស់ពួកគេខណៈពេលកំពុងធ្វើការនៅបរទេសជាបណ្តោះអាសន្ន ការជួលបណ្តោះអាសន្នខណៈពេលដែលអ្នកជួលត្រូវបានជំនួសជាបណ្តោះអាសន្ន និងមនុស្សដែលមានតម្រូវការលំនៅដ្ឋានបន្ទាន់ដូចជាអ្នកកាន់ឋានៈ និងការជួលឱកាសទីពីរ - និងសម្រាប់កន្លែងស្នាក់នៅដែលមិនមានបន្ទប់ដាច់ដោយឡែក។ ប្រភេទទាំងនោះត្រូវបានកំណត់នៅក្នុង Besluit betaalbare huur (Stb. 2024, 180) ដែលបានចូលជាធរមាននៅថ្ងៃទី 1 ខែកក្កដា ឆ្នាំ 2024។ សម្រាប់អន្តរជាតិ បញ្ហានេះសំខាន់៖ កិច្ចសន្យាចាស់រយៈពេលពីរឆ្នាំ ដែលធ្វើឱ្យការជំទាស់នឹងការជួលហួសហេតុមានហានិភ័យ លែងជាការខកខានទៀតហើយ។

ថ្លៃសេវា

ថ្លៃសេវាកម្មស្ថិតនៅខាងក្រៅដែនកំណត់អតិបរមារបស់ WWS ហើយជាមធ្យោបាយញឹកញាប់សម្រាប់ការសង្គ្រោះអ្វីដែលប្រព័ន្ធពិន្ទុមិនអនុញ្ញាត។ មានតែរបស់របរដែលត្រូវបានអនុញ្ញាតប៉ុណ្ណោះដែលអាចបញ្ជូនបន្តបាន ហើយគណៈកម្មការ Huurcommissie អាចវាយតម្លៃពួកវាបាន។ ច្បាប់ថ្មីស្តីពីថ្លៃសេវាកម្មត្រូវអនុវត្តចាប់ពីថ្ងៃទី 1 ខែមករា ឆ្នាំ 2027។

តើច្បាប់នេះមានន័យយ៉ាងណាចំពោះម្ចាស់ផ្ទះ និងអ្វីដែលបានកើតឡើងចាប់តាំងពីពេលនោះមក

សម្រាប់អ្នកវិនិយោគ ច្បាប់នេះបានផ្លាស់ប្តូរនព្វន្ធតាមវិធីបីយ៉ាង។ កម្រិតចំណូលសម្រាប់អង្គភាពទីផ្សារមធ្យមឥឡូវនេះគឺជាមុខងារនៃលក្ខណៈអគារដែលអាចវាស់វែងបានជាជាងតម្រូវការក្នុងស្រុក ដូច្នេះអាផាតមិនដែលមានទីតាំងល្អ ប៉ុន្តែមិនសូវមានថាមពលអាចមានតម្លៃទាបជាងការជួល។ ការធ្វើលិបិក្រមនៃអតិបរមាត្រូវបានកំណត់ ដូច្នេះកំណើនចំណូលត្រូវបានកំណត់។ ហើយការចាកចេញគឺទាក់ទាញ៖ ការលក់ទៅឱ្យម្ចាស់ដែលជាអ្នករស់នៅច្រើនតែមានតម្លៃច្រើនជាងការបន្តជួល។

ផលវិបាកដែលត្រូវបានរាយការណ៍យ៉ាងទូលំទូលាយគឺថា ម្ចាស់ផ្ទះឯកជនបានលក់អង្គភាពដែលមានបទប្បញ្ញត្តិ និងអង្គភាពដែលទើបនឹងគ្រប់គ្រងថ្មី ការផ្គត់ផ្គង់វិស័យសេរីបានរឹតបន្តឹង ខណៈពេលដែលការស្នើសុំថ្លៃជួលបានកើនឡើង ហើយការអភិវឌ្ឍទីផ្សារមធ្យមមួយចំនួនត្រូវបានពន្យារពេល។ ការគិតថ្លៃបន្ថែមលើការសាងសង់ថ្មីនៅក្នុងមាត្រា 8a នៃ Besluit huurprijzen woonruimte មានបំណងទប់ទល់នឹងចំណុចចុងក្រោយទាំងនេះ។ ការត្រួតពិនិត្យទីផ្សារដោយ Kadaster, CBS និងក្រសួងបានបញ្ជាក់ពីនិន្នាការនេះ៖ ចាប់តាំងពីប្រព័ន្ធពិន្ទុត្រូវបានចងភ្ជាប់សម្រាប់ផ្នែកទីផ្សារមធ្យមរហូតដល់ និងរួមទាំង 186 ពិន្ទុនៅថ្ងៃទី 1 ខែកក្កដា ឆ្នាំ 2024 ចំនួនផ្ទះជួលពីមុនដែលត្រូវបានលក់ចេញដោយម្ចាស់ផ្ទះឯកជនបានកើនឡើង ហើយការផ្គត់ផ្គង់វិស័យសេរីបានធ្លាក់ចុះ។

ច្បាប់នេះនៅតែមានសុពលភាពដូចដែលបានអនុម័ត ហើយ Besluit huurprijzen woonruimte នៅតែបន្តធ្វើវិសោធនកម្ម ថ្មីៗនេះគឺនៅក្នុងខែមេសា ឆ្នាំ២០២៦ ដូច្នេះច្បាប់វាយតម្លៃ និងកម្រិតកំណត់គឺជាគោលដៅដែលកំពុងផ្លាស់ប្តូរ។ របាយការណ៍ត្រួតពិនិត្យជាផ្លូវការលើច្បាប់នេះត្រូវបានបោះពុម្ពផ្សាយជារៀងរាល់ឆ្នាំដោយក្រសួងលំនៅឋាន និងផែនការលំនៅឋាន (VRO)។ សេចក្តីព្រាងច្បាប់ដាច់ដោយឡែកមួយ គឺ Wet toekomstbestendige huurcommissie (ឯកសារសភាលេខ ៣៦៧៩១) និយាយអំពីរចនាសម្ព័ន្ធនៃថ្លៃសេវា Huurcommissie ជម្លោះថ្លៃសេវាកម្ម និងពេលវេលាផលិត។ សភាតំណាងរាស្ត្របានអនុម័តវានៅថ្ងៃទី២១ ខែមេសា ឆ្នាំ២០២៦។ នៅក្នុងព្រឹទ្ធសភា របាយការណ៍គណៈកម្មាធិការទីពីរត្រូវបានចេញនៅថ្ងៃទី១៤ ខែកក្កដា ឆ្នាំ២០២៦ ហើយការរៀបចំជាលាយលក្ខណ៍អក្សរនៅតែដំណើរការ។

ការណែនាំជាក់ស្តែង

ប្រសិនបើអ្នកជាអ្នកជួលដែលសង្ស័យថាថ្លៃជួលខ្ពស់ពេក

• សូមសួរម្ចាស់ផ្ទះជាលាយលក្ខណ៍អក្សរសម្រាប់សេចក្តីថ្លែងការណ៍ចំណុចនានា ដោយប្រាប់ថាតើអ្នកមិនដែលបានទទួលសេចក្តីថ្លែងការណ៍ចំណុចណាមួយឬអត់។
• តើពិន្ទុត្រូវបានរាប់ដោយខ្លួនឯងដោយប្រើការត្រួតពិនិត្យតម្លៃជួលរបស់ Huurcommissie ជាមួយនឹងផ្ទៃកម្រាលឥដ្ឋ ស្លាកថាមពល ការសម្រេចចិត្ត WOZ និងកន្លែងក្រៅផ្ទះនៅក្នុងដៃដែរឬទេ?
• សូមពិនិត្យមើលកាលបរិច្ឆេទកិច្ចសន្យារបស់អ្នកធៀបនឹងច្បាប់អន្តរកាលខាងលើ — ដែលកំណត់ថាតើអ្នកមានការទាមទារឥឡូវនេះ ឬតែនៅពេលបន្ត។
• កត់ត្រា​រយៈពេល​ប្រាំមួយខែ​គិតចាប់ពី​ការចាប់ផ្តើម​នៃ​ការជួល៖ នៅក្នុង​រយៈពេល​ប្រាំមួយខែ​នោះ អ្នកអាច​ទទួលបាន​ការកាត់បន្ថយ​ថយក្រោយ ហើយ​នៅខាងក្រៅ​រយៈពេល​នោះ ជាទូទៅ​មានតែ​ការកាត់បន្ថយ​ដែល​អាច​កើតមាន​ប៉ុណ្ណោះ។
• រាយការណ៍បញ្ហានេះទៅ meldpunt របស់ក្រុងរបស់អ្នកក្នុងពេលដំណាលគ្នា។ ការអនុវត្តច្បាប់មិនគិតថ្លៃអ្វីទាំងអស់ ហើយមិនអាស្រ័យលើឆន្ទៈរបស់អ្នកក្នុងការប្តឹងផ្តល់នោះទេ។
• កុំគ្រាន់តែឈប់បង់ថ្លៃជួលមួយផ្នែក។ កាត់បន្ថយតែលើមូលដ្ឋាននៃកិច្ចព្រមព្រៀង ឬការសម្រេចចិត្តប៉ុណ្ណោះ។

ប្រសិនបើអ្នកជាម្ចាស់ផ្ទះដែលកំពុងនាំយកផលប័ត្រឱ្យអនុលោមតាមច្បាប់

• ដាក់ពិន្ទុគ្រប់អង្គភាពក្រោម WWS ឬ WWSO បច្ចុប្បន្ន ក្នុងមួយអង្គភាពជាជាងក្នុងមួយអគារ ហើយកត់ត្រាការគណនា។
• សូមពិនិត្យមើលថាតើមានការគិតថ្លៃបន្ថែមដែរឬទេ — អគារថ្មី វិមាន ឬទេសភាពទីក្រុងដែលមានការការពារ — ពីព្រោះទាំងនេះផ្លាស់ប្តូរពិដានយ៉ាងខ្លាំង។
• សូមក្រឡេកមើលស្លាកសញ្ញាថាមពលឲ្យបានដិតដល់៖ ការធ្វើឱ្យប្រសើរឡើងនូវអ៊ីសូឡង់ កញ្ចក់ ឬប្រព័ន្ធកំដៅ គឺជាមធ្យោបាយស្របច្បាប់ដោយផ្ទាល់បំផុតឆ្ពោះទៅរកការទទួលបានថ្លៃជួលអតិបរមាខ្ពស់ជាងមុន។
• ញែក​ថ្លៃ​សេវាកម្ម​ដាច់​ដោយ​ឡែក​ពី​គ្នា និង​គិត​តែ​ថ្លៃ​ទំនិញ​ដែល​ត្រូវ​បាន​អនុញ្ញាត​ប៉ុណ្ណោះ ជាមួយ​នឹង​របាយការណ៍​ប្រចាំ​ឆ្នាំ​ត្រឹមត្រូវ។
• ចេញសេចក្តីថ្លែងការណ៍ពិន្ទុជាមួយនឹងកិច្ចព្រមព្រៀងជួលថ្មីនីមួយៗ ហើយរក្សាទុកភស្តុតាងថាអ្នកបានធ្វើវា។
• សូមពិនិត្យមើលប្រការបង្កើនថ្លៃជួលនៅក្នុងកិច្ចសន្យាស្តង់ដាររបស់អ្នកទល់នឹងដែនកំណត់ប្រចាំឆ្នាំ។ ប្រការដែលអនុញ្ញាតឱ្យមានច្រើនជាងនេះមិនអាចអនុវត្តបានដល់កម្រិតនោះទេ។
• ក្នុងករណីដែលអង្គភាពមួយកំពុងខាតបង់ក្រោមការកំណត់កម្រិតកំណត់ សូមទទួលដំបូន្មានមុនពេលរៀបចំរចនាសម្ព័ន្ធឡើងវិញ។ ការសាងសង់សិប្បនិម្មិត - ការគិតថ្លៃសេវាកម្មក្លែងក្លាយ ការដាក់ស្លាកអាផាតមិនខុសថាជាបន្ទប់ ការជួលសម្រាប់ថ្ងៃឈប់សម្រាក - គឺជាអ្វីដែលក្រុមអនុវត្តច្បាប់ស្វែងរក។

Law & More ផ្តល់ដំបូន្មានដល់ទាំងអ្នកជួល និងម្ចាស់ផ្ទះអំពីច្បាប់ជួលរបស់ប្រទេសហូឡង់ ជាភាសាអង់គ្លេស ពី Eindhoven និង Amsterdamការរាប់ពិន្ទុ និងការពិនិត្យឡើងវិញនូវកាលបរិច្ឆេទនៃកិច្ចសន្យាជាធម្មតានឹងដោះស្រាយយ៉ាងឆាប់រហ័សនៅកន្លែងដែលការជួលស្ថិតនៅក្រោមច្បាប់ជួលដែលមានតម្លៃសមរម្យ។