ការផ្លាស់ប្តូរពន្ធផ្ទេរ: អ្នកចាប់ផ្តើមដំបូងនិងវិនិយោគិនយកចិត្តទុកដាក់!

ឆ្នាំ ២០២១ គឺជាឆ្នាំដែលវត្ថុមួយចំនួននឹងផ្លាស់ប្តូរក្នុងវិស័យនីតិកម្មនិងបទប្បញ្ញត្តិ។ នេះក៏ជាករណីទាក់ទងនឹងការផ្ទេរពន្ធ។ នៅថ្ងៃទី ១២ ខែវិច្ឆិកាឆ្នាំ ២០២០ សភាតំណាងរាស្ត្របានអនុម័តសេចក្តីព្រាងច្បាប់ស្តីពីការកែសម្រួលពន្ធផ្ទេរ។ គោលបំណងនៃវិក័យប័ត្រនេះគឺដើម្បីធ្វើឱ្យប្រសើរឡើងនូវទីតាំងរបស់អ្នកចាប់ផ្តើមដំបូងនៅក្នុងទីផ្សារលំនៅដ្ឋានទាក់ទងនឹងវិនិយោគិនពីព្រោះវិនិយោគិនជាញឹកញាប់លឿនពេកក្នុងការទិញផ្ទះជាពិសេសនៅទីក្រុងធំ ៗ ។ នេះធ្វើឱ្យមានការលំបាកកាន់តែខ្លាំងឡើងសម្រាប់អ្នកចាប់ផ្តើមទិញផ្ទះ។ អ្នកអាចអាននៅក្នុងប្លក់នេះដែលការផ្លាស់ប្តូរនឹងអនុវត្តចំពោះប្រភេទទាំងពីរចាប់ពីថ្ងៃទី ១ ខែមករាឆ្នាំ ២០២១ និងអ្វីដែលអ្នកគួរតែយកចិត្តទុកដាក់ចំពោះលទ្ធផល។

វិធានការទាំងពីរ

ដើម្បីសំរេចគោលបំណងដែលបានពិពណ៌នាខាងលើនៃវិក័យប័ត្រការផ្លាស់ប្តូរពីររឺយ៉ាងហោចណាស់វិធានការនឹងត្រូវបានណែនាំនៅក្នុងវិស័យពន្ធផ្ទេរពីឆ្នាំ ២០២១។ គេរំពឹងថានេះនឹងបង្កើនចំនួនប្រតិបត្តិការលំនៅដ្ឋានដោយអ្នកទិញចាប់ផ្តើមនិង កាត់បន្ថយប្រតិបត្តិការទិញផ្ទះដោយវិនិយោគិន។

វិធានការណ៍ទីមួយក្នុងបរិបទនេះអនុវត្តចំពោះអ្នកចាប់ផ្តើមដំបូងហើយនិយាយអោយខ្លីគឺតម្រូវអោយមានការលើកលែងពីពន្ធផ្ទេរ។ និយាយម្យ៉ាងទៀតអ្នកចាប់ផ្តើមលែងត្រូវបង់ពន្ធផ្ទេរពីថ្ងៃទី ១ ខែមករាឆ្នាំ ២០២១ ដូច្នេះការទិញផ្ទះក្លាយជាតម្លៃថោកជាងសម្រាប់ពួកគេ។ ជាលទ្ធផលនៃការលើកលែងការចំណាយសរុបទាក់ទងនឹងការទិញផ្ទះអាស្រ័យលើការកើនឡើងតម្លៃផ្ទះពិតជានឹងថយចុះ។ សូមបញ្ជាក់ៈការលើកលែងគឺមានតែមួយលើកហើយតម្លៃផ្ទះអាចមិនលើសពី ៤០០,០០០ ផោនចាប់ពីថ្ងៃទី ១ ខែមេសាឆ្នាំ ២០២១។ លើសពីនេះទៀតការលើកលែងត្រូវអនុវត្តតែនៅពេលផ្ទេរទ្រព្យសម្បត្តិដែលកើតឡើងនៅសារការីរដ្ឋប្បវេណីនៅរឺក្រោយថ្ងៃទី ១ ខែមករាឆ្នាំ ២០២១ និងពេលវេលានៃការចុះហត្ថលេខាលើកិច្ចព្រមព្រៀងទិញមិនត្រូវបានសំរេចទេ។

វិធានការណ៍ផ្សេងទៀតទាក់ទងនឹងវិនិយោគិននិងមានន័យថាការទិញយករបស់ពួកគេនឹងត្រូវយកពន្ធក្នុងអត្រាទូទៅខ្ពស់ចាប់ពីថ្ងៃទី ១ ខែមករាឆ្នាំ ២០២១។ អត្រានេះនឹងត្រូវកើនឡើងពី ៦% ទៅ ៨% នៅកាលបរិច្ឆេទដែលបានលើកឡើង។ មិនដូចអ្នកចាប់ផ្តើមដំបូងទេដូច្នេះវាកាន់តែថ្លៃសម្រាប់វិនិយោគិនក្នុងការទិញផ្ទះ។ សម្រាប់ពួកគេការចំណាយសរុបដែលទាក់ទងនឹងការទិញផ្ទះនឹងកើនឡើងដែលបណ្តាលមកពីការកើនឡើងនៃអត្រាពន្ធលើការលក់។ ចៃដន្យអត្រានេះមិនត្រឹមតែយកពន្ធលើការទិញលំនៅដ្ឋានដែលមិនមានលំនៅដ្ឋានរួមទាំងបរិវេណអាជីវកម្មប៉ុណ្ណោះទេប៉ុន្តែថែមទាំងការទិញលំនៅដ្ឋានដែលនឹងមិនត្រូវបានប្រើឬប្រើជាបណ្តោះអាសន្នជាលំនៅដ្ឋានសំខាន់។ នៅក្នុងបរិបទនេះយោងតាមការពន្យល់ពន្យល់ទៅវិក័យប័ត្រសម្រាប់ការកែសម្រួលពន្ធផ្ទេរប្រាក់ពិចារណាឧទាហរណ៍ផ្ទះវិស្សមកាលផ្ទះដែលឪពុកម្តាយទិញសម្រាប់កូននិងផ្ទះដែលមិនត្រូវបានទិញដោយមនុស្សធម្មជាតិប៉ុន្តែតាមច្បាប់ មនុស្សដូចជាសាជីវកម្មលំនៅដ្ឋាន។

ចាប់ផ្តើមឬវិនិយោគិន?

ប៉ុន្តែតើអ្នកគួរចងចាំអំពីវិធានការអ្វី? និយាយម៉្យាងទៀតតើអ្នកជាអ្នកចាប់ផ្តើមឬវិនិយោគិន? ថាតើនរណាម្នាក់កំពុងចូលទីផ្សារលំនៅដ្ឋានដែលកាន់កាប់ដោយម្ចាស់ជាលើកដំបូងហើយមិនដែលទិញផ្ទះពីមុនអាចត្រូវបានគេយកជាចំណុចចាប់ផ្តើមសម្រាប់ឆ្លើយសំណួរនេះ។ ទោះយ៉ាងណាក៏ដោយអ្នកដែលមានលក្ខណៈគ្រប់គ្រាន់សម្រាប់ការលើកលែង starter និងអ្នកដែលមានការកើនឡើងអត្រាពន្ធវេនវិលមិនត្រូវបានកំណត់ដោយផ្អែកលើលក្ខណៈវិនិច្ឆ័យនេះទេ។ វាមិនមានបញ្ហាទេសម្រាប់ការលើកលែងថាតើអ្នកជាអ្នកទិញបានកាន់កាប់ផ្ទះរួចហើយដែរឬទេ។ និយាយម្យ៉ាងទៀតផ្ទះមិនចាំបាច់ធ្វើជាម្ចាស់ផ្ទះដែលកាន់កាប់ដោយម្ចាស់ដំបូងរបស់អ្នកដើម្បីមានសិទ្ធិទទួលបានការលើកលែងនេះទេ។

វិក័យប័ត្រសម្រាប់ការកែសំរួលពន្ធផ្ទេរប្រាក់ប្រើចំណុចចាប់ផ្តើមខុសគ្នាទាំងស្រុង។ ថាតើអ្នកអាចត្រូវបានចាត់ថ្នាក់ជាអ្នកចាប់ផ្តើមហើយដូច្នេះឈរឱកាសនៃការលើកលែង starter គឺអាស្រ័យលើលក្ខណៈវិនិច្ឆ័យចំនួនបីបន្ថែមទៀត។ លក្ខណៈវិនិច្ឆ័យមានដូចខាងក្រោម៖

• អាយុរបស់អ្នកទិញ។ ដើម្បីត្រូវបានគេចាត់ទុកថាជាអ្នកចាប់ផ្តើមដំបូងអ្នកត្រូវតែមានអាយុពី ១៨ ទៅ ៣៥ ឆ្នាំ។ ដែនកំណត់ខាងលើនៃ ៣៥ ត្រូវបានប្រើប្រាស់ក្នុងវិក័យប័ត្រព្រោះការស៊ើបអង្កេតរបស់ AFM បានបង្ហាញថាជាមធ្យមវាកាន់តែលំបាកក្នុងការទ្រាំទ្រចំណាយសម្រាប់អ្នកទិញនៅអាយុទាបជាង ៣៥ ឆ្នាំ។ លើសពីនេះទៀតសម្រាប់ការអនុវត្តការលើកលែងជាមួយនឹងដែនកំណត់ទាបជាង 18 ឆ្នាំតម្រូវការដែលអ្នកមានអាយុត្រូវបានអនុវត្ត។ គោលបំណងនៃដែនកំណត់ទាបនេះគឺដើម្បីការពារការប្រើប្រាស់ការលើកលែងរបស់អ្នកចាប់ផ្តើមមិនត្រឹមត្រូវ៖ វាមិនអាចទៅរួចទេសម្រាប់អ្នកតំណាងស្របច្បាប់ក្នុងការប្រើប្រាស់ការលើកលែងនៅពេលទិញផ្ទះក្នុងនាមកុមារអនីតិជន។ លើសពីនេះទៀតការកំណត់អាយុត្រូវតែអនុវត្តចំពោះអ្នកទិញសូម្បីតែក្នុងករណីដែលផ្ទះមួយត្រូវបានទិញដោយអ្នកទិញជាច្រើនរួមគ្នា។ ប្រសិនបើអ្នកទិញម្នាក់មានអាយុលើសពី 35 ឆ្នាំការអនុវត្តន៍ដូចខាងក្រោមត្រូវបានអនុវត្តចំពោះអ្នកទិញនេះ: គ្មានការលើកលែងដោយខ្លួនឯងទេ។
• អ្នកទិញមិនបានអនុវត្តការលើកលែងនេះពីមុនទេ។ ដូចដែលបានរៀបរាប់រួចហើយការលើកលែងរបស់អ្នកចាប់ផ្តើមដំបូងអាចត្រូវបានប្រើតែម្តង។ ដើម្បីធានាថាច្បាប់នេះមិនត្រូវបានរំលោភបំពានអ្នកត្រូវតែប្រកាសឱ្យបានច្បាស់លាស់ម៉ឺងម៉ាត់និងដោយគ្មានការកក់ទុកជាលាយលក្ខណ៍អក្សរថាអ្នកមិនបានអនុវត្តការលើកលែងការចាប់ផ្តើម។ សេចក្តីថ្លែងការណ៍ជាលាយលក្ខណ៍អក្សរនេះត្រូវតែបញ្ជូនទៅអ្នកសារការច្បាប់រដ្ឋប្បវេណីដើម្បីប្រើប្រាស់ការលើកលែងពីពន្ធផ្ទេរប្រាក់។ ជាគោលការណ៍មេធាវីអ្នកច្បាប់ស៊ីវិលអាចពឹងផ្អែកលើសេចក្តីថ្លែងការណ៍ជាលាយលក្ខណ៍អក្សរនេះលុះត្រាតែគាត់ដឹងថាសេចក្តីថ្លែងការណ៍នេះត្រូវបានចេញមិនត្រឹមត្រូវ។ ប្រសិនបើវាលេចចេញមកថាអ្នកដែលជាអ្នកទិញបានអនុវត្តការលើកលែងមុននេះទោះបីមានសេចក្តីថ្លែងការណ៍ចេញក៏ដោយក៏នៅតែមានការវាយតម្លៃបន្ថែមទៀត។
• ការប្រើប្រាស់ផ្ទះក្រៅពីការស្នាក់នៅជាបណ្តោះអាសន្នដោយអ្នកទិញ។ និយាយម្យ៉ាងទៀតវិសាលភាពនៃការលើកលែងរបស់អ្នកចាប់ផ្តើមដំបូងត្រូវបានកំណត់ចំពោះអ្នកទទួលដែលនឹងរស់នៅក្នុងផ្ទះពិតប្រាកដ។ ទាក់ទងទៅនឹងលក្ខខណ្ឌនេះវាក៏ចាំបាច់សម្រាប់អ្នកដែលជាអ្នកទិញដើម្បីប្រកាសជាលាយលក្ខណ៍អក្សរយ៉ាងច្បាស់លាស់និងដោយគ្មានការកក់ទុកថាផ្ទះនេះនឹងត្រូវបានប្រើប្រាស់ក្រៅពីកន្លែងស្នាក់នៅបណ្តោះអាសន្ននិងជាលំនៅដ្ឋានសំខាន់ក៏ដូចជាបញ្ជូនសេចក្តីថ្លែងការណ៍ជាលាយលក្ខណ៍អក្សរនេះទៅ មេធាវីសារការរដ្ឋប្បវេណីមុនពេលលទ្ធកម្មប្រសិនបើការទិញយកបានឆ្លងកាត់គាត់។ មធ្យោបាយប្រើប្រាស់បណ្តោះអាសន្នឧទាហរណ៍ការជួលផ្ទះឬការប្រើប្រាស់របស់វាជាផ្ទះថ្ងៃឈប់សម្រាក។ ខណៈពេលដែលទីលំនៅសំខាន់រួមមានការចុះឈ្មោះជាមួយក្រុមជំនុំនិងកសាងជីវិតនៅទីនោះ (រួមមានសកម្មភាពកីឡាសាលារៀនកន្លែងគោរពបូជាថែទាំកុមារមិត្តភក្តិក្រុមគ្រួសារ) ។ ប្រសិនបើក្នុងនាមជាអ្នកទិញអ្នកនឹងមិនប្រើផ្ទះថ្មីជាទីលំនៅសំខាន់របស់អ្នកឬគ្រាន់តែជាបណ្តោះអាសន្នចាប់ពីថ្ងៃទី ១ ខែមករាឆ្នាំ ២០២១ អ្នកនឹងនៅតែត្រូវបានបង់ពន្ធក្នុងអត្រាទូទៅ ៨% ។

ការវាយតម្លៃនៃលក្ខណៈវិនិច្ឆ័យទាំងនេះហើយដូច្នេះចម្លើយចំពោះសំណួរថាតើអ្នកមានលក្ខណៈគ្រប់គ្រាន់សម្រាប់ការអនុវត្តការលើកលែងនេះដែរឬទេកើតឡើងនៅពេលដែលផ្ទះទទួលបាន។ អ្វីដែលកាន់តែពិសេសជាងនេះទៅទៀតនេះគឺជាពេលដែលប័ណ្ណសម្គាល់ការលក់ត្រូវបានបង្កើតឡើងនៅឯសារការី។ មុនពេលការប្រព្រឹត្តិនៃប័ណ្ណសម្គាល់នោះសេចក្តីថ្លែងការណ៍ជាលាយលក្ខណ៍អក្សរទាក់ទងនឹងល័ក្ខខ័ណ្ឌទីពីរនិងទីបីក៏ត្រូវដាក់ជូនសាសារផងដែរ។ នៅពេលដែលកិច្ចព្រមព្រៀងទិញត្រូវបានចុះហត្ថលេខាគឺមិនពាក់ព័ន្ធនឹងបញ្ហានៃសេចក្តីថ្លែងការណ៍ជាលាយលក្ខណ៍អក្សរនោះទេដូចជាវាសម្រាប់ការទទួលបានការលើកលែងពីអ្នកចាប់ផ្តើមដំបូង។

ការទិញផ្ទះគឺជាជំហានសំខាន់មួយសម្រាប់ទាំងអ្នកចាប់ផ្តើមនិងវិនិយោគិន។ តើអ្នកចង់ដឹងថាអ្នកជាប្រភេទមួយណាហើយអ្នកត្រូវចាត់វិធានការអ្វីចាប់ពីឆ្នាំ ២០២១? ឬតើអ្នកត្រូវការជំនួយក្នុងការធ្វើសេចក្តីថ្លែងការណ៍ដែលត្រូវការសម្រាប់ការលើកលែងនេះ? បន្ទាប់មកទាក់ទង Law & More។ មេធាវីរបស់យើងគឺជាអ្នកជំនាញផ្នែកអចលនៈទ្រព្យនិងច្បាប់កិច្ចសន្យាហើយរីករាយក្នុងការផ្តល់ជំនួយនិងដំបូន្មានដល់អ្នក។ មេធាវីរបស់យើងក៏នឹងរីករាយក្នុងការជួយអ្នកក្នុងដំណើរការតាមដានឧទាហរណ៍នៅពេលនិយាយអំពីការគូររូបឬពិនិត្យមើលកិច្ចសន្យាទិញ។