ភតិកៈនីមួយៗមានសិទ្ធិសំខាន់ពីរគឺសិទ្ធិរីករាយក្នុងការរស់នៅនិងសិទ្ធិជួលការពារ។ កន្លែងដែលយើងពិភាក្សាអំពីសិទ្ធិដំបូងនៃភតិកៈទាក់ទងនឹង កាតព្វកិច្ចរបស់ម្ចាស់ដីសិទ្ធិទី ២ នៃភតិកៈបានចូលប្លក់ដាច់ដោយឡែកមួយ ការការពារការជួល។ នោះហើយជាមូលហេតុដែលសំណួរគួរឱ្យចាប់អារម្មណ៍មួយទៀតនឹងត្រូវបានពិភាក្សានៅក្នុងប្លក់នេះ: តើអ្នកជួលមានសិទ្ធិអ្វីផ្សេងទៀត? សិទ្ធិរីករាយនឹងការរស់នៅនិងសិទ្ធិជួលការពារមិនមែនជាសិទ្ធិតែមួយទេដែលភតិកៈមានចំពោះម្ចាស់ដី។ ឧទាហរណ៍ភតិកៈក៏មានសិទ្ធិទទួលបានសិទ្ធិមួយចំនួនផងដែរនៅក្នុងបរិបទនៃការផ្ទេរទ្រព្យសម្បត្តិដែលមិនឆ្លងកាត់ការជួលនិងការចែកប័ណ្ណ។ សិទ្ធិទាំងពីរត្រូវបានពិភាក្សាជាបន្តបន្ទាប់នៅក្នុងប្លក់នេះ។
ការផ្ទេរទ្រព្យសម្បត្តិមិនឆ្លងកាត់ការជួលទេ
កថាខ័ណ្ឌទី ១ នៃមាត្រា ៧: ២២៦ នៃក្រមរដ្ឋប្បវេណីហូឡង់ដែលអនុវត្តចំពោះភតិកៈនៃទំហំលំនៅដ្ឋាននិងពាណិជ្ជកម្មមានចែងដូចខាងក្រោមៈ
"ការផ្ទេរទ្រព្យសម្បត្តិដែលកិច្ចព្រមព្រៀងជួលទាក់ទងនឹង (…) ដោយម្ចាស់ដីផ្ទេរសិទ្ធិនិងកាតព្វកិច្ចរបស់ម្ចាស់ផ្ទះពីកិច្ចព្រមព្រៀងជួលទៅអ្នកទទួល"។
សម្រាប់ភតិកៈមាត្រានេះមានន័យថាដំបូងបង្អស់ការផ្ទេរកម្មសិទ្ធនៃទ្រព្យសម្បត្តិដែលបានជួលឧទាហរណ៍តាមរយៈការលក់ដោយម្ចាស់ដីទៅម្នាក់ផ្សេងទៀតមិនបានបញ្ចប់កិច្ចព្រមព្រៀងជួលឡើយ។ លើសពីនេះទៀតភតិកៈអាចអះអាងបណ្តឹងប្រឆាំងនឹងអ្នកស្នងរាជ្យស្របច្បាប់របស់ម្ចាស់ផ្ទះឥឡូវអ្នកស្នងរាជ្យស្របច្បាប់នេះទទួលសិទ្ធិនិងកាតព្វកិច្ចរបស់ម្ចាស់ដី។ ចំពោះសំណួរថាតើភតិកៈណាមួយដែលបានបញ្ជាក់យ៉ាងច្បាស់អំពីភតិកៈនោះជាការសំខាន់ណាស់ដែលត្រូវកំណត់ថាតើសិទ្ធិនិងកាតព្វកិច្ចអ្វីដែលម្ចាស់ដីប្រគល់ឱ្យអ្នកស្នងរាជ្យស្របច្បាប់របស់គាត់។ យោងតាមកថាខ័ណ្ឌទី ៣ នៃមាត្រា ៧: ២២៦ នៃក្រមរដ្ឋប្បវេណីទាំងនេះមានចែងជាពិសេសសិទ្ធិនិងកាតព្វកិច្ចរបស់ម្ចាស់ដីដែលទាក់ទងដោយផ្ទាល់ទៅនឹងការប្រើប្រាស់ទ្រព្យសម្បត្តិដែលបានជួលសម្រាប់ពិចារណាដែលត្រូវបង់ដោយភតិកៈពោលគឺការជួល។ នេះមានន័យថាការអះអាងដែលភតិកៈអាចធ្វើបានប្រឆាំងនឹងអ្នកស្នងសិទ្ធិស្របច្បាប់របស់ម្ចាស់ផ្ទះជាគោលការណ៍ទាក់ទងទៅនឹងសិទ្ធិសំខាន់បំផុតពីររបស់គាត់គឺសិទ្ធិរីករាយក្នុងការរស់នៅនិងសិទ្ធិជួលការពារ។
ទោះយ៉ាងណាក៏ដោយជារឿយៗភតិកៈនិងម្ចាស់ផ្ទះក៏ធ្វើកិច្ចព្រមព្រៀងផ្សេងទៀតនៅក្នុងកិច្ចព្រមព្រៀងជួលទាក់ទងនឹងមាតិកាផ្សេងទៀតហើយកត់ត្រាទាំងនេះទុកជាឃ្លា។ ឧទាហរណ៍ទូទៅគឺឃ្លាទាក់ទងនឹងសិទ្ធិកាន់កាប់មុនភតិកៈរបស់ភតិកៈ។ ទោះបីជាវាមិនផ្តល់សិទ្ធិឱ្យភតិកៈក្នុងការចែកចាយក៏ដោយវាបង្ហាញពីកាតព្វកិច្ចរបស់ម្ចាស់ផ្ទះដែលត្រូវផ្តល់ជូន: ម្ចាស់ផ្ទះដំបូងត្រូវផ្តល់ជូននូវទ្រព្យសម្បត្តិជួលសម្រាប់លក់ទៅឱ្យភតិកៈមុនពេលដែលវាអាចលក់ទៅឱ្យអ្នកស្នងច្បាប់ផ្សេងទៀត។ តើម្ចាស់ដីបន្ទាប់នឹងត្រូវចងដោយប្រយោគនេះចំពោះភតិកៈដែរឬទេ? បើពិនិត្យលើច្បាប់ករណីនេះមិនមែនជារឿងធម្មតាទេ។ នេះបញ្ជាក់ថាសិទ្ធិជួលមុនរបស់ភតិកៈមិនទាក់ទងដោយផ្ទាល់ទៅនឹងការជួលទេដូច្នេះឃ្លាទាក់ទងនឹងសិទ្ធិក្នុងការទិញទ្រព្យសម្បត្តិដែលបានជួលមិនត្រូវប្រគល់ឱ្យអ្នកស្នងសិទ្ធិស្របច្បាប់របស់ម្ចាស់ផ្ទះឡើយ។ នេះគឺខុសគ្នាតែក្នុងករណីដែលវាទាក់ទងនឹងជម្រើសនៃការទិញពីភតិកៈនិងចំនួនទឹកប្រាក់ដែលត្រូវបង់ជាទៀងទាត់ដល់ម្ចាស់ផ្ទះក៏រួមបញ្ចូលផងដែរនូវធាតុផ្សំនៃសំណងសម្រាប់ការទិញចុងក្រោយ។
ការបោះពុម្ពផ្សាយ
លើសពីនេះមាត្រា ៧: ២២៧ នៃក្រមរដ្ឋប្បវេណីចែងដូចខាងក្រោមទាក់ទងនឹងសិទ្ធិរបស់ភតិកៈ
ភតិកៈត្រូវបានអនុញ្ញាតឱ្យប្រគល់ទ្រព្យសម្បត្តិដែលបានជួលដោយប្រើប្រាស់ទាំងស្រុងឬមួយផ្នែកទៅនរណាម្នាក់ផ្សេងទៀតលើកលែងតែគាត់ត្រូវសន្មតថាភតិសន្យានឹងមានការជំទាស់សមហេតុផលចំពោះការប្រើប្រាស់របស់អ្នកដទៃ។
ជាទូទៅវាច្បាស់ណាស់ពីអត្ថបទនេះថាភតិកៈមានសិទ្ធិលក់ដីឬផ្នែកខ្លះនៃទ្រព្យដែលបានជួលទៅឱ្យមនុស្សម្នាក់ទៀត។ ដោយមើលទៅផ្នែកទីពីរនៃមាត្រា ៧: ២២៧ នៃក្រមរដ្ឋប្បវេណីទោះយ៉ាងណាភតិកៈមិនអាចបន្តទៅរងបានទេប្រសិនបើគាត់មានហេតុផលសង្ស័យថាម្ចាស់ផ្ទះនឹងជំទាស់នឹងបញ្ហានេះ។ ក្នុងករណីខ្លះការជំទាស់របស់ម្ចាស់ផ្ទះត្រូវបានបង្ហាញជាឧទាហរណ៍ប្រសិនបើមានការហាមឃាត់ដែលមិនត្រូវបានបញ្ចូលក្នុងកិច្ចព្រមព្រៀងជួល។ ក្នុងករណីនេះការជួលបន្ថែមដោយភតិកៈមិនត្រូវបានអនុញ្ញាតទេ។ ប្រសិនបើភតិកៈធ្វើយ៉ាងនេះវាអាចនឹងមានការផាកពិន័យ។ ការផាកពិន័យនេះត្រូវតែភ្ជាប់ទៅនឹងការហាមឃាត់ការលក់ប័ណ្ណកិច្ចសន្យាក្នុងកិច្ចសន្យាជួលហើយត្រូវមានចំនួនអតិបរមា។ ឧទាហរណ៍ការបញ្ចូលបន្ទប់ពីម៉ាស៊ីនត្រជាក់ប៊ី & ប៊ីអាចត្រូវបានហាមឃាត់តាមរបៀបនេះដែលត្រូវបានគេជួលដែលជារឿយៗកើតឡើង។
នៅក្នុងបរិបទនេះមាត្រា ៧: ២៤៤ នៃក្រមរដ្ឋប្បវេណីក៏មានសារៈសំខាន់ផងដែរសម្រាប់ការរៀបចំកន្លែងរស់នៅដែលចែងថាភតិកៈនៃកន្លែងរស់នៅមិនត្រូវបានអនុញ្ញាតឱ្យជួលកន្លែងរស់នៅទាំងមូលទេ។ នេះមិនអនុវត្តចំពោះផ្នែកនៃកន្លែងរស់នៅដូចជាបន្ទប់ទេ។ និយាយម៉្យាងទៀតភតិកៈជាគោលការណ៍មិនគិតថ្លៃដើម្បីចែកកន្លែងរស់នៅទៅកន្លែងផ្សេងទៀត។ ជាគោលការណ៍អ្នកចែកបៀក៏មានសិទ្ធិស្ថិតក្នុងទ្រព្យសម្បត្តិជួលដែរ។ នេះក៏អនុវត្តផងដែរប្រសិនបើភតិកៈត្រូវចាកចេញពីទ្រព្យសម្បត្តិដែលបានជួលដោយខ្លួនឯង។ យ៉ាងណាមិញមាត្រា ៧ ៈ ២៦៩ នៃក្រមរដ្ឋប្បវេណីហូឡង់ចែងថាម្ចាស់ដីនឹងបន្តរេចរឹលដោយប្រតិបត្តិការច្បាប់ទោះបីកិច្ចព្រមព្រៀងជួលសំខាន់បានបញ្ចប់ក៏ដោយ។ ទោះយ៉ាងណាក៏ដោយល័ក្ខខ័ណ្ឌខាងក្រោមត្រូវតែបំពេញតាមគោលបំណងនៃអត្ថបទនេះ៖
- កន្លែងរស់នៅឯករាជ្យ។ និយាយម៉្យាងទៀតកន្លែងរស់នៅដែលមានច្រកចូលនិងកន្លែងចាំបាច់ផ្ទាល់ខ្លួនដូចជាផ្ទះបាយនិងបន្ទប់ទឹក។ ដូច្នេះមានតែបន្ទប់ទេដែលមិនត្រូវបានគេមើលឃើញថាជាកន្លែងរស់នៅឯករាជ្យ។
- សូមយល់ព្រម។ ជាការព្រមព្រៀងរវាងភតិកៈនិងអ្នកជួលដែលឆ្លើយតបនឹងតម្រូវការសម្រាប់កិច្ចព្រមព្រៀងជួលដូចមានចែងក្នុងមាត្រា ៧: ២០១ នៃក្រមរដ្ឋប្បវេណី។
- កិច្ចព្រមព្រៀងជួលទាក់ទងនឹងការជួលកន្លែងរស់នៅ។ និយាយម្យ៉ាងទៀតកិច្ចព្រមព្រៀងជួលសំខាន់រវាងភតិកៈនិងម្ចាស់ផ្ទះត្រូវតែទាក់ទងនឹងការជួលនិងជួលកន្លែងដែលបទប្បញ្ញត្តិនៃកន្លែងរស់នៅស្របច្បាប់ត្រូវបានអនុវត្ត។
ប្រសិនបើបទប្បញ្ញត្តិខាងលើមិនត្រូវបានអនុវត្តតាមអនីតិជននៅតែមិនមានសិទ្ធិឬប័ណ្ណកម្មសិទ្ធិទាមទារពីម្ចាស់ដីសិទ្ធិក្នុងការបន្តស្ថិតនៅក្នុងទ្រព្យសម្បត្តិដែលបានជួលបន្ទាប់ពីកិច្ចព្រមព្រៀងជួលសំខាន់រវាងភតិកៈនិងម្ចាស់ផ្ទះត្រូវបានបញ្ចប់ដូច្នេះការបណ្តេញចេញក៏ជា ជៀសមិនរួចសម្រាប់គាត់។ ប្រសិនបើភេជ្ជៈមិនបំពេញតាមល័ក្ខខ័ណ្ឌគាត់ត្រូវតែគិតអំពីការពិតដែលថាម្ចាស់ផ្ទះអាចផ្តួចផ្តើមនីតិវិធីប្រឆាំងនឹងអ្នកចេះដឹងបន្ទាប់ពីប្រាំមួយខែដើម្បីនាំមកនូវការបញ្ចប់នៃការរុះរើនិងការជម្លៀសចេញពីលិខិតអនុញ្ញាត។
ដូចគ្នានឹងកន្លែងរស់នៅដែរទំហំពាណិជ្ជកម្មក៏អាចត្រូវបានលក់ដោយភតិកៈដែរ។ ប៉ុន្តែតើភេរវករមានទំនាក់ទំនងយ៉ាងដូចម្តេចទៅនឹងម្ចាស់ផ្ទះក្នុងករណីនេះប្រសិនបើភតិកៈមិនត្រូវបានអនុញ្ញាតឱ្យធ្វើដូច្នោះឬត្រូវចាកចេញពីដីជួលនោះ? សម្រាប់ឆ្នាំ ២០០៣ មានភាពខុសគ្នាយ៉ាងច្បាស់គឺម្ចាស់ផ្ទះមិនមានអ្វីដែលត្រូវធ្វើជាមួយអ្នកក្រោមបង្គាប់ទេពីព្រោះអ្នកជួលមានទំនាក់ទំនងស្របច្បាប់ជាមួយភតិកៈ។ ជាលទ្ធផលអ្នកក្រោមបង្គាប់ក៏គ្មានសិទ្ធិអ្វីដែរដូច្នេះហើយទើបមានការតវ៉ាប្រឆាំងនឹងម្ចាស់ផ្ទះ។ ចាប់តាំងពីពេលនោះមកច្បាប់បានផ្លាស់ប្តូរលើចំណុចនេះហើយកំណត់ថាប្រសិនបើកិច្ចព្រមព្រៀងជួលសំខាន់រវាងភតិកៈនិងម្ចាស់ផ្ទះចប់អ្នកជួលត្រូវតែយកចិត្តទុកដាក់លើផលប្រយោជន៍និងទីតាំងរបស់អ្នកជួលដោយឧទាហរណ៍ចូលរួមជាមួយអ្នកក្រោមបង្គាប់ក្នុងដំណើរការនីតិវិធីជាមួយ ម្ចាស់ដី ប៉ុន្តែប្រសិនបើកិច្ចព្រមព្រៀងជួលសំខាន់នៅតែត្រូវបានបញ្ចប់បន្ទាប់ពីដំណើរការនីតិវិធីសិទ្ធិរបស់អ្នកក្រោមបង្គាប់ក៏នឹងត្រូវបញ្ចប់ដែរ។
តើអ្នកជាអ្នកជួលហើយតើអ្នកមានសំណួរទាក់ទងនឹងប្លក់នេះទេ? បន្ទាប់មកទាក់ទង Law & More។ មេធាវីរបស់យើងគឺជាអ្នកជំនាញផ្នែកច្បាប់នៃការជួលហើយរីករាយក្នុងការផ្តល់ដំបូន្មានដល់អ្នក។ ពួកគេក៏អាចជួយអ្នកស្របច្បាប់ផងដែរប្រសិនបើជម្លោះជួលរបស់អ្នកបណ្តាលឱ្យមាននីតិវិធីច្បាប់។