មនុស្សជាច្រើនស្រមៃចង់មានផ្ទះវិស្សមកាលតូចមួយ—ផ្ទះវិស្សមកាលដែលពួកគេអាចគេចផុតពីការងារប្រចាំថ្ងៃនៅចុងសប្តាហ៍។ វាគឺជាទស្សនវិស័យដ៏ទាក់ទាញមួយ៖ ជាកន្លែងផ្ទាល់ខ្លួនរបស់អ្នកនៅក្នុងធម្មជាតិ ប្រហែលជាប្រភពចំណូលពីការជួល និងជាទ្រព្យសម្បត្តិជាក់ស្តែង។ ដោយសារតែហេតុផលនេះ អ្នកទិញជាច្រើនចាប់ផ្តើមទិញផ្ទះវិស្សមកាលដោយមានគំនិតដូចគ្នានឹងការទិញអចលនទ្រព្យលំនៅដ្ឋានធម្មតា។

ទោះជាយ៉ាងណាក៏ដោយ នេះគឺជាការយល់ច្រឡំមួយដែលអាចនាំឱ្យមានបញ្ហាហិរញ្ញវត្ថុ និងផ្លូវច្បាប់យ៉ាងធ្ងន់ធ្ងរ។ ការទិញផ្ទះនៅក្នុងឧទ្យានវិស្សមកាល (vakantiepark) គឺខុសគ្នាតាមផ្លូវច្បាប់ពីការទិញផ្ទះស្តង់ដារ។ អ្នកកំពុងបោះជំហានចូលទៅក្នុងបណ្តាញស្មុគស្មាញនៃរចនាសម្ព័ន្ធកម្មសិទ្ធិ បទប្បញ្ញត្តិឧទ្យាន និងច្បាប់កំណត់តំបន់យ៉ាងតឹងរ៉ឹង។ ជំហានខុសមួយ - ដូចជាការសន្មត់ថាអ្នកអាចរស់នៅទីនោះជាអចិន្ត្រៃយ៍ ឬជួលវាដោយសេរី - អាចបណ្តាលឱ្យមានការពិន័យយ៉ាងធ្ងន់ធ្ងរ ឬសូម្បីតែការបណ្តេញចេញដោយបង្ខំ។

នៅក្នុងប្លក់នេះ យើងពន្យល់យ៉ាងច្បាស់អំពីអ្វីដែលអ្នកត្រូវរកមើលមុនពេលអ្នកចុះហត្ថលេខាលើកិច្ចសន្យា ដោយធានាថាការវិនិយោគក្នុងក្តីស្រមៃរបស់អ្នកមិនប្រែក្លាយទៅជាសុបិន្តអាក្រក់ផ្នែកច្បាប់នោះទេ។

ទម្រង់នៃភាពជាម្ចាស់៖ តើអ្នកពិតជាកំពុងទិញអ្វី?

នៅពេលអ្នកទិញផ្ទះស្តង់ដារ ជាធម្មតាអ្នកទទួលបានកម្មសិទ្ធិពេញលេញនៃដី និងឥដ្ឋ។ នៅក្នុងឧទ្យានវិស្សមកាល នេះគឺជាករណីលើកលែងជាជាងច្បាប់។ វាមានសារៈសំខាន់ណាស់ក្នុងការយល់ដឹងអំពីរចនាសម្ព័ន្ធផ្លូវច្បាប់នៃការទិញរបស់អ្នក ដើម្បីជៀសវាងការភ្ញាក់ផ្អើលទាក់ទងនឹងសិទ្ធិ និងការចំណាយរបស់អ្នក។

ភតិសន្យា

នៅក្នុងឧទ្យានវិស្សមកាលជាច្រើនរបស់ប្រទេសហូឡង់ អ្នកមិនចាំបាច់ទិញដីនោះទេ។ ផ្ទុយទៅវិញ អ្នកទទួលបានសិទ្ធិជួល (erfpacht)។ នេះមានន័យថា ប្រតិបត្តិករឧទ្យាននៅតែជាម្ចាស់កម្មសិទ្ធិលើដី ហើយអ្នកទិញសិទ្ធិប្រើប្រាស់វាសម្រាប់រយៈពេលជាក់លាក់ណាមួយ។ ជាធម្មតាអ្នកនឹងបង់ថ្លៃសេវាប្រចាំឆ្នាំ ដែលត្រូវបានគេស្គាល់ថាជា Canon.

• បរិបទផ្លូវច្បាប់៖ ក្រោមមាត្រា 5:85 នៃក្រមរដ្ឋប្បវេណីហូឡង់ (Burgerlijk Wetboek) អ្នកជួលមានសិទ្ធិកាន់កាប់ និងប្រើប្រាស់អចលនទ្រព្យរបស់អ្នកដទៃ។ ត្រូវដឹងថា កិច្ចសន្យាជួលអាចមានកាលបរិច្ឆេទផុតកំណត់ និង Canon អាចកើនឡើងគួរឱ្យកត់សម្គាល់តាមពេលវេលា។

សិទ្ធិលើផ្ទៃទឹក

នេះគឺជាសិទ្ធិមួយដែលអនុញ្ញាតឱ្យអ្នកធ្វើជាម្ចាស់លើអគារ (ផ្ទះវិស្សមកាល) ទោះបីជាមានអ្នកផ្សេង (ម្ចាស់ឧទ្យាន) ជាម្ចាស់ដីនៅខាងក្រោមវាក៏ដោយ។ បើគ្មានសិទ្ធិនេះទេ បើនិយាយតាមផ្លូវច្បាប់ ម្ចាស់ដីក៏នឹងជាម្ចាស់ផ្ទះរបស់អ្នកដែរ ដោយសារតែទ្រព្យសម្បត្តិ។ ច្បាប់ ច្បាប់។

• បរិបទផ្លូវច្បាប់៖ ដូចដែលបានកំណត់នៅក្នុងមាត្រា 5:101 នៃក្រមរដ្ឋប្បវេណីហូឡង់ នេះបំបែកភាពជាម្ចាស់នៃរចនាសម្ព័ន្ធចេញពីដី។ ខណៈពេលដែលអ្នកជាម្ចាស់ឥដ្ឋ ជំហររបស់អ្នកនៅតែអាស្រ័យលើកិច្ចព្រមព្រៀងមូលដ្ឋានទាក់ទងនឹងដី។

កម្មសិទ្ធិពេញលេញ

ទោះបីជាកម្រមាននៅក្នុងឧទ្យានកម្សាន្តក៏ដោយ ឧទ្យានខ្លះផ្តល់ជូនកម្មសិទ្ធិពេញលេញ ដែលអ្នកទិញទាំងដីឡូត៍ និងផ្ទះវិស្សមកាល។ នេះផ្តល់នូវសុវត្ថិភាពច្រើនបំផុត ប៉ុន្តែជារឿយៗមានតម្លៃខ្ពស់ជាង។ ទោះបីជាមានភាពជាម្ចាស់ពេញលេញក៏ដោយ អ្នកនៅតែត្រូវគោរពតាមច្បាប់ឧទ្យាន និងការកំណត់តំបន់របស់រដ្ឋាភិបាល។

យកកូនសោ៖ ត្រូវប្រាកដថាអ្នកដឹងច្បាស់ពីអ្វីដែលអ្នកកំពុងទិញ។ សូមអានប័ណ្ណកម្មសិទ្ធិដោយប្រុងប្រយ័ត្ន ហើយឱ្យអ្នកឯកទេសពិនិត្យវា ដើម្បីយល់ពីផលវិបាករយៈពេលវែងនៃសិទ្ធិជួល ឬសិទ្ធិលើផ្ទៃដី។

បទប្បញ្ញត្តិឧទ្យាន និងការរឹតបន្តឹងការប្រើប្រាស់

មិនដូចសង្កាត់ធម្មតាទេ ឧទ្យានវិស្សមកាលគឺជាបរិស្ថានដែលត្រូវបានគ្រប់គ្រង។ នៅពេលអ្នកទិញអចលនទ្រព្យនៅទីនោះ អ្នកយល់ព្រមដោយស្វ័យប្រវត្តិចំពោះបទប្បញ្ញត្តិផ្ទៃក្នុងរបស់ឧទ្យាន (ការគ្រប់គ្រងឧទ្យាន)។ ច្បាប់ទាំងនេះអាចមានការរឹតត្បិតគួរឱ្យភ្ញាក់ផ្អើល និងមានកាតព្វកិច្ចតាមផ្លូវច្បាប់។

ការរឹតបន្តឹងការជួល

កុំសន្មតថាអ្នកអាចចុះបញ្ជីអចលនទ្រព្យថ្មីរបស់អ្នកនៅលើ Airbnb ភ្លាមៗ។ ឧទ្យានមួយចំនួនហាមឃាត់យ៉ាងតឹងរ៉ឹងមិនឱ្យជួលអចលនទ្រព្យទៅឱ្យភាគីទីបីដើម្បីរក្សាភាពស្ងប់ស្ងាត់។ ឧទ្យានផ្សេងទៀតតម្រូវឱ្យអ្នកត្រូវតែជួលវា ប៉ុន្តែត្រូវឆ្លងកាត់ការិយាល័យកក់ជាក់លាក់របស់ឧទ្យានប៉ុណ្ណោះ (ជារឿយៗពាក់ព័ន្ធនឹងថ្លៃកម្រៃជើងសារច្រើន)។ ប្រសិនបើអ្នកបំពានច្បាប់ទាំងនេះ ឧទ្យានអាចដាក់ពិន័យយ៉ាងធ្ងន់ធ្ងរ។

លំនៅដ្ឋានអចិន្ត្រៃយ៍ (អចិន្ត្រៃយ៍ បេវ៉ូនីង)

នេះ​ជា​គ្រោះថ្នាក់​ផ្នែក​ច្បាប់​ទូទៅ​បំផុត។ ឧទ្យាន​កម្សាន្ត​ភាគច្រើន​ត្រូវ​បាន​កំណត់​យ៉ាង​តឹងរ៉ឹង​សម្រាប់​ការ​កម្សាន្ត។ ការ​រស់​នៅ​ទីនោះ​ជា​អចិន្ត្រៃយ៍​ត្រូវ​បាន​ហាមឃាត់​ដោយ​ច្បាប់​ឧទ្យាន និង​ផែនការ​កំណត់​តំបន់​ក្រុង។

• ការពិតផ្នែកច្បាប់៖ ទោះបីជាអ្នកឃើញអ្នកជិតខាងរស់នៅទីនោះពេញមួយឆ្នាំក៏ដោយ កុំសន្មតថាវាត្រូវបានអនុញ្ញាត។ ក្រុងនានាកំពុងបង្ក្រាបរឿងនេះកាន់តែខ្លាំងឡើង។
• ករណី ច្បាប់: នៅក្នុងសេចក្តីសម្រេចដ៏សំខាន់មួយ (ECLI:NL:HR:2019:1278) តុលាការកំពូលបានបញ្ជាក់ថា ក្រុងនានាអាចអនុវត្តការហាមឃាត់យ៉ាងតឹងរ៉ឹងលើលំនៅដ្ឋានអចិន្ត្រៃយ៍ ដែលនាំឱ្យមានការពិន័យ និងការបង្ខំឱ្យចាកចេញពីអចលនទ្រព្យ។

ថ្លៃសេវាឧទ្យាន (ឧទ្យានប៊ីជដ្រាហ្គិន)

អ្នកនឹងត្រូវបានតម្រូវឱ្យចូលរួមចំណែកក្នុងការថែទាំហេដ្ឋារចនាសម្ព័ន្ធរបស់ឧទ្យាន - ផ្លូវថ្នល់ ភ្លើងបំភ្លឺ សួនកុមារ និងកន្លែងទទួលភ្ញៀវ។ ថ្លៃសេវាទាំងនេះគឺជាកាតព្វកិច្ច ហើយអាចកើនឡើងជារៀងរាល់ឆ្នាំ។ វាមានសារៈសំខាន់ណាស់ក្នុងការពិនិត្យមើលការកើនឡើងជាប្រវត្តិសាស្ត្រនៃថ្លៃសេវាទាំងនេះ ដើម្បីព្យាករណ៍ពីការចំណាយនាពេលអនាគតរបស់អ្នក។

ព័ត៌មានជំនួយជាក់ស្តែង៖ តែងតែស្នើសុំបទប្បញ្ញត្តិពេញលេញនៃឧទ្យាន ហើយឱ្យមេធាវីរបស់អ្នកពិនិត្យវាមុនពេលអ្នកធ្វើការផ្តល់ជូន។

តួនាទីនៃផែនការកំណត់តំបន់ (ផែនការល្អបំផុត)

ច្បាប់​ឧទ្យាន​មាន​សារៈសំខាន់ ប៉ុន្តែ​ផែនការ​កំណត់​តំបន់​ក្រុង​គឺ​ជា​រឿង​សំខាន់​បំផុត។ នៅ​ប្រទេស​ហូឡង់ ផែនការល្អបំផុត កំណត់ថាតើដីមួយអាចប្រើប្រាស់សម្រាប់អ្វី។

ឧទ្យានកម្សាន្តភាគច្រើនមាន "កន្លែងកម្សាន្ត" (ការកំសាន្ត) ការកំណត់តំបន់ មិនមែន "លំនៅដ្ឋាន" (វ៉ុននេះមានន័យថា តាមផ្លូវច្បាប់ អ្នកមិនត្រូវបានអនុញ្ញាតឱ្យប្រើប្រាស់អចលនទ្រព្យនេះជាលំនៅដ្ឋានសំខាន់របស់អ្នកទេ (មាត្រា 3.1 នៃច្បាប់ផែនការលំហ - វ៉ូ).

ហេតុអ្វីបានជារឿងនេះសំខាន់? ពីព្រោះក្រុងមានសិទ្ធិអំណាចក្នុងការអនុវត្តរឿងនេះ។ ប្រសិនបើអ្នកចុះឈ្មោះផ្ទះវិស្សមកាលជាអាសយដ្ឋានសំខាន់របស់អ្នក ឬប្រសិនបើការស៊ើបអង្កេតបង្ហាញថាអ្នករស់នៅទីនោះ (ដោយផ្អែកលើការប្រើប្រាស់ទឹក ឬទម្លាប់ធ្វើដំណើរ) អ្នកប្រឈមនឹងដីកាអនុវត្ត។

ច្បាប់​ករណី​សំខាន់ៗ៖
ដោយយោងទៅលើសេចក្តីសម្រេចរបស់តុលាការកំពូល (ECLI:NL:HR:2019:1278) វាត្រូវបានបង្កើតឡើងថា អ្នកទិញមិនអាចលាក់ខ្លួននៅពីក្រោយភាពល្ងង់ខ្លៅបានទេ។ ទោះបីជាអ្នកមិនដឹងអំពីការរឹតបន្តឹងតំបន់ ឬប្រសិនបើអ្នកលក់អះអាងថាវា "ល្អ" ក៏ដោយ ក្រុងមានសិទ្ធិបណ្តេញអ្នកចេញពីការស្នាក់នៅអចិន្ត្រៃយ៍។

យកកូនសោ៖ ផែនការកំណត់តំបន់នេះជំនួសការសន្យាដោយពាក្យសំដីណាមួយ។ សូមពិនិត្យមើលស្ថានភាពបច្ចុប្បន្នជាមួយសាលាក្រុងជាបន្ទាន់។

កំហុស និងការយល់ច្រឡំទូទៅ

នៅពេលទិញផ្ទះវិស្សមកាល ដំបូន្មានពីមិត្តភក្តិ ឬអ្នកលក់អាចមានគ្រោះថ្នាក់។ ខាងក្រោមនេះគឺជាទេវកថាបីដែលយើងតែងតែជួបប្រទះជាញឹកញាប់៖ Law & More.

ទេវកថាទី 1: «ប្រសិនបើខ្ញុំរស់នៅទីនោះយូរគ្រប់គ្រាន់ ខ្ញុំនឹងទទួលបានសិទ្ធិស្នាក់នៅដោយស្វ័យប្រវត្តិ»។

មិនពិត។ មិនមាន «វេជ្ជបញ្ជា» ដោយស្វ័យប្រវត្តិទេ (verjaring) ដែលធ្វើឲ្យការរំលោភលើផែនការកំណត់តំបន់ស្របច្បាប់។ អ្នកអាចរស់នៅទីនោះបានដប់ឆ្នាំដោយគ្មានបញ្ហា ប៉ុន្តែប្រសិនបើក្រុងសម្រេចចិត្តអនុវត្តច្បាប់នៅឆ្នាំទីដប់មួយ អ្នកគ្មានសិទ្ធិឈរជើងស្របច្បាប់ឡើយ។

ទេវកថាទី 2: "អ្នកលក់បាននិយាយថាការរស់នៅជាអចិន្ត្រៃយ៍មិនមែនជាបញ្ហាទេ"។

មិនពិត។ ការសន្យាដោយពាក្យសំដីមិនមានកាតព្វកិច្ចផ្លូវច្បាប់នៅក្នុងបរិបទនេះទេ។ អ្នកលក់ និងភ្នាក់ងារអចលនទ្រព្យចង់បិទកិច្ចព្រមព្រៀង។ ពួកគេប្រហែលជាមិនដឹងអំពីការបង្ក្រាបរបស់ក្រុងនាពេលខាងមុខទេ ឬពួកគេប្រហែលជាគ្រាន់តែបំភ្លៃការពិត។ មានតែការអនុញ្ញាតជាលាយលក្ខណ៍អក្សរពីអាជ្ញាធរមានសមត្ថកិច្ចប៉ុណ្ណោះដែលសំខាន់។

ទេវកថាទី 3: "សាលាក្រុងមិនដែលអនុវត្តវាទេ ដូច្នេះវាត្រូវបានអនុញ្ញាត"។

មិនពិត។ ការមិនអនុវត្តច្បាប់កាលពីអតីតកាលមិនបង្កើតសិទ្ធិសម្រាប់អនាគតទេ។ ក្រុងជាច្រើនរបស់ប្រទេសហូឡង់បច្ចុប្បន្នកំពុងផ្លាស់ប្តូរពីគោលនយោបាយ "អត់ឱន" ទៅជាគោលនយោបាយ "អនុវត្ត" យ៉ាងតឹងរ៉ឹងទាក់ទងនឹងឧទ្យានកម្សាន្ត។

យកកូនសោ៖ កុំពឹងផ្អែកលើការធានាអះអាងដោយពាក្យសំដី ឬរឿងរ៉ាវខ្លីៗឡើយ។ ទាមទារការបញ្ជាក់ជាលាយលក្ខណ៍អក្សរ ហើយអនុញ្ញាតឱ្យមេធាវីពិនិត្យឡើងវិញនូវការពិត។

ការពិចារណាផ្នែកហិរញ្ញវត្ថុ

តម្លៃទិញគ្រាន់តែជាចុងផ្ទាំងទឹកកកប៉ុណ្ណោះ។ ដើម្បីកំណត់ថាតើនេះជាការវិនិយោគដ៏ត្រឹមត្រូវឬអត់ អ្នកត្រូវតែគណនាតម្លៃសរុបនៃភាពជាម្ចាស់កម្មសិទ្ធិ។

• ថ្លៃដើមប្រចាំឆ្នាំ៖ ក្រៅពីវិក្កយបត្រថាមពល សូមពិចារណាលើកិច្ចសន្យាជួល Canon (ប្រសិនបើអាចអនុវត្តបាន) ថ្លៃសេវាឧទ្យានជាកាតព្វកិច្ច ពន្ធក្រុង (ពន្ធទេសចរណ៍ ពន្ធលើអចលនទ្រព្យ) និងការថែទាំ។ ការថែទាំលើផ្ទះវិស្សមកាល ដែលជារឿយៗសាងសង់ដោយសម្ភារៈស្រាលជាង អាចខ្ពស់ជាងផ្ទះឥដ្ឋ។
• ហិរញ្ញប្បទានៈ ការទទួលបានប្រាក់កម្ចីទិញផ្ទះសម្រាប់វិស្សមកាលគឺជារឿងពិបាក។ ធនាគារហូឡង់មានតម្រូវការតឹងរ៉ឹងជាង អត្រាការប្រាក់ខ្ពស់ជាង និងសមាមាត្រប្រាក់កម្ចីទៅនឹងតម្លៃទាបជាងសម្រាប់អចលនទ្រព្យកម្សាន្ត។ សំណង់ជួលមួយចំនួនមិនអាចផ្តល់ហិរញ្ញប្បទានបានទេ។
• ការរំលោះ៖ មិនដូចលំនៅដ្ឋានធម្មតា ដែលជាទូទៅមានតម្លៃឡើងថ្លៃនោះទេ ផ្ទះវិស្សមកាលអាចធ្លាក់ចុះតម្លៃ ជាពិសេសប្រសិនបើឧទ្យាននេះធ្លាក់ចុះប្រជាប្រិយភាព ឬរយៈពេលជួលខ្លី។

ព័ត៌មានជំនួយជាក់ស្តែង៖ បង្កើតការគណនាជាក់ស្តែងនៃថ្លៃដើមប្រតិបត្តិការទាំងអស់ មិនមែនគ្រាន់តែតម្លៃទិញនោះទេ។

បញ្ជីត្រួតពិនិត្យ៖ មុនពេលអ្នកទិញ

ដើម្បីជួយអ្នកក្នុងការរុករកដំណើរការនេះ សូមប្រើប្រាស់បញ្ជីត្រួតពិនិត្យនេះ មុនពេលចុះហត្ថលេខាលើកិច្ចព្រមព្រៀងទិញណាមួយ។

ច្បាប់៖

• បានអាន និងយល់ពីឯកសារកម្មសិទ្ធិ (កិច្ចសន្យាជួល/ដីឡូត៍/កម្មសិទ្ធិ)។
• បានទទួល និងត្រួតពិនិត្យបទប្បញ្ញត្តិឧទ្យានពេញលេញ។
• បានស្នើសុំផែនការកំណត់តំបន់ (ផែនការល្អបំផុត) ពី​រដ្ឋបាល​ក្រុង។
• បានត្រួតពិនិត្យច្បាប់ក្នុងស្រុក (វើរដិននីងហ្គិន).
• ទទួលបានការបញ្ជាក់ជាលាយលក្ខណ៍អក្សរទាក់ទងនឹងការស្នាក់នៅអចិន្ត្រៃយ៍ (ប្រសិនបើចង់បាន)។

ហិរញ្ញវត្ថុ៖

• បានគូសបញ្ជាក់ពីការចំណាយដែលកើតឡើងដដែលៗប្រចាំឆ្នាំទាំងអស់។
• បានស៊ើបអង្កេតជម្រើសប្រាក់កម្ចីទិញផ្ទះ និងហិរញ្ញប្បទាន។
• បានធ្វើការប៉ាន់ប្រមាណជាក់ស្តែងនៃប្រាក់ចំណូលពីការជួល (ប្រសិនបើអាចអនុវត្តបាន)។

បេយជន៍:

• បានជួលអ្នកជំនាញផ្នែកច្បាប់/មេធាវីម្នាក់។
• បានធ្វើការស្ទង់មតិរចនាសម្ព័ន្ធ។
• បានវាយតម្លៃស្ថានភាពនៃកន្លែងចតរថយន្ត និងការថែទាំ។

យកកូនសោ៖ ការជួលមេធាវីត្រូវចំណាយប្រាក់ ប៉ុន្តែវាជួយការពារកំហុសឆ្គងដែលមានតម្លៃថ្លៃជាងគ្មានដែនកំណត់។

សន្និដ្ឋាន

ការទិញផ្ទះវិស្សមកាល (ហាង vakantiewoning) ពាក់ព័ន្ធនឹងភាពស្មុគស្មាញផ្នែកច្បាប់តែមួយគត់ដែលខុសគ្នាយ៉ាងខ្លាំងពីអចលនទ្រព្យធម្មតា។ រចនាសម្ព័ន្ធកម្មសិទ្ធិ ច្បាប់ឧទ្យាន និងផែនការកំណត់តំបន់ក្រុងទាំងអស់ដើរតួនាទីយ៉ាងសំខាន់ក្នុងអ្វីដែលអ្នកអាចធ្វើបាន និងមិនអាចធ្វើបានជាមួយអចលនទ្រព្យរបស់អ្នក។ ការសន្យាដោយពាក្យសំដីគឺគ្មានតម្លៃនៅក្នុងតុលាការទេ។ មានតែការពិតជាលាយលក្ខណ៍អក្សរប៉ុណ្ណោះដែលសំខាន់។

ប្រសិនបើអ្នកកំពុងពិចារណាទិញផ្ទះវិស្សមកាល កុំទុកវាចោលដោយចៃដន្យ។ Law & More ផ្តល់ដំបូន្មានដល់អ្នក។ អ្នកឯកទេសផ្នែកច្បាប់អចលនទ្រព្យរបស់យើងនឹងពិនិត្យឯកសារទាំងអស់ជាមួយអ្នក ដោយធានាថាអ្នកធ្វើការសម្រេចចិត្តដោយផ្អែកលើការពិត មិនមែនរឿងប្រឌិតទេ។ សូមទាក់ទងមកយើងខ្ញុំសម្រាប់ការពិគ្រោះយោបល់ដោយគ្មានកាតព្វកិច្ច។

សំណួរដែលសួរជាញឹកញាប់អំពីការទិញផ្ទះវិស្សមកាល

១. តើខ្ញុំអាចរស់នៅជាអចិន្ត្រៃយ៍នៅក្នុងផ្ទះវិស្សមកាលរបស់ខ្ញុំបានទេ?
ក្នុងករណីភាគច្រើន ទេ។ ឧទ្យានកម្សាន្តភាគច្រើនមានការកំណត់ "ការកម្សាន្ត" នៅក្នុងផែនការកំណត់តំបន់ ដែលហាមឃាត់ការស្នាក់នៅអចិន្ត្រៃយ៍។ ក្រុងនានាកំពុងអនុវត្តរឿងនេះកាន់តែតឹងរ៉ឹង។ តែងតែពិនិត្យមើលផែនការកំណត់តំបន់ជាមួយក្រុងមុនពេលអ្នកទិញ។ ទោះបីជាអ្នកស្រុកផ្សេងទៀតរស់នៅទីនោះជាអចិន្ត្រៃយ៍ក៏ដោយ នេះមិនមានន័យថាអ្នកត្រូវបានអនុញ្ញាតឱ្យធ្វើដូច្នេះទេ - ក្រុងអាចចាប់ផ្តើមអនុវត្តច្បាប់នៅពេលណាក៏បាន។

២. តើអ្វីជាភាពខុសគ្នារវាងការជួល (leasehold)erfpacht) និងសិទ្ធិលើផ្ទៃដី (opstalrecht)?
ជាមួយនឹងសិទ្ធិជួល អ្នកបង់ប្រាក់សម្រាប់សិទ្ធិប្រើប្រាស់ដី។ ដីនៅតែជាកម្មសិទ្ធិរបស់ប្រតិបត្តិករឧទ្យាន។ ជាធម្មតាអ្នកបង់ថ្លៃសេវាប្រចាំឆ្នាំ (Canon)។ ដោយមានសិទ្ធិលើផ្ទៃដី អ្នកជាម្ចាស់អគារ (រចនាសម្ព័ន្ធ) ប៉ុន្តែមិនមែនជាដីនៅខាងក្រោមវាទេ។ ក្នុងករណីទាំងពីរ អ្នកមិនមានកម្មសិទ្ធិពេញលេញទេ។ ដោយមានសិទ្ធិពេញលេញ អ្នកជាម្ចាស់ទាំងដី និងផ្ទះ ប៉ុន្តែរឿងនេះកម្រមាននៅក្នុងឧទ្យានវិស្សមកាល។ ភាពខុសគ្នានេះគឺមានសារៈសំខាន់សម្រាប់ការផ្តល់ហិរញ្ញប្បទាន តម្លៃលក់បន្ត និងសិទ្ធិរបស់អ្នកជាម្ចាស់។

៣. តើខ្ញុំអាចជួលផ្ទះវិស្សមកាលរបស់ខ្ញុំបានទេ?
នេះអាស្រ័យលើបទប្បញ្ញត្តិរបស់ឧទ្យាន។ ឧទ្យានមួយចំនួនហាមឃាត់ការជួលទាំងស្រុង ឧទ្យានផ្សេងទៀតអនុញ្ញាតឱ្យជួលតែតាមរយៈប្រតិបត្តិករឧទ្យានប៉ុណ្ណោះ ហើយឧទ្យានខ្លះទៀតមិនមានការរឹតបន្តឹងទេ។ ចំណាំ៖ ទោះបីជាការជួលត្រូវបានអនុញ្ញាតក៏ដោយ អាចមានច្បាប់ទាក់ទងនឹងរយៈពេលជួលអប្បបរមា អ្នកដែលអ្នកអាចជួលឱ្យ (ឧទាហរណ៍ គ្មានក្រុមធំៗ) និងថាតើការជួលពាណិជ្ជកម្មត្រូវបានអនុញ្ញាតឬអត់។ តែងតែស្នើសុំបទប្បញ្ញត្តិពេញលេញរបស់ឧទ្យាន ហើយឱ្យមេធាវីពិនិត្យមើលពួកវា។

៤. តើ​ថ្លៃ​សេវា​ឧទ្យាន​ជា​អ្វី ហើយ​តម្លៃ​ប៉ុន្មាន?
ថ្លៃឧទ្យានគឺជាការចំណាយប្រចាំឆ្នាំសម្រាប់ការថែទាំឧទ្យាន និងកន្លែងសាធារណៈដូចជាអាងហែលទឹក សួនកុមារ ផ្លូវថ្នល់ និងការរៀបចំទេសភាព។ ចំនួនទឹកប្រាក់ប្រែប្រួលយ៉ាងខ្លាំងក្នុងមួយឧទ្យាន - ចាប់ពីពីរបីរយទៅរាប់ពាន់អឺរ៉ូក្នុងមួយឆ្នាំ។ ការចូលរួមវិភាគទានទាំងនេះគឺជាកាតព្វកិច្ច ហើយជារឿយៗត្រូវបានបំបែកចេញពីកិច្ចសន្យាជួល។ Canonតែងតែសួរអំពីថ្លៃសេវាឧទ្យានបច្ចុប្បន្ន និង របៀបដែលវាបានកើនឡើងជាប្រវត្តិសាស្ត្រ។ ឧទ្យានមួយចំនួនបង្កើនចំនួននេះគួរឱ្យកត់សម្គាល់ជារៀងរាល់ឆ្នាំ។

៥. តើខ្ញុំអាចទទួលបានប្រាក់កម្ចីទិញផ្ទះសម្រាប់វិស្សមកាលបានទេ?
វាអាស្រ័យលើកត្តាជាច្រើន។ មិនមែនធនាគារទាំងអស់សុទ្ធតែផ្តល់ប្រាក់កម្ចីទិញផ្ទះសម្រាប់ផ្ទះវិស្សមកាលនោះទេ ហើយលក្ខខណ្ឌជារឿយៗតឹងរ៉ឹងជាងផ្ទះធម្មតា។ ធនាគារមួយចំនួនអនុវត្តអត្រាការប្រាក់ខ្ពស់ជាង ឬសមាមាត្រប្រាក់កម្ចីទៅនឹងតម្លៃទាបជាង។ ប្រសិនបើមានការជួល ឬផ្ទៃរាបស្មើ (គ្មានកម្មសិទ្ធិពេញលេញ) ការផ្តល់ហិរញ្ញប្បទានអាចកាន់តែពិបាក។ សូមពិនិត្យជាមួយធនាគារច្រើនជាមុន ដើម្បីមើលថាតើការផ្តល់ហិរញ្ញប្បទានអាចធ្វើទៅបានឬអត់ និងក្រោមលក្ខខណ្ឌអ្វីខ្លះ។ កុំសន្មតថាអ្នកនឹងទទួលបានលក្ខខណ្ឌដូចគ្នានឹងប្រាក់កម្ចីផ្ទះធម្មតានោះទេ។

៦. តើមានអ្វីកើតឡើងប្រសិនបើខ្ញុំរស់នៅជាអចិន្ត្រៃយ៍នៅក្នុងផ្ទះវិស្សមកាលរបស់ខ្ញុំ?
សាលាក្រុងអាចចាត់វិធានការអនុវត្តច្បាប់។ នេះអាចចាប់ផ្តើមជាមួយនឹងការព្រមាន ប៉ុន្តែអាចកើនឡើងដល់ការបង់ប្រាក់ពិន័យ (ដវ៉ាងសូមមិន) ហើយនៅទីបំផុតការបណ្តេញចេញដោយបង្ខំ។ តុលាការកំពូលបានបញ្ជាក់នៅឆ្នាំ ២០១៩ (ECLI:NL:HR:2019:1278) ថា ក្រុងនានាអាចអនុវត្តបទប្បញ្ញត្តិយ៉ាងតឹងរ៉ឹង ទោះបីជាអ្នកមិនបានដឹងអំពីការហាមឃាត់នេះក៏ដោយ។ អ្នកមិនអាចទទួលបានសិទ្ធិពីការពិតដែលថាក្រុងមិនបានអនុវត្តច្បាប់ពីមុន ឬថាអ្នកផ្សេងទៀតរស់នៅទីនោះជាអចិន្ត្រៃយ៍នោះទេ។ ការអនុវត្តច្បាប់កំពុងកាន់តែតឹងរ៉ឹងដោយសារតែកង្វះខាតលំនៅដ្ឋាន និងបញ្ហាកាន់កាប់ខុសច្បាប់។

៧. តើខ្ញុំអាចផ្លាស់ប្តូរបទប្បញ្ញត្តិឧទ្យាននៅពេលក្រោយ ឬជ្រើសរើសមិនចូលរួមបានទេ?
ទេ បទប្បញ្ញត្តិរបស់ឧទ្យានគឺជាផ្នែកមួយដែលមានកាតព្វកិច្ចនៃកិច្ចព្រមព្រៀងទិញរបស់អ្នក។ អ្នកយល់ព្រមតាមពួកគេនៅពេលទិញ។ បទប្បញ្ញត្តិអាចត្រូវបានផ្លាស់ប្តូរលុះត្រាតែប្រតិបត្តិករឧទ្យានធ្វើដូច្នេះ ជារឿយៗដោយមានការយល់ព្រមពីភាគរយជាក់លាក់នៃម្ចាស់។ ក្នុងនាមជាម្ចាស់ម្នាក់ៗ អ្នកមិនអាចសម្រេចចិត្តមិនអើពើនឹងបទប្បញ្ញត្តិនោះទេ។ ការរំលោភបំពានអាចនាំឱ្យមានការពិន័យ ឬសូម្បីតែការបញ្ចប់សិទ្ធិប្រើប្រាស់របស់អ្នក។ សូមអានបទប្បញ្ញត្តិដោយប្រុងប្រយ័ត្នមុនពេលចុះហត្ថលេខា។

៨. តើមានអត្ថប្រយោជន៍ពន្ធលើការទិញផ្ទះវិស្សមកាលដែរឬទេ?
ជាទូទៅ ទេ។ ផ្ទះវិស្សមកាលជាធម្មតាត្រូវបានគេមើលឃើញថាជាផ្ទះទីពីរសម្រាប់គោលបំណងពន្ធ ហើយធ្លាក់ចូលទៅក្នុង "ប្រអប់ទី 3" (ទ្រព្យសកម្ម/ប្រាក់សន្សំ)។ អ្នកបង់ពន្ធលើប្រាក់ចំណេញលើទ្រព្យសកម្មដែលត្រូវបានចាត់ទុកថាជាប្រាក់ចំណូល។ ប្រសិនបើអ្នកជួលផ្ទះសម្រាប់ធ្វើពាណិជ្ជកម្ម ប្រាក់ចំណូលអាចធ្លាក់ចូលទៅក្នុងប្រអប់ទី 1 (ប្រាក់ចំណូលពីការងារ និងផ្ទះ) ឬប្រអប់ទី 3 អាស្រ័យលើអាំងតង់ស៊ីតេនៃសកម្មភាពជួល។ មិនមានការកាត់បន្ថយការប្រាក់លើប្រាក់កម្ចីទិញផ្ទះដូចដែលមានសម្រាប់លំនៅដ្ឋានចម្បងរបស់អ្នកទេ។ តែងតែស្វែងរកដំបូន្មានផ្នែកពន្ធមុនពេលទិញ។

៩. តើខ្ញុំគួរពិនិត្យមើលអ្វីខ្លះនៅក្នុងផែនការកំណត់តំបន់ (ផែនការល្អបំផុត)?
សូមស្នើសុំផែនការកំណត់តំបន់បច្ចុប្បន្នសម្រាប់ដីឡូត៍ជាក់លាក់ពីក្រុង។ សូមយកចិត្តទុកដាក់ជាពិសេសចំពោះ៖

• ការកំណត់ (ការកម្សាន្ត លំនៅដ្ឋាន ចម្រុះ?)
• ថាតើការស្នាក់នៅអចិន្ត្រៃយ៍ត្រូវបានអនុញ្ញាតឬអត់។
• ការរឹតបន្តឹងលើការសាងសង់ណាមួយ (តើអ្នកអាចពង្រីក/ជួសជុលឡើងវិញបានទេ?)
• ផែនការនាពេលអនាគត (តើការកំណត់តំបន់នឹងផ្លាស់ប្តូរទេ?)
  សូមសួរផងដែរអំពីការលើកលែង ឬការវិវត្តណាមួយដែលត្រូវបានផ្តល់ឱ្យ។ ផែនការកំណត់តំបន់មានកាតព្វកិច្ចស្របច្បាប់ ហើយជំនួសការសន្យាដោយពាក្យសំដីពីអ្នកលក់ ឬភ្នាក់ងារអចលនទ្រព្យ។

១០. តើខ្ញុំអាចជួសជុល ឬពង្រីកផ្ទះវិស្សមកាលរបស់ខ្ញុំនៅពេលក្រោយបានទេ?
នេះអាស្រ័យលើកត្តាបីយ៉ាង៖ (1) ផែនការកំណត់តំបន់ក្រុង (2) បទប្បញ្ញត្តិឧទ្យាន និង (3) ទម្រង់នៃភាពជាម្ចាស់។ ជាមួយនឹងសិទ្ធិជួល ឬផ្ទៃរាបស្មើ ជារឿយៗអ្នកត្រូវការការអនុញ្ញាតពីប្រតិបត្តិករឧទ្យាន។ បទប្បញ្ញត្តិឧទ្យានអាចមានច្បាប់តឹងរ៉ឹងអំពីរចនាប័ទ្មស្ថាបត្យកម្ម ផ្ទៃក្រឡាអតិបរមា និងប្រភេទនៃការជួសជុលឡើងវិញ។ ក្រុងក៏ត្រូវតែផ្តល់លិខិតអនុញ្ញាតបរិស្ថានផងដែរ ប្រសិនបើការជួសជុលតម្រូវឱ្យមាន។ កុំសន្មតថាអ្នកអាចសាងសង់ដោយសេរី - សូមពិនិត្យមើលទិដ្ឋភាពទាំងបីជាមុនសិន។

១១. តើមានអ្វីកើតឡើងប្រសិនបើឧទ្យានវិស្សមកាលក្ស័យធន?
នេះអាស្រ័យយ៉ាងខ្លាំងទៅលើរចនាសម្ព័ន្ធនៃភាពជាម្ចាស់។ ប្រសិនបើអ្នកជាម្ចាស់ដី និងផ្ទះទាំងស្រុង អ្នកនៅតែជាម្ចាស់ ទោះបីជាប្រតិបត្តិករក្ស័យធនក៏ដោយ។ ជាមួយនឹងសិទ្ធិជួល ឬផ្ទៃរាបស្មើ ស្ថានភាពកាន់តែស្មុគស្មាញ - សិទ្ធិរបស់អ្នកនៅតែមាន ប៉ុន្តែអ្នកថែរក្សាអាចព្យាយាមបញ្ចប់កិច្ចសន្យាជួល ឬផ្លាស់ប្តូរលក្ខខណ្ឌ។ នៅក្នុងការអនុវត្តជាក់ស្តែង ឧទ្យានជារឿយៗត្រូវបានកាន់កាប់ដោយប្រតិបត្តិករផ្សេងទៀតបន្ទាប់ពីការក្ស័យធន។ ទោះជាយ៉ាងណាក៏ដោយ វាជាការប្រសើរក្នុងការរួមបញ្ចូលប្រការនៅក្នុងកិច្ចសន្យាដែលការពារអ្នកក្នុងករណីក្ស័យធន និងដើម្បីពិនិត្យមើលថាតើប្រតិបត្តិករមានសុខភាពល្អផ្នែកហិរញ្ញវត្ថុឬអត់។

១២. តើខ្ញុំត្រូវប្រើមេធាវីសម្រាប់ការទិញដែរឬទេ?
មែនហើយ ដូចគ្នានឹងផ្ទះធម្មតាដែរ ការផ្ទេរសិទ្ធិតាមរយៈសារការីគឺជាកាតព្វកិច្ចនៅក្នុងប្រទេសហូឡង់។ សារការីត្រួតពិនិត្យការផ្ទេរកម្មសិទ្ធិ ធានាការចុះបញ្ជីនៅក្នុងបញ្ជីដីធ្លី (សុរិយោដី) និងពិនិត្យមើលប្រាក់កម្ចីទិញផ្ទះ ឬឯកសារភ្ជាប់លើអចលនទ្រព្យ។ ទោះជាយ៉ាងណាក៏ដោយ សារការីមិនពិនិត្យដោយស្វ័យប្រវត្តិថាតើបទប្បញ្ញត្តិឧទ្យានសមហេតុផលឬអត់ ឬថាតើការស្នាក់នៅអចិន្ត្រៃយ៍ត្រូវបានអនុញ្ញាតឬអត់នោះទេ—អ្នកត្រូវតែពិនិត្យមើលវាដោយខ្លួនឯង (ឬតាមរយៈមេធាវី)។ សារការីធ្វើសកម្មភាពដោយអព្យាក្រឹត ហើយការពារដំណើរការផ្លូវច្បាប់ជាចម្បង មិនមែនដោយស្វ័យប្រវត្តិនូវផលប្រយោជន៍ជាក់លាក់របស់អ្នកទេ។

១៣. តើខ្ញុំអាចលក់ផ្ទះវិស្សមកាលនៅពេលក្រោយបានយ៉ាងងាយស្រួលទេ?
សាច់ប្រាក់ងាយស្រួលនៃផ្ទះវិស្សមកាលជាទូទៅទាបជាងផ្ទះធម្មតា។ ទីផ្សារមានទំហំតូចជាងដោយសារតែ៖

• មិនមែនគ្រប់គ្នាសុទ្ធតែចង់បាន ឬអាចផ្តល់ហិរញ្ញប្បទានដល់ផ្ទះវិស្សមកាលនោះទេ។
• ការរឹតបន្តឹងលើការប្រើប្រាស់ (គ្មានការរស់នៅអចិន្ត្រៃយ៍ ការរឹតបន្តឹងលើការជួល) ធ្វើឱ្យអ្នកទិញមានការខកចិត្ត។
• ការជួល​អចលនទ្រព្យ ឬ​អចលនទ្រព្យ​លើ​ផ្ទៃដី​ធ្វើឱ្យ​ការផ្តល់ហិរញ្ញប្បទាន​កាន់តែ​ពិបាក។
• ថ្លៃឧទ្យានខ្ពស់អាចជាឧបសគ្គ។
  រំពឹងថាការលក់នឹងចំណាយពេលយូរជាង ហើយអ្នកអាចទទួលបានតិចជាងអ្វីដែលអ្នកបានបង់ ជាពិសេសប្រសិនបើអចលនទ្រព្យបានធ្លាក់ចុះតម្លៃ។ សូមចាត់ទុកផ្ទះវិស្សមកាលជាវត្ថុប្រើប្រាស់ជាចម្បង មិនមែនជាការវិនិយោគទេ។

១៤. តើ​អ្វី​ទៅ​ជា​ភាព​ខុស​គ្នា​រវាង​ផ្ទះ​កម្សាន្ត និង​ផ្ទះ​ទី​ពីរ?
ផ្ទះកម្សាន្តមួយ (ការ​បង្កើត​ឡើង​វិញ) ត្រូវបានបម្រុងទុកជាពិសេសសម្រាប់ការប្រើប្រាស់កម្សាន្ត ហើយស្ថិតនៅលើដីដែលមានតំបន់កម្សាន្ត។ លំនៅដ្ឋានអចិន្ត្រៃយ៍មិនត្រូវបានអនុញ្ញាតទេ។ ផ្ទះទីពីរគឺជាផ្ទះធម្មតា (ដែលមានតំបន់លំនៅដ្ឋាន) ដែលអ្នកប្រើជាផ្ទះទីពីរ។ ជាមួយនឹងផ្ទះទីពីរ អ្នកអាចរស់នៅទីនោះជាអចិន្ត្រៃយ៍ ប៉ុន្តែអ្នកត្រូវបង់ពន្ធក្នុងប្រអប់ទី 3 ពីព្រោះវាមិនមែនជាលំនៅដ្ឋានសំខាន់របស់អ្នក។ តាមផ្លូវច្បាប់ អ្នកមិនអាចប្រើប្រាស់ផ្ទះកម្សាន្តជា "ផ្ទះទីពីរ" សម្រាប់គោលបំណងរស់នៅអចិន្ត្រៃយ៍បានទេ ទោះបីជាវាមើលទៅដូចជាផ្ទះធម្មតាក៏ដោយ។

១៥. តើមានការចំណាយលាក់កំបាំងដែលខ្ញុំគួរប្រុងប្រយ័ត្នដែរឬទេ?
មែនហើយ ជាច្រើន៖

• ភតិសន្យា Canon (ប្រចាំឆ្នាំ អាចធ្វើលិបិក្រមបាន)។
• ថ្លៃឧទ្យាន (ប្រចាំឆ្នាំ អាចកើនឡើងយ៉ាងខ្លាំង)។
• សេវាប្រើប្រាស់ (ជួនកាលតាមរយៈឧទ្យាន ជារឿយៗថ្លៃជាងអត្រាធម្មតា)។
• ពន្ធក្រុង (ពន្ធលើអចលនទ្រព្យ ពន្ធលើកាកសំណល់ ពន្ធលើទឹកស្អុយ)។
• ការធានារ៉ាប់រងជាកាតព្វកិច្ច (ការធានារ៉ាប់រងអគារជារឿយៗត្រូវបានទាមទារ)។
• ថ្លៃថែទាំ (ជារឿយៗខ្ពស់ជាងដោយសារតែទីតាំង/ការសាងសង់)។
• ទុនបម្រុងសម្រាប់ការថែទាំសំខាន់ៗ (ដំបូល ផ្នែកខាងមុខ ជាដើម)។
• ការចូលរួមវិភាគទានដល់កន្លែងសាធារណៈ។
  សូមសួរអ្នកលក់សម្រាប់ទិដ្ឋភាពទូទៅនៃការចំណាយទាំងអស់ពី 3 ឆ្នាំចុងក្រោយ ហើយគណនាសម្រាប់ការកើនឡើង។

១៦. តើខ្ញុំមានសិទ្ធិទទួលបានលក្ខខណ្ឌហិរញ្ញប្បទានដែរឬទេ?
មែនហើយ ដូចគ្នានឹងផ្ទះធម្មតាដែរ អ្នកអាចព្រាងកិច្ចសន្យាទិញជាមួយនឹងលក្ខខណ្ឌច្បាស់លាស់សម្រាប់ការផ្តល់ហិរញ្ញប្បទាន។ នេះកាន់តែសំខាន់ជាមួយផ្ទះវិស្សមកាល ពីព្រោះការផ្តល់ហិរញ្ញប្បទានអាចមានភាពស្មុគស្មាញជាង។ ត្រូវប្រាកដថាលក្ខខណ្ឌត្រូវបានបង្កើតឡើងយ៉ាងទូលំទូលាយ និងផ្តល់ពេលវេលាគ្រប់គ្រាន់។ អ្នកលក់ខ្លះមិនចូលចិត្តលក្ខខណ្ឌនេះសម្រាប់ផ្ទះវិស្សមកាលទេ—ត្រូវប្រុងប្រយ័ត្នបន្ថែម ហើយត្រូវប្រាកដថាអ្នកបានរៀបចំហិរញ្ញប្បទានមុនពេលចុះហត្ថលេខា ប្រសិនបើពួកគេបដិសេធ។

១៧. តើខ្ញុំអាចចុះឈ្មោះផ្ទះនេះជាលំនៅដ្ឋានសំខាន់របស់ខ្ញុំជាមួយក្រុងបានទេ?
អ្នកអាចសាកល្បងបាន ប៉ុន្តែប្រសិនបើផែនការកំណត់តំបន់ហាមឃាត់ការស្នាក់នៅអចិន្ត្រៃយ៍ ការចុះឈ្មោះជាលំនៅដ្ឋានសំខាន់មិនមានសុពលភាពផ្នែកច្បាប់ទាក់ទងនឹងសិទ្ធិស្នាក់នៅរបស់អ្នកទេ។ សាលាក្រុងអាចបដិសេធការចុះឈ្មោះរបស់អ្នក ឬចុះឈ្មោះអ្នក ហើយបន្ទាប់មកចាប់ផ្តើមសកម្មភាពអនុវត្តចំពោះការកាន់កាប់ខុសច្បាប់។ ការពិតដែលថាអ្នកត្រូវបានចុះឈ្មោះនៅកន្លែងណាមួយមិនមានន័យថាអ្នកត្រូវបានអនុញ្ញាតឱ្យរស់នៅទីនោះជាអចិន្ត្រៃយ៍ដោយស្របច្បាប់នោះទេ - តែងតែពិនិត្យមើលផែនការកំណត់តំបន់។

១៨. តើ​អ្វី​ខ្លះ​ដែល​ត្រូវ​មាន​នៅ​ក្នុង​កិច្ចសន្យា​ទិញ​លក់?
ក្រៅពីធាតុស្តង់ដារ សូមយកចិត្តទុកដាក់ជាពិសេសចំពោះ៖

• ការពិពណ៌នាពិតប្រាកដនៃទម្រង់កម្មសិទ្ធិ (ការជួល/ផ្ទៃដី/កម្មសិទ្ធិ)។
• ឯកសារយោង និងការរួមបញ្ចូលបទប្បញ្ញត្តិឧទ្យាន។
• ចំនួនទឹកប្រាក់ និងការធ្វើលិបិក្រមនៃសិទ្ធិជួល Canon (ប្រសិន​បើ​អាច​អនុវត្ត)។
• ចំនួនទឹកប្រាក់នៃថ្លៃឧទ្យាន និងការកើនឡើងជាប្រវត្តិសាស្ត្រ។
• បំណុលណាមួយទៅឧទ្យាន ឬសមាគមម្ចាស់។
• ការធានាទាក់ទងនឹងការប្រើប្រាស់ដែលត្រូវបានអនុញ្ញាត (លំនៅដ្ឋាន ការជួល)។
• លក្ខខណ្ឌច្បាស់លាស់សម្រាប់ហិរញ្ញប្បទាន។
• លក្ខខណ្ឌស្ទង់មតិរចនាសម្ព័ន្ធ ប្រសិនបើអាចអនុវត្តបាន។
• ស្តុកណាមួយដែលរួមបញ្ចូលនៅក្នុងការលក់។
  តែងតែ​ឲ្យ​មេធាវី​ជំនាញ​ពិនិត្យ​កិច្ចសន្យា​ជានិច្ច។

១៩. តើមានច្បាប់ពិសេសសម្រាប់អ្នកទិញបរទេសដែរឬទេ?
នីតិវិធីទិញភាគច្រើនគឺដូចគ្នាសម្រាប់អ្នករស់នៅ និងអ្នកមិនមែនជាអ្នករស់នៅ។ ទោះជាយ៉ាងណាក៏ដោយ មានចំណុចមួយចំនួនដែលត្រូវកត់សម្គាល់៖

• ពន្ធ៖ ក្នុងនាមជាអ្នកមិនមែនជាអ្នករស់នៅ អ្នកនៅតែបង់ពន្ធលើទ្រព្យសម្បត្តិលើផ្ទះវិស្សមកាលរបស់ប្រទេសហូឡង់។
• ហិរញ្ញប្បទានៈ ធនាគារហូឡង់មានភាពស្ទាក់ស្ទើរជាងមុនជាមួយនឹងប្រាក់កម្ចីទិញផ្ទះសម្រាប់អ្នកមិនមែនជាអ្នករស់នៅ។
• ភាសា: ធានាការបកប្រែឯកសារសំខាន់ៗ។
• តំណាង៖ សូមពិចារណាមេធាវី/តំណាងជនជាតិហូឡង់។
  ពលរដ្ឋសហភាពអឺរ៉ុបមានសិទ្ធិដូចគ្នានឹងពលរដ្ឋហូឡង់ដែរ។ ពលរដ្ឋដែលមិនមែនជាសមាជិកសហភាពអឺរ៉ុបស្ទើរតែអាចទិញបានដែរ ប៉ុន្តែត្រូវពិនិត្យមើលការរឹតបន្តឹងជាក់លាក់។

២០. តើខ្ញុំគួរជួលមេធាវីនៅពេលណា?
និយម មុន អ្នកចុះហត្ថលេខាលើកិច្ចសន្យាទិញ។ មេធាវីអាច៖

• វាយតម្លៃបទប្បញ្ញត្តិឧទ្យានសម្រាប់ប្រការមិនសមហេតុផល។
• សូមពិនិត្យមើលផែនការកំណត់តំបន់។
• វិភាគ​ឯកសារ​កម្មសិទ្ធិ (លក្ខខណ្ឌ​នៃ​ការជួល/ផ្ទៃ​ដី)។
• ព្រាង ឬពិនិត្យឡើងវិញនូវកិច្ចសន្យាទិញ។
• ចរចាលក្ខខណ្ឌកាន់តែប្រសើរ។
• ព្រមានអំពីហានិភ័យដែលអ្នកប្រហែលជាមើលមិនឃើញ។
  តម្លៃ​មេធាវី (ជាញឹកញាប់ €1,500-€3,000) គឺតិចតួចបំផុតបើប្រៀបធៀបទៅនឹងហានិភ័យនៃការទិញខុស។ សូមចាត់ទុកវាជាគោលនយោបាយធានារ៉ាប់រងដែលការពារអ្នកពីបញ្ហាដែលមានតម្លៃថ្លៃជាង។