ការទិញផ្ទះនៅប្រទេសហូឡង់ក្នុងនាមជាជនបរទេស

ការទិញផ្ទះនៅប្រទេសហូឡង់មានរាងផ្លូវច្បាប់ថេរមួយ៖ ការដេញថ្លៃ លិខិតទិញជាលាយលក្ខណ៍អក្សរ រយៈពេលស្ងប់ស្ងាត់តាមច្បាប់ លក្ខខណ្ឌជាមុន ប្រាក់កក់ និងលិខិតផ្ទេរសិទ្ធិដែលចុះបញ្ជីនៅការិយាល័យចុះបញ្ជីដីធ្លី។ ការណែនាំភាគច្រើនសម្រាប់ជនបរទេសបានមកពីភ្នាក់ងារអចលនទ្រព្យ ហើយផ្តោតលើតម្លៃ។ អត្ថបទនេះកំណត់ជំហានផ្លូវច្បាប់ជំនួសវិញ - អ្វីដែលចងភ្ជាប់អ្នក និងពេលណា និងអ្វីដែលអ្នកនៅតែអាចដើរចេញបាន។ វាគឺជាការណែនាំផ្លូវច្បាប់ មិនមែនជាដំបូន្មានហិរញ្ញវត្ថុទេ។

តើជនបរទេសអាចទិញផ្ទះនៅប្រទេសហូឡង់បានទេ?

បាទ/ចាស៎។ មិនមានការរឹតបន្តឹងសញ្ជាតិលើភាពជាម្ចាស់កម្មសិទ្ធិលើអចលនទ្រព្យលំនៅដ្ឋានរបស់ប្រទេសហូឡង់ទេ។ អ្នកមិនចាំបាច់ជាពលរដ្ឋហូឡង់ ពលរដ្ឋសហភាពអឺរ៉ុប ឬអ្នករស់នៅក្នុងប្រទេសហូឡង់ដើម្បីក្លាយជាម្ចាស់ដែលបានចុះបញ្ជីនោះទេ។ មិនមានលិខិតអនុញ្ញាត និងរយៈពេលស្នាក់នៅអប្បបរមាទេ។ ការិយាល័យចុះបញ្ជីដីធ្លី (Kadaster) កត់ត្រាម្ចាស់ដីឡូត៍នីមួយៗដោយមិនគិតពីលិខិតឆ្លងដែនរបស់ម្ចាស់ឡើយ។

ចំណុចពីរត្រូវបានគេយល់ច្រឡំជាញឹកញាប់ថាជាការហាមឃាត់ដែលមិនមាន។ ទីមួយ ភាពជាម្ចាស់មិនមែនជាឋានៈអន្តោប្រវេសន៍ទេ៖ ការទិញមិនផ្តល់ឱ្យអ្នកនូវសិទ្ធិស្នាក់នៅទេ ហើយឋានៈមិនទាន់បានដោះស្រាយមិនបញ្ឈប់អ្នកពីការកាន់កាប់អចលនទ្រព្យនោះទេ។ ទីពីរ ក្រុងមួយចំនួនរឹតត្បិតការទិញដើម្បីជួល មិនមែនជនបរទេសទេ។ ក្រោមគម្រោងដែលមានឈ្មោះថា opkoopbescherming ដែលចូលជាធរមានចាប់ពីថ្ងៃទី 1 ខែមករា ឆ្នាំ 2022 ក្រុងអាចកំណត់សង្កាត់ដែលផ្ទះដែលមានតម្លៃថោកជាង ឬតម្លៃមធ្យមមិនអាចត្រូវបានជួលចេញក្នុងរយៈពេលមួយបន្ទាប់ពីការទិញដោយគ្មានការអនុញ្ញាត។ វាប៉ះពាល់ដល់អ្វីដែលអ្នកធ្វើជាមួយផ្ទះ មិនមែនលើអ្នកជានរណានោះទេ។

អ្វីដែលអ្នកត្រូវការមុនពេលអ្នកដេញថ្លៃ

លេខសេវាពលរដ្ឋ (BSN)

វិញ្ញាបនបត្រ BSN ត្រូវបានចេញដោយស្វ័យប្រវត្តិដល់អ្នកគ្រប់គ្នាដែលបានចុះឈ្មោះនៅក្នុងមូលដ្ឋានទិន្នន័យកំណត់ត្រាផ្ទាល់ខ្លួនរបស់ប្រទេសហូឡង់។ ផ្ទុយទៅវិញ អ្នកដែលមិនមែនជាអ្នករស់នៅអាចត្រូវបានបញ្ចូលទៅក្នុងមូលដ្ឋានទិន្នន័យកំណត់ត្រាអ្នកមិនមែនជាអ្នករស់នៅ ហើយទទួលបានមួយតាមវិធីនោះ។ ភាពជាម្ចាស់មិនអាស្រ័យលើការកាន់វិញ្ញាបនបត្រ BSN ទេ ប៉ុន្តែ ការប្រកាស ពន្ធផ្ទេរ ដែលឯកសារសារការីធ្វើ ហើយធនាគារនឹងស្នើសុំវា។

គណនីធនាគារហូឡង់

គ្មានច្បាប់ណាមួយតម្រូវឱ្យមានមួយទេ ប៉ុន្តែអ្នកនឹងចង់បានមួយ។ តម្លៃ និងការចំណាយត្រូវបានបង់ទៅក្នុងគណនីអតិថិជនរបស់សារការី ( derdengeldenrekening ) ហើយការទូទាត់ពីគណនីបរទេសមានល្បឿនយឺតជាង និងជារឿយៗត្រូវបានរារាំងដោយមូលប្បទានប័ត្រប្រឆាំងការលាងលុយកខ្វក់។ មូលនិធិដែលមិនទាន់បានទូទាត់នៅព្រឹកនៃការផ្ទេរនឹងបញ្ឈប់វា។

អ្វីដែលអ្នកផ្តល់ប្រាក់កម្ចីទិញផ្ទះនឹងត្រូវការ នៅកម្រិតផ្លូវច្បាប់

• កម្ចីទិញផ្ទះរបស់ប្រទេសហូឡង់គឺជាសិទ្ធិរក្សាទុកដែលបង្កើតឡើងដោយលិខិតស្នាមសារការីដាច់ដោយឡែកមួយ ដែលត្រូវបានប្រតិបត្តិនៅពេលកំណត់ដូចគ្នានឹងការផ្ទេរ និងចុះបញ្ជីនៅក្នុងបញ្ជីឈ្មោះដូចគ្នា។
• របស់អ្នកឱ្យខ្ចីប្រាក់ ការផ្តល់ជូនជាលាយលក្ខណ៍អក្សរដែលមានកាតព្វកិច្ច គឺជាអ្វីដែលលក្ខខណ្ឌហិរញ្ញវត្ថុរបស់អ្នកគួរតែត្រូវបានចងភ្ជាប់។ ការចង្អុលបង្ហាញបណ្តោះអាសន្នមិនមែនជាការផ្តល់ជូនទេ ហើយការពឹងផ្អែកលើមួយគឺជាវិធីទូទៅបំផុតដែលអ្នកទិញបាត់បង់ប្រាក់កក់។
• ប្រសិនបើអ្នករៀបការហើយ ឬស្ថិតក្នុងភាពជាដៃគូដែលបានចុះបញ្ជី ជាធម្មតាប្តីឬប្រពន្ធរបស់អ្នកត្រូវតែជាភាគីមួយ ឬដើម្បីយល់ព្រម។ របបទ្រព្យសម្បត្តិអាពាហ៍ពិពាហ៍បរទេសធ្វើឱ្យរឿងនេះស្មុគស្មាញ។ សូមលើកវាឡើងជាមួយសារការីជាមុនសិន។

ភ្នាក់ងារអចលនទ្រព្យ៖ អ្នកណាធ្វើការឱ្យអ្នកណា

នេះជាកន្លែងដែលអ្នកទិញបរទេសតែងតែជួបប្រទះបញ្ហា។ ភ្នាក់ងារដែលបង្ហាញអ្នកពីផ្ទះ ឆ្លើយសំណួររបស់អ្នក និងព្រាងឯកសារទិញគឺជា ភ្នាក់ងារលក់ ( verkoopmakelaar ) ដែលត្រូវបានអ្នកលក់ណែនាំ និងបង់ប្រាក់ និងធ្វើសកម្មភាពដើម្បីផលប្រយោជន៍របស់អ្នកលក់។ គ្មានអ្វីនិយាយនៅពេលមើលផ្ទះផ្លាស់ប្តូររឿងនោះទេ។ គាត់មិនមែនជាមនុស្សអព្យាក្រឹតទេ មិនមែនជាទីប្រឹក្សារបស់អ្នកទេ ហើយអ្នកមិនមានកាតព្វកិច្ចចរចាតម្លៃទាប ឬផ្តល់ដំបូន្មានដល់អ្នកអំពីលក្ខខណ្ឌដែលអ្នកគួរទទូចនោះទេ។

ភ្នាក់ងារ ទិញ ( aankoopmakelaar ) ត្រូវបានណែនាំដោយអ្នក៖ ការវាយតម្លៃ ការដេញថ្លៃ ការត្រួតពិនិត្យសមាគមម្ចាស់ និងការស្ទង់មតិ និងជួយអ្នកឱ្យបំពេញកាតព្វកិច្ចរបស់អ្នកក្នុងការស៊ើបអង្កេត។ ក្រោមច្បាប់វិជ្ជាជីវៈរបស់សមាគមភ្នាក់ងារសំខាន់ៗ ភ្នាក់ងារម្នាក់មិនគួរធ្វើសកម្មភាពជំនួសភាគីទាំងពីរក្នុងប្រតិបត្តិការតែមួយនោះទេ។

ការដេញថ្លៃ និងមូលហេតុដែលវាមិនទាន់ចងភ្ជាប់អ្នកនៅឡើយ

តម្លៃស្នើសុំគឺជាការអញ្ជើញឱ្យចរចា មិនមែនជាការផ្តល់ជូនទេ។ អ្នកលក់អាចបដិសេធការដេញថ្លៃខ្ពស់បំផុត ទទួលយកការដេញថ្លៃទាបជាងក្នុងលក្ខខណ្ឌល្អជាង ឬលក់នៅកន្លែងផ្សេង។ ក្នុងករណីមានការប្រាក់ខ្ពស់ អចលនទ្រព្យអាចនឹងត្រូវដាក់ដេញថ្លៃបិទទ្វារ ( inschrijving ) ហើយអ្នកលក់នៅតែជ្រើសរើស។

ចំណុច​ផ្លូវច្បាប់​ដែល​សំខាន់​បំផុត​គឺ​ចំណុច​នេះ។ ក្នុង​ករណី​ដែល​អ្នកទិញ​ជា​បុគ្គល​ឯកជន​ដែល​មិន​បាន​ធ្វើ​អាជីវកម្ម​ឬ​វិជ្ជាជីវៈ ហើយ​អចលនទ្រព្យ​នេះ​ត្រូវ​បាន​បម្រុង​ទុក​សម្រាប់​ការ​រស់នៅ ការ​ទិញ​ត្រូវ​តែ​ធ្វើ​ជា ​លាយលក្ខណ៍អក្សរ (មាត្រា 7:2 BW)។ រហូត​ដល់​ភាគី​ទាំង​ពីរ​បាន​ចុះហត្ថលេខា​លើ​ប័ណ្ណ​កម្មសិទ្ធិ​រួច ទើប​គ្មាន​ការ​លក់​ដែល​មាន​កាតព្វកិច្ច​ឡើយ។ ការ​ដេញថ្លៃ​ដែល​ទទួល​យក​តាម​ទូរស័ព្ទ អ៊ីមែល ឬ​ការ​ចាប់ដៃ​គ្នា​មិន​មាន​ចំណង​អ្នក​ទេ។

ផលបូកគឺមិនស្រួលទេ៖ វាមិនចងអ្នកលក់ទាំងពីរនោះទេ។ រហូតដល់ចុះហត្ថលេខា គាត់អាចទទួលយកការដេញថ្លៃខ្ពស់ជាងនេះ ហើយអ្នកគ្មានសិទ្ធិទាមទារទេ។ អ្នកទិញដែលសន្មតថា "ការផ្តល់ជូនរបស់យើងត្រូវបានទទួលយក" មានន័យថាផ្ទះនេះជារបស់ពួកគេ ហើយការដកប្រាក់ចេញតាមនោះ នឹងត្រូវបានលាតត្រដាង។ ចុចដើម្បីទទួលបានប័ណ្ណកម្មសិទ្ធិជាលាយលក្ខណ៍អក្សរយ៉ាងរហ័ស។

កិច្ចសន្យាទិញលក់ (koopovereenkomst)

ស្ទើរតែគ្រប់ផ្ទះដែលមានស្រាប់ទាំងអស់ត្រូវបានលក់លើប័ណ្ណទិញគំរូស្តង់ដារដែលរៀបចំរួមគ្នាដោយសមាគមភ្នាក់ងារ និងអង្គការអ្នកប្រើប្រាស់។ ការប្រើប្រាស់របស់វាមិនមែនជាកាតព្វកិច្ចទេ ប៉ុន្តែការចាកចេញសមនឹងទទួលបានការសួរដេញដោល៖ គំរូនេះមានតុល្យភាពដោយចេតនា ដូច្នេះឃ្លាដែលបន្ថែមពីលើវាជាធម្មតាពេញចិត្តអ្នកលក់។ សូមពិនិត្យមើលយ៉ាងហោចណាស់៖

• ការពិពណ៌នាអំពីសុរិយោដី និងថាតើដីនេះជាកម្មសិទ្ធិផ្ទាល់ខ្លួន ឬកាន់កាប់ដោយកិច្ចសន្យាជួលដី។
• បញ្ជីនៃវត្ថុ និងគ្រឿងបរិក្ខារដែលអាចចល័តបាន — ជម្លោះអំពីផ្ទះបាយ និងកម្រាលឥដ្ឋអាចជៀសវាងបាន។
• កាលបរិច្ឆេទនៃការផ្ទេរ និងកាលបរិច្ឆេទនៃការកាន់កាប់ ដែលអាចខុសគ្នា។
• លក្ខខណ្ឌ​ជាមុន ថ្ងៃផុតកំណត់​របស់​វា និង​របៀប​ដែល​វា​ត្រូវតែ​ត្រូវបាន​លើកយកមក​ពិចារណា។
• ប្រាក់បញ្ញើ ឬការធានាពីធនាគារ និងពេលណាដែលវាត្រូវតែផ្តល់ជូន។
• ប្រការបន្ថែម៖ ប្រការអាយុ ប្រការដូចដែលមាន ប្រការអាបស្តូស ឬការកត់ត្រាមួយដែលអ្នកលក់មិនដែលរស់នៅទីនោះ។
• ឧបសគ្គ៖ សិទ្ធិប្រើប្រាស់ កាតព្វកិច្ចគុណភាព និងការរឹតបន្តឹងរបស់ក្រុង។

សូម​ឲ្យ​ពិនិត្យ​មើល​ឯកសារ​កម្មសិទ្ធិ​មុន​ពេល​ចុះហត្ថលេខា៖ នៅ​ពេល​ដែល​រយៈពេល​បន្ធូរបន្ថយ​កិច្ចសន្យា​បាន​កន្លង​ផុត​ទៅ ហើយ​លក្ខខណ្ឌ​នានា​បាន​ផុត​កំណត់ លក្ខខណ្ឌ​របស់​វា​គ្រាន់​តែ​ជា​កិច្ចសន្យា​របស់​អ្នក​ប៉ុណ្ណោះ។

រយៈពេលនៃការបន្ធូរបន្ថយច្បាប់

អ្នកទិញឯកជននៃលំនៅដ្ឋានមានរយៈពេលស្ងប់ស្ងាត់តាមច្បាប់រយៈពេល បីថ្ងៃ ដែលក្នុងនោះការទិញអាចត្រូវបានរំលាយ (មាត្រា 7:2 BW)។

• វាចាប់ផ្តើមនៅថ្ងៃបន្ទាប់ពីឯកសារដែលបានចុះហត្ថលេខា ឬច្បាប់ចម្លងត្រូវបានប្រគល់ជូនអ្នក។ សូមស្នើសុំបង្កាន់ដៃដែលមានកាលបរិច្ឆេទ។
• យ៉ាងហោចណាស់ពីរក្នុងចំណោមបីថ្ងៃមិនត្រូវជាថ្ងៃសៅរ៍ ថ្ងៃអាទិត្យ ឬថ្ងៃឈប់សម្រាកសាធារណៈដែលត្រូវបានទទួលស្គាល់ទេ។ បើមិនដូច្នោះទេមួយថ្ងៃនឹងត្រូវបានបន្ថែម។
• មិនចាំបាច់ផ្តល់ហេតុផល ហើយក៏មិនមានសំណងណាមួយត្រូវបង់ដែរ។ វាការពារតែអ្នកទិញប៉ុណ្ណោះ អ្នកលក់មិនមានសិទ្ធិស្មើគ្នាទេ។
• រំលាយជាលាយលក្ខណ៍អក្សរ ហើយធានាការជូនដំណឹង ឈានដល់ អ្នកលក់ ឬភ្នាក់ងារលក់ក្នុងរយៈពេលនោះ — ដែលបានផ្ញើនៅថ្ងៃចុងក្រោយ ប៉ុន្តែទទួលបានយឺតជាងនេះ គឺយឺតពេលហើយ។

លក្ខខណ្ឌមុន (ontbindende voorwaarden)

លក្ខខណ្ឌ​ជាមុន​គឺ​ផ្លូវ​គេច​ចេញ​ដែល​បាន​ចរចា​នៅ​ក្នុង​ប័ណ្ណ​កម្មសិទ្ធិ — ការការពារ​ដ៏​មាន​តម្លៃ​បំផុត​របស់​អ្នកទិញ និង​ជា​រឿង​ដំបូង​ដែល​ត្រូវ​លះបង់​នៅ​ក្នុង​ទីផ្សារ​ប្រកួតប្រជែង។ ការ​លើកលែង​ពួកគេ​ឲ្យ​ឈ្នះ​ការ​ប្រកួត​ដេញថ្លៃ​បាន​ប្រែក្លាយ​ការទិញ​ដែល​មិន​មាន​ហិរញ្ញប្បទាន​ទៅជា​ការទទួលខុសត្រូវ​ផ្ទាល់ខ្លួន​ប្រហែល​ដប់​ភាគរយ​នៃ​តម្លៃ។

ស្ថានភាពហិរញ្ញប្បទាន

• កំណត់ថ្ងៃផុតកំណត់ជាក់ស្តែង។ បួនទៅប្រាំមួយសប្តាហ៍គឺជារឿងធម្មតា។ អ្នកឱ្យខ្ចីប្រាក់ដែលដោះស្រាយជាមួយប្រាក់ចំណូលបរទេស ឬការងារសាកល្បងអាចត្រូវការពេលយូរជាងនេះ។
• សូមបញ្ជាក់ពីចំនួនទឹកប្រាក់ និងប្រសិនបើអាចធ្វើទៅបាន លក្ខខណ្ឌដែលហិរញ្ញប្បទានត្រូវតែមាន។
• ជាធម្មតា លិខិតគំរូតម្រូវឱ្យមានការអំពាវនាវ ឯកសារការជូនដំណឹងជាលាយលក្ខណ៍អក្សរទាន់ពេលវេលា ដោយមានការគាំទ្រដោយការបដិសេធជាលាយលក្ខណ៍អក្សរពីអ្នកឱ្យខ្ចី។ សេចក្តីថ្លែងការណ៍ដែលមិនមានការគាំទ្រថាហិរញ្ញវត្ថុបរាជ័យត្រូវបានបដិសេធជាប្រចាំ។
• ប្រសិនបើថ្ងៃផុតកំណត់ត្រូវបានខកខាន សូមស្នើសុំការពន្យារពេលជាលាយលក្ខណ៍អក្សរ មុន វាផុតកំណត់ ហើយទទួលបានកិច្ចព្រមព្រៀងជាលាយលក្ខណ៍អក្សរពីអ្នកលក់។ ភាពស្ងៀមស្ងាត់មិនមែនជាការបន្តទេ។

ស្ថានភាពស្ទង់មតិរចនាសម្ព័ន្ធ

នេះអនុញ្ញាតឱ្យអ្នករំលាយ ឬចរចាឡើងវិញ ប្រសិនបើការស្ទង់មតិបង្ហាញពីថ្លៃដើមជួសជុលលើសពីកម្រិតដែលបានព្រមព្រៀងគ្នា។ រឿងពីរយ៉ាងត្រូវតែត្រឹមត្រូវ៖ កម្រិត និងថ្លៃដើមណាដែលរាប់បញ្ចូលក្នុងវា — លក្ខខណ្ឌដែលរាប់តែការជួសជុល "ចាំបាច់ភ្លាមៗ" គឺតូចចង្អៀតជាងការរាប់ពិការភាពទាំងអស់ដែលបានរកឃើញ។

លក្ខខណ្ឌធានាប្រាក់កម្ចីជាតិ

ការធានាប្រាក់កម្ចីទិញផ្ទះជាតិ ( Nationale Hypotheek Garantie , NHG) កាត់បន្ថយហានិភ័យរបស់អ្នកឱ្យខ្ចី និងជាធម្មតាអត្រាការប្រាក់ ហើយការពារអ្នកខ្ចីពីបំណុលដែលនៅសេសសល់ក្នុងកាលៈទេសៈដែលបានកំណត់។ ប្រាក់កម្ចីអតិបរមាដែលអាចត្រូវបានធានា កម្រិតពិដានខ្ពស់ជាងដែលអនុវត្តនៅពេលដែលវិធានការសន្សំសំចៃថាមពលត្រូវបានផ្តល់ហិរញ្ញប្បទានជាមួយវា និងថ្លៃសេវាម្តងម្កាលត្រូវបានកំណត់ជារៀងរាល់ឆ្នាំដោយ Stichting Waarborgfonds Eigen Woningen និងបានបោះពុម្ពផ្សាយនៅលើគេហទំព័ររបស់ខ្លួន។ សូមសួរអ្នកឱ្យខ្ចីរបស់អ្នកសម្រាប់តួលេខបច្ចុប្បន្ននៅថ្ងៃដាក់ពាក្យរបស់អ្នក។ ដោយសារតែ NHG ភ្ជាប់ទៅនឹងប្រាក់កម្ចីជាជាងផ្ទះ អ្នកទិញដែលពឹងផ្អែកលើវាគួរតែធ្វើឱ្យការទិញមានលក្ខខណ្ឌលើការទទួលបានហិរញ្ញប្បទាន ជាមួយ NHG មិនមែនគ្រាន់តែលើការទទួលបានហិរញ្ញប្បទាននោះទេ។

ទោះបីជាលក្ខខណ្ឌបែបណាក៏ដោយ ច្បាប់គឺដូចគ្នា៖ ត្រូវអំពាវនាវឱ្យទាន់ពេលវេលា ជាលាយលក្ខណ៍អក្សរ ក្នុងទម្រង់ដែលកិច្ចសន្យាបានកំណត់។ លក្ខខណ្ឌដែលត្រូវបានអំពាវនាវឱ្យធ្វើឡើងមិនល្អគឺគ្មានតម្លៃអ្វីឡើយ។

ប្រាក់បញ្ញើ ឬការធានាពីធនាគារ

ជាធម្មតា កិច្ចសន្យានេះនឹងតម្រូវឱ្យអ្នក ក្នុងរយៈពេលដែលបានបញ្ជាក់ បន្ទាប់ពីលក្ខខណ្ឌនានាផុតកំណត់ ដើម្បីបង់ប្រាក់កក់ទៅក្នុងគណនីអតិថិជនរបស់សារការី ឬផ្តល់ការធានាពីធនាគារ។ កិច្ចសន្យាទិញគំរូរបស់ NVM, VBO, VastgoedPRO និង Vereniging Eigen Huis កំណត់ចំនួន 10% នៃតម្លៃទិញ ។ ការធានាត្រូវបានចេញដោយធនាគាររបស់អ្នកសម្រាប់ថ្លៃសេវា និងជៀសវាងការចងសាច់ប្រាក់។ ប្រាក់កក់ត្រូវបានរក្សាទុកដោយសារការី ហើយកំណត់ប្រឆាំងនឹងតម្លៃនៅពេលផ្ទេរ។ ទាំងការធានាការពិន័យដែលអ្នកនឹងជំពាក់ចំពោះការបរាជ័យក្នុងការបំពេញ។ ការខកខានវាខ្លួនឯងគឺជាការរំលោភ ហើយវាគឺជាថ្ងៃផុតកំណត់ដែលអ្នកទិញផ្តល់មូលនិធិពីបរទេសភាគច្រើនខកខាន។

ការស្ទង់មតិ ការបង្ហាញព័ត៌មាន និងកាតព្វកិច្ចផ្ទាល់ខ្លួនរបស់អ្នកក្នុងការស៊ើបអង្កេត

ច្បាប់ហូឡង់ដាក់ពន្ធលើភាគីទាំងពីរ។ អ្នកលក់ត្រូវតែប្រគល់អចលនទ្រព្យដែលអនុលោមតាមកិច្ចសន្យា និងសមស្របសម្រាប់ការប្រើប្រាស់ធម្មតាជាលំនៅដ្ឋាន (មាត្រា 7:17 BW) ហើយត្រូវតែផ្ទេរវាដោយមិនគិតថ្លៃពិសេស និងការរឹតបន្តឹងផ្សេងទៀតក្រៅពីអ្វីដែលអ្នកបានទទួលយកយ៉ាងច្បាស់លាស់ (មាត្រា 7:15 BW)។ គាត់ត្រូវតែបង្ហាញអ្វីដែលគាត់ដឹងអំពីអចលនទ្រព្យ។

ផ្ទុយពីនេះ អ្នកទិញមានកាតព្វកិច្ចស៊ើបអង្កេត។ ចំណុចខ្វះខាតដែលអ្នកអាចរកឃើញដោយការមើល ការសួរ ឬការចាត់តាំងការស្ទង់មតិ ជាទូទៅគឺជាបញ្ហារបស់អ្នក។ កាតព្វកិច្ចក្នុងការបង្ហាញជាទូទៅគឺខ្លាំងជាងនៅពេលដែលអ្នកលក់ដឹងពីចំណុចខ្វះខាត ហើយមិនបាននិយាយអ្វីទាំងអស់ ប៉ុន្តែមិនដែលគ្រោងនឹងឈ្នះអំណះអំណាងនោះទេ។ ផ្ទុយទៅវិញ ចូរស៊ើបអង្កេត៖ ចាត់តាំងការស្ទង់មតិ អានកម្រងសំណួររបស់អ្នកលក់ និងផែនការបរិស្ថាន ហើយសម្រាប់អាផាតមិន សូមអានឯកសារសមាគមម្ចាស់។

ប្រការពីរផ្លាស់ប្តូរហានិភ័យទៅអ្នកទិញ។ ប្រការអាយុ ( ouderdomsclausule ) ដែលជារឿងធម្មតាសម្រាប់ផ្ទះចាស់ៗ កំណត់ការទទួលខុសត្រូវរបស់អ្នកលក់ ដូច្នេះអ្នកទទួលយកស្តង់ដារសំណង់ និងថែទាំនៃសម័យកាលអគារ។ ពាក្យពេចន៍មានសារៈសំខាន់ ពីព្រោះកំណែខ្លះលើសពីពិការភាពដែលទាក់ទងនឹងអាយុ។ ប្រការដូចដែល មានលក់អចលនទ្រព្យក្នុងស្ថានភាពបច្ចុប្បន្នរបស់វា ដោយការទទួលខុសត្រូវរបស់អ្នកលក់មិនត្រូវបានរាប់បញ្ចូលទេ ដរាបណាច្បាប់អនុញ្ញាត ជារឿយៗត្រូវបានភ្ជាប់ជាមួយនឹងប្រការដែលកត់ត្រាថាអ្នកលក់មិនដែលរស់នៅទីនោះទេ។ នៅកន្លែងដែលអ្នកឃើញទាំងពីរ ការស្ទង់មតិលែងជាជម្រើសទៀតហើយ។

ប្រសិនបើមានពិការភាពកើតឡើងបន្ទាប់ពីការផ្ទេរកម្មសិទ្ធិ សូមជូនដំណឹងដល់អ្នកលក់ជាលាយលក្ខណ៍អក្សរភ្លាមៗ។ មាត្រា ៧:២៣ BW តម្រូវឱ្យអ្នកទិញត្អូញត្អែរក្នុងរយៈពេលសមស្រប ( bekwame tijd ) បន្ទាប់ពីរកឃើញពិការភាព ឬនៅពេលដែលគាត់គួរតែរកឃើញវាដោយសមហេតុផល។ រយៈពេលកំណត់ពីរខែនៃមាត្រានោះអនុវត្តចំពោះការទិញទំនិញដែលអាចចល័តបានរបស់អ្នកប្រើប្រាស់ មិនមែនចំពោះការទិញផ្ទះទេ ដូច្នេះមិនមានចំនួនសប្តាហ៍ដែលមានសុវត្ថិភាពដើម្បីពឹងផ្អែកលើនោះទេ។ អ្នកទិញដែលរង់ចាំនឹងចាញ់បណ្តឹង។

សារការី លិខិតផ្ទេរសិទ្ធិ និងពេលវេលានៃកម្មសិទ្ធិ

អចលនទ្រព្យរបស់ប្រទេសហូឡង់មិនអាចផ្ទេរដោយឯកជនបានទេ។ កម្មសិទ្ធិនឹងឆ្លងកាត់តែនៅពេលដែលមានការចុះលិខិតផ្ទេរដោយ មេធាវីច្បាប់ស៊ីវិល ដែលបង្កើតឡើងនៅក្នុងប្រទេសហូឡង់ បន្ទាប់មកដោយការចុះបញ្ជីនៅក្នុងបញ្ជីសាធារណៈដែលរក្សាទុកដោយការិយាល័យចុះបញ្ជីដីធ្លី (មាត្រា 3:89 BW)។ ការផ្ទេរក៏តម្រូវឱ្យមានប័ណ្ណកម្មសិទ្ធិដែលមានសុពលភាព និងអ្នកលក់ដែលមានអំណាចក្នុងការចាត់ចែងផងដែរ (មាត្រា 3:84 BW)។

ការងាររបស់សារការីគឺជាកន្លែងដែលការការពារភាគច្រើនរបស់អ្នកស្ថិតនៅ៖

• ស្វែងរកក្នុងបញ្ជីឈ្មោះដើម្បីបញ្ជាក់ពីភាពជាម្ចាស់របស់អ្នកលក់ និងកំណត់អត្តសញ្ញាណប្រាក់កម្ចីទិញផ្ទះ ឯកសារភ្ជាប់ សិទ្ធិប្រើប្រាស់ និងការរឹតបន្តឹង — ធ្វើម្តងទៀតនៅថ្ងៃចុះហត្ថលេខា និងក្រោយពេលចុះបញ្ជី។
• ផ្ទៀងផ្ទាត់អត្តសញ្ញាណរបស់អ្នក និងប្រភពមូលនិធិរបស់អ្នក ក្រោមច្បាប់ប្រឆាំងការលាងលុយកខ្វក់។
• ធ្វើ​លិខិត​ផ្ទេរកម្មសិទ្ធិ ហើយ​ប្រសិនបើ​អ្នក​កំពុង​ខ្ចីប្រាក់ ធ្វើ​លិខិត​បញ្ចាំ ហើយ​ចេញ​សេចក្តី​ថ្លែងការណ៍​បញ្ចប់​ការ​បង់​រំលស់។
• ធានាថាប្រាក់កម្ចីទិញផ្ទះដែលមានស្រាប់ត្រូវបានរំសាយចេញ ប្រគល់ប្រាក់ទៅឱ្យអ្នកលក់លុះត្រាតែការចុះបញ្ជីត្រូវបានបញ្ជាក់ច្បាស់លាស់ និងបង់ពន្ធផ្ទេរ។

អ្នកក្លាយជាម្ចាស់កម្មសិទ្ធិនៅពេលចុះបញ្ជីប័ណ្ណកម្មសិទ្ធិ — មិនមែននៅពេលចុះហត្ថលេខា និងពេលបង់ប្រាក់នោះទេ។ ជាប្រពៃណី អ្នកទិញជ្រើសរើសសារការី ព្រោះអ្នកទិញជាអ្នកបង់ប្រាក់។ សូមជ្រើសរើស៖ ថ្លៃសេវាមានភាពខុសប្លែកគ្នា ហើយសារការីដែលធ្លាប់ធ្វើការជាភាសាអង់គ្លេសគឺមានតម្លៃក្នុងការស្វែងរក។

ការចំណាយ

ផ្ទះដែលមានស្រាប់ជាធម្មតាត្រូវបានលក់ ដោយមិនចាំបាច់បង់ប្រាក់ (kk)៖ អ្នកទិញទទួលខុសត្រូវលើថ្លៃផ្ទេរបន្ថែមពីលើតម្លៃ។ ការសាងសង់ថ្មីជារឿយៗត្រូវ បានរាប់បញ្ចូលទាំង ពន្ធ លើការផ្ទេរ ផងដែរ។ ធាតុសំខាន់គឺ ពន្ធលើការផ្ទេរ ( overdrachtsbelasting )។ របបចំនួនបួនមាននៅក្បែរគ្នា៖ ការលើកលែងម្តងសម្រាប់អ្នកទិញលើកដំបូងក្នុងក្រុមអាយុដែលនឹងរស់នៅក្នុងផ្ទះ ហើយការទិញរបស់ពួកគេនៅតែស្ថិតនៅក្រោមតម្លៃអតិបរមា។ អត្រាបញ្ចុះតម្លៃសម្រាប់លំនៅដ្ឋានដែលអ្នកនឹងកាន់កាប់ដោយខ្លួនឯងជាលំនៅដ្ឋានសំខាន់របស់អ្នក។ អត្រាខ្ពស់ជាងសម្រាប់លំនៅដ្ឋានដែលអ្នកនឹងមិនរស់នៅ ដូចជាផ្ទះវិស្សមកាល ឬផ្ទះទិញដើម្បីជួល។ និងអត្រាទូទៅសម្រាប់អចលនទ្រព្យអចលនវត្ថុផ្សេងទៀត។ អត្រា ក្រុមអាយុ និងពិដានតម្លៃស្ថិតនៅក្នុង Wet op belastingen van rechtsverkeer ត្រូវបានកែតម្រូវដោយស្ថាប័ននីតិប្បញ្ញត្តិនៅក្នុងកញ្ចប់ពន្ធប្រចាំឆ្នាំ ហើយត្រូវបានបោះពុម្ពផ្សាយដោយ Belastingdienst។ សូមពិនិត្យមើលតួលេខដែលអនុវត្តនៅថ្ងៃផ្ទេរជាជាងថ្ងៃនៃកិច្ចសន្យា ហើយយកវាពីទីប្រឹក្សាពន្ធរបស់អ្នក។ អត្រាសម្រាប់លំនៅដ្ឋានដែលមិនត្រូវបានប្រើប្រាស់ជាលំនៅដ្ឋានសំខាន់ត្រូវបានកាត់បន្ថយចាប់ពីថ្ងៃទី 1 ខែមករា ឆ្នាំ 2026 ដូច្នេះសេចក្តីសង្ខេបចាស់ៗដកស្រង់តួលេខខ្ពស់ជាង។

ក៏ត្រូវរៀបចំថវិកាសម្រាប់ថ្លៃសេវាសារការីសម្រាប់ឯកសារផ្ទេរ និងបញ្ចាំ; ថ្លៃចុះបញ្ជីដីធ្លីសម្រាប់ឯកសារនីមួយៗ ដែលកំណត់ជារៀងរាល់ឆ្នាំដោយ Kadaster; ការវាយតម្លៃ; ការស្ទង់មតិ; ថ្លៃសេវា NHG; ដំបូន្មានបញ្ចាំ; និងថ្លៃសេវាភ្នាក់ងារទិញ។

ការជួលដី និងសមាគមម្ចាស់ដី

កិច្ចសន្យាជួលដី (erfpacht). នៅក្នុងផ្នែកនៃ Amsterdam និងទីក្រុងមួយចំនួនទៀតដែលអ្នកទិញអគារ និងការជួលដីរយៈពេលវែង មិនមែនដីខ្លួនឯងទេ៖ សិទ្ធិប្រើប្រាស់ អាស្រ័យលើលក្ខខណ្ឌ និងថ្លៃជួលដីដែលអាចត្រូវបានកំណត់ កែប្រែជាប្រចាំ ឬទិញចេញជារៀងរហូត។ សូមអានលក្ខខណ្ឌ និងយន្តការកែប្រែមុនពេលអ្នកដេញថ្លៃ — ការកែប្រែដែលដល់ពេលកំណត់ភ្លាមៗបន្ទាប់ពីការទិញអាចមានតម្លៃថ្លៃ។

សមាគមម្ចាស់អាផាតមិន ( Vereniging van Eigenaars , VvE)។ ការទិញអាផាតមិនមានន័យថាការទិញសិទ្ធិអាផាតមិន ហើយសមាជិកភាពគឺដោយស្វ័យប្រវត្តិ និងជាកាតព្វកិច្ច។ មុនពេលចុះហត្ថលេខា សូមយកឯកសារបែងចែក ច្បាប់ផ្ទៃក្នុង កំណត់ហេតុថ្មីៗ គណនី សមតុល្យមូលនិធិបម្រុង និងផែនការថែទាំណាមួយ ហើយពិនិត្យមើលថាតើការងារសំខាន់ៗត្រូវបានដោះស្រាយរួចហើយ ប៉ុន្តែមិនទាន់បានបង់។ សមាគមដែលមានមូលនិធិមិនគ្រប់គ្រាន់គឺជាការទទួលខុសត្រូវដែលអ្នកទទួលមរតក។

ប្រសិនបើអ្នកលក់មិនអនុវត្ត

នៅពេលដែលរយៈពេលនៃការបន្ធូរបន្ថយកិច្ចសន្យាបានកន្លងផុតទៅ ហើយលក្ខខណ្ឌនានាបានកន្លងផុតទៅ កិច្ចសន្យានឹងចងភ្ជាប់ភាគីទាំងពីរ។ ប្រសិនបើអ្នកលក់បដិសេធមិនព្រមផ្ទេរនៅថ្ងៃដែលបានព្រមព្រៀងគ្នា គំរូស្តង់ដារផ្តល់នូវដំណោះស្រាយដែលមានរចនាសម្ព័ន្ធ៖ ជូនដំណឹងជាលាយលក្ខណ៍អក្សរអំពីការខកខានមិនបង់ថ្លៃ ដែលអនុញ្ញាតឱ្យមានរយៈពេលខ្លីដែលកិច្ចសន្យាបានកំណត់។ ប្រសិនបើគាត់នៅតែមិនអនុវត្ត ត្រូវរំលាយកិច្ចសន្យា ហើយទាមទារការពិន័យ ឬទាមទារការអនុវត្ត និងទាមទារការពិន័យប្រចាំថ្ងៃសម្រាប់ការពន្យារពេល។ ការពិន័យជាធម្មតាគឺ 10% នៃតម្លៃទិញ — ដែលជាមូលហេតុដែលប្រាក់កក់ត្រូវបានកំណត់នៅតួលេខនោះ។

យន្តការដូចគ្នានេះធ្វើការប្រឆាំងនឹងអ្នក៖ អ្នកទិញដែលមិនអាចបំពេញបាន ដោយគ្មានលក្ខខណ្ឌដែលត្រូវលើកមកពិចារណា នឹងប្រឈមមុខនឹងការពិន័យនោះ ហើយមេធាវីកំពុងកាន់ប្រាក់កក់។ សូមទទួលដំបូន្មាននៅសញ្ញាដំបូង ថ្ងៃផុតកំណត់នឹងត្រូវបានខកខាន។

កាលវិភាគជាជំហានៗ