កិច្ចសន្យាជួលពាណិជ្ជកម្មនៅប្រទេសហូឡង់៖ គំរូកិច្ចសន្យាជួល ROZ សម្រាប់អ្នកជួលអន្តរជាតិ

ស្ទើរតែគ្រប់កិច្ចសន្យាជួលពាណិជ្ជកម្មទាំងអស់នៅក្នុងប្រទេសហូឡង់ត្រូវបានចុះហត្ថលេខាលើគំរូ ROZ៖ កិច្ចសន្យាខ្លីមួយដែលមានសំណុំនៃបទប្បញ្ញត្តិទូទៅជាច្រើនភ្ជាប់មកជាមួយ ដែលបង្ហាញជាស្តង់ដារទីផ្សារ។ វាមិនមែនជាឯកសារអព្យាក្រឹតទេ។ វាជាឯកសាររបស់ម្ចាស់ផ្ទះ ហើយច្រើនជាងអ្វីដែលអាចចរចាបានជាងអ្វីដែលអ្នកជួលសន្មត់។ ការណែនាំនេះពន្យល់អំពីច្បាប់នៅក្រោមវា និងប្រការដែលមានតម្លៃចរចា។

សំណួរដំបូងនៅក្នុងកិច្ចសន្យាជួលនីមួយៗ៖ តើរបបច្បាប់មួយណាដែលអនុវត្ត?

ច្បាប់ជួលរបស់ប្រទេសហូឡង់មានរបបពីរសម្រាប់ទ្រព្យសម្បត្តិពាណិជ្ជកម្ម ហើយពួកវាមិនស្មើគ្នាទេ។ អ្វីដែលអនុវត្តត្រូវបានសម្រេចដោយច្បាប់ មិនមែនដោយអ្វីដែលភាគីនានាសរសេរនៅលើទំព័រមុខនោះទេ។ ចំណាត់ថ្នាក់មិនត្រឹមត្រូវគឺជាប្រភពទូទៅបំផុតនៃការភ្ញាក់ផ្អើលថ្លៃៗ ហើយជាធម្មតាជាបញ្ហាដំបូងនៅក្នុងជម្លោះ។

កន្លែងលក់រាយ និងបដិសណ្ឋារកិច្ច៖ មាត្រា 7:290 BW

របបការពារនេះគ្របដណ្តប់លើអ្វីដែលមេធាវីហូឡង់ហៅថា 290-space។ មាត្រា 7:290 BW អនុវត្តចំពោះការជួលអគារសម្រាប់អាជីវកម្មលក់រាយ ភោជនីយដ្ឋាន ឬហាងកាហ្វេ អាជីវកម្មយកទៅញ៉ាំ ឬដឹកជញ្ជូន អាជីវកម្មសិប្បកម្ម សណ្ឋាគារ ឬកន្លែងបោះតង់ ដែលកន្លែងនោះអាចចូលទៅដល់សាធារណជនសម្រាប់ការផ្គត់ផ្គង់ទំនិញ ឬសេវាកម្មចល័តដោយផ្ទាល់។ ការជួលកន្លែងស្នាក់នៅ និងការជួលដីធ្លីសម្រាប់អ្នកដែលពឹងផ្អែក ត្រូវអនុវត្តតាមរបបដូចគ្នា។

ធាតុផ្សំពីរដែលធ្វើការងារនេះ៖ គឺភាពងាយស្រួលចូលប្រើប្រាស់ជាសាធារណៈ និងការផ្គត់ផ្គង់ដោយផ្ទាល់ដល់អតិថិជននៅទីនោះ។ បន្ទប់តាំងបង្ហាញដែលបើកតាមការណាត់ជួបតែប៉ុណ្ណោះ ការិយាល័យកណ្តាល ឬឃ្លាំងចែកចាយនឹងមិនមានលក្ខណៈសម្បត្តិគ្រប់គ្រាន់ទេ។ ហាងលក់ទំនិញលំដាប់ខ្ពស់ មជ្ឈមណ្ឌលបទពិសោធន៍ម៉ាកយីហោ ឬសណ្ឋាគារនឹងមានសិទ្ធិ។

ការិយាល័យ ឧស្សាហកម្ម និងអ្វីៗផ្សេងទៀត៖ មាត្រា 7:230a BW

អ្វីគ្រប់យ៉ាងដែលត្រូវបានសាងសង់ ជួលសម្រាប់ប្រើប្រាស់ក្នុងអាជីវកម្ម ហើយទាំងទំហំ 290 ហ្វីត ឬលំនៅដ្ឋាន សុទ្ធតែមិនស្ថិតនៅក្រោមមាត្រា 7:230a BW៖ ការិយាល័យ មន្ទីរពិសោធន៍ បន្ទប់សម្អាត សាលផលិតកម្ម មជ្ឈមណ្ឌលចែកចាយ និងឃ្លាំង។ អ្នកកាន់កាប់អន្តរជាតិភាគច្រើននៅក្នុង Eindhoven ហើយ Brainport គឺជាអ្នកជួល 230a មិនថាពួកគេដឹងឬអត់នោះទេ។

ការប្រើប្រាស់ចម្រុះ និងសំណួរអំពីការចាត់ថ្នាក់

អគារជាច្រើនធ្វើទាំងពីរ៖ សាលផលិតកម្មដែលមានហាងលក់ទំនិញរោងចក្រ ការិយាល័យដែលមានបញ្ជរសាធារណៈ។ ក្នុងករណីដែលការជួលមានភាពចម្រុះ របបនេះត្រូវបានសម្រេចដោយគោលបំណងដែលកន្លែងនោះត្រូវបានប្រើប្រាស់ជាចម្បង។ តុលាការ Hoge បានបញ្ជាក់នៅថ្ងៃទី 6 ខែមីនា ឆ្នាំ 2026 (ECLI:NL:HR:2026:356) ថា នេះផ្តោតលើការប្រើប្រាស់ជាក់ស្តែង មិនមែនលើឈ្មោះដែលភាគីបានផ្តល់ឱ្យនូវកិច្ចព្រមព្រៀងរបស់ពួកគេនោះទេ ដូច្នេះចំណងជើងដែលបញ្ជាក់ថាកិច្ចសន្យាគឺជាកិច្ចសន្យាមួយក្រោមមាត្រា 7:290 BW មិនមានទម្ងន់ឯករាជ្យទេ។ កាលៈទេសៈទាំងអស់នៃករណីនេះគឺពាក់ព័ន្ធ៖ ការប្រើប្រាស់ដែលភាគីបានគិតគូរនៅពេលពួកគេបានចុះកិច្ចសន្យា ការប្រើប្រាស់ដែលបានធ្វើឡើងនៃបរិវេណឥឡូវនេះ និងរបៀបដែលបរិវេណត្រូវបានបំពាក់ទាក់ទងនឹងការប្រើប្រាស់នោះ។ អ្វីដែលសំខាន់គឺកន្លែងដែលចំណុចកណ្តាលនៃទំនាញនៃការប្រើប្រាស់ស្ថិតនៅ ហើយសកម្មភាពដែលអ្នកជួលរកបានប្រាក់ចំណូលភាគច្រើនរបស់ខ្លួនអាចត្រូវបានថ្លឹងថ្លែងនៅក្នុងតុល្យភាព។ ដូច្នេះម្ចាស់ផ្ទះមិនអាចគេចផុតពីមាត្រា 7:290 BW ដោយដាក់ម៉ូដែល 230a នៅពីមុខអ្នកបានទេ។ ទោះជាយ៉ាងណាក៏ដោយ ភាគីនានាអាចប្រកាសពីរបប 290 (យោងតាមមាត្រា 7.4.6 BW) ដែលអនុវត្តតាមកិច្ចសន្យាចំពោះការជួលដែលមិនស្ថិតនៅក្រោមមាត្រា 7:290 BW នៃកម្លាំងរបស់ខ្លួន។

មាត្រា 7:301 BW ឆ្លើយសំណួរផ្សេង ហើយមិនគួរច្រឡំជាមួយនឹងការធ្វើតេស្តប្រើប្រាស់នោះទេ។ វាទាក់ទងនឹងរយៈពេលនៃការប្រើប្រាស់៖ ការជួលរយៈពេលពីរឆ្នាំ ឬតិចជាងនេះ គឺស្ថិតនៅក្រៅមាត្រា 7:291 ដល់មាត្រា 7:300 BW មិនថាបរិវេណនោះត្រូវបានប្រើប្រាស់សម្រាប់អ្វីក៏ដោយ។

របបទាំងពីរនៅជាប់គ្នា

តើការការពារមានន័យយ៉ាងណាចំពោះអ្នកជួល 290

ការជួលកន្លែងចំនួន ២៩០ កន្លែងមានរយៈពេលប្រាំឆ្នាំ។ រយៈពេលខ្លីជាងនេះត្រូវបានកែតម្រូវដោយច្បាប់ ហើយរយៈពេលវែងជាងក្រោមដប់ឆ្នាំនឹងបន្តរហូតដល់ដប់ឆ្នាំត្រូវបានបញ្ចប់។ ដូច្នេះ កិច្ចសន្យាជួលពីរបូកបីបូកប្រាំដែលធ្លាប់ស្គាល់៖ ការជួលរយៈពេលពីរឆ្នាំ ដែលប្រសិនបើត្រូវបានអនុញ្ញាតឱ្យបន្ត នឹងក្លាយជាកិច្ចសន្យាជួលប្រាំឆ្នាំ ហើយបន្ទាប់មកបន្តរយៈពេលប្រាំឆ្នាំទៀត។ កិច្ចសន្យាជួលដែលមានបំណងពិតប្រាកដដើម្បីមានរយៈពេលពីរឆ្នាំ ឬតិចជាងនេះ គឺស្ថិតនៅក្រៅច្បាប់ការពារភាគច្រើន ដែលជាមូលហេតុដែលម្ចាស់ផ្ទះស្នើឡើង។

ម្ចាស់ផ្ទះត្រូវតែជូនដំណឹងយ៉ាងហោចណាស់មួយឆ្នាំជាមុន តាមរយៈដីការបស់អាជ្ញាសាលា ឬលិខិតចុះបញ្ជី ដោយបញ្ជាក់ពីមូលហេតុ។ ការជូនដំណឹងដែលគ្មានមូលដ្ឋានគឺទុកជាមោឃៈ។ ការជូនដំណឹងតែម្នាក់ឯងមិនបញ្ចប់កិច្ចសន្យាជួលទេ៖ លុះត្រាតែអ្នកជួលយល់ព្រមជាលាយលក្ខណ៍អក្សរ វាបន្តដោយការអនុវត្តច្បាប់រហូតដល់តុលាការរងស្រុកបានសម្រេចលើការទាមទាររបស់ម្ចាស់ផ្ទះដើម្បីកំណត់កាលបរិច្ឆេទបញ្ចប់ ក្រោមមាត្រា 7:295 BW។ អ្នកជួលស្នាក់នៅ ដោយបង់ថ្លៃជួល ជួនកាលអស់ជាច្រើនឆ្នាំ។

នៅចុងបញ្ចប់នៃអាណត្តិប្រាំឆ្នាំដំបូង ម្ចាស់ផ្ទះអាចទទួលបានជោគជ័យតែលើហេតុផលពីរយ៉ាងប៉ុណ្ណោះ ក្រោមមាត្រា 7:296 BW៖ អ្នកជួលមិនបានប្រព្រឹត្តខ្លួនជាអ្នកជួលដ៏ល្អ ឬម្ចាស់ផ្ទះត្រូវការអគារនេះជាបន្ទាន់សម្រាប់ការប្រើប្រាស់ផ្ទាល់ខ្លួន រួមទាំងការអភិវឌ្ឍឡើងវិញដែលមិនអាចទៅរួចទេបើគ្មានការបញ្ចប់កិច្ចសន្យាជួល។ បន្ទាប់ពីដប់ឆ្នាំ តុលាការក៏ថ្លឹងថ្លែងផលប្រយោជន៍របស់ភាគីនានាជាទូទៅ ហើយកន្លែងដែលអ្នកជួលត្រូវចាកចេញ តុលាការអាចផ្តល់វិភាគទានដល់ការចំណាយលើការផ្លាស់ប្តូរទីលំនៅ។

ការការពារមានន័យយ៉ាងណាចំពោះអ្នកជួល 230a: តិចតួចណាស់

កិច្ចសន្យាជួល 230a បញ្ចប់នៅពេលដែលកិច្ចសន្យាចែងថាវាបញ្ចប់៖ គ្មានមូលដ្ឋានច្បាប់ គ្មានរយៈពេលជូនដំណឹងដែលបានកំណត់ គ្មានការអនុញ្ញាតពីតុលាការ។ មធ្យោបាយដោះស្រាយតាមច្បាប់តែមួយគត់របស់អ្នកជួលគឺការការពារការបណ្តេញចេញ។ នៅពេលដែលការបណ្តេញចេញត្រូវបានទាមទារ អ្នកជួលអាចដាក់ពាក្យទៅតុលាការរងស្រុកក្នុងរយៈពេលពីរខែដើម្បីពន្យាររយៈពេលសម្រាប់ការចាកចេញ។ តុលាការថ្លឹងថ្លែងផលប្រយោជន៍របស់ភាគីទាំងពីរ ហើយអាចផ្តល់សិទ្ធិរហូតដល់មួយឆ្នាំក្នុងពេលតែមួយ រហូតដល់អតិបរមាបីឆ្នាំ។

នោះគឺជាកន្លែងដកដង្ហើម មិនមែនជាការជួលទេ៖ គ្មានសិទ្ធិទទួលបានការជួលថ្មីទេ ហើយម្ចាស់ផ្ទះអាចជួលទៅឱ្យអ្នកផ្សេងចាប់ពីចុងបញ្ចប់នៃការបន្ត។ ការវិនិយោគលើការរៀបចំបន្ទប់ ឬបន្ទប់ស្អាតមិនអាចយកមកវិញបានទេក្រោមមាត្រា 7:230a BW; វាត្រូវតែធានាតាមកិច្ចសន្យា តាមរយៈរយៈពេល ជម្រើសបន្ត និងសិទ្ធិសម្រាក។

គំរូ ROZ៖ អ្នកណាសរសេរវា ហើយហេតុអ្វីបានជាឆ្នាំនេះសំខាន់

ROZ គឺជា Raad voor Onroerende Zaken ដែលជាស្ថាប័នតំណាងរបស់ហូឡង់ដែលមានម្ចាស់អចលនទ្រព្យ អ្នកវិនិយោគ និងភ្នាក់ងារ។ ចាប់តាំងពីទសវត្សរ៍ឆ្នាំ 1990 មក កិច្ចសន្យាជួលគំរូរបស់វាបានក្លាយជាឯកសារទីផ្សារជាក់ស្តែង។ គ្មានច្បាប់ណាមួយតម្រូវឲ្យមានឯកសារទាំងនេះទេ គ្មាននិយតករណាអនុម័តឯកសារទាំងនេះទេ គ្មានអង្គការអ្នកជួលណាចុះហត្ថលេខារួមគ្នាជាមួយឯកសារទាំងនេះទេ។ ឯកសារទាំងនេះត្រូវបានរៀបចំឡើងដោយ និងសម្រាប់ភាគីម្ចាស់ផ្ទះ ហើយពួកគេអានតាមរបៀបនោះ។

មានគំរូដាច់ដោយឡែកពីគ្នាសម្រាប់របបនីមួយៗ ហើយពួកវាមិនត្រូវលាយឡំគ្នាទេ៖ មួយសម្រាប់កន្លែងលក់រាយ និងបដិសណ្ឋារកិច្ច ក្រោមមាត្រា 7:290 BW មួយសម្រាប់ការិយាល័យ និងកន្លែងអាជីវកម្មផ្សេងទៀត ក្រោមមាត្រា 7:230a BW មួយសម្រាប់កន្លែងស្នាក់នៅ និងគំរូជំនួយសម្រាប់ចតរថយន្ត។ គំរូនីមួយៗមានមួយឆ្នាំ និងបទប្បញ្ញត្តិទូទៅរៀងៗខ្លួន។ ការបោះពុម្ពបច្ចុប្បន្នគឺគំរូ 290 ឆ្នាំ 2022 សម្រាប់កន្លែងលក់រាយ និងបដិសណ្ឋារកិច្ច គំរូ 230a ឆ្នាំ 2015 ដែលត្រូវបានកែសម្រួលនៅឆ្នាំ 2023 សម្រាប់ការិយាល័យ និងកន្លែងអាជីវកម្មផ្សេងទៀត និងគំរូលំនៅដ្ឋានឆ្នាំ 2017។

ឆ្នាំមានសារៈសំខាន់។ ការបោះពុម្ពមានភាពខុសគ្នាយ៉ាងខ្លាំង កំណែជាបន្តបន្ទាប់ផ្លាស់ប្តូរការថែទាំ ហានិភ័យ និងការចំណាយកាន់តែច្រើនទៅឱ្យអ្នកជួល ហើយបទប្បញ្ញត្តិទូទៅដំណើរការតែជាមួយគំរូនៃឆ្នាំដូចគ្នាប៉ុណ្ណោះ៖ កិច្ចសន្យាជួលឆ្នាំ 2015 ជាមួយនឹងបទប្បញ្ញត្តិឆ្នាំ 2003 បង្កើតភាពផ្ទុយគ្នាដែលគ្មាននរណាម្នាក់ចង់ប្តឹងផ្តល់ឡើយ។ ជួនកាលភ្នាក់ងារភ្ជាប់សំណុំចាស់ ឬសំណុំដែលម្ចាស់ផ្ទះបានធ្វើវិសោធនកម្មដោយស្ងាត់ៗ។ សូមពិនិត្យមើលឆ្នាំដែលមានឈ្មោះទល់នឹងអ្វីដែលត្រូវបានភ្ជាប់។

កន្លែងដែលហានិភ័យស្ថិតនៅ៖ បទប្បញ្ញត្តិទូទៅ

កិច្ចសន្យាជួលខ្លួនវាខ្លីណាស់៖ ភាគី បរិវេណ ការប្រើប្រាស់ រយៈពេល ថ្លៃជួល សន្តិសុខ ភ្នាក់ងារ។ បទប្បញ្ញត្តិទូទៅមានរហូតដល់រាប់សិបមាត្រា ហើយកាន់កាប់ស្ទើរតែគ្រប់យ៉ាងដែលសំខាន់៖ ការបែងចែកការថែទាំ ការដកចេញនូវការកាត់កង ការពិន័យ និងសំណង។ ពួកវាអាចចរចារបានស្មើគ្នា៖ វិសោធនកម្មមាននៅក្នុងកិច្ចសន្យាជួល ឬឧបសម្ព័ន្ធ ដែលបន្ទាប់មកមានអាទិភាព ហើយលំដាប់នៃអាទិភាពគួរតែត្រូវបានបញ្ជាក់យ៉ាងច្បាស់លាស់។

ប្រការដែលអ្នកជួលអន្តរជាតិគួរតែចរចាជានិច្ច

តំបន់ជួល និងទំហំវាស់វែង

គំរូនេះបញ្ជាក់ពីផ្ទៃក្រឡាមួយ; បទប្បញ្ញត្តិទូទៅជាធម្មតាបន្ថែមថាវាគ្រាន់តែជាការចង្អុលបង្ហាញប៉ុណ្ណោះ ហើយគម្លាតមិនផ្តល់សិទ្ធិក្នុងការកែតម្រូវថ្លៃជួល ការកាត់ចេញ ឬការរំលាយឡើយ។ សម្រាប់អ្នកជួលដែលបង់ប្រាក់ក្នុងមួយម៉ែត្រការ៉េ នោះគឺជាការបែងចែកហានិភ័យដែលអាចវាស់វែងបានដោយឯកតោភាគី។ តម្រូវឱ្យមានការវាស់វែងទៅតាម NEN 2580 ទទួលបានវិញ្ញាបនបត្រមុនពេលចុះហត្ថលេខា និងចរចាការកែតម្រូវលើសពីការអត់ធ្មត់ដែលបានព្រមព្រៀងគ្នា។

លក្ខខណ្ឌនៃការដឹកជញ្ជូន និងកាតព្វកិច្ចប្រគល់មកវិញ

អគារនេះត្រូវតែប្រគល់ជូនវិញក្នុងស្ថានភាពដែលបានកត់ត្រាទុកក្នុងរបាយការណ៍ដឹកជញ្ជូន។ ក្នុងករណីដែលមិនមាន មាត្រា 7:224 BW សន្មតថាអ្នកជួលបានទទួលវាក្នុងស្ថានភាពដែលវាត្រូវតែប្រគល់ជូនវិញ ដែលពិបាកនឹងបដិសេធច្រើនឆ្នាំក្រោយមក។ ទទូចលើរបាយការណ៍ដែលមានកាលបរិច្ឆេទ និងរូបថតដែលចុះហត្ថលេខាដោយភាគីទាំងពីរ ហើយកំណត់ស្តង់ដារនៃការប្រគល់ជូនវិញដោយយោងទៅលើរបាយការណ៍នោះ។

ការថែទាំ៖ ការបែកបាក់ដ៏ល្បីល្បាញ

ក្រោម​ការ​ធ្វេសប្រហែស​តាម​ច្បាប់ ម្ចាស់ផ្ទះ​ជួសជុល​ចំណុច​ខ្វះខាត ហើយ​អ្នកជួល​គ្រាន់តែ​ធ្វើ​ការថែទាំ​ប្រចាំថ្ងៃ​តិចតួច​ប៉ុណ្ណោះ។ បទប្បញ្ញត្តិ​ទូទៅ ROZ ផ្ទុយ​ពី​ចំណុច​ភាគច្រើន​នៃ​រឿង​នោះ៖ ម្ចាស់ផ្ទះ​រក្សា​រចនាសម្ព័ន្ធ ជញ្ជាំង​ខាងក្រៅ ដំបូល និង​គ្រឹះ។ អ្នកជួល​យក​ស្ទើរតែ​គ្រប់យ៉ាង​ផ្សេងទៀត រួមទាំង​ការដំឡើង កំដៅ និង​ត្រជាក់ ការថែទាំ កញ្ចក់ និង​ការបញ្ចប់​ខាងក្នុង ដែល​សម្រាប់​មន្ទីរពិសោធន៍ ឬ​បន្ទប់​ស្អាត​គឺជា​ការចំណាយ​ដដែលៗ​យ៉ាងច្រើន។ ចរចា​បញ្ជី​កំណត់​ព្រំដែន ការកំណត់​លើ​ការជំនួស​ខាង​អ្នកជួល និង​ការបញ្ជាក់ថា​ការជំនួស​នៅជាមួយ​ម្ចាស់ផ្ទះ។

ការធានារបស់ធនាគារ

ជាធម្មតា ទ្រព្យបញ្ចាំគឺជាការធានារបស់ធនាគារដោយគ្មានលក្ខខណ្ឌ ដែលត្រូវបង់តាមការស្នើសុំលើកដំបូង ដែលគ្របដណ្តប់លើថ្លៃជួល ថ្លៃសេវាកម្ម អាករលើតម្លៃបន្ថែម ការប្រាក់ និងថ្លៃដើម។ គំរូ ROZ កំណត់ប្រាក់កក់ស្តង់ដារ ឬការធានារបស់ធនាគារនៅកាតព្វកិច្ចជួលសរុបរយៈពេលបីខែ រួមទាំងថ្លៃសេវាកម្ម និងអាករលើតម្លៃបន្ថែម។ ច្រើនជាងនេះត្រូវបានទាមទារសម្រាប់ក្រុមហ៊ុនបុត្រសម្ព័ន្ធថ្មីរបស់ហូឡង់។ កំណត់វា យល់ព្រមលើការកាត់បន្ថយបន្ទាប់ពីការបង់ប្រាក់ទាន់ពេលវេលា និងទប់ទល់នឹងការធានារបស់មេនៅពីលើ។

ថ្លៃជួល ការធ្វើលិបិក្រម និងការពិនិត្យឡើងវិញ

ថ្លៃជួលត្រូវបានធ្វើលិបិក្រមជារៀងរាល់ឆ្នាំទៅតាមសន្ទស្សន៍ថ្លៃទំនិញប្រើប្រាស់ដែលបោះពុម្ពផ្សាយដោយស្ថិតិហូឡង់ ហើយប្រការនេះមានទិសដៅតែមួយ៖ ថ្លៃជួលមិនដែលធ្លាក់ចុះក្រោមកម្រិតឆ្នាំមុនឡើយ។ ចរចាអំពីការកំណត់ថ្លៃដើម កអាវ ឬថ្ងៃឈប់សម្រាកនៃការធ្វើលិបិក្រមតាំងពីដំបូង។ សម្រាប់កន្លែង 230a មិនមានការពិនិត្យឡើងវិញតាមច្បាប់ទេ ដូច្នេះការកែសម្រួលមូលដ្ឋានណាមួយនៅពេលបន្តត្រូវតែជាកិច្ចសន្យា។

ថ្លៃសេវា

គំរូនេះដំណើរការជាមួយនឹងការបង់ប្រាក់ជាមុន ការទូទាត់ប្រចាំឆ្នាំ បញ្ជីនៃការផ្គត់ផ្គង់ និងសេវាកម្មនៅក្នុងឧបសម្ព័ន្ធ និងការគិតថ្លៃរដ្ឋបាលបន្ថែម។ បញ្ជីនេះច្រើនតែត្រូវបានគូរយ៉ាងទូលំទូលាយ ហើយការគិតថ្លៃបន្ថែមអាចចរចាបាន។ សូមស្នើសុំបញ្ជីបិទ ថ្ងៃផុតកំណត់សម្រាប់របាយការណ៍ប្រចាំឆ្នាំ សិទ្ធិសវនកម្ម និងការដកចេញនូវការចំណាយមូលធន និងថ្លៃដើមសម្រាប់អង្គភាពទំនេរ។

ការប្រើប្រាស់ដែលត្រូវបានអនុញ្ញាត និងកាតព្វកិច្ចប្រតិបត្តិការ

នៅក្នុងគំរូ 290 អ្នកជួលត្រូវតែដំណើរការអាជីវកម្មដែលបានព្រមព្រៀងគ្នា រក្សាទីតាំងឱ្យបើកក្នុងអំឡុងពេលម៉ោងធម្មតា ហើយមិនទុកឱ្យវាមិនប្រើប្រាស់ឡើយ ដែលមានការពិន័យ៖ ការរឹតបន្តឹងពិតប្រាកដលើការរៀបចំរចនាសម្ព័ន្ធឡើងវិញ ការបិទ ឬការផ្លាស់ប្តូរទម្រង់។ ចរចាឃ្លាប្រើប្រាស់ដែលធំទូលាយគ្រប់គ្រាន់សម្រាប់ការវិវត្តអាជីវកម្មសមហេតុផល បូករួមទាំងការបន្ធូរបន្ថយសម្រាប់ការជួសជុលឡើងវិញ និងការរៀបចំឡើងវិញ។

ការជួលបន្ត ការផ្ទេរ និងការផ្លាស់ប្តូរការគ្រប់គ្រង

បទប្បញ្ញត្តិទូទៅហាមឃាត់ការជួលបន្ត ឬធ្វើឱ្យទីតាំងនេះអាចរកបានសម្រាប់ភាគីទីបីដោយគ្មានការយល់ព្រមជាលាយលក្ខណ៍អក្សរជាមុន និងហាមឃាត់ការផ្ទេរកម្មសិទ្ធិ។ សម្រាប់ក្រុមហ៊ុនក្រុម ចំណុចនេះប៉ះពាល់ដល់៖ ការផ្ទេរក្នុងក្រុម ឬការលក់អង្គភាពអាជីវកម្មអាចតម្រូវឱ្យមានការយល់ព្រម ដូច្នេះត្រូវចរចាការបែងចែកសម្រាប់ក្រុមហ៊ុនក្រុម។ ម្ចាស់ផ្ទះបានបន្ថែមឃ្លាផ្លាស់ប្តូរការគ្រប់គ្រងកាន់តែច្រើនឡើងៗ ដែលធ្វើឱ្យការផ្លាស់ប្តូរភាគហ៊ុនរបស់អ្នកជួលក្លាយជាមូលដ្ឋានសម្រាប់ការបញ្ចប់ ឬការធានាបន្ថែម។ អ្នកជួល 290 មានជម្រើសជំនួស៖ ក្រោមមាត្រា 7:307 BW តុលាការអាចជំនួសអ្នកទិញអាជីវកម្មជាអ្នកជួល។ អ្នកជួល 230a មិនមានអ្វីទេ។

ការដោះចេញ និងការដោះចេញនៅចុងបញ្ចប់

ការកែប្រែតម្រូវឱ្យមានការយល់ព្រមជាលាយលក្ខណ៍អក្សរជាមុន ហើយបទប្បញ្ញត្តិទូទៅជាធម្មតាតម្រូវឱ្យមានការដកចេញ និងការជួសជុលឡើងវិញនៅចុងបញ្ចប់នៃកិច្ចសន្យាជួល។ សម្រាប់មន្ទីរពិសោធន៍ ផ្ទះបាយ ឬកន្លែងផលិតឯកទេសដែលមានតម្លៃថ្លៃខ្លាំង។ ដោះស្រាយវានៅពេលចាប់ផ្តើម៖ ទទួលបានការយល់ព្រមសម្រាប់ការរៀបចំ និងនៅក្នុងឯកសារដដែល ការបញ្ជាក់ពីធាតុដែលអាចនៅសេសសល់។

ការពិន័យ ការបញ្ឈប់ និងការព្យួរ

បទប្បញ្ញត្តិទូទៅដាក់ទណ្ឌកម្មដែលត្រូវបង់ភ្លាមៗចំពោះការរំលោភបំពានជាច្រើន ដោយគ្មានភស្តុតាងនៃការខាតបង់ និងជាធម្មតារួមជាមួយនឹងសិទ្ធិទាមទារសំណងពេញលេញ។ តុលាការអាចសម្របសម្រួលការពិន័យ ប៉ុន្តែនោះគឺជាវិវាទ មិនមែនការធ្វើផែនការទេ។ ចរចាវាចុះ តម្រូវឱ្យមានការជូនដំណឹង និងរយៈពេលព្យាបាល ហើយលុបចោលការប្រមូលផ្តុំ។

គំរូនេះក៏មិនរាប់បញ្ចូលការកាត់ចេញ និងការផ្អាកថ្លៃជួលដែរ ដូច្នេះជម្លោះអំពីពិការភាព ថ្លៃសេវាកម្ម ឬការងារខុសច្បាប់ក្លាយជាកាតព្វកិច្ចក្នុងការបន្តបង់ប្រាក់ពេញលេញ ហើយប្តឹងនៅពេលក្រោយ។ ដែនកំណត់ច្បាប់មានលើការមិនរាប់បញ្ចូលសំណងសម្រាប់ពិការភាពដែលម្ចាស់ផ្ទះបានដឹងតាំងពីដំបូង ប៉ុន្តែផ្លូវដែលមានសុវត្ថិភាពជាងគឺការកាត់ចេញដែលអនុញ្ញាតឱ្យមានការកាត់ចេញសម្រាប់ការទាមទារដែលមិនមានជម្លោះ។

ការងាកចេញពីច្បាប់ចាំបាច់៖ តម្រូវការអនុម័តរបស់តុលាការ

សម្រាប់​លំហ​ទំហំ 290 បទប្បញ្ញត្តិ​ការពារ​គឺ​ជា​កាតព្វកិច្ច​ពាក់កណ្ដាល។ ក្រោម​មាត្រា 7:291 BW ភាគី​នានា​មិន​អាច​ចាក​ចេញ​ពី​លំហ​ទាំងនោះ​ដែល​បង្ក​គ្រោះថ្នាក់​ដល់​អ្នក​ជួល​បាន​ទេ លុះត្រា​តែ​តុលាការ​រង​ស្រុក​បាន​អនុម័ត​ប្រការ​បំពាន​នេះ។ ការ​អនុម័ត​អនុវត្ត​តាម​ករណី​ដែល​ប្រការ​នេះ​មិន​ប៉ះពាល់​យ៉ាង​ធ្ងន់ធ្ងរ​ដល់​សិទ្ធិ​របស់​អ្នក​ជួល ឬ​ករណី​ដែល​អ្នក​ជួល​មិន​ត្រូវការ​ការ​ការពារ​ដោយ​សម​ហេតុផល។

ប្រការដែលមិនត្រូវបានអនុម័តអាចត្រូវបានលុបចោលដោយអ្នកជួលច្រើនឆ្នាំក្រោយមក ដូច្នេះប្រការដែលម្ចាស់ផ្ទះពឹងផ្អែកលើការបញ្ចប់អាចជាប្រការដែលមិនដែលត្រូវបានអនុម័ត។ ដាក់ពាក្យរួមគ្នា មុន ឬភ្លាមៗបន្ទាប់ពីចុះហត្ថលេខា។ សម្រាប់ទំហំ 230a គ្មានតម្រូវការបែបនេះទេ ដែលជាមូលហេតុដែលសេចក្តីព្រាងមានសារៈសំខាន់ជាងនៅទីនោះ។

ការពិនិត្យឡើងវិញនូវថ្លៃជួលបន្ទាប់ពីប្រាំឆ្នាំ និងនីតិវិធីរបស់អ្នកជំនាញ

អ្នកជួល 290 មិនជាប់គាំងជាមួយនឹងថ្លៃជួលដែលបានរសាត់ចេញពីទីផ្សារនោះទេ។ យោងតាមមាត្រា 7:303 BW ភាគីណាមួយអាចស្នើសុំឱ្យតុលាការកំណត់វាឡើងវិញ ជាគោលការណ៍នៅពេលដែលអាណត្តិកំណត់បានផុតកំណត់ ហើយក្នុងករណីណាក៏ដោយ រាល់ពេលដែលប្រាំឆ្នាំបានកន្លងផុតទៅចាប់តាំងពីថ្លៃជួលត្រូវបានកំណត់ចុងក្រោយ។ ស្តង់ដារគឺជាថ្លៃជួលជាមធ្យមនៃបរិវេណក្នុងស្រុកដែលអាចប្រៀបធៀបបានក្នុងរយៈពេលប្រាំឆ្នាំមុន ដូច្នេះវាតាមដានមធ្យមភាគចុងក្រោយ មិនមែនកម្រិតចំណងជើងបច្ចុប្បន្នទេ។

មានអន្ទាក់មួយ។ យោងតាមមាត្រា 7:304 BW ការទាមទារមិនអាចទទួលយកបានទេ លុះត្រាតែមានដំបូន្មានពីអ្នកជំនាញដែលត្រូវបានតែងតាំងរួមគ្នា ឬលុះត្រាតែតុលាការបានតែងតាំងអ្នកជំនាញម្នាក់នៅលើពាក្យសុំរបស់ភាគីណាមួយ។ កាលបរិច្ឆេទនៃពាក្យសុំនោះកំណត់កាលបរិច្ឆេទចូលជាធរមាននៃថ្លៃជួលថ្មី ដូច្នេះការពន្យារពេលត្រូវចំណាយប្រាក់។ សម្រាប់ទំហំ 230a ការពិនិត្យឡើងវិញមានលុះត្រាតែកិច្ចសន្យាជួលបង្កើតវា។

ការបញ្ចប់ រយៈពេលជូនដំណឹង និងទម្រង់បែបបទ

សម្រាប់​លំហ​ទំហំ 290 ការជូនដំណឹង​ត្រូវ​ដំណើរការ​យ៉ាងហោចណាស់​មួយឆ្នាំ​ជាមុន​ដោយ​ដីកា​របស់​អាជ្ញាសាលា ឬ​លិខិត​ចុះបញ្ជី ដោយ​មាន​មូលដ្ឋាន​បញ្ជាក់។ កំហុស​នៃ​ទម្រង់​គឺ​ធ្ងន់ធ្ងរ​ដល់​ស្លាប់។ សម្រាប់​លំហ​ទំហំ 230a កិច្ចសន្យា​កំណត់​រយៈពេល និង​ទម្រង់ ហើយ​គំរូ​កំណត់​បណ្តាញ​ដូចគ្នា។ សរសេរ​ថ្ងៃ​ផុតកំណត់៖ ការ​ខកខាន​ជាធម្មតា​បង្ក​ឱ្យ​មាន​ការ​បន្ត​ដោយ​ស្វ័យប្រវត្តិ។ ក្នុង​ករណី​ដែល​អ្នកជួល​ខកខាន ការ​ជួល​ទីតាំង​ដែល​បាន​សាងសង់​ជាទូទៅ​អាច​ត្រូវ​បាន​រំលាយ​ដោយ​តុលាការ​ប៉ុណ្ណោះ ក្រោម​មាត្រា 7:231 BW។

ការក្ស័យធនរបស់អ្នកជួល ឬម្ចាស់ផ្ទះ

ប្រសិនបើអ្នកជួលត្រូវបានប្រកាសថាក្ស័យធន ទាំងអ្នកទទួលបន្ទុក និងម្ចាស់ផ្ទះអាចបញ្ចប់កិច្ចសន្យាក្រោមមាត្រា 39 នៃច្បាប់ក្ស័យធនហូឡង់ ក្នុងរយៈពេលជូនដំណឹងតាមកិច្ចសន្យា ឬតាមទម្លាប់ មិនលើសពីបីខែឡើយ។ ថ្លៃជួលដែលដល់កំណត់គិតចាប់ពីថ្ងៃក្ស័យធនត្រូវបានចាត់ថ្នាក់ជាបំណុលអចលនទ្រព្យ ហើយឃ្លាដែលតម្រូវឱ្យអ្នកជួលត្រូវសងថ្លៃជួលដែលបាត់បង់ក្នុងរយៈពេលដែលនៅសល់ ក្រោមច្បាប់សំណុំរឿងហូឡង់ដែលបានដោះស្រាយ មិនអាចអនុវត្តបានប្រឆាំងនឹងអចលនទ្រព្យនោះទេ។ អាជ្ញាធរឈានមុខគេគឺ Aukema qq/Uni-Invest តុលាការកំពូល ថ្ងៃទី 14 ខែមករា ឆ្នាំ 2011 ECLI:NL:HR:2011:BO3534។ ដូច្នេះការធានារបស់ធនាគារ និងតម្រូវការដើម្បីពិនិត្យមើលអ្វីដែលវាគ្របដណ្តប់។

ប្រសិនបើម្ចាស់ផ្ទះក្ស័យធន កិច្ចសន្យាជួលជាគោលការណ៍នៅតែបន្ត ហើយអ្នកទទួលបន្ទុកត្រូវបានចងភ្ជាប់ដោយវា ហើយនៅពេលលក់ធម្មតា វាត្រូវបានផ្ទេរទៅអ្នកទិញក្រោមមាត្រា 7:226 BW។ ហានិភ័យពិតប្រាកដស្ថិតនៅកន្លែងផ្សេងទៀត៖ ប័ណ្ណបញ្ចាំជាទូទៅមានឃ្លាជួល ហើយនៅពេលលក់ដោយបង្ខំ អ្នកទទួលបញ្ចាំអាចប្រើប្រាស់វាដោយមានការអនុញ្ញាតពីតុលាការក្រោមមាត្រា 3:264 BW ដើម្បីទុកកិច្ចសន្យាជួលមួយឡែក។ សួរថាតើទ្រព្យសម្បត្តិត្រូវបានបញ្ចាំឬអត់ ហើយថាតើអ្នកទទួលបញ្ចាំបានយល់ព្រមឬអត់ ហើយចរចាលើកិច្ចសន្យាមិនរំខាន។

ការចរចាក្នុងការអនុវត្តជាក់ស្តែង

គំរូ ROZ គឺជាទីតាំងបើកចំហ មិនមែនជាស្តង់ដារដែលអ្នកជួលត្រូវតែទទួលយកនោះទេ៖ ម្ចាស់ផ្ទះកែប្រែវាតាមផលប្រយោជន៍ផ្ទាល់ខ្លួន ហើយអ្នកជួលអាចកែប្រែវាតាមវិធីផ្សេងទៀត។

• បញ្ជាក់​របប​នេះ​ជាមុនសិន។ តុល្យភាព​អំណាច​អាស្រ័យ​លើ​វា ហើយ​ក្នុង​នោះ Eindhoven និង Brainport អ្នកកាន់កាប់បច្ចេកវិទ្យា និងភស្តុភារភាគច្រើនស្ថិតនៅក្នុងរបបខ្សោយជាង។
• សូមស្នើសុំឯកសារជាភាសាអង់គ្លេស ក៏ដូចជាភាសាហូឡង់ដែរ ប៉ុន្តែត្រូវយល់ព្រមថាកំណែណាដែលមានប្រសិទ្ធភាព៖ អត្ថបទជាភាសាហូឡង់ជាធម្មតាមានសុពលភាព ហើយការបកប្រែមិនតែងតែត្រឹមត្រូវនោះទេ។
• រយៈពេលពាណិជ្ជកម្មសម្រាប់លក្ខខណ្ឌ៖ ការប្តេជ្ញាចិត្តយូរជាងនេះទិញរយៈពេលមិនគិតថ្លៃជួល ការចូលរួមវិភាគទានសម្រាប់ការដំឡើង ដែនកំណត់ថែទាំ ឬជម្រើសសម្រាក។
• សូមប្រយ័ត្នចំពោះជំហរអាករលើតម្លៃបន្ថែម (VAT)។ ជម្រើសសម្រាប់ការជួលជាមួយអាករលើតម្លៃបន្ថែម (VAT) គឺបើកចំហលុះត្រាតែអ្នកជួលប្រើប្រាស់បរិវេណនេះទាំងស្រុង ឬស្ទើរតែទាំងស្រុងសម្រាប់សកម្មភាពដែលមានសិទ្ធិកាត់ពន្ធលើតម្លៃបន្ថែមលើតម្លៃបញ្ចូល ក្រោមមាត្រា 11 នៃច្បាប់ Wet op de omzetbelasting 1968 ដូចដែលបានដោះស្រាយនៅក្នុងមាត្រា 6a នៃច្បាប់ Uitvoeringsbeschikking omzetbelasting 1968។ រដ្ឋបាលពន្ធដារអានថា "ស្ទើរតែទាំងស្រុង" យ៉ាងហោចណាស់ 90 ភាគរយនៃការប្រើប្រាស់ ហើយទទួលយក 70 ភាគរយសម្រាប់តែបញ្ជីខ្លីនៃអ្នកជួលប៉ុណ្ណោះ - ក្នុងចំណោមនោះមានអង្គការនិយោជក ភ្នាក់ងារអចលនទ្រព្យ ភ្នាក់ងារទេសចរណ៍ សេវាសុខភាពការងារ និងប្រតិបត្តិករប្រៃសណីយ៍។ គំរូនេះមានសំណង៖ ប្រសិនបើការធ្វើតេស្តមិនត្រូវបានបំពេញទៀតទេ អ្នកជួលត្រូវតែផ្តល់សំណងដល់ម្ចាស់ផ្ទះពេញលេញសម្រាប់ផលវិបាកអាករលើតម្លៃបន្ថែម។ អាជីវកម្មហិរញ្ញវត្ថុ ធានារ៉ាប់រង ថែទាំសុខភាព និងអប់រំគួរតែពិនិត្យមើលវា ពីព្រោះពួកគេកម្រនឹងទូទាត់ 90 ភាគរយណាស់។
• សូម​ពិនិត្យ​មើល​បទប្បញ្ញត្តិ​ទូទៅ​ឡើង​វិញ មិនមែន​គ្រាន់តែ​សន្លឹក​ខាងមុខ​ទេ។ នោះ​ជា​កន្លែង​ដែល​លុយ​ស្ថិត​នៅ។