បំណុលជួលផ្ទះនៅប្រទេសហូឡង់៖ ជម្រើសផ្លូវច្បាប់សម្រាប់ម្ចាស់ផ្ទះ

បំណុលជួលមិនអនុញ្ញាតឱ្យម្ចាស់ផ្ទះបញ្ចប់កិច្ចសន្យាជួល ផ្លាស់ប្តូរសោ ឬដកយករបស់របររបស់អ្នកជួលចេញនោះទេ។ យោងតាមមាត្រា 7:231(1) នៃក្រមរដ្ឋប្បវេណីហូឡង់ (BW) កិច្ចសន្យាជួលអគារ មិនថាជាផ្ទះ ឬអគារអាជីវកម្មទេ អាចត្រូវបានរំលាយចោលបានលុះត្រាតែតុលាការមិនបង់ប្រាក់។ ករណីលើកលែងគឺតូចចង្អៀត ដូចជាការបិទអគារដោយអភិបាលក្រុងដោយសារហេតុផលសណ្តាប់ធ្នាប់សាធារណៈ។

ដូច្នេះ​ផ្លូវ​ត្រូវ​បាន​កំណត់​រួច​ហើយ៖ ការ​រំលឹក​ជា​លាយលក្ខណ៍អក្សរ និង​ការ​ទាមទារ ការ​រៀបចំ​ការ​ទូទាត់​ប្រសិនបើ​អាច​ធ្វើ​ទៅ​បាន និង​នីតិវិធី​សម្រាប់​ការ​ទូទាត់ ការ​រំលាយ និង​ការ​បណ្តេញ​ចេញ​នៅ​ចំពោះ​មុខ​តុលាការ​រង​ស្រុក (kantonrechter)។ ក្នុង​ការ​អនុវត្ត​ជាក់ស្តែង តុលាការ​ជាធម្មតា​ចាត់​ទុក​ការ​ជំពាក់​ប្រាក់​ជួល​ប្រហែល​បី​ខែ​ថា​ជា​រឿង​ធ្ងន់ធ្ងរ​គ្រប់គ្រាន់​ដើម្បី​បង្ហាញ​ពី​ភាពត្រឹមត្រូវ​នៃ​ការ​រំលាយ ប៉ុន្តែ​ពួកគេ​ក៏​ថ្លឹងថ្លែង​ពី​កាលៈទេសៈ​របស់​អ្នក​ជួល​ផងដែរ។

តើអ្នកជួលខកខានសងបំណុលនៅពេលណា?

ជាធម្មតា ថ្លៃជួលត្រូវបង់នៅថ្ងៃកំណត់។ យោងតាមមាត្រា 6:83(ក) BW កូនបំណុលដែលមិនបង់ប្រាក់តាមកាលកំណត់ដែលបានព្រមព្រៀងគ្នា គឺត្រូវខកខាន (verzuim) ដោយគ្មានការជូនដំណឹងដាច់ដោយឡែក។ ចាប់ពីពេលនោះមក ការប្រាក់តាមច្បាប់ (wettelijke rente) រត់លើចំនួនទឹកប្រាក់ដែលមិនទាន់បង់ (មាត្រា 6:119 BW)។

ថ្លៃសេវាប្រមូលបំណុលត្រូវទទួលរងនូវជំហានបន្ថែមនៅពេលដែលអ្នកជួលជាបុគ្គលឯកជន។ យោងតាមមាត្រា 6:96(6) BW ថ្លៃសេវាទាំងនោះត្រូវបានជំពាក់តែបន្ទាប់ពីការរំលឹកដែលផ្តល់ឱ្យអ្នកជួលរយៈពេល 14 ថ្ងៃដើម្បីបង់ប្រាក់ និងបញ្ជាក់ពីថ្លៃសេវាដែលនឹងត្រូវគិតប្រាក់ប្រសិនបើការទូទាត់មិនត្រូវបានអនុវត្តតាម។ សម្រាប់អ្នកជួលអាជីវកម្ម លិខិតរយៈពេល 14 ថ្ងៃនេះមិនត្រូវបានទាមទារទេ ទោះបីជាកិច្ចសន្យាជួលជារឿយៗគ្រប់គ្រងថ្លៃសេវាក៏ដោយ។

តើអ្នកគួរធ្វើអ្វីនៅពេលខកខានការទូទាត់លើកដំបូង?

សូមទាក់ទងអ្នកជួលជាលាយលក្ខណ៍អក្សរជាបន្ទាន់ បញ្ជាក់ពីចំនួនទឹកប្រាក់ និងថ្ងៃផុតកំណត់ ហើយសួររកមូលហេតុ។ ការពន្យារពេលជាច្រើនកើតចេញពីការធ្វេសប្រហែស ឬបញ្ហាបណ្ដោះអាសន្ន។ កំណត់ត្រាជាលាយលក្ខណ៍អក្សរពីការខកខានបង់ប្រាក់លើកដំបូងនឹងពង្រឹងជំហររបស់អ្នកនៅពេលក្រោយ។

ប្រសិនបើអ្នកជួលមានបញ្ហាហិរញ្ញវត្ថុ សូមផ្តល់ការរៀបចំការទូទាត់ជាលាយលក្ខណ៍អក្សរជាមួយនឹងចំនួនទឹកប្រាក់ និងកាលបរិច្ឆេទកំណត់។ តុលាការនឹងពិនិត្យមើលថាតើម្ចាស់ផ្ទះបានផ្តល់ឱកាសសមហេតុផលដល់អ្នកជួលដើម្បីបង់ប្រាក់ឬអត់។ សូមពិនិត្យមើលកិច្ចសន្យាជួលរបស់អ្នកផងដែរសម្រាប់ប្រការស្តីពីការបង់ប្រាក់យឺត ការពិន័យ និងការខកខានមិនបានបង់ប្រាក់។ ចំពោះអ្នកជួលជាអ្នកប្រើប្រាស់ ប្រការពិន័យមិនសមហេតុផលអាចត្រូវបានលុបចោលក្រោមច្បាប់ស្តីពីលក្ខខណ្ឌទូទៅ (មាត្រា 6:233 ដល់ 6:237 BW)។

តើអ្នកចាប់ផ្តើមនីតិវិធីផ្លូវច្បាប់ដោយរបៀបណា?

ប្រសិនបើបំណុលដែលជំពាក់មិនត្រូវបានបង់ទេ ម្ចាស់ផ្ទះអាចចេញដីកាកោះហៅនៅចំពោះមុខតុលាការរងស្រុក ដែលដោះស្រាយករណីជួលទាំងអស់ដោយមិនគិតពីចំនួនទឹកប្រាក់ (មាត្រា 93 នៃក្រមនីតិវិធីរដ្ឋប្បវេណីហូឡង់ Rv)។ ជាធម្មតា ការទាមទារនេះរួមបញ្ចូលគ្នានូវការបង់ប្រាក់ដែលជំពាក់ ការរំលាយកិច្ចសន្យាជួល និងការបណ្តេញចេញ។ ជម្លោះអំពីបំណុលជួលមិនត្រូវបានដោះស្រាយដោយតុលាការជួល (Huurcommissie) ទេ។

ដាក់ស្នើកិច្ចសន្យាជួល ទិដ្ឋភាពទូទៅនៃការទូទាត់ ការរំលឹក និងការរៀបចំការទូទាត់ណាមួយដែលត្រូវបានបដិសេធ។ ប្រសិនបើតុលាការអនុម័តការរំលាយ និងការបណ្តេញចេញ សាលក្រមនឹងកំណត់កាលបរិច្ឆេទដែលអ្នកជួលត្រូវតែចាកចេញ។ ប្រសិនបើអ្នកជួលស្នាក់នៅ មន្ត្រីតុលាការ (gerechtsdeurwaarder) អាចអនុវត្តការបណ្តេញចេញដោយផ្អែកលើសាលក្រម។ អត្ថបទរបស់យើងស្តីពី ការបណ្តេញចេញនៅប្រទេសហូឡង់ ពន្យល់ពីជំហាននោះ។

តើតុលាការសម្រេចយ៉ាងណាចំពោះការរំលាយ?

ការរំលាយចោលអាចធ្វើទៅបានចំពោះការខកខានក្នុងការអនុវត្តណាមួយ លុះត្រាតែការខកខាននោះ ដោយសារលក្ខណៈពិសេស ឬសារៈសំខាន់តិចតួចរបស់វា មិនបង្ហាញអំពីភាពត្រឹមត្រូវនៃការរំលាយចោល (មាត្រា 6:265 BW)។ ចំពោះបំណុលជួលដែលជំពាក់ តុលាការពិនិត្យមើលចំនួនទឹកប្រាក់ និងរយៈពេលនៃបំណុលដែលជំពាក់ ថាតើមានប្រវត្តិនៃការបង់ប្រាក់យឺតឬអត់ ថាតើការទូទាត់ត្រូវបានធ្វើឡើងចាប់តាំងពីពេលនោះមក ឬអត់ និងផលវិបាកនៃការបណ្តេញចេញសម្រាប់អ្នកជួល និងកូនៗណាមួយ។

តើអ្នកអាចការពារការជំពាក់បំណុលដោយរបៀបណា?

ការត្រួតពិនិត្យមុនពេលចុះហត្ថលេខាលើកិច្ចសន្យាជួលជួយកាត់បន្ថយហានិភ័យ៖ ពិនិត្យមើលប្រាក់ចំណូល និងការងារ ហើយសុំឯកសារយោងពីម្ចាស់ផ្ទះមុនដោយមានការយល់ព្រមពីអ្នកដាក់ពាក្យ។ ប្រមូលតែទិន្នន័យដែលអ្នកត្រូវការក្រោមបទប្បញ្ញត្តិការពារទិន្នន័យទូទៅ (GDPR) ហើយកុំជ្រើសរើសដោយផ្អែកលើហេតុផលដែលត្រូវបានហាមឃាត់ដោយច្បាប់ស្តីពីការប្រព្រឹត្តស្មើភាពគ្នា។

យល់ព្រមលើការណែនាំអំពីការទូទាត់ច្បាស់លាស់ និងកាលបរិច្ឆេទកំណត់ ហើយពិចារណាលើការកាត់ប្រាក់ដោយផ្ទាល់។ ប្រាក់កក់ផ្តល់ជាទ្រព្យបញ្ចាំខ្លះ។ សម្រាប់ការជួលលំនៅដ្ឋាន វាមិនអាចលើសពីពីរដងនៃថ្លៃជួលប្រចាំខែជាមូលដ្ឋាន (មាត្រា 7:261b BW)។

ក្នុងនាមជាម្ចាស់ផ្ទះ តើគួរពិនិត្យមើលអ្វីខ្លះ?

• ថាតើកិច្ចសន្យាជួលចែងអំពីកាលបរិច្ឆេទកំណត់សម្រាប់ថ្លៃជួលឬអត់។
• ថាតើអ្នកបានផ្ញើការរំលឹកជាលាយលក្ខណ៍អក្សរពីការទូទាត់ដែលខកខានលើកដំបូងឬអត់។
• ថាតើសម្រាប់អ្នកជួលឯកជន លិខិតទារប្រាក់របស់អ្នកផ្តល់ពេល 14 ថ្ងៃ និងបញ្ជាក់ពីការចំណាយដែរឬទេ (មាត្រា 6:96(6) BW)។
• ថាតើអ្នកបានផ្តល់ជូនការរៀបចំការទូទាត់ជាលាយលក្ខណ៍អក្សរឬអត់។
• ថាតើបំណុលដែលជំពាក់នោះធ្ងន់ធ្ងរគ្រប់គ្រាន់ដើម្បីបញ្ជាក់ពីភាពត្រឹមត្រូវនៃការរំលាយឬអត់ ជាធម្មតាប្រហែលបីខែ។

ក្នុងនាមជាអ្នកជួលផ្ទះ តើអ្នកគួរពិនិត្យមើលអ្វីខ្លះ?

• ថាតើចំនួនទឹកប្រាក់ដែលបានទាមទារត្រឹមត្រូវឬអត់ រួមទាំងការប្រាក់ និងថ្លៃប្រមូលបំណុល។
• ថាតើអ្នកបានទទួលលិខិតដែលមានសុពលភាពរយៈពេល 14 ថ្ងៃមុនពេលគិតថ្លៃសេវាប្រមូលប្រាក់ឬអត់។
• ថាតើអ្នកអាចស្នើឱ្យមានការរៀបចំការទូទាត់ជាក់ស្តែងជាលាយលក្ខណ៍អក្សរឬអត់។
• ថាតើម្ចាស់ផ្ទះមានចំណុចខ្វះខាតដែលមិនទាន់ដោះស្រាយដែលអ្នកបានរាយការណ៍ឬអត់ ដែលអាចពាក់ព័ន្ធនៅក្នុងដំណើរការនីតិវិធី។
• ថាតើអ្នកបានឆ្លើយតបទៅនឹងដីកាកោះហៅមុនថ្ងៃសវនាការឬអត់។

តើយើងអាចធ្វើអ្វីបានសម្រាប់អ្នកជាមួយនឹងបំណុលជួល?

មេធាវីជួល របស់យើង ជួយម្ចាស់ផ្ទះជួល និងអ្នកជួល៖

• យើងរៀបចំសេចក្តីរំលឹក និងលិខិតទារប្រាក់រយៈពេល 14 ថ្ងៃ។
• យើងរៀបចំ និងចរចាលើការរៀបចំការទូទាត់ជាលាយលក្ខណ៍អក្សរ។
• យើងរៀបចំដីកាកោះហៅសម្រាប់ការទូទាត់ ការរំលាយ និងការបណ្តេញចេញនៅចំពោះមុខតុលាការស្រុក។
• យើងណែនាំអាជ្ញាសាលាដំបូងឱ្យអនុវត្តសាលក្រម។
• យើងពិនិត្យឡើងវិញនូវកិច្ចសន្យាជួល និងនីតិវិធីត្រួតពិនិត្យ ដើម្បីកាត់បន្ថយបំណុលដែលជំពាក់នាពេលអនាគត។

សេចក្តីសង្ខេប

• កិច្ចសន្យាជួលផ្ទះ ឬទីតាំងអាជីវកម្មអាចត្រូវបានរំលាយចោលបានលុះត្រាតែតុលាការបានសងបំណុលវិញ (មាត្រា 7:231 BW)។
• អ្នកជួលដែលខកខានកាលបរិច្ឆេទកំណត់គឺខកខានក្នុងការបង់រំលស់ និងជំពាក់ការប្រាក់តាមច្បាប់។
• ថ្លៃប្រមូលប្រាក់ពីអ្នកជួលឯកជនតម្រូវឱ្យមានលិខិតរយៈពេល 14 ថ្ងៃជាមុនសិន។
• តុលាការ​រង​ស្រុក​សម្រេច​លើ​ករណី​ជួល​ទាំងអស់ ដោយ​មិន​គិត​ពី​ចំនួន​ទឹកប្រាក់​នោះ​ទេ។
• ជាធម្មតា តុលាការតម្រូវឱ្យមានការជំពាក់បំណុលប្រហែលបីខែ ហើយថ្លឹងថ្លែងពីកាលៈទេសៈរបស់អ្នកជួល។

សំណួរ​ដែលគេ​ច្រើន​សួរ