តើអ្នកណាជាអ្នកទទួលខុសត្រូវ៖ ម្ចាស់ផ្ទះ ឬអ្នកជួល?
ច្បាប់ចម្បង
ច្បាប់ចម្បងនៃមាត្រា 7:206 DCC គឺច្បាស់លាស់៖ ម្ចាស់ផ្ទះមានកាតព្វកិច្ចជួសជុលកំហុសឆ្គងតាមការស្នើសុំរបស់អ្នកជួល។ កាតព្វកិច្ចនោះត្រូវអនុវត្តលុះត្រាតែការដោះស្រាយមិនអាចធ្វើទៅរួច ឬលុះត្រាតែការចំណាយសម្រាប់វាមិនអាចត្រូវបានទាមទារដោយសមហេតុផលពីម្ចាស់ផ្ទះ។ ដូច្នេះម្ចាស់ផ្ទះមិនអាចគេចផុតពីកាតព្វកិច្ចជួសជុលដោយគ្រាន់តែទាមទារថ្លៃដើមនោះទេ។ សម្រាប់ការជួសជុលតូចតាច ករណីលើកលែងមួយត្រូវបានអនុវត្ត។ ការជួសជុលដែលតាមច្បាប់ ឬទំនៀមទម្លាប់ គឺសម្រាប់គណនីរបស់អ្នកជួលមិនចាំបាច់ត្រូវបានអនុវត្តដោយម្ចាស់ផ្ទះទេ។ សូមគិតអំពីការជំនួសចំណុចទាញទ្វារដែលខូច ជួសជុលក្តារជញ្ជាំងដែលខូច ឬជួសជុលកំហុសឆ្គងតូចតាចដែលអ្នកជួលអាចត្រូវបានគេរំពឹងថានឹងអនុវត្តដោយខ្លួនឯង។ ព្រំដែនរវាង 'ការជួសជុលតូចតាចសម្រាប់អ្នកជួល' និង 'ការថែទាំធំសម្រាប់ម្ចាស់ផ្ទះ' មិនតែងតែមុតស្រួចទេ ហើយតែងតែនាំឱ្យមានការពិភាក្សានៅក្នុងការអនុវត្ត។គម្លាតកិច្ចសន្យាតាមរយៈលក្ខខណ្ឌ ROZ
នៅក្នុងការអនុវត្តជាក់ស្តែង កិច្ចសន្យាជួលសម្រាប់អគារពាណិជ្ជកម្មស្ទើរតែតែងតែត្រូវបានបញ្ចប់ដោយផ្អែកលើគំរូស្តង់ដាររបស់ក្រុមប្រឹក្សាអចលនទ្រព្យ (ROZ)។ បទប្បញ្ញត្តិទូទៅរបស់ ROZ សម្រាប់អគារពាណិជ្ជកម្មមានគម្លាតយ៉ាងទូលំទូលាយពីច្បាប់ចម្បង៖ កាតព្វកិច្ចថែទាំជាច្រើនត្រូវបានផ្លាស់ប្តូរតាមកិច្ចសន្យាពីម្ចាស់ផ្ទះទៅអ្នកជួល។ ដូច្នេះ នៅក្នុងគំរូ ROZ បញ្ហាដូចជាការថែទាំផ្នែកខាងក្នុង ការថែទាំការដំឡើង ការជំនួសគ្រឿងបន្លាស់ដែលពាក់ និងជួនកាលការជួសជុលធំៗត្រូវបានដាក់ដោយការចំណាយរបស់អ្នកជួល។ នេះជាគោលការណ៍ត្រូវបានអនុញ្ញាត ពីព្រោះរបប 7:230a និងដោយមានការយល់ព្រមពីតុលាការ របប 7:290 ក៏អនុញ្ញាតឱ្យមានគម្លាតពីច្បាប់ផងដែរ។ ដែនកំណត់ត្រូវបានកំណត់ដោយភាពសមហេតុផល និងភាពយុត្តិធម៌ និងច្បាប់ស្តីពីប្រការដែលមានបន្ទុកមិនសមហេតុផល។ ដូច្នេះវាមានសារៈសំខាន់ណាស់ក្នុងការអានបទប្បញ្ញត្តិទូទៅដោយប្រុងប្រយ័ត្នមុនពេលចុះហត្ថលេខាលើកិច្ចសន្យាជួល និងដើម្បីយល់ថាកាតព្វកិច្ចថែទាំមួយណាដែលស្ថិតនៅលើអ្នកជាអ្នកជួល។សិទ្ធិរបស់អ្នកជួលសម្រាប់ពិការភាពនៃបរិវេណពាណិជ្ជកម្ម
ទាមទារសំណង
ជំហានដំបូងក្នុងករណីមានបញ្ហាគឺការចេញសេចក្តីជូនដំណឹងអំពីការខកខាន៖ ការទាមទារជាលាយលក្ខណ៍អក្សរទៅកាន់ម្ចាស់ផ្ទះឱ្យជួសជុលបញ្ហានោះក្នុងរយៈពេលសមស្របមួយ។ បើគ្មានការជូនដំណឹងអំពីការខកខានទេ ម្ចាស់ផ្ទះមិនមានកាតព្វកិច្ចខកខានទេ ហើយអ្នកក្នុងនាមជាអ្នកជួលមិនមានសិទ្ធិទាមទារសំណងតាមច្បាប់ទេ។ សេចក្តីជូនដំណឹងអំពីការខកខានត្រូវតែពិពណ៌នាយ៉ាងច្បាស់អំពីបញ្ហានោះ ក្នុងរយៈពេលណាដែលការដោះស្រាយត្រូវតែកើតឡើង និងផលវិបាកអ្វីខ្លះដែលអ្នកភ្ជាប់ទៅនឹងការខកខានក្នុងការដោះស្រាយ។ការកាត់បន្ថយថ្លៃជួល
ប្រសិនបើទោះបីជាមានការជូនដំណឹងអំពីការខកខានក៏ដោយ ប្រសិនបើម្ចាស់ផ្ទះមិនអាចជួសជុលកំហុសឆ្គងបានទេ អ្នកជួលមានសិទ្ធិទទួលបានការកាត់បន្ថយថ្លៃជួលតាមសមាមាត្រសម្រាប់រយៈពេលដែលកំហុសឆ្គងនោះមាន។ ការកាត់បន្ថយនេះត្រូវបានគណនាតាមសមាមាត្ររវាងការរីករាយដែលអ្នកជួលពិតជាមាន និងការរីករាយដែលពួកគេនឹងមានដោយគ្មានកំហុសឆ្គង។ អ្នកជួលអាចអនុវត្តការកាត់បន្ថយនេះតាមរយៈតុលាការស្រុក។ ការកាត់បន្ថយថ្លៃជួលចូលជាធរមានចាប់ពីពេលដែលកំហុសឆ្គងត្រូវបានរាយការណ៍ទៅម្ចាស់ផ្ទះ មិនត្រឹមតែចាប់ពីពេលដែលតុលាការសម្រេចនោះទេ។ ដូច្នេះហើយ វាជាការប្រសើរក្នុងការរាយការណ៍អំពីកំហុសឆ្គងជាលាយលក្ខណ៍អក្សរ និងឱ្យបានឆាប់តាមដែលអាចធ្វើទៅបាន ដើម្បីឱ្យកាលបរិច្ឆេទចាប់ផ្តើមនៃការកាត់បន្ថយត្រូវបានកត់ត្រាទុកយ៉ាងល្អ។សំណង
ប្រសិនបើបញ្ហានេះបណ្តាលមកពីម្ចាស់ផ្ទះ ឧទាហរណ៍ ដោយសារពួកគេមិនបានអនុវត្តការថែទាំចាំបាច់ ខណៈពេលដែលពួកគេដឹង ឬគួរតែដឹងថាបញ្ហានេះជិតកើតឡើង អ្នកជួលអាចទាមទារសំណងបន្ថែមក្រោមមាត្រា 7:208 DCC។ ការខូចខាតនោះអាចមានការខាតបង់ជាបន្តបន្ទាប់ ដូចជាការបាត់បង់ចំណូលដោយសារបញ្ហានេះ ឬការចំណាយដែលអ្នកជួលត្រូវទទួលដើម្បីបន្តប្រតិបត្តិការអាជីវកម្មរបស់ពួកគេ។ការជួសជុលដោយខ្លួនឯង និងការបិទ
ប្រសិនបើបន្ទាប់ពីការជូនដំណឹងត្រឹមត្រូវអំពីការខកខាន និងការផុតកំណត់នៃរយៈពេលកំណត់ ម្ចាស់ផ្ទះមិនអាចជួសជុលកំហុសឆ្គងបានទេ ជាគោលការណ៍ អ្នកជួលមានសិទ្ធិឱ្យជួសជុលដោយខ្លួនឯង និងទូទាត់ថ្លៃដើមសមហេតុផលប្រឆាំងនឹងថ្លៃជួល (មាត្រា 7:206(3) DCC)។ ទោះជាយ៉ាងណាក៏ដោយ សិទ្ធិនេះគឺស្ថិតនៅក្រោមដែនកំណត់។ ទីមួយ វាត្រូវតែទាក់ទងនឹងកំហុសឆ្គងដែលម្ចាស់ផ្ទះត្រូវកែតម្រូវ។ អ្នកណាដែលជួសជុលកាតព្វកិច្ចថែទាំដែលស្ថិតនៅក្រោមកិច្ចសន្យារបស់ពួកគេជាអ្នកជួល ហើយផ្ទេរថ្លៃដើមនឹងមិនទទួលបានអ្វីឡើយ។ ទីពីរ អ្នកជួលត្រូវតែអាចបង្ហាញថាពួកគេបានផ្តល់ឱកាសឱ្យម្ចាស់ផ្ទះជួសជុលកំហុសឆ្គងជាមុន ហើយម្ចាស់ផ្ទះមិនបានធ្វើដូច្នេះទេ។ ទីបី ថ្លៃដើមដែលកើតឡើងមិនត្រូវមិនសមាមាត្រទេ។ ការសងប្រាក់វិញប្រឆាំងនឹងថ្លៃជួលដោយមិនបានបំពេញលក្ខខណ្ឌទាំងនេះអាចនាំឱ្យមានដំណើរការសម្រាប់ការជំពាក់ថ្លៃជួល។ ដូច្នេះវាជាការប្រសើរក្នុងការស្វែងរកដំបូន្មានផ្នែកច្បាប់មុនពេលបន្តសងប្រាក់វិញ។លក្ខខណ្ឌថែទាំ ROZ និងប្រការលើកលែងទោស
បទប្បញ្ញត្តិទូទៅរបស់ ROZ បែងចែកការថែទាំទៅជាការថែទាំខាងក្រៅ (សម្រាប់ម្ចាស់ផ្ទះ) និងការថែទាំខាងក្នុង (សម្រាប់អ្នកជួល) ប៉ុន្តែព្រំដែនពិតប្រាកដខុសគ្នាទៅតាមកិច្ចសន្យានីមួយៗ។ លើសពីនេះ បទប្បញ្ញត្តិទូទៅតែងតែមានឃ្លាលើកលែងទោស៖ បទប្បញ្ញត្តិដែលម្ចាស់ផ្ទះមិនរាប់បញ្ចូល ឬកំណត់ការទទួលខុសត្រូវចំពោះការខូចខាតមួយចំនួន។ ការលើកលែងទោសមិនតែងតែមានសុពលភាពទេ។ ប្រសិនបើការខូចខាតកើតឡើងពីចេតនា ឬការធ្វេសប្រហែសដោយដឹងខ្លួនរបស់ម្ចាស់ផ្ទះ ឬប្រសិនបើការលើកលែងទោសមិនអាចទទួលយកបានក្នុងកាលៈទេសៈដែលបានផ្តល់ឱ្យស្របតាមស្តង់ដារនៃភាពសមហេតុផល និងភាពយុត្តិធម៌ តុលាការអាចដាក់ឃ្លានេះមួយឡែក។ ដូចគ្នានេះដែរ ប្រសិនបើការលើកលែងទោសមានលក្ខណៈសម្បត្តិគ្រប់គ្រាន់ជាឃ្លាដែលមានបន្ទុកមិនសមហេតុផលក្នុងន័យនៃមាត្រា 6:233 DCC។ ចំពោះអ្នកប្រើប្រាស់ នេះជាករណីយ៉ាងឆាប់រហ័ស។ ចំពោះអ្នកជួលពាណិជ្ជកម្ម របារគឺខ្ពស់ជាង ប៉ុន្តែក៏មានដែនកំណត់ផងដែរ។ សូមពិនិត្យកិច្ចសន្យាជួលរបស់អ្នកមុនពេលចុះហត្ថលេខាសម្រាប់ការបែងចែកឃ្លាថែទាំ និងការលើកលែងទោស ជាពិសេសសម្រាប់បរិវេណធំៗ ឬថ្លៃជួលខ្ពស់។ ថ្លៃសេវាប្រឹក្សាផ្នែកច្បាប់ជាធម្មតាមានកំណត់ទាក់ទងនឹងហានិភ័យហិរញ្ញវត្ថុដែលអ្នកទទួលយក ប្រសិនបើអ្នកចុះហត្ថលេខាលើកិច្ចសន្យាដោយមិនដឹងអំពីបទប្បញ្ញត្តិទូទៅ។ការពិនិត្យឡើងវិញអំពីការជួលតាមពេលវេលា
សម្រាប់លំហពាណិជ្ជកម្ម 7:290 ច្បាប់ក៏ផ្តល់លទ្ធភាពនៃការពិនិត្យឡើងវិញនូវថ្លៃជួលផងដែរ។ បន្ទាប់ពីរយៈពេលជួលដែលបានព្រមព្រៀងគ្នាបានផុតកំណត់ ឬបន្ទាប់ពីប្រាំឆ្នាំក្នុងករណីកិច្ចសន្យារយៈពេលវែង ភាគីណាមួយអាចស្នើសុំតុលាការស្រុកឱ្យកែសម្រួលថ្លៃជួលទៅជាមធ្យមនៃថ្លៃជួលលំហពាណិជ្ជកម្មដែលអាចប្រៀបធៀបបាននៅក្នុងតំបន់ក្នុងរយៈពេលប្រាំឆ្នាំកន្លងមក (មាត្រា 7:303 DCC)។ នេះតម្រូវឱ្យមានមតិយោបល់របស់អ្នកជំនាញជាកាតព្វកិច្ច៖ តុលាការតែងតាំងអ្នកជំនាញម្នាក់ ឬច្រើននាក់ដែលបង្កើតថ្លៃជួលដែលស្របតាមទីផ្សារ។ នីតិវិធីនេះបើកចំហសម្រាប់ទាំងម្ចាស់ផ្ទះដែលចាត់ទុកថាថ្លៃជួលបានទាបពេក និងចំពោះអ្នកជួលដែលជឿថាពួកគេកំពុងចំណាយច្រើនពេក។ លទ្ធផលគឺមានผลผูกพัน លុះត្រាតែភាគីទាំងពីរសម្រេចចិត្តផ្សេងពីនេះដោយការព្រមព្រៀងគ្នាទៅវិញទៅមក។ សម្រាប់លំហពាណិជ្ជកម្ម 7:230a សិទ្ធិស្របច្បាប់ក្នុងការពិនិត្យឡើងវិញនូវថ្លៃជួលនេះមិនមានទេ។ ការកែសម្រួលថ្លៃជួលនៅទីនោះអាចធ្វើទៅបានតែតាមរយៈផ្លូវកិច្ចសន្យាប៉ុណ្ណោះ ជាធម្មតាតាមរយៈឃ្លាធ្វើលិបិក្រម។ ការពិនិត្យឡើងវិញនូវថ្លៃជួលបំពេញរង្វង់នៃសក្ដានុពលផ្នែកច្បាប់ជុំវិញលំហពាណិជ្ជកម្ម៖ មិនត្រឹមតែការចូលទៅកាន់លំហ និងការបញ្ចប់ប៉ុណ្ណោះទេ ប៉ុន្តែតម្លៃដែលអ្នកបង់ផងដែរ ត្រូវបានកំណត់រួមគ្នាដោយរបបដែលអាចអនុវត្តបាន។ច្រើនទៀតពីស៊េរីនេះលើច្បាប់ជួលពាណិជ្ជកម្ម
អត្ថបទនេះគឺជាផ្នែកមួយនៃស៊េរីបីផ្នែករបស់យើងស្តីពីច្បាប់ជួលពាណិជ្ជកម្ម។ សូមអានផ្នែកផ្សេងទៀតផងដែរ៖- ផ្នែកទី 1: 7:290 ឬ 7:230a DCC? តើរបបជួលមួយណាដែលអនុវត្តចំពោះបរិវេណពាណិជ្ជកម្មរបស់អ្នក?
- ផ្នែកទី 2: ការបញ្ចប់កិច្ចសន្យាជួលពាណិជ្ជកម្ម៖ រយៈពេលជូនដំណឹង មូលដ្ឋាន និងគុណវិបត្តិ
អ្វីដែលអ្នកអាចធ្វើបានអំពីពិការភាព
ចំណុចខ្វះខាតនៅក្នុងបរិវេណពាណិជ្ជកម្មគឺជាបញ្ហាដែលកើតឡើងញឹកញាប់ ហើយជួនកាលចំណាយច្រើន។ មិនថាវាទាក់ទងនឹងដំបូលលេចធ្លាយ ការដំឡើងប្រព័ន្ធកំដៅដែលមានបញ្ហា ឬការថែទាំហួសកាលកំណត់ដែលរារាំងប្រតិបត្តិការអាជីវកម្មទេ៖ ក្នុងនាមជាអ្នកជួល អ្នកមានសិទ្ធិជាក់ស្តែង ប៉ុន្តែអ្នកត្រូវតែប្រើប្រាស់សិទ្ធិទាំងនោះយ៉ាងសកម្ម និងអនុវត្តតាមនីតិវិធីត្រឹមត្រូវ។ តែងតែរាយការណ៍ពីចំណុចខ្វះខាតជាលាយលក្ខណ៍អក្សរ ចេញសេចក្តីជូនដំណឹងអំពីការខកខាន និងកត់ត្រាអ្វីៗគ្រប់យ៉ាង។ ក្នុងនាមជាម្ចាស់ផ្ទះ វាជាការប្រសើរក្នុងការរក្សាផែនការថែទាំឱ្យបានច្បាស់លាស់ និងមិនអនុញ្ញាតឱ្យចំណុចខ្វះខាតនៅតែបន្តកើតមាន។ ការទទួលខុសត្រូវចំពោះការខាតបង់ជាបន្តបន្ទាប់អាចកើនឡើងយ៉ាងឆាប់រហ័សដល់ចំនួនទឹកប្រាក់ដ៏ច្រើន។Law & More ផ្តល់ដំបូន្មានដល់ទាំងអ្នកជួល និងម្ចាស់ផ្ទះនៃអគារពាណិជ្ជកម្មលើបញ្ហាខ្វះខាត ការបែងចែកការថែទាំ ការពិនិត្យថ្លៃជួល និងបញ្ហាពាក់ព័ន្ធ។ សូមទាក់ទងមកយើងខ្ញុំសម្រាប់ការសន្ទនាដោយគ្មានកាតព្វកិច្ច។សំណួរដែលគេច្រើនសួរ
តើខ្ញុំមានសិទ្ធិទទួលបានការបញ្ចុះតម្លៃថ្លៃជួលសម្រាប់ការខូចខាតនៅក្នុងបរិវេណពាណិជ្ជកម្មរបស់ខ្ញុំដែរឬទេ?
បាទ/ចាស៎។ ប្រសិនបើមានចំណុចខ្វះខាតណាមួយនៅក្នុងអត្ថន័យនៃមាត្រា 7:204 DCC ហើយម្ចាស់ផ្ទះមិនជួសជុលវាទាន់ពេលវេលាបន្ទាប់ពីការជូនដំណឹងអំពីការខកខានទេ អ្នកអាចទាមទារការកាត់បន្ថយថ្លៃជួលតាមសមាមាត្រក្រោមមាត្រា 7:207 DCC។ ការកាត់បន្ថយនោះចូលជាធរមានចាប់ពីពេលដែលរបាយការណ៍ជាលាយលក្ខណ៍អក្សរអំពីចំណុចខ្វះខាតនោះ។
តើការជួសជុលតូចតាចអ្វីខ្លះសម្រាប់គណនីរបស់ខ្ញុំក្នុងនាមជាអ្នកជួល?
ការជួសជុលតូចតាចគឺជាការជួសជុលដែលតាមច្បាប់ ឬទំនៀមទម្លាប់ គឺសមរម្យសម្រាប់គណនីរបស់អ្នកជួល ដូចជាការជំនួសកុងតាក់ដែលខូច ការផ្សាភ្ជាប់ចន្លោះតូចៗនៅក្នុងសន្លាក់ ឬការជួសជុលគ្រឿងបន្លាស់ដែលខូចដោយសារការប្រើប្រាស់ប្រចាំថ្ងៃ។ ព្រំដែនជាមួយនឹងការថែទាំសំខាន់ៗ ដែលសម្រាប់ម្ចាស់ផ្ទះ អាចមិនច្បាស់លាស់ក្នុងការអនុវត្ត ហើយជួនកាលត្រូវបានពិពណ៌នាបន្ថែមតាមកិច្ចសន្យានៅក្នុងបទប្បញ្ញត្តិ ROZ។
តើខ្ញុំអាចជួសជុលបញ្ហាដែលមានបញ្ហាដោយខ្លួនឯង ហើយកាត់ថ្លៃពីថ្លៃជួលបានទេ?
នោះអាចធ្វើទៅបាន ប៉ុន្តែលុះត្រាតែលក្ខខណ្ឌច្បាប់ត្រូវបានបំពេញ៖ ការជូនដំណឹងអំពីការខកខានមិនបានបង់ត្រូវបានផ្ញើ ម្ចាស់ផ្ទះបានអនុញ្ញាតឱ្យរយៈពេលផុតកំណត់ វាទាក់ទងនឹងកំហុសដែលម្ចាស់ផ្ទះត្រូវកែតម្រូវ ហើយការចំណាយគឺសមហេតុផល។ ការសងប្រាក់វិញដោយមិនបំពេញលក្ខខណ្ឌទាំងនោះអាចនាំឱ្យមានដំណើរការសម្រាប់ការជំពាក់ថ្លៃជួល។
តើខ្ញុំអាចពិនិត្យឡើងវិញនូវថ្លៃជួលក្នុងនាមជាអ្នកជួលបានទេ?
សម្រាប់លំហពាណិជ្ជកម្ម 7:290 បន្ទាប់ពីរយៈពេលជួលដែលបានព្រមព្រៀងគ្នា ឬបន្ទាប់ពីប្រាំឆ្នាំ អ្នកអាចស្នើសុំឱ្យតុលាការស្រុកកែសម្រួលថ្លៃជួលទៅតាមតម្លៃជួលដែលស្របតាមទីផ្សារនៃលំហដែលអាចប្រៀបធៀបបាននៅក្នុងតំបន់នោះ (មាត្រា 7:303 DCC)។ សម្រាប់លំហពាណិជ្ជកម្ម 7:230a សិទ្ធិស្របច្បាប់នេះមិនមានទេ។
