ផ្ទះអាពាហ៍ពិពាហ៍នៅក្នុងការលែងលះរបស់ហូឡង់៖ តើវាត្រូវបានបែងចែកយ៉ាងដូចម្តេច?

នៅក្នុងការលែងលះនៅប្រទេសហូឡង់ ផ្ទះអាពាហ៍ពិពាហ៍ត្រូវបានបែងចែកទៅតាមរបបទ្រព្យសម្បត្តិអាពាហ៍ពិពាហ៍របស់អ្នក៖ ប្រសិនបើវាស្ថិតនៅក្នុងសហគមន៍នៃទ្រព្យសម្បត្តិ ប្តីឬប្រពន្ធម្នាក់ៗមានសិទ្ធិទទួលបានពាក់កណ្តាលនៃតម្លៃលើស ដែលមានតម្លៃនៅថ្ងៃនៃការបែងចែកជាក់ស្តែង។ ករណីលើកលែងចម្បងគឺធនាគារ៖ អ្វីក៏ដោយដែលអ្នកយល់ព្រម ប្តីឬប្រពន្ធដែលចាកចេញនៅតែទទួលខុសត្រូវចំពោះប្រាក់កម្ចីទិញផ្ទះទាំងមូលរហូតដល់អ្នកឱ្យខ្ចីប្រាក់ផ្តល់ការដោះលែង។

អត្ថបទនេះពន្យល់អំពីអ្នកណាជាម្ចាស់ភាគហ៊ុនណា កាលបរិច្ឆេទណាដែលកំណត់តម្លៃ របៀបដែលការទិញយកដំណើរការ និងអ្វីដែលត្រូវធ្វើប្រសិនបើដៃគូចាស់របស់អ្នកមិនសហការ។

តើរបបអចលនទ្រព្យមួយណាដែលសម្រេចលើចំណែករបស់អ្នក?

ចំពោះអាពាហ៍ពិពាហ៍ដែលបានបញ្ចប់មុនថ្ងៃទី 1 ខែមករា ឆ្នាំ 2018 ដោយគ្មានកិច្ចព្រមព្រៀងមុនរៀបការ ការខកខានគឺសហគមន៍ទ្រព្យសម្បត្តិសកល (algehele gemeenschap van goederen)៖ ផ្ទះ និងប្រាក់កម្ចីទិញផ្ទះធ្លាក់ចូលទៅក្នុងទ្រព្យសម្បត្តិរួម អ្នកណាក៏ដោយដែលជាម្ចាស់កម្មសិទ្ធិ។ ចំពោះអាពាហ៍ពិពាហ៍ចាប់ពីថ្ងៃនោះ ការខកខានគឺ សហគមន៍ទ្រព្យសម្បត្តិមានកំណត់ ក្រោមមាត្រា 1:94 នៃក្រមរដ្ឋប្បវេណីហូឡង់ (BW) ដែលទ្រព្យសម្បត្តិដែលមានមុនពេលរៀបការនៅតែជាឯកជន។

ច្បាប់ដូចគ្នានេះអនុវត្តចំពោះភាពជាដៃគូដែលបានចុះបញ្ជីក្រោមមាត្រា 1:80b BW។ ផ្ទះដែលបានទិញរួមគ្នាមុនពេលរៀបការពិតជាធ្លាក់ចូលទៅក្នុងសហគមន៍មានកំណត់។ នៅថ្ងៃទី 21 ខែមីនា ឆ្នាំ 2025 តុលាការកំពូល (Hoge Raad) បានសម្រេចថាបំណុលដែលបណ្តាលមកពីការចូលរួមវិភាគទានមុនពេលរៀបការរបស់ដៃគូម្នាក់នៅតែស្ថិតនៅខាងក្រៅសហគមន៍ ដូច្នេះការចូលរួមវិភាគទានមិនត្រូវបានកាត់បន្ថយពាក់កណ្តាលទេ ( ECLI:NL:HR:2025:436 )។

ប្រសិនបើផ្ទះនោះស្ថិតនៅក្នុងសហគមន៍ មាត្រា 1:100 BW ផ្តល់ចំណែកស្មើគ្នាដល់ប្តីឬប្រពន្ធទាំងពីរ លុះត្រាតែកិច្ចព្រមព្រៀងមុនរៀបការ ឬកិច្ចព្រមព្រៀងជាលាយលក្ខណ៍អក្សរដែលធ្វើឡើងដោយពិចារណាលើការលែងលះគ្នាចែងផ្សេងពីនេះ។ ជាមួយនឹងកិច្ចព្រមព្រៀងមុនរៀបការ ប័ណ្ណកម្មសិទ្ធិសម្រេច។ ប្រការដោះស្រាយតាមកាលកំណត់ដែលមិនដែលត្រូវបានអនុវត្តនៅតែអាចផ្តល់ការទាមទារលើផ្ទះក្រោមមាត្រា 1:141 BW។

តើកាលបរិច្ឆេទណាខ្លះដែលកំណត់ថាអ្វីត្រូវបានបែងចែក និងអ្វីដែលវាមានតម្លៃ?

សហគមន៍បញ្ចប់នៅពេលដែលញត្តិលែងលះត្រូវបានដាក់ (មាត្រា 1:99 BW)។ កាលបរិច្ឆេទនោះកំណត់អ្វីដែលជាកម្មសិទ្ធិរបស់វា។ ទោះជាយ៉ាងណាក៏ដោយ តម្លៃនៃផ្ទះត្រូវបានកំណត់នៅថ្ងៃនៃការបែងចែកជាក់ស្តែង លុះត្រាតែអ្នកយល់ព្រមផ្សេងពីនេះ។

នៅក្នុងទីផ្សារដែលមានចលនា នេះធ្វើឱ្យមានភាពខុសគ្នាយ៉ាងពិតប្រាកដ៖ ការកើនឡើងនៃតម្លៃរវាងការបែកគ្នា និងការផ្ទេរត្រូវបានចែករំលែក ហើយការធ្លាក់ចុះក៏ដូចគ្នាដែរ។ ដោយសារតែដំណើរការនីតិវិធីច្រើនតែចំណាយពេលមួយឆ្នាំ ឬច្រើនជាងនេះ សូមកំណត់កាលបរិច្ឆេទវាយតម្លៃនៅក្នុងការដោះស្រាយការលែងលះ (echtscheidingsconvenant)។

តើជម្រើសអ្វីខ្លះសម្រាប់ផ្ទះ?

មានបីយ៉ាង៖ ប្តីឬប្រពន្ធម្នាក់កាន់កាប់ផ្ទះ ហើយទិញមួយទៀត (toedeling) ផ្ទះត្រូវបានលក់ ហើយប្រាក់ចំណូលសុទ្ធត្រូវបានបែងចែក ឬអ្នកនៅតែជាម្ចាស់រួមគ្នាមួយរយៈ។ ជម្រើសទីបីគឺមានហានិភ័យ ពីព្រោះអ្នកទាំងពីរមិនត្រូវបានរួចផុតពីប្រាក់កម្ចីទិញផ្ទះ ហើយអាចទាមទារការបែងចែកនៅពេលណាក៏បាន ក្រោមមាត្រា 3:178 BW។

នៅក្នុងការអនុវត្តជាក់ស្តែង ការពិតពីរជាធម្មតាសម្រេចថា៖ ថាតើប្តីឬប្រពន្ធម្នាក់អាចអនុវត្តប្រាក់កម្ចីទិញផ្ទះតែម្នាក់ឯងតាមលក្ខខណ្ឌរបស់ធនាគារបានដែរឬទេ និងថាតើផ្ទះនេះមានតម្លៃច្រើនឬតិចជាងប្រាក់កម្ចីទិញផ្ទះ។

តើការទិញយកត្រូវបានគណនាយ៉ាងដូចម្តេច?

ចាប់ផ្តើមជាមួយតម្លៃលើស (overwaarde): តម្លៃទីផ្សារនៅថ្ងៃវាយតម្លៃដកនឹងប្រាក់កម្ចីទិញផ្ទះដែលមិនទាន់បង់។ នៅក្នុងសហគមន៍អចលនទ្រព្យ ប្តីឬប្រពន្ធម្នាក់ៗមានសិទ្ធិទទួលបានពាក់កណ្តាល ហើយប្តីឬប្រពន្ធដែលរក្សាផ្ទះបង់ពាក់កណ្តាលនោះទៅឱ្យម្នាក់ទៀត។

តួលេខនោះត្រូវបានកែតម្រូវ។ ការទាមទារសំណងសម្រាប់ប្រាក់ឯកជនត្រូវបានដកចេញជាមុនសិន។ គោលនយោបាយសន្សំ ឬវិនិយោគដែលមានទំនាក់ទំនងគឺជាទ្រព្យសម្បត្តិសហគមន៍ដាច់ដោយឡែកពីគ្នា ហើយមិនត្រូវបានកាត់ចេញដោយស្វ័យប្រវត្តិពីបំណុលនោះទេ។ ការទូទាត់ប្រាក់កម្ចីទិញផ្ទះដែលធ្វើឡើងដោយប្តីឬប្រពន្ធម្នាក់ចាប់តាំងពីការបែកគ្នាជាធម្មតាត្រូវបានទូទាត់ទល់នឹងថ្លៃប្រើប្រាស់ (gebruiksvergoeding) ដែលជំពាក់ដោយប្តីឬប្រពន្ធដែលរស់នៅក្នុងផ្ទះ។

តើធនាគារដោះលែងប្តីឬប្រពន្ធដែលចាកចេញនៅពេលណា?

ប្តី/ប្រពន្ធទាំងពីរមានការទទួលខុសត្រូវរួមគ្នា និងដាច់ដោយឡែកពីគ្នា (hoofdelijk aansprakelijk) ចំពោះប្រាក់កម្ចីទិញផ្ទះទាំងមូល ហើយការលែងលះមិនផ្លាស់ប្តូររឿងនោះទេ។ ប្តី/ប្រពន្ធដែលចាកចេញត្រូវបានដោះលែង លុះត្រាតែអ្នកឱ្យខ្ចីប្រាក់យល់ព្រម ដែលវាធ្វើ លុះត្រាតែប្តី/ប្រពន្ធដែលនៅសល់ឆ្លងកាត់ការធ្វើតេស្តលទ្ធភាពទិញលើប្រាក់ចំណូលតែមួយ។

ប្រសិនបើប្រាក់កម្ចីនេះមានការធានាប្រាក់កម្ចីជាតិ (Nationale Hypotheek Garantie, NHG) លក្ខខណ្ឌរបស់វាក៏ត្រូវបានអនុវត្តផងដែរ។ ធ្វើឱ្យការទិញយកនៅក្នុងការទូទាត់របស់អ្នកមានលក្ខខណ្ឌលើការដោះលែង ជាមួយនឹងរយៈពេលកំណត់ និងការលក់ដែលបានព្រមព្រៀងគ្នា ប្រសិនបើធនាគារបដិសេធ។ រហូតដល់ការដោះលែងត្រូវបានផ្តល់ឱ្យ ប្តីឬប្រពន្ធដែលចាកចេញនៅតែទទួលខុសត្រូវចំពោះបំណុលណាមួយ ហើយការទូទាត់ដែលខកខានត្រូវបានចុះបញ្ជីក្នុងឈ្មោះទាំងពីរ។

តើអ្នកអាចយកលុយឯកជនដែលអ្នកបានដាក់ចូលក្នុងផ្ទះមកវិញបានទេ?

បាទ/ចាស៎ ប្រសិនបើអ្នកអាចបញ្ជាក់បាន។ ប្រសិនបើអ្នកបានបង់ប្រាក់កក់ ការសងប្រាក់កម្ចីទិញផ្ទះ ឬការជួសជុលឡើងវិញដោយប្រើប្រាក់ឯកជន ដូចជាមរតកដែលមានប្រការមិនរាប់បញ្ចូល ឬប្រាក់សន្សំពីមុនអាពាហ៍ពិពាហ៍ក្រោយឆ្នាំ ២០១៨ អ្នកមានការទាមទារសំណង (vergoedingsrecht) ប្រឆាំងនឹងសហគមន៍។

ចាប់តាំងពីថ្ងៃទី 1 ខែមករា ឆ្នាំ 2012 មាត្រា 1:87 BW បានគណនាការទាមទារសំណងក្រោមគោលលទ្ធិវិនិយោគ (beleggingsleer)៖ ការទាមទារសំណងកើនឡើង ឬធ្លាក់ចុះសមាមាត្រទៅនឹងតម្លៃផ្ទះ។ សម្រាប់ការវិនិយោគមុនឆ្នាំ 2012 វិធីសាស្រ្តកំណត់តម្លៃចាស់អាចនៅតែអនុវត្ត ហើយប្តីឬប្រពន្ធអាចយល់ព្រមបើមិនដូច្នេះទេ។

បន្ទុកនៃភស្តុតាងគឺស្ថិតនៅលើអ្នក។ សូមរក្សាទុកលិខិតបញ្ជាក់អំណោយ ឬពាក្យបណ្ដាំជាមួយនឹងប្រការមិនរាប់បញ្ចូល របាយការណ៍ធនាគារនៃការផ្ទេរប្រាក់ និងកិច្ចសន្យាទិញ ឬវិក្កយបត្រដែលមានកាលបរិច្ឆេទ។

ចុះបើផ្ទះមានតម្លៃតិចជាងប្រាក់កម្ចីទិញផ្ទះ?

សមធម៌អវិជ្ជមានត្រូវបានបែងចែកតាមរបៀបដូចគ្នា៖ នៅក្នុងសហគមន៍នៃទ្រព្យសម្បត្តិ បំណុលដែលនៅសេសសល់ (restschuld) ត្រូវបានចែករំលែកស្មើៗគ្នា។ ប្តីឬប្រពន្ធដែលទទួលបន្ទុកផ្ទះនឹងទទួលបន្ទុកបំណុលទាំងមូល ជាធម្មតាដោយមិនចាំបាច់បង់ប្រាក់ទិញផ្ទះ ហើយជួនកាលជាមួយនឹងការទូទាត់ពីប្តីឬប្រពន្ធម្នាក់ទៀត។

ជាមួយនឹងប្រាក់កម្ចីដែលមានការធានាពី NHG គម្រោងធានាអាចគ្របដណ្តប់ផ្នែកខ្លះនៃបំណុលដែលនៅសេសសល់បន្ទាប់ពីការលក់ដោយបង្ខំ លើលក្ខខណ្ឌផ្ទាល់ខ្លួនរបស់វា។ សូមឱ្យអ្នកឱ្យខ្ចីប្រាក់ចូលរួមជាមួយមុនពេលអ្នកលក់។

តើតុលាការអាចចាកចេញពីការបែងចែកស្មើភាពគ្នាបានទេ?

មានតែក្នុងករណីពិសេសបំផុត។ ការដែលប្តីឬប្រពន្ធម្នាក់រកបានច្រើនជាង បង់ប្រាក់ច្រើនជាង ឬមានអាកប្បកិរិយាមិនល្អ គឺមិនគ្រប់គ្រាន់ដើម្បីងាកចេញពីមាត្រា 1:100 BW នោះទេ។

មានផ្លូវច្បាប់មួយដែលដំណើរការ។ យោងតាមមាត្រា 3:194(2) BW ប្តីឬប្រពន្ធដែលចេតនាលាក់បាំង ឬលាក់បាំងទ្រព្យសម្បត្តិសហគមន៍ បាត់បង់ចំណែករបស់ពួកគេនៅក្នុងទ្រព្យសម្បត្តិនោះទៅឱ្យប្តីឬប្រពន្ធម្នាក់ទៀត។ ឧទាហរណ៍ នេះអនុវត្តចំពោះគណនីធនាគារដែលមិនបានបង្ហាញ។

ចុះបើដៃគូចាស់របស់អ្នកមិនសហការ?

សហម្ចាស់ផ្ទះណាម្នាក់អាចទាមទារការបែងចែកនៅពេលណាក៏បាន។ ប្រសិនបើអ្នកមិនអាចព្រមព្រៀងគ្នាបានទេ តុលាការនឹងកំណត់ការបែងចែកក្រោមមាត្រា 3:185 BW ហើយអាចបញ្ជាឱ្យលក់ផ្ទះបាន។

ប្រសិនបើប្តីឬប្រពន្ធម្នាក់រារាំងការលក់ តុលាការអាចអនុញ្ញាតឱ្យម្នាក់ទៀតលក់តែម្នាក់ឯងក្រោមមាត្រា 3:174 BW; ក្នុងករណីបន្ទាន់ អ្នកអាចស្នើសុំរឿងនេះនៅក្នុងដំណើរការសង្ខេប។ ប្តីឬប្រពន្ធដែលបដិសេធការមើល ឬបដិសេធការផ្តល់ជូនសមហេតុផល ប្រឈមនឹងហានិភ័យនៃការបង់ប្រាក់សម្រាប់ការពន្យារពេល។

តើអ្នកណាអាចរស់នៅក្នុងផ្ទះក្នុងអំឡុងពេល និងក្រោយពេលលែងលះគ្នា?

ក្នុងអំឡុងពេលនៃដំណើរការនីតិវិធី តុលាការអាចផ្តល់សិទ្ធិផ្តាច់មុខដល់ប្តីឬប្រពន្ធម្នាក់ឱ្យប្រើប្រាស់ផ្ទះជាវិធានការបណ្តោះអាសន្ន ក្រោមមាត្រា 822 នៃក្រមនីតិវិធីរដ្ឋប្បវេណី (Rv) ដែលជារឿយៗឪពុកម្តាយដែលកូនរស់នៅជាមួយជាចម្បង។ បន្ទាប់ពីការលែងលះត្រូវបានចុះបញ្ជី មាត្រា 1:165 BW អនុញ្ញាតឱ្យប្តីឬប្រពន្ធដែលរស់នៅទីនោះស្នាក់នៅរយៈពេលប្រាំមួយខែ អ្នកណាក៏ដោយដែលជាម្ចាស់វា។

ជាធម្មតា ប្តីឬប្រពន្ធដែលរស់នៅជំពាក់គ្នាទៅវិញទៅមកនូវថ្លៃប្រើប្រាស់ ដែលជារឿយៗត្រូវកាត់ចេញពីការបង់រំលស់ផ្ទះ។ អត្ថបទរបស់យើងអំពី អ្នកដែលស្នាក់នៅក្នុងផ្ទះគ្រួសារ ពន្យល់អំពីរឿងនេះឱ្យកាន់តែលម្អិត។

តើផលវិបាកពន្ធមានអ្វីខ្លះ?

ការបែងចែកផ្ទះអាពាហ៍ពិពាហ៍ទៅឱ្យប្តីឬប្រពន្ធម្នាក់នៅក្នុងផ្នែកនៃសហគមន៍ត្រូវបានលើកលែងពីពន្ធលើការផ្ទេរអចលនទ្រព្យ (overdrachtsbelasting)។ ប្តីឬប្រពន្ធដែលផ្លាស់ចេញអាចរក្សាការកាត់ការប្រាក់លើប្រាក់កម្ចីទិញផ្ទះសម្រាប់ផ្ទះមុនរហូតដល់ពីរឆ្នាំបន្ទាប់ពីផ្លាស់ចេញ ដោយផ្តល់ថាអតីតដៃគូនៅតែរស់នៅទីនោះ និងលក្ខខណ្ឌផ្សេងទៀតត្រូវបានបំពេញ។ សូមឱ្យអ្នកប្រឹក្សាពន្ធពិនិត្យមើលតួលេខមុនពេលអ្នកចុះហត្ថលេខា។

តើអ្នកគួរពិនិត្យមើលអ្វីខ្លះ ប្រសិនបើអ្នកចង់រក្សាផ្ទះនោះ?

• ថាតើអ្នកឱ្យខ្ចីប្រាក់នឹងដោះលែងអតីតដៃគូរបស់អ្នកដោយផ្អែកលើប្រាក់ចំណូលរបស់អ្នកតែម្នាក់ឯងឬអត់។
• ថាតើកាលបរិច្ឆេទវាយតម្លៃ និងអ្នកវាយតម្លៃត្រូវបានព្រមព្រៀងគ្នាជាលាយលក្ខណ៍អក្សរឬអត់។
• របៀបដែលគោលនយោបាយសន្សំ ឬវិនិយោគដែលភ្ជាប់គ្នាត្រូវបានដោះស្រាយនៅក្នុងការទិញយក។
• ថាតើការចូលរួមវិភាគទានឯកជនរបស់អ្នកត្រូវបានកត់ត្រាទុកឬអត់ ដើម្បីគាំទ្រការទាមទារសំណងក្រោមមាត្រា 1:87 BW។
• តើអ្នកជំពាក់ថ្លៃប្រើប្រាស់អ្វីខ្លះសម្រាប់រយៈពេលចាប់តាំងពីការបែកគ្នា?

តើអ្នកគួរពិនិត្យមើលអ្វីខ្លះ ប្រសិនបើអ្នកកំពុងចាកចេញពីផ្ទះ?

• ថាតើការដោះស្រាយនេះធ្វើឱ្យការទិញយកមានលក្ខខណ្ឌលើការដោះលែងរបស់អ្នកពីការទទួលខុសត្រូវរួម និងការទទួលខុសត្រូវច្រើនយ៉ាង ជាមួយនឹងថ្ងៃផុតកំណត់ឬអត់។
• ថាតើផ្ទះនឹងត្រូវលក់ឬអត់ ប្រសិនបើធនាគារបដិសេធមិនព្រមលក់។
• ថាតើប្រាក់កម្ចីទិញផ្ទះត្រូវបានបង់ជារៀងរាល់ខែរហូតដល់ការដោះលែងត្រូវបានផ្តល់ឱ្យឬអត់។
• ថាតើអ្នកទទួលបានថ្លៃប្រើប្រាស់សម្រាប់ចំណែកផ្ទះរបស់អ្នកឬអត់។
• រយៈពេលដែលអ្នកនៅតែអាចកាត់ការប្រាក់លើប្រាក់កម្ចីទិញផ្ទះចាស់។

តើយើងអាចធ្វើអ្វីបានសម្រាប់អ្នកជាមួយនឹងការបែងចែកផ្ទះអាពាហ៍ពិពាហ៍?

ក្រុម មេធាវីគ្រួសារ និង មេធាវីលែងលះ របស់យើង ផ្តល់ដំបូន្មានដល់អតិថិជនហូឡង់ និងអន្តរជាតិអំពីផ្នែកទ្រព្យសម្បត្តិនៃការលែងលះ។

• យើងកំណត់ថាតើរបបអចលនទ្រព្យណាដែលត្រូវអនុវត្ត និងថាតើផ្ទះនោះស្ថិតនៅក្នុងសហគមន៍ឬអត់។
• យើងគណនាចំនួនទឹកប្រាក់ទិញចេញ រួមទាំងការទាមទារសំណង និងថ្លៃប្រើប្រាស់។
• យើងរៀបចំសេចក្តីព្រាងប្រការស្តីពីផ្ទះនៅក្នុងដំណោះស្រាយលែងលះរបស់អ្នក រួមទាំងលក្ខខណ្ឌនៃការដោះលែងដោយធនាគារផងដែរ។
• យើងដាក់ពាក្យស្នើសុំប្រើប្រាស់ផ្ទះផ្តាច់មុខជាវិធានការបណ្តោះអាសន្នក្រោមមាត្រា 822 Rv.
• យើងស្នើសុំឱ្យតុលាការបញ្ជាឱ្យបែងចែក ឬអនុញ្ញាតឱ្យមានការលក់ក្រោមមាត្រា 3:185 និង 3:174 BW។

សេចក្តីសង្ខេប

• របបទ្រព្យសម្បត្តិអាពាហ៍ពិពាហ៍របស់អ្នកសម្រេចថាតើផ្ទះនេះត្រូវបានចែករំលែកឬអត់។ លំនាំដើមបានផ្លាស់ប្តូរនៅថ្ងៃទី 1 ខែមករា ឆ្នាំ 2018។
• សហគមន៍បញ្ចប់នៅពេលដែលញត្តិត្រូវបានដាក់ ប៉ុន្តែផ្ទះត្រូវបានវាយតម្លៃនៅថ្ងៃនៃការបែងចែកជាក់ស្តែង។
• ប្តីឬប្រពន្ធដែលចាកចេញនៅតែទទួលខុសត្រូវចំពោះប្រាក់កម្ចីទិញផ្ទះរហូតដល់ធនាគារផ្តល់ការដោះលែង។
• ប្រាក់ឯកជនដែលបានវិនិយោគអាចត្រូវបានទាមទារមកវិញក្រោមមាត្រា 1:87 BW ប្រសិនបើអ្នកអាចបញ្ជាក់វាបាន។
• ប្រសិនបើអតីតដៃគូរបស់អ្នករារាំងការបែងចែក តុលាការអាចបញ្ជាឱ្យលក់ ឬអនុញ្ញាតឱ្យអ្នកលក់តែម្នាក់ឯង។

សំណួរ​ដែលគេ​ច្រើន​សួរ