កិច្ចព្រមព្រៀងទិញអចលនទ្រព្យហូឡង់៖ ប្រការ លក្ខខណ្ឌ និងការបញ្ចប់កិច្ចសន្យា

កិច្ចព្រមព្រៀងទិញអចលនទ្រព្យរបស់ប្រទេសហូឡង់ ( koopovereenkomst ) គឺជាកិច្ចសន្យាជាលាយលក្ខណ៍អក្សរដែលអ្នកលក់ និងអ្នកទិញកត់ត្រាលក្ខខណ្ឌនៃការលក់។ វាមិនផ្ទេរកម្មសិទ្ធិទេ៖ វាកើតឡើងលុះត្រាតែសារការីច្បាប់ស៊ីវិល ( notaris ) អនុវត្តលិខិតផ្ទេរកម្មសិទ្ធិដែលត្រូវបានចុះបញ្ជីនៅក្នុងបញ្ជីសាធារណៈនៃការិយាល័យចុះបញ្ជីដីធ្លី ( Kadaster ) ដូចដែលមាត្រា 3:89 នៃក្រមរដ្ឋប្បវេណីហូឡង់ (BW) តម្រូវ។

ប្រសិនបើអ្នកទិញផ្ទះជាបុគ្គលឯកជន មាត្រា 7:2 BW តម្រូវឱ្យកិច្ចព្រមព្រៀងនេះធ្វើជាលាយលក្ខណ៍អក្សរ ហើយផ្តល់ឱ្យអ្នកនូវរយៈពេលបីថ្ងៃដើម្បីដកប្រាក់ដោយមិនផ្តល់ហេតុផល និងដោយមិនគិតថ្លៃ។ ស្ទើរតែគ្រប់យ៉ាងផ្សេងទៀតដែលមនុស្សចាត់ទុកថាជាស្តង់ដារ ដូចជាលក្ខខណ្ឌហិរញ្ញប្បទាន លក្ខខណ្ឌស្ទង់មតិ ប្រាក់កក់ និងប្រការពិន័យ គឺជាកិច្ចសន្យា។ វាការពារអ្នកលុះត្រាតែវាស្ថិតនៅក្នុងកិច្ចព្រមព្រៀងរបស់អ្នក និងត្រូវបានរៀបចំតាមរបៀបដែលអ្នកមានបំណង។ ខាងក្រោមនេះ យើងពិនិត្យមើលប្រការសំខាន់ៗ លក្ខខណ្ឌ និងពេលវេលាចាប់ពីការផ្តល់ជូនដែលទទួលយករហូតដល់ការផ្ទេរ។

ហេតុអ្វីបានជាកិច្ចព្រមព្រៀងទិញលក់មានសារៈសំខាន់ខ្លាំងម្ល៉េះ?

ពីព្រោះវាកំណត់សិទ្ធិ និងកាតព្វកិច្ចរបស់អ្នកមុនពេលអ្នកជាម្ចាស់អ្វីមួយ។ នៅពេលដែលរយៈពេលនៃការបន្ធូរបន្ថយបានកន្លងផុតទៅ អ្នកអាចចេញពីការទិញបានលុះត្រាតែមានហេតុផលដែលកិច្ចព្រមព្រៀងខ្លួនឯងបានចែង ឬច្បាប់ផ្តល់ឱ្យអ្នក។

តម្រូវការសរសេរ

ចំពោះការទិញផ្ទះដោយអ្នកទិញឯកជន កិច្ចព្រមព្រៀងពាក្យសំដីមិនគ្រប់គ្រាន់ទេ។ យោងតាមមាត្រា 7:2(1) BW ការទិញអចលនទ្រព្យលំនៅដ្ឋានដោយអ្នកទិញដែលមិនកំពុងធ្វើសកម្មភាពក្នុងវិជ្ជាជីវៈ ឬអាជីវកម្មត្រូវតែធ្វើឡើងជាលាយលក្ខណ៍អក្សរ។ រហូតដល់មានកិច្ចព្រមព្រៀងជាលាយលក្ខណ៍អក្សរ ការទិញមិនទាន់ត្រូវបានបញ្ចប់នៅឡើយទេ។

អ្នកទិញត្រូវតែទទួលបានច្បាប់ចម្លងនៃកិច្ចព្រមព្រៀងដែលបានចុះហត្ថលេខា ឧទាហរណ៍ នៅលើក្រដាស ឬតាមអ៊ីមែល។ ពេលវេលានោះមានសារៈសំខាន់ ពីព្រោះរយៈពេលនៃការបន្ធូរបន្ថយកិច្ចសន្យាចាប់ផ្តើមនៅថ្ងៃបន្ទាប់ពីអ្នកទិញទទួលបានវា។

តម្រូវការជាលាយលក្ខណ៍អក្សរមិនអនុវត្តចំពោះអ្នកទិញដែលធ្វើសកម្មភាពក្នុងដំណើរការអាជីវកម្មនោះទេ ដូចជាក្រុមហ៊ុនទិញទីតាំងពាណិជ្ជកម្ម ឬអ្នកវិនិយោគទិញតាមរយៈក្រុមហ៊ុនឯកជនមានកម្រិត (BV)។ សម្រាប់អ្នកទិញបែបនេះ កិច្ចព្រមព្រៀងផ្ទាល់មាត់លើលក្ខខណ្ឌសំខាន់ៗអាចមានผลผูกพันរួចហើយ។ មុនពេលអ្នកចុះហត្ថលេខា វាមានតម្លៃក្នុងការត្រួតពិនិត្យអត្ថបទ។ អត្ថបទរបស់យើងអំពីរបៀប ចុះហត្ថលេខាលើកិច្ចសន្យា និងជៀសវាងបញ្ហាផ្លូវច្បាប់ដែលលាក់កំបាំង ពន្យល់ពីអ្វីដែលត្រូវរកមើល។

តើ​កិច្ចព្រមព្រៀង​ទិញ​របស់​ប្រទេស​ហូឡង់​មាន​ចែង​អំពី​ប្រការ​អ្វីខ្លះ?

កិច្ចព្រមព្រៀងភាគច្រើនសម្រាប់ផ្ទះធ្វើតាមគំរូដែលរៀបចំឡើងដោយសមាគមភ្នាក់ងារអចលនទ្រព្យ។ ពួកវាមានភាគី អចលនទ្រព្យ តម្លៃ កាលបរិច្ឆេទផ្ទេរ លក្ខខណ្ឌ ប្រាក់កក់ ឬការធានាពីធនាគារ និងផលវិបាកនៃការខកខានមិនបានបង់។

បន្ទាប់មកគឺប្រការអំពីស្ថានភាពនៃអចលនទ្រព្យ៖ អ្វីដែលអ្នកទិញអាចរំពឹងទុក ដូចជាភាពស័ក្តិសមសម្រាប់ការប្រើប្រាស់ធម្មតាជាផ្ទះ និងពិការភាពដែលអ្នកលក់បានបង្ហាញ។ ប្រការទាំងនេះសម្រេចលើអ្វីដែលអ្នកអាចទាមទារក្រោមមាត្រា 7:17 BW ប្រសិនបើមានពិការភាពលេចឡើងបន្ទាប់ពីការផ្ទេរ។

ប្រការសំខាន់ៗនៅក្នុងកិច្ចព្រមព្រៀងទិញរបស់ប្រទេសហូឡង់

ប្រាក់បញ្ញើ ឬការធានាពីធនាគារ

កិច្ចព្រមព្រៀងភាគច្រើនតម្រូវឱ្យអ្នកទិញបង់ប្រាក់កក់ ( waarborgsom ) ទៅឱ្យសារការី ឬផ្តល់ការធានាពីធនាគារ ( bankgarantie ) ជាញឹកញាប់ 10 ភាគរយនៃតម្លៃ។ នេះជាទម្លាប់ មិនមែនជាតម្រូវការច្បាប់ទេ ហើយភាគរយអាចចរចាបាន។

ប្រាក់កក់នេះធានាការទាមទាររបស់អ្នកលក់ ប្រសិនបើអ្នកទិញមិនធ្វើតាម។ ជាធម្មតាវាត្រូវបង់ពីរបីសប្តាហ៍បន្ទាប់ពីចុះហត្ថលេខា នៅពេលដែលរយៈពេលនៃការបន្ធូរបន្ថយ និងជារឿយៗលក្ខខណ្ឌហិរញ្ញប្បទានបានកន្លងផុតទៅ ហើយត្រូវបានបង់ចូលទៅក្នុងគណនីភាគីទីបីរបស់សារការី។

ឃ្លាពិន័យ

កិច្ចព្រមព្រៀងគំរូមានការពិន័យសម្រាប់ភាគីដែលខកខានមិនអនុវត្តតាមបន្ទាប់ពីទទួលបានការជូនដំណឹងអំពីការខកខាន។ ការពិន័យជារឿយៗមានចំនួន 10 ភាគរយនៃតម្លៃទិញ ប្រសិនបើកិច្ចព្រមព្រៀងត្រូវបានរំលាយដោយសារតែការខកខាននោះ។

អ្នកទិញដែលមិនអាចបង់ប្រាក់នៅថ្ងៃផ្ទេរ ហើយលែងអាចស្នើសុំលក្ខខណ្ឌហិរញ្ញប្បទានបានទៀត នឹងប្រថុយនឹងការបង់ប្រាក់ 10 ភាគរយនោះ។ ប្រការនេះមិនបញ្ឈប់ភាគីម្ខាងទៀតពីការទាមទារការអនុវត្តទេ ហើយក្រោមមាត្រា 6:94 BW តុលាការកាត់បន្ថយការពិន័យតែក្នុងករណីដែលការទូទាត់ពេញលេញមិនអាចទទួលយកបាន។

តើលក្ខខណ្ឌដ៏ម៉ឺងម៉ាត់ការពារអ្នកយ៉ាងដូចម្តេច?

លក្ខខណ្ឌ​ជា​ដំណោះស្រាយ ( ontbindende voorwaarde ) អនុញ្ញាត​ឱ្យ​អ្នក​រំលាយ​កិច្ចព្រមព្រៀង​ដោយ​មិន​មាន​ការ​ពិន័យ ប្រសិនបើ​មាន​ព្រឹត្តិការណ៍​ជាក់លាក់​ណាមួយ​កើតឡើង ឬ​មិន​កើតឡើង មុន​កាលបរិច្ឆេទ​ដែល​បាន​ព្រមព្រៀង​គ្នា។ លក្ខខណ្ឌ​ដែល​ជា​ទូទៅ​បំផុត​គឺ​លក្ខខណ្ឌ​ហិរញ្ញប្បទាន និង​លក្ខខណ្ឌ​ស្ទង់​មតិ។

លក្ខខណ្ឌ​ជា​ដំណោះស្រាយ​គឺជា​កិច្ចសន្យា៖ វា​ត្រូវ​បាន​អនុវត្ត​លុះត្រា​តែ​វា​មាន​នៅ​ក្នុង​កិច្ចព្រមព្រៀង ហើយ​មាន​តែ​ក្នុង​រយៈពេល​កំណត់​ដែល​បាន​ចែង​នៅ​ក្នុង​នោះ។ ជាធម្មតា អ្នក​ត្រូវ​តែ​លើក​ឡើង​ជា​លាយលក្ខណ៍អក្សរ មុន​ពេល​កំណត់ តាម​របៀប​ដែល​កិច្ចព្រមព្រៀង​បាន​កំណត់។

ស្ថានភាពហិរញ្ញប្បទាន

លក្ខខណ្ឌហិរញ្ញប្បទាន ( financieringsvoorbehoud ) អនុញ្ញាតឱ្យអ្នករំលាយកិច្ចព្រមព្រៀង ប្រសិនបើអ្នកមិនអាចទទួលបានប្រាក់កម្ចីទិញផ្ទះតាមលក្ខខណ្ឌដែលបានចែង។ រយៈពេលសម្រាប់រឿងនេះជាធម្មតាគឺពីរបីសប្តាហ៍បន្ទាប់ពីចុះហត្ថលេខា។

សូមពិនិត្យមើលថាកិច្ចព្រមព្រៀងនេះបញ្ជាក់ពីចំនួនទឹកប្រាក់នៃប្រាក់កម្ចីទិញផ្ទះ និងប្រសិនបើពាក់ព័ន្ធ អត្រាការប្រាក់អតិបរមា និងប្រភេទប្រាក់កម្ចី។ កិច្ចព្រមព្រៀងគំរូជាធម្មតាតម្រូវឱ្យអ្នកបង្ហាញថាអ្នកបានខិតខំប្រឹងប្រែងយ៉ាងពិតប្រាកដ ឧទាហរណ៍ជាមួយនឹងការបដិសេធជាលាយលក្ខណ៍អក្សរពីអ្នកឱ្យខ្ចីប្រាក់ម្នាក់ ឬច្រើន។ អ្វីដែលអ្នកត្រូវតែដាក់ស្នើគឺធ្វើតាមពីកិច្ចព្រមព្រៀងរបស់អ្នក។

បើគ្មានលក្ខខណ្ឌហិរញ្ញប្បទាន ឬប្រសិនបើអ្នកទុកឲ្យថ្ងៃផុតកំណត់របស់វាកន្លងផុតទៅ អ្នកទិញដែលមិនទទួលបានប្រាក់កម្ចីទិញផ្ទះនៅតែជាប់កាតព្វកិច្ច ហើយអ្នកលក់អាចទាមទារសំណង ឬប្រាក់ពិន័យ។

ស្ថានភាពស្ទង់មតិរចនាសម្ព័ន្ធ

លក្ខខណ្ឌស្ទង់មតិរចនាសម្ព័ន្ធ ( bouwkundig voorbehoud ) ធ្វើឱ្យការទិញមានលក្ខខណ្ឌលើលទ្ធផលនៃការត្រួតពិនិត្យអគារ។ ប្រសិនបើការត្រួតពិនិត្យបង្ហាញពីពិការភាពធ្ងន់ធ្ងរ អ្នកអាចរំលាយកិច្ចព្រមព្រៀង ឬប្រើប្រាស់ការរកឃើញដើម្បីចរចាឡើងវិញ។

ប្រការនេះជារឿយៗត្រូវបានភ្ជាប់ទៅនឹងចំនួនទឹកប្រាក់មួយ៖ អ្នកអាចរំលាយបានលុះត្រាតែតម្លៃប៉ាន់ស្មាននៃការជួសជុលចាំបាច់លើសពីតួលេខដែលបានបញ្ជាក់នៅក្នុងកិច្ចព្រមព្រៀង។ យល់ព្រមលើចំនួនទឹកប្រាក់នោះដោយប្រុងប្រយ័ត្ន ហើយធ្វើការត្រួតពិនិត្យឱ្យបានឆាប់រហ័ស ដើម្បីឱ្យរបាយការណ៍អាចរកបានមុនថ្ងៃផុតកំណត់។

លក្ខខណ្ឌផ្សេងទៀត

លក្ខខណ្ឌផ្សេងទៀតអាចធ្វើទៅបាន ដូចជាការលក់ផ្ទះបច្ចុប្បន្នរបស់អ្នក ការទទួលបានលិខិតអនុញ្ញាត ឬអវត្តមាននៃការបំពុលដី។ លក្ខខណ្ឌនីមួយៗត្រូវការការពិពណ៌នាច្បាស់លាស់អំពីព្រឹត្តិការណ៍ ថ្ងៃផុតកំណត់ និងវិធីដែលវាត្រូវតែត្រូវបានលើកឡើង។ លក្ខខណ្ឌមិនច្បាស់លាស់នាំឱ្យមានជម្លោះអំពីថាតើវាត្រូវបានបំពេញឬអត់។

ទិញផ្ទះដែលទើបសាងសង់ថ្មី

ផ្ទះដែលទើបសាងសង់ថ្មីជាធម្មតាត្រូវបានលក់ជាមួយនឹងកិច្ចព្រមព្រៀងទិញ និងសាងសង់ ( koop-/aannemingsovereenkomst ) ជាជាងកិច្ចព្រមព្រៀងទិញធម្មតា។ តម្រូវការជាលាយលក្ខណ៍អក្សរតាមច្បាប់ និងរយៈពេលផ្អាករយៈពេលបីថ្ងៃក៏អនុវត្តចំពោះកិច្ចសន្យាបែបនេះដែរ (មាត្រា 7:766 BW)។ អ្នកអភិវឌ្ឍន៍ភាគច្រើនធ្វើការជាមួយលក្ខខណ្ឌស្តង់ដារ និងគម្រោងធានា ដែលគ្របដណ្តប់ក្នុងចំណោមរបស់ផ្សេងទៀត ការបញ្ចប់ការសាងសង់ផ្ទះ ប្រសិនបើអ្នកសាងសង់ក្ស័យធន។

តើរយៈពេលនៃការបន្ធូរបន្ថយច្បាប់ដំណើរការយ៉ាងដូចម្តេច?

ក្នុងនាមជាអ្នកទិញផ្ទះឯកជន អ្នកអាចរំលាយកិច្ចព្រមព្រៀងក្នុងរយៈពេលបីថ្ងៃដោយមិនចាំបាច់ផ្តល់ហេតុផល និងដោយមិនគិតថ្លៃ។ រយៈពេលបន្ធូរបន្ថយនេះ ( bedenktijd ) ធ្វើតាមពីមាត្រា 7:2(2) BW ហើយមិនអាចលើកលែងបាននៅក្នុងកិច្ចព្រមព្រៀងនោះទេ។

រយៈពេលនេះចាប់ផ្តើមនៅថ្ងៃបន្ទាប់ពីអ្នកទទួលបានកិច្ចព្រមព្រៀងដែលបានចុះហត្ថលេខា ឬច្បាប់ចម្លងរបស់វា។ វាមានរយៈពេលបីថ្ងៃតាមប្រតិទិន មិនមែន 72 ម៉ោងគិតចាប់ពីពេលចុះហត្ថលេខានោះទេ។ ប្រសិនបើរយៈពេលនេះបញ្ចប់នៅថ្ងៃសៅរ៍ ថ្ងៃអាទិត្យ ឬថ្ងៃឈប់សម្រាកសាធារណៈ ឬមិនរាប់បញ្ចូលយ៉ាងហោចណាស់ពីរថ្ងៃធ្វើការទេ វាត្រូវបានពង្រីកក្រោមច្បាប់កំណត់ពេលវេលាទូទៅ ( Algemene termijnenwet ) រហូតដល់វាមានយ៉ាងហោចណាស់ពីរថ្ងៃធ្វើការ។

ឧទាហរណ៍៖ អ្នកទិញទទួលបានកិច្ចព្រមព្រៀងដែលបានចុះហត្ថលេខានៅថ្ងៃសុក្រ។ រយៈពេលចាប់ផ្តើមនៅថ្ងៃសៅរ៍។ រយៈពេលបីថ្ងៃនឹងបញ្ចប់នៅថ្ងៃច័ន្ទ ប៉ុន្តែរយៈពេលនេះត្រូវតែរួមបញ្ចូលថ្ងៃធ្វើការពីរ ដូច្នេះវាដំណើរការរហូតដល់ចុងថ្ងៃអង្គារ។

អ្នកត្រូវប្រើប្រាស់រយៈពេលនៃការរំសាយកិច្ចសន្យាដោយសេចក្តីថ្លែងការណ៍ច្បាស់លាស់ទៅកាន់អ្នកលក់ ល្អបំផុតគឺសរសេរជាលាយលក្ខណ៍អក្សរតាមរយៈអ៊ីមែល ឬលិខិតចុះបញ្ជីទៅកាន់អ្នកលក់ ឬភ្នាក់ងាររបស់អ្នកលក់។ រក្សាទុកភស្តុតាងនៃពេលវេលានៃការផ្ញើ។ សិទ្ធិនេះមិនអាចប្រើពីរដងសម្រាប់កិច្ចព្រមព្រៀងដូចគ្នាបានទេ៖ ប្រសិនបើអ្នករំលាយកិច្ចព្រមព្រៀង ហើយបន្ទាប់មកទិញអចលនទ្រព្យដដែលពីអ្នកលក់ដដែលម្តងទៀតក្នុងរយៈពេលប្រាំមួយខែ អ្នកមិនទទួលបានរយៈពេលរំសាយកិច្ចសន្យាថ្មីទេ។

តើដំណើរការដំណើរការយ៉ាងដូចម្តេចចាប់ពីការផ្តល់ជូនរហូតដល់ការផ្ទេរ?

ការផ្តល់ជូនដែលត្រូវបានទទួលយកត្រូវបានបន្តដោយកិច្ចព្រមព្រៀងជាលាយលក្ខណ៍អក្សរ រយៈពេលនៃការបន្ធូរបន្ថយ ថ្ងៃផុតកំណត់នៃលក្ខខណ្ឌ ប្រាក់កក់ និងចុងក្រោយគឺការផ្ទេរប្រាក់នៅមេធាវី។ សម្រាប់អ្នកទិញឯកជន គ្មានអ្វីមានកាតព្វកិច្ចទេ រហូតដល់កិច្ចព្រមព្រៀងត្រូវបានចុះហត្ថលេខា។

បន្ទាប់ពីការផ្តល់ជូនរបស់អ្នកត្រូវបានទទួលយក ភ្នាក់ងារអចលនទ្រព្យរបស់អ្នកលក់ ( makelaar ) ជាធម្មតារៀបចំសេចក្តីព្រាងកិច្ចព្រមព្រៀងលើម៉ូដែល NVM, VBO, VastgoedPRO និង Vereniging Eigen Huis។ សូមពិនិត្យមើលតម្លៃ ការពិពណ៌នា កាលបរិច្ឆេទផ្ទេរ លក្ខខណ្ឌ និងប្រការមានបញ្ហា ហើយស្នើសុំការផ្លាស់ប្តូរមុនពេលអ្នកចុះហត្ថលេខា។

បន្ទាប់ពីចុះហត្ថលេខារួច អ្នកនឹងទទួលបានច្បាប់ចម្លងមួយ ហើយរយៈពេលនៃការបន្ធូរបន្ថយកិច្ចសន្យាចាប់ផ្តើម។ ជាធម្មតាអ្នកទិញជ្រើសរើសសារការី ពីព្រោះអ្នកទិញជាអ្នកបង់ថ្លៃផ្ទេរភាគច្រើន ( kosten koper )។ សារការីនៅតែត្រូវបម្រើភាគីទាំងពីរដោយមិនលំអៀង (មាត្រា 17 នៃច្បាប់សារការី)។

សារការីអាចចុះបញ្ជីកិច្ចព្រមព្រៀងទិញនៅក្នុងបញ្ជីសាធារណៈក្រោមមាត្រា 7:3 BW។ ការចុះឈ្មោះនោះការពារអ្នករយៈពេលប្រាំមួយខែប្រឆាំងនឹងការលក់អចលនទ្រព្យដូចគ្នានៅពេលក្រោយទៅឱ្យអ្នកផ្សេង ប្រឆាំងនឹងការរឹបអូស និងប្រឆាំងនឹងការក្ស័យធនរបស់អ្នកលក់។ ចំពោះផ្ទះ ការចុះឈ្មោះគឺជាការអនុវត្តជាទូទៅ ហើយវាមានតម្លៃក្នុងការស្នើសុំវា។

មុនពេលផ្ទេរ មេធាវីរៀបចំឯកសារផ្ទេរ ( akte van levering ) និងឯកសារបញ្ចាំ ហើយពិនិត្យមើលបញ្ជីឈ្មោះសម្រាប់បញ្ចាំ និងឯកសារភ្ជាប់។ នៅថ្ងៃផ្ទេរ ឯកសារត្រូវបានចុះហត្ថលេខា តម្លៃទិញត្រូវបានបង់តាមរយៈគណនីអតិថិជនរបស់មេធាវី ហើយឯកសារត្រូវបានចុះបញ្ជី។ ចាប់ពីពេលនោះមក អ្នកគឺជាម្ចាស់។

តើអ្នកលក់នៅតែអាចដកខ្លួនចេញវិញបានបន្ទាប់ពីចុះហត្ថលេខាហើយឬនៅ?

ទេ។ រយៈពេល​បន្ធូរបន្ថយ​កិច្ចសន្យា​ការពារ​តែ​អ្នកទិញ​ប៉ុណ្ណោះ។ នៅពេល​ដែល​អ្នកលក់​បាន​ចុះហត្ថលេខា​រួច អ្នកលក់​ត្រូវ​បាន​ចងភ្ជាប់ ទោះបីជា​មាន​ការផ្តល់ជូន​ខ្ពស់ជាង​នេះ​នៅពេល​ក្រោយ​ក៏ដោយ។

ប្រសិនបើអ្នកលក់បដិសេធមិនសហការជាមួយការផ្ទេរសិទ្ធិ អ្នកទិញអាចជូនដំណឹងអំពីការខកខាន ហើយបន្ទាប់មកជ្រើសរើស៖ ទាមទារការអនុវត្តតាម ប្រសិនបើចាំបាច់តាមរយៈតុលាការ ឬរំលាយកិច្ចព្រមព្រៀង និងទាមទារការពិន័យតាមកិច្ចសន្យា។ អ្នកទិញដែលចង់បានអចលនទ្រព្យដោយខ្លួនឯងជាធម្មតានឹងជ្រើសរើសការអនុវត្តតាម ហើយអាចស្នើសុំឱ្យតុលាការបញ្ជាឱ្យសាលក្រមជំនួសកិច្ចសហប្រតិបត្តិការរបស់អ្នកលក់ក្នុងឯកសារផ្ទេរសិទ្ធិ។

នេះជាកន្លែងដែលការចុះបញ្ជីកិច្ចព្រមព្រៀងក្រោមមាត្រា 7:3 BW បញ្ជាក់ពីតម្លៃរបស់វា។ ប្រសិនបើអ្នកលក់លក់ និងផ្ទេរទ្រព្យសម្បត្តិទៅឱ្យភាគីទីបីបន្ទាប់ពីកិច្ចព្រមព្រៀងរបស់អ្នកត្រូវបានចុះបញ្ជី ការផ្ទេរនៅពេលក្រោយនោះមិនអាចត្រូវបានប្តឹងប្រឆាំងនឹងអ្នកបានទេ។ បើគ្មានការចុះបញ្ជីទេ តាមពិតអ្នកនឹងត្រូវទាមទារសំណង។

តើ​ការចំណាយ​អ្វីខ្លះ​ដែល​លើសពី​តម្លៃ​ទិញ?

នៅប្រទេសហូឡង់ អ្នកទិញជាធម្មតាបង់ថ្លៃផ្ទេរ ដែលជាមូលហេតុដែលផ្ទះត្រូវបានផ្សព្វផ្សាយថាជា kosten koper ។ ថ្លៃដើមទាំងនេះរួមមានពន្ធលើការផ្ទេរ ថ្លៃសេវាសារការី និងថ្លៃចុះបញ្ជីនៅការិយាល័យចុះបញ្ជីដីធ្លី។

ពន្ធលើការផ្ទេរកម្មសិទ្ធិ ( overdrachtsbelasting ) នៅឆ្នាំ 2026 គឺ 2 ភាគរយសម្រាប់ផ្ទះដែលអ្នកនឹងកាន់កាប់ជាលំនៅដ្ឋានសំខាន់របស់អ្នក 8 ភាគរយសម្រាប់ផ្ទះផ្សេងទៀត ដូចជាផ្ទះទិញសម្រាប់ជួល និង 10.4 ភាគរយសម្រាប់អចលនទ្រព្យមិនមែនលំនៅដ្ឋាន។ អ្នកទិញដែលមានអាយុយ៉ាងតិច 18 ឆ្នាំ និងក្រោម 35 ឆ្នាំ ដែលនឹងរស់នៅក្នុងផ្ទះអាចប្រើប្រាស់ការលើកលែងពន្ធតែម្តង ប្រសិនបើតម្លៃមិនលើសពី €555,000 នៅឆ្នាំ 2026។ សូមពិនិត្យមើលតួលេខបច្ចុប្បន្នជាមួយរដ្ឋបាលពន្ធដារ និងគយ ( Belastingdienst ) មុនពេលអ្នកធ្វើការផ្តល់ជូន។

ចុះបើមានបញ្ហាលេចឡើងបន្ទាប់ពីការផ្ទេរ?

អ្នកប្រហែលជារំពឹងថាអចលនទ្រព្យនឹងមានលក្ខណៈចាំបាច់សម្រាប់ការប្រើប្រាស់ធម្មតា និងលក្ខណៈដែលអ្នកលក់បានសន្យា។ ប្រសិនបើវាមិនអនុលោមតាមកិច្ចព្រមព្រៀងក្រោមមាត្រា 7:17 BW ទេ ហើយអ្នកប្រហែលជាអាចទាមទារថ្លៃជួសជុល ការបញ្ចុះតម្លៃ ឬការខូចខាត។

កាតព្វកិច្ចពីរត្រូវបានថ្លឹងថ្លែងគ្នាទៅវិញទៅមក។ អ្នកលក់មានកាតព្វកិច្ចបង្ហាញ ( mededelingsplicht ) អំពីពិការភាពដែលគាត់ដឹងអំពី។ អ្នកទិញមានកាតព្វកិច្ចស៊ើបអង្កេត ( onderzoeksplicht ) ដែលធ្ងន់ជាងប្រសិនបើមានសញ្ញានៃបញ្ហា ឧទាហរណ៍នៅក្នុងអចលនទ្រព្យចាស់។ ជាធម្មតា កាតព្វកិច្ចរបស់អ្នកលក់ក្នុងការបង្ហាញមានលើសពីកាតព្វកិច្ចរបស់អ្នកទិញក្នុងការស៊ើបអង្កេតថាតើអ្នកលក់ដឹងអំពីពិការភាពហើយនៅស្ងៀមអំពីវាឬអត់។

កិច្ចព្រមព្រៀងជាច្រើនមានប្រការដែលកំណត់ការទទួលខុសត្រូវរបស់អ្នកលក់ ដូចជា "ប្រការសម្រាប់អាយុចាស់" សម្រាប់អគារចាស់ៗ ឬប្រការសម្រាប់អចលនទ្រព្យដែលអ្នកលក់មិនធ្លាប់រស់នៅ។ ប្រការបែបនេះមានសុពលភាពជាគោលការណ៍ ប៉ុន្តែត្រូវបានបកស្រាយដោយផ្អែកលើកាលៈទេសៈទាំងអស់។ រាយការណ៍ពីពិការភាពទៅអ្នកលក់ជាលាយលក្ខណ៍អក្សរក្នុងរយៈពេលសមស្របមួយបន្ទាប់ពីបានរកឃើញវា។ ក្រោមមាត្រា 7:23 BW អ្នកទិញដែលរង់ចាំយូរពេកអាចបាត់បង់សិទ្ធិក្នុងការទាមទារពិការភាព។

ប្រសិនបើអ្នកលក់បានលក់ក្នុងអំឡុងពេលអាជីវកម្ម ឧទាហរណ៍ អ្នកអភិវឌ្ឍន៍ ការជូនដំណឹងក្នុងរយៈពេលពីរខែបន្ទាប់ពីការរកឃើញ ក្នុងករណីណាក៏ដោយ គឺទាន់ពេលវេលា (មាត្រា 7:23(1) BW)។ រវាងភាគីឯកជនទាំងពីរ មិនមានរយៈពេលកំណត់ទេ ដូច្នេះ សូមសរសេរទៅកាន់អ្នកលក់ភ្លាមៗនៅពេលដែលអ្នករកឃើញពិការភាព។ បន្ទាប់ពីការជូនដំណឹង ការទាមទារដែលផ្អែកលើពិការភាពនឹងត្រូវបានពន្យារពេលពីរឆ្នាំក្រោយមក (មាត្រា 7:23(2) BW)។

តើ​អ្នក​គួរ​ជៀសវាង​ចំណុច​ខ្វះខាត​អ្វីខ្លះ?

នៅក្នុងទីផ្សារដែលមានការប្រកួតប្រជែងខ្លាំង អ្នកទិញពេលខ្លះផ្តល់ជូនទិញដោយគ្មានលក្ខខណ្ឌស្ទង់មតិ ដើម្បីធ្វើឱ្យការផ្តល់ជូនរបស់ពួកគេកាន់តែទាក់ទាញ។ នោះអាចជាជម្រើសសមហេតុផលសម្រាប់អចលនទ្រព្យដែលសាងសង់ថ្មី ប៉ុន្តែសម្រាប់អគារចាស់ វាផ្លាស់ប្តូរហានិភ័យនៃពិការភាពដែលលាក់កំបាំងទាំងស្រុងមកលើអ្នក។ យ៉ាងហោចណាស់ សូមពិចារណាពីការត្រួតពិនិត្យមុនពេលអ្នកធ្វើការផ្តល់ជូន។

ថ្ងៃផុតកំណត់គឺជាអន្ទាក់ទីពីរ។ អ្នកទិញដែលមិនទទួលបានប្រាក់កម្ចីទិញផ្ទះ ប៉ុន្តែភ្លេចលើកឡើងពីលក្ខខណ្ឌហិរញ្ញប្បទានមុនថ្ងៃផុតកំណត់ នឹងត្រូវទិញ។ សូមសរសេរថ្ងៃផុតកំណត់នីមួយៗនៅក្នុងកំណត់ហេតុប្រចាំថ្ងៃរបស់អ្នកនៅថ្ងៃដែលអ្នកចុះហត្ថលេខា ហើយសួរអ្នកឱ្យខ្ចីប្រាក់ ឬអ្នកប្រឹក្សាយោបល់អំពីប្រាក់កម្ចីទិញផ្ទះរបស់អ្នកជាមុនថាតើពាក្យសុំនឹងចំណាយពេលប៉ុន្មាន។

ការទិញអាផាតមិន៖ សមាគមម្ចាស់ផ្ទះ

ប្រសិនបើអ្នកទិញអាផាតមិន អ្នកនឹងក្លាយជាសមាជិកនៃសមាគមម្ចាស់ផ្ទះ ( Vereniging van Eigenaren , VvE)។ សមាគមនេះទទួលខុសត្រូវចំពោះការថែទាំផ្នែករួម ដូចជាដំបូល ផ្នែកខាងមុខ និងជណ្តើរយន្ត ហើយអ្នករួមចំណែកក្នុងការចំណាយរបស់វា។

សូមស្នើសុំឯកសារបញ្ជាក់ការបែងចែក បទប្បញ្ញត្តិ កំណត់ហេតុថ្មីៗបំផុត គណនីប្រចាំឆ្នាំ និងផែនការថែទាំ។ ក្រោមមាត្រា 5:126 BW សមាគមត្រូវតែរក្សាមូលនិធិបម្រុង។ ទុនបម្រុងតូចមួយដែលមានការងារសំខាន់ៗនៅខាងមុខមានន័យថាការចូលរួមវិភាគទានបន្ថែមយ៉ាងច្រើនភ្លាមៗបន្ទាប់ពីអ្នកទិញ។

ដីសម្រាប់ជួល

នៅក្នុងទីក្រុងមួយចំនួនរួមទាំង Amsterdamផ្ទះជាច្រើនស្ថិតនៅលើដីដែលកាន់កាប់ក្រោមកិច្ចសន្យាជួលរយៈពេលវែង (erfpacht)។ បន្ទាប់មក អ្នកជាម្ចាស់អគារ ប៉ុន្តែត្រូវបង់ថ្លៃជួលដី (Canon) ទៅម្ចាស់ដី ជាញឹកញាប់ទៅក្រុង។ សូមសួរអំពីលក្ខខណ្ឌនៃការជួល ហើយពិនិត្យមើលថាតើថ្លៃជួលដីត្រូវបានកំណត់រយៈពេលប៉ុន្មាន និងពេលណាវានឹងត្រូវបានកែសម្រួល ពីព្រោះការកែសម្រួលអាចបង្កើនថ្លៃដើមលំនៅដ្ឋានរបស់អ្នកយ៉ាងច្រើន និងប៉ះពាល់ដល់អ្វីដែលអ្នកឱ្យខ្ចីនឹងផ្តល់ហិរញ្ញប្បទាន។

ក្នុងនាមជាអ្នកទិញ តើអ្នកគួរពិនិត្យមើលអ្វីខ្លះ?

ក្នុងនាមជាអ្នកទិញ អ្នកត្រូវបានការពារដោយមាត្រា 7:2 BW សម្រាប់រយៈពេលបីថ្ងៃប៉ុណ្ណោះ។ បន្ទាប់ពីនោះ អត្ថបទនៃកិច្ចព្រមព្រៀងនឹងសម្រេច។ សូមពិនិត្យមើលចំណុចទាំងនេះមុនពេលអ្នកចុះហត្ថលេខា៖

• តម្លៃ ការកំណត់សុរិយោដី និងបញ្ជីនៃរបស់របរដែលរួមបញ្ចូល ត្រូវគ្នានឹងការផ្តល់ជូនដែលទទួលយក។
• លក្ខខណ្ឌហិរញ្ញប្បទានបញ្ជាក់ពីចំនួនទឹកប្រាក់កម្ចី ប្រភេទប្រាក់កម្ចី និងថ្ងៃផុតកំណត់ជាក់ស្តែង។
• លក្ខខណ្ឌនៃការស្ទង់មតិមានកម្រិតថ្លៃជួសជុល និងថ្ងៃផុតកំណត់ដែលអធិការរបស់អ្នកអាចបំពេញបាន។
• កាលបរិច្ឆេទដាក់ប្រាក់ និងប្រការពិន័យ 10 ភាគរយ គឺអ្នកអាចទទួលយកបាន។
• ការចុះបញ្ជីកិច្ចព្រមព្រៀងក្រោមមាត្រា 7:3 BW ត្រូវបានស្នើសុំពីសារការី។
• សម្រាប់អាផាតមិន ឬអចលនទ្រព្យជួល ឯកសារ VvE ឬលក្ខខណ្ឌជួលត្រូវបានពិនិត្យឡើងវិញ។

ក្នុងនាមជាអ្នកលក់ តើត្រូវពិនិត្យមើលអ្វីខ្លះ?

ក្នុងនាមជាអ្នកលក់ អ្នកត្រូវបានចងភ្ជាប់ភ្លាមៗនៅពេលដែលអ្នកចុះហត្ថលេខា ដោយគ្មានរយៈពេលត្រជាក់ចិត្តឡើយ។ សូមពិនិត្យមើលចំណុចទាំងនេះ៖

• កម្រងសំណួរលក់បង្ហាញពីរាល់ចំណុចខ្វះខាតដែលអ្នកដឹង ដោយសារកាតព្វកិច្ចរបស់អ្នកក្នុងការបង្ហាញមានទម្ងន់លើសពីកាតព្វកិច្ចរបស់អ្នកទិញក្នុងការស៊ើបអង្កេត។
• ប្រការ​អំពី​អាយុ ឬ​ប្រការ​មិន​ស្ថិត​នៅ​ត្រូវ​បាន​រួម​បញ្ចូល​នៅ​កន្លែង​ដែល​វា​សម​នឹង​អចលនទ្រព្យ។
• ថ្ងៃផុតកំណត់សម្រាប់លក្ខខណ្ឌរបស់អ្នកទិញគឺខ្លីគ្រប់គ្រាន់ដើម្បីរក្សាផែនការផ្ទាល់ខ្លួនរបស់អ្នកឱ្យដំណើរការទៅមុខ។
• ប្រាក់កក់ ឬការធានាពីធនាគារត្រូវបង់នៅថ្ងៃកំណត់ ដូច្នេះអ្នកអាចធ្វើសកម្មភាពបានប្រសិនបើវាមិនត្រូវបានបង់។
• ប្តី/ប្រពន្ធ ឬដៃគូដែលបានចុះបញ្ជីរបស់អ្នកយល់ព្រមចំពោះការលក់ផ្ទះគ្រួសារ ដែលមាត្រា 1:88 BW តម្រូវឱ្យធ្វើដូច្នេះ។

តើយើងអាចធ្វើអ្វីបានសម្រាប់អ្នកជាមួយនឹងកិច្ចព្រមព្រៀងទិញរបស់អ្នក?

មេធាវីអចលនទ្រព្យ របស់យើង ធ្វើការសម្រាប់អ្នកទិញ និងអ្នកលក់ផ្ទះ និងអចលនទ្រព្យពាណិជ្ជកម្ម។ ជាក់ស្តែង៖

• យើងពិនិត្យមើលសេចក្តីព្រាងកិច្ចព្រមព្រៀងទិញ ហើយស្នើការផ្លាស់ប្តូរមុនពេលអ្នកចុះហត្ថលេខា។
• យើងរៀបចំសេចក្តីព្រាងលក្ខខណ្ឌហិរញ្ញប្បទាន ការស្ទង់មតិ និងការអនុញ្ញាត ជាមួយនឹងកាលកំណត់ដែលអាចអនុវត្តបាន។
• យើងពិនិត្យមើលថាលក្ខខណ្ឌមួយត្រូវបានអំពាវនាវយ៉ាងត្រឹមត្រូវ និងទាន់ពេលវេលា ឬថាការជូនដំណឹងរបស់ភាគីម្ខាងទៀតមានសុពលភាព។
• យើងផ្ញើការជូនដំណឹងអំពីការខកខាន និងការទាមទារសំណងសម្រាប់ការអនុវត្តតាមកិច្ចសន្យា ឬការពិន័យតាមកិច្ចសន្យា។
• យើងជូនដំណឹងដល់អ្នកលក់អំពីចំណុចខ្វះខាតក្រោមមាត្រា 7:23 BW ហើយបន្តទាមទារសំណង។

សេចក្តីសង្ខេប

• ការទិញផ្ទះរបស់អ្នកទិញឯកជនត្រូវតែធ្វើឡើងជាលាយលក្ខណ៍អក្សរ (មាត្រា 7:2 BW)។ ភាពជាម្ចាស់កម្មសិទ្ធិឆ្លងកាត់បានលុះត្រាតែមានប័ណ្ណសម្គាល់សារការីដែលបានចុះបញ្ជីនៅក្នុងការិយាល័យចុះបញ្ជីដីធ្លី។
• អ្នកមានរយៈពេលសម្រាកបីថ្ងៃគិតចាប់ពីថ្ងៃបន្ទាប់ពីអ្នកទទួលបានកិច្ចព្រមព្រៀងដែលបានចុះហត្ថលេខា ដែលរួមបញ្ចូលយ៉ាងហោចណាស់ពីរថ្ងៃធ្វើការ។
• លក្ខខណ្ឌហិរញ្ញប្បទាន និងការស្ទង់មតិគឺជាកិច្ចសន្យា៖ សូមពិនិត្យមើលខ្លឹមសាររបស់ពួកគេ ហើយស្នើសុំជាលាយលក្ខណ៍អក្សរមុនថ្ងៃផុតកំណត់។
• ការចុះបញ្ជីកិច្ចព្រមព្រៀងក្រោមមាត្រា 7:3 BW ការពារអ្នករយៈពេលប្រាំមួយខែប្រឆាំងនឹងការលក់ ការរឹបអូស និងការក្ស័យធនរបស់អ្នកលក់នៅពេលក្រោយ។
• សូមស្វែងយល់ពីប្រការពិន័យ ជាធម្មតា ១០ ភាគរយនៃតម្លៃ ហើយស៊ើបអង្កេតសមាគមម្ចាស់ផ្ទះ មុនពេលទិញអាផាតមិន។

សំណួរ​ដែលគេ​ច្រើន​សួរ