Erfpacht៖ ការជួលដីរយៈពេលវែងនៅក្នុងប្រទេសហូឡង់ត្រូវបានពន្យល់សម្រាប់អ្នកទិញ

បើសិនជា​អ្នក ទិញផ្ទះនៅប្រទេសហូឡង់និងជាពិសេសនៅក្នុង Amsterdamព័ត៌មានលម្អិតអាចនិយាយថាអចលនទ្រព្យគឺ op erfpacht... បន្ទាប់មក អ្នកមិនមែនទិញដីនោះទេ ប៉ុន្តែជាសិទ្ធិពិតប្រាកដមានកំណត់លើដីរបស់អ្នកដទៃ លើលក្ខខណ្ឌដែលសរសេរដោយម្ចាស់ដីនោះ ជួនកាលកាលពីមួយសតវត្សមុន។ លក្ខខណ្ឌទាំងនោះសម្រេចថាអ្នកត្រូវបង់ប៉ុន្មាន រយៈពេលប៉ុន្មាន និងថាតើធនាគារនឹងឱ្យខ្ចីឬអត់។

តើអ្វីទៅជា erfpacht នៅក្នុងច្បាប់អចលនទ្រព្យហូឡង់

សិទ្ធិកាន់កាប់អចលនទ្រព្យ (Erfpacht) គឺជាសិទ្ធិមានកំណត់ ( beperkt recht ) ដែលផ្តល់សិទ្ធិដល់ម្ចាស់របស់ខ្លួន គឺ erfpachter ដើម្បីកាន់កាប់ និងប្រើប្រាស់អចលនទ្រព្យដែលជាកម្មសិទ្ធិរបស់អ្នកដទៃ (មាត្រា 5:85 BW)។ ម្ចាស់ដីនៅតែជាម្ចាស់ដី។ សិទ្ធិរបស់ erfpachter គឺជាសិទ្ធិរក្សាទុក មិនមែនជាសិទ្ធិតាមកិច្ចសន្យាទេ៖ វាត្រូវបានចុះបញ្ជីនៅការិយាល័យចុះបញ្ជីដីធ្លី (Kadaster) វាអាចត្រូវបានលក់ ដាក់បញ្ចាំ និងទទួលមរតក ហើយវានៅតែមានជីវិតបន្ទាប់ពីការលក់ដី។

ប័ណ្ណកម្មសិទ្ធិអាចតម្រូវឱ្យអ្នកជួលអចលនទ្រព្យបង់ចំនួនទឹកប្រាក់តាមកាលកំណត់ ថ្លៃ ជួល ដី ឬថ្លៃជួលដី (មាត្រា 5:85 BW)។ ថ្លៃជួលអចលនទ្រព្យមិនត្រូវបានទាមទារដោយច្បាប់ទេ ប៉ុន្តែស្ទើរតែគ្រប់អចលនទ្រព្យលំនៅដ្ឋានទាំងអស់សុទ្ធតែមានមួយ។ បើមិនដូច្នោះទេ អ្នកជួលអចលនទ្រព្យមានការប្រើប្រាស់យ៉ាងទូលំទូលាយដែលម្ចាស់អចលនទ្រព្យនឹងមាន (មាត្រា 5:89 BW) រួមទាំងផលនៃអចលនទ្រព្យ និងសិទ្ធិជួលវា ហើយការជួសជុលធ្លាក់មកលើគាត់។ អ្វីដែលគាត់មិនអាចធ្វើគឺផ្លាស់ប្តូរគោលដៅនៃអចលនទ្រព្យ ឬអនុវត្តការងារដែលលក្ខខណ្ឌរក្សាទុកដោយមានការយល់ព្រមពីម្ចាស់អចលនទ្រព្យ។

ភាពជាម្ចាស់កម្មសិទ្ធិពេញលេញ ( volle eigendom ) គឺអចិន្ត្រៃយ៍ មិនគិតថ្លៃក្នុងការរក្សា និងឆ្លើយតបទៅនឹងច្បាប់ទូទៅតែប៉ុណ្ណោះ។ Erfpacht ត្រូវបានអនុវត្តលើដីរបស់អ្នកដទៃ ដែលគ្រប់គ្រងដោយលក្ខខណ្ឌរបស់ម្ចាស់នោះ ហើយអាចត្រូវបានកែប្រែ ឬអាចបញ្ចប់។ អាផាតមិននៅលើ erfpacht ដែលមានច្បាប់អនុញ្ញាតឲ្យប្រើប្រាស់ជាធម្មតាមានតម្លៃតិចជាងអាផាតមិនដូចគ្នាដែលមានភាពជាម្ចាស់កម្មសិទ្ធិពេញលេញ ហើយគម្លាតមិនតែងតែអាចមើលឃើញក្នុងតម្លៃស្នើសុំនោះទេ។

Erfpacht, opstal និងការជួលអគារ

• អ៊ែរផាច ផ្តល់សិទ្ធិកាន់កាប់ និងប្រើប្រាស់ដីរបស់អ្នកដទៃ (មាត្រា 5:85 BW)។ អគារនៅលើដីឡូត៍ជាទូទៅបង្កើតបានជាផ្នែកមួយនៃសិទ្ធិកាន់កាប់ដីធ្លី។
• អូបស្តាលសិទ្ធិលើផ្ទៃដី (មាត្រា 5:101 BW) ផ្តល់សិទ្ធិក្នុងការមាន ឬទទួលបានអគារ ការងារ ឬការដាំដុះនៅក្នុង លើ ឬខាងលើដីរបស់អ្នកដទៃ ដោយបំពានច្បាប់ដែលថាអគារមួយជាកម្មសិទ្ធិរបស់ម្ចាស់ដី។ វាអាចមានការទូទាត់ដែលហៅថា ការសងសឹកហើយជារឿយៗត្រូវបានផ្តល់ជាសិទ្ធិអាស្រ័យរួមជាមួយ erfpacht ឬការជួល - សម្រាប់ខ្សែកាប បន្ទះសូឡា - ទោះបីជាវាអាចឈរតែឯងក៏ដោយ។ ច្បាប់ច្បាប់ស្តីពី erfpacht អនុវត្តដូចគ្នាចំពោះសិទ្ធិនៃផ្ទៃ (មាត្រា 5:104 BW)។
• ជួលការជួលអគារ ឬលំនៅដ្ឋាន គឺជាកិច្ចសន្យា មិនមែនជាសិទ្ធិពិតប្រាកដទេ៖ គ្មានការប្រាក់ដែលអាចចុះបញ្ជីបាន គ្មានប្រាក់កម្ចីទិញផ្ទះទេ ហើយច្បាប់ជួលនៃសៀវភៅទី 7 BW ត្រូវបានអនុវត្ត។ អ្នកជួលបង់ថ្លៃជួលសម្រាប់ការកាន់កាប់។ អ្នកជួលបង់ថ្លៃសេវាសម្រាប់សិទ្ធិលើទ្រព្យសម្បត្តិដែលគាត់ជាម្ចាស់ និងអាចលក់បាន។

លិខិតស្នាម និងលក្ខខណ្ឌទូទៅ

សិទ្ធិ erfpacht ត្រូវបានបង្កើតឡើងដោយលិខិតស្នាមសារការី ហើយត្រូវបានចុះបញ្ជីនៅក្នុងបញ្ជីសាធារណៈ។ erfpachtakte កំណត់លក្ខខណ្ឌនីមួយៗ - គ្រោង រយៈពេល ច្បាប់ដើម ការប្រើប្រាស់ដែលត្រូវបានអនុញ្ញាត - ហើយបន្ទាប់មកស្ទើរតែតែងតែប្រកាសសំណុំនៃ លក្ខខណ្ឌ ដែលអាចអនុវត្តបាន។ លក្ខខណ្ឌទូទៅទាំងនោះគឺជាខ្លឹមសារនៃការចរចា៖ យន្តការកែប្រែ ច្បាប់ទិញ តម្រូវការយល់ព្រម របបសំណង អំណាចបញ្ចប់។

លក្ខខណ្ឌនៃឆ្នាំចេញគ្រប់គ្រង

នេះជាចំណុចដែលភាគច្រើនតែងតែខកខាន ហើយវាជាចំណុចសម្រេចចិត្ត។ ក្រុងមិនមានលក្ខខណ្ឌតែមួយឈុតទេ ប៉ុន្តែជាស៊េរីមួយ ដែលចេញក្នុងឆ្នាំផ្សេងៗគ្នា ដែលនីមួយៗគ្រប់គ្រងដីឡូត៍ដែលបានផ្តល់ឲ្យក្រោមវា។ Amsterdam's ត្រូវបានកំណត់អត្តសញ្ញាណតាមឆ្នាំ — ក្នុងចំណោមនោះ AB 1915, 1934, 1937, 1955, 1966, 1994, 2000 និង 2016 ដែលក្នុងនោះ AB 1994, AB 2000 និង AB 2016 គឺជាស៊េរីដែលជួបប្រទះញឹកញាប់បំផុតនាពេលបច្ចុប្បន្ន។ ភាពខុសគ្នាមិនមែនជាសោភ័ណភាពទេ៖ សំណុំចាស់ៗអាចផ្តល់សិទ្ធិអំណាចយ៉ាងទូលំទូលាយដល់ម្ចាស់លើការកែប្រែ និងសិទ្ធិសំណងតូចចង្អៀត។

សំណួរមិនដែលថា "តើលក្ខខណ្ឌ erfpacht នៅក្នុងទីក្រុងនេះជាអ្វី?" ទេ ប៉ុន្តែ "សំណុំណាដែលអនុវត្តចំពោះ ដីឡូត៍ នេះ ?" ចម្លើយគឺនៅ Kadaster៖ លិខិតបញ្ជាក់ការបង្កើត និងលិខិតបញ្ជាក់វិសោធនកម្មណាមួយនៅពេលក្រោយ ដាក់ឈ្មោះលក្ខខណ្ឌតាមឆ្នាំ។ សូមស្នើសុំ សារការីរបស់អ្នក ឱ្យទទួលបានលិខិតបញ្ជាក់ និងអត្ថបទពេញលេញនៃលក្ខខណ្ឌទាំងនោះ ហើយអានវា - មិនមែនជាសេចក្តីសង្ខេប មិនមែនជាកថាខណ្ឌរបស់ភ្នាក់ងារនោះទេ។

ថ្លៃជួលដី (ច្បាប់ដើម)

ពន្ធ​ទូទៅ (Canon) គឺជាការទូទាត់តាមកាលកំណត់សម្រាប់ការប្រើប្រាស់ដីធ្លី។ រចនាសម្ព័ន្ធធម្មតាគឺជាភាគរយពន្ធទូទៅដែលអនុវត្តចំពោះតម្លៃដីធ្លីដែលបានវាយតម្លៃ ដែលទទួលបានពីសំណល់ ពីសមាមាត្រនៃតម្លៃអចលនទ្រព្យ ឬពីកាលវិភាគ។ Amsterdam កត្តានោះគឺ buurtstraatquote ដែលបង្ហាញពីតម្លៃដីជាសមាមាត្រនៃតម្លៃអចលនទ្រព្យសម្រាប់ផ្លូវដែលពាក់ព័ន្ធ។

រវាងការកែប្រែ លក្ខខណ្ឌទំនើបភាគច្រើនធ្វើលិបិក្រមស្តង់ដារជារៀងរាល់ឆ្នាំទល់នឹងសន្ទស្សន៍តម្លៃអ្នកប្រើប្រាស់។ ការធ្វើលិបិក្រមមិនមែនជាការកែប្រែទេ៖ វាតាមដានអតិផរណា ហើយអាចព្យាករណ៍បាន ចំណែកឯការកែប្រែកំណត់តម្លៃដីមូលដ្ឋានឡើងវិញ និងអាចគុណនឹងស្តង់ដារ។ ការមិនបង់ប្រាក់អាចធ្វើឱ្យអ្នកជួលខាតបង់សិទ្ធិ។

ប្រភេទទាំងបីនៃ erfpacht

ពាក្យ Voortdurend និង eeuwigdurend ទាំងពីរត្រូវបានបកប្រែថា "អចិន្ត្រៃយ៍" ជាភាសាអង់គ្លេស។ ពួកវាមិនដូចគ្នាទេ ហើយភាពខុសគ្នានេះមានតម្លៃច្រើនសន្ធឹកសន្ធាប់។ សិទ្ធិអចិន្ត្រៃយ៍ក្នុងរយៈពេលយូរក៏អាចមានច្បាប់ទិញសម្រាប់តែរយៈពេលមួយប៉ុណ្ណោះ៖ រយៈពេល និងការទិញគឺជាសំណួរដាច់ដោយឡែកពីគ្នា។

ការកែប្រែនៅចុងបញ្ចប់នៃរយៈពេលមួយ៖ ហានិភ័យហិរញ្ញវត្ថុធំបំផុត

សម្រាប់ការបន្តអនុវត្តច្បាប់ erfpacht ចុងបញ្ចប់នៃរយៈពេលមួយគឺនៅពេលដែលម្ចាស់ដីអាចកំណត់ឡើងវិញនូវតម្លៃដីបច្ចុប្បន្ន។ ដោយសារតែរយៈពេលជាច្រើនទសវត្សរ៍មកហើយ ហើយតម្លៃដីទីក្រុងហូឡង់បានកើនឡើងយ៉ាងខ្លាំង ច្បាប់ថ្មីអាចជាពហុគុណធំនៃតម្លៃចាស់។

• វាមិនមែនជាបណ្តើរៗទេ។ ការកើនឡើងនេះឈានដល់មួយជំហានម្តងៗ នៅថ្ងៃដែលបានកំណត់ជាច្រើនទសវត្សរ៍មុន។
• យន្តការនេះស្ថិតនៅក្នុងស្ថានភាពចាស់។ ក្រោមសំណុំចាស់ៗមួយចំនួន ការសម្រេចចិត្តរបស់ម្ចាស់គឺទូលំទូលាយ ហើយបញ្ហាប្រឈមត្រូវបានកំណត់ចំពោះនីតិវិធីវាយតម្លៃជាជាងតុលាការ។
• អ្នកឱ្យខ្ចីប្រាក់មើលទៅមុខ។ កាលបរិច្ឆេទកែប្រែដែលជិតមកដល់ប៉ះពាល់ដល់ទាំងប្រាក់កម្ចីរបស់អ្នក និងទីផ្សារលក់បន្តដែលអ្នកនឹងប្រឈមមុខ។

មុនពេលចុះហត្ថលេខា សូមកំណត់កាលបរិច្ឆេទដែលរយៈពេលបច្ចុប្បន្នបញ្ចប់ យន្តការកែប្រែ និង — នៅពេលដែលតួលេខចង្អុលបង្ហាញត្រូវបានបោះពុម្ពផ្សាយ — តើច្បាប់នេះនឹងក្លាយជាអ្វីប្រសិនបើត្រូវបានកែប្រែនៅថ្ងៃនេះ។ ប្រសិនបើមានការកែប្រែកំពុងដំណើរការ សំណើ និងថ្ងៃផុតកំណត់នៃការជំទាស់ណាមួយត្រូវតែមើលឃើញ។

ទិញ​ដី​សម្រាប់​ជួល (afkoop)

ជំនួស​ឲ្យ​ការ​បង់​ប្រាក់​ឧបត្ថម្ភ​សម្រាប់​ការ​ទិញ​យក​ច្បាប់​ទម្លាប់ អ្នក​ឧបត្ថម្ភ​អាច​ទិញ​យក​វា​ក្នុង​តម្លៃ​ដើម​ទុន។ Afkoop សម្រាប់​រយៈពេល​មួយ ​បង់​ប្រាក់​ឧបត្ថម្ភ​សម្រាប់​រយៈពេល​បច្ចុប្បន្ន​ដែល​នៅ​សល់។ នៅ​ពេល​ដែល​រយៈពេល​នោះ​បញ្ចប់ កាតព្វកិច្ច​នឹង​រស់​ឡើង​វិញ​តាម​លក្ខខណ្ឌ​ដែល​បាន​កែសម្រួល ដូច្នេះ​ទ្រព្យសម្បត្តិ​ដែល​បាន​ផ្សព្វផ្សាយ​ថា​ជា "ច្បាប់​ទម្លាប់​ដែល​បាន​ទិញ​យក" អាច​ត្រូវ​បាន​គ្របដណ្ដប់​តែ​រហូត​ដល់​កាលបរិច្ឆេទ​ដែល​ជិត​ដល់​ហើយ។ Eeuwigdurende afkoop បញ្ចប់​ច្បាប់​ទម្លាប់​ជា​រៀង​រហូត ដោយ​មិន​មាន​ការ​កែប្រែ​នា​ពេល​អនាគត​ឡើយ។

ការទិញដីមិនមែនជាការទិញដីទេ៖ កម្មសិទ្ធិដីធ្លីនៅតែស្ថិតនៅជាមួយម្ចាស់ មានតែកាតព្វកិច្ចបង់ប្រាក់ប៉ុណ្ណោះដែលបញ្ចប់ ហើយលក្ខខណ្ឌនៅតែគ្រប់គ្រងការប្រើប្រាស់ និងការយល់ព្រម។ ថាតើការទិញដីត្រូវតែផ្តល់ជូនឬអត់ របៀបដែលវាត្រូវបានគណនា និងថាតើវាអាចធ្វើបាននៅពាក់កណ្តាលអាណត្តិឬអត់ គឺជាបញ្ហាសម្រាប់លក្ខខណ្ឌ មិនមែនច្បាប់ទូទៅទេ។ វាត្រូវបានអនុវត្តដោយលិខិតស្នាមសារការី និងចុះបញ្ជី។ ការព្យាបាលពន្ធដារអនុវត្តតាមភាពខុសគ្នាដូចគ្នា ហើយវាមិនដូចគ្នាសម្រាប់ច្បាប់តាមកាលកំណត់ដូចការទិញដីដើមទុននោះទេ ដូច្នេះត្រូវមានផលវិបាកនៃផ្លូវដែលអ្នកជ្រើសរើសដែលត្រូវបានបញ្ជាក់ដោយទីប្រឹក្សាពន្ធដារ មុនពេលអ្នកប្តេជ្ញាចិត្តចំពោះវា។

Amsterdam: ពីការបន្តទៅ erfpacht អចិន្ត្រៃយ៍

Amsterdam នេះជាមូលហេតុដែលប្រធានបទនេះមានសារៈសំខាន់ចំពោះអ្នកទិញអន្តរជាតិភាគច្រើន៖ ភាគហ៊ុនលំនៅដ្ឋានភាគច្រើនរបស់ទីក្រុងស្ថិតនៅលើដីជួលរបស់ក្រុង ដែលបន្តជាប្រវត្តិសាស្ត្រជាមួយនឹងការកែប្រែតាមកាលកំណត់។

ចាប់ពីឆ្នាំ ២០១៦ មក សាលាក្រុងបានចាប់ផ្តើមចេញលិខិតអនុញ្ញាតកាន់កាប់អចិន្ត្រៃយ៍ (perpetual erfpacht) សម្រាប់ជំនួយថ្មីក្រោមលក្ខខណ្ឌទូទៅថ្មី ហើយបានបើកគម្រោងមួយដែលអនុញ្ញាតឱ្យអ្នកកាន់កិច្ចសន្យាជួលបន្តដែលមានស្រាប់ប្តូរ ( overstappen )។ អ្នកកាន់កិច្ចសន្យាជួលដាក់ពាក្យសុំការផ្តល់ជូនដែលបញ្ជាក់ពីសិទ្ធិកាន់កាប់អចិន្ត្រៃយ៍ ឬចំនួនទឹកប្រាក់ទិញអចិន្ត្រៃយ៍ ដែលគណនាចេញពីតម្លៃដីនៅពេលយោង។ ការទទួលយកនាំឱ្យមានឯកសារបញ្ជាក់វិសោធនកម្ម ដែលបានចុះបញ្ជីនៅ Kadaster។

ចំណុចសំខាន់ផ្នែកហិរញ្ញវត្ថុគឺកាលបរិច្ឆេទយោង និងការបញ្ចុះតម្លៃ។ ពាក្យស្នើសុំដែលធ្វើឡើងមុន ថ្ងៃទី 8 ខែមករា ឆ្នាំ 2020 ត្រូវបានគណនាលើលក្ខខណ្ឌអំណោយផលជាងកាលបរិច្ឆេទក្រោយៗទៀត៖ កាលបរិច្ឆេទនោះគឺជាកាលបរិច្ឆេទយោងដែលគ្រប់គ្រងសិទ្ធិទទួលបានបុព្វលាភប្តូរអំណោយផល និងការបញ្ចុះតម្លៃលើតម្លៃដី ដោយតម្លៃដីខ្លួនឯងទទួលបានពីតម្លៃអចលនទ្រព្យតាមរយៈ buurtstraatquote។ ការរៀបចំឱកាសលើកទីពីរសម្រាប់អ្នកដែលខកខានកាលបរិច្ឆេទនោះត្រូវបានអនុវត្តចាប់តាំងពីពេលនោះមក នីមួយៗមានលក្ខខណ្ឌផ្ទាល់ខ្លួន និងមានកាលបរិច្ឆេទបិទបញ្ចប់ផ្ទាល់ខ្លួន ហើយវាត្រូវបានកំណត់ដោយក្រុងតែម្នាក់ឯងជាជាងដោយច្បាប់។ ថាតើបង្អួចមួយបើកចំហសម្រាប់អចលនទ្រព្យជាក់លាក់ណាមួយ និងលើការគណនាអ្វី ដូច្នេះហើយ គឺជាអ្វីមួយដែលត្រូវបង្កើតឡើងពីគម្រោងដែលបានបោះពុម្ពផ្សាយរបស់ក្រុងផ្ទាល់ មុនពេលអ្នកប្តេជ្ញាចិត្ត៖ សួរអ្នកលក់សម្រាប់ការផ្តល់ជូនណាមួយដែលបានចេញរួចហើយ ហើយពិនិត្យមើលថ្ងៃផុតកំណត់បច្ចុប្បន្នដោយផ្ទាល់ជាមួយក្រុង។ ភាពខុសគ្នារវាងមូលដ្ឋានគណនាមួយ និងមូលដ្ឋានគណនាមួយទៀតរត់ដល់រាប់ម៉ឺនអឺរ៉ូ។

ចំណុចជាក់ស្តែងបីខាងក្រោមធ្វើតាមពីនេះ៖

• កំណត់អ្វីដែលអ្នកលក់កាន់កាប់។ erfpacht បន្ត; erfpacht បន្តជាមួយកុងតាក់ដែលបានអនុវត្ត ប៉ុន្តែមិនទាន់បានបញ្ចប់; erfpacht អចិន្ត្រៃយ៍ជាមួយនឹង canon ដែលមានលិបិក្រម; និង erfpacht អចិន្ត្រៃយ៍ដែលត្រូវបានទិញចេញជារៀងរហូត គឺជាទ្រព្យសកម្មបួនផ្សេងគ្នាក្នុងតម្លៃបួន។
• ការផ្តល់ជូនមិនមែនជាការប្តូរទេ។ រហូតដល់​លិខិត​បញ្ជាក់​វិសោធនកម្ម​ត្រូវ​បាន​អនុវត្ត និង​ចុះបញ្ជី អចលនទ្រព្យ​នៅ​តែ​ស្ថិត​ក្នុង​របប​ចាស់។ ថាតើ​អ្នកទិញ​អាច​ទទួលយក​ការផ្តល់ជូន​ដែល​នៅ​សេសសល់​ឬ​អត់ និង​នៅពេលណា គឺជា​បញ្ហា​សម្រាប់​លក្ខខណ្ឌ​នៃ​គម្រោង។
• គម្រោងក្រុងកំពុងផ្លាស់ប្តូរ។ Amsterdamគោលនយោបាយ erfpacht របស់​ក្រុមហ៊ុន​នេះ​ត្រូវ​បាន​ជំទាស់ ហើយ​ត្រូវ​បាន​ធ្វើ​វិសោធនកម្ម​ម្តងហើយម្តងទៀត។ ថ្ងៃផុតកំណត់ ការបញ្ចុះតម្លៃ កត្តាតម្លៃដី និងភាគរយស្តង់ដារខុសគ្នាពីមួយឆ្នាំទៅមួយឆ្នាំ។ គ្មានអ្វីនៅទីនេះជាជំហរនៅថ្ងៃដែលអ្នកទិញនោះទេ។

erfpacht ឯកជន៖ អ្នកអភិវឌ្ឍន៍ សាជីវកម្ម និងម្ចាស់ស្ថាប័ន

ដីក៏ត្រូវបានជួលរយៈពេលវែងដោយអ្នកអភិវឌ្ឍន៍ សាជីវកម្មលំនៅឋាន អ្នកវិនិយោគស្ថាប័ន មូលនិធិសប្បុរសធម៌ និងម្ចាស់ដីឯកជនផងដែរ។ ច្បាប់គឺដូចគ្នា ប៉ុន្តែលក្ខខណ្ឌជារឿយៗមិនដូចគ្នាទេ។

លក្ខខណ្ឌឯកជនមានទំនោរមិនសូវអំណោយផលក្នុងវិធីដែលអាចសម្គាល់បាន៖ រយៈពេលខ្លីជាង ឬរយៈពេលកំណត់ដោយគ្មានការបន្ត; ការកែប្រែក្នុងចន្លោះពេលខ្លីជាង ជួនកាលរៀងរាល់ប្រាំ ឬដប់ឆ្នាំម្តង; ការកែប្រែត្រូវបានភ្ជាប់ទៅនឹងតម្លៃអចលនទ្រព្យជាជាងតម្លៃដី ដូច្នេះការកែលម្អផ្ទាល់ខ្លួនរបស់អ្នកជួលចិញ្ចឹមការកើនឡើង; សំណងត្រូវបានដកចេញ ឬកំណត់; តម្រូវការយល់ព្រមយ៉ាងទូលំទូលាយលើការជួល ការផ្លាស់ប្តូរ និងការលក់។ គម្រោងមួយចំនួនដែលធ្វើទីផ្សារទៅឱ្យអ្នកទិញលើកដំបូង ដែលអ្នកលក់រក្សាដីដើម្បីបន្ថយតម្លៃ គឺជាសំណង់ប្រភេទនេះ។

ក្រុង-ស្រុក គឺជាស្ថាប័នអចិន្ត្រៃយ៍ដែលមានការរឹតត្បិតនយោបាយ និងចំណាប់អារម្មណ៍លើទីផ្សារលំនៅឋានដែលដំណើរការបានល្អ។ ម្ចាស់ដីឯកជនកាន់កាប់ការវិនិយោគ។ ដីសម្បទានឯកជនមិនមែនអាក្រក់សម្រាប់ហេតុផលនោះទេ ប៉ុន្តែកុំសន្មតថាលក្ខខណ្ឌរបស់វាស្រដៀងនឹងលក្ខខណ្ឌក្រុងដែលអ្នកទិញប្រហែលជាធ្លាប់អាន។

សំណងនៅចុងបញ្ចប់នៃកិច្ចសន្យាជួល

នៅពេលដែលសិទ្ធិបំណាច់លើទ្រព្យសម្បត្តិត្រូវបានបញ្ចប់ អតីតអ្នកបំណាច់លើទ្រព្យសម្បត្តិមានសិទ្ធិទទួលបានសំណងសម្រាប់តម្លៃអគារ ការងារ និងដំណាំដែលគាត់បានសាងសង់ដោយខ្លួនឯង ឬទទួលបានពីអ្នកកាន់តំណែងមុនរបស់គាត់ដោយបង់ប្រាក់ (មាត្រា 5:99 BW) ហើយអាចរក្សាទុកទ្រព្យសម្បត្តិរហូតដល់សំណងនោះត្រូវបានបង់ (មាត្រា 5:100 BW)។

លក្ខណៈសម្បត្តិពីរយ៉ាងមានសារៈសំខាន់។ សិទ្ធិអាចត្រូវបានកំណត់ ឬដកចេញដោយប័ណ្ណកម្មសិទ្ធិក្នុងព្រំដែនដែលច្បាប់អនុញ្ញាត ហើយលក្ខខណ្ឌឯកជនចាស់ៗច្រើនតែធ្វើដូច្នេះ។ ហើយវាគឺជាសំណងសម្រាប់អគារ មិនមែនសម្រាប់គម្លាតរវាងតម្លៃជួល និងតម្លៃកាន់កាប់ដោយឥតគិតថ្លៃនោះទេ៖ អ្នកជួលដែលសិទ្ធិបណ្តោះអាសន្នផុតកំណត់មិនទទួលបានតម្លៃទីផ្សារនៃផ្ទះនោះទេ។ កន្លែងដែលលក្ខខណ្ឌនិយាយអំពី "តម្លៃនៃអគារ" មូលដ្ឋានវាយតម្លៃសម្រេចគ្រប់យ៉ាង។

ជំហររបស់អ្នកផ្តល់ប្រាក់កម្ចីទិញផ្ទះ

សិទ្ធិ erfpacht អាចត្រូវបានបញ្ចាំ ហើយអ្នកឱ្យខ្ចីប្រាក់ហូឡង់ភាគច្រើននឹងផ្តល់ប្រាក់កម្ចីលើអចលនទ្រព្យជួល។ ថាតើអ្នកឱ្យខ្ចីប្រាក់នឹងផ្តល់ប្រាក់កម្ចីលើ អចលនទ្រព្យ របស់អ្នក ឬអត់ គឺអាស្រ័យស្ទើរតែទាំងស្រុងលើលក្ខខណ្ឌទូទៅ។ អ្នកឱ្យខ្ចីប្រាក់វាយតម្លៃប្រភេទនៃសិទ្ធិ និងប្រសិនបើបណ្តោះអាសន្ន រយៈពេលដែលនៅសល់ទល់នឹងរយៈពេលប្រាក់កម្ចី។ ថាតើច្បាប់ត្រូវបានកំណត់ បានដាក់លិបិក្រម ឬបើកចំហសម្រាប់ការកែប្រែ និងពេលដែលការកែប្រែបន្ទាប់ធ្លាក់ចុះ។ ថាតើការបញ្ចប់អាចបំផ្លាញមូលបត្រដែរឬទេ។ ថាតើអ្នកឱ្យខ្ចីប្រាក់ត្រូវតែត្រូវបានជូនដំណឹង និងអនុញ្ញាតឱ្យដោះស្រាយការខកខានសងបំណុលដែរឬទេ។ និងថាតើសំណងនៅទីបញ្ចប់នៅរស់រានមានជីវិតដែរឬទេ។

មានរឿងពីរយ៉ាងដែលធ្វើឱ្យរឿងនេះអាចដំណើរការបាន។ លក្ខខណ្ឌស្តង់ដារនៃក្រុងធំៗត្រូវបានទទួលយកជាទូទៅដោយអ្នកឱ្យខ្ចីប្រាក់សំខាន់ៗ ដូច្នេះការទិញលើពួកគេកម្រនឹងលើកឡើងនូវសំណួរហិរញ្ញប្បទានណាស់។ erfpacht ឯកជនគឺជាករណីដែលពិបាកជាង ពីព្រោះលក្ខខណ្ឌគឺជាអ្វីដែលម្ចាស់ដីបានរៀបចំ។ នៅទីនោះ ភាពអាចទទួលយកបាននៃការសាងសង់ត្រូវតែបង្កើតឡើងសម្រាប់សំណុំលក្ខខណ្ឌជាក់លាក់នោះ ជាមួយអ្នកឱ្យខ្ចីប្រាក់ និងកន្លែងដែលវាពាក់ព័ន្ធ ជាមួយអ្នកធានាប្រាក់កម្ចីទិញផ្ទះ។ នៅពេលដែលការធានាប្រាក់កម្ចីទិញផ្ទះជាតិ (NHG) ត្រូវបានស្វែងរក ជំហរត្រូវបានបោះពុម្ពផ្សាយ។ លក្ខខណ្ឌ និងស្តង់ដារ NHG ដែលបោះពុម្ពផ្សាយឡើងវិញជារៀងរាល់ឆ្នាំ ទទួលយក erfpacht ប្រពៃណី ប៉ុន្តែពួកគេបានកំណត់តម្រូវការលើរយៈពេលដែលនៅសល់នៃកិច្ចសន្យាជួលដែលវាស់វែងទល់នឹងរយៈពេលនៃប្រាក់កម្ចី ហើយតម្រូវការទាំងនោះគឺតឹងរ៉ឹងជាងសម្រាប់សិទ្ធិដែលបង្កើតឡើងមុនថ្ងៃទី 1 ខែមករា ឆ្នាំ 1992 នៅពេលដែលសិទ្ធិស្របច្បាប់ក្នុងការទទួលបានសំណងសម្រាប់អគារចូលជាធរមាន។ ការសាងសង់ដែលមិនមែនជាប្រពៃណី និងទម្រង់ណាមួយនៃការគាំទ្រពីអ្នកទិញ ( koperssteun ) ត្រូវតែត្រូវបានទទួលយកដោយ NHG ខ្លួនឯង ហើយ NHG បោះពុម្ពផ្សាយបញ្ជីនៃការសាងសង់ដែលខ្លួនបានទទួលយក។ សំណង់ដែលមិនមាននៅក្នុងបញ្ជីនោះនឹងមិនត្រូវបានផ្តល់ហិរញ្ញប្បទានជាមួយ NHG ទេ។

លក្ខខណ្ឌ​ហិរញ្ញប្បទាន ( financieringsvoorbehoud ) មិន​ការពារ​អ្វី​ឡើយ ប្រសិនបើ​ពាក្យ​ស្នើសុំ​មិន​ដែល​បាន​ទៅ​ដល់​អ្នក​ឱ្យ​ខ្ចី​ប្រាក់ ​ជាមួយ​នឹង​លក្ខខណ្ឌ​ជួល​ដែល​ភ្ជាប់​មក​ជាមួយ​នោះ ។

ការលក់៖ ការយល់ព្រម និងការជំពាក់បំណុល

សិទ្ធិកាន់កាប់ដីអាចផ្ទេរបាន ប៉ុន្តែប័ណ្ណកម្មសិទ្ធិអាចតម្រូវឱ្យមានការយល់ព្រមពីម្ចាស់ដីចំពោះការផ្ទេរ ឬការបែងចែក (មាត្រា 5:91 BW)។ ក្នុងករណីដែលការយល់ព្រមត្រូវបានបដិសេធ ច្បាប់អនុញ្ញាតឱ្យជំនួសវាដោយការអនុញ្ញាតពីតុលាការ។ ជាមួយនឹងការយល់ព្រមរបស់ក្រុងភាគច្រើន ការយល់ព្រមគឺជាទម្រង់បែបបទ ប៉ុន្តែកុំសន្មត់វាឡើយ៖ កាលវិភាគត្រូវតែសមស្របនឹងការបញ្ចប់ ហើយលក្ខខណ្ឌអាចទាមទារឱ្យមិនមានបំណុលយឺតយ៉ាវ និងគ្មានការរំលោភបំពានដែលនៅសេសសល់។

បំណុល​ដែល​ជំពាក់​កើតឡើង​តាម​សិទ្ធិ៖ អ្នកទិញ និងអ្នកលក់​ត្រូវ​ទទួលខុសត្រូវ​រួមគ្នា និង​ដោយឡែក​ពីគ្នា​ចំពោះ​បំណុល​ដែល​ត្រូវ​បង់​ក្នុង​រយៈពេល​ប្រាំ​ឆ្នាំ​មុន​ពេល​ផ្ទេរ (មាត្រា 5:92 BW)។ សារការី​គួរតែ​ទទួលបាន​សេចក្តីថ្លែងការណ៍​ជាលាយលក្ខណ៍អក្សរ​ពី​ម្ចាស់ដី​ស្តីពី​ជំហរ​បំណុល បំណុល​ដែល​ជំពាក់ ការចោទប្រកាន់ និង​ការរំលោភបំពាន​ដែល​ត្រូវបាន​ចោទប្រកាន់។

ការបញ្ចប់ដោយម្ចាស់ដី

ម្ចាស់ដីអាចបញ្ចប់ erfpacht ( opzegging ) ក្នុងករណីដែលលិខិតអនុញ្ញាតមិនបានបង់ប្រាក់រយៈពេលពីរឆ្នាំជាប់ៗគ្នា ឬ erfpachter មានការរំលោភធ្ងន់ធ្ងរ (មាត្រា 5:87 BW)។ បែបបទគឺតឹងរ៉ឹង ហើយវាការពារអ្នកឱ្យខ្ចីប្រាក់៖ ការបញ្ចប់ត្រូវបានអនុវត្តដោយដីការបស់អាជ្ញាសាលា យ៉ាងហោចណាស់មួយខែមុនកាលបរិច្ឆេទដែលវាត្រូវបានផ្តល់ឱ្យនៅពេលដែលមូលដ្ឋានគឺមិនអាចបំពេញបាន ហើយវាត្រូវតែផ្តល់ជូនក្នុងរយៈពេលប្រាំបីថ្ងៃលើអ្នកណាម្នាក់ដែលបានចុះបញ្ជីជាអ្នកទទួលបញ្ចាំ ឬអ្នកកាន់សិទ្ធិមានកំណត់ផ្សេងទៀត ដើម្បីឱ្យធនាគារអាចចូលអន្តរាគមន៍ និងដោះស្រាយបំណុលដែលជំពាក់ (មាត្រា 5:87, មាត្រា 5:88 BW)។ ដោយឡែកពីគ្នា នៅពេលដែលម្ភៃប្រាំឆ្នាំបានកន្លងផុតទៅចាប់តាំងពី erfpacht ត្រូវបានបង្កើតឡើង ភាគីណាមួយអាចស្នើសុំឱ្យតុលាការធ្វើវិសោធនកម្ម ឬបញ្ចប់វាសម្រាប់កាលៈទេសៈដែលមិនបានមើលឃើញទុកជាមុន (មាត្រា 5:97 BW) - ផ្លូវតូចចង្អៀត មិនមែនជាសំណងប្រឆាំងនឹងលិខិតអនុញ្ញាតដែលគ្រាន់តែក្លាយជាថ្លៃនោះទេ។

អ្វីដែលអ្នកទិញត្រូវពិនិត្យមុនពេលចុះហត្ថលេខា

• ឯកសារចុះបញ្ជីបង្កើតកម្មសិទ្ធិ និងឯកសារធ្វើវិសោធនកម្ម ឬទិញយកនីមួយៗនៅពេលក្រោយ។
• តើសំណុំលក្ខខណ្ឌទូទៅណាខ្លះដែលត្រូវអនុវត្ត តាមឆ្នាំ និងអត្ថបទពេញលេញរបស់វា។
• ថាតើសិទ្ធិនោះជាបណ្ដោះអាសន្ន បន្ត ឬអចិន្ត្រៃយ៍ និងកាលបរិច្ឆេទផុតកំណត់ ឬកាលបរិច្ឆេទបញ្ចប់រយៈពេលពិតប្រាកដ។
• គោលការណ៍​បច្ចុប្បន្ន មូលដ្ឋាន​នៃ​ការធ្វើ​លិបិក្រម​របស់វា និង​ថាតើ​វា​ត្រូវបាន​ទិញ​ចេញ​ឬអត់ — ប្រសិនបើ​ដូច្នេះ​មែន រហូតដល់​ពេលណា។
• កាលបរិច្ឆេទ និងយន្តការកែប្រែបន្ទាប់ ព្រមទាំងនីតិវិធីកែប្រែ ឬប្តូរណាមួយដែលកំពុងដំណើរការ។
• ថាតើត្រូវការការយល់ព្រមពីម្ចាស់ដីសម្រាប់ការផ្ទេរឬអត់ ហើយវាត្រូវចំណាយពេលប៉ុន្មាន។
• សេចក្តីថ្លែងការណ៍ជាលាយលក្ខណ៍អក្សរពីម្ចាស់ដីស្តីពីបំណុលយឺតយ៉ាវ ការចោទប្រកាន់ និងការរំលោភបំពានដែលត្រូវបានចោទប្រកាន់។
• ការបញ្ជាក់ជាលាយលក្ខណ៍អក្សរពីអ្នកឱ្យខ្ចីថាខ្លួននឹងផ្តល់ប្រាក់កម្ចីលើលក្ខខណ្ឌទាំងនេះ។
• សម្រាប់អាផាតមិន៖ របៀបដែលកម្មសិទ្ធិជួលធ្វើអន្តរកម្មជាមួយសមាគមម្ចាស់អចលនទ្រព្យ និងអ្នកណាជាអ្នកបង់ប្រាក់។
• សម្រាប់ Amsterdamជំហរ​បច្ចុប្បន្ន​របស់​ក្រុង​ស្តីពី​ការ​ប្តូរ​នៅ​ថ្ងៃ​ទិញ។

ប័ណ្ណកម្មសិទ្ធិអចលនទ្រព្យ (Erfpacht) មិនមែនជាពិការភាពទេ។ ជាមួយនឹងប័ណ្ណកម្មសិទ្ធិនៅចំពោះមុខអ្នក វាគឺជាវិធីមួយដែលមានលក្ខខណ្ឌច្រើនជាងក្នុងការកាន់កាប់អចលនទ្រព្យ ហើយវាអាចមានភាពត្រឹមត្រូវឥតខ្ចោះ។ កំហុសឆ្គងទាំងនេះកើតឡើងដោយអ្នកទិញដែលចាត់ទុកកថាខណ្ឌស្តីពីការជួលអចលនទ្រព្យដូចជាគ្រោងទុក។