ការលក់អចលនទ្រព្យតាមបែបប្រតិបត្តិ៖ របៀបដែលវាដំណើរការ និងហានិភ័យសម្រាប់ម្ចាស់បំណុល

អ្នកបានទទួលសាលក្រម។ តុលាការបានសម្រេចលើបណ្តឹងរបស់អ្នក ហើយភាគីប្រឆាំងត្រូវបានបញ្ជាឱ្យបង់ប្រាក់។ ប៉ុន្តែកូនបំណុលមិនបានបង់ប្រាក់ទេ។ ប្រសិនបើពួកគេជាម្ចាស់អចលនទ្រព្យ ការលក់ដោយបង្ខំនៃអចលនទ្រព្យនោះអាចជាមធ្យោបាយមួយដើម្បីនៅតែទទួលបានបណ្តឹងរបស់អ្នក។ នេះត្រូវបានគេហៅថាការលក់ដោយបង្ខំ (executoriale verkoop)។ ទោះជាយ៉ាងណាក៏ដោយ ផ្លូវឆ្ពោះទៅរកការអនុវត្តដោយជោគជ័យគឺវែងឆ្ងាយ ចំណាយច្រើន និងមិនប្រាកដប្រជា។ នៅក្នុងអត្ថបទនេះ យើងពន្យល់ពីរបៀបដែលដំណើរការដំណើរការ និងអ្វីដែលជាហានិភ័យដែលអ្នក ក្នុងនាមជាម្ចាស់បំណុល ប្រឈមមុខតាមផ្លូវ។

ចំណងជើងដែលអាចអនុវត្តបាន៖ ចំណុចចាប់ផ្តើម

ការអនុវត្តប្រឆាំងនឹងទ្រព្យសម្បត្តិតែងតែចាប់ផ្តើមជាមួយនឹងប័ណ្ណកម្មសិទ្ធិដែលអាចអនុវត្តបាន (executoriale titel)។ នេះគឺជាឯកសារដែលច្បាប់អនុញ្ញាតឱ្យអនុវត្តដោយផ្អែកលើឯកសារនោះ។ ប័ណ្ណកម្មសិទ្ធិទូទៅបំផុតគឺសាលក្រមរបស់តុលាការ ប៉ុន្តែលិខិតស្នាមសារការី ឬដីការបស់តុលាការក៏អាចបម្រើជាប័ណ្ណកម្មសិទ្ធិបានដែរ។ សាលក្រមត្រូវតែប្រកាសថាអាចអនុវត្តបានជាបណ្តោះអាសន្ន ឬរយៈពេលសម្រាប់ការប្តឹងឧទ្ធរណ៍ត្រូវតែផុតកំណត់។ បើគ្មានប័ណ្ណកម្មសិទ្ធិដែលអាចអនុវត្តបានត្រឹមត្រូវទេ ការអនុវត្តមិនអាចចាប់ផ្តើមបានទេ។

សេវាកម្ម និងការបញ្ជាទិញដើម្បីបង់ប្រាក់

មុនពេលដែលការរឹបអូសណាមួយអាចត្រូវបានគិតប្រាក់ អាជ្ញាសាលាត្រូវតែប្រកាសសាលក្រមជាផ្លូវការលើកូនបំណុល — ពោលគឺប្រកាសសាលក្រមជាផ្លូវការ។ បន្ទាប់មក អាជ្ញាសាលាចេញដីកាបង្គាប់ឱ្យបង់ប្រាក់។ យោងតាមមាត្រា ៤៣៩ នៃក្រមនីតិវិធីរដ្ឋប្បវេណីហូឡង់ (Rv) កូនបំណុលត្រូវបានផ្តល់ពេលយ៉ាងហោចណាស់ពីរថ្ងៃដើម្បីបង់ប្រាក់ដោយស្ម័គ្រចិត្ត។ មានតែនៅពេលដែលរយៈពេលនោះផុតកំណត់ដោយគ្មានការបង់ប្រាក់ប៉ុណ្ណោះ ទើបការអនុវត្តជាក់ស្តែងអាចចាប់ផ្តើមបាន។

ជំហាននេះមិនមែនគ្រាន់តែជាពិធីការធម្មតានោះទេ។ ប្រសិនបើសេវាកម្មមានបញ្ហា ឬដីកាមិនត្រូវបានចេញត្រឹមត្រូវ កូនបំណុលអាចជំទាស់នឹងការអនុវត្ត។ ដូច្នេះវាមានសារៈសំខាន់ណាស់ដែលអាជ្ញាសាលាអនុវត្តការងារនេះដោយប្រុងប្រយ័ត្ន។

ឯកសារភ្ជាប់ប្រតិបត្តិលើអចលនទ្រព្យ

បន្ទាប់ពីរយៈពេលទូទាត់បានផុតកំណត់ មន្ត្រីតុលាការនឹងយកពន្ធលើអចលនទ្រព្យដែលជាប់កាតព្វកិច្ច។ ពន្ធនេះត្រូវបានចុះបញ្ជីនៅក្នុងបញ្ជីសាធារណៈនៃការិយាល័យចុះបញ្ជីដីធ្លី (Kadaster) (មាត្រា 505 Rv)។ ចាប់ពីពេលនោះមក ពន្ធនេះអាចមើលឃើញដោយភាគីទីបី ហើយអចលនទ្រព្យត្រូវបានរារាំងដោយផ្លូវច្បាប់។ ជាគោលការណ៍ កូនបំណុលមិនអាចលក់អចលនទ្រព្យ ឬដាក់បន្ទុកវាដោយសិទ្ធិថ្មីទៀតទេ។ ប្រសិនបើពួកគេធ្វើដូច្នេះ អ្នកទិញ ឬអ្នកកាន់សិទ្ធិមានកំណត់ថ្មីមិនអាចពឹងផ្អែកលើប្រតិបត្តិការនោះទល់នឹងម្ចាស់បំណុលដែលជាប់កាតព្វកិច្ចនោះទេ។

អាជ្ញាសាលាជូនដំណឹងដល់កូនបំណុល និងអ្នកទទួលបញ្ចាំណាមួយអំពីការរឹបអូស។ អ្នកទទួលបញ្ចាំមានសិទ្ធិអនុវត្តច្បាប់ដោយខ្លួនឯង - នឹងមានព័ត៌មានបន្ថែមអំពីរឿងនេះនៅពេលក្រោយ។

ការដេញថ្លៃជាសាធារណៈ

ច្បាប់ចម្បងគឺថា ការលក់ដោយបង្ខំត្រូវធ្វើឡើងតាមរយៈការដេញថ្លៃជាសាធារណៈ (មាត្រា 514 Rv et seq.)។ ការដេញថ្លៃត្រូវបានរៀបចំឡើងដោយមេធាវីច្បាប់ស៊ីវិល ដែលក៏រៀបចំលក្ខខណ្ឌដេញថ្លៃផងដែរ។ អចលនទ្រព្យត្រូវបានប្រកាសជាមុនតាមរយៈបញ្ជីសាធារណៈ និងជាធម្មតាតាមរយៈវេទិកាដេញថ្លៃឯកទេស។ មេធាវីទទួលបន្ទុកការផ្សព្វផ្សាយ ចងក្រងឯកសារព័ត៌មាន និងធ្វើការដេញថ្លៃដោយខ្លួនឯង។

នៅថ្ងៃដេញថ្លៃ ភាគីដែលចាប់អារម្មណ៍អាចដេញថ្លៃបាន។ អចលនទ្រព្យត្រូវបានផ្តល់ជូនអ្នកដេញថ្លៃខ្ពស់បំផុត បន្ទាប់ពីនោះមេធាវីនឹងគូរកិច្ចព្រមព្រៀងទិញ។ តម្លៃទិញជាទូទៅត្រូវតែបង់ក្នុងរយៈពេលពីរបីសប្តាហ៍។ បន្ទាប់ពីការទូទាត់ ការផ្ទេរប្រាក់កើតឡើងតាមរយៈលិខិតលក់អចលនទ្រព្យដែលមេធាវីប្រគល់ឱ្យ ដែលត្រូវបានចុះបញ្ជីនៅក្នុងការិយាល័យចុះបញ្ជីដីធ្លីផងដែរ។

ការលក់ឯកជនជាជម្រើសមួយ

បន្ថែមពីលើការដេញថ្លៃជាសាធារណៈ មាត្រា 3:268(2) នៃក្រមរដ្ឋប្បវេណីហូឡង់ (BW) ផ្តល់នូវលទ្ធភាពនៃការលក់ឯកជន។ នេះតម្រូវឱ្យមានការអនុញ្ញាតពីចៅក្រមសង្គ្រោះបឋម ដែលត្រូវបានស្នើសុំដោយកូនបំណុល ឬអ្នកទទួលបញ្ចាំ — មិនមែនដោយម្ចាស់បំណុលដែលភ្ជាប់បំណុលនោះទេ។ ចៅក្រមផ្តល់ការអនុញ្ញាតនោះ ប្រសិនបើវាអាចទៅរួចដែលថាការលក់ឯកជននឹងផ្តល់ផលចំណេញខ្ពស់ជាងការដេញថ្លៃ។

នៅក្នុងការអនុវត្ត ផ្លូវនេះត្រូវបានយកតាមខ្លួនកាន់តែខ្លាំងឡើង ជាពិសេសនៅពេលដែលម្ចាស់បំណុលទាំងអស់ដែលពាក់ព័ន្ធយល់ព្រមលើវា។ ការលក់ឯកជនជាទូទៅដំណើរការទៅដោយរលូន ទទួលបានតម្លៃខ្ពស់ជាង និងសន្សំសំចៃលើថ្លៃដេញថ្លៃ។ សម្រាប់ម្ចាស់បំណុល ក្នុងករណីជាច្រើន វាជាការសមហេតុផលក្នុងការគិតយ៉ាងសកម្មអំពីជម្រើសនេះ។

ចុះបើកូនបំណុលមិនមែនជាម្ចាស់កម្មសិទ្ធិតែម្នាក់គត់?

នៅក្នុងការអនុវត្តជាក់ស្តែង កូនបំណុលច្រើនតែមិនមែនជាម្ចាស់កម្មសិទ្ធិតែមួយគត់នៃទ្រព្យសម្បត្តិនោះទេ។ ស្ថានភាពទូទៅមួយគឺសហម្ចាស់ពីរនាក់ដែលម្នាក់ៗកាន់កាប់ភាគហ៊ុនពាក់កណ្តាលស្មើគ្នា និងមិនបែងចែក — ឧទាហរណ៍ ដៃគូដែលបានទិញផ្ទះជាមួយគ្នា។ នេះមានផលវិបាកយ៉ាងសំខាន់សម្រាប់ការអនុវត្ត។

ម្ចាស់បំណុល​ដែល​ជា​អ្នក​ជាប់​ពាក់ព័ន្ធ​នឹង​សហម្ចាស់​ម្នាក់​ជាគោលការណ៍​អាច​យក​ពន្ធ​លើ​ទ្រព្យ​បញ្ចាំ​តែ​លើ​ចំណែក​ដែល​មិន​បាន​បែងចែក​របស់​កូនបំណុល​នោះ​ក្នុង​អចលនទ្រព្យ​ប៉ុណ្ណោះ មិនមែន​លើ​អចលនទ្រព្យ​ទាំងមូល​ទេ (មាត្រា 3:175 នៃ​ក្រមរដ្ឋប្បវេណី​ហូឡង់ BW)។ ចំណែក​របស់​សហម្ចាស់​ម្នាក់​ទៀត​ស្ថិត​នៅ​ក្រៅ​វិសាលភាព​នៃ​ការអនុវត្ត ពីព្រោះ​បុគ្គល​នោះ​មិន​ទទួលខុសត្រូវ​ចំពោះ​បំណុល​នោះ​ទេ។ ដូច្នេះ​ម្ចាស់បំណុល​មិន​អាច​ដាក់​លក់​ផ្ទះ​ទាំងមូល​បាន​ឡើយ។

ការលំបាកគឺថាភាគហ៊ុនពាក់កណ្តាលដែលមិនទាន់បែងចែកពិបាកលក់ណាស់។ ស្ទើរតែគ្មានអ្នកទិញណាម្នាក់មានឆន្ទៈក្នុងការទទួលបានភាគហ៊ុនប្រភាគ ហើយក្លាយជាសហម្ចាស់រួមជាមួយមនុស្សចម្លែកនោះទេ ជាមួយនឹងផលវិបាកជាក់ស្តែងទាំងអស់ដែលកើតឡើង។ នៅក្នុងការដេញថ្លៃសាធារណៈ ភាគហ៊ុនបែបនេះ ប្រសិនបើវាត្រូវបានលក់ចេញ នឹងទទួលបានត្រឹមតែប្រភាគតូចមួយនៃតម្លៃសមាមាត្ររបស់វាប៉ុណ្ណោះ។

ដោយហេតុផលនោះ ជាធម្មតាម្ចាស់បំណុលចង់ឱ្យសហគមន៍ត្រូវបានបែងចែក។ យោងតាមមាត្រា 3:180 BW ម្ចាស់បំណុលដែលបានភ្ជាប់ភាគហ៊ុនរបស់សហម្ចាស់អាចទាមទារការបែងចែកសហគមន៍ (verdeling) សូម្បីតែប្រឆាំងនឹងបំណងប្រាថ្នារបស់សហម្ចាស់ផ្សេងទៀតក៏ដោយ។ តាមរយៈការបែងចែកទ្រព្យសម្បត្តិទាំងមូលអាចត្រូវបានលក់ ហើយប្រាក់ចំណូលសុទ្ធត្រូវបានបែងចែករវាងសហម្ចាស់តាមភាគហ៊ុនរបស់ពួកគេ។ បន្ទាប់មកម្ចាស់បំណុលអាចទាមទារយកមកវិញពីចំណែកនៃប្រាក់ចំណូលរបស់កូនបំណុល ខណៈពេលដែលចំណែករបស់សហម្ចាស់ផ្សេងទៀតត្រូវបានបង់ទៅឱ្យបុគ្គលនោះ ហើយនៅតែហួសពីលទ្ធភាពរបស់ម្ចាស់បំណុល។

ស្ថានភាពខុសគ្នាមួយកើតឡើង នៅពេលដែលសហម្ចាស់បានរៀបការនៅក្នុងសហគមន៍នៃទ្រព្យសម្បត្តិ (gemeenschap van goederen) ហើយបំណុលគឺជាបំណុលសហគមន៍។ ក្នុងករណីនោះ សហគមន៍ទាំងមូល — រួមទាំងទ្រព្យសម្បត្តិទាំងមូល — ជាគោលការណ៍អាចបម្រើជាសំណង ពីព្រោះប្តីឬប្រពន្ធទាំងពីរមានកាតព្វកិច្ច។ ដូចគ្នានេះដែរចំពោះបំណុលផ្សេងទៀតដែលម្ចាស់ទាំងពីរមានកាតព្វកិច្ចរួមគ្នា ដូចជាប្រាក់កម្ចីរួមគ្នា។ ទោះជាយ៉ាងណាក៏ដោយ ក្នុងករណីដែលមានតែម្ចាស់ម្នាក់ប៉ុណ្ណោះដែលជាកូនបំណុលនៃបំណុលឯកជន ការកំណត់ចំពោះចំណែករបស់បុគ្គលនោះត្រូវបានអនុវត្ត។

ដូច្នេះសម្រាប់ម្ចាស់បំណុល វាមានសារៈសំខាន់ណាស់ក្នុងការពិនិត្យមើល មុនពេលដាក់ពន្ធលើទ្រព្យបញ្ចាំ ថាតើម្ចាស់អចលនទ្រព្យដែលបានចុះបញ្ជីជានរណា និងពួកគេកាន់កាប់វាដោយផ្អែកលើមូលដ្ឋានអ្វី។ ការចុះបញ្ជីដីធ្លី (Kadaster) បង្ហាញពីទីតាំងនៃភាពជាម្ចាស់។ ថាតើអចលនទ្រព្យទាំងមូល ឬភាគហ៊ុនដែលមិនទាន់បែងចែកអាចត្រូវបានអនុវត្តប្រឆាំងនឹងឬអត់ ភាគច្រើនកំណត់ពីលទ្ធភាពនៃការទាមទារសំណង - ក៏ដូចជាការចំណាយ និងពេលវេលាដែលផ្លូវនឹងត្រូវការ។

ការចែកចាយប្រាក់ចំណូល៖ ការរៀបចំចំណាត់ថ្នាក់

នៅពេលដែលអចលនទ្រព្យត្រូវបានលក់ ហើយទទួលបានតម្លៃទិញ ប្រាក់ចំណូលត្រូវតែចែកចាយ។ ប្រសិនបើមានម្ចាស់បំណុលច្រើននាក់ — ដែលជាធម្មតាជាករណីជាមួយការអនុវត្តទ្រព្យសម្បត្តិ — ការរៀបចំចំណាត់ថ្នាក់ (rangregeling) កើតឡើង (មាត្រា 551 Rv et seq.)។ សារការី ឬចៅក្រមត្រួតពិនិត្យកំណត់ថាម្ចាស់បំណុលណាដែលត្រូវបានបង់ប្រាក់ និងតាមលំដាប់លំដោយ។

អ្នកទទួលបញ្ចាំស្ថិតនៅលំដាប់ទីមួយ។ បន្ទាប់មកគឺម្ចាស់បំណុលអនុគ្រោះណាមួយដូចជាអាជ្ញាធរពន្ធដារ។ បន្ទាប់ពីនោះ ការចំណាយលើការអនុវត្តច្បាប់ខ្លួនឯងត្រូវបានបង់។ អ្វីដែលនៅសល់ត្រូវបានចែកចាយក្នុងចំណោមម្ចាស់បំណុលដែលភ្ជាប់បំណុលតាមឋានៈនៃកាលបរិច្ឆេទភ្ជាប់បំណុលរបស់ពួកគេ៖ អ្នកណាដែលភ្ជាប់បំណុលមុននឹងមានឋានៈខ្ពស់ជាង។ អ្វីដែលនៅសល់បន្ទាប់ពីការចែកចាយពេញលេញនឹងទៅឱ្យកូនបំណុល។

ហានិភ័យទី 1: អ្នកទទួលបញ្ចាំមានអាទិភាព

ហានិភ័យជាមូលដ្ឋានបំផុតសម្រាប់ម្ចាស់បំណុលគឺលំដាប់នៃចំណាត់ថ្នាក់។ ធនាគារ ឬអ្នកទទួលបញ្ចាំផ្សេងទៀតមានសិទ្ធិបញ្ចាំលើអចលនទ្រព្យ ហើយដូច្នេះមានចំណាត់ថ្នាក់ខ្ពស់ជាងម្ចាស់បំណុលដែលជាប់បំណុល។ នេះមានន័យថាបំណុលបញ្ចាំ — រួមទាំងបំណុលដែលជំពាក់ការប្រាក់ និងថ្លៃដើមបន្ថែម — ត្រូវបានបង់ជាមុនសិនពីប្រាក់ចំណូលពីការលក់។ មានតែអ្វីដែលនៅសល់ប៉ុណ្ណោះដែលអាចរកបានសម្រាប់ម្ចាស់បំណុល។

ចំពោះអចលនទ្រព្យដែលមានបំណុលបញ្ចាំខ្ពស់ទាក់ទងទៅនឹងតម្លៃទីផ្សាររបស់វា ម្ចាស់បំណុលដែលភ្ជាប់បំណុលអាចគ្មានអ្វីនៅសល់បន្ទាប់ពីប្រាក់កម្ចីបញ្ចាំត្រូវបានសងវិញ — ទោះបីជាអចលនទ្រព្យត្រូវបានលក់ក្នុងតម្លៃសមរម្យក៏ដោយ។

ហានិភ័យទី 2: ប្រាក់ចំណូលពីការអនុវត្តច្បាប់ទាបជាងការរំពឹងទុក

អចលនទ្រព្យដែលលក់តាមរយៈការដេញថ្លៃជាសាធារណៈមានតម្លៃទាបជាងអចលនទ្រព្យដែលផ្តល់ជូនជាឯកជននៅលើទីផ្សារបើកចំហ។ អ្នកដេញថ្លៃដឹងថាពួកគេកំពុងទិញអចលនទ្រព្យដែលបង្ខំឱ្យលក់៖ ពួកគេមានឱកាសមានកំណត់ក្នុងការត្រួតពិនិត្យ ស្ថានភាពនៃអចលនទ្រព្យមិនតែងតែត្រូវបានគេដឹងពេញលេញនោះទេ ហើយមានឱកាសដែលអ្នកកាន់កាប់ពីមុននឹងមិនចាកចេញដោយស្ម័គ្រចិត្ត។ ទាំងអស់នេះត្រូវបានឆ្លុះបញ្ចាំងនៅក្នុងតម្លៃដេញថ្លៃទាបជាង។

គម្លាតរវាងលទ្ធផលនៃការដេញថ្លៃ និងតម្លៃទីផ្សារបើកចំហគឺជារឿងពិត ហើយអាចមានច្រើន ប៉ុន្តែវាមិនមែនជាភាគរយថេរទេ៖ វាប្រែប្រួលទៅតាមអចលនទ្រព្យ ទីតាំង ស្ថានភាពទីផ្សារ និងថាតើអចលនទ្រព្យត្រូវបានលក់ទទេ ឬមានអ្នកកាន់កាប់។ ម្ចាស់បំណុលដែលបានគណនាដោយផ្អែកលើតម្លៃពន្ធផ្លូវការ (WOZ) ឬលើរបាយការណ៍វាយតម្លៃធម្មតាអាចនឹងមានការភ្ញាក់ផ្អើលមិនល្អបន្ទាប់ពីការដេញថ្លៃ ដូច្នេះសូមធ្វើការពីការវាយតម្លៃដែលបញ្ជាក់យ៉ាងច្បាស់អំពីតម្លៃអនុវត្តរួមជាមួយនឹងតម្លៃទីផ្សារ។

ហានិភ័យទី 3: ម្ចាស់បំណុលដែលប្រកួតប្រជែងជាមួយ

ម្ចាស់បំណុលកម្រជាមនុស្សតែម្នាក់គត់ដែលមើលថែទ្រព្យសម្បត្តិរបស់កូនបំណុលណាស់។ ម្ចាស់បំណុលផ្សេងទៀតក៏អាចមានបំណុលជាប់ពន្ធដែរ ហើយឋានៈរបស់ពួកគេត្រូវបានកំណត់ដោយកាលបរិច្ឆេទដែលបំណុលជាប់ពន្ធរបស់ពួកគេត្រូវបានចុះបញ្ជីនៅក្នុងបញ្ជីឈ្មោះដីធ្លី។ អ្នកណាដែលជាប់ពន្ធមុននឹងត្រូវបានផ្តល់អាទិភាព។

ម្ចាស់បំណុលដែលចូលមកយឺតមានហានិភ័យនៃការបញ្ចប់នៅខាងក្រោយនៃការរៀបចំចំណាត់ថ្នាក់ ដោយប្រាក់ចំណូលដែលមាននឹងអស់នៅពេលនោះ។ ដូច្នេះវាជាការប្រសើរក្នុងការបន្តការរឹបអូសឱ្យបានលឿនតាមដែលអាចធ្វើទៅបានបន្ទាប់ពីទទួលបានប័ណ្ណកម្មសិទ្ធិដែលអាចអនុវត្តបាន។

ហានិភ័យទី ៤៖ ការចំណាយកាត់បន្ថយប្រាក់ចំណូល

ការអនុវត្តច្បាប់ប្រឆាំងនឹងអចលនទ្រព្យពាក់ព័ន្ធនឹងការចំណាយយ៉ាងច្រើន៖ ថ្លៃសេវារបស់អាជ្ញាសាលាសម្រាប់សេវាកម្ម និងការភ្ជាប់ឯកសារ ថ្លៃសេវាសារការីសម្រាប់ការដេញថ្លៃ ឬការលក់ឯកជន ថ្លៃចុះបញ្ជីដីធ្លីសម្រាប់ការចុះបញ្ជី និងអាចជាថ្លៃបណ្តេញចេញ ប្រសិនបើកូនបំណុលមិនចាកចេញពីអចលនទ្រព្យដោយស្ម័គ្រចិត្ត។ ការចំណាយទាំងអស់នេះត្រូវបានកាត់ចេញពីប្រាក់ចំណូលពីការលក់ មុនពេលដែលម្ចាស់បំណុលទទួលបានប្រាក់។

ទោះបីជាការចំណាយលើការអនុវត្តច្បាប់មានកម្រិតខ្ពស់ជាងការទាមទារធម្មតាក៏ដោយ ក៏វាកាត់បន្ថយប្រាក់ចំណូលសុទ្ធដែលមានសម្រាប់ម្ចាស់បំណុល។ ចំពោះអចលនទ្រព្យដែលមានតម្លៃទាប ឬមានបំណុលបញ្ចាំខ្ពស់ ការចំណាយអាចលេបត្របាក់ផ្នែកសំខាន់មួយនៃអតិរេកដែលមាន។

ហានិភ័យទី 5: នីតិវិធីអនុវត្តដីកាបង្គាប់

កូនបំណុលមានសិទ្ធិជំទាស់នឹងការអនុវត្តតាមរយៈ នីតិវិធីហាមឃាត់ការអនុវត្ត (executiekortgeding) នៅចំពោះមុខចៅក្រមសង្គ្រោះបឋម (មាត្រា 438 Rv)។ ពួកគេអាចអះអាងថាការអនុវត្តត្រូវបានផ្អាក ឧទាហរណ៍ ដោយសារតែពួកគេអះអាងថាការទាមទារត្រូវបានបង់រួចហើយ (មួយផ្នែក) ថាមានការរំលោភអំណាចអនុវត្ត ឬថាកាលៈទេសៈថ្មីបានកើតឡើងដែលរារាំងការអនុវត្ត។

ការអសមត្ថភាពក្នុងការបង់ប្រាក់ជាគោលការណ៍គឺជាមូលដ្ឋានមិនគ្រប់គ្រាន់សម្រាប់ការផ្អាកនោះទេ។ ប៉ុន្តែដំណើរការដីកាបង្គាប់ឲ្យបង់ប្រាក់ត្រូវចំណាយពេលវេលា និងថវិកា ទោះបីជាម្ចាស់បំណុលត្រូវបានបង្ហាញថាត្រឹមត្រូវក៏ដោយ។ ដូច្នេះដំណើរការនេះអាចត្រូវបានពន្យារពេលអស់ជាច្រើនសប្តាហ៍ ខណៈពេលដែលការចំណាយកើនឡើង។

ហានិភ័យទី 6: ការអនុវត្តសង្ខេបដោយអ្នកទទួលបញ្ចាំ

មាត្រា 3:268 BW ផ្តល់សិទ្ធិឱ្យអ្នកទទួលបញ្ចាំនូវសិទ្ធិអនុវត្តកិច្ចសន្យាសង្ខេប (parate executie)៖ ពួកគេអាចលក់អចលនទ្រព្យដោយមិនចាំបាច់មានប័ណ្ណកម្មសិទ្ធិតុលាការ និងដោយមិនចាំបាច់មានការអនុញ្ញាតពីម្ចាស់បំណុលដែលពាក់ព័ន្ធនោះទេ។ ប្រសិនបើកូនបំណុលក៏មិនបានបំពេញកាតព្វកិច្ចបញ្ចាំរបស់ពួកគេដែរ ជាធម្មតាធនាគារនឹងសម្រេចចិត្តបន្តអនុវត្តកិច្ចសន្យាដោយខ្លួនឯង។

ក្នុងករណីនោះ ម្ចាស់បំណុលដែលភ្ជាប់មកជាមួយនឹងបាត់បង់ការគ្រប់គ្រងទាំងស្រុង។ ធនាគារកំណត់ពេលវេលា វិធីសាស្រ្តនៃការលក់ និងសារការី។ ម្ចាស់បំណុលអាចរង់ចាំមើលថាតើមានអ្វីនៅសល់សម្រាប់ពួកគេដែរឬទេ បន្ទាប់ពីបំណុលបញ្ចាំ និងថ្លៃសេវាបន្ថែមត្រូវបានសងវិញ។

ហានិភ័យទី ៧៖ ការក្ស័យធនរបស់កូនបំណុល

ប្រសិនបើកូនបំណុលត្រូវបានប្រកាសថាក្ស័យធនក្នុងអំឡុងពេលដំណើរការអនុវត្តច្បាប់ អ្នកទទួលបន្ទុកក្ស័យធននឹងចូលរួមចំណែកក្នុងសិទ្ធិរបស់កូនបំណុល។ ការរឹបអូសលើទ្រព្យសម្បត្តិបន្ទាប់មកក្លាយជាផ្នែកមួយនៃទ្រព្យសម្បត្តិក្ស័យធន ហើយការអនុវត្តច្បាប់របស់បុគ្គលម្នាក់ៗត្រូវបានបញ្ឈប់ជាគោលការណ៍។ បញ្ហានេះត្រូវបានដោះស្រាយចាប់ពីពេលនោះមកតាមរយៈដំណើរការក្ស័យធន។

អ្នកទទួលបន្ទុកសម្រេចចិត្តលើការលក់ទ្រព្យសម្បត្តិ ហើយប្រាក់ចំណូលត្រូវបានចែកចាយស្របតាមច្បាប់ក្ស័យធន។ ចំពោះម្ចាស់បំណុលដែលមិនមានទ្រព្យបញ្ចាំ — ដោយគ្មានប្រាក់កម្ចីទិញផ្ទះ ឬការសន្យា — នេះមានន័យថាក្នុងករណីភាគច្រើន ពួកគេនឹងទទួលបានប្រាក់ត្រឹមតែភាគរយកំណត់នៃការទាមទាររបស់ពួកគេ ប្រសិនបើមានអ្វីមួយ។

ហានិភ័យទី ៨៖ បំណុលដែលនៅសេសសល់មិនអាចដោះស្រាយអ្វីបានទេ

សូម្បីតែការអនុវត្តដោយជោគជ័យក៏មិនចាំបាច់មានន័យថាការទាមទារត្រូវបានបំពេញពេញលេញដែរ។ ប្រសិនបើការលក់បន្ត បន្ទាប់ពីកាត់បំណុលបញ្ចាំ ការចំណាយ និងការទាមទារផ្សេងទៀតមិនគ្រប់គ្រាន់ដើម្បីគ្របដណ្តប់ការទាមទារទាំងមូលទេ បំណុលដែលនៅសល់នៅតែមាន។ កូនបំណុលត្រូវទទួលខុសត្រូវផ្ទាល់ខ្លួនចំពោះវា។

ប៉ុន្តែ​កូនបំណុល​ដែល​បាន​បាត់បង់​ផ្ទះ​របស់​ខ្លួន ហើយ​អាច​នឹង​ជួប​បញ្ហា​ហិរញ្ញវត្ថុ​ជាទូទៅ​មាន​ទ្រព្យ​សម្បត្តិ​ដែល​អាច​ទាមទារ​យក​មក​វិញ​បាន​តិចតួច​ណាស់​ដែល​នៅ​សល់។ បន្ទាប់មក ម្ចាស់បំណុល​កាន់កាប់​ការទាមទារ​ដែល​នៅ​សេសសល់​ជា​ផ្លូវការ ប៉ុន្តែ​ឱកាស​នៃ​ការ​ទាមទារ​វា​ពិតជា​មាន​កម្រិត​ក្នុង​ការអនុវត្ត។

ហានិភ័យទី 9: ការអនុវត្តសាលក្រមដំបូង ខណៈពេលដែលអ្នកចាញ់បណ្តឹងឧទ្ធរណ៍

សាលក្រមដែលបានផ្តល់នៅក្នុងសំណុំរឿងដំបូង ជារឿយៗត្រូវបានប្រកាសថាអាចអនុវត្តបានជាបណ្ដោះអាសន្ន។ នេះមានន័យថា អ្នកត្រូវបានអនុញ្ញាតឱ្យបន្តអនុវត្ត ខណៈពេលដែលបណ្តឹងឧទ្ធរណ៍នៅតែរង់ចាំ ហើយដូច្នេះសាលក្រមមិនទាន់ក្លាយជាស្ថាពរនៅឡើយទេ។ នេះអាចហាក់ដូចជាគួរឱ្យទាក់ទាញ ពីព្រោះអ្នកមិនចាំបាច់រង់ចាំទេ ប៉ុន្តែវាមានហានិភ័យខ្ពស់៖ ប្រសិនបើបណ្តឹងឧទ្ធរណ៍ត្រូវបានសម្រេចប្រឆាំងនឹងអ្នក ហើយសាលក្រមត្រូវបានលុបចោល មូលដ្ឋានច្បាប់ដែលអ្នកបានអនុវត្តប្រឆាំងនឹងទ្រព្យសម្បត្តិនឹងរលាយបាត់ទៅជាមួយនឹងប្រសិទ្ធភាពថយក្រោយ។

ផលវិបាកនៃរឿងនេះអាចមានវិសាលភាពធំធេង។ បន្ទាប់មក អ្នកនឹងត្រូវអនុវត្តដោយគ្មានប័ណ្ណកម្មសិទ្ធិត្រឹមត្រូវ ហើយជាគោលការណ៍ ត្រូវទទួលខុសត្រូវចំពោះការខាតបង់ដែលកូនបំណុលបានរងទុក្ខជាលទ្ធផល។ ដោយសារតែអចលនទ្រព្យត្រូវបានលក់ និងផ្ទេរទៅឱ្យភាគីទីបី ជាទូទៅអ្នកមិនអាចលុបចោលការលក់នោះបានទៀតទេ៖ អ្នកទិញដែលបានទិញអចលនទ្រព្យដោយស្មោះត្រង់នៅក្នុងការដេញថ្លៃអនុវត្តត្រូវបានការពារ។ បន្ទាប់មក អ្នកនឹងត្រូវសងប្រាក់ដែលអ្នកបានទទួល ហើយលើសពីនេះទៀត ត្រូវទូទាត់សងការខាតបង់បន្ថែម ដូចជាភាពខុសគ្នារវាងតម្លៃអនុវត្ត និងតម្លៃជាក់ស្តែងនៃអចលនទ្រព្យ ថ្លៃដឹកជញ្ជូន និងការខូចខាតជាបន្តបន្ទាប់ណាមួយ។

លើសពីនេះ ការទទួលខុសត្រូវនេះ គឺជាការទទួលខុសត្រូវដ៏តឹងរ៉ឹង និងផ្អែកលើហានិភ័យ៖ អ្នកណាដែលអនុវត្តសាលក្រមដែលក្រោយមកត្រូវបានលុបចោល គឺធ្វើសកម្មភាពដោយហានិភ័យផ្ទាល់ខ្លួន ទោះបីជាពួកគេមានសុច្ឆន្ទៈទាំងស្រុងក៏ដោយ។ ដូច្នេះ ការចាញ់បណ្តឹងឧទ្ធរណ៍អាចធ្វើឱ្យអ្នកចំណាយច្រើនជាងការទាមទារដើម។ ដោយហេតុផលនោះ ត្រូវថ្លឹងថ្លែងជានិច្ចថាតើសំណុំរឿងរបស់អ្នករឹងមាំប៉ុណ្ណា ថាតើភាគីម្ខាងទៀតផ្តល់សំណងសម្រាប់ការសងប្រាក់វិញដែរឬទេ និងថាតើវាជាការឆ្លាតវៃក្នុងការរង់ចាំលទ្ធផលនៃការប្តឹងឧទ្ធរណ៍ជាជាងការអនុវត្តភ្លាមៗឬអត់។

តើ​អ្វី​ទៅ​ជា​វិធានការ​ដ៏​ល្អ​បំផុត​ក្នុង​នាម​ជា​ម្ចាស់​បំណុល?

មុននឹងបន្តអនុវត្តច្បាប់ប្រឆាំងនឹងទ្រព្យសម្បត្តិ ការវាយតម្លៃដោយប្រុងប្រយ័ត្នគឺជារឿងចាំបាច់។ សូមសួរខ្លួនឯងនូវសំណួរដូចខាងក្រោម៖ តើតម្លៃទីផ្សារបច្ចុប្បន្ននៃទ្រព្យសម្បត្តិគឺជាអ្វី ហើយតើបំណុលបញ្ចាំខ្ពស់ប៉ុណ្ណា? តើមានម្ចាស់បំណុលភ្ជាប់បំណុលផ្សេងទៀតទេ ហើយតើឋានៈរបស់ពួកគេជាអ្វី? តើមានទ្រព្យសម្បត្តិ ឬប្រាក់ចំណូលរបស់កូនបំណុលដែលការអនុវត្តច្បាប់មានភាពសាមញ្ញ និងថោកជាងដែរឬទេ? ហើយតើការដោះស្រាយដោយសន្តិវិធី — មិនថាស្ថិតនៅក្រោមការគំរាមកំហែងនៃការអនុវត្តច្បាប់ឬអត់ — ជាជម្រើសជាក់ស្តែងទេ?

ការគំរាមកំហែងនៃការអនុវត្តច្បាប់ជួនកាលមានប្រសិទ្ធភាពជាងការអនុវត្តច្បាប់ខ្លួនឯង។ កូនបំណុលដែលដឹងថាផ្ទះរបស់ពួកគេស្ថិតក្នុងគ្រោះថ្នាក់ច្រើនតែមានឆន្ទៈទទួលយកការរៀបចំការទូទាត់ ឬការទូទាត់ដែលពួកគេបានបដិសេធពីមុន។ លិខិតទាមទារ ឬការជូនដំណឹងអំពីការអនុវត្តច្បាប់ទាន់ពេលវេលាអាចផ្តល់នូវលទ្ធផលដែលចង់បានដោយមិនចាំបាច់បញ្ចប់ដំណើរការអនុវត្តច្បាប់ដ៏វែងឆ្ងាយ និងចំណាយច្រើននោះទេ។

អ្វីដែលការលក់តាមបែបប្រតិបត្តិធ្វើ និងមិនផ្តល់ផល

ការលក់អចលនទ្រព្យដោយបង្ខំគឺជាឧបករណ៍ដ៏មានឥទ្ធិពលមួយនៅក្នុងដៃរបស់ម្ចាស់បំណុល ប៉ុន្តែមិនមានការធានានៃការប្រមូលសំណងពេញលេញនៃការទាមទារនោះទេ។ ដំណើរការនេះពាក់ព័ន្ធនឹងហានិភ័យផ្នែកច្បាប់ ហិរញ្ញវត្ថុ និងនីតិវិធីជាច្រើនដែលតម្រូវឱ្យមានការរៀបចំល្អ និងជម្រើសជាយុទ្ធសាស្ត្រ។ ចំណាត់ថ្នាក់អាទិភាពរបស់អ្នកទទួលបញ្ចាំ នីតិវិធីអនុវត្តច្បាប់ទាប ថ្លៃដើមវិវាទ លទ្ធភាពនៃដំណើរការដីកាបង្គាប់ឱ្យនៅក្រៅឃុំ និងហានិភ័យនៃការក្ស័យធន ធ្វើឱ្យផ្លូវនេះក្លាយជាផ្លូវមួយដែលមិនគួរចាប់ផ្តើមដោយងាយៗនោះទេ។

ក្នុងនាមជាម្ចាស់បំណុល តើអ្នកចង់ឱ្យជម្រើសរបស់អ្នកសម្រាប់ការទាមទារសំណងត្រូវបានកំណត់ជាមុនឬតើអ្នកត្រូវការដំបូន្មានអំពីថាតើការអនុវត្តច្បាប់គឺជាជំហានត្រឹមត្រូវក្នុងស្ថានភាពរបស់អ្នកដែរឬទេ? មេធាវីនៅ Law & More យើងខ្ញុំរីករាយនឹងជួយអ្នក។

សំណួរ​ដែលគេ​ច្រើន​សួរ