ឆ្នាំ 2021 គឺជាឆ្នាំដែលអ្វីៗមួយចំនួននឹងផ្លាស់ប្តូរនៅក្នុងវិស័យច្បាប់ និងបទប្បញ្ញត្តិ។ នេះក៏ជាករណីទាក់ទងនឹងការផ្ទេរពន្ធផងដែរ។ នៅថ្ងៃទី 12 ខែវិច្ឆិកាឆ្នាំ 2020 សភាតំណាងបានអនុម័តវិក័យប័ត្រសម្រាប់ការកែសម្រួលពន្ធផ្ទេរប្រាក់។ គោលបំណងនៃវិក្កយបត្រនេះគឺដើម្បីកែលម្អទីតាំងរបស់អ្នកចាប់ផ្តើមនៅក្នុងទីផ្សារលំនៅដ្ឋានទាក់ទងនឹងអ្នកវិនិយោគ ព្រោះអ្នកវិនិយោគតែងតែលឿនពេកក្នុងការទិញផ្ទះ ជាពិសេសនៅក្នុងទីក្រុង (ធំជាង)។ នេះធ្វើឱ្យមានការលំបាកកាន់តែខ្លាំងឡើងសម្រាប់អ្នកចាប់ផ្តើមដំបូងក្នុងការទិញ ផ្ទះ. អ្នកអាចអាននៅក្នុងប្លុកនេះដែលការផ្លាស់ប្តូរនឹងអនុវត្តចំពោះប្រភេទទាំងពីរចាប់ពីថ្ងៃទី 1 ខែមករា ឆ្នាំ 2021 និងអ្វីដែលអ្នកគួរយកចិត្តទុកដាក់ជាលទ្ធផល។

វិធានការទាំងពីរ

ដើម្បីសំរេចគោលបំណងដែលបានពិពណ៌នាខាងលើនៃវិក័យប័ត្រការផ្លាស់ប្តូរពីររឺយ៉ាងហោចណាស់វិធានការនឹងត្រូវបានណែនាំនៅក្នុងវិស័យពន្ធផ្ទេរពីឆ្នាំ ២០២១។ គេរំពឹងថានេះនឹងបង្កើនចំនួនប្រតិបត្តិការលំនៅដ្ឋានដោយអ្នកទិញចាប់ផ្តើមនិង កាត់បន្ថយប្រតិបត្តិការទិញផ្ទះដោយវិនិយោគិន។

វិធានការទីមួយក្នុងបរិបទនេះអនុវត្តចំពោះអ្នកចាប់ផ្តើមដំបូង ហើយនិយាយឱ្យខ្លី រួមបញ្ចូលការលើកលែងពីពន្ធផ្ទេរប្រាក់។ ម្យ៉ាងវិញទៀត អ្នកចាប់ផ្តើមដំបូងលែងត្រូវបង់ពន្ធផ្ទេរប្រាក់ចាប់ពីថ្ងៃទី 1 ខែមករា ឆ្នាំ 2021 តទៅទៀត ដើម្បីឱ្យការទិញផ្ទះមានតម្លៃថោកសម្រាប់ពួកគេ។ ជាលទ្ធផលនៃការលើកលែងនោះ ការចំណាយសរុបទាក់ទងនឹងការទិញផ្ទះ អាស្រ័យលើការកើនឡើងនៃតម្លៃផ្ទះ នោះពិតជានឹងថយចុះ។

សូមចំណាំ៖ ការលើកលែងគឺបិទតែម្តង ហើយតម្លៃផ្ទះអាចមិនលើសពី €400,000 ចាប់ពីថ្ងៃទី 1 ខែមេសា ឆ្នាំ 2021។ លើសពីនេះ ការលើកលែងនេះអនុវត្តតែនៅពេលដែលការផ្ទេរអចលនទ្រព្យធ្វើឡើងនៅ ច្បាប់ស៊ីវិល សារការីនៅ ឬក្រោយថ្ងៃទី 1 ខែមករា ឆ្នាំ 2021 និងពេលនៃការចុះហត្ថលេខាលើកិច្ចព្រមព្រៀងទិញគឺមិនសម្រេចចិត្តទេ។

វិធានការផ្សេងទៀតទាក់ទងនឹងអ្នកវិនិយោគ ហើយមានន័យថាការទិញរបស់ពួកគេនឹងត្រូវបង់ពន្ធក្នុងអត្រាទូទៅខ្ពស់ជាងចាប់ពីថ្ងៃទី 1 ខែមករា ឆ្នាំ 2021។ អត្រានេះនឹងត្រូវបានកើនឡើងពី 6% ទៅ 8% នៅកាលបរិច្ឆេទដែលបានលើកឡើង។ មិនដូចអ្នកចាប់ផ្តើមទេ ដូច្នេះវាមានតម្លៃថ្លៃជាងសម្រាប់អ្នកវិនិយោគក្នុងការទិញផ្ទះ។ សម្រាប់ពួកគេ ការចំណាយសរុបដែលទាក់ទងនឹងការទិញផ្ទះនឹងកើនឡើងជាលទ្ធផលនៃការកើនឡើងនៃអត្រាពន្ធលើការលក់។

ចៃដន្យ អត្រានេះមិនត្រឹមតែបង់ពន្ធលើការទិញផ្ទះដែលមិនមែនជាលំនៅដ្ឋាន រួមទាំងកន្លែងអាជីវកម្មប៉ុណ្ណោះទេ ប៉ុន្តែថែមទាំងការទិញលំនៅដ្ឋានដែលនឹងមិនត្រូវបានប្រើប្រាស់ ឬគ្រាន់តែប្រើប្រាស់ជាបណ្តោះអាសន្នជាលំនៅឋានសំខាន់ប៉ុណ្ណោះទេ។ នៅក្នុងបរិបទនេះ យោងតាមអនុស្សរណៈនៃការពន្យល់ចំពោះវិក័យប័ត្រសម្រាប់ការកែសម្រួលពន្ធផ្ទេរប្រាក់ សូមពិចារណាឧទាហរណ៍ ផ្ទះវិស្សមកាល ផ្ទះដែលឪពុកម្តាយទិញឱ្យកូន និងផ្ទះដែលមិនត្រូវបានទិញដោយបុគ្គលធម្មជាតិ ប៉ុន្តែតាមច្បាប់។ មនុស្សដូចជាសាជីវកម្មលំនៅដ្ឋាន។

ចាប់ផ្តើមឬវិនិយោគិន?

ប៉ុន្តែតើវិធានការណ៍អ្វីដែលអ្នកគួរចងចាំ? ម្យ៉ាងវិញទៀត តើអ្នកជាអ្នកចាប់ផ្តើម ឬជាអ្នកវិនិយោគ? ថាតើនរណាម្នាក់ពិតជាចូលទៅក្នុងទីផ្សារលំនៅដ្ឋានដែលកាន់កាប់ដោយម្ចាស់ជាលើកដំបូង ហើយមិនធ្លាប់មានផ្ទះពីមុនមកនោះ អាចត្រូវបានចាត់ទុកថាជាចំណុចចាប់ផ្តើមសម្រាប់ការឆ្លើយសំណួរនេះ។

ទោះជាយ៉ាងណាក៏ដោយ តើអ្នកណាដែលមានលក្ខណៈគ្រប់គ្រាន់សម្រាប់ការលើកលែងការចាប់ផ្ដើម និងចំពោះអ្នកណាដែលការកើនឡើងនៃអត្រាពន្ធលើប្រាក់ចំណូលត្រូវបានអនុវត្តនោះ មិនត្រូវបានកំណត់ដោយផ្អែកលើលក្ខណៈវិនិច្ឆ័យនេះទេ។ វាមិនមានបញ្ហាសម្រាប់ការលើកលែងទេថាតើអ្នកជាអ្នកទិញធ្លាប់មានផ្ទះពីមុនឬអត់។ ម្យ៉ាងវិញទៀត ផ្ទះនោះមិនចាំបាច់ជាផ្ទះដែលកាន់កាប់ដោយម្ចាស់ដំបូងរបស់អ្នក ដើម្បីមានសិទ្ធិទទួលបានការលើកលែងនោះទេ។

វិក័យប័ត្រសម្រាប់ការកែសំរួលពន្ធផ្ទេរប្រាក់ប្រើចំណុចចាប់ផ្តើមខុសគ្នាទាំងស្រុង។ ថាតើអ្នកអាចត្រូវបានចាត់ថ្នាក់ជាអ្នកចាប់ផ្តើមហើយដូច្នេះឈរឱកាសនៃការលើកលែង starter គឺអាស្រ័យលើលក្ខណៈវិនិច្ឆ័យចំនួនបីបន្ថែមទៀត។ លក្ខណៈវិនិច្ឆ័យមានដូចខាងក្រោម៖

• អាយុរបស់អ្នកទិញ. ដើម្បីចាត់ទុកថាជាអ្នកចាប់ផ្តើមដំបូង អ្នកត្រូវតែមានអាយុចន្លោះពី 18 ទៅ 35 ឆ្នាំ។ ដែនកំណត់ខាងលើនៃ 35 ត្រូវបានប្រើនៅក្នុងវិក្កយបត្រនេះ ដោយសារតែការស៊ើបអង្កេតរបស់ AFM បានបង្ហាញថាជាមធ្យមវាពិបាកជាងក្នុងការទទួលបន្ទុកចំណាយសម្រាប់អ្នកទិញនៅអាយុតិចជាង 35 ឆ្នាំ។ លើសពីនេះទៀត សម្រាប់ការអនុវត្តការលើកលែងជាមួយនឹងដែនកំណត់ទាបនៃ 18 ឆ្នាំ តម្រូវការដែលអ្នកមានអាយុត្រូវអនុវត្ត។
• គោលបំណងនៃដែនកំណត់ទាបនេះគឺដើម្បីការពារការប្រើប្រាស់មិនត្រឹមត្រូវនៃការលើកលែងរបស់អ្នកចាប់ផ្តើម៖ វាមិនអាចទៅរួចទេសម្រាប់អ្នកតំណាងស្របច្បាប់ក្នុងការប្រើការលើកលែងនៅពេលទិញផ្ទះក្នុងនាមអនីតិជន។ លើសពីនេះ ការកំណត់អាយុត្រូវតែអនុវត្តចំពោះអ្នកទិញម្នាក់ សូម្បីតែក្នុងករណីដែលផ្ទះមួយត្រូវបានទិញដោយអ្នកទិញជាច្រើនរួមគ្នាក៏ដោយ។ ប្រសិនបើអ្នកទិញម្នាក់មានអាយុលើសពី 15 ឆ្នាំ ដូចខាងក្រោមនេះអនុវត្តចំពោះអ្នកទិញនេះ៖ គ្មានការលើកលែងចំពោះផ្នែករបស់គាត់ទេ។
• អ្នកទិញមិនបានអនុវត្តការលើកលែងនេះពីមុនទេ. ដូចដែលបានរៀបរាប់រួច ការលើកលែងរបស់អ្នកចាប់ផ្តើមអាចប្រើតែម្តងប៉ុណ្ណោះ។ ដើម្បីធានាថាច្បាប់នេះមិនត្រូវបានបំពាន អ្នកត្រូវតែប្រកាសយ៉ាងច្បាស់ រឹងមាំ និងដោយគ្មានការកក់ទុកជាលាយលក្ខណ៍អក្សរថាអ្នកមិនបានអនុវត្តការលើកលែងការចាប់ផ្ដើមពីមុនទេ។ បន្ទាប់មកសេចក្តីថ្លែងការណ៍ជាលាយលក្ខណ៍អក្សរនេះត្រូវតែដាក់ជូនសារការីរដ្ឋប្បវេណី ដើម្បីប្រើប្រាស់ការលើកលែងពន្ធផ្ទេរប្រាក់។
• ជាគោលការណ៍ សារការីរដ្ឋប្បវេណីអាចពឹងផ្អែកលើសេចក្តីថ្លែងការណ៍ជាលាយលក្ខណ៍អក្សរនេះ លុះត្រាតែគាត់ដឹងថាសេចក្តីថ្លែងការណ៍នេះត្រូវបានចេញមិនត្រឹមត្រូវ។ ប្រសិនបើវាលេចឡើងបន្ទាប់ពីនោះថា អ្នកជាអ្នកទិញបានអនុវត្តការលើកលែងមុននេះ បើទោះបីជាសេចក្តីថ្លែងការណ៍បានចេញក៏ដោយ ការវាយតម្លៃបន្ថែមនឹងនៅតែត្រូវបានធ្វើឡើង។
• ការប្រើប្រាស់ផ្ទះក្រៅពីការស្នាក់នៅជាបណ្តោះអាសន្នដោយអ្នកទិញ។ ម្យ៉ាងវិញទៀត វិសាលភាពនៃការលើកលែងរបស់អ្នកចាប់ផ្តើមត្រូវបានកំណត់ចំពោះអ្នកទិញដែលនឹងរស់នៅក្នុងផ្ទះពិតប្រាកដ។ ទាក់ទងនឹងលក្ខខណ្ឌនេះ វាក៏ចាំបាច់ផងដែរសម្រាប់អ្នកជាអ្នកទិញដើម្បីប្រកាសជាលាយលក្ខណ៍អក្សរយ៉ាងច្បាស់ រឹងមាំ និងដោយគ្មានការកក់ទុកថាផ្ទះនេះនឹងត្រូវប្រើប្រាស់ក្រៅពីបណ្តោះអាសន្ន និងជាលំនៅឋានសំខាន់ ក៏ដូចជាបញ្ជូនសេចក្តីថ្លែងការណ៍ជាលាយលក្ខណ៍អក្សរនេះទៅកាន់ សារការីរដ្ឋប្បវេណី មុនពេលទទួលបាន ប្រសិនបើការទិញបានឆ្លងកាត់គាត់។
• ការប្រើប្រាស់បណ្តោះអាសន្នមានន័យថា ជាឧទាហរណ៍ ការជួលផ្ទះ ឬការប្រើប្រាស់ជាផ្ទះសម្រាប់ថ្ងៃឈប់សម្រាក។ ខណៈពេលដែលលំនៅដ្ឋានសំខាន់រួមបញ្ចូលការចុះឈ្មោះជាមួយក្រុមជំនុំ និងការកសាងជីវិតនៅទីនោះ (រួមទាំងសកម្មភាពកីឡា សាលារៀន កន្លែងថ្វាយបង្គំ ការថែទាំកុមារ មិត្តភក្តិ ក្រុមគ្រួសារ)។ ប្រសិនបើក្នុងនាមជាអ្នកទិញ អ្នកនឹងមិនប្រើប្រាស់ផ្ទះថ្មីជាលំនៅដ្ឋានចម្បងរបស់អ្នក ឬត្រឹមតែបណ្តោះអាសន្នចាប់ពីថ្ងៃទី 1 ខែមករា ឆ្នាំ 2021 នោះទេ អ្នកនឹងនៅតែត្រូវបានបង់ពន្ធតាមអត្រាទូទៅ 8% ។

ការវាយតម្លៃនៃលក្ខណៈវិនិច្ឆ័យទាំងនេះហើយដូច្នេះចម្លើយចំពោះសំណួរថាតើអ្នកមានលក្ខណៈគ្រប់គ្រាន់សម្រាប់ការអនុវត្តការលើកលែងនេះដែរឬទេកើតឡើងនៅពេលដែលផ្ទះទទួលបាន។ អ្វីដែលកាន់តែពិសេសជាងនេះទៅទៀតនេះគឺជាពេលដែលប័ណ្ណសម្គាល់ការលក់ត្រូវបានបង្កើតឡើងនៅឯសារការី។ មុនពេលការប្រព្រឹត្តិនៃប័ណ្ណសម្គាល់នោះសេចក្តីថ្លែងការណ៍ជាលាយលក្ខណ៍អក្សរទាក់ទងនឹងល័ក្ខខ័ណ្ឌទីពីរនិងទីបីក៏ត្រូវដាក់ជូនសាសារផងដែរ។ នៅពេលដែលកិច្ចព្រមព្រៀងទិញត្រូវបានចុះហត្ថលេខាគឺមិនពាក់ព័ន្ធនឹងបញ្ហានៃសេចក្តីថ្លែងការណ៍ជាលាយលក្ខណ៍អក្សរនោះទេដូចជាវាសម្រាប់ការទទួលបានការលើកលែងពីអ្នកចាប់ផ្តើមដំបូង។

ការទិញផ្ទះគឺជាជំហានសំខាន់មួយសម្រាប់ទាំងអ្នកចាប់ផ្តើមនិងវិនិយោគិន។ តើអ្នកចង់ដឹងថាអ្នកជាប្រភេទមួយណាហើយអ្នកត្រូវចាត់វិធានការអ្វីចាប់ពីឆ្នាំ ២០២១? ឬតើអ្នកត្រូវការជំនួយក្នុងការធ្វើសេចក្តីថ្លែងការណ៍ដែលត្រូវការសម្រាប់ការលើកលែងនេះ? បន្ទាប់មកទាក់ទង ច្បាប់ & ច្រើនទៀត។ មេធាវីរបស់យើងគឺជាអ្នកជំនាញផ្នែកអចលនទ្រព្យ និងច្បាប់កិច្ចសន្យា ហើយរីករាយក្នុងការផ្តល់ឱ្យអ្នកនូវជំនួយ និងដំបូន្មាន។ មេធាវីរបស់យើងក៏នឹងរីករាយក្នុងការជួយអ្នកក្នុងដំណើរការតាមដាន ឧទាហរណ៍នៅពេលនិយាយអំពីការគូរ ឬពិនិត្យមើលកិច្ចសន្យាទិញ។