ប្រសិនបើអ្នកគិតថាថ្លៃជួលរបស់អ្នកខ្ពស់ពេក សេចក្តីថ្លែងការណ៍ថ្លៃសេវាកម្មខុស ឬម្ចាស់ផ្ទះមិនជួសជុលកំហុសធ្ងន់ធ្ងរទេ អ្នកមិនចាំបាច់ទៅតុលាការជានិច្ចនោះទេ។ សម្រាប់វិវាទជួលភាគច្រើន ផ្លូវដំបូង និងថោកបំផុតគឺ Huurcommissie៖ ជាស្ថាប័នជាតិដែលវាយតម្លៃវិវាទ ត្រួតពិនិត្យអចលនទ្រព្យនៅកន្លែងចាំបាច់ និងចេញសេចក្តីសម្រេចដែលមានผลผูกพันលើភាគីទាំងពីរ។ អត្ថបទនេះកំណត់អំពីអ្វីដែលខ្លួនអាច និងមិនអាចសម្រេចចិត្ត ថ្ងៃផុតកំណត់ ថ្លៃដើម របៀបដែលនីតិវិធីដំណើរការ និងពេលណាដែលតុលាការស្រុកជាផ្លូវល្អជាង។
តើ Huurcommissie ជាអ្វី - និងអ្វីដែលវាមិនមែនជា
គណៈកម្មការសិទ្ធិមនុស្ស (Huurcommissie) ពិពណ៌នាខ្លួនឯងថាជាអង្គការមួយដែលមិនលំអៀង និងឯករាជ្យ ដែលផ្តល់ការសម្រេចចិត្តជាផ្លូវការក្នុងជម្លោះរវាងអ្នកជួល និងម្ចាស់ផ្ទះ។ វាមាននៅក្នុងទម្រង់មួយចំនួនតាំងពីឆ្នាំ 1917 ហើយស្ថិតនៅក្រោមក្រសួងមហាផ្ទៃ និងទំនាក់ទំនងព្រះរាជាណាចក្រ។ ភារកិច្ច និងអំណាចរបស់វាត្រូវបានកំណត់នៅក្នុង Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte ដែលអានរួមជាមួយនឹងបទប្បញ្ញត្តិជួលនៃសៀវភៅទី 7 នៃក្រមរដ្ឋប្បវេណីហូឡង់។ ចំណុចបីសំខាន់។
- វាមិនមែនជាតុលាការទេ។ គ្មានដីកាកោះហៅទេ ហើយនីតិវិធីនេះត្រូវបានរចនាឡើងដើម្បីប្រើប្រាស់បានដោយមិនចាំបាច់មានតំណាងផ្នែកច្បាប់។ សេចក្តីសម្រេចមិនមែនជាសាលក្រមទេ។
- ទោះជាយ៉ាងណាក៏ដោយ ការសម្រេចចិត្តរបស់វានៅតែមានผลผูกพัน។ គណៈកម្មការតុលាការចាត់ទុកការសម្រេចចិត្តថាជាកិច្ចព្រមព្រៀងថ្មីមួយរវាងភាគីទាំងពីរ។ លុះត្រាតែភាគីទាំងពីរយកបញ្ហានេះទៅតុលាការស្រុកទាន់ពេលវេលា ទើបពួកគេទទួលខុសត្រូវ។
- យុត្តាធិការរបស់វាមានកំណត់ និងមានសុពលភាពតាមច្បាប់។ វាអាចសម្រេចតែលើប្រភេទនៃជម្លោះដែលសភាបានកំណត់ឱ្យវាប៉ុណ្ណោះ។ អ្វីៗផ្សេងទៀត — ការបញ្ចប់ ការបណ្តេញចេញការខូចខាត ភាពរំខាន ប្រាក់កក់ — ជាកម្មសិទ្ធិនៅកន្លែងផ្សេង។
ជម្លោះណាដែល Huurcommissie អាចសម្រេចចិត្ត
ស្នូលនៃការងាររបស់ខ្លួនគឺតម្លៃជួល ថ្លៃសេវាកម្ម និងពិការភាពថែទាំនៅក្នុងកន្លែងស្នាក់នៅ។ យុត្តាធិការនោះធ្លាប់ត្រូវបានកំណត់យ៉ាងខ្លាំងចំពោះវិស័យ (សង្គម) ដែលមានបទប្បញ្ញត្តិ បូករួមទាំងបង្អួចតូចចង្អៀតសម្រាប់អ្នកជួលនៃលំនៅដ្ឋានដែលមានសេរីភាពក្នុងការវាយតម្លៃថ្លៃជួលចាប់ផ្តើម។
ច្បាប់ Wet betaalbare huur ដែលចូលជាធរមានចាប់តាំងពីថ្ងៃទី 1 ខែកក្កដា ឆ្នាំ 2024 បានផ្លាស់ប្តូររឿងនោះដោយបង្កើតផ្នែកទីផ្សារមធ្យមដែលមានបទប្បញ្ញត្តិ។ លំនៅដ្ឋានដែលទទួលបានពិន្ទុចន្លោះពី 144 ទៅ 186 ពិន្ទុក្រោមប្រព័ន្ធវាយតម្លៃលំនៅដ្ឋាន (woningwaarderingsstelsel) ឥឡូវនេះស្ថិតនៅក្នុងចន្លោះដែលបានកំណត់ ដោយមានថ្លៃជួលស្របច្បាប់អតិបរមាភ្ជាប់ទៅនឹងពិន្ទុ។ ផលវិបាកគឺគួរឱ្យកត់សម្គាល់៖
- អ្នកជួលដែលកិច្ចសន្យារបស់ពួកគេត្រូវបានបញ្ចប់នៅថ្ងៃទី 1 ខែកក្កដា ឆ្នាំ 2024 ឬក្រោយនោះ ហើយផ្ទះរបស់ពួកគេមានពិន្ទុមិនលើសពី 186 ពិន្ទុ អាចនាំមកនូវជម្លោះអំពីតម្លៃជួល ថ្លៃសេវាកម្ម និងបញ្ហាខ្វះខាតតាមរបៀបធម្មតា។
- ចាប់តាំងពីថ្ងៃទី 1 ខែមករា ឆ្នាំ 2025 ម្ចាស់ផ្ទះត្រូវតែផ្តល់ការគណនាពិន្ទុជាមួយនឹងកិច្ចព្រមព្រៀងជួលថ្មី ដែលធ្វើឱ្យចំនួនអតិបរមាកាន់តែងាយស្រួលក្នុងការត្រួតពិនិត្យ។
- ក្រុងនានាមានអំណាចអនុវត្តផ្ទាល់ខ្លួនចាប់តាំងពីថ្ងៃទី 1 ខែមករា ឆ្នាំ 2025 ដែលម្ចាស់ផ្ទះគិតថ្លៃលើសពីអតិបរមា - ផ្លូវដែលរត់តាមបណ្តោយ មិនមែនជំនួសឲ្យ Huurcommissie នោះទេ។
អ្នកជួលនៃលំនៅដ្ឋានដែលមានសេរីភាពពិតប្រាកដ នៅខាងលើព្រំដែនចំណុច មានការចូលប្រើប្រាស់តូចចង្អៀតជាង៖ ផ្លូវបុរាណគឺជាការវាយតម្លៃថ្លៃជួលចាប់ផ្តើមក្នុងរយៈពេលប្រាំមួយខែដំបូង។ ប្រសិនបើនោះបង្ហាញថាលំនៅដ្ឋានពិតជាស្ថិតក្នុងចន្លោះដែលបានកំណត់ ថ្លៃជួលត្រូវតែធ្លាក់ចុះ ហើយគណៈកម្មការលំនៅដ្ឋានអាចត្រូវបានស្នើសុំឱ្យជួសជុលវា។
ប្រភេទសំខាន់ៗនៃករណី
ការជួលដំបូង (aanvangshuurprijs)
អ្នកជួលស្នើសុំឱ្យគណៈកម្មការលំនៅដ្ឋានប្រៀបធៀបថ្លៃជួលដែលបានព្រមព្រៀងគ្នាជាមួយនឹងចំនួនអតិបរមាដែលអនុញ្ញាតដោយពិន្ទុ។ ប្រសិនបើថ្លៃជួលដែលបានព្រមព្រៀងគ្នាខ្ពស់ជាងនេះ វាត្រូវបានកាត់បន្ថយ ជាគោលការណ៍ចាប់ពីការចាប់ផ្តើមនៃការជួល។ នេះគឺជាពាក្យសុំដ៏មានតម្លៃបំផុតដែលមានសម្រាប់អ្នកជួលដែលទើបមកដល់ថ្មី ហើយជាពាក្យសុំដែលបាត់បង់ញឹកញាប់បំផុតតាមពេលវេលា។
ការកើនឡើងថ្លៃជួលប្រចាំឆ្នាំ
ម្ចាស់ផ្ទះអាចដំឡើងថ្លៃជួលម្តងក្នុងមួយឆ្នាំក្នុងដែនកំណត់ច្បាប់ ហើយអ្នកជួលដែលចាត់ទុកថាការដំឡើងថ្លៃនេះខុសច្បាប់ ឬហួសហេតុអាចជំទាស់បាន។ បន្ទាប់មកភាគីណាដែលត្រូវទៅគណៈកម្មការដោះស្រាយវិវាទអាស្រ័យលើផ្នែកនោះ — សូមមើលតារាងខាងក្រោម។
សេចក្តីថ្លែងការណ៍ថ្លៃសេវា
ម្ចាស់ផ្ទះត្រូវតែផ្ញើរបាយការណ៍ថ្លៃសេវាប្រចាំឆ្នាំ (jaarafrekening) មុនថ្ងៃទី 1 ខែកក្កដា សម្រាប់ឆ្នាំប្រតិទិនមុន។ អ្នកជួលដែលជំទាស់នឹងវា ឬមិនដែលបានទទួលវាទេ អាចស្នើសុំឱ្យ Huurcommissie វាយតម្លៃវា។ ការបង់ប្រាក់ជាមុនប្រចាំខែសម្រាប់សេវាប្រើប្រាស់អាចត្រូវបានវាយតម្លៃតាមរបៀបដូចគ្នា។
កំហុសក្នុងការថែទាំ និងការកាត់បន្ថយថ្លៃជួល
ក្នុងករណីដែលម្ចាស់ផ្ទះមិនអាចជួសជុលកំហុសធ្ងន់ធ្ងរបាន គណៈកម្មការអចលនទ្រព្យអាចកាត់បន្ថយថ្លៃជួលជាបណ្ដោះអាសន្នរហូតដល់វាត្រូវបានជួសជុល។ កំហុសត្រូវបានដាក់ចំណាត់ថ្នាក់ជាប្រភេទ A, B និង C នៅក្នុងបញ្ជីឈ្មោះអ្នកជួល ហើយប្រភេទនេះកំណត់ថាតើថ្លៃជួលធ្លាក់ចុះប៉ុន្មាន៖ ដល់ 20 ភាគរយនៃថ្លៃជួលទទេសម្រាប់ប្រភេទ A ដល់ 30 ភាគរយសម្រាប់ប្រភេទ B និងដល់ 40 ភាគរយសម្រាប់ប្រភេទ C។ ការកាត់បន្ថយនេះគឺជាឧបករណ៍សម្ពាធ៖ វាមានរយៈពេលរហូតដល់កំហុសត្រូវបានជួសជុល។
ថ្លៃជួលទាំងអស់
ក្នុងករណីដែលកិច្ចព្រមព្រៀងចែងអំពីចំនួនទឹកប្រាក់តែមួយដែលមិនអាចបែងចែកបាន ដែលគ្របដណ្តប់លើថ្លៃជួល និងថ្លៃសេវាកម្មរួមគ្នា អ្នកជួលអាចទាមទារឱ្យវាត្រូវបានបែងចែកជាមុនសិន ដោយដាក់សំណើរបំបែកទៅឱ្យម្ចាស់ផ្ទះ។ នៅក្នុងការអនុវត្តរបស់គណៈកម្មការកណ្តាល ថ្លៃជួលទទេដែលបានស្នើឡើងត្រូវតែមានយ៉ាងហោចណាស់ 55 ភាគរយនៃតម្លៃសរុប និងថ្លៃសេវាជាមុនយ៉ាងហោចណាស់ 25 ភាគរយ។ ប្រសិនបើម្ចាស់ផ្ទះបដិសេធ ឬមិនឆ្លើយតប គណៈកម្មការកណ្តាលអាចធ្វើការបំបែកបាន។
អ្នកណាអាចដាក់ពាក្យបាន និងពេលណា
ភាគីណាមួយអាចចាប់ផ្តើមសំណុំរឿងបាន អាស្រ័យលើប្រភេទនៃវិវាទ។ អ្នកតំណាងអាចធ្វើសកម្មភាពដោយមានការអនុញ្ញាតជាលាយលក្ខណ៍អក្សរ (មិនតម្រូវសម្រាប់មេធាវីទេ)។ ថ្ងៃផុតកំណត់គឺខ្លី និងតឹងរ៉ឹង ហើយវាជាកន្លែងដែលពាក្យសុំភាគច្រើនបរាជ័យ។
| ប្រភេទនៃជម្លោះ | អ្នកណាអនុវត្ត | ពេលវេលាកំណត់ |
|---|---|---|
| ថ្លៃជួលដំបូង ការជួលធម្មតា | ទទួលយក | ក្នុងរយៈពេល 6 ខែគិតចាប់ពីថ្ងៃចាប់ផ្តើមនៃកិច្ចព្រមព្រៀងជួល |
| កិច្ចសន្យាជួលដំបូង កិច្ចសន្យារយៈពេលកំណត់ត្រូវបានបញ្ចប់មុនថ្ងៃទី 1 ខែកក្កដា ឆ្នាំ 2024 | ទទួលយក | ក្នុងអំឡុងពេលអាណត្តិ (អតិបរមា 2 ឆ្នាំ) និងរហូតដល់ 6 ខែបន្ទាប់ពីវាបញ្ចប់ |
| កិច្ចសន្យាជួលដំបូង កិច្ចសន្យារយៈពេលកំណត់ត្រូវបានបញ្ចប់នៅថ្ងៃទី 1 ខែកក្កដា ឆ្នាំ 2024 ឬក្រោយនេះ | ទទួលយក | ក្នុងរយៈពេល 6 ខែគិតចាប់ពីថ្ងៃចុះកិច្ចសន្យា |
| ការកាត់បន្ថយថ្លៃជួលលើពិន្ទុ (ការជួលបន្ត) | ទទួលយក | សំណើទៅម្ចាស់ផ្ទះ ដែលមានប្រសិទ្ធភាពមិនឱ្យលឿនជាង 2 ខែពេញតាមប្រតិទិនក្រោយមកទេ។ បន្ទាប់មកដាក់ពាក្យក្នុងរយៈពេល 6 សប្តាហ៍គិតពីថ្ងៃនោះ។ |
| ប្រចាំឆ្នាំ ការជួលកើនឡើង, វិស័យសង្គម | ម្ចាស់ដី | អ្នកជួលជំទាស់នឹងម្ចាស់ផ្ទះមុនពេលការដំឡើងថ្លៃចូលជាធរមាន។ បន្ទាប់មកម្ចាស់ផ្ទះត្រូវតែដាក់ពាក្យទៅគណៈកម្មការលំនៅដ្ឋានក្នុងរយៈពេល 6 សប្តាហ៍គិតចាប់ពីថ្ងៃចាប់ផ្តើមដែលបានស្នើឡើង (មាត្រា 7:253 BW)។ |
| ការកើនឡើងថ្លៃជួលប្រចាំឆ្នាំ វិស័យទីផ្សារមធ្យម | ទទួលយក | ក្នុងរយៈពេល ៤ ខែគិតចាប់ពីថ្ងៃចាប់ផ្តើមនៃការកើនឡើង |
| របាយការណ៍ថ្លៃសេវាប្រចាំឆ្នាំ | ទទួលយក | រហូតដល់ 2 ឆ្នាំបន្ទាប់ពីថ្ងៃផុតកំណត់នៃសេចក្តីថ្លែងការណ៍ (សេចក្តីថ្លែងការណ៍ឆ្នាំ 2024 ដែលផុតកំណត់មុនថ្ងៃទី 1 ខែកក្កដា ឆ្នាំ 2025 អាចត្រូវបានជំទាស់រហូតដល់ថ្ងៃទី 30 ខែមិថុនា ឆ្នាំ 2027) |
| កំហុសក្នុងការថែទាំ | ទទួលយក | ការជូនដំណឹងជាលាយលក្ខណ៍អក្សរទៅកាន់ម្ចាស់ផ្ទះជាមុនសិន; ករណីនេះអាចចាប់ផ្តើមចាប់ពី 6 សប្តាហ៍បន្ទាប់ពីវា ហើយក្នុងរយៈពេល 6 ខែបន្ទាប់ពីវា ដើម្បីធានាបាននូវកាលបរិច្ឆេទចាប់ផ្តើមដំបូងបំផុតសម្រាប់ការកាត់បន្ថយ។ |
| ជួលទាំងអស់ | ទទួលយក | សំណើទៅម្ចាស់ផ្ទះដោយមានកាលបរិច្ឆេទយ៉ាងហោចណាស់ 2 ខែជាមុន។ បន្ទាប់មកដាក់ពាក្យក្នុងរយៈពេល 6 សប្តាហ៍គិតចាប់ពីកាលបរិច្ឆេទដែលបានស្នើឡើងនោះ។ |
លក្ខណៈពិសេសពីរសមនឹងទទួលបានការសង្កត់ធ្ងន់។ ពាក្យស្នើសុំមួយចំនួនមិនអាចទទួលយកបានទេ លុះត្រាតែអ្នកជួលបានដាក់សំណើជាលាយលក្ខណ៍អក្សរ ឬការជូនដំណឹងទៅម្ចាស់ផ្ទះជាមុនសិន ហើយរង់ចាំរយៈពេលកំណត់តាមច្បាប់៖ គណៈកម្មការលំនៅដ្ឋានគឺជាជំហានទីពីរ មិនមែនជាជំហានទីមួយទេ។ ហើយក្នុងករណីមានបញ្ហា កាលបរិច្ឆេទនៃការជូនដំណឹងនោះកំណត់ថាពេលណាការកាត់បន្ថយចាប់ផ្តើមពី ដែលជាមូលហេតុដែលវាគួរតែត្រូវបានចុះកាលបរិច្ឆេទ ជាក់លាក់ និងរក្សាទុក។
របៀបដាក់ពាក្យ និងតម្លៃ
ករណីមួយចាប់ផ្តើមដោយទម្រង់ពាក្យសុំ (verzoekschrift) ដែលត្រូវបានដាក់ជូនតាមអ៊ីនធឺណិតតាមរយៈ MijnHuurcommissie ឬតាមប្រៃសណីយ៍ទៅកាន់ Huurcommissie ក្នុងទីក្រុងឡាអេ។ មានទម្រង់ដាច់ដោយឡែកសម្រាប់ប្រភេទករណីនីមួយៗ។ ប្រសិនបើព័ត៌មានបាត់ Huurcommissie នឹងស្នើសុំវា ហើយរង់ចាំរយៈពេលពីរសប្តាហ៍ ដូច្នេះវាមានប្រយោជន៍ក្នុងការបំពេញទម្រង់បែបបទឱ្យបានត្រឹមត្រូវ។
ថ្លៃសេវា (leges) ត្រូវបង់ជាមុន។ នៅឆ្នាំ 2026 អ្នកជួល ឬបុគ្គលធម្មជាតិផ្សេងទៀតបង់ប្រាក់ €25 ក្នុងមួយករណី។ ម្ចាស់ផ្ទះ ឬបុគ្គលស្របច្បាប់ផ្សេងទៀតបង់ប្រាក់ចាប់ពី €300 ក្នុងមួយពាក្យស្នើសុំ ដោយកើនឡើងតាមចំនួនលំនៅដ្ឋានដែលពាក់ព័ន្ធ លើមាត្រដ្ឋានដែលបានកំណត់នៅក្នុងសៀវភៅគោលនយោបាយរបស់គណៈកម្មការលំនៅដ្ឋានស្តីពីថ្លៃសេវា (Beleidsboek leges)។ មូលដ្ឋានច្បាប់សម្រាប់ថ្លៃសេវាគឺមាត្រា 7 នៃ Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte។
ថ្លៃសេវានឹងអាស្រ័យលើលទ្ធផល៖ ភាគីដែលត្រូវបានរកឃើញថាមានកំហុសត្រូវទទួលខុសត្រូវ។ អ្នកដាក់ពាក្យដែលទទួលបានជោគជ័យទាំងស្រុងទទួលបានប្រាក់កក់សងវិញពេញលេញ។ អ្នកដាក់ពាក្យដែលទទួលបានជោគជ័យដោយផ្នែកបានសងប្រាក់វិញពាក់កណ្តាល ដោយបែងចែកថ្លៃដើម។ នោះហើយជាមូលហេតុដែលការពន្យារពេលមិនមែនជារឿងមិនគិតថ្លៃសម្រាប់ម្ចាស់ផ្ទះទេ៖ ការប៉ះពាល់ក្នុងមួយករណីដែលកើនឡើងម្តងហើយម្តងទៀតផ្លាស់ប្តូរលេខនព្វន្ត។
នីតិវិធីជាជំហានៗ
- ការចុះឈ្មោះ និងការផ្លាស់ប្តូរឯកសារ។ ពាក្យស្នើសុំត្រូវបានចុះបញ្ជី បង់ថ្លៃសេវារួចរាល់ ហើយភាគីម្ខាងទៀតត្រូវបានអញ្ជើញឱ្យឆ្លើយតបជាលាយលក្ខណ៍អក្សរ។ ភាគីទាំងពីរអាចដាក់ឯកសារបាន។
- ការស៊ើបអង្កេតដោយអ្នកយកព័ត៌មាន។ ក្នុងករណីតម្លៃជួល កំហុស និងការកែលម្អផ្ទះ អ្នកស៊ើបអង្កេត (onderzoeker) ត្រួតពិនិត្យអចលនទ្រព្យ និងរៀបចំរបាយការណ៍។ ភាគីនានាត្រូវបានជូនដំណឹងយ៉ាងហោចណាស់បីសប្តាហ៍ជាមុន។ អ្នកជួលត្រូវតែផ្តល់សិទ្ធិចូលប្រើប្រាស់ដោយសុវត្ថិភាពនៅទូទាំងលំនៅដ្ឋាន។ ប្រសិនបើការចូលប្រើប្រាស់ត្រូវបានបដិសេធដោយគ្មានការស្នើសុំពន្យារពេលទាន់ពេលវេលា និងមានមូលដ្ឋានល្អ នោះការត្រួតពិនិត្យនឹងមិនមានកើតឡើងទេ ហើយករណីនេះត្រូវបានសម្រេចលើឯកសារ។ ក្នុងករណីគិតថ្លៃសេវាកម្ម របាយការណ៍ត្រូវបានរៀបចំពីឯកសារដែលបានដាក់ជូន និងចំនួនទឹកប្រាក់ស្តង់ដារក្នុងមួយធាតុចំណាយ។
- ការឆ្លើយតបទៅនឹងរបាយការណ៍។ ភាគីទាំងពីរទទួលបានរបាយការណ៍ ហើយអាចឆ្លើយតបក្នុងរយៈពេលពីរសប្តាហ៍គិតចាប់ពីថ្ងៃដែលវាត្រូវបានផ្ញើ។ ការពន្យារពេលបន្ថែមអតិបរមាពីរសប្តាហ៍ទៀតអាចត្រូវបានផ្តល់ឱ្យ។
- ការសម្រេចចិត្តលើឯកសារ ឬការសវនាការ។ ក្នុងករណីដែលសំណុំរឿងនេះច្បាស់លាស់ ប្រធានអាចសម្រេចជាលាយលក្ខណ៍អក្សរដោយមិនចាំបាច់មានការសវនាការ — a voorzittersuitspraak ក្រោមមាត្រា 20 នៃច្បាប់ Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte។ បើមិនដូច្នោះទេ ការសវនាការត្រូវបានធ្វើឡើងនៅចំពោះមុខមនុស្សបីនាក់៖ ប្រធានសវនាការម្នាក់ និងសមាជិកពីរនាក់។ ការសវនាការជាគោលការណ៍គឺធ្វើឡើងតាមអ៊ីនធឺណិត ទោះបីជាគណៈកម្មការតុលាការអាចបញ្ជាផ្សេងពីនេះក៏ដោយ។ ភាគីដែលមិនចូលរួមមិនអាចត្រូវបានសួរចម្លើយបានទេ ហើយភាពមិនច្បាស់លាស់អាចត្រូវបានដោះស្រាយប្រឆាំងនឹងពួកគេ។
- ការសម្រេចចិត្ត។ បន្ទាប់ពីសវនាការ ការសម្រេចចិត្តជាធម្មតាត្រូវបានផ្ញើចេញបន្ទាប់ពីប្រហែលបីសប្តាហ៍។
មានពាក្យច្បាប់មួយ។ យោងតាមមាត្រា 37 នៃច្បាប់ស្តីពីការបង់ថ្លៃសេវាសាធារណៈ (Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte) គណៈកម្មការរដ្ឋបាលត្រូវតែផ្តល់ការសម្រេចចិត្តជាលាយលក្ខណ៍អក្សរ និងមានហេតុផលក្នុងរយៈពេលបួនខែ ដែលវាស់វែងចាប់ពីពេលដែលថ្លៃសេវាត្រូវបានបង់រហូតដល់ពេលដែលការសម្រេចចិត្តលើកដំបូងត្រូវបានផ្ញើ។ វាត្រូវបានខកខានក្នុងករណីមួយចំនួនធំ ហើយគណៈកម្មការរដ្ឋបាលបោះពុម្ពផ្សាយតួលេខ។ នៅក្នុងរបាយការណ៍ប្រចាំឆ្នាំរបស់ខ្លួនសម្រាប់ឆ្នាំ 2025 វាបានកត់ត្រា 64 ភាគរយនៃករណីដែលត្រូវបានសម្រេចក្នុងរយៈពេលបួនខែ ធ្លាក់ចុះពី 71 ភាគរយក្នុងឆ្នាំ 2024; តាមប្រភេទករណី តួលេខឆ្នាំ 2025 គឺ 97 ភាគរយសម្រាប់វិវាទការដំឡើងថ្លៃជួល 59 ភាគរយសម្រាប់វិវាទពិន្ទុ 55 ភាគរយសម្រាប់វិវាទថ្លៃសេវា និង 51 ភាគរយសម្រាប់វិវាទពិការភាព។ ដូច្នេះករណីថ្លៃសេវាមិនមែនជាករណីរហ័សនោះទេ — មានតែវិវាទការដំឡើងថ្លៃជួលប៉ុណ្ណោះដែលអាចទុកចិត្តបាន។ គ្មានអ្វីកើតឡើងដោយស្វ័យប្រវត្តិពីរយៈពេលដែលត្រូវបានលើសនោះទេ ប៉ុន្តែវាជារង្វាស់ដែលត្រូវចង្អុលបង្ហាញនៅពេលដែលករណីមួយជាប់គាំង។
បន្ទាប់ពីការសម្រេចចិត្ត៖ ប្រសិទ្ធភាពចងភ្ជាប់ ប្រាំបីសប្តាហ៍ និងការអនុវត្ត
ការសម្រេចចិត្តរបស់ Huurcommissie មានកាតព្វកិច្ច ហើយដំណើរការជាកិច្ចព្រមព្រៀងថ្មីរវាងភាគីនានា ក្រោមមាត្រា 262 នៃសៀវភៅទី 7 នៃក្រមរដ្ឋប្បវេណីហូឡង់។ ភាគីណាមួយដែលមិនយល់ស្រប ត្រូវតែនាំយកជម្លោះនេះទៅតុលាការស្រុករង (kantonrechter) ក្នុងរយៈពេលប្រាំបីសប្តាហ៍គិតចាប់ពីថ្ងៃដែលសេចក្តីសម្រេចត្រូវបានផ្ញើ។ ប្រសិនបើភាគីណាមួយមិនយល់ស្របទេ សេចក្តីសម្រេចនេះឈររវាងភាគីនានាជាកិច្ចព្រមព្រៀងដោះស្រាយជម្លោះលើលក្ខខណ្ឌដែល Huurcommissie បានកំណត់។
ក្នុងករណីដែលប្រធានបានសម្រេចចិត្តដោយគ្មានការស្តាប់ មានផ្លូវពីរ។ ភាគីមួយអាចដាក់ពាក្យបណ្តឹង (verzet) ក្នុងរយៈពេលប្រាំមួយសប្តាហ៍គិតចាប់ពីថ្ងៃដែលសេចក្តីសម្រេចត្រូវបានផ្ញើ ដែលនឹងឱ្យសំណុំរឿងត្រូវបានពិចារណាឡើងវិញដោយគណៈកម្មការពេញលេញដោយមិនគិតថ្លៃបន្ថែម។ ឬវាអាចទៅតុលាការរងស្រុកដោយផ្ទាល់ក្នុងរយៈពេលប្រាំបីសប្តាហ៍។ បន្ទាប់ពីសេចក្តីសម្រេចរបស់គណៈកម្មការលើការជំទាស់ បង្អួចរយៈពេលប្រាំបីសប្តាហ៍ទៅកាន់តុលាការនឹងដំណើរការម្តងទៀត។
ការអនុវត្តគឺជាចំណុចដែលភាគច្រើនយល់ច្រឡំ។ ការសម្រេចចិត្តនេះចងភ្ជាប់ភាគីទាំងពីរ ប៉ុន្តែខ្លួនវាមិនមែនជាកម្មសិទ្ធិដែលអាចអនុវត្តបានទេ៖ មន្ត្រីតុលាការមិនអាចអនុវត្តវាបានទេ។ ប្រសិនបើម្ចាស់ផ្ទះមិនអើពើនឹងការសម្រេចចិត្តកាត់បន្ថយថ្លៃជួល ឬបរាជ័យក្នុងការសងថ្លៃសេវាដែលបានបង់លើស អ្នកជួលត្រូវតែនាំយកនីតិវិធីទៅតុលាការស្រុករង ដែលការសម្រេចចិត្តនេះបម្រើជាមូលដ្ឋាននៃការទាមទារ។ វាគឺជាជំហរចាប់ផ្តើមដ៏រឹងមាំ មិនមែនជាជំហរអនុវត្តដោយខ្លួនឯងនោះទេ។
នៅពេលដែលតុលាការស្រុករងគឺជាផ្លូវត្រឹមត្រូវតាំងពីដើមដំបូង
គណៈកម្មការឃុំសង្កាត់គ្មានអំណាចលើទំនាក់ទំនងជួលទាំងមូលទេ។ សូមទៅតុលាការស្រុកដែលមានជម្លោះទាក់ទងនឹង៖
- ការបញ្ចប់កិច្ចសន្យាជួល ឬការជំទាស់នឹងការជូនដំណឹងអំពីការបញ្ចប់កិច្ចសន្យា។
- ការបណ្តេញចេញ មិនថាដោយសារបំណុលហួសកំណត់ ការរំខាន ឬការប្រើប្រាស់ដោយគ្មានការអនុញ្ញាត;
- សំណងជំងឺចិត្ត ប្រការពិន័យ ឬការប្រគល់ប្រាក់កក់មកវិញ;
- បញ្ជាដែលបង្ខំម្ចាស់ផ្ទះឱ្យអនុវត្តការជួសជុល ផ្ទុយពីការកាត់បន្ថយថ្លៃជួលបណ្តោះអាសន្ន។
- បរិវេណពាណិជ្ជកម្ម ឬកន្លែងស្នាក់នៅនៅខាងក្រៅដែនសមត្ថកិច្ចច្បាប់របស់គណៈកម្មការកណ្តាល។
- ការអនុវត្តសេចក្តីសម្រេចដែលភាគីម្ខាងទៀតនឹងមិនអនុវត្តតាម។
នៅកន្លែងដែលផ្លូវទាំងនោះត្រួតស៊ីគ្នា ពួកវាច្រើនតែមកដល់ចំណុចប្រសព្វគ្នា៖ ម្ចាស់ផ្ទះដែលចង់បានកម្មសិទ្ធិ និងអ្នកជួលដែលចង់បានការបញ្ចុះតម្លៃជួល ជារឿយៗនឹងរកឃើញបញ្ហាទាំងពីរនៅចំពោះមុខចៅក្រមតែមួយ។ នីតិវិធីរបស់តុលាការចំណាយច្រើនជាង ហើយជាធម្មតាត្រូវការជំនួយផ្នែកច្បាប់ ប៉ុន្តែពួកគេផ្តល់សំណងដែលគណៈកម្មការតុលាការមិនអាចធ្វើបាន។
ផ្លូវទីបី៖ ចំណុចរាយការណ៍ក្រុង
ចាប់តាំងពីថ្ងៃទី 1 ខែកក្កដា ឆ្នាំ 2023 មក Wet goed verhuurderschap បានដាក់ចេញនូវច្បាប់ជាតិស្តីពីភាពជាម្ចាស់ដីល្អ — លើកិច្ចព្រមព្រៀងជាលាយលក្ខណ៍អក្សរ ប្រាក់កក់ តម្លាភាពនៃថ្លៃសេវា ការរើសអើង និងការបំភិតបំភ័យ និងលើជំហររបស់កម្មករចំណាកស្រុក — ហើយបានបង្ខំឱ្យក្រុងនីមួយៗដំណើរការចំណុចរាយការណ៍ (meldpunt) ដែលអ្នកជួលអាចរាយការណ៍ពីម្ចាស់ផ្ទះ ឬភ្នាក់ងារជួលដែលរំលោភលើពួកគេ។ ក្រុងក៏អាចណែនាំតម្រូវការលិខិតអនុញ្ញាតសម្រាប់លំនៅដ្ឋានជួល និងកន្លែងស្នាក់នៅរបស់កម្មករផងដែរ។ ឧបករណ៍អនុវត្តរួមមានការព្រមាន ការពិន័យរដ្ឋបាល និងទីបំផុត ការទទួលយកការគ្រប់គ្រងអចលនទ្រព្យ។
ផ្លូវទាំងបីនេះបម្រើគោលបំណងផ្សេងៗគ្នា ហើយអាចដំណើរការស្របគ្នា។
- គណៈកម្មការសិទ្ធិមនុស្ស កំណត់ថាតើថ្លៃជួល ថ្លៃសេវាកម្ម ឬជំហរមានបញ្ហារវាងភាគីទាំងពីរនេះជាអ្វី។
- សាលាក្រុង អនុវត្តស្តង់ដារនៃការប្រព្រឹត្តក្នុងផលប្រយោជន៍សាធារណៈ រួមទាំងថ្លៃជួលហួសហេតុនៅក្នុងផ្នែកដែលមានបទប្បញ្ញត្តិចាប់តាំងពីថ្ងៃទី 1 ខែមករា ឆ្នាំ 2025។ វាមិនផ្តល់រង្វាន់អ្វីដល់អ្នកជួលឡើយ។
- តុលាការស្រុករង សម្រេចលើទំនាក់ទំនងជួលផ្ទះដោយខ្លួនឯង ហើយផ្តល់ការវិនិច្ឆ័យដែលអាចអនុវត្តបាន។
អ្នកជួលដែលប្រឈមមុខនឹងការជួលខុសច្បាប់ ផ្ទះមិនមានសុវត្ថិភាព និងម្ចាស់ផ្ទះដែលគួរឱ្យខ្លាចអាចត្រូវការទាំងបីនេះ។ ការរៀបចំលំដាប់លំដោយមានសារៈសំខាន់ ហើយវាមានតម្លៃក្នុងការទទួលយកដំបូន្មានមុនពេលចាប់ផ្តើម ជាពិសេសនៅពេលដែលការបញ្ចប់កិច្ចសន្យាទំនងជាកើតឡើង។
ភស្តុតាង៖ អ្វីដែលពិតជាសម្រេចលើករណីទាំងនេះ
នីតិវិធីទាំងនេះគឺជាឯកសារ ហើយក្នុងករណីមានការត្រួតពិនិត្យ នីតិវិធីទាំងនេះគឺជាការសង្កេត។ អ្វីដែលធ្វើឱ្យពួកគេទទួលបានជោគជ័យគឺមិនមានភាពស្រស់ស្អាត។
- រូបថត, ចុះកាលបរិច្ឆេទ។ ថតរូបកំហុសនៅពេលដែលវាកើតឡើង មិនមែនពេលដែលអ្នកសម្រេចចិត្តប្តឹងផ្តល់នោះទេ។ ថតបន្ទប់ទាំងមូលក៏ដូចជាព័ត៌មានលម្អិតផងដែរ ហើយរក្សាឯកសារដើមជាមួយទិន្នន័យមេតារបស់វាឲ្យនៅដដែល។
- ការឆ្លើយឆ្លង។ រាយការណ៍ពីចំណុចខ្វះខាត និងដាក់សំណើជាលាយលក្ខណ៍អក្សរ — អ៊ីមែលគឺគ្រប់គ្រាន់ហើយ ហើយងាយស្រួលបញ្ជាក់ជាងការសន្ទនា។ រក្សាការឆ្លើយតប ហើយរក្សាភាពស្ងៀមស្ងាត់៖ សំណើដែលបានផ្ញើ ហើយមិនត្រូវបានឆ្លើយតប គឺជាការពិតដែលបើកបង្អួចរយៈពេលប្រាំមួយសប្តាហ៍។
- របាយការណ៍ត្រួតពិនិត្យ។ ជាធម្មតា ឯកសារសម្រេច។ សូមអានវាភ្លាមៗនៅពេលដែលវាមកដល់ ហើយប្រើប្រាស់រយៈពេលឆ្លើយតបពីរសប្តាហ៍ឱ្យបានត្រឹមត្រូវ៖ កែតម្រូវកំហុសជាក់ស្តែងអំពីផ្ទៃក្រឡា គ្រឿងបរិក្ខារ ស្លាកថាមពល ឬស្ថានភាពនៃពិការភាព ដោយមានភស្តុតាងភ្ជាប់មកជាមួយ។ ពិន្ទុត្រូវបានឈ្នះ និងចាញ់លើម៉ែត្រការ៉េ និងគ្រឿងបរិក្ខារ។
- កិច្ចសន្យា និងសេចក្តីថ្លែងការណ៍។ សូមរក្សាទុកកិច្ចព្រមព្រៀងជួល ការគណនាពិន្ទុណាមួយដែលភ្ជាប់មកជាមួយ របាយការណ៍ថ្លៃសេវាទាំងអស់ និងភស្តុតាងនៃការទូទាត់។
- កាលបរិច្ឆេទ។ សូមកត់ត្រាកាលបរិច្ឆេទចាប់ផ្តើមនៃការជួល និងកាលបរិច្ឆេទនៃការជូនដំណឹង និងសំណើនីមួយៗ។ ស្ទើរតែគ្រប់កាលកំណត់ខាងលើទាំងអស់ចាប់ផ្តើមពីកាលកំណត់មួយក្នុងចំណោមកាលកំណត់ទាំងនោះ។
តើខ្ញុំអាចទៅ Huurcommissie បានទេ ប្រសិនបើថ្លៃជួលរបស់ខ្ញុំស្ថិតនៅក្នុងវិស័យឥតគិតថ្លៃ?
ពេលខ្លះ។ ផ្លូវបុរាណគឺជាការវាយតម្លៃថ្លៃជួលចាប់ផ្តើមក្នុងរយៈពេលប្រាំមួយខែដំបូងនៃការជួល។ ចាប់តាំងពី Wet betaalbare huur អ្នកជួលដែលកិច្ចសន្យាត្រូវបានបញ្ចប់នៅថ្ងៃទី 1 ខែកក្កដា ឆ្នាំ 2024 ឬក្រោយនេះ ហើយដែលមានពិន្ទុផ្ទះមិនលើសពី 186 ពិន្ទុ ស្ថិតនៅក្នុងផ្នែកទីផ្សារមធ្យមដែលមានការគ្រប់គ្រង និងមានសិទ្ធិចូលប្រើប្រាស់ធម្មតា។ ប្រសិនបើការវាយតម្លៃបង្ហាញពីពិន្ទុផ្ទះនៅក្នុងជួរដែលមានការគ្រប់គ្រង ថ្លៃជួលត្រូវតែធ្លាក់ចុះ។
តើខ្ញុំត្រូវការមេធាវីសម្រាប់នីតិវិធី Huurcommissie ទេ?
ទេ។ នីតិវិធីនេះត្រូវបានរចនាឡើងដើម្បីប្រើប្រាស់ដោយគ្មានអ្នកជួល ហើយអ្នកជួល និងម្ចាស់ផ្ទះជាច្រើនដំណើរការសំណុំរឿងរបស់ពួកគេផ្ទាល់។ អ្នកតំណាងអាចធ្វើសកម្មភាពដោយផ្អែកលើសិទ្ធិអំណាចជាលាយលក្ខណ៍អក្សរ។ ដំបូន្មានគឺមានតម្លៃទទួលយកនៅពេលដែលថ្ងៃផុតកំណត់មិនប្រាកដប្រជា នៅពេលដែលការគណនាពិន្ទុត្រូវបានជំទាស់ នៅពេលដែលករណីនេះមានអន្តរកម្មជាមួយនឹងការគំរាមកំហែងបញ្ចប់កិច្ចសន្យា ឬកន្លែងដែលចំនួនទឹកប្រាក់ដែលពាក់ព័ន្ធក្នុងរយៈពេលដែលនៅសល់គឺច្រើន។
តើករណី Huurcommissie មានតម្លៃប៉ុន្មាន?
ថ្លៃសេវាត្រូវបង់ជាមុន៖ លើគោលនយោបាយដែលបានចេញផ្សាយបច្ចុប្បន្ន ២៥ អឺរ៉ូសម្រាប់អ្នកជួល និង ៥០០ អឺរ៉ូសម្រាប់ម្ចាស់ផ្ទះ ដោយមានមាត្រដ្ឋានកើនឡើងសម្រាប់ម្ចាស់ផ្ទះដែលត្រូវបានរកឃើញថាមានកំហុសម្តងហើយម្តងទៀតក្នុងរយៈពេលបួនឆ្នាំ។ ភាគីដែលមានបញ្ហាត្រូវទទួលខុសត្រូវ។ អ្នកដាក់ពាក្យដែលទទួលបានជោគជ័យទាំងស្រុងនឹងទទួលបានប្រាក់កក់សងវិញពេញលេញ ដោយអ្នកដាក់ពាក្យដែលទទួលបានជោគជ័យមួយផ្នែកពាក់កណ្តាល។ ផ្ទុយទៅវិញ ដំណើរការតុលាការពាក់ព័ន្ធនឹងថ្លៃតុលាការ និងជាធម្មតាថ្លៃផ្នែកច្បាប់។
តើមានអ្វីកើតឡើងប្រសិនបើម្ចាស់ផ្ទះរបស់ខ្ញុំមិនអើពើនឹងការសម្រេចចិត្តនោះ?
ការសម្រេចចិត្តនេះចងភ្ជាប់ភាគីទាំងពីរ ប៉ុន្តែមិនអាចអនុវត្តដោយអាជ្ញាសាលាដោយខ្លួនឯងបានទេ។ ប្រសិនបើម្ចាស់ផ្ទះមិនគោរពតាម — នឹងមិនសងថ្លៃជួល ឬថ្លៃសេវាកម្មដែលបានគិតថ្លៃលើស ឬបន្តគិតប្រាក់ចំនួនចាស់ — អ្នកត្រូវតែដាក់ពាក្យទៅតុលាការស្រុករង ដោយពឹងផ្អែកលើការសម្រេចចិត្តនេះ។ ដោយសារតែភាគីទាំងពីរមិនមានការជំទាស់ក្នុងរយៈពេលប្រាំបីសប្តាហ៍ ជំហរដែលខ្លួនបង្កើតឡើងជាធម្មតាពិបាកសម្រាប់ម្ចាស់ផ្ទះក្នុងការបើកឡើងវិញ។
ខ្ញុំខកខានថ្ងៃផុតកំណត់ប្រាំមួយខែសម្រាប់ថ្លៃជួលដំបូង។ តើមានអ្វីនៅសល់ទេ?
ប្រហែលជា។ នៅក្នុងផ្នែកទីផ្សារដែលមានបទប្បញ្ញត្តិ និងទីផ្សារមធ្យម អ្នកជួលនៃការជួលបន្តអាចស្នើការកាត់បន្ថយថ្លៃជួលនៅពេលណាក៏បានដោយផ្អែកលើពិន្ទុ ដោយមានកាលបរិច្ឆេទចូលជាធរមានយ៉ាងហោចណាស់ពីរខែប្រតិទិនពេញជាមុន បន្ទាប់មកដាក់ពាក្យទៅគណៈកម្មការកណ្តាលក្នុងរយៈពេលប្រាំមួយសប្តាហ៍គិតចាប់ពីថ្ងៃនោះ។ វាមិនទាមទារសំណងសម្រាប់ការបង់ប្រាក់លើសពីមុនទេ ប៉ុន្តែវាកែតម្រូវថ្លៃជួលនៅពេលអនាគត។
តើខ្ញុំគួររាយការណ៍ម្ចាស់ផ្ទះរបស់ខ្ញុំទៅក្រុងដែរទេ?
ផ្លូវទាំងនេះឆ្លើយសំណួរផ្សេងៗគ្នា។ ចំណុចរាយការណ៍របស់ក្រុងក្រោម Wet goed verhuurderschap ដោះស្រាយអាកប្បកិរិយា - ការរើសអើង ការគំរាមកំហែង ប្រាក់កក់ និងច្បាប់គិតថ្លៃសេវាកម្ម និងចាប់តាំងពីថ្ងៃទី 1 ខែមករា ឆ្នាំ 2025 មក ការជួលហួសប្រមាណនៅក្នុងផ្នែកដែលមានបទប្បញ្ញត្តិ - ហើយអាចនាំឱ្យមានការពិន័យ ឬការគ្រប់គ្រង។ វាមិនជួសជុលថ្លៃជួលរបស់អ្នក ឬសងអ្នកវិញទេ។ ក្នុងករណីទាំងពីរអនុវត្ត របាយការណ៍ និងពាក្យសុំ Huurcommissie អាចដំណើរការជាមួយគ្នាបាន។
