ច្បាប់ជួលផ្ទះនៅប្រទេសហូឡង់៖ ច្បាប់សំខាន់ៗសម្រាប់ម្ចាស់ផ្ទះ និងអ្នកជួលផ្ទះ

ច្បាប់ស្តីពីការជួលផ្ទះរបស់ប្រទេសហូឡង់ ការពារអ្នកជួលលំនៅដ្ឋានយ៉ាងខ្លាំង៖ ចាប់តាំងពីថ្ងៃទី 1 ខែកក្កដា ឆ្នាំ 2024 មក ការជួលកន្លែងរស់នៅឯករាជ្យត្រូវបានបញ្ចប់ជាគោលការណ៍សម្រាប់រយៈពេលមិនកំណត់ ហើយម្ចាស់ផ្ទះអាចបញ្ចប់វាបានលុះត្រាតែមានមូលដ្ឋានច្បាប់ ហើយប្រសិនបើអ្នកជួលមិនយល់ព្រម អាចបញ្ចប់តាមរយៈតុលាការរង (kantonrechter)។ ករណីលើកលែងចម្បងគឺការជួលបណ្តោះអាសន្នរយៈពេលអតិបរមាពីរឆ្នាំសម្រាប់ក្រុមជាក់លាក់ដែលកំណត់ដោយក្រឹត្យរបស់រដ្ឋាភិបាល ដូចជានិស្សិតជាដើម។

នៅថ្ងៃដដែលនោះ ច្បាប់ស្តីពីការជួលដែលមានតម្លៃសមរម្យ (Wet betaalbare huur) បានពង្រីកប្រព័ន្ធពិន្ទុសម្រាប់ការជួលអតិបរមាដល់ផ្នែកទីផ្សារមធ្យម។ អត្ថបទនេះពន្យល់អំពីច្បាប់បច្ចុប្បន្នស្តីពីរយៈពេល ការជួល ថ្លៃសេវាកម្ម ការថែទាំ និងការបញ្ចប់កិច្ចសន្យា និងអ្វីដែលម្ចាស់ផ្ទះ និងអ្នកជួលគួរពិនិត្យមើល។

តើការជួលលំនៅដ្ឋាននៅប្រទេសហូឡង់មានរយៈពេលប៉ុន្មាន?

យោងតាមមាត្រា 7:271(1) នៃក្រមរដ្ឋប្បវេណីហូឡង់ (BW) ការជួលលំនៅដ្ឋានរយៈពេលកំណត់មិនបញ្ចប់ដោយស្វ័យប្រវត្តិនៅពេលដែលរយៈពេលផុតកំណត់នោះទេ។ វាបន្ត ហើយអាចត្រូវបានបញ្ចប់ដោយការជូនដំណឹងប៉ុណ្ណោះ។ ចាប់តាំងពីច្បាប់ស្តីពីការជួលរយៈពេលកំណត់ (Wet vaste huurcontracten) បានចូលជាធរមាននៅថ្ងៃទី 1 ខែកក្កដា ឆ្នាំ 2024 ការជួលបណ្តោះអាសន្នសម្រាប់លំនៅដ្ឋានឯករាជ្យជាគោលការណ៍លែងអាចធ្វើទៅបានទៀតហើយ។

ករណីលើកលែងនៅក្នុងមាត្រា 7:271(2) BW គ្របដណ្តប់លើការជួលរយៈពេលពីរឆ្នាំ ឬតិចជាងនេះ ចំពោះប្រភេទអ្នកជួលដែលត្រូវបានកំណត់ដោយបញ្ជារបស់ក្រុមប្រឹក្សា។ សម្រាប់ការជួលទាំងនោះ ម្ចាស់ផ្ទះត្រូវតែជូនដំណឹងដល់អ្នកជួលជាលាយលក្ខណ៍អក្សរអំពីកាលបរិច្ឆេទបញ្ចប់មិនឱ្យលឿនជាងបីខែ និងមិនលើសពីមួយខែមុនពេលនោះទេ។ ប្រសិនបើម្ចាស់ផ្ទះមិនធ្វើដូច្នេះទេ កិច្ចសន្យាជួលនឹងបន្តសម្រាប់រយៈពេលមិនកំណត់។ កិច្ចសន្យាជួលដែលបានបញ្ចប់មុនថ្ងៃទី 1 ខែកក្កដា ឆ្នាំ 2024 រក្សាច្បាប់ដែលបានអនុវត្តនៅពេលដែលពួកគេត្រូវបានចុះហត្ថលេខា។

តើ​តម្លៃ​ជួល​អតិបរមា​ត្រូវ​បាន​កំណត់​យ៉ាង​ដូចម្តេច?

តម្លៃជួលអតិបរមាគឺផ្អែកលើប្រព័ន្ធវាយតម្លៃលំនៅដ្ឋាន (woningwaarderingsstelsel) ដែលផ្តល់ពិន្ទុសម្រាប់លក្ខណៈពិសេសដូចជា ផ្ទៃក្រឡា ស្លាកថាមពល និងគ្រឿងបរិក្ខារ។ ចាប់តាំងពីថ្ងៃទី 1 ខែកក្កដា ឆ្នាំ 2024 ប្រព័ន្ធនេះមិនត្រឹមតែអនុវត្តចំពោះលំនៅដ្ឋានសង្គមប៉ុណ្ណោះទេ ប៉ុន្តែថែមទាំងចំពោះផ្នែកទីផ្សារកម្រិតមធ្យមផងដែរ។ កម្រិតពិន្ទុ និងតម្លៃជួលអតិបរមាត្រូវបានកែតម្រូវជារៀងរាល់ឆ្នាំ ដូច្នេះសូមពិនិត្យមើលតួលេខបច្ចុប្បន្ននៅលើ government.nl។

អ្នកជួលអាចស្នើសុំឱ្យតុលាការជួលផ្ទះ (Huurcommissie) វាយតម្លៃថ្លៃជួលចាប់ផ្តើមដែលបានព្រមព្រៀងគ្នាក្នុងរយៈពេលប្រាំមួយខែបន្ទាប់ពីការចាប់ផ្តើមនៃការជួលលើកដំបូងនៃផ្ទះនោះ (មាត្រា 7:249 BW)។ អត្ថបទរបស់យើងស្តីពី ច្បាប់ជួលដែលមានតម្លៃសមរម្យ ពន្យល់លម្អិតអំពីប្រព័ន្ធពិន្ទុ និងកម្រិតថ្លៃជួល។

ចុះ​ថ្លៃ​សេវា​និង​ប្រាក់​កក់​វិញ?

ថ្លៃសេវា និងថ្លៃសេវាប្រើប្រាស់ត្រូវបានជំពាក់តាមការព្រមព្រៀងគ្នា (មាត្រា 7:259 BW)។ ប្រសិនបើម្ចាស់ផ្ទះ និងអ្នកជួលមិនយល់ស្របទេ អ្នកទាំងពីរអាចស្នើសុំឱ្យតុលាការជួលផ្ទះសម្រេច។ សំណើនេះទាក់ទងនឹងរយៈពេលមួយយ៉ាងច្រើនបំផុតដប់ពីរខែ ហើយត្រូវតែធ្វើឡើងក្នុងរយៈពេល 24 ខែបន្ទាប់ពីថ្ងៃផុតកំណត់សម្រាប់ការពិនិត្យឡើងវិញប្រចាំឆ្នាំរបស់ម្ចាស់ផ្ទះ (មាត្រា 7:260 BW)។

ប្រាក់កក់មិនអាចលើសពីពីរដងនៃថ្លៃជួលប្រចាំខែជាមូលដ្ឋាន (មាត្រា 7:261b(2) BW)។ ម្ចាស់ផ្ទះត្រូវតែសងវាវិញក្នុងរយៈពេល 14 ថ្ងៃបន្ទាប់ពីការជួលបញ្ចប់ ឬក្នុងរយៈពេល 30 ថ្ងៃប្រសិនបើមានការខូចខាត បន្ទាប់ពីកាត់ថ្លៃជួសជុលដែលបានបញ្ជាក់។

តើអ្នកណាជាអ្នកទទួលខុសត្រូវចំពោះការថែទាំ និងការជួសជុល?

ម្ចាស់ផ្ទះត្រូវតែជួសជុលកំហុសឆ្គងតាមការស្នើសុំរបស់អ្នកជួល លុះត្រាតែវាមិនអាចទៅរួច ឬតម្រូវឱ្យមានការចំណាយដែលមិនអាចរំពឹងទុកបានសមហេតុផល (មាត្រា 7:206 BW)។ អ្នកជួលបង់ថ្លៃ ជួសជុលតូចតាច (kleine herstellingen) ដូចជាការជំនួសម៉ាស៊ីនលាងក្បាលទឹក ឬកុងតាក់ភ្លើង (មាត្រា 7:217 BW) ហើយត្រូវតែមានឥរិយាបទជាអ្នកជួលដ៏ល្អ (មាត្រា 7:213 BW)។

អ្នកជួលដែលរាយការណ៍ពីបញ្ហាដែលម្ចាស់ផ្ទះមិនបានជួសជុលអាចស្នើសុំឱ្យតុលាការជួលផ្ទះបញ្ចុះតម្លៃថ្លៃជួលជាបណ្ដោះអាសន្ន ឬទាមទារសំណងជួសជុលនៅចំពោះមុខតុលាការស្រុក។ រាយការណ៍ពីបញ្ហាជាលាយលក្ខណ៍អក្សរ និងរក្សាទុកច្បាប់ចម្លង ពីព្រោះកាលបរិច្ឆេទនៃរបាយការណ៍មានសារៈសំខាន់សម្រាប់ការកាត់បន្ថយណាមួយ។

តើ​កិច្ចសន្យា​ជួល​លំនៅឋាន​អាច​ត្រូវ​បាន​បញ្ចប់​ដោយ​របៀប​ណា?

អ្នកជួលអាចផ្តល់ការជូនដំណឹងនៅពេលណាក៏បាន តាមរយៈលិខិតចុះបញ្ជី ឬដីការបស់អាជ្ញាសាលា ជាមួយនឹងរយៈពេលជូនដំណឹងស្មើនឹងរយៈពេលបង់ថ្លៃជួល៖ យ៉ាងហោចណាស់មួយខែ និងច្រើនបំផុតបីខែ (មាត្រា 7:271(4) និង (6) BW)។ ម្ចាស់ផ្ទះត្រូវតែផ្តល់ការជូនដំណឹងយ៉ាងហោចណាស់បីខែ បូករួមទាំងមួយខែសម្រាប់ឆ្នាំជួលនីមួយៗ រហូតដល់ប្រាំមួយខែ។

ការជូនដំណឹងរបស់ម្ចាស់ផ្ទះត្រូវតែបញ្ជាក់ពីមូលដ្ឋាន ហើយមានតែមូលដ្ឋាននៅក្នុងមាត្រា 7:274(1) BW ប៉ុណ្ណោះដែលមានសុពលភាព ដូចជាអ្នកជួលមិនមានអាកប្បកិរិយាជាអ្នកជួលល្អ ឬការប្រើប្រាស់ទ្រព្យសម្បត្តិផ្ទាល់ខ្លួនជាបន្ទាន់។ អ្នកជួលត្រូវបានស្នើសុំឱ្យឆ្លើយតបក្នុងរយៈពេលប្រាំមួយសប្តាហ៍។ ប្រសិនបើអ្នកជួលមិនយល់ព្រម កិច្ចសន្យាជួលនឹងបន្តរហូតដល់តុលាការស្រុករងបានសម្រេច (មាត្រា 7:272 BW)។

ក្នុងនាមជាម្ចាស់ផ្ទះ តើគួរពិនិត្យមើលអ្វីខ្លះ?

• ថាតើកិច្ចសន្យាជួលថ្មីគឺសម្រាប់រយៈពេលមិនកំណត់ ឬបំពេញតាមលក្ខខណ្ឌនៃមាត្រា 7:271(2) BW ដែរឬទេ។
• ថាតើអ្នកផ្ញើការជូនដំណឹងអំពីកាលបរិច្ឆេទបញ្ចប់សម្រាប់ការជួលបណ្តោះអាសន្នរវាងបីខែ និងមួយខែមុនពេលផុតកំណត់ឬអត់។
• ថាតើថ្លៃជួលនៅតែស្ថិតក្នុងកម្រិតអតិបរមាក្រោមប្រព័ន្ធពិន្ទុឬអត់។
• ថាតើប្រាក់កក់មិនលើសពីពីរដងនៃថ្លៃជួលប្រចាំខែជាមូលដ្ឋានឬអត់។
• ថាតើទិដ្ឋភាពទូទៅនៃថ្លៃសេវាប្រចាំឆ្នាំរបស់អ្នកត្រូវបានបញ្ចប់ និងទាន់ពេលវេលាឬអត់។
• ថាតើការជូនដំណឹងរបស់អ្នកបញ្ជាក់ពីមូលដ្ឋានត្រឹមត្រូវក្រោមមាត្រា 7:274(1) BW ដែរឬទេ។

ក្នុងនាមជាអ្នកជួលផ្ទះ តើអ្នកគួរពិនិត្យមើលអ្វីខ្លះ?

• ថាតើកិច្ចសន្យាជួលបណ្ដោះអាសន្នរបស់អ្នកពិតជាស្ថិតនៅក្រោមប្រភេទដែលបានកំណត់ឬអត់; បើមិនដូច្នោះទេវាមិនមានកំណត់ទេ។
• ថាតើអ្នកនៅតែស្ថិតក្នុងរយៈពេលប្រាំមួយខែគិតចាប់ពីការចាប់ផ្តើមនៃការជួលដំបូងរបស់អ្នកដើម្បីជំទាស់នឹងថ្លៃជួលឬអត់។
• ថាតើថ្លៃសេវាត្រូវគ្នានឹងទិដ្ឋភាពទូទៅប្រចាំឆ្នាំឬអត់។
• ថាតើ​កំហុសឆ្គង​ត្រូវបានរាយការណ៍ជាលាយលក្ខណ៍អក្សរ​ជាមួយកាលបរិច្ឆេទឬអត់។
• ថាតើអ្នកបានឆ្លើយតបក្នុងរយៈពេលប្រាំមួយសប្តាហ៍ចំពោះការជូនដំណឹងរបស់ម្ចាស់ផ្ទះឬអត់។

តើយើងអាចធ្វើអ្វីបានសម្រាប់អ្នកជាមួយនឹងច្បាប់ជួល?

មេធាវីជួល របស់យើង ជួយម្ចាស់ផ្ទះជួល និងអ្នកជួល៖

• យើងពិនិត្យ ឬព្រាងកិច្ចសន្យាជួលរបស់អ្នក ដោយផ្អែកលើច្បាប់ដែលមានជាធរមានចាប់តាំងពីថ្ងៃទី 1 ខែកក្កដា ឆ្នាំ 2024។
• យើងវាយតម្លៃថាតើកិច្ចសន្យាជួលបណ្តោះអាសន្នមានសុពលភាព ឬបានក្លាយទៅជាគ្មានកំណត់។
• យើងពិនិត្យមើលថ្លៃជួលធៀបនឹងប្រព័ន្ធពិន្ទុ ហើយរៀបចំពាក្យសុំទៅតុលាការស្តីពីថ្លៃជួល។
• យើងរៀបចំ ឬវាយតម្លៃការជូនដំណឹងអំពីការបញ្ចប់កិច្ចសន្យា និងមូលដ្ឋានរបស់វា។
• យើងធ្វើនីតិវិធីបណ្តេញចេញ ឬជួសជុលនៅចំពោះមុខតុលាការស្រុក។

សេចក្តីសង្ខេប

• ចាប់តាំងពីថ្ងៃទី 1 ខែកក្កដា ឆ្នាំ 2024 កិច្ចសន្យាជួលលំនៅដ្ឋានជាគោលការណ៍គឺសម្រាប់រយៈពេលមិនកំណត់។
• ការជួលបណ្តោះអាសន្នរយៈពេលអតិបរមាពីរឆ្នាំត្រូវបានអនុញ្ញាតសម្រាប់តែប្រភេទអ្នកជួលដែលបានកំណត់ប៉ុណ្ណោះ។
• តម្លៃជួលទីផ្សារមធ្យមឥឡូវនេះក៏ត្រូវបានកំណត់ដោយប្រព័ន្ធពិន្ទុផងដែរ។ អ្នកជួលអាចជំទាស់នឹងតម្លៃជួលចាប់ផ្តើមក្នុងរយៈពេលប្រាំមួយខែ។
• ប្រាក់កក់ត្រូវបានកំណត់ត្រឹមពីរដងនៃថ្លៃជួលប្រចាំខែជាមូលដ្ឋាន។
• ម្ចាស់ផ្ទះអាចបញ្ចប់កិច្ចសន្យាបានលុះត្រាតែមានមូលដ្ឋានច្បាប់ ហើយបើគ្មានការយល់ព្រមពីអ្នកជួលទេ គឺអាចបញ្ចប់តាមរយៈតុលាការបាន។

សំណួរ​ដែលគេ​ច្រើន​សួរ