សារការីហូឡង់ និងការផ្ទេរកម្មសិទ្ធិស្របច្បាប់៖ មគ្គុទ្ទេសក៍សម្រាប់អ្នកទិញអន្តរជាតិ

ប្រសិនបើអ្នកកំពុង ទិញផ្ទះនៅប្រទេសហូឡង់ អ្នកមិនអាចជៀសវាង សារការី បានទេ។ ច្បាប់ហូឡង់មិនអនុញ្ញាតឱ្យកម្មសិទ្ធិលើអចលនទ្រព្យផ្លាស់ប្តូរដៃដោយឯកជនទេ៖ ការផ្ទេរត្រូវតែធ្វើឡើងដោយសារការីច្បាប់ស៊ីវិលហូឡង់ និងចុះបញ្ជីនៅក្នុងបញ្ជីសាធារណៈ។ សម្រាប់អ្នកទិញមកពីប្រទេសដែលភាគីនីមួយៗនៃការលក់ណែនាំមេធាវីរបស់ខ្លួន នេះគឺជាផ្នែកដែលមិនសូវស្គាល់នៃដំណើរការនេះ និងជាកន្លែងដែលការយល់ច្រឡំថ្លៃបំផុតកើតឡើង។

តើ​សារការី​ស៊ីវិល​ហូឡង់​ជា​អ្វី?

សារការី ហូឡង់ មិនមែនជាមេធាវីជាន់ខ្ពស់ដែលមានត្រានោះទេ។ ការិយាល័យនេះគឺជាការិយាល័យសាធារណៈ៖ សារការីត្រូវបានតែងតាំងដោយព្រះរាជក្រឹត្យ ដែលក៏កំណត់ទីកន្លែងនៃការបង្កើតផងដែរ (មាត្រា 3 Wna, Wet op het notarisambt) ហើយមានអំណាចក្នុងការអនុវត្តឯកសារត្រឹមត្រូវនៅពេលដែលច្បាប់តម្រូវ ឬភាគីណាមួយស្នើសុំ (មាត្រា 2 Wna)។ ឯកសារបែបនេះមានឋានៈជាភស្តុតាងពិសេស ហើយជារឿយៗអាចត្រូវបានអនុវត្តដោយគ្មានសាលក្រមរបស់តុលាការ។

ផលវិបាកពីរយ៉ាងសំខាន់៖

• សារការីមានកាតព្វកិច្ចធ្វើសកម្មភាព។ សារការីត្រូវតែអនុវត្តការងារដែលច្បាប់ប្រគល់ឱ្យ ឬដែលភាគីណាមួយស្នើសុំ លើកលែងតែករណីលើកលែងមានកំណត់ (មាត្រា ២១ នៃក្រមនីតិវិធីរដ្ឋប្បវេណី)។
• សារការីមិននៅខាងអ្នកណាម្នាក់ទេ។ សារការីអនុវត្តការិយាល័យដោយឯករាជ្យ និងបម្រើផលប្រយោជន៍របស់ ទាំងអស់ ភាគីនៃច្បាប់ ដោយ​មិនលំអៀង និង​ដោយ​ការ​ប្រុង​ប្រយ័ត្ន​ខ្ពស់​បំផុត (មាត្រា 17 Wna)។

របៀបដែលសារការីខុសពីមេធាវីនៅក្នុងប្រទេសរបស់អ្នក

នៅប្រទេសអង់គ្លេស អៀរឡង់ សហរដ្ឋអាមេរិក និងប្រទេសជាច្រើនទៀត ភាគីនីមួយៗនៃលិខិតផ្ទេរកម្មសិទ្ធិណែនាំមេធាវីដែលមាននិន្នាការរៀងៗខ្លួន។ សារការីហូឡង់គឺផ្ទុយពីនេះ៖ មន្ត្រីសាធារណៈអព្យាក្រឹតតែម្នាក់គត់ដែលបម្រើប្រតិបត្តិការជាជាងភាគីណាមួយ។ “សារការី” បរទេស ដែលនៅក្នុងប្រទេសជាច្រើនគ្រាន់តែធ្វើជាសាក្សីនៃហត្ថលេខា កាន់កាប់ការិយាល័យតូចចង្អៀតជាង ហើយមិនមែនជាការប្រៀបធៀបដែលមានប្រយោជន៍នោះទេ។

សារការីស៊ើបអង្កេតចំណងជើង រៀបចំ និងពន្យល់អំពីឯកសារផ្ទេរកម្មសិទ្ធិ កាន់កាប់ប្រាក់ និងចុះបញ្ជីការផ្ទេរកម្មសិទ្ធិ — ប៉ុន្តែនឹង មិន ចរចាតម្លៃ ផ្តល់ដំបូន្មានថាតើកិច្ចព្រមព្រៀងនោះត្រឹមត្រូវឬអត់ ឬធ្វើសកម្មភាពជំនួសអ្នកក្នុងជម្លោះណាមួយឡើយ។

កាតព្វកិច្ច​ក្នុង​ការ​ជូន​ដំណឹង និង​ដែន​កំណត់​របស់​វា

ភាពមិនលំអៀងក្រោមមាត្រា 17 Wna ត្រូវបានភ្ជាប់ជាមួយនឹងកាតព្វកិច្ចក្នុងការជូនដំណឹង៖ សារការីត្រូវតែធានាថាភាគីនីមួយៗយល់ពីអ្វីដែលប័ណ្ណកម្មសិទ្ធិធ្វើ និងអ្វីដែលជាហានិភ័យមុនពេលចុះហត្ថលេខា — កាតព្វកិច្ចដែលត្រូវបានគេស្គាល់នៅក្នុងប្រពៃណីអាល្លឺម៉ង់-ហូឡង់ថាជា Belehrungspflicht ។ ក្នុងករណីដែលភាគីណាមួយខ្សោយជាង មានបទពិសោធន៍តិច ឬមិននិយាយភាសានោះ កាតព្វកិច្ចនោះកាន់តែមានតម្រូវការ ហើយសារការីដែលចុះហត្ថលេខាដោយដឹងថាអ្នកទិញមិនបានយល់ចំណុចសំខាន់ណាមួយប្រឈមនឹងវិន័យ និងការទទួលខុសត្រូវ។

ប៉ុន្តែការជូនដំណឹងដល់ភាគីទាំងពីរមិនមែនជាការតស៊ូមតិទេ។ នៅពេលដែលអ្នកទិញ និងអ្នកលក់មានជម្លោះពិតប្រាកដ — លើចំណុចខ្វះខាតដែលត្រូវបានរកឃើញមុនពេលបញ្ចប់ សម្ពាធក្នុងការផ្លាស់ទីកាលបរិច្ឆេទ ឬអត្ថន័យនៃលក្ខខណ្ឌ — សារការីនៅតែស្ថិតនៅចំកណ្តាល។ នោះជាពេលដែលអ្នកទិញត្រូវការនរណាម្នាក់ដែលមានកាតព្វកិច្ចតែមួយគត់ចំពោះអ្នកទិញ។

ពេលណាត្រូវណែនាំមេធាវីផ្ទាល់ខ្លួនរបស់អ្នកផងដែរ

• កិច្ចសន្យានេះមិនមានស្តង់ដារ ឬអ្នកលក់ជាអ្នកអភិវឌ្ឍន៍ ឬអ្នកវិនិយោគដោយប្រើប្រាស់លក្ខខណ្ឌផ្ទាល់ខ្លួន។
• អ្នកកំពុងទិញនៅឯការដេញថ្លៃ ពីអចលនទ្រព្យ ឬក្រុមហ៊ុន ឬពីអ្នកលក់ដែលមានការលំបាកផ្នែកហិរញ្ញវត្ថុ។
• អចលនទ្រព្យនេះពាក់ព័ន្ធនឹងការជួលដី (erfpacht) ការចុះបញ្ជីវិមាន ឬសិទ្ធិប្រើប្រាស់មិនធម្មតា។
• មានជម្លោះលើចំណុចខ្វះខាត ប្រាក់កក់ ការពិន័យ ឬកាលបរិច្ឆេទ ឬការរំពឹងទុកនៃចំណុចខ្វះខាត។
• ការទិញនេះប៉ះពាល់ដល់ស្ថានភាពស្នាក់នៅរបស់អ្នក ការលែងលះ របបទ្រព្យសម្បត្តិអាពាហ៍ពិពាហ៍ ឬមរតកឆ្លងដែន។

ទាំងពីរនេះគឺជាការបំពេញបន្ថែម៖ សារការីអនុវត្តការផ្ទេរ មេធាវីរបស់អ្នកធ្វើឱ្យប្រាកដថាការចរចាគឺជាកិច្ចព្រមព្រៀងដែលអ្នកគួរធ្វើ។

ដំណាក់កាលពីរ៖ កាតព្វកិច្ច និងការផ្ទេរ

នេះគឺជាចំណុចរចនាសម្ព័ន្ធសំខាន់បំផុតនៅក្នុង ច្បាប់អចលនទ្រព្យ ហូឡង់ ៖ វាបំបែក កាតព្វកិច្ច ក្នុងការផ្ទេរពី ការផ្ទេរ ខ្លួនឯង។ ការផ្ទេរដែលមានសុពលភាពតម្រូវឱ្យមានប័ណ្ណកម្មសិទ្ធិដែលមានសុពលភាព បុគ្គលដែលមានសិទ្ធិចាត់ចែងទ្រព្យសម្បត្តិ និងទង្វើប្រគល់សិទ្ធិដែលមានសុពលភាព (មាត្រា 3:84 BW)។ ចំពោះអចលនទ្រព្យជាអចលនវត្ថុ ការផ្ទេរសិទ្ធិនោះគឺជាប័ណ្ណកម្មសិទ្ធិដែលបានធ្វើឡើងនៅចំពោះមុខសារការីច្បាប់ស៊ីវិលហូឡង់ បន្ទាប់មកដោយការចុះបញ្ជីប័ណ្ណកម្មសិទ្ធិនោះនៅក្នុងបញ្ជីសាធារណៈ (មាត្រា 3:89 BW)។

កិច្ចសន្យា ទិញលក់ អចលនទ្រព្យ ដែលជារឿយៗត្រូវបានគេហៅថាកិច្ចសន្យាទិញ "បណ្ដោះអាសន្ន" ដូច្នេះបង្កើតកាតព្វកិច្ចចងភ្ជាប់ក្នុងការទិញ និងលក់។ វា មិន ធ្វើឱ្យអ្នកក្លាយជាម្ចាស់កម្មសិទ្ធិទេ។ "បណ្ដោះអាសន្ន" គឺជាការយល់ច្រឡំ៖ នៅពេលដែលរយៈពេលនៃការបន្ធូរបន្ថយកិច្ចសន្យាបានកន្លងផុតទៅ វានឹងចងភ្ជាប់អ្នកទាំងស្រុង។ កម្មសិទ្ធិនឹងឆ្លងកាត់តែនៅពេលដែលប័ណ្ណផ្ទេរត្រូវបានចុះបញ្ជីប៉ុណ្ណោះ។

ពីការផ្តល់ជូនរហូតដល់ការចុះឈ្មោះ

តម្រូវការសរសេរ និងរយៈពេលនៃការផ្អាក

ក្នុងករណីដែលអ្នកទិញជាបុគ្គលធម្មជាតិដែលមិនបានធ្វើសកម្មភាពក្នុងវិជ្ជាជីវៈ ឬអាជីវកម្ម ហើយអចលនទ្រព្យនេះត្រូវបានបម្រុងទុកសម្រាប់ប្រើប្រាស់ជាលំនៅដ្ឋាន ការទិញត្រូវតែធ្វើឡើងជាលាយលក្ខណ៍អក្សរ (មាត្រា 7:2 BW)។ ការចាប់ដៃគ្នា អ៊ីមែល ឬការផ្លាស់ប្តូរ WhatsApp នឹងមិនចងភ្ជាប់អ្នកទិញជាអ្នកប្រើប្រាស់ឡើយ។

បទប្បញ្ញត្តិដូចគ្នានេះផ្តល់ឱ្យអ្នកទិញលំនៅដ្ឋាននូវរយៈពេលត្រជាក់ចិត្តរយៈពេលបីថ្ងៃ។ វាចាប់ផ្តើមនៅថ្ងៃបន្ទាប់ពីអ្នកទទួលបានកិច្ចសន្យាដែលបានចុះហត្ថលេខា មិនចាំបាច់ផ្តល់ហេតុផលទេ ហើយមិនចាំបាច់មានសំណងណាមួយត្រូវបង់ឡើយ។ វាត្រូវតែរួមបញ្ចូលយ៉ាងហោចណាស់ពីរថ្ងៃដែលមិនមែនជាថ្ងៃសៅរ៍ ថ្ងៃអាទិត្យ ឬថ្ងៃឈប់សម្រាកសាធារណៈ។ បើមិនដូច្នោះទេ វាត្រូវបានពង្រីក។ សិទ្ធិនេះជាកម្មសិទ្ធិរបស់អ្នកទិញតែប៉ុណ្ណោះ ហើយនាឡិកាដំណើរការចាប់ពីពេលទទួលបាន — ដូច្នេះសូមរក្សាទុកភស្តុតាងនៃពេលដែលកិច្ចសន្យាបានទៅដល់អ្នក។

ប្រាក់បញ្ញើ ឬការធានាពីធនាគារ

កិច្ចសន្យាទិញគំរូស្តង់ដារតម្រូវឱ្យអ្នកទិញផ្តល់ប្រាក់ធានា៖ ទាំងប្រាក់កក់ជាសាច់ប្រាក់ ( waarborgsom ) ដែលបានបង់ទៅក្នុងគណនីភាគីទីបីរបស់សារការី ឬការធានាពីធនាគារ ( bankgarantie ) ពីធនាគារដែលមានមូលដ្ឋាននៅប្រទេសហូឡង់។ នៅក្នុងកិច្ចសន្យាទិញគំរូរបស់ NVM, VBO, VastgoedPRO និង Vereniging Eigen Huis ចំនួនទឹកប្រាក់ត្រូវបានកំណត់នៅ 10% នៃតម្លៃទិញ ដែលត្រូវបង់ពីរបីសប្តាហ៍មុនពេលបញ្ចប់។ គំរូនេះក៏មានប្រការពិន័យផងដែរ៖ អ្នកទិញដែលមិនបានបំពេញជាធម្មតាជំពាក់ចំនួនទឹកប្រាក់ស្មើនឹងប្រាក់កក់។ ផ្គូផ្គងលក្ខខណ្ឌហិរញ្ញវត្ថុណាមួយទៅនឹងកាលវិភាគកម្ចីទិញផ្ទះរបស់អ្នក។

ការស៊ើបអង្កេតលើកម្មសិទ្ធិ និងការស្វែងរក Kadaster

ក្រសួងអចលនទ្រព្យរក្សាបញ្ជីឈ្មោះសាធារណៈដែលកត់ត្រាការពិតពាក់ព័ន្ធនឹងស្ថានភាពផ្លូវច្បាប់នៃទ្រព្យសម្បត្តិដែលបានចុះបញ្ជី (មាត្រា 3:16 BW) ហើយសកម្មភាពដែលប៉ះពាល់ដល់ស្ថានភាពនោះអាចចុះបញ្ជីបាន (មាត្រា 3:17 BW)។ នេះជាអ្វីដែលធ្វើឱ្យការផ្ទេរកម្មសិទ្ធិរបស់ហូឡង់មានសុវត្ថិភាព៖ ការពិតដែលអាចចុះបញ្ជីបានដែលមិនត្រូវបានចុះបញ្ជីនៅពេលដែលការទិញយករបស់អ្នកត្រូវបានចុះបញ្ជីជាទូទៅមិនអាចត្រូវបានជំទាស់នឹងអ្នកទេលុះត្រាតែអ្នកបានដឹងអំពីវា (មាត្រា 3:24 BW)។

ជាធម្មតា សារការីនឹងពិនិត្យមើល៖

• ចំណងជើងរបស់អ្នកលក់ និងខ្សែសង្វាក់នៃប័ណ្ណកម្មសិទ្ធិមុនៗ;
• ប្រាក់កម្ចីទិញផ្ទះដែលមានស្រាប់ ដែលត្រូវតែលោះចេញ និងដោះលែងនៅពេលបញ្ចប់។
• ឯកសារភ្ជាប់ និងការប្រកាច់ (បេសឡាហ្គិន) ប្រឆាំងនឹងអ្នកលក់ ឬទ្រព្យសម្បត្តិ;
• សិទ្ធិប្រើប្រាស់ សិទ្ធិជាក់ស្តែងផ្សេងទៀត និងកាតព្វកិច្ចគុណភាព ឬកាតព្វកិច្ចខ្សែសង្វាក់;
• ជួលដី (erfpacht): ថ្លៃជួលដី កាលបរិច្ឆេទពិនិត្យឡើងវិញ និងចុងបញ្ចប់នៃអាណត្តិ;
• ការរឹតបន្តឹងច្បាប់សាធារណៈ ដូចជាឋានៈវិមាន ឬការសម្រេចចិត្តអនុវត្តច្បាប់ក្រុង។
• លិខិតបញ្ជាក់ការបែងចែក និងសមាគមម្ចាស់កម្មសិទ្ធិ ដែលអចលនទ្រព្យជាអាផាតមិន។
• អត្តសញ្ញាណ សមត្ថភាព និងស្ថានភាពអាពាហ៍ពិពាហ៍របស់ភាគីទាំងពីរ។

អ្វីដែលសំខាន់ដូចគ្នានេះដែរ គឺអ្វីដែលសារការី មិន ពិនិត្យមើល៖ មិនមែនស្ថានភាពអគារ ផ្ទៃកម្រាលឥដ្ឋ សំណើម អាបស្តូស ឬគ្រឹះ ឬថាតើការពង្រីកត្រូវបានអនុញ្ញាតឬអត់ លុះត្រាតែវាលេចឡើងក្នុងបញ្ជីឈ្មោះ ឬតម្លៃ។ លក្ខខណ្ឌ និងការអនុលោមតាមផែនការ គឺជាការទទួលខុសត្រូវរបស់អ្នក ដែលត្រូវដោះស្រាយមុនពេលកិច្ចសន្យាត្រូវបានចុះហត្ថលេខា ឬគ្របដណ្តប់ដោយលក្ខខណ្ឌ។

គណនីភាគីទីបី និងរបៀបដែលប្រាក់ផ្លាស់ទី

សារការីត្រូវតែរក្សាគណនីពិសេសមួយ ឬច្រើនក្នុងនាមសារការីផ្ទាល់ ដោយមានការបញ្ជាក់ពីសមត្ថភាពនោះ ដែលមានបំណងសម្រាប់តែប្រាក់ដែលកាន់កាប់សម្រាប់អ្នកដទៃ (មាត្រា 25 Wna)។ នេះគឺជា derdengeldenrekening ។ ប្រាក់ត្រូវបានហ៊ុមព័ទ្ធដោយរបងព័ទ្ធ៖ វាមិនមែនជាកម្មសិទ្ធិរបស់សារការីទេ ហើយវាហួសពីលទ្ធភាពរបស់ម្ចាស់បំណុលរបស់សារការី។ នោះហើយជាមូលហេតុដែលការបំពេញបែបបទហូឡង់មានសុវត្ថិភាពដោយគ្មានភ្នាក់ងារ escrow ឬការសន្យារវាងមេធាវីប្រឆាំង។

• សារការីចេញសេចក្តីថ្លែងការណ៍គណនី (nota van afrekening) គ្របដណ្តប់លើតម្លៃ ពន្ធលើការផ្ទេរ ថ្លៃសេវា ថ្លៃចុះបញ្ជី ការបែងចែកថ្លៃសេវាកម្ម និងពន្ធមូលដ្ឋាន និងប្រាក់កក់។
• អ្នកផ្ទេរសមតុល្យជាប្រាក់ដែលបានទូទាត់រួចពីគណនីមួយក្នុងនាមអ្នកផ្ទាល់ ជាធម្មតានៅថ្ងៃធ្វើការមុនពេលបញ្ចប់។ អ្នកឱ្យខ្ចីរបស់អ្នកបង់ប្រាក់កម្ចីទៅគណនីដូចគ្នា។ បើគ្មានប្រាក់ដែលបានទូទាត់រួចទេ ប័ណ្ណកម្មសិទ្ធិមិនត្រូវបានចុះហត្ថលេខាទេ។
• បន្ទាប់ពីចុះហត្ថលេខា ចុះបញ្ជី និងស្វែងរកចុងក្រោយ សារការីនឹងលោះយកប្រាក់កម្ចីទិញផ្ទះរបស់អ្នកលក់ បង់ប្រាក់ឱ្យអ្នកលក់ និងបង់ពន្ធផ្ទេរ។

អ្នកលក់ទទួលបានប្រាក់មិនមែននៅពេលចុះហត្ថលេខាទេ ប៉ុន្តែនៅពេលដែលសារការីបញ្ជាក់ថាការផ្ទេរប្រាក់ត្រូវបានចុះបញ្ជី ហើយគ្មានការភ្ជាប់ ឬបញ្ចាំថ្មីណាមួយបានជ្រៀតជ្រែកឡើយ។ គម្លាតនោះហើយជាអ្វីដែលការពារអ្នក។

ឯកសារ ហត្ថលេខា និងភាសា

ពេលបញ្ចប់ ជាធម្មតាអ្នកចុះហត្ថលេខាលើឯកសារសារការីពីរ៖ លិខិតផ្ទេរ ( akte van levering ឬ transportakte ) ដែលជាការប្រគល់ដែលតម្រូវដោយមាត្រា 3:89 BW និងប្រសិនបើអ្នកកំពុងខ្ចីប្រាក់ លិខិតបញ្ចាំ ( hypotheekakte ) ដែលបង្កើតសិទ្ធិធានារបស់អ្នកឱ្យខ្ចីប្រាក់ ដែលត្រូវបានបង្កើតឡើងដោយលិខិតសារការី (មាត្រា 3:260 BW) ហើយចូលជាធរមាននៅពេលចុះឈ្មោះក្នុងបញ្ជីសាធារណៈ (មាត្រា 3:89 BW)។ ការណាត់ជួបចំណាយពេលរហូតដល់មួយម៉ោង។ មុនពេលចុះហត្ថលេខា សារការីពិនិត្យមើលឯកសារ ពន្យល់ពីខ្លឹមសារ និងផលវិបាករបស់វា និងឆ្លើយសំណួរ។ យកឯកសារអត្តសញ្ញាណដើមមកជាមួយ។ ច្បាប់ចម្លងមិនត្រូវបានទទួលយកទេ។

លិខិតស្នាមសារការីហូឡង់ត្រូវបានគូរឡើងជាភាសាហូឡង់៖ មាត្រា ៤២ Wna និងមាត្រា ៤៣ Wna តម្រូវឱ្យលិខិតស្នាមត្រូវបានប្រតិបត្តិជាភាសានោះ។ ក្នុងករណីដែលភាគីដែលបង្ហាញខ្លួនមានជំនាញភាសាហូឡង់មិនគ្រប់គ្រាន់ ជំនួយពីអ្នកបកប្រែដែលបានស្បថចេញពីបញ្ជីអ្នកបកប្រែ និងអ្នកបកប្រែដែលបានស្បថ (Rbtv) និងការបកប្រែលិខិតស្នាមគឺជាកាតព្វកិច្ច ហើយលិខិតស្នាមត្រូវកត់ត្រាថារឿងនេះត្រូវបានធ្វើរួច។ នៅក្នុងការអនុវត្តជាក់ស្តែង ការិយាល័យដែលមានបទពិសោធន៍ជាមួយអ្នកទិញអន្តរជាតិផ្គត់ផ្គង់ការបកប្រែជាភាសាអង់គ្លេសនៃសេចក្តីព្រាងជាមុន និងរៀបចំអ្នកបកប្រែ។ សូមស្នើសុំសេចក្តីព្រាងជាច្រើនថ្ងៃជាមុន។ អត្ថបទជាភាសាហូឡង់គឺជាអត្ថបទប្រតិបត្តិ។

ចុះហត្ថលេខាដោយអំណាចនៃមេធាវី

អ្នកមិនចាំបាច់នៅក្នុងប្រទេសហូឡង់ទេ។ វាជារឿងធម្មតាទេក្នុងការផ្តល់អំណាចតំណាង ( volmacht ) ដែលអនុញ្ញាតឱ្យបុគ្គលិកនៃការិយាល័យសារការីចុះហត្ថលេខាជំនួសអ្នក។ អំណាចតំណាងខ្លួនឯងជាធម្មតាត្រូវចុះហត្ថលេខានៅចំពោះមុខសារការី - នៅប្រទេសហូឡង់ ឬនៅបរទេសជាមួយនឹងការធ្វើឱ្យស្របច្បាប់ ឬ apostille ជាញឹកញាប់ជាមួយនឹងការបកប្រែដែលមានវិញ្ញាបនបត្រ។ រៀបចំវាជាមុនជាច្រើនសប្តាហ៍; ការកំណត់អត្តសញ្ញាណក្រោមច្បាប់លាងលុយកខ្វក់នៅតែអនុវត្ត។

ការចុះបញ្ជី និងពេលដែលកម្មសិទ្ធិឆ្លងកាត់

បន្ទាប់ពីចុះហត្ថលេខារួច សារការីបង្ហាញឯកសារកម្មសិទ្ធិទៅកាន់បញ្ជីសាធារណៈដែលកាន់កាប់ដោយ Kadaster ជាធម្មតាត្រូវបានកត់ត្រាតាមប្រព័ន្ធអេឡិចត្រូនិចនៅថ្ងៃដដែល។ បន្ទាប់មកវាត្រូវបានដំណើរការទៅក្នុង Basisregistratie Kadaster ដែលជាធម្មតាចំណាយពេលពីរបីថ្ងៃធ្វើការ។ Kadaster គិតថ្លៃថេរសម្រាប់ឯកសារកម្មសិទ្ធិនីមួយៗដែលបានដាក់ជូន។ ថ្លៃសេវាទាំងនោះត្រូវបានកំណត់ជារៀងរាល់ឆ្នាំដោយ Kadaster នៅក្នុងបទប្បញ្ញត្តិពន្ធរបស់ខ្លួន និងបានបោះពុម្ពផ្សាយនៅក្នុង Staatscourant ដូច្នេះសូមសួររកតួលេខបច្ចុប្បន្ននៅក្នុងសម្រង់របស់អ្នក។

ការផ្ទេរកម្មសិទ្ធិនឹងធ្វើឡើងនៅពេលចុះបញ្ជី មិនមែននៅពេលចុះហត្ថលេខាទេ (មាត្រា 3:89 BW)។ ការចុះបញ្ជីមានប្រសិទ្ធភាពចាប់ពីពេលដែលប័ណ្ណកម្មសិទ្ធិត្រូវបានផ្តល់ជូន Kadaster (មាត្រា 3:19 BW) ដែលជាមូលហេតុដែលចន្លោះពេលរវាងការចុះហត្ថលេខា និងការចុះបញ្ជីត្រូវបានរក្សាទុកខ្លី។ បន្ទាប់មក សារការីធ្វើការស្វែងរកចុងក្រោយមុនពេលប្រគល់ប្រាក់។

ថ្លៃសេវា និងអ្នកណាជាអ្នកជ្រើសរើសសារការី

ផ្ទះដែលមានស្រាប់ស្ទើរតែតែងតែត្រូវបានលក់ ដោយមិនចាំបាច់បង់ប្រាក់ — «ថ្លៃដើមសម្រាប់អ្នកទិញ»៖ អ្នកទិញបង់ពន្ធផ្ទេរ និងថ្លៃដើមនៃប័ណ្ណផ្ទេរ។ ដោយសារតែអ្នកទិញជាអ្នកបង់ អ្នកទិញជាធម្មតាជ្រើសរើសមេធាវី។ កុំគ្រាន់តែទទួលយកការណែនាំរបស់ភ្នាក់ងារលក់។

ថ្លៃសេវាសារការីមិនត្រូវបានកំណត់ដោយច្បាប់ទេ ហើយមានភាពខុសគ្នារវាងការិយាល័យនីមួយៗ ដូច្នេះសូមទទួលបានសម្រង់ជាលាយលក្ខណ៍អក្សរ ហើយប្រៀបធៀបដូចគ្នា។ សម្រង់គួរតែបញ្ជាក់ដាច់ដោយឡែកពីគ្នាអំពីថ្លៃសេវាសម្រាប់ប័ណ្ណផ្ទេរកម្មសិទ្ធិ និងប័ណ្ណបញ្ចាំ ថ្លៃចុះបញ្ជីអចលនទ្រព្យ ថ្លៃស្វែងរក និងថ្លៃសេវាណាមួយសម្រាប់ការបកប្រែ អ្នកបកប្រែ ឬលិខិតប្រគល់សិទ្ធិ។ ពន្ធលើការផ្ទេរកម្មសិទ្ធិ ( overdrachtsbelasting ) គឺដាច់ដោយឡែក និងត្រូវបង់ទៅឱ្យអាជ្ញាធរពន្ធដារ។ អត្រាទាំងនេះស្ថិតនៅក្នុង Wet op belastingen van rechtsverkeer ហើយត្រូវបានកែតម្រូវតាមរយៈ Belastingplan ប្រចាំឆ្នាំ៖ អត្រាបញ្ចុះតម្លៃសម្រាប់អ្នកទិញដែលនឹងរស់នៅក្នុងអចលនទ្រព្យជាលំនៅដ្ឋានសំខាន់ ការលើកលែងម្តងសម្រាប់អ្នកទិញវ័យក្មេងដែលមានលក្ខណៈសម្បត្តិគ្រប់គ្រាន់ក្នុងដែនកំណត់តម្លៃដែលត្រូវបានធ្វើលិបិក្រមជារៀងរាល់ឆ្នាំ អត្រាខ្ពស់ជាងសម្រាប់លំនៅដ្ឋានដែលអ្នកទិញនឹងមិនរស់នៅ និងអត្រាដាច់ដោយឡែកសម្រាប់ទ្រព្យសម្បត្តិមិនមែនលំនៅដ្ឋាន។ Belastingdienst បោះពុម្ពផ្សាយអត្រា និងដែនកំណត់តម្លៃបច្ចុប្បន្ន។ សូមពិនិត្យមើលពួកវាសម្រាប់ឆ្នាំដែលអ្នកបានបញ្ចប់ ហើយមើលអត្ថបទរបស់យើងអំពី ពន្ធលើការផ្ទេរកម្មសិទ្ធិ និងថ្លៃដើមរបស់អ្នកទិញ ។

កន្លែងដែលអ្នកលក់ជួបបញ្ហាហិរញ្ញវត្ថុ

ប្រសិនបើអ្នកលក់ជំពាក់បំណុលគេច្រើនហួសហេតុ ឬកំពុងប្រឈមនឹងការក្ស័យធន គម្លាតរវាងកិច្ចសន្យា និងការផ្ទេរកម្មសិទ្ធិក្លាយជាគ្រោះថ្នាក់៖ ម្ចាស់បំណុលអាចចុះបញ្ជីការរឹបអូស ឬអ្នកលក់ត្រូវបានប្រកាសក្ស័យធន មុនពេលដែលប័ណ្ណកម្មសិទ្ធិរបស់អ្នកត្រូវបានចុះបញ្ជី — ដែលធ្វើឱ្យអ្នកមានការទាមទារប្រឆាំងនឹងអ្នកលក់ដែលក្ស័យធនជាជាងផ្ទះ។

ច្បាប់ហូឡង់ផ្តល់ការការពារជាក់លាក់មួយ៖ ការទិញខ្លួនឯងអាចត្រូវបានចុះបញ្ជីនៅក្នុងបញ្ជីសាធារណៈ (មាត្រា 7:3 BW) ដែលជាជំហានមួយដែលគេហៅជាទូទៅថា Vormerkung ។ នៅពេលដែលវាត្រូវបានចុះបញ្ជីរួច ព្រឹត្តិការណ៍ក្រោយៗទៀតមួយចំនួន — រួមទាំងឯកសារភ្ជាប់ និងការក្ស័យធនរបស់អ្នកលក់ — មិនអាចត្រូវបានលើកឡើងប្រឆាំងនឹងអ្នកសម្រាប់រយៈពេលកំណត់តាមច្បាប់បានទេ ដោយផ្តល់ថាការផ្ទេរនឹងកើតឡើងនៅក្នុងនោះ។ វាមិនមែនជាស្វ័យប្រវត្តិទេ៖ មេធាវីត្រូវតែរៀបចំវា ដោយអាស្រ័យលើលក្ខខណ្ឌ និងពេលវេលាកំណត់។ ប្រសិនបើការស្វែងរកបង្ហាញពីឯកសារភ្ជាប់ ឬប្រាក់កម្ចីទិញផ្ទះលើសពីតម្លៃ សូមទទួលយកដំបូន្មានដាច់ដោយឡែកភ្លាមៗ។

ច្បាប់ស្តីពីការលាងលុយកខ្វក់ ការកំណត់អត្តសញ្ញាណ និងការរាយការណ៍

នេះធ្វើឱ្យអ្នកទិញបរទេសភ្ញាក់ផ្អើលបំផុត។ សារការីស្ថិតនៅក្រោមច្បាប់ប្រឆាំងការលាងលុយកខ្វក់របស់ប្រទេសហូឡង់ គឺ Wwft (មាត្រា 1a Wwft) ហើយត្រូវតែអនុវត្តការត្រួតពិនិត្យយ៉ាងម៉ត់ចត់ចំពោះអតិថិជន (មាត្រា 3 Wwft)៖ ការបង្កើត និងផ្ទៀងផ្ទាត់អត្តសញ្ញាណរបស់អ្នក ការកំណត់អត្តសញ្ញាណម្ចាស់អត្ថប្រយោជន៍ចុងក្រោយដែលក្រុមហ៊ុនមួយពាក់ព័ន្ធ ការបង្កើតគោលបំណង និងលក្ខណៈនៃទំនាក់ទំនង និងការត្រួតពិនិត្យប្រតិបត្តិការជាបន្តបន្ទាប់។

នៅក្នុងការអនុវត្តជាក់ស្តែង សារការីនឹងទទូចលើឯកសារអត្តសញ្ញាណដើម ហើយសួរសំណួរដែលអាចមានអារម្មណ៍ថារំខាន៖ តើប្រាក់មកពីណា តើអ្នកបានប្រមូលវាដោយរបៀបណា ហេតុអ្វីបានជាប្រាក់មកពីប្រទេស ឬគណនីជាក់លាក់ណាមួយ និងអ្នកណាគ្រប់គ្រងក្រុមហ៊ុនទិញ។ រំពឹងថានឹងផ្តល់របាយការណ៍ធនាគារ ភស្តុតាងនៃការលក់អចលនទ្រព្យមួយផ្សេងទៀត ប័ណ្ណអំណោយ ឬកំណត់ត្រាការងារ។ ប្រាក់ពីភាគីទីបី ពីខាងក្រៅសហភាពអឺរ៉ុប ឬក្នុងទម្រង់ដែលមិនអាចពន្យល់បាន ទាក់ទាញការត្រួតពិនិត្យ និងពន្យារពេលការបញ្ចប់។

សារការីក៏ស្ថិតនៅក្រោមកាតព្វកិច្ចផ្លូវច្បាប់ក្នុងការរាយការណ៍អំពីប្រតិបត្តិការមិនប្រក្រតីទៅកាន់ FIU-Nederland ដែលជាអង្គភាពស៊ើបការណ៍សម្ងាត់ហិរញ្ញវត្ថុហូឡង់ (មាត្រា 16 Wwft)។ សារការីអាចនឹងមិនប្រាប់អ្នកថារបាយការណ៍ត្រូវបានធ្វើឡើងនោះទេ។ គ្មានអ្វីមួយក្នុងចំណោមនេះជារឿងផ្ទាល់ខ្លួន ឬអាចចរចាបានទេ៖ សូមផ្តល់ឱ្យសារការីនូវកំណត់ត្រានៃមូលនិធិរបស់អ្នកនៅដើមដំបូង ហើយដំណើរការនឹងដំណើរការទៅដោយរលូន។

អ្វី​ Law & More អាចធ្វើបាន

សារការីអនុវត្តការផ្ទេរ ហើយយើងមើលថែតំណែងរបស់អ្នកនៅក្នុងនោះ។ Law & More ពិនិត្យកិច្ចសន្យាទិញមុនពេលអ្នកចុះហត្ថលេខា ឬមុនពេលរយៈពេលនៃការបន្ធូរបន្ថយកិច្ចសន្យាផុតកំណត់ ពិនិត្យមើលលក្ខខណ្ឌហិរញ្ញវត្ថុ និងការស្ទង់មតិ ប្រាក់កក់ និងប្រការពិន័យ និងផ្តល់ដំបូន្មាននៅកន្លែងដែលការជួលដី សមាគមម្ចាស់ ការចុះបញ្ជីវិមាន ឬអ្នកលក់ដែលមានបញ្ហាហិរញ្ញវត្ថុធ្វើឱ្យស្មុគស្មាញដល់បញ្ហា។ យើងក៏ធ្វើសកម្មភាពផងដែរនៅពេលដែលមានបញ្ហា ការពន្យារពេល ឬការបញ្ចប់មិនបានសម្រេចប្រែទៅជាជម្លោះ។ ប្រសិនបើអ្នកកំពុងទិញនៅប្រទេសហូឡង់ ហើយចង់ឱ្យឯកសារត្រូវបានអានដោយមេធាវីដែលធ្វើការសម្រាប់អ្នកតែប៉ុណ្ណោះ សូមទាក់ទងមកយើង។