មេធាវីអចលនទ្រព្យនៅប្រទេសហូឡង់៖ អ្វីដែលអ្នកធ្វើ

មេធាវី អចលនទ្រព្យ នៅប្រទេសហូឡង់ (vastgoedadvocaat) គឺជាមេធាវីដែលធ្វើការឱ្យអ្នកតែម្នាក់ឯងក្នុងបញ្ហាអចលនទ្រព្យ៖ ពិនិត្យ និងចរចាកិច្ចព្រមព្រៀងទិញ ស៊ើបអង្កេតជំហរផ្លូវច្បាប់នៃអចលនទ្រព្យ និងធ្វើនីតិវិធីប្រសិនបើមានជម្លោះកើតឡើង។ សារការីផ្នែកច្បាប់ស៊ីវិល (notaris) និងភ្នាក់ងារអចលនទ្រព្យ (makelaar) ធ្វើអ្វីដែលខុសគ្នា៖ សារការីត្រូវតែរក្សាភាពមិនលំអៀងរវាងអ្នកទិញ និងអ្នកលក់ ហើយភ្នាក់ងារចរចា ប៉ុន្តែមិនផ្តល់ដំបូន្មានផ្នែកច្បាប់ទេ។

សម្រាប់ការទិញផ្ទះស្តង់ដារលើកិច្ចសន្យាគំរូ ជារឿយៗអ្នកមិនត្រូវការមេធាវីទេ។ ចំពោះអចលនទ្រព្យពាណិជ្ជកម្ម ផែនការអភិវឌ្ឍន៍ ការជួលរយៈពេលវែង សិទ្ធិអាផាតមិន អគារជួល ឬវិវាទបន្ទាប់ពីបញ្ចប់ ជាធម្មតាអ្នកត្រូវការមេធាវី។ ខាងក្រោមនេះ យើងពន្យល់ពីអ្វីដែលមេធាវីធ្វើ ពេលណាដែលវាមានតម្លៃណែនាំ និងថ្ងៃផុតកំណត់ណាដែលសម្រេចលើករណីអចលនទ្រព្យភាគច្រើន។

តើ​មេធាវី​អចលនទ្រព្យ​ធ្វើ​អ្វី​ខ្លះ​ដែល​មេធាវី និង​ភ្នាក់ងារ​មិន​ធ្វើ?

មេធាវីគឺជាមនុស្សតែម្នាក់គត់ក្នុងចំណោមអ្នកទាំងបីដែលផ្តល់ដំបូន្មានដល់អ្នកអំពីហានិភ័យផ្នែកច្បាប់ ហើយអាចប្តឹងផ្តល់ជំនួសអ្នក។ សារការីធ្វើឱ្យការផ្ទេរកម្មសិទ្ធិជាផ្លូវការ; ភ្នាក់ងាររកឃើញអចលនទ្រព្យ និងចរចាតម្លៃ។

សារការី ( notaris ) កាន់តំណែងសាធារណៈក្រោមច្បាប់សារការី ( Wet op het notarisambt )។ សារការីអនុវត្តលិខិតផ្ទេរកម្មសិទ្ធិ និងលិខិតបញ្ចាំ ចុះបញ្ជីវាជាមួយការិយាល័យចុះបញ្ជីដីធ្លី (Kadaster) និងដោះស្រាយប្រាក់តាមរយៈគណនីភាគីទីបី។ យោងតាមមាត្រា 17 នៃច្បាប់នោះ សារការីត្រូវតែបម្រើភាគីទាំងពីរដោយមិនលំអៀង ដូច្នេះសារការីនឹងប្រាប់អ្នកពីអ្វីដែលឃ្លាមួយចែង ប៉ុន្តែមិនមែនថាតើអ្នកគួរទទួលយកវាឬអត់នោះទេ។

ភ្នាក់ងារអចលនទ្រព្យធ្វើការឱ្យអ្នកដែលជួលពួកគេ។ ភ្នាក់ងារលក់ជំពាក់កាតព្វកិច្ចទៅអ្នកលក់ មិនមែនអ្នកទេ។ ភ្នាក់ងារទិញផ្តល់ដំបូន្មានលើតម្លៃ លក្ខខណ្ឌ និងការចរចាជាជាងហានិភ័យផ្នែកច្បាប់។ ភ្នាក់ងារទាំងពីរមិនអាចធ្វើនីតិវិធីជំនួសអ្នកបានឡើយ។

មេធាវីបំពេញចន្លោះរវាងពួកគេ។ នៅក្នុង ច្បាប់អចលនទ្រព្យរបស់ប្រទេសហូឡង់ នេះមានន័យថា ការពិនិត្យលើប័ណ្ណកម្មសិទ្ធិ និងបំណុលដែលបានចុះបញ្ជី ការត្រួតពិនិត្យជំហរផែនការ ការរៀបចំលក្ខខណ្ឌដំណោះស្រាយ ហើយប្រសិនបើចាំបាច់ ការផ្ញើការជូនដំណឹងអំពីការខកខាន ឬការដាក់ស្នើសុំការសង្គ្រោះបណ្តោះអាសន្ន។ មិនដូចភ្នាក់ងារ និងសារការីទេ មេធាវីអាចធ្វើនីតិវិធីសម្រាប់អ្នក។

តើតួនាទីទាំងបីនេះប្រៀបធៀបយ៉ាងដូចម្តេច?

នៅពេលដែលឯកសារទៅដល់សារការី កិច្ចព្រមព្រៀងទិញជាធម្មតាត្រូវបានចុះហត្ថលេខា ហើយលក្ខខណ្ឌជាដំណោះស្រាយបានផុតកំណត់ ដូច្នេះមេធាវីបន្ថែមតម្លៃច្រើនបំផុតមុនពេលអ្នកចុះហត្ថលេខា។ ការណែនាំរបស់យើងអំពី តួនាទីរបស់សារការីហូឡង់នៅពេលទិញផ្ទះ កំណត់ពីអ្វីដែលសារការីធ្វើ និងមិនពិនិត្យ។

តើអ្នកត្រូវការមេធាវីអចលនទ្រព្យនៅពេលណា?

អ្នកត្រូវការមួយ នៅពេលដែលហានិភ័យនៅក្នុងប្រតិបត្តិការគឺស្របច្បាប់ជាជាងពាណិជ្ជកម្ម។ ការទិញផ្ទះស្តង់ដារលើកិច្ចសន្យាគំរូនៃ NVM, VBO, VastgoedPRO និង Vereniging Eigen Huis ជាធម្មតាត្រូវបានដោះស្រាយបានល្អគ្រប់គ្រាន់ដោយភ្នាក់ងារ និងមេធាវី។ ករណីខាងក្រោមគឺខុសគ្នា។

អចលនទ្រព្យពាណិជ្ជកម្មគឺជាករណីច្បាស់លាស់បំផុត។ ការទិញការិយាល័យ ហាង ឬឃ្លាំងនាំមកនូវច្បាប់ជួល ច្បាប់ផែនការ ការទទួលខុសត្រូវលើដី និងអន្តរកម្មនៃអាករលើតម្លៃបន្ថែម និងពន្ធផ្ទេរ ហើយសិទ្ធិរបស់អ្នកជួលដែលមានស្រាប់ចងភ្ជាប់អ្នកជាម្ចាស់ថ្មី (មាត្រា 7:226 BW)។

គម្រោងអភិវឌ្ឍន៍ និងជួសជុលឡើងវិញ គឺជាករណីទីពីរ។ ប្រសិនបើតម្លៃអាស្រ័យលើការអនុញ្ញាតឱ្យសាងសង់ ឬផ្លាស់ប្តូរការប្រើប្រាស់ កិច្ចសន្យាត្រូវការលក្ខខណ្ឌដែលភ្ជាប់ទៅនឹងលិខិតអនុញ្ញាត។ មគ្គុទ្ទេសក៍របស់យើងអំពី លិខិតអនុញ្ញាតបរិស្ថាន ក្រោមច្បាប់បរិស្ថាន និងផែនការ ពន្យល់អំពីនីតិវិធី ដែលជាធម្មតាត្រូវចំណាយពេលប្រាំបីសប្តាហ៍សម្រាប់នីតិវិធីធម្មតា។

ករណីដែលនៅសល់ធ្វើតាមតក្កវិជ្ជាដូចគ្នា៖

• ទ្រព្យសម្បត្តិពីអចលនទ្រព្យ។ អ្នកស្នងមរតកជាច្រើនត្រូវតែសហការគ្នា ហើយទ្រព្យសម្បត្តិអាចនៅតែមិនទាន់ដោះស្រាយ។
• កិច្ចសន្យាជួលរយៈពេលវែង (erfpacht)។ ថ្លៃជួលដី កាលបរិច្ឆេទពិនិត្យឡើងវិញ និងលក្ខខណ្ឌទូទៅរបស់ក្រុង កំណត់ថាតើអចលនទ្រព្យនេះមានតម្លៃប៉ុន្មាន។
• សិទ្ធិអាផាតមិន។ លិខិតបញ្ជាក់ការបែងចែក និងសមាគមម្ចាស់កម្មសិទ្ធិ មានកាតព្វកិច្ចដែលធ្លាក់មកលើអ្នក។
• អ្នកទិញម្នាក់រស់នៅក្រៅប្រទេស។ ការកំណត់អត្តសញ្ញាណ ការផ្តល់ហិរញ្ញប្បទាន និងអន្តរកម្មរវាងច្បាប់ហូឡង់ និងច្បាប់បរទេស សុទ្ធតែត្រូវការពេលវេលា។
• អ្នកលក់ដែលមិនធ្លាប់រស់នៅក្នុងអចលនទ្រព្យ។ អ្នកលក់បែបនេះជាធម្មតាលក់ដោយមានឃ្លាមួយដែលកំណត់ការទទួលខុសត្រូវចំពោះពិការភាព។

ប្រសិនបើអ្នកកំពុងទិញជាលក្ខណៈបុគ្គល ហើយចង់ដឹងថាអ្នកមានការការពារអ្វីខ្លះ សូមអានការណែនាំរបស់យើងអំពី ការទិញផ្ទះនៅប្រទេសហូឡង់ក្នុងនាមជាជនបរទេស និងអំពី ការទិញផ្ទះជាមួយគ្នា ។ ពួកវាគ្របដណ្តប់លើស្ថានភាពដែលកើតឡើងញឹកញាប់បំផុត។

តើ​ច្បាប់​អ្វីខ្លះ​ដែល​គ្រប់គ្រង​កិច្ចព្រមព្រៀង​ទិញ?

នៅពេលដែលអ្នកទិញឯកជនទិញផ្ទះ កិច្ចព្រមព្រៀងត្រូវតែជាលាយលក្ខណ៍អក្សរ ហើយអ្នកទិញមានរយៈពេលសម្រាកបីថ្ងៃ។ បន្ទាប់ពីនោះ មានតែលក្ខខណ្ឌជាដំណោះស្រាយដែលបានព្រមព្រៀងគ្នាត្រឹមត្រូវ និងបានលើកឡើងត្រឹមត្រូវប៉ុណ្ណោះ ទើបអនុញ្ញាតឱ្យអ្នកទិញដកខ្លួនចេញដោយមិនគិតថ្លៃ។

តើកិច្ចព្រមព្រៀងផ្ទាល់មាត់មានកាតព្វកិច្ចដែរឬទេ?

មិនមែនសម្រាប់លក់ផ្ទះទៅឱ្យអ្នកទិញឯកជនទេ។ យោងតាមមាត្រា 7:2(1) BW ការលក់លំនៅដ្ឋានទៅឱ្យអ្នកទិញដែលជារូបវន្តបុគ្គលដែលមិនធ្វើសកម្មភាពក្នុងវិជ្ជាជីវៈ ឬអាជីវកម្មត្រូវតែកត់ត្រាជាលាយលក្ខណ៍អក្សរ។

រហូតដល់ភាគីទាំងពីរបានចុះហត្ថលេខា ទើបគ្មានកិច្ចសន្យាដែលអាចអនុវត្តបានឡើយ ទោះបីជាការចាប់ដៃគ្នា ឬការផ្លាស់ប្ដូរអ៊ីមែលហាក់ដូចជារឹងមាំយ៉ាងណាក៏ដោយ។ ច្បាប់នេះមិនអនុវត្តចំពោះអចលនទ្រព្យពាណិជ្ជកម្ម ឬចំពោះអ្នកទិញដែលធ្វើសកម្មភាពក្នុងដំណើរការអាជីវកម្មនោះទេ។ នៅទីនោះ កិច្ចព្រមព្រៀងផ្ទាល់មាត់អាចមានผลผูกพัน។

តើរយៈពេលនៃការត្រជាក់ចុះដំណើរការយ៉ាងដូចម្តេច?

យោងតាមមាត្រា 7:2(2) BW អ្នកទិញឯកជននៃលំនៅដ្ឋានអាចរំលាយការទិញក្នុងរយៈពេលបីថ្ងៃដោយមិនផ្តល់ហេតុផល និងដោយមិនជំពាក់អ្វីឡើយ។ រយៈពេលនេះចាប់ផ្តើមពីថ្ងៃបន្ទាប់ពីអ្នកទិញទទួលបានច្បាប់ចម្លងនៃកិច្ចព្រមព្រៀងដែលបានចុះហត្ថលេខា។

ក្រោមច្បាប់កំណត់ពេលវេលាទូទៅ ( Algemene termijnenwet ) រយៈពេលនេះត្រូវបានពង្រីកដើម្បីឱ្យវារួមបញ្ចូលយ៉ាងហោចណាស់ពីរថ្ងៃធ្វើការ។ សិទ្ធិនេះជារបស់អ្នកទិញតែប៉ុណ្ណោះ។ សូមផ្ញើការដកប្រាក់របស់អ្នកជាលាយលក្ខណ៍អក្សរក្នុងរយៈពេលនោះ។ ការណែនាំរបស់យើងអំពី ការដកប្រាក់ពីការទិញអចលនទ្រព្យនៅប្រទេសហូឡង់ កំណត់ផ្លូវដែលនៅសល់បន្ទាប់ពីនោះ។

ហេតុអ្វីបានជាលក្ខខណ្ឌដ៏ម៉ឺងម៉ាត់ជាការការពារពិតប្រាកដរបស់អ្នកទិញ?

ពីព្រោះបន្ទាប់ពីរយៈពេលត្រជាក់ចុះ ពួកគេគឺជាមធ្យោបាយតែមួយគត់ដើម្បីចេញដោយមិនគិតថ្លៃ។ ពួកវាមិនត្រូវបានបញ្ជាក់ដោយច្បាប់ទេ៖ ប្រសិនបើលក្ខខណ្ឌដំណោះស្រាយ ( ontbindende voorwaarde ) មិនមាននៅក្នុងកិច្ចសន្យាទេ វាមិនមានទេ។ លក្ខខណ្ឌធម្មតាគឺ៖

• លក្ខខណ្ឌហិរញ្ញប្បទាន ដែលផ្តល់ឱ្យអ្នកទិញនូវរយៈពេលកំណត់មួយ ជាទូទៅបួនទៅប្រាំមួយសប្តាហ៍ ដើម្បីទទួលបានការផ្តល់ជូនប្រាក់កម្ចីទិញផ្ទះ។
• លក្ខខណ្ឌមួយដែលភ្ជាប់ទៅនឹងការធានាប្រាក់កម្ចីទិញផ្ទះជាតិ (Nationale Hypoteek Garantie, NHG) ដែលអ្នកទិញពឹងផ្អែកលើវា។
• លក្ខខណ្ឌស្ទង់មតិរចនាសម្ព័ន្ធ ដែលអនុញ្ញាតឱ្យអ្នកទិញដកខ្លួនចេញ ប្រសិនបើការត្រួតពិនិត្យអគារបង្ហាញថាថ្លៃជួសជុលលើសពីកម្រិតដែលបានព្រមព្រៀងគ្នា។
• សម្រាប់អ្វីផ្សេងទៀតក្រៅពីផ្ទះសាមញ្ញ លក្ខខណ្ឌដែលភ្ជាប់ទៅនឹងលិខិតអនុញ្ញាត ការផ្លាស់ប្តូរការប្រើប្រាស់ ឬលទ្ធផលគួរឱ្យពេញចិត្តនៃការស៊ើបអង្កេតផ្នែកច្បាប់។

អ្នកទិញភាគច្រើនបាត់បង់ការការពារនេះនៅពេលលើកឡើងពីលក្ខខណ្ឌមួយ។ កិច្ចសន្យាគំរូតម្រូវឱ្យមានការជូនដំណឹងជាលាយលក្ខណ៍អក្សរដល់អ្នកលក់ក្នុងរយៈពេលដែលបានព្រមព្រៀងគ្នា ហើយសម្រាប់លក្ខខណ្ឌហិរញ្ញប្បទាន ត្រូវមានភស្តុតាងជាលាយលក្ខណ៍អក្សរដូចជាការបដិសេធពីអ្នកឱ្យខ្ចីប្រាក់។ ការជូនដំណឹងយឺត ឬការជូនដំណឹងដែលគ្មានឯកសារ ធ្វើឱ្យកិច្ចសន្យាមានសុពលភាព។

តើ​ប្រាក់កក់ និង​ការពិន័យ​អ្វីខ្លះ​ត្រូវ​អនុវត្ត?

កិច្ចសន្យាគំរូស្តង់ដារតម្រូវឱ្យមានប្រាក់កក់ ឬការធានាពីធនាគារចំនួនដប់ភាគរយនៃតម្លៃទិញ។ កិច្ចសន្យាដូចគ្នានេះកំណត់ការពិន័យចំនួនដប់ភាគរយនៃតម្លៃទិញសម្រាប់ភាគីដែលនៅតែមិនអនុវត្តតាម។

ប្រាក់កក់ត្រូវបានបង់ទៅក្នុងគណនីភាគីទីបីរបស់សារការី ឬជំនួសដោយការធានាពីធនាគារ ក្នុងរយៈពេលដែលបានកំណត់នៅក្នុងកិច្ចសន្យា។ ការពិន័យត្រូវបង់នៅពេលដែលភាគីមួយនៅតែមិនបំពេញកាតព្វកិច្ចបន្ទាប់ពីការជូនដំណឹងអំពីការខកខាន ហើយភាគីម្ខាងទៀតរក្សាសិទ្ធិក្នុងការទាមទារសំណងសម្រាប់ការអនុវត្ត ឬសំណងខ្ពស់ជាងនេះ។ ទាំងពីរសុទ្ធតែជាកិច្ចសន្យា ដូច្នេះអ្នកអាចចរចាបាន។ ក្រោមមាត្រា 6:94 BW តុលាការអាចកាត់បន្ថយការពិន័យបានលុះត្រាតែការដាក់ពាក្យស្នើសុំពេញលេញមិនអាចទទួលយកបាន។

តើ​ការ​ស៊ើបសួរ​ដោយ​យុត្តិធម៌​ផ្នែក​ច្បាប់​គ្របដណ្ដប់​លើ​អ្វី​ខ្លះ?

ការត្រួតពិនិត្យផ្នែកច្បាប់ពិនិត្យមើលលើប័ណ្ណកម្មសិទ្ធិ ព្រំប្រទល់ និងអ្វីៗគ្រប់យ៉ាងដែលបានចុះបញ្ជីប្រឆាំងនឹងអចលនទ្រព្យ ក៏ដូចជាទីតាំងផែនការរបស់វា។ វាគឺជាផ្នែកមួយនៃដំណើរការដែលត្រូវបានរំលងជាញឹកញាប់បំផុតនៅក្នុងទីផ្សារដ៏លឿនមួយ។

តើ​ឧបសគ្គ​អ្វីខ្លះ​ដែល​ចងភ្ជាប់​អ្នក​ក្នុងនាម​ជា​ម្ចាស់​ថ្មី?

បំណុល​មាន​ច្រើន​ទម្រង់ ហើយ​វា​ចង​ម្ចាស់​បន្តបន្ទាប់​ម្នាក់ៗ។ បំណុល​ដែល​កើត​ឡើង​ជា​ញឹកញាប់​បំផុត​គឺ៖

• សិទ្ធិប្រើប្រាស់ (erfdienstbaarheid): ផ្តល់សិទ្ធិដល់អចលនទ្រព្យជិតខាងលើរបស់អ្នក ដូចជាសិទ្ធិចូលប្រើប្រាស់ផ្លូវ សិទ្ធិបង្ហូរទឹក ឬការរឹតត្បិតលើការសាងសង់។
• កាតព្វកិច្ចគុណភាព (kwalitatieve verplichting): តម្រូវឱ្យម្ចាស់បន្តបន្ទាប់ម្នាក់ៗអត់ឱនចំពោះអ្វីមួយ ឬចៀសវាងអ្វីមួយ។
• ឃ្លាអចិន្ត្រៃយ៍ (kettingbeding): តម្រូវឱ្យម្ចាស់ដាក់កាតព្វកិច្ចដូចគ្នាលើអ្នកទិញបន្ទាប់ ដែលជាធម្មតាត្រូវបានគាំទ្រដោយការពិន័យ។
• សិទ្ធិនៃ superficies (opstalrecht): ផ្តល់ឱ្យអ្នកផ្សេងនូវកម្មសិទ្ធិលើការងារ ឬខ្សែកាបនៅលើដីរបស់អ្នក។ នេះជារឿងធម្មតាទេ នៅពេលដែលក្រុមហ៊ុនប្រើប្រាស់សេវាសាធារណៈ ឬការដំឡើងប្រព័ន្ធថាមពលព្រះអាទិត្យមានជាប់ពាក់ព័ន្ធ។
• កិច្ចសន្យាជួលរយៈពេលវែង (erfpacht): អ្នកទិញ​អចលនទ្រព្យ​ជួល​ជាជាង​អចលនទ្រព្យ​សេរី ជាមួយនឹងការជួលដី និងការពិនិត្យឡើងវិញតាមកាលកំណត់ ដែលអាចផ្លាស់ប្តូរសេដ្ឋកិច្ចនៃអចលនទ្រព្យទាំងស្រុង។

មគ្គុទ្ទេសក៍របស់យើងអំពី erfpacht និងការជួលរយៈពេលវែងនៅក្នុងប្រទេសហូឡង់ ពន្យល់ពីរបៀបដែលការពិនិត្យឡើងវិញដំណើរការ។

តើអ្នកពិនិត្យមើលផែនការ ការអនុញ្ញាត និងការប្រើប្រាស់ដោយរបៀបណា?

សូមពិនិត្យមើលថាតើការប្រើប្រាស់បច្ចុប្បន្នត្រូវបានអនុញ្ញាតឬអត់ ថាតើការផ្លាស់ប្តូរនីមួយៗមានលិខិតអនុញ្ញាតដែលត្រូវការឬអត់ និងថាតើផែនការផ្ទាល់ខ្លួនរបស់អ្នកសមនឹងផែនការបរិស្ថានក្រុងឬអត់។ ចាប់តាំងពីថ្ងៃទី 1 ខែមករា ឆ្នាំ 2024 សំណួរទាំងនេះស្ថិតនៅក្រោមច្បាប់បរិស្ថាន និងផែនការ (Omgevingswet)។

ចាប់តាំងពីថ្ងៃទី 1 ខែមករា ឆ្នាំ 2024 ផែនការកំណត់តំបន់ក្រុងបានក្លាយជាផ្នែកមួយនៃផែនការបរិស្ថានមួយ ( omgevingsplan ) ក្នុងមួយក្រុង ហើយលិខិតអនុញ្ញាតភាគច្រើនត្រូវបានអនុវត្តជាលិខិតអនុញ្ញាតបរិស្ថានមួយ ( omgevingsvergunning )។ ផ្នែកបន្ថែម ឬដំបូលប្រក់ស្បូវដែលសាងសង់ដោយគ្មានលិខិតអនុញ្ញាតដែលតម្រូវមិនមែនគ្រាន់តែជាបញ្ហាក្រដាសនោះទេ៖ ក្រុងអាចបញ្ជាឱ្យរុះរើវាចេញក្រោមកាតព្វកិច្ចរបស់ខ្លួនក្នុងការអនុវត្ត។

សូមពិនិត្យមើលស្ថានភាពវិមាន សិទ្ធិកាន់កាប់ជាមុន ( voorkeursrecht ) របស់ក្រុង ខេត្ត ឬរដ្ឋ ក្រោមជំពូកទី 9 នៃច្បាប់ Omgevingswet និងការបំពុលដី ឬអាបស្តូស។ សម្រាប់ការិយាល័យ សូមពិនិត្យមើលតម្រូវការស្លាកថាមពល C ដែលបានអនុវត្តចាប់តាំងពីថ្ងៃទី 1 ខែមករា ឆ្នាំ 2023។

តើអ្នកណាជាអ្នកចំណាយសម្រាប់កំហុសដែលលាក់កំបាំង?

អ្នកលក់ត្រូវទទួលខុសត្រូវប្រសិនបើអចលនទ្រព្យមិនត្រូវគ្នានឹងកិច្ចសន្យា លុះត្រាតែហានិភ័យត្រូវបានផ្ទេរទៅអ្នកទិញដោយស្របច្បាប់។ ទោះជាយ៉ាងណាក៏ដោយ អ្នកទិញត្រូវតែត្អូញត្អែរទាន់ពេលវេលា៖ ការទាមទារដែលដាក់មកយឺតពេកនឹងបរាជ័យដោយសារហេតុផលនោះតែមួយ។

យោងតាមមាត្រា 7:17 BW អចលនទ្រព្យដែលបានប្រគល់ជូនត្រូវតែអនុលោមតាមកិច្ចសន្យា។ អ្នកទិញអាចរំពឹងថាអចលនទ្រព្យនឹងមានគុណភាពដែលត្រូវការសម្រាប់ការប្រើប្រាស់ធម្មតា និងសម្រាប់ការប្រើប្រាស់ពិសេសណាមួយដែលបានព្រមព្រៀងគ្នាយ៉ាងច្បាស់លាស់។ នោះគឺជាស្តង់ដារអនុលោមភាព ហើយវាគឺជាមូលដ្ឋាននៃជម្លោះស្ទើរតែទាំងអស់បន្ទាប់ពីការបញ្ចប់។

មានកាតព្វកិច្ចពីរនៅសងខាងរបស់វា។ អ្នកលក់ត្រូវតែបង្ហាញពីចំណុចខ្វះខាតដែលខ្លួនដឹង ហើយវាសំខាន់សម្រាប់ការសម្រេចចិត្តរបស់អ្នកទិញ។ អ្នកទិញត្រូវតែស៊ើបអង្កេតអ្វីដែលអ្នកទិញដែលប្រុងប្រយ័ត្នគួរសមនឹងស៊ើបអង្កេត។ ប្រសិនបើកាតព្វកិច្ចទាំងពីរត្រូវបានរំលោភបំពាន ភាពស្ងៀមស្ងាត់របស់អ្នកលក់ជាទូទៅមានទម្ងន់ធ្ងន់ជាងការខកខានរបស់អ្នកទិញក្នុងការមើល។ ប៉ុន្តែអ្នកទិញដែលមិនអើពើនឹងសញ្ញាព្រមានជាក់ស្តែងនឹងមិនត្រូវបានការពារពេញលេញទេ។

តើប្រការណាខ្លះដែលផ្លាស់ប្តូរហានិភ័យ?

ប្រការ​អាយុ និង​ប្រការ​មិន​អនុញ្ញាត​ឲ្យ​អ្នក​ស្នាក់​នៅ​ជា​រឿង​ធម្មតា​បំផុត។ គ្មាន​ប្រការ​ណា​មួយ​ការពារ​អ្នក​លក់​ដែល​ដឹង​អំពី​បញ្ហា​នោះ​ទេ ហើយ​មិន​បាន​និយាយ​អ្វី​ទាំងអស់។

ឃ្លា​អាយុ ( ouderdomsclausule ) កត់ត្រា​ថា អ្នកទិញ​ទទួលយក​អគារ​ចាស់​មួយ​ដែល​មិន​បំពេញ​តាម​ស្តង់ដារ​បច្ចុប្បន្ន។ ឃ្លា​មិន​កាន់កាប់ ( niet-zelfbewoningsclausule ) ដែល​ប្រើប្រាស់​ដោយ​អ្នក​ស្នង​មរតក និង​អ្នកវិនិយោគ កំណត់​ការទទួលខុសត្រូវ​ចំពោះ​ពិការភាព​ដែល​អ្នកលក់​មិនអាច​ដឹង។ ទាំងពីរ​អាច​ចរចា​បាន ហើយ​ពាក្យពេចន៍​របស់​ពួកគេ​សម្រេច​ថា​អ្នកណា​ជា​អ្នក​ចំណាយ​សម្រាប់​ដំបូល។

តើអ្នកត្រូវត្អូញត្អែរលឿនប៉ុណ្ណា?

យោងតាមមាត្រា 7:23(1) BW អ្នកទិញត្រូវតែជូនដំណឹងដល់អ្នកលក់ក្នុងរយៈពេលសមស្របមួយបន្ទាប់ពីបានរកឃើញពិការភាព ឬបន្ទាប់ពីពេលដែលវាគួរតែត្រូវបានរកឃើញ។ ការទាមទារសំណងដែលផ្អែកលើពិការភាពនោះនឹងត្រូវបានផ្អាករយៈពេលពីរឆ្នាំបន្ទាប់ពីការជូនដំណឹងនោះ (មាត្រា 7:23(2) BW)។

នៅក្នុងការអនុវត្តជាក់ស្តែង សូមសរសេរទៅកាន់អ្នកលក់ភ្លាមៗនៅពេលដែលបញ្ហាលេចឡើង មុនពេលការស៊ើបអង្កេតរបស់អ្នកត្រូវបានបញ្ចប់ ហើយរក្សាទុកភស្តុតាង។ សម្រាប់អចលនទ្រព្យដែលសាងសង់ថ្មី ស្ថានភាពគឺខុសគ្នាម្តងទៀត ជាមួយនឹងរបបដឹកជញ្ជូន និងការធានាផ្ទាល់ខ្លួន។ សូមមើលការណែនាំរបស់យើងអំពី បញ្ហានៅក្នុងផ្ទះដែលទើបសាងសង់ថ្មី ។

តើមានអ្វីកើតឡើងចំពោះអ្នកជួលដែលមានស្រាប់នៅពេលអ្នកទិញ?

ពួកគេស្នាក់នៅ។ យោងតាមមាត្រា 7:226 BW ការលក់អចលនទ្រព្យសម្រាប់ជួលមិនបញ្ចប់កិច្ចសន្យាជួលទេ៖ អ្នកទិញទទួលយកតំណែងរបស់ម្ចាស់ផ្ទះ។

ចំពោះ​កន្លែង​ពាណិជ្ជកម្ម ច្បាប់​ជួល​របស់​ប្រទេស​ហូឡង់​មាន​របប​ពីរ។ កន្លែង​លក់រាយ និង​បដិសណ្ឋារកិច្ច​ស្ថិត​នៅ​ក្រោម​មាត្រា 7:290 BW ដោយ​មាន​កិច្ចសន្យា​ជួល​រយៈពេល​ប្រាំ​បូក​ប្រាំ​ឆ្នាំ (មាត្រា 7:292 BW) និង​ការ​ការពារ​យ៉ាង​រឹងមាំ​សម្រាប់​អ្នក​ជួល។ ការិយាល័យ ឃ្លាំង និង​កន្លែង​អាជីវកម្ម​ផ្សេង​ទៀត​ស្ថិត​នៅ​ក្រោម​របប​ស្រាល​ជាង​នៃ​មាត្រា 7:230a BW ដែល​អ្នក​ជួល​អាច​ស្នើសុំ​តែ​តុលាការ​ឱ្យ​ពន្យារ​រយៈពេល​ចាកចេញ​ប៉ុណ្ណោះ។

របបណាដែលអនុវត្តអាស្រ័យលើការប្រើប្រាស់ដែលបានព្រមព្រៀងគ្នាពិតប្រាកដ មិនមែននៅលើស្លាកនៅក្នុងកិច្ចសន្យានោះទេ។ កិច្ចសន្យាជួលគំរូ ROZ គឺជាស្តង់ដារទីផ្សារ។ សូមមើលការណែនាំរបស់យើងអំពី កិច្ចសន្យាជួលពាណិជ្ជកម្មគំរូ ROZ និង ការប្រៀបធៀបរបស់យើងអំពីច្បាប់អចលនទ្រព្យហូឡង់ និងច្បាប់ជួលពាណិជ្ជកម្ម ។

ក្នុងករណីដែលអ្នកជួលលំនៅដ្ឋានមានជាប់ពាក់ព័ន្ធ ច្បាប់ត្រូវបានផ្លាស់ប្តូរនៅថ្ងៃទី 1 ខែកក្កដា ឆ្នាំ 2024។ ចាប់តាំងពីពេលនោះមក កិច្ចសន្យាជួលលំនៅដ្ឋានរយៈពេលកំណត់ត្រូវបានកំណត់ ហើយថ្លៃជួលទីផ្សារមធ្យមត្រូវបានគ្រប់គ្រង ដែលកំណត់អ្វីដែលម្ចាស់ផ្ទះអាចធ្វើបាន។ ទំព័ររបស់យើងស្តីពី សិទ្ធិអ្នកជួលនៅក្នុងប្រទេសហូឡង់ កំណត់ពីជំហរបច្ចុប្បន្ន។

ពេលទិញអាផាតមិន គួរពិនិត្យមើលអ្វីខ្លះ?

សូមពិនិត្យមើលឯកសារបែងចែក កំណត់ហេតុនៃកិច្ចប្រជុំទូទៅថ្មីៗ និងហិរញ្ញវត្ថុរបស់សមាគមម្ចាស់កម្មសិទ្ធិ។ ពួកគេរួមគ្នាសម្រេចចិត្តលើហានិភ័យភាគច្រើន។

ការទិញអាផាតមិនមានន័យថាការទិញសិទ្ធិអាផាតមិន៖ ចំណែកនៅក្នុងអគារជាមួយនឹងសិទ្ធិផ្តាច់មុខក្នុងការប្រើប្រាស់អង្គភាពមួយ។ ប័ណ្ណកម្មសិទ្ធិបែងចែក ( splitsingsakte ) សម្រេចថាអ្វីជាកម្មសិទ្ធិរួម និងរបៀបចែករំលែកការចំណាយ ហើយសមាជិកភាពនៃសមាគមម្ចាស់ ( Vereniging van Eigenaars , VvE) នឹងកើតឡើងដោយស្វ័យប្រវត្តិ ហើយមិនអាចបោះបង់ចោលបានទេ។

ត្រូវយកចិត្តទុកដាក់ជាពិសេសចំពោះមូលនិធិបម្រុង។ ក្រោមមាត្រា 5:126 BW អគារ VvE ត្រូវតែរក្សាមូលនិធិបម្រុង ជាមួយនឹងការចូលរួមវិភាគទានដោយផ្អែកលើផែនការថែទាំយ៉ាងហោចណាស់ដប់ឆ្នាំ ឬយ៉ាងហោចណាស់ 0.5% នៃតម្លៃស្តារឡើងវិញនៃអគារ។ ទុនបម្រុងដែលខ្វះថវិកា និងផ្នែកខាងមុខដែលត្រូវការជួសជុល មានន័យថា ជាការយកពន្ធពិសេសដែលម្ចាស់ថ្មីបង់។

តើអ្នកជំទាស់នឹងការសម្រេចចិត្តរបស់សមាគមម្ចាស់កម្មសិទ្ធិដោយរបៀបណា?

អ្នកស្នើសុំឱ្យតុលាការរងស្រុក (kantonrechter) លុបចោលវា។ យោងតាមមាត្រា 5:130 BW អ្នកត្រូវតែធ្វើដូច្នេះក្នុងរយៈពេលមួយខែគិតចាប់ពីថ្ងៃដែលអ្នកបានដឹង ឬអាចបានដឹងអំពីការសម្រេចចិត្តនោះ។

ការលុបចោលអាចធ្វើទៅបាន ប្រសិនបើការសម្រេចចិត្តនោះមានជម្លោះជាមួយច្បាប់ លិខិតបញ្ជាក់ការបែងចែក ឬភាពសមហេតុផល និងភាពយុត្តិធម៌។ មគ្គុទ្ទេសក៍របស់យើងអំពី សិទ្ធិអាផាតមិន VvE និងហូឡង់ កំណត់នីតិវិធី។

តើការទិញអចលនទ្រព្យត្រូវចំណាយអ្វីខ្លះបន្ថែមពីលើតម្លៃ?

រំពឹងថានឹងមានថ្លៃសេវាសារការី ថ្លៃចុះបញ្ជីដីធ្លី ថ្លៃសេវាភ្នាក់ងារណាមួយ ថ្លៃវាយតម្លៃ និងស្ទង់មតិ និងពន្ធលើការផ្ទេរកម្មសិទ្ធិ (overdrachtsbelasting)។ អត្រាពន្ធលើការផ្ទេរកម្មសិទ្ធិអាស្រ័យលើថាតើអ្នកនឹងរស់នៅក្នុងអចលនទ្រព្យដោយខ្លួនឯងឬអត់។

ក្រៅពីតម្លៃនេះ ក៏មានថ្លៃសេវាសារការីសម្រាប់ឯកសារផ្ទេរកម្មសិទ្ធិ និងឯកសារបញ្ចាំផ្ទះ ថ្លៃសេវា Kadaster ថ្លៃសេវាភ្នាក់ងារ និងថ្លៃស្ទង់មតិផងដែរ។ ពន្ធលើការផ្ទេរកម្មសិទ្ធិ ( overdrachtsbelasting ) ក្នុងឆ្នាំ 2026 គឺ 2% សម្រាប់ផ្ទះដែលអ្នកនឹងកាន់កាប់ជាលំនៅដ្ឋានសំខាន់របស់អ្នក 8% សម្រាប់អចលនទ្រព្យលំនៅដ្ឋានផ្សេងទៀត និង 10.4% សម្រាប់អចលនទ្រព្យមិនមែនលំនៅដ្ឋាន។ អ្នកទិញដែលមានអាយុយ៉ាងតិច 18 ឆ្នាំ និងក្រោម 35 ឆ្នាំ ដែលនឹងរស់នៅក្នុងផ្ទះអាចប្រើប្រាស់ការលើកលែងពន្ធតែម្តង ប្រសិនបើតម្លៃមិនលើសពី €555,000 ក្នុងឆ្នាំ 2026។ ច្បាប់ស្តីពីកាលបរិច្ឆេទនៃការផ្ទេរកម្មសិទ្ធិសារការីត្រូវបានអនុវត្ត។ ការសាងសង់ថ្មីជាទូទៅត្រូវជាប់អាករលើតម្លៃបន្ថែមជំនួសវិញ។ ទិដ្ឋភាពទូទៅរបស់យើងអំពី ពន្ធលើការផ្ទេរកម្មសិទ្ធិ និងថ្លៃដើមរបស់អ្នកទិញ កំណត់ពីកន្លែងដែលថ្លៃដើមនីមួយៗធ្លាក់។

យើងមិនផ្តល់ដំបូន្មានអំពីរចនាសម្ព័ន្ធពន្ធដារទេ។ ក្នុងករណីដែលប្រតិបត្តិការមួយប្រែជាលទ្ធផលពន្ធដារ ដូចជាកិច្ចព្រមព្រៀងទ្រព្យសកម្មធៀបនឹងកិច្ចព្រមព្រៀងភាគហ៊ុន យើងធ្វើការជាមួយទីប្រឹក្សាពន្ធដាររបស់អ្នកលើរចនាសម្ព័ន្ធផ្លូវច្បាប់ និងកិច្ចសន្យា។

តើអ្នកអាចធ្វើអ្វីបាន នៅពេលដែលភាគីម្ខាងទៀតមិនសម្តែង?

ចាប់ផ្តើមជាមួយនឹងការជូនដំណឹងជាលាយលក្ខណ៍អក្សរអំពីការខកខាន។ ប្រសិនបើអ្នកលក់បដិសេធមិនផ្ទេរ ឬបានលក់ទៅឱ្យអ្នកផ្សេង ការសង្គ្រោះបណ្តោះអាសន្ន និងការរឹបអូសទ្រព្យសម្បត្តិអាចបញ្ឈប់ការលក់ទ្រព្យសម្បត្តិនោះបាន។

ប្រសិនបើភាគីម្ខាងទៀតមកយឺត ជំហានដំបូងគឺការជូនដំណឹងជាលាយលក្ខណ៍អក្សរអំពីការខកខានមិនបានបំពេញកាតព្វកិច្ច ដែលផ្តល់រយៈពេលសមស្របមួយដើម្បីអនុវត្ត (មាត្រា 6:82 BW)។ បើគ្មានវាទេ ទាំងសំណងជំងឺចិត្ត ឬការរំលាយកិច្ចសន្យា (មាត្រា 6:265 BW) ជាទូទៅមិនមានទេ។

ប្រសិនបើអ្នកលក់បដិសេធមិនព្រមផ្ទេរ ឬបានលក់ទៅឱ្យអ្នកផ្សេង នីតិវិធីសង្គ្រោះបណ្តោះអាសន្ន (kort geding) អាចត្រូវបានប្រើដើម្បីបង្ខំឱ្យមានកិច្ចសហប្រតិបត្តិការជាមួយការផ្ទេរ។ ដោយមានការអនុញ្ញាតពីតុលាការ ឯកសារភ្ជាប់សម្រាប់ការវិនិច្ឆ័យជាមុនសម្រាប់ការដឹកជញ្ជូនក៏អាចត្រូវបានចុះបញ្ជីលើអចលនទ្រព្យផងដែរ ដើម្បីកុំឱ្យវាអាចត្រូវបានលក់បន្ត។ ប្រសិនបើមានពិការភាពកើតឡើងបន្ទាប់ពីការបញ្ចប់ សូមអនុវត្តតាមលំដាប់នេះ៖ ការជូនដំណឹង ការស៊ើបអង្កេត ការវាស់វែង ហើយបន្ទាប់មកការទាមទារ។

តើ​កាលកំណត់​ណា​ខ្លះ​ដែល​សម្រេច​លើ​ករណី​អចលនទ្រព្យ​ភាគច្រើន?

កាលកំណត់​បង្ក​ការខូចខាត​ភាគច្រើន។ ករណី​ជាច្រើន​ដែល​មិនអាច​ឈ្នះ​បាន ត្រូវបាន​ចាញ់​នៅ​ថ្ងៃ​កំណត់ មិនមែន​ដោយសារ​គុណសម្បត្តិ​នោះទេ៖

• រយៈពេល​បន្ធូរបន្ថយ៖ បីថ្ងៃ ដោយមាន​យ៉ាងហោចណាស់​ពីរថ្ងៃធ្វើការ;
• លក្ខខណ្ឌ​ជា​ដំណោះស្រាយ៖ ជាធម្មតា​ពីរបី​សប្តាហ៍ ដូច​បាន​កំណត់​ក្នុង​កិច្ចសន្យា។
• ពាក្យបណ្តឹងអំពីពិការភាព៖ ក្នុងរយៈពេលសមស្របបន្ទាប់ពីការរកឃើញ បន្ទាប់មកពីរឆ្នាំដើម្បីដាក់ពាក្យបណ្តឹង។
• ការលុបចោលការសម្រេចចិត្តរបស់សមាគមម្ចាស់៖ មួយខែ។

ក្នុងនាមជាអ្នកទិញ តើអ្នកគួរពិនិត្យមើលអ្វីខ្លះ?

ក្នុងនាមជាអ្នកទិញ អ្នកមានកាតព្វកិច្ចស៊ើបអង្កេត ហើយសិទ្ធិរបស់អ្នកអាស្រ័យលើកាលកំណត់ខ្លីៗ។ សូមពិនិត្យមើលចំណុចទាំងនេះមុន និងក្រោយពេលចុះហត្ថលេខា៖

• លក្ខខណ្ឌហិរញ្ញប្បទាន និងការស្ទង់មតិមាននៅក្នុងកិច្ចសន្យា ជាមួយនឹងកាលបរិច្ឆេទដែលត្រូវគ្នានឹងកាលវិភាគកម្ចីទិញផ្ទះរបស់អ្នក។
• អ្នកដឹងពីពេលដែលអ្នកបានទទួលកិច្ចសន្យាដែលបានចុះហត្ថលេខា ដូច្នេះអ្នកដឹងពីពេលដែលរយៈពេលនៃការបន្ធូរបន្ថយនៃមាត្រា 7:2 BW បញ្ចប់។
• សម្រង់ Kadaster មិនបង្ហាញពីសេវភាព កាតព្វកិច្ចគុណភាព ឬការភ្ជាប់ដែលមិនបានរំពឹងទុកនោះទេ។
• ការប្រើប្រាស់បច្ចុប្បន្ន និងការពង្រីកនីមួយៗត្រូវបានគ្របដណ្តប់ដោយផែនការបរិស្ថាន និងលិខិតអនុញ្ញាត។
• សម្រាប់អាផាតមិន៖ ប័ណ្ណកម្មសិទ្ធិបែងចែក នាទី VvE ចុងក្រោយ និងមូលនិធិបម្រុងត្រូវបានពិនិត្យ។
• សម្រាប់អចលនទ្រព្យសម្រាប់ជួល៖ កិច្ចសន្យាជួល និងរបបដែលអនុវត្ត (មាត្រា 7:290 ឬ 7:230a BW) គឺជារឿងដែលគេដឹង។

ក្នុងនាមជាអ្នកលក់ តើត្រូវពិនិត្យមើលអ្វីខ្លះ?

ក្នុងនាមជាអ្នកលក់ អ្នកត្រូវតែបង្ហាញអ្វីដែលអ្នកដឹង និងផ្តល់អ្វីដែលកិច្ចសន្យាសន្យា (មាត្រា 7:17 BW)។ សូមពិនិត្យមើលចំណុចទាំងនេះ៖

• កម្រងសំណួរលក់បានពេញលេញហើយ រួមទាំងពិការភាពដែលគេស្គាល់ លិខិតអនុញ្ញាត និងជម្លោះជាមួយអ្នកជិតខាង។
• ប្រការ​អំពី​អាយុ ឬ​ប្រការ​មិន​ស្ថិត​នៅ​ត្រូវ​បាន​រួម​បញ្ចូល ប្រសិន​បើ​វា​សម​នឹង​អចលនទ្រព្យ។
• ប្រាក់កក់ ឬការធានារបស់ធនាគារត្រូវបានបង់ទាន់ពេលវេលា ឬអ្នកផ្ញើការជូនដំណឹងអំពីការខកខានមិនបានបង់ប្រាក់។
• ប្តី/ប្រពន្ធ ឬដៃគូដែលបានចុះបញ្ជីរបស់អ្នកយល់ព្រមចំពោះការលក់ផ្ទះគ្រួសារ ដែលមាត្រា 1:88 BW តម្រូវឱ្យធ្វើដូច្នេះ។
• ពាក្យបណ្តឹងណាមួយពីអ្នកទិញបន្ទាប់ពីការបញ្ចប់ត្រូវបានឆ្លើយតបជាលាយលក្ខណ៍អក្សរ និងត្រូវបានត្រួតពិនិត្យទល់នឹងមាត្រា 7:23 BW។

តើយើងអាចធ្វើអ្វីបានសម្រាប់អ្នកក្នុងនាមជាមេធាវីអចលនទ្រព្យ?

យើងធ្វើការសម្រាប់អ្នកទិញ អ្នកលក់ ម្ចាស់ផ្ទះ អ្នកជួល សមាគមម្ចាស់ផ្ទះ និងវិនិយោគិន។ សូមមើលផងដែរ នូវការណែនាំអំពីច្បាប់អចលនទ្រព្យហូឡង់ របស់យើង ។ ជាក់ស្តែង៖

• យើងពិនិត្យ និងចរចាលើកិច្ចព្រមព្រៀងទិញ មុនពេលអ្នកចុះហត្ថលេខា ឬមុនពេលរយៈពេលនៃការបន្ធូរបន្ថយកិច្ចសន្យាបញ្ចប់។
• យើងខ្ញុំអនុវត្តការត្រួតពិនិត្យផ្លូវច្បាប់លើកម្មសិទ្ធិ បំណុល ការធ្វើផែនការ និងកិច្ចសន្យាជួល។
• យើងរៀបចំលក្ខខណ្ឌជាដំណោះស្រាយដែលទាក់ទងនឹងហិរញ្ញប្បទាន លិខិតអនុញ្ញាត ឬការផ្លាស់ប្តូរការប្រើប្រាស់។
• យើងផ្ញើការជូនដំណឹងអំពីការខកខានសងបំណុល ហើយបើចាំបាច់ យើងដាក់ពាក្យស្នើសុំការសង្គ្រោះបណ្តោះអាសន្ន ឬការភ្ជាប់ឯកសារវិនិច្ឆ័យជាមុន។
• យើងជូនដំណឹងដល់អ្នកលក់អំពីពិការភាពក្រោមមាត្រា 7:23 BW ហើយនាំយកការទាមទារសំណង។
• យើងដាក់ពាក្យស្នើសុំលុបចោលការសម្រេចចិត្ត VvE ក្នុងរយៈពេលមួយខែនៃមាត្រា 5:130 BW។

សេចក្តីសង្ខេប

• មេធាវីអចលនទ្រព្យធ្វើការឱ្យអ្នកតែម្នាក់ឯង។ សារការីមិនលំអៀងទេ ហើយភ្នាក់ងារអចលនទ្រព្យធ្វើការឱ្យអ្នកណាដែលជួលពួកគេ។
• ពេលវេលាដ៏ល្អបំផុតដើម្បីឲ្យមេធាវីចូលរួមជាមួយគឺមុនពេលអ្នកចុះហត្ថលេខា ខណៈពេលដែលលក្ខខណ្ឌ និងលក្ខខណ្ឌច្បាស់លាស់នៅតែអាចចរចាបាន។
• អ្នកទិញផ្ទះឯកជនមានតម្រូវការសរសេរជាលាយលក្ខណ៍អក្សរ និងរយៈពេលសម្រាកបីថ្ងៃ (មាត្រា 7:2 BW)។ បន្ទាប់ពីនោះ មានតែលក្ខខណ្ឌជាដំណោះស្រាយដែលបានព្រមព្រៀងគ្នាប៉ុណ្ណោះដែលការពារអ្នក។
• ត្អូញត្អែរអំពីបញ្ហាខ្វះខាតក្នុងរយៈពេលសមស្របមួយបន្ទាប់ពីការរកឃើញ (មាត្រា 7:23 BW) និងជំទាស់នឹងការសម្រេចចិត្តរបស់សមាគមម្ចាស់ក្នុងរយៈពេលមួយខែ (មាត្រា 5:130 BW)។
• ការលក់មិនបញ្ចប់កិច្ចសន្យាជួលដែលមានស្រាប់ទេ (មាត្រា 7:226 BW) ដូច្នេះកិច្ចសន្យាជួលគឺជាផ្នែកមួយនៃអ្វីដែលអ្នកទិញ។

សំណួរ​ដែលគេ​ច្រើន​សួរ