មេធាវីអចលនៈទ្រព្យ
នៅហូល្លង់

មេធាវីផ្នែកច្បាប់អចលនទ្រព្យផ្តល់ដំបូន្មាន និងប្តឹងផ្តល់លើទិដ្ឋភាពផ្លូវច្បាប់ទាំងអស់នៃអចលនទ្រព្យ៖ ការទិញ និងលក់អចលនទ្រព្យ វិវាទជួល (លំនៅដ្ឋាន និងពាណិជ្ជកម្ម) សិទ្ធិជួលដី និងសិទ្ធិកាន់កាប់អចលនទ្រព្យ ច្បាប់ និងកិច្ចសន្យាសំណង់ វិវាទជាមួយសមាគមម្ចាស់ផ្ទះ (VvE) ហិរញ្ញប្បទានអចលនទ្រព្យ ផែនការបរិស្ថាន និងច្បាប់បរិស្ថាន និងប្រតិបត្តិការអចលនទ្រព្យពាណិជ្ជកម្ម។ យើងតំណាងឱ្យបុគ្គល ម្ចាស់ផ្ទះ អ្នកជួល អ្នកអភិវឌ្ឍន៍ អ្នកវិនិយោគ និងអាជីវកម្មនានាក្នុងបញ្ហាអចលនទ្រព្យស្មុគស្មាញ។

យើងអនុវត្តអត្រាថ្លៃសេវាម៉ោងដែលមានតម្លាភាពចំនួន €295 មិនរាប់បញ្ចូលអាករលើតម្លៃបន្ថែម។ ថ្លៃសេវាប្រែប្រួលក្នុងមួយករណី៖ ការពិនិត្យឡើងវិញ និងការចរចាកិច្ចសន្យាជួល €1,000-€2,500 ការបញ្ចប់នីតិវិធីជួល €3,000-€6,000 ការណែនាំអំពីប្រតិបត្តិការទិញ/លក់ €2,500-€7,500 និងគម្រោងអភិវឌ្ឍន៍ស្មុគស្មាញ ឬវិវាទអចលនទ្រព្យអាចចំណាយអស់ €10,000-€50,000+។ យើងផ្តល់ការប៉ាន់ស្មានជាក់ស្តែងជាមុនដោយផ្អែកលើស្ថានភាពជាក់លាក់របស់អ្នក។

មិនមែនគ្រាន់តែបែបនោះទេ។ ចំពោះបំណុលជួលដែលជំពាក់ជាមុនសិន អ្នកត្រូវតែផ្ញើសំណើជាលាយលក្ខណ៍អក្សរជាមុនសិន។ មានតែបន្ទាប់ពីការមិនបង់ប្រាក់ប៉ុណ្ណោះ ទើបអ្នកអាចទាមទារការបញ្ចប់កិច្ចសន្យាជួលនៅក្នុងតុលាការខេត្ត។ ចៅក្រមវាយតម្លៃថាតើការបញ្ចប់កិច្ចសន្យាគឺត្រឹមត្រូវឬអត់ ហើយអាចដាក់ចេញនូវការរៀបចំការទូទាត់។ ប្រសិនបើត្រូវបានអនុញ្ញាត អ្នកជួលនឹងទទួលបានរយៈពេលបណ្តេញចេញ (ជាធម្មតា ៤ សប្តាហ៍-៣ ខែ)។ ការបដិសេធមិនឱ្យចូលដោយខ្លួនឯងដោយគ្មានដីការបស់តុលាការគឺខុសច្បាប់។ យើងណែនាំដំណើរការផ្លូវច្បាប់ចាប់ពីការទាមទាររហូតដល់ការបណ្តេញចេញ។

ម្ចាស់ផ្ទះមានកាតព្វកិច្ចជួសជុលពិការភាពដែលរារាំងដល់ការរីករាយនឹងការជួល (ការលេចធ្លាយ កំដៅ ផ្សិត)។ អ្នកអាច៖ រាយការណ៍ពីពិការភាពតាមរយៈលិខិតចុះបញ្ជី ទាមទារការកាត់បន្ថយថ្លៃជួល ជួសជុលពិការភាពដោយខ្លួនឯង និងទាមទារសំណងថ្លៃដើម ឬទាមទារការបញ្ចប់កិច្ចសន្យាជួលសម្រាប់ពិការភាពធ្ងន់ធ្ងរ។ ប្រសិនបើម្ចាស់ផ្ទះមានការធ្វេសប្រហែស អ្នកអាចពាក់ព័ន្ធនឹងតុលាការជួល (សម្រាប់ថ្លៃជួលដែលមានបទប្បញ្ញត្តិ) ឬទៅតុលាការ។ យើងផ្តល់ដំបូន្មានអំពីជំហរផ្លូវច្បាប់របស់អ្នក និងជំហានដែលអ្នកអាចធ្វើបាន។

ចងក្រងឯកសាររាល់ឧប្បត្តិហេតុនៃការរើសអើង ហើយរាយការណ៍ទៅនាយកដ្ឋានធនធានមនុស្សរបស់អ្នក។ នៅក្រោមច្បាប់របស់ប្រទេសហូឡង់ អ្នកអាចដាក់ពាក្យបណ្តឹងទៅកាន់វិទ្យាស្ថានហូឡង់សម្រាប់សិទ្ធិមនុស្ស និងស្វែងរកជំនួយផ្នែកច្បាប់ដើម្បីការពារសិទ្ធិរបស់អ្នក។

ហានិភ័យចម្បងៗ៖ ពិការភាពដែលលាក់កំបាំង (អាបស្តូស ការបំពុលដី កំហុសរចនាសម្ព័ន្ធ) អ្នកជួលបច្ចុប្បន្នដែលមានសិទ្ធិជួលដែលត្រូវបានការពារ ប្រាក់កម្ចីទិញផ្ទះ ឬឯកសារភ្ជាប់ដែលអ្នកទទួលមរតក ផែនការបរិស្ថានមិនអនុញ្ញាតឱ្យប្រើប្រាស់ដែលបានគ្រោងទុក កាតព្វកិច្ចបរិស្ថាន ឬវិមាន និងព្រំដែនអចលនទ្រព្យ ឬសិទ្ធិប្រើប្រាស់មិនច្បាស់លាស់។ យើងធ្វើការស៊ើបសួរយ៉ាងហ្មត់ចត់ ចរចាការធានានៅក្នុងកិច្ចព្រមព្រៀងទិញ និងការពារផលប្រយោជន៍របស់អ្នកតាមផ្លូវច្បាប់។

លុះត្រាតែកិច្ចសន្យាអនុញ្ញាតឱ្យធ្វើដូច្នេះ (ឧទាហរណ៍ តាមរយៈប្រការបញ្ចប់កិច្ចសន្យាបណ្តោះអាសន្ន) ឬក្នុងករណីមានហេតុការណ៍មិនអាចគ្រប់គ្រងបាន ឬការរំលោភបំពានធ្ងន់ធ្ងរដោយម្ចាស់ផ្ទះ។ បើមិនដូច្នោះទេ កិច្ចសន្យានឹងចងភ្ជាប់អ្នកសម្រាប់អាណត្តិពេញ។ ការចាកចេញមុនកាលកំណត់ដោយគ្មានមូលដ្ឋានច្បាប់អាចនាំឱ្យមានការទាមទារសំណងពីម្ចាស់ផ្ទះ (ថ្លៃជួលដែលនៅសល់រហូតដល់ចុងបញ្ចប់នៃអាណត្តិ)។ ចំពោះបញ្ហាសេដ្ឋកិច្ចអាជីវកម្ម យើងអាចចរចាបញ្ចប់កិច្ចសន្យាដោយសន្តិវិធី ឬការកែតម្រូវថ្លៃជួល។ តែងតែស្វែងរកដំបូន្មានមុនពេលអ្នកចាកចេញ។

កិច្ចសន្យាជួលពាណិជ្ជកម្ម (290 BW) ផ្តល់ការការពារតិចជាងកិច្ចសន្យាជួលលំនៅដ្ឋាន (7:230 BW)៖ គ្មានការការពារកិច្ចសន្យាជួលនៅពេលផុតកំណត់ (ម្ចាស់ផ្ទះមិនចាំបាច់ផ្តល់ការបន្តកិច្ចសន្យាទេ) គ្មានថ្លៃជួលអតិបរមា មានសេរីភាពច្រើនជាងមុនក្នុងលក្ខខណ្ឌកិច្ចសន្យា និងច្បាប់បញ្ចប់កិច្ចសន្យាផ្សេងៗគ្នា។ ទោះជាយ៉ាងណាក៏ដោយ អ្នកជួលពាណិជ្ជកម្មជួនកាលមានសិទ្ធិទទួលបានសំណងសុច្ឆន្ទៈសម្រាប់ការចាកចេញដោយបង្ខំ។ កិច្ចសន្យាជួលលំនៅដ្ឋានមានការការពារយ៉ាងរឹងមាំ៖ អ្នកជួលអាចបន្តកិច្ចសន្យា បទប្បញ្ញត្តិថ្លៃជួល (សម្រាប់ថ្លៃជួលដែលមានបទប្បញ្ញត្តិ) ហើយម្ចាស់ផ្ទះអាចបញ្ចប់កិច្ចសន្យាបានតែសម្រាប់ហេតុផលជាក់លាក់ប៉ុណ្ណោះ (មិនបង់ប្រាក់ ការរំខាន)។ យើងសូមណែនាំអំពីរបបដែលអាចអនុវត្តបាន។

មែនហើយ យើងណែនាំអ្នកអភិវឌ្ឍន៍អចលនទ្រព្យ និងអ្នកវិនិយោគជាមួយ៖ ការរៀបចំរចនាសម្ព័ន្ធគម្រោង (ក្រុមហ៊ុនបណ្តាក់ទុនរួមគ្នា ក្រុមហ៊ុន SPV) ការទិញយកដីធ្លី និងការត្រួតពិនិត្យយ៉ាងម៉ត់ចត់ នីតិវិធីដេញថ្លៃ កិច្ចព្រមព្រៀងសាងសង់ និងអ្នកម៉ៅការ លិខិតអនុញ្ញាត និងការផ្លាស់ប្តូរផែនការបរិស្ថាន កិច្ចព្រមព្រៀងហិរញ្ញប្បទាន ការលក់ និងជួលគម្រោងដែលបានអភិវឌ្ឍ និងជម្លោះក្នុងអំឡុងពេល ឬក្រោយពេលសម្រេចបាន។ បទពិសោធន៍របស់យើងនៅក្នុងតំបន់ Brainport ជាមួយនឹងភស្តុភារ លំនៅដ្ឋាន និងសេវាប្រើប្រាស់ធ្វើឱ្យយើងក្លាយជាដៃគូដ៏មានតម្លៃសម្រាប់គម្រោងអភិវឌ្ឍន៍។

ជម្លោះ VvE អាចពាក់ព័ន្ធនឹង៖ ថ្លៃសេវាកម្ម ការសម្រេចចិត្តថែទាំ ការបកស្រាយឯកសារបែងចែក ឬការសម្រេចចិត្តដែលប៉ះពាល់ដល់អាផាតមិនរបស់អ្នក។ ជំហាន៖ ដំបូងសាកល្បងតាមរយៈការពិគ្រោះយោបល់ និងការប្រជុំទូទៅ បន្ទាប់មកសម្របសម្រួល និងទីបំផុតនីតិវិធីផ្លូវច្បាប់នៅតុលាការខេត្ត។ យើងអាចឱ្យការសម្រេចចិត្តត្រូវបានលុបចោល ប្រសិនបើវាផ្ទុយនឹងច្បាប់ លិខិតបែងចែក ឬភាពសមហេតុផល។ យើងក៏ផ្តល់ដំបូន្មានដល់ក្រុមប្រឹក្សាភិបាល VvE អំពីភាពស្របច្បាប់នៃការសម្រេចចិត្ត និងកិច្ចសន្យាជាមួយអ្នកផ្គត់ផ្គង់ផងដែរ។

អាស្រ័យលើបទប្បញ្ញត្តិក្នុងស្រុក។ ក្រុងជាច្រើន (Amsterdam, Rotterdam, The Hague) មានច្បាប់តឹងរ៉ឹង៖ តម្រូវឱ្យមានលិខិតអនុញ្ញាត ចំនួនថ្ងៃអតិបរមា (ជាញឹកញាប់ 30-60 ថ្ងៃក្នុងមួយឆ្នាំ) ជួនកាលហាមឃាត់ទាំងស្រុងនៅក្នុងសង្កាត់មួយចំនួន។ បទប្បញ្ញត្តិ VvE ក៏អាចហាមឃាត់ការជួលផ្ទះវិស្សមកាលផងដែរ។ ការរំលោភបំពានអាចនាំឱ្យមានការពិន័យរហូតដល់ €21,750 ឬវិធានការរដ្ឋបាល។ យើងផ្តល់ដំបូន្មានលើច្បាប់ក្នុងស្រុក និងបទប្បញ្ញត្តិ VvE និងជួយក្នុងការដាក់ពាក្យសុំលិខិតអនុញ្ញាត ឬការជំទាស់ចំពោះការពិន័យ។

អ្នកលក់ត្រូវតែរាយការណ៍ពីពិការភាពដែលគេស្គាល់។ ចំពោះពិការភាពដែលលាក់កំបាំង (មើលមិនឃើញក្នុងអំឡុងពេលមើល បានកើតឡើងមុនពេលដឹកជញ្ជូន) អ្នកអាចក្នុងរយៈពេលសមស្របបន្ទាប់ពីការរកឃើញ៖ ទាមទារការជួសជុលដោយចំណាយរបស់អ្នកលក់ ទាមទារសំណង ទាមទារការបញ្ចុះតម្លៃ ឬក្នុងករណីធ្ងន់ធ្ងរ ការបញ្ចប់កិច្ចព្រមព្រៀងទិញ។ ចំណាំ៖ ប្រការសំណង់ចាស់ ("ដូចដែលមាន កន្លែងដែលវាមាន") កំណត់ការទទួលខុសត្រូវ ប៉ុន្តែមិនអនុវត្តចំពោះការលាក់បាំងចេតនា ឬការលាក់បាំងដោយចេតនាទេ។ យើងវាយតម្លៃករណីរបស់អ្នក ហើយប្តឹងអ្នកលក់ប្រសិនបើចាំបាច់។