ការដំឡើងថ្លៃជួលនៅប្រទេសហូឡង់៖ អ្វីដែលម្ចាស់ផ្ទះអាចគិតថ្លៃ និងអ្វីដែលអ្នកជួលអាចធ្វើបាន

ស្ទើរតែគ្រប់ការជួលទាំងអស់នៅក្នុងប្រទេសហូឡង់តែងតែឃើញថ្លៃឈ្នួលកើនឡើងម្តងក្នុងមួយឆ្នាំ។ អ្វីដែលម្ចាស់ផ្ទះអាចសួរ និងថាតើការដំឡើងថ្លៃនេះមានសុពលភាពឬអត់ អាស្រ័យលើផ្នែកណាក្នុងចំណោមផ្នែកទាំងបីដែលអចលនទ្រព្យស្ថិតនៅ លើអ្វីដែលកិច្ចសន្យាចែង និងលើថាតើម្ចាស់ផ្ទះបានគោរពតាមសំណុំបែបបទខ្លីៗ ប៉ុន្តែតឹងរ៉ឹងដែរឬទេ។ អត្ថបទនេះកំណត់ថាតើការជួលរបស់អ្នកធ្លាក់ចូលទៅក្នុងផ្នែកណា របៀបដែលអតិបរមាប្រចាំឆ្នាំត្រូវបានគណនា អ្វីដែលសំណើបង្កើនថ្លៃដែលមានសុពលភាពត្រូវតែមាន និងរបៀបដែលអ្នកជួលជំទាស់នឹងសំណើមួយ។

ផ្នែកបី, ច្បាប់បីឈុត

ចាប់តាំងពី ច្បាប់ជួលផ្ទះមានតម្លៃសមរម្យ ( Wet betaalbare huur ) បានចូលជាធរមាននៅថ្ងៃទី 1 ខែកក្កដា ឆ្នាំ 2024 ការជួលផ្ទះនៅប្រទេសហូឡង់ត្រូវបានបែងចែកជាបីផ្នែក។ ផ្នែកណាដែលអនុវត្តត្រូវបានកំណត់ដោយចំនួនពិន្ទុដែលលំនៅដ្ឋានទទួលបានក្រោមប្រព័ន្ធវាយតម្លៃផ្ទះ ( woningwaarderingsstelsel ) មិនមែនដោយអ្វីដែលភាគីនានាហៅថាកិច្ចសន្យានោះទេ។

• ផ្នែកសង្គមដែលមានបទប្បញ្ញត្តិ – ក្រុមពិន្ទុទាបបំផុត។ ថ្លៃជួលមិនអាចលើសពីចំនួនអតិបរមាដែលពិន្ទុបង្កើតបានទេ ហើយការកើនឡើងប្រចាំឆ្នាំត្រូវបានកំណត់ដោយភាគរយដែលកំណត់ជារៀងរាល់ឆ្នាំដោយរដ្ឋមន្ត្រី។
• ផ្នែកទីផ្សារមធ្យម (ជួល​ក្នុង​ទីផ្សារ​មធ្យម) – ក្រុម​ចំណុច​កណ្តាល។ ផ្នែក​នេះ​ត្រូវ​បាន​គ្រប់គ្រង​ជា​លើក​ដំបូង​ដោយ​ច្បាប់​ជួល​សមរម្យ។ វា​មាន​ថ្លៃ​ជួល​អតិបរមា​របស់​វា​ផ្ទាល់។ និងចាប់តាំងពីថ្ងៃទី 1 ខែកក្កដា ឆ្នាំ 2025 ការកើនឡើងប្រចាំឆ្នាំដែលបានកំណត់របស់ខ្លួន។
• វិស័យសេរី (វិស័យឯកជន, សេរីភាវូបនីយកម្ម) – ក្រុម​ពិន្ទុ​កំពូល។ មិនមាន​ការកំណត់​ថ្លៃ​ជួល​អតិបរមា​ទេ ប៉ុន្តែ​ការកើនឡើង​ប្រចាំឆ្នាំ​ត្រូវបាន​កំណត់​ដោយ​ច្បាប់​ចាប់តាំងពី​ឆ្នាំ 2021 ហើយ​ដែនកំណត់​នោះ​ត្រូវបាន​ពង្រីក​ដល់​ថ្ងៃទី 1 ខែឧសភា ឆ្នាំ 2029។

ព្រំដែនចំណុច និងកម្រិតជួលត្រូវបានធ្វើលិបិក្រមជារៀងរាល់ឆ្នាំ ដូច្នេះលំនៅដ្ឋានអាចផ្លាស់ប្តូរផ្នែកនៅពេលដែលកិច្ចសន្យាថ្មីត្រូវបានចុះហត្ថលេខា។ ផ្នែកនេះត្រូវបានជួសជុលនៅពេលចាប់ផ្តើមនៃការជួល ហើយមិនផ្លាស់ប្តូរនៅពាក់កណ្តាលកិច្ចសន្យាទេ ដោយសារតែកម្រិតជួលផ្លាស់ប្តូរ។

របៀបគណនាអតិបរមាប្រចាំឆ្នាំ

តម្លៃអតិបរមាទីផ្សារមធ្យមអាចខ្ពស់ជាងតម្លៃវិស័យសេរី ដែលធ្វើឱ្យមនុស្សភ្ញាក់ផ្អើល ប៉ុន្តែវាមិនមែនជាកំហុសនោះទេ។ រូបមន្តខុសគ្នា៖ កម្រិតអតិបរមាទីផ្សារមធ្យមត្រូវបានចងភ្ជាប់ទៅនឹងការអភិវឌ្ឍប្រាក់ឈ្នួលរួមបូកមួយភាគរយ ខណៈពេលដែលកម្រិតអតិបរមាវិស័យដែលមានបទប្បញ្ញត្តិ និងវិស័យសេរីយកកម្រិតអភិវឌ្ឍន៍តម្លៃណាមួយ ហើយការអភិវឌ្ឍប្រាក់ឈ្នួលគឺទាបជាង បូកមួយភាគរយ។ ក្នុងមួយឆ្នាំដែលប្រាក់ឈ្នួលលើសពីតម្លៃ តួលេខទីផ្សារមធ្យមគឺខ្ពស់ជាង។ មូលដ្ឋានច្បាប់គឺមាត្រា 7:248 BW ដែលត្រូវបានដោះស្រាយក្នុងមាត្រា 10 Uhw ( ការកំណត់តម្លៃទីផ្សារសេរី )។

ភាគរយខ្លួនឯងត្រូវបានគណនាឡើងវិញជារៀងរាល់ឆ្នាំ ហើយមិនត្រូវបានចម្លងឡើងវិញនៅទីនេះដោយចេតនាទេ ពីព្រោះតួលេខដែលបានដកស្រង់នៅក្នុងអត្ថបទមួយហួសសម័យក្នុងរយៈពេលប៉ុន្មានខែ។ រដ្ឋមន្ត្រីជួសជុលវា គណៈកម្មការពន្ធដារ និង rijksoverheid.nl បោះពុម្ពផ្សាយវា ហើយពួកវាគឺជាប្រភពតែមួយគត់ដែលគួរឱ្យពឹងផ្អែក។ សូមកត់សម្គាល់ប្រតិទិនផ្សេងៗគ្នា៖ នៅក្នុងផ្នែកដែលមានបទប្បញ្ញត្តិ អតិបរមាថ្មីអនុវត្តចំពោះការកើនឡើងដែលចូលជាធរមានចាប់ពីថ្ងៃទី 1 ខែកក្កដា ខណៈពេលដែលនៅក្នុងទីផ្សារមធ្យម និងវិស័យសេរី វាដំណើរការជាមួយឆ្នាំប្រតិទិន។ ការកើនឡើងដែលបានស្នើឡើងក្រោមភាគរយឆ្នាំមុនសម្រាប់កាលបរិច្ឆេទក្នុងរយៈពេលថ្មីគឺហួសហេតុពេក ហើយលើសអាចទទួលបានមកវិញបាន។

តម្រូវការផ្លូវការនៃសំណើដំឡើងថ្លៃជួល

នៅក្នុងផ្នែកទីផ្សារដែលមានបទប្បញ្ញត្តិ និងទីផ្សារមធ្យម ការកើនឡើងមិនកើតឡើងដោយស្វ័យប្រវត្តិទេ។ ម្ចាស់ផ្ទះត្រូវតែធ្វើសំណើជាលាយលក្ខណ៍អក្សរ ( voorstel tot huurverhoging ) ក្រោមមាត្រា 7:252 BW ហើយបែបបទគឺសំខាន់ជាងអ្វីដែលម្ចាស់ផ្ទះភាគច្រើនរំពឹងទុក។

• រយៈពេលជូនដំណឹង។ សំណើនេះត្រូវតែទៅដល់អ្នកជួលយ៉ាងហោចណាស់ពីរខែពេញមុនកាលបរិច្ឆេទចូលជាធរមានដែលបានស្នើឡើង។ ចំពោះការកើនឡើងនៅថ្ងៃទី 1 ខែកក្កដា សំណើនេះត្រូវតែផ្ញើមុនថ្ងៃទី 30 ខែមេសាយ៉ាងយូរ។
• ទម្រង់ជាលាយលក្ខណ៍អក្សរ។ ជាទូទៅ អ៊ីមែលត្រូវបានទទួលយក ដរាបណាអាចបង្ហាញបង្កាន់ដៃបាន។
• មាតិកា។ មាត្រា 7:252 BW កំណត់អ្វីដែលសំណើត្រូវតែបញ្ជាក់៖ ថ្លៃជួលដែលកំពុងអនុវត្ត ការផ្លាស់ប្តូរដែលបានស្នើឡើង ថ្លៃជួលថ្មីដែលកើតឡើង និងកាលបរិច្ឆេទដែលវាត្រូវអនុវត្ត។ ក្នុងករណីដែលម្ចាស់ផ្ទះពឹងផ្អែកលើការកើនឡើងអាស្រ័យលើប្រាក់ចំណូល របាយការណ៍ប្រាក់ចំណូលរបស់អាជ្ញាធរពន្ធដារត្រូវតែភ្ជាប់មកជាមួយ។ សំណើដែលលុបចោលព័ត៌មានលម្អិតមួយក្នុងចំណោមព័ត៌មានលម្អិតទាំងនេះគឺមានបញ្ហា។
• ម្តងរៀងរាល់ដប់ពីរខែម្តង។ ក្នុងរយៈពេលដប់ពីរខែដំបូងបន្ទាប់ពីការជួលចាប់ផ្តើម ថ្លៃជួលអាចត្រូវបានដំឡើងច្រើនបំផុតម្តង ហើយបន្ទាប់ពីនោះបានតែនៅចុងបញ្ចប់នៃរយៈពេលដប់ពីរខែជាប់ៗគ្នា (មាត្រា 7:250 BW)។ ក្នុងករណីដែលការកើនឡើងអាស្រ័យលើប្រការកិច្ចសន្យា ចន្លោះពេលដប់ពីរខែដូចគ្នាត្រូវបានអនុវត្ត ហើយប្រការដែលបង្កើតការកើនឡើងច្រើនជាងមួយក្នុងរយៈពេលដប់ពីរខែនឹងត្រូវទុកជាមោឃៈ (មាត្រា 7:251 BW)។ ករណីលើកលែងតូចមួយមាននៅពេលដែលការបញ្ចុះតម្លៃថ្លៃជួលបណ្តោះអាសន្នកំពុងត្រូវបានលុបចោលជាដំណាក់កាល (មាត្រា 7:252c BW)។

ផលវិបាកនៃសំណើដែលមានចំណុចខ្វះខាតគឺសាមញ្ញ ហើយសម្រាប់ម្ចាស់ផ្ទះ វាមានតម្លៃថ្លៃ៖ ការដំឡើងថ្លៃមិនមានប្រសិទ្ធភាពទេ។ វាមិនត្រូវបានកាត់បន្ថយ កែតម្រូវ ឬពន្យារពេលដោយការអនុវត្តច្បាប់ទេ។ ថ្លៃជួលនៅតែដដែល ហើយម្ចាស់ផ្ទះត្រូវតែចាប់ផ្តើមម្តងទៀតជាមួយនឹងសំណើថ្មី និងអនុលោមតាមច្បាប់ និងរយៈពេលជូនដំណឹងថ្មីពីរខែ - នៅក្នុងការអនុវត្តជាក់ស្តែង ជារឿយៗត្រូវចំណាយប្រាក់មួយឆ្នាំពេញសម្រាប់ការធ្វើលិបិក្រម។ អ្នកជួលដែលបានបង់ប្រាក់រួចហើយអាចទាមទារយកភាពខុសគ្នាមកវិញបាន។

របៀបដែលអ្នកជួលជំទាស់ និងពេលណា

ផ្លូវអាស្រ័យលើផ្នែកនោះ ហើយផ្លូវទាំងពីរដំណើរការក្នុងទិសដៅផ្ទុយគ្នា។

សំណើ​ទីផ្សារ​កម្រិត​មធ្យម និង​ក្រោម​មាត្រា 7:252 BW

អ្នកជួលសរសេរទៅកាន់ម្ចាស់ផ្ទះ មុនកាលបរិច្ឆេទចូលជាធរមានដែលបានស្នើឡើង ដោយនិយាយថាពួកគេជំទាស់ និងមូលហេតុ។ បន្ទាប់មក គ្មានអ្វីបន្ថែមទៀតត្រូវបានទាមទារពីអ្នកជួលនោះទេ។ ប្រសិនបើម្ចាស់ផ្ទះចង់បន្តទៅមុខទៀត វាគឺជា ម្ចាស់ផ្ទះ ដែលត្រូវតែស្នើសុំឱ្យ គណៈកម្មការទីក្រុង សម្រេច ក្នុងរយៈពេលប្រាំមួយសប្តាហ៍គិតចាប់ពីកាលបរិច្ឆេទចូលជាធរមានដែលបានស្នើឡើង (មាត្រា 7:253 BW)។ ប្រសិនបើរយៈពេលនោះកន្លងផុតទៅ ការកើនឡើងនឹងមិនមានប្រសិទ្ធភាពទេ - រឿងតែមួយគត់ដែលមានប្រយោជន៍បំផុតដែលអ្នកជួលដែលជំទាស់អាចដឹង។

ការធ្វើលិបិក្រមក្រោមប្រការកិច្ចសន្យា (ទីផ្សារកណ្តាល និងវិស័យសេរី)

ក្នុងករណីដែលការកើនឡើងនេះកើតចេញពីឃ្លាស្តីពីការធ្វើលិបិក្រមជាជាងសំណើមាត្រា 7:252 BW អ្នកជួលត្រូវអនុវត្តដោយផ្ទាល់ទៅគណៈកម្មការកណ្តាល ក្នុងរយៈពេលបួនខែគិតចាប់ពីថ្ងៃដែលការកើនឡើងនេះចូលជាធរមាន (មាត្រា 7:248 BW)។ ការខកខានរយៈពេលបួនខែនោះអាចបណ្តាលឲ្យមានបញ្ហាប្រឈមនេះកើតឡើង ដូច្នេះត្រូវសរសេរវាឲ្យបានច្បាស់លាស់។ គណៈកម្មការកណ្តាលនឹងកំណត់ការកើនឡើងនៅកម្រិតអតិបរមាតាមច្បាប់ ប្រសិនបើឃ្លានេះបង្កើតបានច្រើនជាងនេះ។

ឃ្លា​ស្តីពី​លិបិក្រម៖ វិស័យ​សេរី និង​បញ្ហា​លក្ខខណ្ឌ​មិន​យុត្តិធម៌

នៅក្នុងទីផ្សារមធ្យម និងវិស័យសេរី មិនមានសិទ្ធិស្របច្បាប់ក្នុងការដំឡើងថ្លៃប្រចាំឆ្នាំទេ។ អ្វីគ្រប់យ៉ាងអាស្រ័យលើកិច្ចសន្យា។ ប្រសិនបើកិច្ចសន្យាជួលមិនមានប្រការបង្កើនថ្លៃជួលទាល់តែសោះ ម្ចាស់ផ្ទះមិនអាចដំឡើងថ្លៃជួលជារៀងរាល់ឆ្នាំបានទេ។ ប្រសិនបើវាមានប្រការដែលកំណត់ភាគរយឱ្យនៅក្រោមកម្រិតកំណត់តាមច្បាប់ តួលេខកិច្ចសន្យានឹងគ្រប់គ្រង។ ប្រសិនបើវាកំណត់ភាគរយឱ្យលើសពីកម្រិតកំណត់ កម្រិតកំណត់នឹងគ្រប់គ្រង។

នៅពីលើស្រទាប់ច្បាប់នោះ គឺជាច្បាប់អ្នកប្រើប្រាស់អឺរ៉ុប ហើយនេះជាកន្លែងដែលប្រាក់យ៉ាងច្រើនត្រូវបានប្រឈមមុខ។ កិច្ចសន្យាជួលលំនៅដ្ឋានជាមួយបុគ្គលឯកជនគឺជាកិច្ចសន្យាអ្នកប្រើប្រាស់ ដូច្នេះច្បាប់លក្ខខណ្ឌមិនយុត្តិធម៌ត្រូវបានអនុវត្ត ហើយតុលាការត្រូវតែសាកល្បងប្រការបង្កើនថ្លៃជួលនៃសំណើរបស់ពួកគេ។

អាជ្ញាធរឈានមុខគេគឺសេចក្តីសម្រេចដ៏លំអៀងរបស់ Hoge Raad ចុះថ្ងៃទី 29 ខែវិច្ឆិកា ឆ្នាំ 2024 ECLI:NL:HR:2024:1780 ដែលផ្តល់ឱ្យលើសំណួរដែលបានយោងដោយ Rechtbank។ Amsterdam នៅថ្ងៃទី១១ ខែមករា ឆ្នាំ២០២៤។ វាទាក់ទងនឹងរូបមន្តវិស័យសេរីទូទៅនៃ “ការធ្វើលិបិក្រម CPI បូករួមទាំងការគិតថ្លៃបន្ថែម”។ តុលាការបានសម្រេចជាសង្ខេបថា៖

• ធាតុលិបិក្រម និងធាតុបន្ថែមត្រូវបានវាយតម្លៃ ដោយឡែកពីគ្នាសូម្បីតែកន្លែងដែលពួកវាលេចឡើងក្នុងប្រយោគកិច្ចសន្យាតែមួយក៏ដោយ។ ពួកវាបម្រើគោលបំណងផ្សេងៗគ្នា៖ មួយផ្តល់សំណងសម្រាប់ការធ្លាក់ចុះតម្លៃរូបិយប័ណ្ណ មួយទៀតសម្រាប់ការកើនឡើងថ្លៃដើមលើសពីអតិផរណា។
• ប្រការមួយដែលចែងអំពីការដាក់លិបិក្រម CPI មិនមែនជារឿងអយុត្តិធម៌នោះទេ។
• ប្រការមួយដែលបន្ថែមថ្លៃបន្ថែមថេររហូតដល់ 3% លើសពីសន្ទស្សន៍ CPI គឺ មិនមាន កាលៈទេសៈពិសេសអយុត្តិធម៌ និងអវត្តមាន៖ ផលវិបាកផ្នែកហិរញ្ញវត្ថុអាចមើលឃើញទុកជាមុន ម្ចាស់ផ្ទះមានផលប្រយោជន៍ស្របច្បាប់ ហើយអ្នកជួលអាចបញ្ចប់កិច្ចសន្យាបាន។
• ប្រសិនបើឃ្លាបន្ថែមថ្លៃសេវា is អយុត្តិធម៌ ត្រូវតែលុបចោល ទាំងមូលតុលាការអាចនឹងមិនកាត់បន្ថយវាមកត្រឹម 3% ដែលអាចទទួលយកបានទេ។ អ្នកជួលត្រូវបានដាក់ត្រឡប់ទៅក្នុងស្ថានភាពដែលពួកគេគួរតែមានដោយគ្មានប្រការនេះ ហើយមានការទាមទារសំណងសម្រាប់ការកើនឡើងដែលបានបង់លើស។

ផលវិបាកសម្រាប់ម្ចាស់ផ្ទះដែលប្រើរូបមន្ត "សន្ទស្សន៍បូករហូតដល់ 5%" ឬ "បូករហូតដល់ 7%" គឺធ្ងន់ធ្ងរ។ ថ្លៃបន្ថែមមិនត្រូវបានកាត់បន្ថយទេ។ វាបាត់ទៅវិញសម្រាប់រយៈពេលទាំងមូលនៃការជួល ហើយថ្លៃបន្ថែមពីមុនអាចសងវិញបាន។ សម្រាប់ម្ចាស់ផ្ទះផលប័ត្រដែលមានគំរូស្តង់ដារ ការប៉ះពាល់គឺបូកសរុបនៅទូទាំងអង្គភាពនីមួយៗ។ វិវាទលើថ្លៃបន្ថែមលើសពី 3% នៅតែបន្តនៅក្នុងតុលាការរងស្រុក ហើយដោយសារតែស្តង់ដារដែលអនុវត្តគឺជាស្តង់ដារអឺរ៉ុបលើលក្ខខណ្ឌមិនយុត្តិធម៌ លទ្ធភាពនៃការយោងទៅតុលាការយុត្តិធម៌នៃសហភាពអឺរ៉ុបមិនទាន់បាត់នៅឡើយទេ។ ម្ចាស់ផ្ទះដែលពឹងផ្អែកលើឃ្លាថ្លៃបន្ថែម និងអ្នកជួលដែលទាមទារយកមកវិញនូវអ្វីដែលត្រូវបានផ្តល់ក្រោមឃ្លាមួយ គួរតែពិនិត្យមើលថាតើច្បាប់បច្ចុប្បន្នឈរនៅទីណាមុនពេលប្តេជ្ញាចិត្តចំពោះជំហរមួយ។

ចំណុចពីរនៃភាពខុសប្លែកគ្នាមានសារៈសំខាន់។ សេចក្តីសម្រេចនេះទាក់ទងនឹង ប្រការ មិនមែនកម្រិតកំណត់ទេ៖ សូម្បីតែប្រការយុត្តិធម៌ក៏មិនអាចផ្តល់លើសពីកម្រិតកំណត់ដែលច្បាប់កំណត់ជាធរមានសម្រាប់ឆ្នាំនោះដែរ។ ហើយប្រការអយុត្តិធម៌មិនត្រូវបានដោះស្រាយដោយម្ចាស់ផ្ទះដែលគិតថ្លៃតិចជាងអ្វីដែលវាអនុញ្ញាតនោះទេ។ វាគឺជាពាក្យពេចន៍ដែលត្រូវបានសាកល្បង។

ការកើនឡើងថ្លៃជួលបន្ទាប់ពីជួសជុល ឬកែលម្អ

ការកើនឡើងបន្ទាប់ពីការងារគឺជាសត្វដែលខុសពីការកើនឡើងប្រចាំឆ្នាំ ហើយមិនស្ថិតនៅក្រោមដែនកំណត់ភាគរយប្រចាំឆ្នាំនោះទេ។ ភាពខុសគ្នាដែលសម្រេចលើជម្លោះភាគច្រើនគឺរវាង ការកែលម្អ និង ការថែទាំ ៖ ការផ្លាស់ប្តូររូបវន្ត ឬការបន្ថែមដែលបង្កើនភាពរីករាយនៃលំនៅដ្ឋាន - ឧបករណ៍ប្រើប្រាស់ដែលភ្ជាប់មកជាមួយ បន្ទប់ទឹកថ្មី អ៊ីសូឡង់ និងវិធានការថាមពលផ្សេងទៀត - អាចបង្ហាញអំពីភាពត្រឹមត្រូវនៃការកើនឡើង។ ការជំនួស និងការជួសជុលមិនអាចទេ ពីព្រោះការរក្សាទ្រព្យសម្បត្តិឱ្យមានសណ្តាប់ធ្នាប់ល្អគឺជាអ្វីដែលថ្លៃជួលបានបង់រួចហើយ។

ក្នុងករណីដែលម្ចាស់ផ្ទះចង់ជួសជុលលំនៅដ្ឋានដែលមានមនុស្សរស់នៅ មាត្រា 7:220 BW តម្រូវឱ្យមាន សំណើសមហេតុផល មួយ ៖ កញ្ចប់ជាលាយលក្ខណ៍អក្សរដែលរៀបរាប់អំពីការងារ ការរំខាន សំណងណាមួយ និងថ្លៃជួលថ្មីដែលបានស្នើឡើង។ អ្នកជួលដែលបដិសេធសំណើសមហេតុផលអាចត្រូវបានបង្ខំ; អ្នកជួលដែលប្រឈមមុខនឹងសំណើមិនសមហេតុផលមិនអាចត្រូវបានបង្ខំទេ។

ប្រសិនបើភាគីទាំងពីរមិនអាចឯកភាពគ្នាលើផលវិបាកនៃការជួលបានទេ ពួកគេទាំងពីរអាចស្នើសុំឱ្យគណៈកម្មការកណ្តាលសម្រេចថាតើការដំឡើងថ្លៃដែលបានស្នើឡើងនេះសមហេតុផលឬអត់ ក្នុងរយៈពេលបីខែបន្ទាប់ពីការបញ្ចប់ការងារ។ គណៈកម្មការកណ្តាលបញ្ជូនអ្នកស៊ើបអង្កេតម្នាក់ ពិនិត្យមើលថាតើការងារទាំងនោះពិតជាមានភាពប្រសើរឡើង ហើយសាកល្បងការកើនឡើងនេះទល់នឹងថ្លៃដើមដែលបានកើតឡើងជាក់ស្តែង។ ផ្លូវនេះមានទាំងនៅក្នុងផ្នែកទីផ្សារដែលមានបទប្បញ្ញត្តិ និងទីផ្សារមធ្យម (មាត្រា 7:255 BW) និងនៅក្នុងវិស័យសេរី (មាត្រា 7:255a BW) ទោះបីជានៅក្នុងវិស័យសេរីមិនមានកម្រិតពិន្ទុសម្រាប់លទ្ធផលដែលត្រូវវាស់វែងក៏ដោយ។

ការកើនឡើងបន្ថែមអាស្រ័យលើប្រាក់ចំណូល

នៅក្នុងផ្នែកសង្គមដែលមានបទប្បញ្ញត្តិតែប៉ុណ្ណោះ ម្ចាស់ផ្ទះអាចស្នើឱ្យមានការកើនឡើងខ្ពស់ជាងនេះសម្រាប់គ្រួសារដែលលើសពីកម្រិតចំណូលជាក់លាក់ (មាត្រា 7:252a BW) ដែលត្រូវបានបង្ហាញជាចំនួនអឺរ៉ូថេរក្នុងមួយខែជាជាងភាគរយ។

• មានក្រុមចំណូលពីរដែលលើសពីកម្រិតធម្មតា ដោយក្រុមនីមួយៗមានចំនួនទឹកប្រាក់ថេរប្រចាំខែរៀងៗខ្លួន ជាជាងភាគរយ។
• ដែនកំណត់ចំណូល ចំនួនទឹកប្រាក់ប្រចាំខែ និងឆ្នាំយោងត្រូវបានកំណត់ជារៀងរាល់ឆ្នាំ និងបោះពុម្ពផ្សាយដោយគណៈកម្មការពន្ធដារ។ ការវាយតម្លៃនេះត្រូវបានធ្វើឡើងប្រឆាំងនឹងប្រាក់ចំណូលគ្រួសារនៃឆ្នាំពន្ធមុន មិនមែនឆ្នាំបច្ចុប្បន្នទេ។
• ប្រាក់ចំណូលរបស់កុមារដែលរស់នៅដែលមិនទាន់មានអាយុ 23 ឆ្នាំមិនត្រូវបានរាប់បញ្ចូលក្នុងគណនីទេ នៅពេលដែលប្រាក់ចំណូលសរុបរបស់កុមារនោះ (verzamelinkomen) នៅតែស្ថិតនៅក្រោមដែនកំណត់ដែលបានបោះពុម្ពផ្សាយ។
• ក្រុមអ្នកជួលដែលមានជំងឺរ៉ាំរ៉ៃ និងពិការភាពដែលត្រូវបានចាត់តាំងត្រូវបានលើកលែង។

ម្ចាស់ផ្ទះត្រូវតែទទួលបានការចង្អុលបង្ហាញប្រាក់ចំណូលពី Belastingdienst ហើយភ្ជាប់វាជាមួយសំណើ។ ការលុបចោលវាធ្វើឱ្យសំណើមានបញ្ហា ដែលជាធម្មតាបណ្តាលឱ្យការកើនឡើងបរាជ័យ។ ការកើនឡើងអតិបរមាអាចមិនត្រូវបានដាក់ជាស្រទាប់ៗទេ៖ ម្ចាស់ផ្ទះយកភាគរយធម្មតា ឬចំនួនទឹកប្រាក់អាស្រ័យលើប្រាក់ចំណូល មិនមែនទាំងពីរទេ។ ដោយសារតែកម្រិត និងចំនួនទឹកប្រាក់ផ្លាស់ប្តូរជារៀងរាល់ឆ្នាំ សូមពិនិត្យមើលតារាងដែល Huurcommissie បានបោះពុម្ពផ្សាយសម្រាប់ឆ្នាំដែលការកើនឡើងនេះចូលជាធរមាន។

ការថយចុះថ្លៃជួល៖ រូបភាពកញ្ចក់ ហើយជារឿយៗចលនាកាន់តែរឹងមាំ

អ្នកជួលច្រើនតែគិតការពារខ្លួនអំពីការកើនឡើងប្រចាំឆ្នាំ នៅពេលដែលសំណួរដែលល្អជាងនោះគឺថាតើថ្លៃជួលស្របច្បាប់ឬអត់។ នៅក្នុងផ្នែកទីផ្សារដែលមានបទប្បញ្ញត្តិ និងទីផ្សារមធ្យម ថ្លៃជួលមិនអាចលើសពីអតិបរមាដែលពិន្ទុលំនៅដ្ឋានផលិតបានទេ។ ប្រសិនបើវាកើតឡើង អ្នកជួលមិនគួរគ្រាន់តែទប់ទល់នឹងការកើនឡើងនោះទេ ប៉ុន្តែគួរតែស្នើឱ្យមាន ការកាត់បន្ថយ ។

នីតិវិធីក្រោមមាត្រា 7:254 BW ឆ្លុះបញ្ចាំងពីនីតិវិធីដំឡើងថ្លៃ។ អ្នកជួលផ្ញើសំណើជាលាយលក្ខណ៍អក្សរដោយបញ្ជាក់ពីថ្លៃជួលបច្ចុប្បន្ន ថ្លៃជួលទាបដែលបានស្នើឡើង ការកាត់បន្ថយ និងកាលបរិច្ឆេទចូលជាធរមាន ដែលមិនអាចធ្លាក់មុនពីរខែប្រតិទិនពេញបន្ទាប់ពីសំណើត្រូវបានផ្ញើ។ ប្រសិនបើម្ចាស់ផ្ទះបដិសេធ ឬមិនឆ្លើយតប អ្នកជួលស្នើសុំឱ្យគណៈកម្មការក្រុងសម្រេច ហើយត្រូវតែធ្វើដូច្នេះក្នុងរយៈពេលប្រាំមួយសប្តាហ៍គិតចាប់ពីថ្ងៃកាត់បន្ថយដែលបានស្នើឡើង។ អ្នកជួលបន្តបង់ថ្លៃជួលដែលមានស្រាប់រហូតដល់ការសម្រេចចិត្តមកដល់។

កន្លែងដែលពិន្ទុបង្ហាញពីការគិតថ្លៃលើសច្រើន ផ្លូវនេះមានតម្លៃច្រើនជាងចំណុចភាគរយនៃការធ្វើលិបិក្រម ហើយវាអាចត្រូវបានផ្សំជាមួយនឹងការទាមទារសំណង។ ការដំណើរការការត្រួតពិនិត្យពិន្ទុគួរតែជាជំហានដំបូងនៅពេលណាដែលអ្នកជួលដែលមានបទប្បញ្ញត្តិ ឬទីផ្សារមធ្យមសួរអំពីថ្លៃជួលរបស់ពួកគេ។

អ្វីដែលម្ចាស់ផ្ទះមិនអាចធ្វើបាន

• កើនឡើងច្រើនជាងម្តងក្នុងរយៈពេលដប់ពីរខែ។ ការដំឡើងប្រាក់ខែលើកទីពីរក្នុងរយៈពេលដប់ពីរខែដដែលគឺមិនមានសុពលភាពទេ (មាត្រា 7:251 BW) ទោះបីជាកិច្ចសន្យាចែងយ៉ាងណាក៏ដោយ។
• បង្កើនក្នុងអំឡុងពេលកំណត់ដោយគ្មានមូលដ្ឋានកិច្ចសន្យា។ នៅក្នុងទីផ្សារមធ្យម និងវិស័យសេរី គ្មានឃ្លាស្តីពីការធ្វើលិបិក្រមមានន័យថាគ្មានការកើនឡើងប្រចាំឆ្នាំសម្រាប់អាណត្តិទាំងមូលនោះទេ។
• បង្កើនដោយបដិសេធមិនបន្ត។ ការជួលលំនៅដ្ឋានរបស់ប្រទេសហូឡង់សម្រាប់រយៈពេលមិនកំណត់មិនផុតកំណត់ទេ ហើយមិនអាច "បន្ត" លើលក្ខខណ្ឌថ្មីតាមជម្រើសរបស់ម្ចាស់ផ្ទះបានទេ។ ការផ្តល់ជូនអ្នកជួលនូវជម្រើសរវាងថ្លៃជួលខ្ពស់ជាង និងការចាកចេញមិនមែនជាមធ្យោបាយស្របច្បាប់ដើម្បីដំឡើងថ្លៃនោះទេ៖ ការបញ្ចប់ការជួលតម្រូវឱ្យមានមូលដ្ឋានច្បាប់ ហើយប្រសិនបើអ្នកជួលមិនយល់ស្រប ត្រូវមានដីការបស់តុលាការ។
• ស្តារការកើនឡើងតាមរយៈ ថ្លៃសេវា. ការគិតថ្លៃជួលទៅក្នុងថ្លៃសេវាកម្ម ឬតម្លៃទាំងអស់មិនអាចឆ្លងកាត់ការត្រួតពិនិត្យយ៉ាងម៉ត់ចត់បានទេ។
• មិនអើពើនឹងការជំទាស់មួយ។ នៅក្នុងផ្នែកទីផ្សារដែលមានបទប្បញ្ញត្តិ និងទីផ្សារមធ្យម ម្ចាស់ផ្ទះមិនអាចបដិសេធការជំទាស់ដោយឯកតោភាគីបានទេ។ មធ្យោបាយតែមួយគត់ដើម្បីឆ្ពោះទៅមុខគឺ Huurcommissie ក្នុងរយៈពេលប្រាំមួយសប្តាហ៍។

ការណែនាំជាក់ស្តែង

សម្រាប់អ្នកជួល។ សូមពិនិត្យមើលផ្នែកជាមុនសិន បន្ទាប់មកលេខនព្វន្ត បន្ទាប់មកទម្រង់បែបបទ - តាមលំដាប់នោះ ពីព្រោះកំហុសផ្លូវការនឹងសម្លាប់ការកើនឡើង ទោះបីជាភាគរយក៏ដោយ។ សូមកំណត់ថ្ងៃផុតកំណត់ពីរ៖ ជំទាស់មុនកាលបរិច្ឆេទចូលជាធរមាននៅក្នុងផ្នែកទីផ្សារដែលមានបទប្បញ្ញត្តិ និងទីផ្សារមធ្យម ហើយដាក់ពាក្យទៅគណៈកម្មការ Huurcommissie ក្នុងរយៈពេលបួនខែសម្រាប់ការធ្វើលិបិក្រមកិច្ចសន្យា។ ប្រសិនបើកិច្ចសន្យាជួលវិស័យសេរីរបស់អ្នកបន្ថែមការគិតថ្លៃបន្ថែមលើសពី 3% ទៅលើការធ្វើលិបិក្រម សូមទទួលយកដំបូន្មានមុនពេលបង់ប្រាក់។ ហើយដំណើរការការត្រួតពិនិត្យពិន្ទុ ទោះបីជាការកើនឡើងមើលទៅត្រឹមត្រូវក៏ដោយ។

សម្រាប់ម្ចាស់ផ្ទះជួល។ ការធ្វើសវនកម្មគំរូរបស់អ្នក៖ ប្រការបន្ថែមថ្លៃសេវាដែលព្រាងមុនសេចក្តីសម្រេចឆ្នាំ ២០២៤ របស់ Hoge Raad គឺជាការទទួលខុសត្រូវផ្ទាល់។ ផ្ញើសំណើមុនកាលកំណត់ ជាលាយលក្ខណ៍អក្សរ ដោយបញ្ជាក់ពីថ្លៃជួលបច្ចុប្បន្ន ថ្លៃជួលថ្មី កាលបរិច្ឆេទចូលជាធរមាន និងផ្លូវជំទាស់ ហើយរក្សាទុកភស្តុតាងនៃការបញ្ជូន។ ភ្ជាប់សេចក្តីថ្លែងការណ៍របស់អាជ្ញាធរពន្ធដារសម្រាប់ការកើនឡើងអាស្រ័យលើប្រាក់ចំណូលណាមួយ។ ប្រសិនបើអ្នកជួលជំទាស់ សូមកំណត់ថ្ងៃផុតកំណត់ Huurcommissie រយៈពេលប្រាំមួយសប្តាហ៍ភ្លាមៗ - ការខកខានវាត្រូវចំណាយពេញមួយឆ្នាំ។