ស្ទើរតែគ្រប់ជនបរទេសទាំងអស់ដែលជួលផ្ទះនៅប្រទេសហូឡង់ បង់ប្រាក់កក់ ហើយមនុស្សជាច្រើនមានការព្រួយបារម្ភនៅចុងបញ្ចប់នៃការជួលថាតើពួកគេនឹងឃើញវាម្តងទៀតឬអត់។ ចាប់តាំងពីច្បាប់ Wet goed verhuurderschap (ច្បាប់ស្តីពីកម្មសិទ្ធិដីធ្លីល្អ) បានចូលជាធរមាននៅថ្ងៃទី 1 ខែកក្កដា ឆ្នាំ 2023 ច្បាប់កាន់តែច្បាស់៖ មានដែនកំណត់លើប្រាក់កក់ ថ្ងៃផុតកំណត់សម្រាប់ការសងវាវិញ និងមានកាតព្វកិច្ចពន្យល់ជាលាយលក្ខណ៍អក្សរអំពីអ្វីដែលត្រូវបានរារាំង។ អត្ថបទនេះកំណត់អ្វីដែលច្បាប់ចែងអំពីប្រាក់កក់ ថ្លៃសេវាកម្ម និងថ្លៃភ្នាក់ងារ និងអ្វីដែលភាគីនីមួយៗអាចធ្វើបាននៅក្នុងជម្លោះ។
ប្រាក់កក់៖ តើម្ចាស់ផ្ទះអាចស្នើសុំប៉ុន្មាន
យោងតាមច្បាប់ទូទៅនៃការប្រព្រឹត្តនៅក្នុងមាត្រា 2 នៃ Wet goed verhuurderschap និងបទប្បញ្ញត្តិដែលបានបញ្ចូលទៅក្នុងមាត្រា 261b នៃសៀវភៅទី 7 នៃក្រមរដ្ឋប្បវេណីហូឡង់ ( Burgerlijk Wetboek ) ម្ចាស់ផ្ទះមិនអាចទាមទារប្រាក់កក់ ( waarborgsom ) លើសពី ពីរដងនៃថ្លៃជួលសុទ្ធនោះ ទេ ។ “ថ្លៃជួលសុទ្ធ” ( kale huur ) គឺជាថ្លៃជួលសម្រាប់កន្លែងស្នាក់នៅខ្លួនឯង ដោយមិនរាប់បញ្ចូលថ្លៃសេវាកម្ម សេវាប្រើប្រាស់ និងគ្រឿងសង្ហារិមបន្ថែមណាមួយឡើយ។
ដែនកំណត់នេះត្រូវបានណែនាំជាមួយនឹងច្បាប់នៅថ្ងៃទី 1 ខែកក្កដា ឆ្នាំ 2023 ហើយប្រាក់កក់ច្រើនជាងនេះដែលបានព្រមព្រៀងគ្នាក្រោមកិច្ចសន្យាចាស់ៗនៅតែត្រូវបានបំពេញក្នុងការអនុវត្ត។ អ្នកជួលលើកិច្ចសន្យាបែបនេះមិនគួរសន្មតថាចំនួនទឹកប្រាក់នោះហួសពីការជំទាស់នោះទេ។ យូរមុនពេលដែនកំណត់នេះមាន តុលាការរងបានលុបចោលប្រាក់កក់ច្រើនហួសហេតុជាអត្ថប្រយោជន៍មិនសមហេតុផលក្រោមមាត្រា 264 នៃសៀវភៅ 7 នៃក្រមរដ្ឋប្បវេណីហូឡង់៖ ធនាគារ Rechtbank Noord-Holland បានលុបចោលប្រាក់កក់រយៈពេលប្រាំមួយខែនៅថ្ងៃទី 5 ខែសីហា ឆ្នាំ 2015 (ECLI:NL:RBNHO:2015:6660) ដោយសម្រេចថាប្រាក់កក់ច្រើនជាងពីរដងនៃថ្លៃជួលប្រចាំខែគឺមិនសមហេតុផល ហើយធនាគារ Rechtbank... Amsterdam បានកាត់បន្ថយប្រាក់កក់សម្រាប់ថ្លៃជួលលើសពីបួនខែមកត្រឹមពីរវិញនៅថ្ងៃទី 4 ខែមីនា ឆ្នាំ 2019 (ECLI:NL:RBAMS:2019:1490)។ ទាំងនោះគឺជាការសម្រេចចិត្តដំបូងជាជាងសិទ្ធិអំណាចដែលមានผลผูกพัน ហើយមិនទាន់មានការសម្រេចចិត្តណាមួយដែលបានរាយការណ៍ថាបានអនុវត្តស្តង់ដារនៃភាពជាម្ចាស់ដីល្អចំពោះប្រាក់កក់ដែលបានព្រមព្រៀងគ្នាមុនខែកក្កដា ឆ្នាំ 2023 នៅឡើយទេ។ ទោះជាយ៉ាងណាក៏ដោយ បន្ទាត់ចាស់នោះគឺជាអំណះអំណាងដែលត្រូវធ្វើ។
ប្រសិនបើម្ចាស់ផ្ទះស្នើសុំច្រើនជាងនេះ អ្នកជួលមិនចាំបាច់បង់ប្រាក់លើសទេ អាចទាមទារសងប្រាក់ដែលបង់លើស ហើយក្រុងអាចអនុវត្តបាន។ សូមចំណាំថា “ប្រាក់កក់ពីរខែបូកនឹងប្រាក់ជួលមួយខែជាមុន” មិនមែនជាប្រាក់កក់បីខែទេ៖ ប្រាក់ជួលដែលបានបង់ជាមុនគឺជាប្រាក់ជួល មិនមែនជាប្រាក់ធានាទេ។ “ថ្លៃរដ្ឋបាល” ដែលមិនអាចសងវិញបាន រួមជាមួយនឹងប្រាក់កក់មិនត្រូវបានអនុញ្ញាតទាល់តែសោះ។
ការទទួលបានប្រាក់កក់មកវិញ៖ ថ្ងៃផុតកំណត់ពីរ
ច្បាប់នេះកំណត់ថ្ងៃផុតកំណត់ពីរ ហើយភាពខុសគ្នារវាងពួកវាគឺជាចំណុចដែលត្រូវបានយល់ច្រឡំញឹកញាប់បំផុត។
- កន្លែងដែលម្ចាស់ផ្ទះមិនកាត់ប្រាក់អ្វីទាំងអស់, ប្រាក់កក់ត្រូវតែសងវិញ ក្នុងរយៈពេលដប់បួនថ្ងៃ នៅចុងបញ្ចប់នៃកិច្ចសន្យាជួល។
- កន្លែងដែលម្ចាស់ផ្ទះកាត់អ្វីមួយរយៈពេលគឺ សាមសិបថ្ងៃ ពីចុងបញ្ចប់នៃការជួល។ រយៈពេលវែងជាងនេះមាន ដូច្នេះម្ចាស់ផ្ទះអាចត្រួតពិនិត្យ វាស់វែង និងកត់ត្រាការកាត់កងបាន។
ម្ចាស់ផ្ទះដែលកាត់ប្រាក់ត្រូវតែផ្តល់ឱ្យអ្នកជួលនូវ ការកំណត់ជាលាយលក្ខណ៍អក្សរ អំពីអ្វីដែលត្រូវបានកាត់ទុក និងមូលហេតុ រួមជាមួយនឹងការពន្យល់លម្អិតពេញលេញ។ ការអះអាងដោយឥតប្រយោជន៍ថា "ការខូចខាតត្រូវបានរកឃើញ" មិនមែនជាការបំពេញកាតព្វកិច្ចនោះទេ ហើយអវត្តមានរបស់វាផ្ទាល់គឺជាការរំលោភ។ រយៈពេលសាមសិបថ្ងៃមិនមែនជាអាជ្ញាប័ណ្ណដើម្បីពន្យារពេលទេ៖ ម្ចាស់ផ្ទះដែលមិនទាន់អាចកំណត់តម្លៃជួសជុលបានគួរតែសងប្រាក់វិញនូវសមតុល្យដែលមិនមានជម្លោះ និងបញ្ជាក់ពីអ្វីដែលនៅតែមានបញ្ហា។
អ្វីដែលអាចនិងមិនអាចត្រូវបានដកចេញ
ការកាត់កងដែលត្រូវបានអនុញ្ញាតមានកំណត់៖ ថ្លៃជួលដែលមិនទាន់បានបង់ ថ្លៃសេវាកម្មដែលមិនទាន់បានបង់ ថ្លៃសេវាសម្រាប់រង្វាស់ប្រសិទ្ធភាពថាមពលដែលបានព្រមព្រៀងគ្នា និងការខូចខាតដែលបង្កឡើងដោយអ្នកជួល។ ការពាក់ និងរហែកធម្មតាគឺស្ថិតនៅក្រៅបញ្ជី ហើយ "ថ្លៃរដ្ឋបាល" មិនអាចកាត់កងបានដោយសារតែកិច្ចព្រមព្រៀងចែងដូច្នេះទេ។
| ជាទូទៅអាចត្រូវបានកាត់ចេញ | មិនអាចដកប្រាក់បានទេ |
|---|---|
| បំណុលជួលនៅចុងបញ្ចប់នៃកិច្ចសន្យាជួល | ការពាក់ និងរហែកធម្មតា (ធម្មតា slijtage): ថ្នាំលាបរសាត់, កំរាលព្រំចាស់, រន្ធក្រចកតូចៗ |
| ថ្លៃសេវាដែលមិនបានបង់ ឬការខ្វះខាតដែលបង្ហាញក្នុងរបាយការណ៍ប្រចាំឆ្នាំ | ថ្លៃសេវារដ្ឋបាលអចិន្ត្រៃយ៍ ថ្លៃកិច្ចសន្យា ឬថ្លៃសេវាដោះស្រាយដែលមិនជាប់ទាក់ទងនឹងការខាតបង់ជាក់ស្តែង |
| ថ្លៃសេវាដែលបានព្រមព្រៀងគ្នាសម្រាប់ការវាស់វែងការអនុវត្តថាមពល | ការជួសជុលដែលធ្លាក់ទៅលើម្ចាស់ផ្ទះក្នុងនាមជាម្ចាស់ រួមទាំងការថែទាំរចនាសម្ព័ន្ធ និងខាងក្រៅ |
| ការខូចខាតដែលបង្កឡើងដោយអ្នកជួល៖ រលាក ការបាក់បែក ស្នាមប្រឡាក់ ការផ្លាស់ប្តូរដោយគ្មានការអនុញ្ញាតដែលមិនត្រូវបានស្ដារឡើងវិញ ការដកយករបស់របរដែលនៅសេសសល់ | ការតុបតែងឡើងវិញដើម្បីជួលឡើងវិញ ហើយការចំណាយដែលម្ចាស់ផ្ទះមិនអាចបញ្ជាក់ ឬមិនបានបញ្ជាក់ជាលាយលក្ខណ៍អក្សរទាន់ពេលវេលា |
ខ្សែបន្ទាត់រវាងការខូចខាត និងការពាក់ គឺជាកន្លែងដែលជម្លោះភាគច្រើនស្ថិតនៅ។ យោងតាមមាត្រា 218 នៃសៀវភៅទី 7 នៃក្រមរដ្ឋប្បវេណី អ្នកជួលត្រូវទទួលខុសត្រូវចំពោះការខូចខាតដែលបណ្តាលមកពីការបរាជ័យដែលបណ្តាលមកពីអ្នកជួល ហើយការខូចខាតត្រូវបានសន្មតថាបណ្តាលមកពីមូលហេតុនេះ លើកលែងតែអគ្គីភ័យ និងចំពោះអចលនទ្រព្យអចលនវត្ថុដែលបានសាងសង់ ការខូចខាតដល់ផ្នែកខាងក្រៅ។ ការសន្មត់នោះគឺជាការពិត ប៉ុន្តែវាដំណើរការស្របគ្នានឹងមាត្រា 224 — ដែលជាកន្លែងដែលរបាយការណ៍អធិការកិច្ចក្លាយជាការសម្រេចចិត្ត។
របាយការណ៍ត្រួតពិនិត្យ និងអ្វីដែលកើតឡើងនៅពេលដែលមិនមាន
មាត្រា 224 នៃសៀវភៅទី 7 នៃក្រមរដ្ឋប្បវេណីចែងថា ក្នុងករណីដែលភាគីទាំងពីរបានគូរការពិពណ៌នាជាលាយលក្ខណ៍អក្សរអំពីអចលនទ្រព្យនៅពេលចាប់ផ្តើម អ្នកជួលត្រូវតែប្រគល់វាមកវិញក្នុងស្ថានភាពដែលបានកត់ត្រានៅទីនោះ ក្រៅពីការកែប្រែស្របច្បាប់ និងអ្វីដែលបានទ្រុឌទ្រោមដោយសារភាពចាស់ ឬការប្រើប្រាស់ធម្មតា។ ក្នុងករណីដែលគ្មានការគូរការពិពណ៌នាបែបនេះ អ្នកជួលត្រូវបានសន្មតថាបានទទួលអចលនទ្រព្យក្នុងស្ថានភាពដែលវាមាននៅចុងបញ្ចប់នៃការជួល ដោយអាស្រ័យលើសិទ្ធិរបស់ម្ចាស់ផ្ទះក្នុងការបញ្ជាក់ផ្ទុយពីនេះ។
ផលប៉ះពាល់ជាក់ស្តែងគឺជាក់ស្តែង។ ជាមួយនឹងរបាយការណ៍ចុះឈ្មោះចូលដែលបានចុះហត្ថលេខា និងរូបថតដែលមានកាលបរិច្ឆេទ ម្ចាស់ផ្ទះដែលរកឃើញផ្ទៃតុដែលឆេះអាចចង្អុលទៅរបាយការណ៍ ហើយបង្ហាញការផ្លាស់ប្តូរ។ បើគ្មានរបាយការណ៍នេះទេ ចំណុចចាប់ផ្តើមគឺថាអចលនទ្រព្យនោះស្ថិតក្នុងស្ថានភាពបច្ចុប្បន្នរបស់វារួចហើយ ហើយម្ចាស់ផ្ទះត្រូវតែជំនួសការសន្មត់នោះដោយភស្តុតាងផ្សេងទៀត។ ម្ចាស់ផ្ទះដែលរំលងការត្រួតពិនិត្យចូលជាញឹកញាប់រកឃើញថាការកាត់កងមិនអាចបន្តបានទេ។
ថ្លៃសេវា និងការបង់ប្រាក់ជាមុន
ថ្លៃសេវា ( servicekosten ) ត្រូវបង់បន្ថែមពីលើថ្លៃជួលសម្រាប់ទំនិញ និងសេវាកម្មដែលទាក់ទងនឹងការកាន់កាប់អចលនទ្រព្យ៖ ការសម្អាតតំបន់សាធារណៈ អ្នកថែទាំ ភ្លើងបំភ្លឺសាធារណៈ ការថែទាំសួនច្បារ និងការប្រើប្រាស់គ្រឿងសង្ហារឹម។ ស្ទើរតែតែងតែត្រូវបានគិតប្រាក់ជាការបង់ប្រាក់ជាមុនប្រចាំខែ ( voorschot ) ហើយត្រូវបានទូទាត់ទល់នឹងថ្លៃដើមជាក់ស្តែង។
យោងតាមមាត្រា 259 នៃសៀវភៅទី 7 នៃក្រមរដ្ឋប្បវេណី ម្ចាស់ផ្ទះត្រូវផ្តល់ឱ្យអ្នកជួលនូវ របាយការណ៍ប្រចាំឆ្នាំដែលបានរាយបញ្ជី អំពីការចំណាយជាក់ស្តែង និងរបៀបដែលពួកគេត្រូវបានគណនា ក្នុងរយៈពេលប្រាំមួយខែគិតចាប់ពីចុងឆ្នាំប្រតិទិន — ក្នុងការអនុវត្តជាក់ស្តែងត្រឹមថ្ងៃទី 1 ខែកក្កដា។ ក្នុងករណីដែលការជួលបញ្ចប់នៅពាក់កណ្តាលឆ្នាំ វាគ្របដណ្តប់លើផ្នែកដែលផុតកំណត់នៃឆ្នាំ។ យោងតាមមាត្រា 261 ប្រាក់កក់អាចត្រូវបានដំឡើងបានលុះត្រាតែទំនិញ ឬសេវាកម្មថ្មីត្រូវបានព្រមព្រៀងគ្នា ឬបន្ទាប់ពីសេចក្តីថ្លែងការណ៍ ហើយសេចក្តីថ្លែងការណ៍នីមួយៗគាំទ្រការកើនឡើងតែមួយប៉ុណ្ណោះ។ មាត្រា 260 អនុញ្ញាតឱ្យភាគីណាមួយស្នើសុំឱ្យ គណៈកម្មការអចលនទ្រព្យ កំណត់ចំនួនទឹកប្រាក់ដែលត្រូវបង់។
ថ្លៃសេវាកម្មគឺជាការឆ្លងកាត់នៃថ្លៃដើមជាក់ស្តែង មិនមែនជាមជ្ឈមណ្ឌលរកប្រាក់ចំណេញទេ។ របស់របរមួយចំនួនអាចមិនត្រូវបានគិតជាថ្លៃសេវាកម្មទាល់តែសោះ៖ សេវាថែទាំដូចជាអាហារ ឬសេវារោទិ៍ និងថ្លៃសេវាធ្លាក់លើម្ចាស់ជាជាងអ្នកស្នាក់នៅ ដូចជាពន្ធលើអចលនទ្រព្យជាដើម។ ថ្លៃសេវាធ្លាក់លើអ្នកស្នាក់នៅ ដូចជាពន្ធលើកាកសំណល់ អាចត្រូវបានអនុម័ត។ ការផ្គត់ផ្គង់កំដៅត្រូវបានគ្រប់គ្រងដាច់ដោយឡែកដោយ Warmtewet ។
សេវាប្រើប្រាស់គឺខុសគ្នាម្តងទៀត។ ក្នុងករណីដែលអចលនទ្រព្យមានម៉ែត្រផ្ទាល់ខ្លួន ជាធម្មតាឧស្ម័ន ទឹក និងអគ្គិសនីត្រូវបានចុះកិច្ចសន្យាដោយអ្នកជួលដោយផ្ទាល់ ឬផ្គត់ផ្គង់ដោយម្ចាស់ផ្ទះ ហើយទូទាត់លើការប្រើប្រាស់តាមម៉ែត្រ។ ពួកវាជាថ្លៃសេវាប្រើប្រាស់ ( nutsvoorzieningen ) មិនមែនថ្លៃសេវាកម្មទេ។ ថ្លៃជួល "ទាំងអស់" ដែលបូកបញ្ចូលគ្នានូវអ្វីៗគ្រប់យ៉ាងទៅជាតួលេខតែមួយអាចត្រូវបានបំបែកទៅជាសមាសធាតុរបស់វាតាមការស្នើសុំ។
ច្បាប់ថ្មីចាប់ពីថ្ងៃទី 1 ខែមករា ឆ្នាំ 2027
ច្បាប់ Wet modernising servicekosten នឹងចូលជាធរមាននៅ ថ្ងៃទី 1 ខែមករា ឆ្នាំ 2027 ជាមួយនឹងច្បាប់ Besluit servicekosten និង Regeling servicekosten។ វាជំនួសវិធីសាស្រ្តបើកចំហបច្ចុប្បន្នជាមួយនឹងបញ្ជីបិទជិតនៃប្រភេទចំនួនប្រាំបីនៃថ្លៃសេវាដែលអាចគិតថ្លៃបាន បញ្ជាក់ថាមានតែថ្លៃដើមជាក់ស្តែងប៉ុណ្ណោះដែលអាចត្រូវបានគិតថ្លៃ និងគ្មានប្រាក់ចំណេញត្រូវបានយក និងកំណត់ពីរបៀបដែលពួកវាត្រូវបានគណនា។ ការរាប់បញ្ចូលក្នុងច្បាប់ Besluit servicekosten គឺមានលក្ខណៈទូលំទូលាយ ហើយសេចក្តីថ្លែងការណ៍ចុងក្រោយត្រូវតែទៅដល់អ្នកជួលត្រឹមថ្ងៃទី 1 ខែកក្កដា បន្ទាប់ពីឆ្នាំប្រតិទិនដែលវាពាក់ព័ន្ធ។ កន្លែងហាត់ប្រាណ និងអាងហែលទឹកសហគមន៍ស្ថិតនៅក្រៅបញ្ជី។ អំណាចពិនិត្យឡើងវិញរបស់គណៈកម្មការលំនៅដ្ឋានត្រូវបានពង្រីក។ ច្បាប់នេះអនុវត្តចំពោះកិច្ចព្រមព្រៀងដែលបានធ្វើឡើងចាប់ពីថ្ងៃទី 1 ខែមករា ឆ្នាំ 2027 ហើយម្ចាស់ផ្ទះអាចអនុវត្តវាចំពោះការជួលដែលមានស្រាប់ជាមួយនឹងកិច្ចព្រមព្រៀងរបស់អ្នកជួល។
ថ្លៃសេវាភ្នាក់ងារ និងការហាមឃាត់ការគិតថ្លៃទ្វេដង
ច្បាប់ Wet goed verhuurderschap ហាមឃាត់ម្ចាស់ផ្ទះជួល និងអន្តរការីជួលមិនឱ្យគិតថ្លៃ ភ្នាក់ងារទ្វេដង - យកថ្លៃសេវាពីម្ចាស់ផ្ទះជួល និងអ្នកជួលសម្រាប់ប្រតិបត្តិការដូចគ្នា។ នេះស្ថិតនៅពីលើច្បាប់ចាស់នៅក្នុងមាត្រា 417 និង 427 នៃសៀវភៅទី 7 នៃក្រមរដ្ឋប្បវេណី៖ ភ្នាក់ងារដែលធ្វើការឱ្យម្ចាស់ផ្ទះជួលមិនមានសិទ្ធិទទួលបានថ្លៃសេវាពីអ្នកជួលទេ។ ប្រសិនបើអចលនទ្រព្យស្ថិតនៅក្នុងបញ្ជីរបស់ភ្នាក់ងារផ្ទាល់ អ្នកជួលមិនគួរបង់ប្រាក់អ្វីទាំងអស់។
ថ្លៃដើមកិច្ចសន្យា និងប្រាក់សោ ( sleutelgeld ) មិនអាចត្រូវបានគិតថ្លៃពីអ្នកជួលទេ។ ម្ចាស់ផ្ទះអាចគិតថ្លៃសម្រាប់អ្វីមួយដែលអ្នកជួលពិតជាទទួលបានអត្ថប្រយោជន៍ ដូចជាផ្លាកឈ្មោះនៅមាត់ទ្វារ ហើយអ្នកជួលអាចទិញរបស់របរពីអ្នកជួលចេញក្នុងតម្លៃដែលបានព្រមព្រៀងគ្នា ( overnamekosten ) ប៉ុន្តែវាមិនមែនជាមធ្យោបាយសម្រាប់ការណែនាំថ្លៃជួលឡើងវិញនោះទេ។ អ្នកជួលបង់ថ្លៃឱ្យបានត្រឹមត្រូវ លុះត្រាតែពួកគេបានជួលភ្នាក់ងារស្វែងរកដែលធ្វើការដោយឯករាជ្យពីម្ចាស់ផ្ទះ និងស្វែងរកកន្លែងស្នាក់នៅនៅខាងក្រៅផលប័ត្ររបស់ភ្នាក់ងារនោះ។ ថ្លៃសេវាដែលបានបង់ផ្ទុយពីច្បាប់ទាំងនេះអាចត្រូវបានទាមទារមកវិញ។
The Wet បានទៅ verhuurderschap លើសពីការដាក់ប្រាក់
ច្បាប់នេះមានលក្ខណៈទូលំទូលាយជាងប្រាក់។ មាត្រា 2 កំណត់ពីច្បាប់ជាតិស្តីពីការប្រព្រឹត្តសម្រាប់ម្ចាស់ផ្ទះ និងអន្តរការីជួលគ្រប់រូប។ ច្បាប់ទាំងនេះតម្រូវឱ្យម្ចាស់ផ្ទះ៖
- បដិសេធពី ការរើសអើង ក្នុងការជ្រើសរើសអ្នកជួល និងប្រើប្រាស់នីតិវិធីជ្រើសរើសដែលមានតម្លាភាព។
- បដិសេធពី ការបំភិតបំភ័យដែលរួមមានការគំរាមកំហែងមិនឱ្យជួសជុល កាត់ផ្តាច់សេវាកម្ម ឬរក្សាប្រាក់កក់ដើម្បីដាក់សម្ពាធលើអ្នកជួល។
- កត់ត្រាការជួលនៅក្នុង កិច្ចព្រមព្រៀងជាលាយលក្ខណ៍អក្សរ;
- ជូនដំណឹងដល់អ្នកជួលជាលាយលក្ខណ៍អក្សរ ជាភាសាដែលអ្នកជួលយល់ អំពីព័ត៌មានរបស់ពួកគេ សិទ្ធិនិងកាតព្វកិច្ច — របៀបដែលប្រាក់កក់ដំណើរការ និងពេលណាវានឹងត្រូវបានប្រគល់មកវិញ របៀបទូទាត់ថ្លៃសេវាកម្ម ព័ត៌មានទំនាក់ទំនងរបស់ម្ចាស់ផ្ទះ និងចំណុចរាយការណ៍របស់ក្រុង ( កាតព្វកិច្ចព័ត៌មាន) តម្រូវការភាសាមិនត្រូវបានកំណត់ចំពោះតែពលករចំណាកស្រុកទេ ដូច្នេះសម្រាប់អ្នកជួលអន្តរជាតិ នេះមានន័យថា ក្នុងការអនុវត្តជាក់ស្តែង ព័ត៌មានត្រូវតែផ្តល់ជាភាសាអង់គ្លេស។
- គោរពតាមដែនកំណត់ប្រាក់កក់ និងច្បាប់ថ្លៃសេវា ហើយមិនគិតថ្លៃភ្នាក់ងារទ្វេដងឡើយ។
- ត្រូវគោរពតាមច្បាប់បន្ថែម ក្នុងករណីដែលអ្នកជួលជាពលករចំណាកស្រុករបស់សហភាពអឺរ៉ុប រួមទាំងកិច្ចព្រមព្រៀងជួលដាច់ដោយឡែកពីកិច្ចសន្យាការងារ និងព័ត៌មានដែលត្រូវការ។ ជាភាសាដែលកម្មករយល់.
មាត្រា 3 តម្រូវឱ្យម្ចាស់ផ្ទះ និងអន្តរការីដែលជួលក្នុងដំណើរការអាជីវកម្ម ត្រូវមានវិធីសាស្រ្តធ្វើការជាលាយលក្ខណ៍អក្សរសម្រាប់ទប់ស្កាត់ការរើសអើងលំនៅដ្ឋាន និងដើម្បីបោះពុម្ពផ្សាយ និងអនុវត្តវា។
ចំណុចរាយការណ៍ និងការអនុវត្តច្បាប់របស់ក្រុង
ចាប់ពីថ្ងៃទី 1 ខែមករា ឆ្នាំ 2024 គ្រប់ក្រុងទាំងអស់ត្រូវតែដំណើរការ ចំណុចរាយការណ៍ (ខ្សែទូរស័ព្ទ) ក្រោមមាត្រា ៤៖ មានកម្រិតទាប សេរី និងបើកចំហចំពោះរបាយការណ៍អនាមិកអំពីអាកប្បកិរិយាមិនចង់បាននៃការអនុញ្ញាតឱ្យធ្វើអាជីវកម្ម។ Eindhoven និង Amsterdam ទាំងពីរដំណើរការតែមួយ។ របាយការណ៍មិនមែនជាការទាមទារប្រាក់ទេ - meldpunt នឹងមិនបញ្ជាឱ្យសងប្រាក់កក់របស់អ្នកវិញទេ - ប៉ុន្តែវាបង្កឱ្យមានតួនាទីត្រួតពិនិត្យរបស់ក្រុង។
ការអនុវត្តច្បាប់កាន់តែធ្ងន់ធ្ងរឡើង។ ការរំលោភបំពានលើកដំបូងជាធម្មតានាំមកនូវការព្រមាន ដោយបញ្ជាក់ថាការរំលោភបំពានបន្ថែមទៀតអាចនាំឱ្យមានការពិន័យ និងការបោះពុម្ពផ្សាយព័ត៌មានលម្អិតរបស់ជនល្មើស។ ការរំលោភបំពានម្តងហើយម្តងទៀត ឬធ្ងន់ធ្ងរអាចត្រូវបានបំពេញដោយដីកាបង្គាប់ឲ្យបង់ប្រាក់ពិន័យ ( last onder dwangsom ) ឬការបង្ខិតបង្ខំផ្នែករដ្ឋបាល និងពិន័យជាប្រាក់។ មាត្រា 19 នៃ Wet goed verhuurderschap កំណត់អតិបរមានៅការពិន័យប្រភេទទីបួន ដោយកើនឡើងដល់ប្រភេទទីប្រាំសម្រាប់ម្ចាស់ផ្ទះដែលរំលោភលើច្បាប់ដដែលម្តងទៀតក្នុងរយៈពេលបួនឆ្នាំ។ ចំនួនទឹកប្រាក់ដែលភ្ជាប់ទៅនឹងប្រភេទនីមួយៗត្រូវបានកំណត់នៅក្នុងមាត្រា 23 នៃក្រមព្រហ្មទណ្ឌហូឡង់ (Wetboek van Strafrecht) ហើយត្រូវបានកែតម្រូវជាប្រចាំ ដូច្នេះតួលេខបច្ចុប្បន្នគួរតែត្រូវបានអាននៅទីនោះ ជាជាងយកចេញពីលេខដែលបានដកស្រង់នៅកន្លែងផ្សេង។ ជាជម្រើសចុងក្រោយ ក្រុងអាច ទទួលយកការគ្រប់គ្រង អចលនទ្រព្យ។ ក្រោមមាត្រា 5 វាក៏អាចតម្រូវឱ្យមានលិខិតអនុញ្ញាតជួលនៅក្នុងតំបន់ដែលបានកំណត់ផងដែរ។
ផ្លូវណាដែលត្រូវដើរ
អ្នកជួល និងម្ចាស់ផ្ទះជួលច្រើនតែជ្រើសរើសវេទិកាខុស ហើយខាតបង់ច្រើនខែ។ ផ្លូវទាំងបីបម្រើគោលបំណងផ្សេងៗគ្នា ហើយអាចត្រូវបានប្រើប្រាស់ក្នុងពេលដំណាលគ្នា។
| ផ្លូវ | ប្រើវាសម្រាប់ | អ្វីដែលវាផ្តល់ឱ្យ |
|---|---|---|
| ចំណុចរាយការណ៍ក្រុង | ការបំពានច្បាប់នៃការប្រព្រឹត្ត៖ ប្រាក់កក់លើសកំណត់ គ្មានការបញ្ជាក់ជាលាយលក្ខណ៍អក្សរ គ្មានរបាយការណ៍ប្រចាំឆ្នាំ ការរើសអើង ការគំរាមកំហែង ថ្លៃសេវាភ្នាក់ងារទ្វេដង | ការត្រួតពិនិត្យ និងការអនុវត្ត រួមទាំងការព្រមាន និងការពិន័យ។ រង្វាន់មិនគិតប្រាក់ |
| Huurcommissie | ថ្លៃសេវា និងការបង់ប្រាក់ជាមុនសម្រាប់សេវាប្រើប្រាស់ កម្រិតថ្លៃជួល ពិការភាពថែទាំ និងថ្លៃជួលទាំងអស់ | ការសម្រេចចិត្តដែលមានผลผูกพันលើចំនួនទឹកប្រាក់ដែលត្រូវបង់ លុះត្រាតែភាគីណាមួយទៅតុលាការ។ ថ្លៃសេវាតិចតួចត្រូវបានអនុវត្ត។ |
| តុលាការស្រុក (kantonrechter) | ការទាមទារយកប្រាក់កក់ ការខូចខាត ការកាត់កងដែលមានជម្លោះ ការទាមទារយកថ្លៃសេវាខុសច្បាប់ និងអ្វីៗផ្សេងទៀតដែលនៅក្រៅវិសាលភាពរបស់គណៈកម្មការកណ្តាល។ | សាលក្រមដែលអាចអនុវត្តបានសម្រាប់ការទូទាត់ ជាមួយនឹងការប្រាក់ និងជាគោលការណ៍ ថ្លៃដើម |
ការទាមទារប្រាក់កក់ ប្រសិនបើមិនអាចដោះស្រាយបាន ត្រូវតែធ្វើឡើងនៅចំពោះមុខតុលាការរងស្រុក។ ដំណើរការនីតិវិធីនៅទីនោះមិនតម្រូវឱ្យមានមេធាវីទេ។ វិវាទអំពីថ្លៃសេវាគឺជាទឹកដីរបស់គណៈកម្មការស្រុក ហើយមានតម្លៃថោកជាង៖ ថ្លៃសេវា (leges) គឺជាចំនួនថេរតិចតួចសម្រាប់អ្នកជួល ឬបុគ្គលធម្មជាតិផ្សេងទៀត និងខ្ពស់ជាងគួរឱ្យកត់សម្គាល់សម្រាប់ម្ចាស់ផ្ទះ ឬនីតិបុគ្គលផ្សេងទៀត។ អត្រាត្រូវបានកំណត់ដោយបទបញ្ជារបស់ក្រសួង និងបោះពុម្ពផ្សាយដោយគណៈកម្មការស្រុក ដូច្នេះសូមពិនិត្យមើលតួលេខបច្ចុប្បន្ននៅទីនោះមុនពេលដាក់ពាក្យ។ បន្ទាប់ពីការសម្រេចចិត្តរបស់គណៈកម្មការស្រុក ភាគីដែលមិនពេញចិត្តអាចចេញដីកាកោះហៅនៅចំពោះមុខតុលាការរងស្រុកក្នុងរយៈពេល ប្រាំបីសប្តាហ៍ ។ ក្នុងករណីដែលប្រធានសម្រេចតែម្នាក់ឯង ការជំទាស់ ( verzet ) អាចត្រូវបានដាក់ក្នុងរយៈពេល បីសប្តាហ៍ ។
ពេលវេលាកំណត់
ចំពោះថ្លៃសេវា មាត្រា 260 នៃសៀវភៅទី 7 នៃក្រមរដ្ឋប្បវេណីអនុញ្ញាតឱ្យមានសំណើទៅ Huurcommissie ដែលគ្របដណ្តប់មិនលើសពីដប់ពីរខែក្នុងមួយប្រភេទថ្លៃដើម ដែលធ្វើឡើង ក្នុងរយៈពេលម្ភៃបួនខែ គិតចាប់ពីថ្ងៃផុតកំណត់នៃរយៈពេលដែលរបាយការណ៍ប្រចាំឆ្នាំគួរត្រូវបានផ្តល់ឱ្យ។ ខកខានឱកាសនោះ ហើយផ្លូវ Huurcommissie នឹងបិទ។
ការទាមទារសំណងនៃប្រាក់កក់គឺជាការទាមទារសំណងធម្មតាសម្រាប់ការអនុវត្ត ដែលស្ថិតនៅក្រោមរយៈពេលកំណត់ប្រាំឆ្នាំនៅក្នុងមាត្រា 307 នៃសៀវភៅទី 3 នៃក្រមរដ្ឋប្បវេណី។ ប្រាំឆ្នាំគឺច្រើន ប៉ុន្តែការពន្យារពេលត្រូវចំណាយភស្តុតាង ដូច្នេះទាមទារការទូទាត់ជាលាយលក្ខណ៍អក្សរឱ្យបានឆាប់រហ័ស។ ការទាមទារក៏រំខានដល់ការកំណត់ផងដែរ។
ការណែនាំជាក់ស្តែង
សម្រាប់អ្នកជួល
- មុនពេលចុះហត្ថលេខា សូមពិនិត្យមើលប្រាក់កក់ទល់នឹងថ្លៃជួលរយៈពេលពីរខែ ហើយសាកសួរអំពីកិច្ចសន្យា រដ្ឋបាល ឬថ្លៃជួលណាមួយ។
- ទទូចលើរបាយការណ៍ពិនិត្យចូល (opnamestaat) ចុះហត្ថលេខាដោយភាគីទាំងពីរ ថតរូបដែលមានកាលបរិច្ឆេទនៃបន្ទប់នីមួយៗ និងកត់ត្រាការអានម៉ែត្រ។
- សូមរក្សាទុកភស្តុតាងនៃការបង់ប្រាក់កក់ និងថ្លៃសេវាជាមុននីមួយៗ ហើយផ្តល់អាសយដ្ឋានថ្មី និងព័ត៌មានលម្អិតអំពីធនាគាររបស់អ្នកជាលាយលក្ខណ៍អក្សរដល់អ្នកជួលផ្ទះ នៅពេលអ្នកចាកចេញ។
- សូមសរសេរកំណត់ហេតុប្រចាំថ្ងៃនៅថ្ងៃទី 1 ខែកក្កដា សម្រាប់របាយការណ៍ថ្លៃសេវាកាលពីឆ្នាំមុន ហើយកត់ចំណាំរយៈពេលម្ភៃបួនខែ។
- ប្រសិនបើថ្ងៃផុតកំណត់កន្លងផុតទៅ សូមផ្ញើសំណើជាលាយលក្ខណ៍អក្សរដែលមានរយៈពេលទូទាត់ខ្លី និងច្បាស់លាស់។ ប្រសិនបើវាមិនបានសម្រេចទេ សូមរាយការណ៍ទៅ meldpunt ហើយពិចារណាលើនីតិវិធីរបស់តុលាការ។
សម្រាប់ម្ចាស់ផ្ទះ
- សូមរៀបចំឯកសាររបស់អ្នកឲ្យស្របតាមស្តង់ដារ៖ កិច្ចព្រមព្រៀងជាលាយលក្ខណ៍អក្សរ បូករួមទាំងសន្លឹកព័ត៌មានដែលគ្របដណ្តប់លើប្រាក់កក់ ថ្លៃសេវា ព័ត៌មានទំនាក់ទំនងរបស់អ្នក និងឯកសារបញ្ជាក់អត្តសញ្ញាណ — ជាភាសាអង់គ្លេសដែលអ្នកអនុញ្ញាតឲ្យជនបរទេសចូលមក។
- កុំយកថ្លៃជួលលើសពីពីរខែលើថ្លៃជួលថ្មី ហើយកុំប្រែក្លាយប្រាក់លើសទៅជាថ្លៃសេវា។
- ត្រួតពិនិត្យនៅដើម និងចុងបញ្ចប់ ជាលាយលក្ខណ៍អក្សរ ហើយល្អបំផុតគឺត្រូវមានវត្តមានជាមួយអ្នកជួល។
- សងប្រាក់វិញក្នុងរយៈពេលដប់បួនថ្ងៃ ក្នុងករណីដែលអ្នកមិនបានកាត់ប្រាក់អ្វីទាំងអស់។ ក្នុងករណីដែលអ្នកកាត់ប្រាក់ សូមសងប្រាក់វិញនូវសមតុល្យដែលមិនមានជម្លោះ ហើយផ្ញើការវិភាគជាលាយលក្ខណ៍អក្សរពេញលេញក្នុងរយៈពេលសាមសិបថ្ងៃ ដោយមានវិក្កយបត្រនៅពីក្រោយ។ កុំគិតថ្លៃសម្រាប់ការពាក់ និងរហែក ឬការតុបតែងឡើងវិញជាប្រចាំ។
- សូមផ្ញើរបាយការណ៍ប្រចាំឆ្នាំត្រឹមថ្ងៃទី 1 ខែកក្កដា ដោយរាយបញ្ជីជាធាតុៗ និងផ្អែកលើការចំណាយជាក់ស្តែង ហើយរៀបចំសម្រាប់បញ្ជីបិទដែលចូលជាធរមាននៅថ្ងៃទី 1 ខែមករា ឆ្នាំ 2027។
តើម្ចាស់ផ្ទះនៅប្រទេសហូឡង់អាចដកប្រាក់កក់របស់ខ្ញុំបានទេ?
សម្រាប់តែហេតុផលមានកំណត់ប៉ុណ្ណោះ៖ បំណុលជួលផ្ទះដែលជំពាក់ ថ្លៃសេវាកម្មដែលមិនទាន់បានបង់ ថ្លៃសេវាថាមពលដែលបានព្រមព្រៀងគ្នា និងការខូចខាតដែលអ្នកបានបង្កឡើងលើសពីការពាក់ និងរហែកធម្មតា។ អ្វីដែលត្រូវបានដកហូតត្រូវតែពន្យល់នៅក្នុងលក្ខណៈបច្ចេកទេសជាលាយលក្ខណ៍អក្សរជាមួយនឹងការវិភាគពេញលេញ ដែលត្រូវផ្ញើក្នុងរយៈពេលសាមសិបថ្ងៃបន្ទាប់ពីការបញ្ចប់នៃការជួល។ ម្ចាស់ផ្ទះដែលដកហូតដោយគ្មានលក្ខណៈបច្ចេកទេស ឬដោយសារការពាក់ និងរហែក គឺជាការរំលោភបំពាន។
តើម្ចាស់ផ្ទះអាចស្នើសុំប្រាក់កក់បានប៉ុន្មាន?
ចំពោះកិច្ចព្រមព្រៀងដែលបានបញ្ចប់នៅថ្ងៃទី 1 ខែកក្កដា ឆ្នាំ 2023 ឬក្រោយថ្ងៃទី 1 ខែកក្កដា ឆ្នាំ 2023 មិនត្រូវលើសពីពីរដងនៃថ្លៃជួលទទេនោះទេ — ថ្លៃជួលមិនរាប់បញ្ចូលថ្លៃសេវាកម្ម សេវាប្រើប្រាស់ និងគ្រឿងសង្ហារិមបន្ថែម។ កម្រិតអតិបរមាប្រែប្រួលទៅតាមថ្លៃជួលរបស់អ្នក ជាជាងចំនួនប្រាក់អឺរ៉ូថេរ។ ប្រសិនបើអ្នកត្រូវបានស្នើសុំបន្ថែម អ្នកមិនចាំបាច់បង់ប្រាក់លើសទេ ហើយអាចទាមទារយកវាបានវិញ។
តើប្រាក់កក់របស់ខ្ញុំត្រូវប្រគល់ជូនវិញនៅពេលណា?
ក្នុងរយៈពេលដប់បួនថ្ងៃគិតចាប់ពីថ្ងៃបញ្ចប់កិច្ចសន្យាជួល ប្រសិនបើម្ចាស់ផ្ទះមិនបានកាត់ប្រាក់អ្វីទាំងអស់។ ប្រសិនបើម្ចាស់ផ្ទះពិតជាកាត់ប្រាក់មែន រយៈពេលគឺសាមសិបថ្ងៃ ហើយការកាត់ប្រាក់ត្រូវតែមានការបញ្ជាក់ជាលាយលក្ខណ៍អក្សរភ្ជាប់មកជាមួយ។ រយៈពេលវែងជាងនេះគឺសម្រាប់ការកំណត់បរិមាណ និងបញ្ជាក់ពីការកាត់ប្រាក់ មិនមែនសម្រាប់ពន្យារពេលការទូទាត់ទេ៖ ផ្នែកដែលមិនមានជម្លោះគួរតែត្រូវបានសងវិញ។
ចុះបើគ្មានរបាយការណ៍ត្រួតពិនិត្យនៅពេលខ្ញុំផ្លាស់ទៅរស់នៅវិញ?
បន្ទាប់មកច្បាប់សន្មតថាអ្នកបានទទួលអចលនទ្រព្យក្នុងស្ថានភាពដែលវាស្ថិតនៅនៅចុងបញ្ចប់នៃការជួល ដូច្នេះម្ចាស់ផ្ទះមិនអាចអះអាងថាការខូចខាតជារបស់អ្នកបានទេ។ ម្ចាស់ផ្ទះអាចនៅតែបញ្ជាក់ផ្ទុយពីនេះ ដោយប្រើរូបថតមុនៗ ឬភស្តុតាងរបស់អ្នកម៉ៅការ ប៉ុន្តែជារឿយៗវាពិបាក។ ក្នុងករណីដែលមានរបាយការណ៍ចូលដែលបានចុះហត្ថលេខា វាគឺជាស្តង់ដារ។
ម្ចាស់ផ្ទះខ្ញុំមិនដែលផ្ញើរបាយការណ៍ថ្លៃសេវាទេ។ តើខ្ញុំអាចធ្វើអ្វីបាន?
ម្ចាស់ផ្ទះត្រូវតែផ្តល់របាយការណ៍ប្រចាំឆ្នាំដែលបានរាយបញ្ជីក្នុងរយៈពេលប្រាំមួយខែគិតចាប់ពីចុងឆ្នាំប្រតិទិន ដូច្នេះត្រូវធ្វើឡើងមុនថ្ងៃទី 1 ខែកក្កដា។ សូមស្នើសុំវាជាលាយលក្ខណ៍អក្សរជាមុនសិន។ ប្រសិនបើវាមិនមក ឬតួលេខមើលទៅខុស អ្នកអាចស្នើសុំឱ្យគណៈកម្មការអចលនទ្រព្យកំណត់ថាតើត្រូវបង់ប៉ុន្មាន — ក្នុងមួយប្រភេទថ្លៃដើម រហូតដល់ដប់ពីរខែ និងក្នុងរយៈពេលម្ភៃបួនខែគិតចាប់ពីថ្ងៃផុតកំណត់សម្រាប់របាយការណ៍។ អ្នកក៏អាចរាយការណ៍ពីការខកខានទៅ meldpunt ផងដែរ។
តើខ្ញុំគួរទៅតុលាការ ឬទៅតុលាការដើម្បីសុំប្រាក់កក់របស់ខ្ញុំ?
ទៅតុលាការ។ គណៈកម្មការស្រុកសម្រេចលើជម្លោះថ្លៃជួល ការថែទាំ និងថ្លៃសេវាកម្ម។ វាមិនផ្តល់សំណងសម្រាប់ប្រាក់កក់ទេ។ ការទាមទារនោះត្រូវបញ្ជូនទៅតុលាការរងស្រុក ដែលអាចផ្តល់សាលក្រមអនុវត្តបានជាមួយនឹងការប្រាក់។ ការរាយការណ៍ពីម្ចាស់ផ្ទះទៅ meldpunt ក្នុងពេលដំណាលគ្នាជារឿយៗមានតម្លៃ ពីព្រោះសម្ពាធអនុវត្តពេលខ្លះធានាការទូទាត់ដោយមិនចាំបាច់មាននីតិវិធី។
