ពិការភាពដែលលាក់កំបាំង៖ ពេលណាអ្នកលក់ត្រូវទទួលខុសត្រូវនៅក្នុងប្រទេសហូឡង់?

អ្នកលក់នៅក្នុងប្រទេសហូឡង់ត្រូវទទួលខុសត្រូវចំពោះពិការភាពដែលលាក់កំបាំង នៅពេលដែលទ្រព្យសម្បត្តិដែលបានប្រគល់ជូនមិនមានគុណសម្បត្តិដែលអ្នកទិញមានសិទ្ធិរំពឹងទុក។ មាត្រា 7:17 នៃក្រមរដ្ឋប្បវេណីហូឡង់ (Burgerlijk Wetboek) បានបង្កើតវាឡើងដោយចេតនា៖ សំណួរមិនមែនថាតើពិការភាពមានឬអត់នោះទេ ប៉ុន្តែថាតើអ្នកទិញអាចរំពឹងថាទ្រព្យសម្បត្តិនោះនឹងរួចផុតពីវាឬអត់។

ការធ្វើតេស្តនោះត្រូវបានធ្វើឡើងតាមរយៈកាតព្វកិច្ចពីរផ្ទុយគ្នា។ អ្នកលក់មានកាតព្វកិច្ចបង្ហាញ (mededelingsplicht) ពិការភាពដែលខ្លួនដឹង និងដឹងថាពាក់ព័ន្ធនឹងអ្នកទិញ។ វាមិនអាចគេចផុតពីកាតព្វកិច្ចនោះដោយនៅស្ងៀម ឬដោយពឹងផ្អែកលើឃ្លាដកចេញទូទៅនោះទេ។ អ្នកទិញមានកាតព្វកិច្ចស៊ើបអង្កេត (onderzoeksplicht)។ កាតព្វកិច្ចនោះគ្របដណ្តប់លើអ្វីដែលអ្នកទិញដែលប្រុងប្រយ័ត្នសមហេតុផលនឹងបានរកឃើញនៅពេលត្រួតពិនិត្យ ឬនឹងបានសួរអំពីអ្វីដែលពួកគេត្រូវបានប្រាប់។ កន្លែងដែលកាតព្វកិច្ចទាំងពីរប៉ះទង្គិចគ្នា កាតព្វកិច្ចបង្ហាញជាទូទៅមានជាធរមាន៖ អ្នកលក់ដែលដឹងពីពិការភាពជាធម្មតាមិនអាចពឹងផ្អែកលើការបរាជ័យរបស់អ្នកទិញក្នុងការស្វែងរកវាបានទេ។

ពេលវេលាសម្រេចលើជម្លោះជាច្រើនដោយខ្លួនឯង។ យោងតាមមាត្រា 7:23 នៃក្រមរដ្ឋប្បវេណី អ្នកទិញត្រូវតែជូនដំណឹងដល់អ្នកលក់ក្នុងរយៈពេលសមស្របមួយបន្ទាប់ពីបានរកឃើញបញ្ហា ឬបន្ទាប់ពីពេលដែលពួកគេគួរតែបានរកឃើញវាដោយសមហេតុផល។ សម្រាប់អ្នកប្រើប្រាស់ ការជូនដំណឹងក្នុងរយៈពេលពីរខែបន្ទាប់ពីការរកឃើញគឺតែងតែទាន់ពេលវេលា។ បន្ទាប់មក ការទាមទារនឹងត្រូវបានពន្យារពេលពីរឆ្នាំបន្ទាប់ពីការជូនដំណឹងនោះ។ ការត្អូញត្អែរយឺតពេកបញ្ចប់ការទាមទារដែលសមរម្យ។

នៅក្នុងការលក់ផ្ទះ ប្រការស្តង់ដារធ្វើការងារភាគច្រើន។ ប្រការដែលអ្នកលក់គ្រាន់តែធានាថាអចលនទ្រព្យនេះសមស្របសម្រាប់ការប្រើប្រាស់ធម្មតាជាផ្ទះ និងប្រការអាយុដែលប្រើសម្រាប់អចលនទ្រព្យចាស់ៗ ទាំងពីរនេះបង្វែរហានិភ័យទៅអ្នកទិញ។ អ្នកគួរតែយល់ពីឥទ្ធិពលរបស់វាមុនពេលចុះហត្ថលេខា មិនមែនបន្ទាប់ពីចុះហត្ថលេខានោះទេ។

តើ​អ្វី​ទៅ​ជា​កំហុស​លាក់​កំបាំង​ក្រោម​ច្បាប់​ហូឡង់?

ពិការភាពដែលលាក់កំបាំង គឺជាចំណុចខ្វះខាតនៅក្នុងអចលនទ្រព្យដែលបានលក់ ដែលអ្នកទិញមិនបានដឹង និងមិនអាចកត់សម្គាល់បានដោយសមហេតុផលនៅពេលដែលកិច្ចសន្យាត្រូវបានចុះហត្ថលេខា។ ច្បាប់ហូឡង់មិនប្រើគោលគំនិតដាច់ដោយឡែកនៃ "ពិការភាពដែលលាក់កំបាំង" ទេ៖ សំណួរតែងតែគឺថា តើអចលនទ្រព្យដែលបានប្រគល់ជូនអនុលោមតាមកិច្ចសន្យាដែរឬទេ (conformiteit)។

មាត្រា 7:17 នៃក្រមរដ្ឋប្បវេណីកំណត់ស្តង់ដារ។ អចលនទ្រព្យត្រូវតែមានគុណសម្បត្តិដែលអ្នកទិញមានសិទ្ធិរំពឹងទុកដោយផ្អែកលើកិច្ចសន្យា។ លក្ខណៈនៃអចលនទ្រព្យ និងសេចក្តីថ្លែងការណ៍ដែលអ្នកលក់បានធ្វើអំពីវាត្រូវបានយកមកពិចារណា។ អ្នកទិញអាចរំពឹងថានឹងមានគុណសម្បត្តិដែលត្រូវការសម្រាប់ការប្រើប្រាស់ធម្មតា និងគុណសម្បត្តិដែលត្រូវការសម្រាប់ការប្រើប្រាស់ពិសេសដែលត្រូវបានព្រមព្រៀងគ្នានៅក្នុងកិច្ចសន្យា។ ច្បាប់ដូចគ្នានេះអនុវត្តចំពោះការលក់ទំនិញ ដូចជាគ្រឿងចក្រ យានយន្ត ឬស្តុក និងចំពោះការលក់អចលនទ្រព្យ។

ពាក្យថា "លាក់កំបាំង" មានសារៈសំខាន់ដោយសារតែមាត្រា 7:17(5)។ អ្នកទិញមិនអាចពឹងផ្អែកលើកង្វះការអនុលោមតាមដែលពួកគេបានដឹង ឬអាចដឹងដោយសមហេតុផលនៅពេលដែលកិច្ចសន្យាត្រូវបានបញ្ចប់នោះទេ។ ស្នាមប្រេះដែលអាចមើលឃើញនៅលើជញ្ជាំង ឬដំបូលលេចធ្លាយដែលនរណាម្នាក់នឹងឃើញក្នុងអំឡុងពេលមើលកម្រនឹងបង្កឱ្យមានការទាមទារសំណងណាស់។ ពិការភាពដែលលេចឡើងនៅពេលក្រោយ ឬដែលអ្នកលក់បានលាក់បាំង គឺជាបញ្ហាខុសគ្នា។

តើតុលាការអនុវត្តការធ្វើតេស្តអនុលោមភាពយ៉ាងដូចម្តេច?

តុលាការសួរថាតើអ្នកទិញរូបនេះអាចរំពឹងអ្វីខ្លះពីអចលនទ្រព្យនេះ ក្នុងតម្លៃនេះ ជាមួយនឹងព័ត៌មាននេះ។ ភាពមិនល្អឥតខ្ចោះតិចតួចមិនធ្វើឱ្យអចលនទ្រព្យនោះមិនស្របតាមច្បាប់នោះទេ។ ពិការភាពត្រូវតែរារាំងការប្រើប្រាស់ធម្មតា ឬការប្រើប្រាស់ដែលភាគីទាំងពីរបានព្រមព្រៀងគ្នា។

កត្តាជាច្រើនដើរតួនាទីក្នុងការវាយតម្លៃនោះ៖

• លក្ខណៈ និងអាយុរបស់អចលនទ្រព្យ ៖ អ្នកទិញផ្ទះដែលសាងសង់កាលពីមួយសតវត្សរ៍មុន ត្រូវតែរំពឹងថានឹងមានការពាក់ច្រើនជាងអ្នកទិញផ្ទះដែលទើបសាងសង់ថ្មី។

• តម្លៃ ៖ តម្លៃទាបខ្លាំងអាចជាសញ្ញាបង្ហាញថាអ្នកទិញអាចរំពឹងតិចជាង។

• សេចក្តីថ្លែងការណ៍របស់អ្នកលក់ ៖ អ្វីដែលអ្នកលក់បាននិយាយនៅក្នុងបញ្ជី កម្រងសំណួរ ឬអំឡុងពេលមើល បង្កើតបានជាអ្វីដែលអ្នកទិញអាចរំពឹងទុក។

• កិច្ចសន្យា ៖ ការប្រើប្រាស់ពិសេសដែលបានព្រមព្រៀងគ្នា ដូចជាការបំលែងអគារ ឬការដំណើរការអាជីវកម្មពីវា លើកកម្ពស់ស្តង់ដារ។

• អ្វីដែលអ្នកទិញអាចមើលឃើញ ៖ ពិការភាពកាន់តែច្បាស់ ការទាមទារកាន់តែខ្សោយ។

ឧទាហរណ៍ធម្មតាគឺ ការខូចខាតរចនាសម្ព័ន្ធដែលលាក់នៅពីក្រោយម្នាងសិលាថ្មី បញ្ហាគ្រឹះដែលមិនអាចមើលឃើញពីខាងក្រៅ ឬកំហុសមេកានិចនៅក្នុងម៉ាស៊ីនដែលលេចឡើងតែក្រោមបន្ទុកពេញ។ ករណីនីមួយៗបង្ហាញពីការពិតរៀងៗខ្លួន។

តើអ្នកលក់ត្រូវប្រាប់អ្នកទិញអ្វីខ្លះ?

អ្នកលក់ត្រូវតែប្រាប់អ្នកទិញអំពីពិការភាពដែលខ្លួនដឹង ហើយថាខ្លួនដឹងថាវាមានសារៈសំខាន់ចំពោះអ្នកទិញ។ កាតព្វកិច្ចនេះលើសពីការឆ្លើយសំណួរដោយផ្ទាល់៖ អ្នកលក់ដែលដឹងអំពីពិការភាពពាក់ព័ន្ធត្រូវតែលើកឡើងដោយខ្លួនឯងអំពីវា។

កាតព្វកិច្ចក្នុងការបង្ហាញព័ត៌មានគឺធ្វើឡើងពីតម្រូវការនៃភាពសមហេតុផល និងភាពយុត្តិធម៌ (redelijkheid en billijkheid) ដែលគ្រប់គ្រងកិច្ចសន្យាក្រោមច្បាប់ហូឡង់។ អ្នកលក់មិនអាចនៅស្ងៀមអំពីចំណុចខ្វះខាតដែលគេដឹង ហើយសង្ឃឹមថាអ្នកទិញនឹងមិនរកឃើញវានោះទេ។ ភាពស្ងៀមស្ងាត់អំពីការពិតដែលអ្នកលក់ដឹងថាសំខាន់អាចនាំឱ្យមានការទទួលខុសត្រូវចំពោះការមិនអនុលោមតាម និងក្នុងករណីខ្លះរហូតដល់ការលុបចោលកិច្ចសន្យាចំពោះកំហុស (dwaling)។

អ្នកទិញដែលចង់ទាមទារជាទូទៅត្រូវតែបង្ហាញថាអចលនទ្រព្យនោះមិនដូចអ្វីដែលពួកគេអាចរំពឹងទុកនោះទេ។ នៅក្នុងការអនុវត្តជាក់ស្តែង អ្នកទិញនឹងត្រូវបញ្ជាក់៖

• ថា​បញ្ហា​មាន​នៅ​ពេល​ប្រគល់​ជូន ៖ បញ្ហា​មាន​រួច​ទៅ​ហើយ នៅ​ពេល​ដែល​អចលនទ្រព្យ​ត្រូវ​បាន​ប្រគល់​ទៅ​អ្នក​ទិញ ទោះបីជា​វា​បង្ហាញ​ខ្លួន​នៅ​ពេល​ក្រោយ​ក៏​ដោយ។

• ដែលអ្នកទិញមិនបានដឹង ហើយមិនអាចដឹងដោយសមហេតុផលអំពីវា ទេ៖ ពិការភាពមិនអាចមើលឃើញនៅពេលត្រួតពិនិត្យសមហេតុផល។

• ថា​ចំណុច​ខ្វះខាត​នេះ​មាន​សារៈសំខាន់ ៖ វា​ប៉ះពាល់​ដល់​ការប្រើប្រាស់​ធម្មតា ឬ​ការប្រើប្រាស់​ពិសេស​ដែល​បាន​ព្រមព្រៀង​គ្នា នៃ​ទ្រព្យសម្បត្តិ។

• ថាអ្នកទិញមិនបានបង្កវាទេ ៖ ពិការភាពមិនមែនជាលទ្ធផលនៃសកម្មភាពរបស់អ្នកទិញផ្ទាល់បន្ទាប់ពីការដឹកជញ្ជូននោះទេ។

ចំពោះការទិញទំនិញដែលអាចចល័តបានរបស់អ្នកប្រើប្រាស់ ច្បាប់ជួយអ្នកទិញ។ ប្រសិនបើការខ្វះភាពអនុលោមលេចឡើងក្នុងរយៈពេលមួយឆ្នាំបន្ទាប់ពីការប្រគល់ វាត្រូវបានសន្មតថាមាននៅពេលប្រគល់ លុះត្រាតែអ្នកលក់បញ្ជាក់ផ្ទុយពីនេះ។ ការសន្មត់នោះមិនអនុវត្តចំពោះការលក់ផ្ទះទេ។

តើអ្នកលក់ប្រឈមនឹងហានិភ័យអ្វីខ្លះ?

អ្នកលក់ដែលមិនបានបង្ហាញអំពីពិការភាពដែលគេស្គាល់ ប្រឈមនឹងហានិភ័យនៃការទាមទារសំណង ការបញ្ចុះតម្លៃ ការខូចខាត ឬសូម្បីតែការបញ្ចប់ការលក់។ ក្នុងចំណោមទាំងនេះ អ្វីដែលអ្នកទិញអាចទាមទារបាន អាស្រ័យលើប្រភេទនៃការលក់ ភាពធ្ងន់ធ្ងរនៃពិការភាព និងអ្វីដែលកិច្ចសន្យាចែង។

តើ​ការពិត​អ្វីខ្លះ​ដែល​អ្នកលក់​គួរ​បង្ហាញ?

អ្នកលក់គួរតែបង្ហាញការពិតទាំងអស់ដែលអ្នកទិញសមហេតុផលចង់ដឹងមុនពេលសម្រេចចិត្តទិញ ឬសម្រេចចិត្តលើតម្លៃ។ កាតព្វកិច្ចនេះអនុវត្តចំពោះការលក់ផ្ទះ អគារពាណិជ្ជកម្ម និងទ្រព្យសម្បត្តិអាជីវកម្មដូចគ្នា។

នៅក្នុងប្រតិបត្តិការអចលនទ្រព្យ ជារឿយៗវាទាក់ទងនឹងការខូចខាតទឹក ឬការលេចធ្លាយពីមុន បញ្ហាគ្រឹះ ការជួសជុលរចនាសម្ព័ន្ធ អាបស្តូស ការបំពុលដី ជម្លោះព្រំដែនជាមួយអ្នកជិតខាង និងបញ្ហាលិខិតអនុញ្ញាតសម្រាប់ការពង្រីក ឬការបំប្លែង។ ចំពោះទំនិញ វាអាចទាក់ទងនឹងការបែកបាក់ពីមុន ការជួសជុល ការខូចខាតដោយគ្រោះថ្នាក់ ឬកំហុសក្នុងការរចនាដែលគេស្គាល់។

អ្នកលក់មិនតម្រូវឱ្យបង្ហាញអ្វីដែលខ្លួនមិនដឹងនោះទេ។ ទោះជាយ៉ាងណាក៏ដោយ អ្នកលក់ដែលមានសញ្ញាច្បាស់លាស់អំពីបញ្ហា ហើយជ្រើសរើសមិនពិនិត្យមើលបន្ថែមទៀត អាចរកឃើញថាតុលាការចាត់ទុកខ្លួនថាដឹង។ ការលាក់បាំងកំហុស ឧទាហរណ៍ដោយការលាបពណ៌លើបំណះសើមមុនពេលមើល នឹងធ្វើឱ្យចុះខ្សោយការការពារណាមួយ។

តើអ្នកទិញអាចទាមទារអ្វីខ្លះ?

អ្នកទិញអាចស្នើសុំឱ្យមានការកែតម្រូវកំហុសឆ្គង ទាមទារសំណង ឬក្នុងករណីធ្ងន់ធ្ងរបញ្ចប់កិច្ចសន្យា។ អ្នកប្រើប្រាស់ដែលទិញទំនិញក៏មានសិទ្ធិស្របច្បាប់ក្នុងការលុបចោល ឬបន្ថយតម្លៃផងដែរ។

ជាធម្មតា ការទាមទារសំណងទាមទារឱ្យអ្នកលក់ទទួលបានឱកាសសមហេតុផលជាមុនសិន ដើម្បីអនុវត្ត នៅក្នុងការជូនដំណឹងជាលាយលក្ខណ៍អក្សរអំពីការខកខាន (ingebrekestelling) លុះត្រាតែការអនុវត្តបានក្លាយទៅជាមិនអាចទៅរួច។ តុលាការនឹងថ្លឹងថ្លែងពីលក្ខណៈនៃពិការភាព អ្វីដែលអ្នកលក់ដឹង និងអ្វីដែលភាគីទាំងពីរអាចរំពឹងទុកបានសមហេតុផលនៅពេលលក់។

តារាងខាងក្រោមសង្ខេបអំពីវិធីព្យាបាលសំខាន់ៗ។

តើ​ប្រការ​កិច្ចសន្យា​ផ្លាស់ប្តូរ​ហានិភ័យ​យ៉ាង​ដូចម្តេច?

ប្រការ​ក្នុង​កិច្ចសន្យា​អាច​ផ្ទេរ​ផ្នែក​មួយ​នៃ​ហានិភ័យ​នៃ​ពិការភាព​ដែល​លាក់កំបាំង​ពី​អ្នកលក់​ទៅ​អ្នកទិញ ប៉ុន្តែ​វា​មិន​អាច​ការពារ​អ្នកលក់​ដែល​ដឹង​ច្បាស់​ពី​ពិការភាព​នោះ​បាន​ទេ។ ពាក្យពេចន៍​នៃ​ប្រការ​នីមួយៗ​កំណត់​ថា​វា​ឈាន​ដល់​កម្រិត​ណា។

នៅក្នុងកិច្ចព្រមព្រៀងទិញផ្ទះស្តង់ដាររបស់ប្រទេសហូឡង់ អ្នកលក់ជាធម្មតាធានាតែថាអចលនទ្រព្យនេះសមស្របសម្រាប់ការប្រើប្រាស់ធម្មតាជាផ្ទះ។ អ្វីដែលលើសពីនេះ ដូចជាការប្រើប្រាស់ជាការិយាល័យ ឬការបំលែងទៅជាអាផាតមិន គឺជាហានិភ័យរបស់អ្នកទិញ លុះត្រាតែមានការព្រមព្រៀងផ្សេងពីនេះ។ ចំពោះផ្ទះចាស់ៗ ប្រការអាយុ (ouderdomclausule) គឺជារឿងធម្មតា។ វាចែងថាគុណភាពនៃអគារទាបជាងគុណភាពនៃអចលនទ្រព្យថ្មី ហើយអ្នកទិញទទួលយករឿងនេះ។ ជាទូទៅតុលាការផ្តល់ប្រសិទ្ធភាពប្រការបែបនេះ ប៉ុន្តែពួកគេអានវាដោយផ្អែកលើអ្វីដែលអ្នកលក់ដឹង និងនិយាយ។

ថាតើកាតព្វកិច្ចរបស់អ្នកទិញក្នុងការស៊ើបអង្កេតត្រូវបានបំពេញឬអត់ក៏អាស្រ័យលើកាលៈទេសៈដែរ។ អ្នកទិញដែលសម្គាល់ឃើញសញ្ញានៃសំណើម ហើយមិនសួរអំពីពួកវា ឬអ្នកដែលរំលងការត្រួតពិនិត្យដំបូលចាស់ដែលជាក់ស្តែង នឹងពិបាកទាមទារ។ អ្នកទិញដែលបានសួរសំណួរជាក់លាក់មួយ ហើយទទួលបានចម្លើយដែលធានាបានជាគោលការណ៍ អាចពឹងផ្អែកលើចម្លើយនោះ ទោះបីជាការត្រួតពិនិត្យឱ្យកាន់តែដិតដល់នឹងបានបង្ហាញពីបញ្ហាក៏ដោយ។

នៅក្នុងការលក់អាជីវកម្ម ភាគីនានាច្រើនតែយល់ព្រមលើការធានាជាក់លាក់ និងដែនកំណត់ ឬពេលវេលាកំណត់លើការទាមទារ។ អ្នកលក់អាជីពដែលប្រើប្រាស់លក្ខខណ្ឌទូទៅក៏ត្រូវគិតគូរពីច្បាប់លើប្រការដែលដាក់បន្ទុកមិនសមហេតុផលផងដែរ ជាពិសេសចំពោះអ្នកប្រើប្រាស់។

តើអ្នកទិញគួរធ្វើអ្វីខ្លះបន្ទាប់ពីរកឃើញបញ្ហា?

កត់ត្រា​កំហុស​ឆ្គង ជូនដំណឹង​ដល់​អ្នកលក់​ជា​លាយលក្ខណ៍អក្សរ​ឱ្យបាន​ឆាប់​តាមដែលអាចធ្វើទៅបាន និង​ទទួលបាន​ដំបូន្មាន​មុនពេល​ធ្វើការ​ជួសជុល​ដែល​ចំណាយ​ច្រើន​។ ការធ្វើសកម្មភាព​យ៉ាង​រហ័ស​ការពារ​ទាំង​ការទាមទារ​ និង​ភស្តុតាង​របស់​អ្នក។

តើអ្នកកត់ត្រាកំហុសយ៉ាងដូចម្តេច?

ប្រមូលភស្តុតាងភ្លាមៗនៅពេលដែលអ្នករកឃើញបញ្ហា មុនពេលជួសជុលអ្វីមួយ។ បើគ្មានភស្តុតាងទេ វាពិបាកក្នុងការបង្ហាញថា កំហុសឆ្គងនោះមាននៅពេលដឹកជញ្ជូន និងថាតើវាត្រូវចំណាយប៉ុន្មានដើម្បីជួសជុលវា។

ភស្តុតាងមានប្រយោជន៍រួមមាន:

• រូបថត និងវីដេអូដែលមានកាលបរិច្ឆេទ

• របាយការណ៍​មួយ​ដោយ​អ្នកជំនាញ​ឯករាជ្យ ដូចជា​អ្នកស្ទង់​រចនាសម្ព័ន្ធ​សម្រាប់​ផ្ទះ ឬ​អ្នកជំនាញ​បច្ចេកទេស​សម្រាប់​គ្រឿងចក្រ

• ឯកសារលក់ ៖ កិច្ចព្រមព្រៀងទិញ ការចុះបញ្ជី កម្រងសំណួររបស់អ្នកលក់ និងរបាយការណ៍ត្រួតពិនិត្យណាមួយ។

• កំណត់ត្រាថែទាំ និងជួសជុល ដែលទទួលបានពីអ្នកលក់

• ការឆ្លើយឆ្លងទាំងអស់ជាមួយអ្នកលក់ រួមទាំងសារដែលបានផ្លាស់ប្តូរមុនពេលលក់

• សម្រង់តម្លៃសម្រាប់ការជួសជុល ពីអ្នកម៉ៅការយ៉ាងហោចណាស់ម្នាក់

របាយការណ៍របស់អ្នកជំនាញច្រើនតែជាការសម្រេចចិត្ត។ វាអាចកំណត់មូលហេតុនៃកំហុស ថាតើវាមានវត្តមានរួចហើយនៅពេលដឹកជញ្ជូនឬអត់ និងថាតើវាអាចមើលឃើញនៅពេលត្រួតពិនិត្យធម្មតាឬអត់។ ផ្តល់ឱកាសឱ្យអ្នកលក់ពិនិត្យមើលកំហុសមុនពេលអ្នកជួសជុលវា លុះត្រាតែត្រូវការវិធានការបន្ទាន់ដើម្បីការពារការខូចខាតបន្ថែមទៀត។

ជាទូទៅ អ្នកនឹងត្រូវបញ្ជាក់ពីការពិតដែលការទាមទាររបស់អ្នកផ្អែកលើ។ ជម្លោះជាច្រើនត្រូវបានដោះស្រាយបន្ទាប់ពីការផ្លាស់ប្ដូររបាយការណ៍របស់អ្នកជំនាញ។ ប្រសិនបើមិនមានការដោះស្រាយទេ ការទាមទារនឹងទៅតុលាការស៊ីវិល ហើយអ្នកជំនាញម្នាក់អាចត្រូវបានតែងតាំងដោយតុលាការ។

តើ​ដែនកំណត់​ពេលវេលា​អ្វីខ្លះ​ដែល​ត្រូវ​អនុវត្ត?

អ្នកត្រូវតែជូនដំណឹងដល់អ្នកលក់ក្នុងរយៈពេលសមស្របមួយបន្ទាប់ពីរកឃើញបញ្ហា ហើយបន្ទាប់មកអ្នកត្រូវតែដាក់ពាក្យបណ្តឹងរបស់អ្នកក្នុងរយៈពេលពីរឆ្នាំគិតចាប់ពីថ្ងៃជូនដំណឹងនោះ។ ច្បាប់ទាំងនេះមាននៅក្នុងមាត្រា 7:23 នៃក្រមរដ្ឋប្បវេណី។

ព័ត៌មានលម្អិតមានសារៈសំខាន់៖

• សេចក្តីជូនដំណឹង ៖ អ្នកទិញបាត់បង់សិទ្ធិក្នុងការពឹងផ្អែកលើចំណុចខ្វះខាត ប្រសិនបើពួកគេមិនបានជូនដំណឹងដល់អ្នកលក់ក្នុងរយៈពេលសមស្របមួយបន្ទាប់ពីបានរកឃើញវា ឬបន្ទាប់ពីពួកគេគួរតែបានរកឃើញវាដោយសមហេតុផល។

• អ្នកប្រើប្រាស់ ៖ នៅក្នុងការលក់សម្រាប់អ្នកប្រើប្រាស់ ការជូនដំណឹងក្នុងរយៈពេលពីរខែបន្ទាប់ពីការរកឃើញតែងតែទាន់ពេលវេលា។

• ចំណេះដឹងរបស់អ្នកលក់ ៖ ប្រសិនបើអចលនទ្រព្យខ្វះគុណភាពដូចដែលអ្នកលក់បាននិយាយថាវាមាន ឬពិការភាពទាក់ទងនឹងការពិតដែលអ្នកលក់ដឹង ឬគួរតែដឹង ប៉ុន្តែមិនបានបង្ហាញ ពេលវេលាសមស្របចាប់ផ្តើមតែនៅពេលរកឃើញជាក់ស្តែងប៉ុណ្ណោះ។

• ដែនកំណត់ ៖ ការទាមទារនឹងត្រូវបានផ្អាករយៈពេលពីរឆ្នាំបន្ទាប់ពីការជូនដំណឹង។ អ្នកទិញនៅតែអាចដំឡើងការបញ្ចុះតម្លៃ ឬសំណងជាការការពារប្រឆាំងនឹងការទាមទារសម្រាប់ការបង់ប្រាក់ថ្លៃ។

• ចេតនា ៖ រយៈពេលពីរឆ្នាំមិនដំណើរការទេ ខណៈពេលដែលអ្នកទិញមិនអាចប្រើប្រាស់សិទ្ធិរបស់ពួកគេបានដោយសារតែចេតនារបស់អ្នកលក់។

សូមជូនដំណឹងជាលាយលក្ខណ៍អក្សរ ពិពណ៌នាអំពីចំណុចខ្វះខាតឲ្យបានច្បាស់លាស់ និងរក្សាទុកភស្តុតាងនៃការផ្ញើ។ អ៊ីមែល ឬលិខិតខ្លីមួយគឺគ្រប់គ្រាន់ដើម្បីបំពេញតាមតម្រូវការនៃការជូនដំណឹង។ វាមិនចាំបាច់កំណត់ការទាមទារសំណងពេញលេញនោះទេ។

ក្នុងនាមជាអ្នកទិញ តើអ្នកគួរពិនិត្យមើលអ្វីខ្លះ?

បណ្តឹងភាគច្រើនឈ្នះ ឬចាញ់ អាស្រ័យលើអ្វីដែលអ្នកបានស្នើសុំ និងកត់ត្រាមុនពេលចុះហត្ថលេខា និងលើល្បឿនដែលអ្នកបានជូនដំណឹងបន្ទាប់ពីនោះ។ យោងតាមមាត្រា 7:17(5) នៃក្រមរដ្ឋប្បវេណី អ្នកមិនអាចពឹងផ្អែកលើចំណុចខ្វះខាតដែលអ្នកអាចដឹងបានដោយសមហេតុផលនោះទេ។

• សូមសួរអ្នកលក់អំពីកម្រងសំណួរដែលបានបំពេញរួច និងរបាយការណ៍ត្រួតពិនិត្យ ឬស្ទង់មតិនីមួយៗដែលវាមាន មុនពេលអ្នកចុះហត្ថលេខា។
• ឲ្យ​មាន​ការត្រួតពិនិត្យ​អគារ​ដោយឯករាជ្យ (bouwkundige keuring) ឬ​ធ្វើការ​ទិញ​ដោយ​មាន​លក្ខខណ្ឌ​លើ​ការ​ត្រួតពិនិត្យ​មួយ។
• សូមពិនិត្យមើលថាតើកិច្ចសន្យាមានប្រការប្រើប្រាស់ធម្មតា ឬប្រការអាយុ ហើយតើវាដាក់ហានិភ័យអ្វីខ្លះមកលើអ្នក។
• ដាក់សំណួរជាក់លាក់ទៅអ្នកលក់ជាលាយលក្ខណ៍អក្សរ ហើយរក្សាទុកចម្លើយ។
• បន្ទាប់ពីរកឃើញបញ្ហាខ្វះខាត សូមជូនដំណឹងដល់អ្នកលក់ជាលាយលក្ខណ៍អក្សរ។ ក្នុងនាមជាអ្នកប្រើប្រាស់ ការជូនដំណឹងក្នុងរយៈពេលពីរខែតែងតែទាន់ពេលវេលា (មាត្រា ៧:២៣)។
• រក្សាទុករូបថត និងរបាយការណ៍របស់អ្នកជំនាញ ហើយអនុញ្ញាតឱ្យអ្នកលក់ពិនិត្យមុនពេលអ្នកជួសជុល។

តើអ្នកលក់អាចកំណត់ការទទួលខុសត្រូវយ៉ាងដូចម្តេច?

អ្នកលក់កំណត់ការទទួលខុសត្រូវជាចម្បងដោយការបង្ហាញអ្វីដែលខ្លួនដឹង ជាលាយលក្ខណ៍អក្សរ និងមុនពេលចុះហត្ថលេខាលើកិច្ចសន្យា។ លក្ខខណ្ឌកិច្ចសន្យាច្បាស់លាស់ជួយបាន ប៉ុន្តែពួកគេមិនការពារអ្នកលក់ដែលនៅស្ងៀមអំពីកំហុសឆ្គងដែលគេដឹងនោះទេ។

តើអ្នកលក់គួរកត់ត្រា និងបង្ហាញអ្វីខ្លះ?

សូមប្រមូលឯកសារពាក់ព័ន្ធមុនពេលលក់ ហើយចែករំលែកវាជាមួយអ្នកទិញ។ កំណត់ត្រាជាលាយលក្ខណ៍អក្សរអំពីអ្វីដែលអ្នកបានបង្ហាញគឺជាភស្តុតាងដ៏ល្អបំផុតរបស់អ្នក ប្រសិនបើមានជម្លោះកើតឡើងនៅពេលក្រោយ។

ឯកសារមានប្រយោជន៍រួមមាន៖

• កំណត់ត្រាថែទាំ

• របាយការណ៍ត្រួតពិនិត្យ និងស្ទង់មតិ

• ប្រវត្តិនៃទ្រព្យសម្បត្តិ ឬវត្ថុ រួមទាំងបញ្ហាមុនៗ

• វិក្កយបត្រ និងឯកសារនៃការជួសជុល និងកែលម្អឡើងវិញ

• របាយការណ៍បរិស្ថាន ឬរចនាសម្ព័ន្ធ ដូចជាការស្ទង់មតិដី ឬអាបស្តូស

កត់ត្រា​ចំណុចខ្វះខាត​ដែលគេស្គាល់​នៅក្នុង​សេចក្តីថ្លែងការណ៍​បង្ហាញ​ព័ត៌មាន​ជាលាយលក្ខណ៍អក្សរ ឬ​នៅក្នុង​កម្រងសំណួរ​របស់​អ្នកលក់ ហើយ​យោង​ទៅ​លើ​វា​នៅក្នុង​កិច្ចព្រមព្រៀង​ទិញ។ កាលណា​ចំណុចខ្វះខាត​ត្រូវបាន​ពិពណ៌នា​កាន់តែ​ជាក់លាក់ វាកាន់តែពិបាក​សម្រាប់​អ្នកទិញ​ក្នុងការ​ជជែក​វែកញែក​នៅពេលក្រោយ​ថា ពួកគេ​មិនបាន​ដឹង​អំពី​វា​នោះទេ។ ការកត់សម្គាល់​មិនច្បាស់លាស់​ដូចជា "អាច​ត្រូវការ​ការថែទាំ​ខ្លះ" ផ្តល់​ការការពារ​តិចតួច​ណាស់។

តើឃ្លាលើកលែងអាចការពារអ្នកលក់បានទេ?

ប្រការ​មួយ​ដែល​អាច​ការពារ​អ្នកលក់​ពី​ពិការភាព​ដែល​ខ្លួន​មិន​បាន​ដឹង ប៉ុន្តែ​ជាទូទៅ​មិន​ការពារ​ពី​ពិការភាព​ដែល​ខ្លួន​បាន​ដឹង ហើយ​មិន​បាន​បង្ហាញ​នោះ​ទេ។ ប្រការ​ទូទៅ​មួយ​ដែល​អ្នកទិញ «ទទួលយក​អចលនទ្រព្យ​ដូច​ដែល​វា​មាន» ត្រូវ​បាន​អាន​យ៉ាង​ចង្អៀត។

សេចក្តីព្រាងប្រការជាក់លាក់។ ដាក់ឈ្មោះពិការភាពដែលគេស្គាល់ បញ្ជាក់ថាអ្នកទិញទទួលយកវា ហើយយល់ព្រមកន្លែងដែលពាក់ព័ន្ធលើដែនកំណត់ពេលវេលា ឬដែនកំណត់សម្រាប់ការទាមទារសំណង។ ប្រការជាក់លាក់មួយអំពីពិការភាពដែលបានដាក់ឈ្មោះជាធម្មតានឹងមានសុពលភាព។ ការដកចេញជាទូទៅគឺមិនសូវគួរឱ្យទុកចិត្តទេ។

តើអ្នកលក់គួរឆ្លើយសំណួររបស់អ្នកទិញយ៉ាងដូចម្តេច?

សូមឆ្លើយសំណួរនីមួយៗឲ្យបានពេញលេញ និងដោយស្មោះត្រង់ ព្រមទាំងជាលាយលក្ខណ៍អក្សរតាមដែលអាចធ្វើទៅបាន។ ចម្លើយមិនត្រឹមត្រូវអាចធ្វើឲ្យអ្នកលក់ទទួលខុសត្រូវ សូម្បីតែចំពោះកំហុសដែលអ្នកទិញអាចរកឃើញក៏ដោយ។

ត្រូវបង្ហាញឱ្យឃើញទាន់ពេលវេលា។ ចំណុចខ្វះខាតដែលបានរៀបរាប់ជាលើកដំបូងនៅការិយាល័យសារការី បន្ទាប់ពីអ្នកទិញបានប្រព្រឹត្ត នឹងបង្កឱ្យមានជម្លោះ។ ព័ត៌មានដែលត្រូវបានផ្តល់ឱ្យទាន់ពេលវេលាអនុញ្ញាតឱ្យអ្នកទិញសម្រេចចិត្តលើការទិញ និងតម្លៃដោយមានចំណេះដឹងពេញលេញ ដែលជាអ្វីដែលការពារអ្នកលក់នៅពេលក្រោយ។

ក្នុងនាមជាអ្នកលក់ តើត្រូវពិនិត្យមើលអ្វីខ្លះ?

ការការពារដ៏ល្អបំផុតរបស់អ្នកគឺកំណត់ត្រាជាលាយលក្ខណ៍អក្សរអំពីអ្វីដែលអ្នកបានបង្ហាញមុនពេលកិច្ចសន្យាត្រូវបានចុះហត្ថលេខា។ ប្រការមួយមិនអាចជួសជុលការបង្ហាញដែលអ្នកមិនធ្លាប់បានធ្វើនោះទេ។

• រាយបញ្ជីរាល់ពិការភាពដែលអ្នកដឹងនៅក្នុងកម្រងសំណួរ រួមទាំងការលេចធ្លាយពីមុន ការជួសជុលគ្រឹះ អាបស្តូស និងបញ្ហាលិខិតអនុញ្ញាត។
• សូមភ្ជាប់របាយការណ៍ និងវិក្កយបត្រជួសជុលទៅនឹងកិច្ចព្រមព្រៀងទិញ ហើយយោងទៅលើពួកវានៅក្នុងនោះ។
• សូមពិនិត្យមើលថាឃ្លាដកចេញនីមួយៗដាក់ឈ្មោះពិការភាពជាក់លាក់។ ឃ្លាទូទៅ "ដូចដែលមាន" ត្រូវបានអានយ៉ាងចង្អៀត។
• ឆ្លើយសំណួររបស់អ្នកទិញជាលាយលក្ខណ៍អក្សរ ហើយកែតម្រូវចម្លើយមុនប្រសិនបើអ្នកស្វែងយល់បន្ថែមមុនពេលដឹកជញ្ជូន។
• អនុញ្ញាតឱ្យអ្នកទិញពិនិត្យពេញលេញមុនពេលចុះហត្ថលេខា។
• ក្នុងនាមជាអ្នកលក់អាជីវកម្ម សូមពិនិត្យមើលថាតើការធានារ៉ាប់រងការទទួលខុសត្រូវរបស់អ្នកគ្របដណ្តប់លើការទាមទារសំណងសម្រាប់ការមិនអនុលោមតាមច្បាប់ឬអត់។

តើយើងអាចធ្វើអ្វីបានសម្រាប់អ្នកជាមួយនឹងពិការភាពដែលលាក់កំបាំង?

ក្រុម មេធាវីអចលនទ្រព្យ របស់យើង ជួយទាំងអ្នកទិញ និងអ្នកលក់ ចាប់ពីកិច្ចព្រមព្រៀងទិញរហូតដល់ការទាមទារសំណងនៅក្នុងតុលាការ។

• យើងពិនិត្យមើលកិច្ចព្រមព្រៀងទិញ កម្រងសំណួរ និងប្រការដកចេញណាមួយ មុនពេលអ្នកចុះហត្ថលេខា។
• យើងវាយតម្លៃថាតើចំណុចខ្វះខាតគឺជាកង្វះការអនុលោមតាមមាត្រា 7:17 នៃក្រមរដ្ឋប្បវេណីឬអត់ ហើយថាតើការជូនដំណឹងរបស់អ្នកត្រូវបានផ្តល់ឱ្យទាន់ពេលវេលាឬអត់។
• យើងរៀបចំសេចក្តីជូនដំណឹងជាលាយលក្ខណ៍អក្សរអំពីចំណុចខ្វះខាត និងសេចក្តីជូនដំណឹងអំពីការខកខានមិនបានសង (ingebrekestelling) ទៅអ្នកលក់។
• យើងណែនាំអ្នកជំនាញឯករាជ្យម្នាក់ ហើយប្រើប្រាស់របាយការណ៍នេះក្នុងការចរចា។
• យើងឆ្លើយតបទៅនឹងការទាមទាររបស់អ្នកទិញក្នុងនាមអ្នកលក់ ដោយផ្អែកលើអ្វីដែលត្រូវបានបង្ហាញ និងពេលណា។
• យើងនាំ ឬការពារបណ្តឹងនៅចំពោះមុខតុលាការស្រុក (rechtbank)។

សេចក្តីសង្ខេប

• អ្នកលក់ត្រូវទទួលខុសត្រូវនៅពេលដែលអចលនទ្រព្យមិនមានគុណភាពដែលអ្នកទិញអាចរំពឹងទុកបានសមហេតុផល (មាត្រា 7:17 នៃក្រមរដ្ឋប្បវេណី)។

• អ្នកលក់ត្រូវតែបង្ហាញពីចំណុចខ្វះខាតដែលគេដឹងហើយថាមានសារៈសំខាន់ចំពោះអ្នកទិញ។ អ្នកទិញត្រូវតែស៊ើបអង្កេតដោយសមហេតុផល។ កាតព្វកិច្ចក្នុងការបង្ហាញជាទូទៅមានជាធរមាន។

• អ្នកទិញត្រូវតែជូនដំណឹងដល់អ្នកលក់ក្នុងរយៈពេលសមស្របមួយបន្ទាប់ពីការរកឃើញ (សម្រាប់អ្នកប្រើប្រាស់៖ ពីរខែតែងតែទាន់ពេលវេលា) ហើយការទាមទារសំណងនឹងត្រូវបានផ្អាករយៈពេលពីរឆ្នាំបន្ទាប់ពីការជូនដំណឹង (មាត្រា 7:23)។

• ប្រការស្តង់ដារ ដូចជាប្រការស្តីពីការប្រើប្រាស់ធម្មតា និងប្រការស្តីពីអាយុក្នុងការលក់ផ្ទះ ផ្ទេរហានិភ័យទៅអ្នកទិញ ប៉ុន្តែមិនការពារអ្នកលក់ដែលលាក់បាំងពិការភាពដែលគេស្គាល់នោះទេ។

• កត់ត្រា​ចំណុចខ្វះខាត ជូនដំណឹង​ជាលាយលក្ខណ៍អក្សរ និង​រក្សាទុក​ភស្តុតាង។ អ្នកលក់​គួរតែ​បង្ហាញ​ជាលាយលក្ខណ៍អក្សរ​មុនពេល​ចុះហត្ថលេខា។

សំណួរ​ដែលគេ​ច្រើន​សួរ