សិទ្ធិរបស់អ្នកជួលនៅប្រទេសហូឡង់៖ មគ្គុទ្ទេសក៍សម្រាប់ជនបរទេស

ច្បាប់ជួលរបស់ប្រទេសហូឡង់គឺជាច្បាប់មួយក្នុងចំណោមច្បាប់ដែលងាយស្រួលសម្រាប់អ្នកជួលបំផុតនៅអឺរ៉ុប ហើយជនបរទេសភាគច្រើនដែលជួលនៅទីនេះមិនដឹងថាពួកគេមានការការពារប៉ុន្មានទេ។ ច្បាប់ភាគច្រើនមាននៅក្នុងសៀវភៅទី 7 នៃក្រមរដ្ឋប្បវេណីហូឡង់ ( Burgerlijk Wetboek , BW) ហើយច្បាប់ជាច្រើនមិនអាចចុះកិច្ចសន្យាបានទេ។ ការណែនាំនេះកំណត់លម្អិតអំពីវិស័យនេះ៖ កិច្ចសន្យាអ្វីដែលអ្នកមាន ពេលដែលម្ចាស់ផ្ទះអាចបញ្ចប់វា អ្វីដែលអ្នកអាចត្រូវបានគិតថ្លៃ និងកន្លែងដែលត្រូវទៅនៅពេលដែលមានអ្វីមួយខុសប្រក្រតី។

រឿងដែលមានប្រយោជន៍បំផុតដែលត្រូវដឹង៖ ច្បាប់ភាគច្រើនគឺជាកាតព្វកិច្ច

ច្បាប់ជួលរបស់ហូឡង់សម្រាប់កន្លែងរស់នៅភាគច្រើនជា ច្បាប់ពាក់កណ្តាលចាំបាច់ — ច្បាប់ពាក់កណ្តាលចាំបាច់។ ច្បាប់នេះកំណត់លក្ខខណ្ឌមួយ៖ ភាគីនានាអាចយល់ព្រមលើលក្ខខណ្ឌ កាន់តែប្រសើរ សម្រាប់អ្នកជួល ប៉ុន្តែឃ្លាដែលផ្តល់ឱ្យអ្នកជួល តិច ជាងអប្បបរមាតាមច្បាប់ជារឿយៗត្រូវបានទុកជាមោឃៈ។ វាមិនមានបញ្ហាទេថាអ្នកបានចុះហត្ថលេខាលើវា ឬអានវារួចហើយ។

មាត្រា 7:242 BW ការពារច្បាប់ស្តីពីពិការភាព ការជួសជុល និងការកាត់បន្ថយថ្លៃជួល។ មាត្រា 7:265 BW ការពារច្បាប់ស្តីពីថ្លៃជួល និងថ្លៃសេវាផ្សេងៗទៀត។ ដូច្នេះ ប្រការទូទៅទាំងនេះច្រើនតែមិនអាចអនុវត្តបាន៖

• «អ្នកជួលលះបង់ការការពារថ្លៃជួល» ឬ «នឹងចាកចេញនៅថ្ងៃផុតកំណត់»។
• «អ្នកជួលមិនអាចដាក់ពាក្យទៅ Huurcommissie"។
• «ការថែទាំ និងការជួសជុលទាំងអស់គឺសម្រាប់ការទទួលខុសត្រូវរបស់អ្នកជួល»។
• «ម្ចាស់ផ្ទះអាចចូលទៅក្នុងអចលនទ្រព្យនៅពេលណាក៏បាន»។
• «អ្នកជួលត្រូវជូនដំណឹងប្រាំមួយខែជាមុន»។

ប្រការ​ដែល​គ្មាន​សុពលភាព​មិន​ធ្វើ​ឲ្យ​កិច្ចសន្យា​ទាំងមូល​មាន​សុពលភាព​ទេ៖ អ្វី​ដែល​នៅ​សេសសល់​នៅ​ដដែល ហើយ​ច្បាប់​នឹង​ជំនួស​វា។ កុំ​គ្រាន់តែ​មិន​អើពើ​នឹង​ប្រការ​ដែល​អ្នក​ជឿ​ថា​មិន​មាន​សុពលភាព​នោះ​ទេ — សូម​ឲ្យ​គេ​ពិនិត្យ​មើល​វា​សិន ព្រោះ​ព្រំដែន​មាន​ភាព​ខុស​គ្នា​ក្នុង​មួយ​ប្រការ និង​ក្នុង​មួយ​ប្រភេទ​នៃ​ការ​ជួល។

ប្រភេទនៃការជួលសម្រាប់កន្លែងរស់នៅ

ការការពាររបស់អ្នកអាស្រ័យលើកិច្ចសន្យាដែលអ្នកកាន់។ ចាប់តាំងពីកិច្ចសន្យា Wet vaste huurcontracten បានចូលជាធរមាននៅថ្ងៃទី 1 ខែកក្កដា ឆ្នាំ 2024 កិច្ចសន្យាគ្មានកំណត់ ( onbepaalde tijd ) គឺជាបទដ្ឋាន។ កិច្ចសន្យារយៈពេលកំណត់ ដែលធ្លាប់ជាការខកខានក្នុងទីផ្សារឯកជន ត្រូវបានអនុញ្ញាតតែក្នុងប្រភេទដែលបានកំណត់ប៉ុណ្ណោះ។

កិច្ចសន្យាមិនកំណត់ផ្តល់ការការពារពេញលេញសម្រាប់ការជួល។ កិច្ចសន្យាដែលស្ថិតនៅក្នុងប្រភេទកិច្ចសន្យារយៈពេលកំណត់ដែលត្រូវបានអនុញ្ញាត បញ្ចប់នៅថ្ងៃផុតកំណត់របស់វា ហើយការការពាររបស់អ្នកគឺស្តើងជាង។ អ្វីដែលសំខាន់នោះ កិច្ចសន្យារយៈពេលកំណត់ដែលមិន ស្ថិតនៅ ក្នុងករណីលើកលែងដែលត្រូវបានអនុញ្ញាត ជាទូទៅត្រូវបានចាត់ទុកថាមិនកំណត់ ជាមួយនឹងការការពារពេញលេញ — ការប៉ុនប៉ងកំណត់រយៈពេលនឹងបរាជ័យ។ ករណីលើកលែងដែលត្រូវបានអនុញ្ញាតគឺស្ថិតនៅលើមាត្រា 7:271 BW ហើយត្រូវបានរាយបញ្ជីយ៉ាងពេញលេញនៅក្នុងកិច្ចសន្យាជួលផ្ទះ ដែលគ្របដណ្តប់លើការជួលដល់សិស្ស និងក្រុមគោលដៅដែលបានកំណត់។ ប្រភេទដែលមិនមាននៅក្នុងបញ្ជីនោះមិនមានទេ។

នៅក្នុងលំនៅឋានរួម ភាពខុសគ្នាមួយសម្រេចអ្វីៗគ្រប់យ៉ាង៖ ថាតើអ្នកជួលពីម្ចាស់ផ្ទះ ឬពីអ្នកជួលផ្សេងទៀត។ កិច្ចសន្យាផ្ទាល់ខ្លួនរបស់អ្នកជាមួយម្ចាស់ផ្ទះធ្វើឱ្យអ្នកក្លាយជាអ្នកជួលធម្មតា បន្ទប់ដែលជួលពីអ្នកជួលសំខាន់ធ្វើឱ្យអ្នកក្លាយជាអ្នកជួលរង ដែលតំណែងរបស់ពួកគេអាស្រ័យលើការជួលសំខាន់ដែលនៅសេសសល់។ ស្លាកដូចជា "ការស្នាក់នៅរយៈពេលខ្លី" ឬ "កិច្ចសន្យាជនបរទេស" មិនមានកម្លាំងផ្លូវច្បាប់ទេ។

ការការពារ និងការបញ្ចប់កិច្ចសន្យាជួល

រឿងនេះធ្វើឱ្យអ្នកជួលអន្តរជាតិស្ទើរតែទាំងអស់ភ្ញាក់ផ្អើល។ ម្ចាស់ផ្ទះមិនអាចបញ្ចប់ការជួលកន្លែងរស់នៅដោយការជូនដំណឹងតែម្នាក់ឯងបានទេ៖ វាបន្តដោយការអនុវត្តច្បាប់រហូតដល់ អ្នកយល់ព្រមជាលាយលក្ខណ៍អក្សរ ឬ តុលាការបញ្ចប់វា (មាត្រា 7:272 BW)។ ប្រសិនបើអ្នកមិនយល់ព្រមក្នុងរយៈពេលប្រាំមួយសប្តាហ៍ទេ ម្ចាស់ផ្ទះត្រូវតែទៅតុលាការស្រុករង។

ការជូនដំណឹងត្រូវតែផ្ញើជូនដោយដីការបស់អាជ្ញាសាលា ឬលិខិតចុះបញ្ជី បញ្ជាក់ពីមូលហេតុ ហើយសួរថាតើអ្នកយល់ព្រមឬអត់ (មាត្រា 7:271 BW)។ ការជូនដំណឹងដែលមិនបំពេញតាមតម្រូវការទាំងនេះគឺមានបញ្ហា។ រយៈពេលជូនដំណឹងរបស់ម្ចាស់ផ្ទះគឺយ៉ាងហោចណាស់បីខែ ដែលត្រូវបានពន្យារពេលមួយខែក្នុងមួយឆ្នាំដែលអ្នករស់នៅទីនោះ ដល់អតិបរមាប្រាំមួយខែ។

មូលដ្ឋានដែលតុលាការអាចបញ្ចប់មានកំណត់ និងរាយក្នុងមាត្រា 7:274 BW។ សង្ខេប៖

• អ្នកជួលមិនមានអាកប្បកិរិយាជាអ្នកជួលល្អទេ — ការរំខានធ្ងន់ធ្ងរ ការមិនបង់ប្រាក់តាមរចនាសម្ព័ន្ធ ការប្រើប្រាស់ខុស។
• ម្ចាស់ផ្ទះត្រូវការអចលនទ្រព្យនេះជាបន្ទាន់សម្រាប់ការប្រើប្រាស់ផ្ទាល់ខ្លួន រួមទាំងការជួសជុលឡើងវិញដែលមិនអាចធ្វើទៅរួច ដោយកិច្ចសន្យាជួលនៅតែបន្ត។ តុលាការថ្លឹងថ្លែងផលប្រយោជន៍ទាំងពីរ ហើយអាចបញ្ជាឱ្យបង់ប្រាក់សម្រាប់ការផ្លាស់ប្តូរទីលំនៅ។
• អ្នកជួលបានបដិសេធការផ្តល់ជូនកិច្ចព្រមព្រៀងថ្មីដែលសមហេតុផល - ដែលជាហេតុផលដែលមិនអាចបង្ខំឱ្យមានការដំឡើងថ្លៃជួលបាន។
• ផែនការកំណត់តំបន់ដែលមានសុពលភាព (ផែនការល្អបំផុត) ដែលត្រូវអនុវត្ត។
• មូលដ្ឋានជាក់លាក់សម្រាប់លំនៅដ្ឋានសម្រាប់សិស្ស និងក្រុមគោលដៅ និងកន្លែងដែលម្ចាស់ផ្ទះរស់នៅក្នុងអគារ។

«ខ្ញុំចង់លក់» «អ្នកណាម្នាក់នឹងបង់ប្រាក់បន្ថែម» និង «កិច្ចសន្យារបស់អ្នកចែងថាពីរឆ្នាំ» មិនមែនជាមូលដ្ឋានទេ។ ជម្លោះជួលក៏មិនមែនជារឿងសំខាន់ដែរ៖ ម្ចាស់ផ្ទះមិនអាចបញ្ចប់កិច្ចសន្យាដោយសារតែអ្នកបានជំទាស់នឹងការជួលនោះទេ។

រយៈពេលជូនដំណឹងផ្ទាល់ខ្លួនរបស់អ្នក

ជំហររបស់អ្នកស្រាលជាងឆ្ងាយណាស់។ រយៈពេលជូនដំណឹងរបស់អ្នកស្មើនឹងចន្លោះពេលបង់ថ្លៃជួលរបស់អ្នក — សម្រាប់ថ្លៃជួលប្រចាំខែ មួយខែ — ជាមួយនឹងអប្បបរមាតាមច្បាប់មួយខែ និងអតិបរមាបីខែ (មាត្រា 7:271 BW)។ ប្រការដែលដាក់បន្ទុកយូរជាងនេះគឺមិនត្រឹមត្រូវទេ ហើយអ្នកមិនចាំបាច់ផ្តល់ហេតុផលទេ។ ផ្ញើការជូនដំណឹងតាមរយៈលិខិតចុះបញ្ជី។ នៅក្នុងកិច្ចសន្យារយៈពេលកំណត់ពិតប្រាកដ ជាធម្មតាអ្នកនៅតែអាចចាកចេញមុនកាលកំណត់ ខណៈពេលដែលម្ចាស់ផ្ទះត្រូវបានចងភ្ជាប់ដល់កាលបរិច្ឆេទបញ្ចប់។

ផ្នែកទីផ្សារដែលមានបទប្បញ្ញត្តិ និងទីផ្សារមធ្យម

ការជួលកន្លែងរស់នៅមិនមែនជាការឥតគិតថ្លៃនោះទេ។ ផ្ទះនីមួយៗត្រូវបានផ្តល់ពិន្ទុក្រោមប្រព័ន្ធវាយតម្លៃលំនៅដ្ឋាន ( woningwaarderingsstelsel , WWS) ដែលផ្តល់ពិន្ទុសម្រាប់ផ្ទៃក្រឡា ស្លាកថាមពល សម្ភារៈអនាម័យ ទីធ្លាខាងក្រៅ និងតម្លៃ WOZ ដែលបង្កើតបានជាថ្លៃជួលអតិបរមាស្របច្បាប់។

ច្បាប់ Wet betaalbare huur ( ច្បាប់ជួលមានតម្លៃសមរម្យ ) ដែលចូលជាធរមានចាប់ពីថ្ងៃទី 1 ខែកក្កដា ឆ្នាំ 2024 បានពង្រីកបទប្បញ្ញត្តិឡើងលើ។ ឥឡូវនេះមានផ្នែកបីគឺ៖ ផ្នែកដែលមានបទប្បញ្ញត្តិទាប ផ្នែកទីផ្សារមធ្យម ( middenhuur ) រហូតដល់ និងរួមទាំង 186 ពិន្ទុ និងវិស័យសេរីខាងលើ។ ក្រុងនានាបានអនុវត្តច្បាប់នេះចាប់តាំងពីថ្ងៃទី 1 ខែមករា ឆ្នាំ 2025។ ខ្សែបែងចែករវាងថ្លៃជួលចាប់ផ្តើមដែលមានបទប្បញ្ញត្តិ និងមិនមានបទប្បញ្ញត្តិគឺថ្លៃជួលដែលត្រូវគ្នានឹង 186 ពិន្ទុ ដូច្នេះវិស័យសេរីចាប់ផ្តើមពី 187 ពិន្ទុ (មាត្រា 2 នៃច្បាប់ស្តីពីការជួល)។ ការវាយតម្លៃនោះត្រូវបានធ្វើឡើងនៅពេលចាប់ផ្តើមនៃការជួល៖ ផ្ទះដែលថ្លៃជួលស្ថិតនៅខាងលើព្រំដែននៅពេលដែលការជួលចាប់ផ្តើមមិនត្រូវបានគ្រប់គ្រងនៅពេលក្រោយទេ ព្រោះពិន្ទុ WOZ នៅពេលក្រោយធ្លាក់ចុះ។ ពិដានថ្លៃជួលដែលត្រូវគ្នានឹងដែនកំណត់ចំណុចនោះត្រូវបានធ្វើលិបិក្រមជារៀងរាល់ឆ្នាំដោយរដ្ឋមន្ត្រីទទួលបន្ទុកផ្នែកលំនៅដ្ឋាន និងបានបោះពុម្ពផ្សាយនៅក្នុង Staatscourant ដូច្នេះសូមធ្វើការជាមួយតួលេខដែលមានសុពលភាពនៅថ្ងៃដែលការជួលរបស់អ្នកបានចាប់ផ្តើម ជាជាងតួលេខបច្ចុប្បន្ននៅថ្ងៃនេះ។

ដែនកំណត់ នៃប្រាក់ឧបត្ថម្ភជួល ( huurtoeslag ) គឺជាបញ្ហាដាច់ដោយឡែកពីព្រំដែនផ្នែក។ ប្រាក់ឈ្នួលអតិបរមាដែលអាចទាមទារប្រាក់ឧបត្ថម្ភបានគឺទាបជាងសម្រាប់អ្នកជួលអាយុក្រោមម្ភៃមួយឆ្នាំជាងសម្រាប់អ្នកជួលអាយុម្ភៃមួយឆ្នាំ ឬចាស់ជាងនេះ អាស្រ័យលើករណីលើកលែងតាមច្បាប់សម្រាប់អ្នកជួលវ័យក្មេងដែលមានពិការភាព (មាត្រា 13 Wet op de huurtoeslag)។ នៅខាងក្រោមកម្រិតនោះ ដែនកំណត់បញ្ចុះតម្លៃគុណភាព ( kwaliteitskortingsgrens ) និងដែនកំណត់កំណត់ពីរ ( aftoppingsgrenzen ) ដែលអាស្រ័យលើទំហំគ្រួសារ សម្រេចថាតើប្រាក់ឈ្នួលប៉ុន្មានត្រូវបានសងវិញ។ ចំនួនទឹកប្រាក់ទាំងអស់នេះត្រូវបានធ្វើលិបិក្រមដោយមានប្រសិទ្ធភាពចាប់ពីថ្ងៃទី 1 ខែមករាជារៀងរាល់ឆ្នាំ និងបោះពុម្ពផ្សាយដោយ Belastingdienst; ប្រើតួលេខដែលមានសុពលភាពសម្រាប់ឆ្នាំដែលកំពុងពិភាក្សា។

អ្នកជួលថ្មីអាចស្នើសុំឱ្យ Huurcommissie វាយតម្លៃថ្លៃជួលចាប់ផ្តើមក្នុងរយៈពេលប្រាំមួយខែគិតចាប់ពីថ្ងៃចាប់ផ្តើមជួល (មាត្រា 7:249 BW) — ដែលជាសិទ្ធិដ៏មានតម្លៃបំផុតដែលអ្នកជួលអន្តរជាតិមាន និងជាសិទ្ធិដែលត្រូវបានខកខានជាទូទៅបំផុត។

ការជួលកើនឡើង

ការដំឡើងថ្លៃត្រូវតែស្នើឡើងជាលាយលក្ខណ៍អក្សរយ៉ាងហោចណាស់ពីរខែមុនពេលវាចូលជាធរមាន ដោយបញ្ជាក់ពីថ្លៃជួលដែលកំពុងមានសុពលភាព ការផ្លាស់ប្តូរ ថ្លៃជួលថ្មី និងកាលបរិច្ឆេទចូលជាធរមាន (មាត្រា 7:252 BW)។ នៅក្នុងផ្នែកទីផ្សារដែលមានបទប្បញ្ញត្តិ និងទីផ្សារមធ្យម ការដំឡើងថ្លៃត្រូវបានកំណត់ជារៀងរាល់ឆ្នាំ។ នៅក្នុងវិស័យសេរី កិច្ចសន្យាគ្រប់គ្រង ក្នុងកម្រិតអតិបរមាតាមច្បាប់ដែលអនុវត្តនៅទីនោះ។ ភាគរយអតិបរមាខុសគ្នាក្នុងមួយផ្នែក ត្រូវបានកំណត់ជារៀងរាល់ឆ្នាំដោយរដ្ឋមន្ត្រីទទួលបន្ទុកផ្នែកលំនៅឋាន លើរូបមន្តប្រាក់ឈ្នួល និងអតិផរណានៅក្នុង Besluit huurprijzen woonruimte ហើយត្រូវបានបោះពុម្ពផ្សាយនៅក្នុង Staatscourant មុនពេលវាចូលជាធរមាន។ ជុំសង្គម និងទីផ្សារមធ្យមក៏ដំណើរការពីកាលបរិច្ឆេទផ្សេងៗគ្នាក្នុងឆ្នាំផងដែរ។ នៅក្នុងផ្នែកដែលមានបទប្បញ្ញត្តិ ម្ចាស់ផ្ទះអាចអនុវត្តការដំឡើងថ្លៃសាច់ប្រាក់ថេរទៅនឹងថ្លៃជួលទទេទាប ម្តងទៀតលើចំនួនទឹកប្រាក់ដែលបានកំណត់សម្រាប់ឆ្នាំនោះ។ ប្រសិនបើអ្នកគិតថាការដំឡើងថ្លៃគឺខុសច្បាប់ សូមជំទាស់ជាលាយលក្ខណ៍អក្សរមុនកាលបរិច្ឆេទចូលជាធរមាន ជាជាងបញ្ឈប់ការទូទាត់។

ប្រាក់កក់ និងថ្លៃសេវា

ក្រោមច្បាប់ Wet goed verhuurderschap (ច្បាប់ស្តីពីកម្មសិទ្ធិដីធ្លីល្អ) ដែលចូលជាធរមានចាប់ពីថ្ងៃទី 1 ខែកក្កដា ឆ្នាំ 2023 ប្រាក់កក់មិនអាចលើសពីពីរដងនៃថ្លៃជួលប្រចាំខែ — ថ្លៃជួលសម្រាប់ការប្រើប្រាស់ផ្ទះដោយខ្លួនឯង ដោយមិនគិតថ្លៃសេវាកម្ម — ហើយត្រូវតែសងវិញក្នុងរយៈពេល 14 ថ្ងៃគិតចាប់ពីថ្ងៃបញ្ចប់កិច្ចសន្យាជួល (មាត្រា 7:261b BW)។ ក្នុងករណីដែលម្ចាស់ផ្ទះលុបចោលថ្លៃជួលដែលមិនទាន់បានបង់ ថ្លៃសេវាកម្មដែលមិនទាន់បានបង់ ឬការខូចខាត សមតុល្យត្រូវបង់ក្នុងរយៈពេល 30 ថ្ងៃជំនួសវិញ ហើយការកាត់កងណាមួយតម្រូវឱ្យមានការបញ្ជាក់ជាលាយលក្ខណ៍អក្សរ។

ថ្លៃសេវា ( servicekosten ) ត្រូវតែឆ្លុះបញ្ចាំងពីថ្លៃដើមជាក់ស្តែង។ ម្ចាស់ផ្ទះត្រូវតែផ្តល់របាយការណ៍ប្រចាំឆ្នាំដែលបានរាយបញ្ជីក្នុងរយៈពេលប្រាំមួយខែគិតចាប់ពីចុងឆ្នាំគណនេយ្យ (មាត្រា 7:259 BW) ហើយអ្នកអាចពិនិត្យមើលឯកសារមូលដ្ឋាន។ ថ្លៃជួល សេវាប្រើប្រាស់ និងសេវាកម្មដែលរួមបញ្ចូលទាំងអស់គឺជាបញ្ហារបស់ម្ចាស់ផ្ទះ មិនមែនជារបស់អ្នកទេ៖ គណៈកម្មការអចលនទ្រព្យអាចបែងចែកវាចេញ។

ការថែទាំ ការខូចខាត និងការកាត់បន្ថយថ្លៃជួល

ជាគោលការណ៍ ម្ចាស់ផ្ទះទទួលខុសត្រូវចំពោះអចលនទ្រព្យដែលសមរម្យសម្រាប់រស់នៅ និងសម្រាប់ការកែតម្រូវពិការភាព។ អ្នកជួលទទួលបន្ទុកជួសជុលតូចតាចប្រចាំថ្ងៃ។

កំហុស ( gebrek ) គឺជាលក្ខខណ្ឌណាមួយដែលដកហូតអ្នកពីការរីករាយដែលអ្នកមានសិទ្ធិរំពឹងទុក ដែលបានកំណត់យ៉ាងទូលំទូលាយនៅក្នុងមាត្រា 7:204 BW — សើម និងផ្សិត ឡចំហាយដែលខូច ដំបូលលេចធ្លាយ។ នៅពេលដែលបានជូនដំណឹងរួច ម្ចាស់ផ្ទះត្រូវតែដោះស្រាយវា (មាត្រា 7:206 BW)។ ប្រសិនបើមិនដូច្នោះទេ អ្នកអាចស្នើសុំឱ្យតុលាការអនុញ្ញាតឱ្យការងារនេះដោយចំណាយរបស់ម្ចាស់ផ្ទះ ទាមទារការកាត់បន្ថយថ្លៃជួលសម្រាប់រយៈពេលដែលកំហុសនៅតែបន្ត (មាត្រា 7:207 BW) ឬទាមទារសំណងដែលម្ចាស់ផ្ទះមានកំហុស (មាត្រា 7:208 BW)។ កាតព្វកិច្ចផ្ទាល់ខ្លួនរបស់អ្នកគ្របដណ្តប់លើការជួសជុលតូចៗ (មាត្រា 7:217 BW) ដែលបានបញ្ជាក់នៅក្នុង កំហុសតូចតាច ៖ អំពូលភ្លើង ការបើកលូបង្ហូរទឹក ការថែទាំសួនច្បារតិចតួច។ ប្រការដែលផ្លាស់ប្តូរការថែទាំរចនាសម្ព័ន្ធមកលើអ្នកគឺគ្មានប្រសិទ្ធភាព។

រាយការណ៍ពីចំណុចខ្វះខាតជាលាយលក្ខណ៍អក្សរ៖ ការទាមទារកាត់បន្ថយថ្លៃជួលអាស្រ័យលើកាលបរិច្ឆេទជូនដំណឹង។ នៅក្នុងផ្នែកទីផ្សារដែលមានបទប្បញ្ញត្តិ និងទីផ្សារមធ្យម គណៈកម្មការ Huurcommissie អាចបញ្ជាឱ្យមានការកាត់បន្ថយបណ្តោះអាសន្នសម្រាប់ចំណុចខ្វះខាតធ្ងន់ធ្ងរ លឿន និងថោកជាងតុលាការ។ កុំដកហូតថ្លៃជួលដោយឯកតោភាគី — នោះផ្តល់ឱ្យម្ចាស់ផ្ទះនូវមូលដ្ឋានបញ្ចប់កិច្ចសន្យា។

ការចូលប្រើប្រាស់ ភាពឯកជន និងសិទ្ធិរបស់ម្ចាស់ផ្ទះក្នុងការចូល

អ្នកមានការប្រើប្រាស់អចលនទ្រព្យផ្តាច់មុខ។ ម្ចាស់ផ្ទះមិនមានសិទ្ធិចូលជាទូទៅទេ ហើយប្រការមួយដែលអះអាងថាផ្តល់ឱ្យមិនជំនួសសិទ្ធិរបស់អ្នកចំពោះការរីករាយដោយគ្មានការរំខាន៖ មិនអនុញ្ញាតឱ្យខ្លួនឯងចូលនៅពេលអ្នកនៅខាងក្រៅ មិនអនុញ្ញាតឱ្យមានកាមេរ៉ាគ្របដណ្តប់ច្រកចូលរបស់អ្នក។ អ្នកត្រូវតែអនុញ្ញាតឱ្យចូលសម្រាប់ការងារបន្ទាន់ ការជួសជុល និងការត្រួតពិនិត្យចាំបាច់ នៅពេលវេលាសមស្រប និងតាមការជូនដំណឹងសមហេតុផល (មាត្រា 7:220 BW)។ ច្បាប់នេះគឺជាការណាត់ជួប មិនមែនជាការភ្ញាក់ផ្អើលទេ។ ការទៅលេងម្តងហើយម្តងទៀតដោយមិនបានប្រកាសទុកជាមុន ឬសម្ពាធឱ្យចាកចេញអាចស្មើនឹងការគំរាមកំហែង ដែលត្រូវបានហាមឃាត់ក្រោមច្បាប់ Wet goed verhuurderschap និងអាចរាយការណ៍ទៅក្រុង។

ការជួសជុលឡើងវិញ និងសំណើសមហេតុផល

ម្ចាស់ផ្ទះដែលចង់ជួសជុលឡើងវិញត្រូវតែដាក់សំណើជាលាយលក្ខណ៍អក្សរមកអ្នក ហើយអ្នកត្រូវតែសហការប្រសិនបើវាសមហេតុផល (មាត្រា 7:220 BW)។ ភាពសមហេតុផលប៉ះពាល់ដល់ផលប្រយោជន៍របស់ភាគីទាំងពីរ៖ ភាពចាំបាច់នៃការងារ ការរំខាន សំណងដែលផ្តល់ជូន ផលវិបាកនៃការជួល និងការផ្លាស់ប្តូរទីលំនៅបណ្តោះអាសន្នណាមួយ។ ការជួសជុលឡើងវិញមិនបញ្ចប់ការជួលរបស់អ្នកទេ - វាបន្តរហូតដល់ការងារបញ្ចប់។ ប្រសិនបើអ្នកចាត់ទុកថាសំណើមួយមិនសមហេតុផល សូមនិយាយជាលាយលក្ខណ៍អក្សរដោយមានហេតុផល។ ក្នុងករណីដែលអ្នកជួលភាគច្រើននៅក្នុងអគារមួយបានយល់ព្រម វាត្រូវបានសន្មតថាសមហេតុផល ហើយអ្នកត្រូវតែទៅតុលាការឱ្យបានឆាប់រហ័ស។

ការរើសអើងនៅក្នុងទីផ្សារជួល

ការរើសអើងដោយផ្អែកលើមូលដ្ឋាន រួមទាំងសញ្ជាតិ ដើមកំណើតជនជាតិ សាសនា ភេទ ទំនោរផ្លូវភេទ និងពិការភាព គឺខុសច្បាប់ក្រោមច្បាប់ស្តីពីការប្រព្រឹត្តស្មើភាពគ្នាទូទៅ។ The Wet goed verhuurderschap បានធ្វើឱ្យរឿងនេះកាន់តែច្បាស់សម្រាប់ការជួល៖ ម្ចាស់ផ្ទះ ឬភ្នាក់ងារត្រូវតែដំណើរការនីតិវិធីជ្រើសរើសដែលមានតម្លាភាព ដាក់ពាក្យ និងកត់ត្រាលក្ខណៈវិនិច្ឆ័យគោលបំណង និងពន្យល់ដល់បេក្ខជនដែលត្រូវបានបដិសេធថាហេតុអ្វីបានជាបេក្ខជនម្នាក់ទៀតត្រូវបានជ្រើសរើស។

នេះមានប្រយោជន៍ដោយផ្ទាល់សម្រាប់ជនបរទេស ដែលរងផលប៉ះពាល់មិនសមាមាត្រដោយ "សម្រាប់តែជនជាតិហូឡង់" "គ្មានជនបរទេស" ឬការបដិសេធដែលមិនអាចពន្យល់បានបន្ទាប់ពីការមើល។ សូមសួរជាលាយលក្ខណ៍អក្សរអំពីលក្ខណៈវិនិច្ឆ័យ និងមូលហេតុនៃការជ្រើសរើស ហើយរាយការណ៍វាទៅកាន់ចំណុចរាយការណ៍ក្រុង ដែលអាចពិន័យ និងដកសិទ្ធិជួល ក្នុងករណីដែលមានការផ្តល់អាជ្ញាប័ណ្ណ។

ការជួលបន្ត និង Airbnb

ច្បាប់ទូទៅគឺថា អ្នកមិនអាចផ្តល់ឱ្យភាគីទីបីនូវការប្រើប្រាស់អចលនទ្រព្យដោយគ្មានការអនុញ្ញាតនោះទេ (មាត្រា 7:244 BW)។ អ្នកជួលដែលរស់នៅក្នុងផ្ទះដាច់ដោយឡែកអាចជួលបន្តផ្នែកខ្លះនៃវា - បន្ទប់មួយ - ប៉ុន្តែការជួលបន្តផ្ទះទាំងមូល ឬចុះបញ្ជីវានៅលើវេទិកាជួលរយៈពេលខ្លី គឺជាវិធីមួយដ៏ច្បាស់លាស់បំផុតដើម្បីបាត់បង់ការជួល៖ តុលាការតែងតែចាត់ទុកការជួលបន្តដោយគ្មានការអនុញ្ញាតថាជាការបរាជ័យក្នុងការប្រព្រឹត្តជាអ្នកជួលដ៏ល្អ ហើយប្រាក់ចំណេញអាចត្រូវបានទាមទារមកវិញ។ ក្រុងភាគច្រើនក៏គ្រប់គ្រងការជួលថ្ងៃឈប់សម្រាកដោយឡែកពីគ្នា ជាមួយនឹងតម្រូវការលិខិតអនុញ្ញាត និងការពិន័យផ្ទាល់ខ្លួនរបស់ពួកគេ។ ក្នុងនាមជាអ្នកជួលបន្ត ជំហររបស់អ្នកកើតចេញពីការជួលសំខាន់៖ ប្រសិនបើវាបញ្ចប់ ដូច្នេះជាគោលការណ៍ របស់អ្នកក៏បញ្ចប់ដែរ។

ប្រសិនបើអចលនទ្រព្យត្រូវបានលក់៖ ការលក់មិនធ្វើឱ្យខូចកិច្ចសន្យាជួលទេ

ការលក់មិន ធ្វើ ឱ្យខូចកិច្ចសន្យាជួលទេ (មាត្រា 7:226 BW)។ ប្រសិនបើម្ចាស់ផ្ទះរបស់អ្នកលក់ អ្នកទិញនឹងចូលទៅក្នុងតំណែងរបស់ម្ចាស់ផ្ទះដោយប្រតិបត្តិការនៃច្បាប់ ហើយការជួល ថ្លៃជួល និងការការពាររបស់អ្នកនៅតែបន្តមិនផ្លាស់ប្តូរ។ អ្នកមិនចាំបាច់ចុះហត្ថលេខាលើអ្វីថ្មីទេ ហើយគួរតែប្រុងប្រយ័ត្នចំពោះ "កិច្ចសន្យាថ្មី" ដែលផ្តល់ជូនជាលក្ខខណ្ឌនៃការលក់ ដែលអាចកាត់បន្ថយសិទ្ធិរបស់អ្នកដោយស្ងាត់ៗ។

អ្នកត្រូវតែអត់ឱនចំពោះការមើលដោយសមហេតុផល ប៉ុន្តែការលក់មិនមែនជាមូលដ្ឋានបញ្ចប់កិច្ចសន្យាទេ។ ហើយបំណងប្រាថ្នារបស់ម្ចាស់ថ្មីក្នុងការចូលនៅភ្លាមៗក៏មិនមែនជារឿងសំខាន់ដែរ៖ ម្ចាស់ផ្ទះដែលបានចូលកាន់តំណែងមុនរបស់គាត់មិនអាចទទួលបានជោគជ័យលើដីប្រើប្រាស់ជាបន្ទាន់បានទេ រហូតដល់បីឆ្នាំបានកន្លងផុតទៅចាប់តាំងពីអ្នកជួលត្រូវបានប្រាប់ជាលាយលក្ខណ៍អក្សរថាគាត់មានម្ចាស់ផ្ទះថ្មី (មាត្រា 7:274 BW)។

ការចុះឈ្មោះនៅក្នុង BRP

ប្រសិនបើអ្នករស់នៅក្នុងប្រទេសហូឡង់ អ្នកត្រូវតែចុះឈ្មោះនៅអាសយដ្ឋានរបស់អ្នកនៅក្នុងមូលដ្ឋានទិន្នន័យកំណត់ត្រាផ្ទាល់ខ្លួន ( Basisregistratie Personen , BRP)។ ការចុះឈ្មោះគឺជាកាតព្វកិច្ចផ្នែកច្បាប់ មិនមែនជាការអនុគ្រោះពីម្ចាស់ផ្ទះទេ ហើយអ្នកត្រូវការវាសម្រាប់ BSN គណនីធនាគារ និងការធានារ៉ាប់រងសុខភាព។

ម្ចាស់ផ្ទះដែលបដិសេធមិនចុះបញ្ជីគឺជាសញ្ញាព្រមានមួយ ជាធម្មតាដោយសារតែការជួលនេះរំលោភលើប្រាក់កម្ចីទិញផ្ទះ ការធានារ៉ាប់រង ឬច្បាប់លំនៅឋានរបស់ក្រុង ដោយសារតែផ្ទះត្រូវបានជួលដោយគ្មានការអនុញ្ញាតដែលតម្រូវ ឬដោយសារតែប្រាក់ចំណូលមិនត្រូវបានប្រកាស។ គ្មានអ្វីមួយក្នុងចំណោមទាំងនេះជាបញ្ហារបស់អ្នកតាមផ្លូវច្បាប់ទេ ប៉ុន្តែទាំងអស់នេះមានន័យថាការជួលរបស់អ្នកស្ថិតនៅលើដីមិនស្ថិតស្ថេរ។ ចាត់ទុកពាក្យថា "អ្នកមិនអាចចុះឈ្មោះនៅទីនេះបានទេ" ជាហេតុផលដើម្បីដើរចេញ។

កន្លែងដែលត្រូវទៅពេលមានអ្វីមួយខុសប្រក្រតី

មានផ្លូវបីហើយការជ្រើសរើសឱ្យបានត្រឹមត្រូវជួយសន្សំសំចៃពេលវេលា។

• ចំណុចរាយការណ៍របស់ក្រុង (ខ្សែទូរស័ព្ទ) — ចំពោះអាកប្បកិរិយារបស់ម្ចាស់ផ្ទះ៖ ការរើសអើង ការគំរាមកំហែង ការបដិសេធមិនផ្តល់កិច្ចសន្យាជាលាយលក្ខណ៍អក្សរ ឬព័ត៌មានដែលត្រូវការ ការគិតថ្លៃខុសច្បាប់ និងថ្លៃជួលហួសហេតុនៅក្នុងផ្នែកទីផ្សារដែលមានបទប្បញ្ញត្តិ និងទីផ្សារមធ្យម។ គ្រប់ក្រុងទាំងអស់មានមួយចាប់តាំងពីដើមឆ្នាំ 2024។ វាមិនគិតថ្លៃទេ ប៉ុន្តែអនុវត្តដើម្បីផលប្រយោជន៍សាធារណៈជាជាងការផ្តល់ប្រាក់ឱ្យអ្នក។
• Huurcommissie (តុលាការជួល) — សម្រាប់ថ្លៃជួលចាប់ផ្តើម ការដំឡើងថ្លៃប្រចាំឆ្នាំ ការទូទាត់ថ្លៃសេវាកម្ម ថ្លៃជួលទាំងអស់ និងការកាត់បន្ថយថ្លៃជួលសម្រាប់បញ្ហាខ្វះខាត នៅក្នុងផ្នែកទីផ្សារដែលមានបទប្បញ្ញត្តិ និងទីផ្សារមធ្យម។ រហ័ស ថ្លៃដើមទាប និងមានកាតព្វកិច្ច ប៉ុន្តែវាមិនដោះស្រាយប្រាក់កក់ ការបណ្តេញចេញ ឬការខូចខាតទេ។
• តុលាការ​រង​ស្រុក (kantonrechter) — សម្រាប់អ្វីៗផ្សេងទៀត៖ ការបញ្ចប់ និង ការបណ្តេញចេញការទាមទារប្រាក់កក់ ការខូចខាត ការរំលោភកិច្ចសន្យា និងវិវាទក្នុងវិស័យសេរី។ មិនត្រូវការមេធាវីទេ ប៉ុន្តែភាគីម្ខាងទៀតជាធម្មតាមានមេធាវីម្នាក់។

ថ្ងៃផុតកំណត់ជាច្រើនមានរយៈពេលខ្លី — ប្រាំមួយខែសម្រាប់ថ្លៃជួលចាប់ផ្តើម កាលបរិច្ឆេទមានប្រសិទ្ធភាពសម្រាប់ការជំទាស់នឹងការដំឡើងថ្លៃជួល ប្រាំមួយសប្តាហ៍ដើម្បីឆ្លើយតបទៅនឹងការជូនដំណឹងបញ្ចប់កិច្ចសន្យា — ហើយការខកខានថ្ងៃផុតកំណត់ទាំងនោះអាចធ្វើឱ្យសំណុំរឿងដ៏រឹងមាំមួយបរាជ័យ។

បញ្ជីត្រួតពិនិត្យជាក់ស្តែង

មុនពេលអ្នកចុះហត្ថលេខា

• កំណត់ប្រភេទកិច្ចសន្យា ហើយប្រសិនបើមានកំណត់ តើប្រភេទណាដែលត្រូវបានអនុញ្ញាតឲ្យអនុវត្ត។
• សូម​ឲ្យ​ពិន្ទុ​ត្រូវ​បាន​រាប់​បញ្ចូល​មុន​ពេល​សម្រេច​ចិត្ត​បង់​ថ្លៃ​ជួល។
• សូមពិនិត្យមើលថាប្រាក់កក់មិនលើសពីថ្លៃជួលពីរខែទេ។
• ថ្លៃសេវាកម្មមូលប្បទានប័ត្រត្រូវបានបញ្ជាក់ មិនត្រូវបានបញ្ចូលគ្នាជាតួលេខ "ទាំងអស់" ទេ។
• សូមបញ្ជាក់ជាលាយលក្ខណ៍អក្សរថាអ្នកអាចចុះឈ្មោះក្នុង BRP នៅទីនោះបាន។
• សូមសួរថាតើភ្នាក់ងារកំពុងគិតថ្លៃសេវាពីអ្នកដែរឬទេ — ការគិតថ្លៃពីអ្នកជួល ខណៈដែលភ្នាក់ងារក៏ធ្វើការឱ្យម្ចាស់ផ្ទះផងដែរ ជាទូទៅមិនត្រូវបានអនុញ្ញាតទេ។
• ថតរូបស្ថានភាពនៅពេលប្រគល់ជូន មានកាលបរិច្ឆេទ។

ពេល​មាន​អ្វី​មួយ​ខុស​ប្រក្រតី

• សរសេរវាជាលាយលក្ខណ៍អក្សរ; ប្រើប្រៃសណីយ៍ដែលបានចុះបញ្ជីសម្រាប់ការបញ្ចប់កិច្ចសន្យា និងការខកខានមិនបានបំពេញកិច្ចសន្យា។
• បន្តបង់ថ្លៃជួល លុះត្រាតែស្ថាប័នមានសមត្ថកិច្ចបានកាត់បន្ថយវា។
• កំណត់ថ្ងៃផុតកំណត់សម្រាប់ម្ចាស់ផ្ទះធ្វើសកម្មភាព ហើយនិយាយអ្វីដែលនឹងកើតឡើងបន្ទាប់។
• កំណត់ថាតើផ្លូវណាដែលសមស្រប ហើយពិនិត្យមើលថ្ងៃផុតកំណត់មុននឹងអ្វីផ្សេងទៀត។
• សូមទទួលដំបូន្មានជាមុន ប្រសិនបើមានការជូនដំណឹង ឬអ្នកត្រូវបានបង្ខំឱ្យចុះហត្ថលេខា ឬចាកចេញ។