សេចក្តីផ្តើម
កិច្ចព្រមព្រៀងជួលសម្រាប់កន្លែងស្នាក់នៅអាចត្រូវបានបញ្ចប់ដោយតុលាការស្រុករងតែប៉ុណ្ណោះ ហើយសម្រាប់តែការរំលោភលើកិច្ចសន្យាដោយអ្នកជួល ឬដោយសារហេតុផលផ្លូវច្បាប់ផ្សេងទៀត។ ការបញ្ចប់កិច្ចព្រមព្រៀងជួលគឺស្មុគស្មាញផ្នែកច្បាប់ ហើយអាចនាំឱ្យមានជម្លោះ។ ម្ចាស់ផ្ទះមិនអាចបញ្ចប់កិច្ចព្រមព្រៀងជួលដោយឯកតោភាគីបានទេ - ច្បាប់ ផ្តល់ជូនអ្នកជួលនូវការការពារដ៏រឹងមាំ។ នៅពេលបញ្ចប់កិច្ចព្រមព្រៀងជួល អ្នកជួលមានសិទ្ធិទទួលបានរបាយការណ៍ចុងក្រោយនៃថ្លៃសេវាកម្ម និងការសងប្រាក់កក់វិញ។
អត្ថបទនេះពិភាក្សាអំពីការបញ្ចប់កិច្ចព្រមព្រៀងជួលដោយម្ចាស់ផ្ទះ និងអ្នកជួល មូលដ្ឋានច្បាប់សម្រាប់ការបញ្ចប់ និងនីតិវិធីដែលត្រូវអនុវត្តតាម។ ការផ្តោតសំខាន់គឺទៅលើកន្លែងស្នាក់នៅធម្មតា រួមទាំងលំនៅដ្ឋានសង្គម និងកន្លែងស្នាក់នៅរបស់វិស័យឯកជន។ ប្រធានបទដូចជាការបញ្ចប់កន្លែងពាណិជ្ជកម្ម ឬកន្លែងស្នាក់នៅមិនឯករាជ្យ គឺស្ថិតនៅក្រៅវិសាលភាពនៃអត្ថបទនេះ។
ព័ត៌មាននេះគឺសម្រាប់ម្ចាស់ផ្ទះដែលកំពុងពិចារណាបញ្ចប់កិច្ចព្រមព្រៀងជួល អ្នកជួលដែលកំពុងស្វែងរកការយល់ដឹងអំពីសិទ្ធិរបស់ពួកគេ និងអ្នកគ្រប់គ្រងអចលនទ្រព្យដែលប្រឈមមុខនឹងបញ្ហាបញ្ចប់កិច្ចសន្យាក្នុងការអនុវត្ត។ អ្នកជួលមានសិទ្ធិឆ្លើយតបទៅនឹងលិខិតបញ្ចប់កិច្ចសន្យាពីម្ចាស់ផ្ទះក្នុងរយៈពេលប្រាំមួយសប្តាហ៍។
ចម្លើយសំខាន់៖ ម្ចាស់ផ្ទះអាចបញ្ចប់កិច្ចព្រមព្រៀងជួលលំនៅដ្ឋានបានលុះត្រាតែមានការស្នើសុំសាលក្រមរបស់តុលាការ ហើយលុះត្រាតែមានមូលដ្ឋានផ្លូវច្បាប់ត្រឹមត្រូវ ដូចជាការរំលោភកិច្ចសន្យាធ្ងន់ធ្ងរ ការប្រើប្រាស់ផ្ទាល់ខ្លួនជាបន្ទាន់ ឬហេតុផលផ្សេងទៀតដែលបានបញ្ជាក់ដោយច្បាប់។ ច្បាប់ផ្តល់អំណាចដល់តុលាការក្នុងការវាយតម្លៃថាតើការបញ្ចប់ ឬការលុបចោលកិច្ចព្រមព្រៀងជួលគឺត្រឹមត្រូវឬអត់។
ចំណុចសិក្សាសំខាន់ៗ៖
- ការបញ្ចប់កិច្ចសន្យាខុសគ្នាជាមូលដ្ឋានពីការលុបចោល ហើយតែងតែតម្រូវឱ្យមានអន្តរាគមន៍ពីចៅក្រម។ វាជាការសំខាន់ក្នុងការបែងចែករវាងការបញ្ចប់កិច្ចព្រមព្រៀងជួលដោយការលុបចោល និងដោយការរំលាយ។
- ការជំពាក់ថ្លៃជួល ការរំខានដែលបង្កឡើងដោយអ្នកជួល និងការជួលបន្តខុសច្បាប់ គឺជាមូលដ្ឋានទូទៅបំផុតសម្រាប់ការបញ្ចប់កិច្ចសន្យា។
- អ្នកជួលទទួលបានការការពារថ្លៃជួលដ៏រឹងមាំ ជាពិសេសក្រោមកិច្ចសន្យាជួលរយៈពេលកំណត់សម្រាប់រយៈពេលមិនកំណត់។
- តុលាការតែងតែថ្លឹងថ្លែងផលប្រយោជន៍ដែលពាក់ព័ន្ធមុនពេលអនុញ្ញាតឱ្យរំលាយ។
- ការបញ្ចប់ការងារក្រៅប្រព័ន្ធតុលាការស្ទើរតែមិនអាចធ្វើទៅរួចទេក្នុងករណីស្នាក់នៅ។
ប្រភេទនៃកិច្ចព្រមព្រៀងជួល
នៅពេលចូលទៅក្នុងកិច្ចព្រមព្រៀងជួល វាជាការសំខាន់ណាស់ក្នុងការយល់ដឹងអំពីប្រភេទនៃការជួលដែលអ្នកកំពុងចូលទៅក្នុង ព្រោះវាមានផលប៉ះពាល់ដោយផ្ទាល់ទៅលើសិទ្ធិ និងកាតព្វកិច្ចរបស់ទាំងអ្នកជួល និងម្ចាស់ផ្ទះ។ នៅប្រទេសហូឡង់ យើងបែងចែកយ៉ាងទូលំទូលាយរវាងប្រភេទសំខាន់ៗចំនួនបី៖ កិច្ចព្រមព្រៀងជួលបើកចំហ កិច្ចព្រមព្រៀងជួលបណ្តោះអាសន្ន និងកិច្ចព្រមព្រៀងជួលសម្រាប់កន្លែងស្នាក់នៅដែលមិនមានភាពឯកជន។
កិច្ចព្រមព្រៀងជួលសម្រាប់រយៈពេលមិនកំណត់ - ត្រូវបានគេស្គាល់ផងដែរថាជាកិច្ចព្រមព្រៀងជួលរយៈពេលកំណត់ - ផ្តល់ជូនអ្នកជួលនូវការការពារថ្លៃជួលច្រើនបំផុត។ ក្នុងករណីបែបនេះ ម្ចាស់ផ្ទះអាចបញ្ចប់កិច្ចសន្យាជួល ឬរំលាយកិច្ចព្រមព្រៀងជួលបានលុះត្រាតែមានមូលដ្ឋានផ្លូវច្បាប់ ដូចជាការរំលោភកិច្ចសន្យាធ្ងន់ធ្ងរ ឬការប្រើប្រាស់ផ្ទាល់ខ្លួនជាបន្ទាន់។ ការបញ្ចប់ត្រូវតែធ្វើឡើងជាលាយលក្ខណ៍អក្សរជានិច្ច ស្របតាមរយៈពេលជូនដំណឹងតាមច្បាប់។ ប្រសិនបើអ្នកជួលមិនយល់ស្រប មានតែតុលាការទេដែលអាចរំលាយកិច្ចព្រមព្រៀងជួលបាន។
នៅក្នុងកិច្ចព្រមព្រៀងជួលបណ្តោះអាសន្ន រយៈពេលជួលត្រូវបានព្រមព្រៀងគ្នា។ នៅចុងបញ្ចប់នៃអាណត្តិនេះ ការជួលនឹងបញ្ចប់ដោយស្វ័យប្រវត្តិ ដោយផ្តល់ថាម្ចាស់ផ្ទះបានផ្តល់ការជូនដំណឹងជាលាយលក្ខណ៍អក្សរទាន់ពេលវេលា។ ទោះជាយ៉ាងណាក៏ដោយ ច្បាប់ច្បាប់ដ៏តឹងរ៉ឹងក៏ត្រូវបានអនុវត្តនៅទីនេះផងដែរ៖ ម្ចាស់ផ្ទះមិនអាចបញ្ចប់ការជួលមុនអាយុបានទេ ហើយក្នុងករណីមានជម្លោះ តុលាការអាចត្រូវបានស្នើសុំឱ្យសម្រេចលើការបញ្ចប់កិច្ចព្រមព្រៀងជួល។ ចាប់តាំងពីការណែនាំនៃច្បាប់ជួលរយៈពេលកំណត់មក លទ្ធភាពសម្រាប់កិច្ចសន្យាបណ្តោះអាសន្នត្រូវបានរឹតត្បិតបន្ថែមទៀត។
ច្បាប់ខុសគ្នាមួយផ្នែកអនុវត្តចំពោះកន្លែងស្នាក់នៅមិនឯករាជ្យ ដូចជាបន្ទប់នៅក្នុងផ្ទះសិស្សជាដើម។ ក្នុងករណីបែបនេះ ជារឿយៗវាពិបាកក្នុងការបញ្ចប់កិច្ចព្រមព្រៀងជួល ជាពិសេសប្រសិនបើអ្នកជួលមានឥរិយាបទជាអ្នកជួលដ៏ល្អ។ សូម្បីតែក្នុងករណីមានការរំខានដែលបង្កឡើងដោយអ្នកជួល ឬការជួលបន្តខុសច្បាប់ក៏ដោយ ម្ចាស់ផ្ទះត្រូវតែអនុវត្តតាមនីតិវិធីផ្លូវច្បាប់ ហើយការបញ្ចប់កិច្ចសន្យាក្រៅតុលាការកម្រនឹងអាចធ្វើទៅបានដោយគ្មានការអន្តរាគមន៍ពីតុលាការ។
ក្នុងករណីទាំងអស់ ការបញ្ចប់ ឬការរំលាយកិច្ចព្រមព្រៀងជួលតម្រូវឱ្យមានការប្រុងប្រយ័ត្ន។ មិនថាវាទាក់ទងនឹងកិច្ចព្រមព្រៀងជួលរយៈពេលកំណត់ កិច្ចព្រមព្រៀងជួលបណ្តោះអាសន្ន ឬកិច្ចសន្យាសម្រាប់កន្លែងស្នាក់នៅដែលមិនមានភាពឯកជននោះទេ ម្ចាស់ផ្ទះត្រូវតែអនុវត្តតាមច្បាប់ និងរយៈពេលជូនដំណឹង។ ក្នុងស្ថានភាពធ្ងន់ធ្ងរ ដូចជាការរំខាន ឬការជួលបន្តខុសច្បាប់ នីតិវិធីសង្ខេបអាចចាំបាច់ដើម្បីឱ្យអចលនទ្រព្យត្រូវបានរុះរើចេញយ៉ាងឆាប់រហ័ស។
ប្រសិនបើអ្នកមិនអាចឈានដល់កិច្ចព្រមព្រៀង ឬប្រសិនបើអ្នកមិនប្រាកដអំពីសិទ្ធិ និងកាតព្វកិច្ចរបស់អ្នក វាជាការប្រសើរក្នុងការស្វែងរកដំបូន្មានផ្នែកច្បាប់ទាន់ពេលវេលាពីមជ្ឈមណ្ឌលប្រឹក្សាផ្នែកច្បាប់ ឬមេធាវីឯកទេសខាងច្បាប់ជួល។ នេះនឹងជួយអ្នកជៀសវាងហានិភ័យដែលមិនចាំបាច់ និងធានាថាការបញ្ចប់កិច្ចព្រមព្រៀងជួលត្រូវបានអនុវត្តស្របតាមច្បាប់។
តើការបញ្ចប់កិច្ចព្រមព្រៀងជួលមានន័យដូចម្តេច?
ការបញ្ចប់កិច្ចព្រមព្រៀងជួលគឺជានីតិវិធីផ្លូវច្បាប់ដែលសេចក្តីសម្រេចរបស់តុលាការបញ្ចប់កិច្ចព្រមព្រៀងជួល។ ការបញ្ចប់កិច្ចព្រមព្រៀងជួល ('ការបញ្ចប់កិច្ចព្រមព្រៀងជួល') គឺខុសពីការផ្តល់ការជូនដំណឹងឱ្យចាកចេញ៖ នៅពេលផ្តល់ការជូនដំណឹងឱ្យចាកចេញ កិច្ចសន្យាត្រូវបានបញ្ចប់ស្របតាមរយៈពេល និងលក្ខខណ្ឌនៃការជូនដំណឹងតាមច្បាប់ ចំណែកឯក្នុងករណីនៃការបញ្ចប់ តុលាការត្រូវតែធ្វើអន្តរាគមន៍ដោយសារតែការរំលោភបំពានដោយភាគីណាមួយ។ មិនដូចការបញ្ចប់ដោយការយល់ព្រមទៅវិញទៅមកទេ ការបញ្ចប់ដោយបង្ខំពាក់ព័ន្ធនឹងជម្លោះដែលចៅក្រមត្រូវតែវិនិច្ឆ័យ។
ការបញ្ចប់ទល់នឹងការលុបចោល
ភាពខុសគ្នាផ្នែកច្បាប់រវាងការបញ្ចប់ និងការលុបចោលគឺមានសារៈសំខាន់។ ក្នុងករណីមានការលុបចោល ម្ចាស់ផ្ទះបញ្ចប់កិច្ចសន្យាជួលដោយលិខិតចុះបញ្ជី ដោយគោរពតាមរយៈពេលជូនដំណឹងតាមច្បាប់ ( ) - យ៉ាងតិចបីខែ ដែលកើនឡើងស្របតាមរយៈពេលនៃកិច្ចសន្យាជួល។ អ្នកជួលត្រូវតែយល់ព្រមចំពោះរឿងនេះ បើមិនដូច្នោះទេ នីតិវិធីផ្លូវច្បាប់នឹងកើតឡើង។
ការបញ្ចប់កិច្ចសន្យាគឺខុសគ្នា៖ វាតម្រូវឱ្យមានការរំលោភលើកិច្ចសន្យា និងអន្តរាគមន៍ដោយផ្ទាល់ពីតុលាការ។ ការខកខានណាមួយក្នុងការអនុវត្តតាមកិច្ចព្រមព្រៀងជួលអាចជាមូលដ្ឋានសម្រាប់ការបញ្ចប់កិច្ចសន្យា លុះត្រាតែការបរាជ័យនោះមានលក្ខណៈតូចតាច។ ការបញ្ចប់កិច្ចសន្យាគឺលឿនជាងការលុបចោល នៅពេលដែលមានការរំលោភលើកិច្ចសន្យាដែលបង្ហាញឱ្យឃើញ ប៉ុន្តែវាតម្រូវឱ្យមានភស្តុតាង។
ច្បាប់ផ្សេងៗគ្នាត្រូវបានអនុវត្តចំពោះការជួលបណ្តោះអាសន្ន ឬកិច្ចព្រមព្រៀងជួល៖ ការជួលបញ្ចប់ដោយការអនុវត្តច្បាប់នៅចុងបញ្ចប់នៃរយៈពេលជួលដែលបានព្រមព្រៀងគ្នា ដរាបណាការជូនដំណឹងត្រូវបានផ្តល់ឱ្យត្រឹមត្រូវ។ ទោះជាយ៉ាងណាក៏ដោយ ចាប់តាំងពីច្បាប់ស្តីពីកិច្ចព្រមព្រៀងជួលថេរបានចូលជាធរមាននៅថ្ងៃទី 1 ខែកក្កដា ឆ្នាំ 2024 លទ្ធភាពសម្រាប់កិច្ចសន្យាបណ្តោះអាសន្នថ្មីត្រូវបានកំណត់យ៉ាងខ្លាំង។
ការការពារការជួលសម្រាប់កន្លែងស្នាក់នៅ
អ្នកជួលមានជំហរផ្លូវច្បាប់រឹងមាំទាក់ទងនឹងកន្លែងស្នាក់នៅ ជាពិសេសក្រោមកិច្ចសន្យាបើកចំហ។ ច្បាប់មិនអនុញ្ញាតឱ្យម្ចាស់ផ្ទះកំណត់ថាពេលណាកិច្ចព្រមព្រៀងជួលបញ្ចប់ដោយឯកតោភាគីនោះទេ។ នេះអនុវត្តដូចគ្នាចំពោះលំនៅដ្ឋានសង្គម និងលំនៅដ្ឋានវិស័យឯកជន។
នៅឆ្នាំ ២០១៨ តុលាការកំពូលបានបញ្ជាក់ថា គ្មានច្បាប់ពិសេសណាមួយអនុវត្តចំពោះលំនៅឋានសង្គមទេ។ ច្បាប់ច្បាប់ដែលមានស្រាប់ផ្តល់វិសាលភាពគ្រប់គ្រាន់ដើម្បីពិចារណាគ្រប់កាលៈទេសៈទាំងអស់ រួមទាំងហានិភ័យនៃភាពគ្មានផ្ទះសម្បែងសម្រាប់អ្នកជួលផងដែរ។ យ៉ាងណាក៏ដោយ កម្រិតសម្រាប់ការបញ្ចប់កិច្ចសន្យានៅតែខ្ពស់។
ជាមួយនឹងការណែនាំអំពីច្បាប់ស្តីពីការជួលរយៈពេលកំណត់ វាកាន់តែពិបាកសម្រាប់ម្ចាស់ផ្ទះក្នុងការផ្តល់កិច្ចព្រមព្រៀងជួលបណ្តោះអាសន្ន។ នេះពង្រឹងជំហររបស់អ្នកជួល និងធ្វើឱ្យចំណេះដឹងអំពីច្បាប់បញ្ចប់កិច្ចសន្យាកាន់តែមានសារៈសំខាន់សម្រាប់ម្ចាស់ផ្ទះ។
មូលដ្ឋានច្បាប់សម្រាប់ការបញ្ចប់ការងារដោយម្ចាស់ផ្ទះ
ម្ចាស់ផ្ទះអាចស្នើសុំឱ្យតុលាការបញ្ចប់កិច្ចសន្យាជួលបានលុះត្រាតែមានមូលដ្ឋានស្របច្បាប់។ មាត្រា 7:231 នៃក្រមរដ្ឋប្បវេណីហូឡង់ចែងថាការបញ្ចប់កិច្ចសន្យាជួលលំនៅដ្ឋានអាចកើតឡើងតាមរយៈតុលាការតែប៉ុណ្ណោះ។ ការបញ្ចប់កិច្ចសន្យាក្រៅប្រព័ន្ធតុលាការដោយសេចក្តីប្រកាសក្រៅប្រព័ន្ធតុលាការមិនត្រូវបានអនុញ្ញាតនៅក្នុងកិច្ចសន្យាជួលលំនៅដ្ឋានទេ។
ការរំលោភលើកិច្ចសន្យាដោយអ្នកជួល
មូលហេតុទូទៅបំផុតសម្រាប់ការបញ្ចប់កិច្ចសន្យាគឺការរំលោភលើកិច្ចសន្យា៖ អ្នកជួលមិនបានបំពេញកាតព្វកិច្ចរបស់ខ្លួន។ ឧទាហរណ៍ជាក់លាក់រួមមាន៖
ជំពាក់ជួល – ប្រសិនបើអ្នកជួលមិនបង់ថ្លៃជួលជាប់លាប់ ម្ចាស់ផ្ទះអាចបញ្ចប់កិច្ចសន្យាជួល។ នៅក្នុងការអនុវត្តជាក់ស្តែង តុលាការជាធម្មតាទទួលយកបំណុលយឺតយ៉ាវពីរទៅបីខែជាហេតុផលគ្រប់គ្រាន់ ទោះបីជាពេលខ្លះពួកគេផ្តល់រយៈពេលសមហេតុផលមួយខែដើម្បីបំពេញកាតព្វកិច្ចក៏ដោយ។
ភាពរំខាន – ប្រសិនបើអ្នកជួលមិនអាចប្រព្រឹត្តខ្លួនជាអ្នកជួលដ៏ល្អ ហើយបង្កការរំខានជាប្រព័ន្ធ ដូចជាការបំពុលសំឡេង ឬការគំរាមកំហែង ការបញ្ចប់កិច្ចសន្យាអាចត្រូវបានធានា។ ទោះជាយ៉ាងណាក៏ដោយ ការរំខាននោះត្រូវតែធ្ងន់ធ្ងរ និងអាចបង្ហាញឱ្យឃើញ។ ការរំខានធ្ងន់ធ្ងរ និងអាចបង្ហាញឱ្យឃើញដល់អ្នកជិតខាងក៏អាចនាំឱ្យមានការបញ្ចប់កិច្ចព្រមព្រៀងជួលផងដែរ។
ការប្រើប្រាស់ផ្ទុយពីគោលបំណងដែលបានព្រមព្រៀងគ្នា – ប្រសិនបើអ្នកជួលប្រើប្រាស់អចលនទ្រព្យសម្រាប់គោលបំណងផ្សេងក្រៅពីលំនៅដ្ឋាន ឧទាហរណ៍ ជាកន្លែងពាណិជ្ជកម្ម ឬសម្រាប់សកម្មភាពខុសច្បាប់ នេះបង្កើតបានជាការរំលោភលើកិច្ចសន្យា។
ការជួលបន្តខុសច្បាប់ - ប្រសិនបើអ្នកជួលជួលអចលនទ្រព្យបន្តដោយគ្មានការអនុញ្ញាត នេះបង្កើតបានជាការរំលោភលើកិច្ចសន្យាដែលបញ្ជាក់ពីការបញ្ចប់កិច្ចសន្យា។
មុនពេលទាមទារឱ្យបញ្ចប់កិច្ចសន្យា ជាធម្មតាម្ចាស់ផ្ទះត្រូវផ្ញើការជូនដំណឹងអំពីការខកខានមិនបង់ថ្លៃជួលដោយផ្តល់ឱ្យអ្នកជួលនូវរយៈពេលសមស្របមួយដើម្បីដោះស្រាយការរំលោភបំពាន។ អ្នកជួលត្រូវតែទទួលបានឱកាសដើម្បីដោះស្រាយការរំលោភបំពាន។ ក្នុងករណីមានការរំលោភបំពានធ្ងន់ធ្ងរ តុលាការអាចសម្រេចផ្សេងពីនេះ។
ការប្រើប្រាស់របស់ម្ចាស់ផ្ទះផ្ទាល់
ម្ចាស់ផ្ទះអាចស្វែងរកការបញ្ចប់កិច្ចសន្យា ឬការលុបចោល ប្រសិនបើគាត់ត្រូវការអចលនទ្រព្យនេះជាបន្ទាន់សម្រាប់ការប្រើប្រាស់ផ្ទាល់ខ្លួន។ ឧទាហរណ៍ នេះអនុវត្តចំពោះម្ចាស់ផ្ទះចង់ផ្លាស់ទៅរស់នៅក្នុងអចលនទ្រព្យដោយខ្លួនឯង ឬប្រសិនបើសមាជិកគ្រួសារជិតស្និទ្ធដូចជាកូន ឬដៃគូដែលបានចុះបញ្ជីចង់ផ្លាស់ទៅរស់នៅ។
តុលាការនឹងតែងតែថ្លឹងថ្លែងផលប្រយោជន៍ដែលពាក់ព័ន្ធ៖ តើផលប្រយោជន៍របស់ម្ចាស់ផ្ទះមានច្រើនជាងផលប្រយោជន៍របស់អ្នកជួលដែរឬទេ? កត្តានានារួមមាន ភាពអាចរកបាននៃកន្លែងស្នាក់នៅសមរម្យសម្រាប់អ្នកជួល និងភាពបន្ទាន់នៃតម្រូវការរបស់ម្ចាស់ផ្ទះ។
មូលដ្ឋានច្បាប់ផ្សេងទៀត
បន្ថែមពីលើការរំលោភលើកិច្ចសន្យា និងការប្រើប្រាស់ផ្ទាល់ខ្លួនជាបន្ទាន់ ច្បាប់នេះបានលើកឡើងពីមូលដ្ឋានផ្សេងទៀត៖
- ការបដិសេធការផ្តល់ជូនសមហេតុផល – អ្នកជួលបដិសេធការផ្តល់ជូនសមហេតុផលសម្រាប់កិច្ចព្រមព្រៀងជួលថ្មីដែលមានលក្ខខណ្ឌដែលបានធ្វើវិសោធនកម្ម
- ផែនការតំបន់ដែលអាចអនុវត្តបាន - អចលនទ្រព្យនេះត្រូវតែរុះរើ ឬជួសជុលឡើងវិញស្របតាមផែនការកំណត់តំបន់
- ការជួលបណ្តោះអាសន្ន – ក្នុងករណីជួលបណ្តោះអាសន្នដែលមានសិទ្ធិប្រគល់ជូនអ្នកស្នាក់នៅដើមវិញ ដែលត្រូវការអចលនទ្រព្យនោះម្តងទៀត។
- លក្ខណៈពិសេសនៃការជួល – ស្ថានភាពជាក់លាក់ដែលកិច្ចព្រមព្រៀងជួលមានលក្ខណៈពិសេសដែលបញ្ជាក់ពីការបញ្ចប់កិច្ចសន្យា។ ឧទាហរណ៍មួយនៃរឿងនេះគឺការជួលឱ្យនិស្សិតសម្រាប់រយៈពេលសិក្សារបស់ពួកគេ ដែលក្នុងករណីនេះវាសមហេតុផលដែលកិច្ចព្រមព្រៀងជួលបញ្ចប់នៅពេលដែលការសិក្សាត្រូវបានបញ្ចប់។
តុលាការក៏នឹងវាយតម្លៃថាតើការបញ្ចប់កិច្ចសន្យាមានភាពត្រឹមត្រូវលើមូលដ្ឋានទាំងនេះដែរឬទេ និងថាតើផលប្រយោជន៍របស់អ្នកជួលត្រូវបានគិតគូរគ្រប់គ្រាន់ឬអត់។
នីតិវិធីសម្រាប់ការបញ្ចប់កិច្ចព្រមព្រៀងជួល
មានតែតុលាការរងស្រុកទេដែលអាចបញ្ចប់កិច្ចព្រមព្រៀងជួលសម្រាប់កន្លែងស្នាក់នៅ។ ម្ចាស់ផ្ទះមិនអាចសម្រេចចិត្តដោយឯករាជ្យថាកិច្ចព្រមព្រៀងជួលនឹងបញ្ចប់ឬអត់នោះទេ។ ប្រសិនបើអ្នកជួលមិនយល់ព្រមបញ្ចប់ទេ ម្ចាស់ផ្ទះត្រូវតែស្នើសុំឱ្យតុលាការបញ្ចប់កិច្ចព្រមព្រៀងជួល។ ក្នុងករណីជួលរួមគ្នា ម្ចាស់ផ្ទះក៏មានកាតព្វកិច្ចផ្ញើការរំលឹកអំពីកាលបរិច្ឆេទបញ្ចប់ ឬការបញ្ចប់ទៅអ្នកជួលទាំងអស់។ ខាងក្រោមនេះគឺជាទិដ្ឋភាពទូទៅនៃជំហាន និងជម្រើសផ្សេងៗ។
ជំហាននៃនីតិវិធីបញ្ចប់ការងារ
នីតិវិធីសម្រាប់ការបញ្ចប់កិច្ចសន្យាជួលមានដូចខាងក្រោម៖
- ផ្ញើការជូនដំណឹងអំពីការខកខាន – ផ្ញើលិខិតចុះបញ្ជីដែលបញ្ជាក់ពីចំណុចខ្វះខាត និងកំណត់ថ្ងៃផុតកំណត់សមរម្យសម្រាប់ការកែតម្រូវ។ រក្សាទុកភស្តុតាងនៃការបញ្ជូន។
- គូរសេចក្តីអំពាវនាវ – ប្រសិនបើអ្នកជួលមិនឆ្លើយតប ឬដោះស្រាយការរំលោភបំពានទេ សូមឲ្យមន្ត្រីតុលាការចេញដីកាកោះហៅ។ នៅក្នុងដីកាកោះហៅនេះ អ្នកទាមទារឲ្យបញ្ចប់កិច្ចព្រមព្រៀងជួល និងការបណ្តេញចេញ។
- ការស្តាប់សវនាការនៅចំពោះមុខចៅក្រម – ចៅក្រមនឹងស្តាប់សំណុំរឿង ហើយស្តាប់ភាគីទាំងពីរ។ ម្ចាស់ផ្ទះត្រូវតែបញ្ជាក់ពីការរំលោភលើកិច្ចសន្យា។ អ្នកជួលអាចលើកឡើងពីកាលៈទេសៈបន្ធូរបន្ថយ។
- ការជំនុំជំរះ – តុលាការយល់ព្រម ឬបដិសេធការបញ្ចប់កិច្ចសន្យា។ ប្រសិនបើយល់ព្រម តុលាការកំណត់កាលបរិច្ឆេទដែលអ្នកជួលត្រូវតែចាកចេញពីអចលនទ្រព្យ។ ជារឿយៗវាត្រូវបានកំណត់ថាអចលនទ្រព្យជួលត្រូវតែចាកចេញពីអចលនទ្រព្យក្នុងរយៈពេលដប់បួនថ្ងៃ។
- ការបណ្តេញចេញដែលអាចកើតមាន – ប្រសិនបើអ្នកជួលមិនចាកចេញពីអចលនទ្រព្យដោយស្ម័គ្រចិត្តទេ មន្ត្រីតុលាការអាចបណ្តេញពួកគេចេញដោយមានជំនួយពីប៉ូលីស។
រយៈពេលជាមធ្យមនៃដំណើរការនីតិវិធីធម្មតាគឺពីបួនទៅប្រាំបីខែ។ ជាធម្មតាថ្លៃដើមមានចន្លោះពី ៥០០ អឺរ៉ូ ដល់ ២០០០ អឺរ៉ូ អាស្រ័យលើភាពស្មុគស្មាញនៃសំណុំរឿង។
នីតិវិធីសង្ខេបសម្រាប់ករណីបន្ទាន់
ក្នុងស្ថានភាពបន្ទាន់ នីតិវិធីសង្ខេបសម្រាប់ការបណ្តេញចេញអាចផ្តល់នូវដំណោះស្រាយលឿនជាងមុន។ ខាងក្រោមនេះជាការប្រៀបធៀប៖
| លក្ខណៈវិនិច្ឆ័យ | ដំណើរការធម្មតា | ដំណើរការសង្ខេប |
| ពេលវេលាដំណើរការ | ខែ 4-8 | 2-6 សប្តាហ៍ |
| ការចំណាយ | € 2,500 - € 6,000 | € 2000 - € 3500 |
| បន្ទុកភស្តុតាង | តម្រូវឲ្យមានភស្តុតាងពេញលេញ | ភស្តុតាងបឋមគ្រប់គ្រាន់ |
| សមរម្យសម្រាប់ | ហេតុផលទាំងអស់សម្រាប់ការរំលាយ | ករណីបន្ទាន់ |
| ការជំនុំជំរះ | ការវិនិច្ឆ័យចុងក្រោយ | ការសង្គ្រោះបណ្ដោះអាសន្ន |
ការបន្ធូរបន្ថយបណ្ដោះអាសន្នគឺជាការចង់បានក្នុងករណីមានការរំខានធ្ងន់ធ្ងរ ស្ថានភាពគ្រោះថ្នាក់ ឬការជួញដូរគ្រឿងញៀនពីផ្ទះ។ តុលាការត្រូវតែជឿជាក់ថាករណីនេះមានភាពបន្ទាន់។ បន្ទាប់ពីការបន្ធូរបន្ថយបណ្ដោះអាសន្ន នីតិវិធីលើអង្គហេតុអាចនៅតែត្រូវបានអនុវត្តតាមការបញ្ចប់ចុងក្រោយ។
សម្រាប់ម្ចាស់ផ្ទះ លក្ខខណ្ឌខាងក្រោមត្រូវបានអនុវត្ត៖ ជ្រើសរើសនីតិវិធីសង្ខេបតែក្នុងករណីមានចំណុចខ្វះខាតច្បាស់លាស់ ធ្ងន់ធ្ងរ និងមានឯកសារបញ្ជាក់។ នៅពេលមានការសង្ស័យ នីតិវិធីធម្មតាផ្តល់នូវភាពប្រាកដប្រជាកាន់តែច្រើន។
បញ្ហាប្រឈម និងដំណោះស្រាយទូទៅ
នៅក្នុងការអនុវត្តជាក់ស្តែង ម្ចាស់ផ្ទះតែងតែជួបប្រទះឧបសគ្គនៅពេលបញ្ចប់កិច្ចព្រមព្រៀងជួល។ ខាងក្រោមនេះគឺជាបញ្ហាទូទៅបំផុតជាមួយនឹងដំណោះស្រាយជាក់ស្តែង។
អ្នកជួលមិនឆ្លើយតបទៅនឹងការជូនដំណឹងអំពីការខកខាន
ប្រសិនបើអ្នកជួលមិនឆ្លើយតបនឹងលិខិតចុះបញ្ជីរបស់អ្នកទេ នេះមិនមានន័យថានីតិវិធីឈប់នោះទេ។ អ្នកអាចបន្តទៅតុលាការស្រុករងបានយ៉ាងសាមញ្ញ។
ដំណោះស្រាយ: រក្សាទុកភស្តុតាងនៃសេវាកម្មទាំងអស់ រួមទាំងដាននៃលិខិតចុះបញ្ជីផងដែរ។ សាលក្រមមិនបានសម្រេច (ក្នុងករណីដែលអ្នកជួលមិនបង្ហាញខ្លួន) ជារឿយៗនាំឱ្យមានការសម្រេច ដោយផ្តល់ថាភស្តុតាងរបស់អ្នកមានសណ្តាប់ធ្នាប់។ ចៅក្រមរក្សាសិទ្ធិក្នុងការបដិសេធការទាមទារ ប្រសិនបើការបញ្ចប់កិច្ចសន្យាមិនសមហេតុផល។
ភស្តុតាងមិនគ្រប់គ្រាន់សម្រាប់មូលដ្ឋានសម្រាប់ការបញ្ចប់ការងារ
បន្ទុកនៃភស្តុតាងស្ថិតនៅលើម្ចាស់ផ្ទះ។ បើគ្មានភស្តុតាងគ្រប់គ្រាន់ទេ ចៅក្រមនឹងបដិសេធការទាមទារ។
ដំណោះស្រាយ: ប្រមូលឯកសារមុនពេលចាប់ផ្តើមនីតិវិធី៖
- ក្នុងករណីជំពាក់ថ្លៃជួល៖ របាយការណ៍ធនាគារ ការរំលឹកការបង់ប្រាក់ ទិដ្ឋភាពទូទៅនៃខែដែលជំពាក់
- ក្នុងករណីមានការរំខាន៖ របាយការណ៍របស់ប៉ូលីស ពាក្យបណ្តឹងពីអ្នកជិតខាង ការឆ្លើយឆ្លងជាមួយអ្នកជួល
- ក្នុងករណីជួលបន្តខុសច្បាប់៖ រូបថត សេចក្តីថ្លែងការណ៍ ការផ្សាយពាណិជ្ជកម្មពីលិខិតជួលបន្ត
ជួលមេធាវីដែលមានជំនាញខាងច្បាប់ជួលផ្ទះសម្រាប់ជំនួយផ្នែកច្បាប់ក្នុងករណីស្មុគស្មាញ។
រយៈពេលវែងនៃដំណើរការនីតិវិធី
នីតិវិធីរយៈពេលប្រាំបីខែគឺជាបញ្ហានៅពេលដែលស្ថានភាពមានភាពបន្ទាន់ ឬបំណុលជួលកំពុងកើនឡើង។
ដំណោះស្រាយ: ដំបូង សូមពិចារណាពីការដោះស្រាយដោយសន្តិវិធី។ ការចរចារអំពីការចាកចេញដោយស្ម័គ្រចិត្ត - ដែលអាចទទួលបានសំណងហិរញ្ញវត្ថុ - ជួយសន្សំសំចៃពេលវេលា និងថវិកា។ ស្ថិតិបង្ហាញថា ការសម្របសម្រួលកាត់បន្ថយលទ្ធភាពនៃដំណើរការផ្លូវច្បាប់ចំនួន 30%។
នៅពេលដែលការដោះស្រាយមិនមែនជាជម្រើសមួយ ហើយមានភាពបន្ទាន់ នីតិវិធីសង្ខេបសម្រាប់ការបណ្តេញចេញផ្តល់នូវជម្រើសលឿនជាងមុន។ សូមចំណាំ៖ នេះតម្រូវឱ្យមានភស្តុតាងដ៏គួរឱ្យជឿជាក់នៃភាពបន្ទាន់។
សេចក្តីសន្និដ្ឋាន និងជំហានបន្ទាប់
ការបញ្ចប់កិច្ចព្រមព្រៀងជួលលំនៅដ្ឋានគឺអាចធ្វើទៅបានតែតាមរយៈតុលាការរងស្រុក និងលុះត្រាតែមានមូលដ្ឋានច្បាប់ដែលមានសុពលភាព។ ការបញ្ចប់កិច្ចព្រមព្រៀងក្រៅតុលាការគឺមិនអាចទៅរួចទេក្នុងករណីជួលលំនៅដ្ឋាន។ អ្នកជួលទទួលបានការការពារថ្លៃជួលយ៉ាងខ្លាំង ហើយតុលាការតែងតែថ្លឹងថ្លែងផលប្រយោជន៍របស់ភាគីទាំងពីរ។
ជំហានសកម្មភាពជាបន្ទាន់សម្រាប់ម្ចាស់ផ្ទះ៖
- កត់ត្រាចំណុចខ្វះខាតដោយប្រុងប្រយ័ត្នជាមួយភស្តុតាង
- ផ្ញើការជូនដំណឹងជាផ្លូវការអំពីការខកខានតាមលិខិតចុះបញ្ជីជាមួយនឹងកាលកំណត់សមហេតុផល
- ពិគ្រោះជាមួយអ្នកឯកទេសផ្នែកច្បាប់ជួលផ្ទះសម្រាប់ដំបូន្មានលើស្ថានភាពជាក់លាក់របស់អ្នក
- ពិចារណាដំណោះស្រាយដោយសន្តិវិធីមុនពេលទៅតុលាការ
- ចាប់ផ្តើមនីតិវិធីផ្លូវច្បាប់ ប្រសិនបើអ្នកជួលមិនឆ្លើយតប ឬកែតម្រូវចំណុចខ្វះខាត
ប្រធានបទដែលទាក់ទង អ្នកប្រហែលជាចង់ស្វែងយល់ រួមទាំងការប្រមូលថ្លៃជួលក្នុងករណីមានការបង់ប្រាក់យឺត ការបញ្ចប់កិច្ចព្រមព្រៀងជួលនៅពេលដែលមិនមានការរំលោភលើកិច្ចសន្យា និងសិទ្ធិរបស់ម្ចាស់ថ្មីនៅពេលលក់អចលនទ្រព្យជួល។
ធនធានបន្ថែម
ច្បាប់ពាក់ព័ន្ធ៖
- ផ្នែកទី 6:265 នៃក្រមរដ្ឋប្បវេណី - ច្បាប់ទូទៅស្តីពីការបញ្ចប់កិច្ចសន្យា
- មាត្រា 7:231 នៃក្រមរដ្ឋប្បវេណីហូឡង់ - ការបញ្ចប់កិច្ចព្រមព្រៀងជួលលំនៅដ្ឋាន
- មាត្រា 7:274 BW – មូលដ្ឋានសម្រាប់ការបញ្ចប់ការជួលលំនៅដ្ឋាន
ច្បាប់ករណី៖
- តុលាការកំពូល ថ្ងៃទី 28 ខែកញ្ញា ឆ្នាំ 2018 (ECLI:NL:HR:2018:1810) – សាលក្រមស្តង់ដារស្តីពីការបញ្ចប់លំនៅដ្ឋានសង្គម
