កិច្ចសន្យាជួលបណ្ដោះអាសន្ន៖ តើអ្វីខ្លះដែលនៅតែត្រូវបានអនុញ្ញាតចាប់តាំងពីថ្ងៃទី 1 ខែកក្កដា ឆ្នាំ 2024?

ចាប់តាំងពីថ្ងៃទី 1 ខែកក្កដា ឆ្នាំ 2024 មក ការជួលអចលនទ្រព្យលំនៅដ្ឋានជាបណ្តោះអាសន្ននៅក្នុងប្រទេសហូឡង់ត្រូវបានអនុញ្ញាតតែក្នុងស្ថានភាពជាក់លាក់ប៉ុណ្ណោះ៖ ការជួលកន្លែងរស់នៅឯករាជ្យជាគោលការណ៍ត្រូវបានបញ្ចប់សម្រាប់រយៈពេលមិនកំណត់។ ករណីលើកលែងចម្បងគឺកិច្ចសន្យារហូតដល់ពីរឆ្នាំសម្រាប់ក្រុមអ្នកជួលមួយចំនួន ការជួលក្រោមលិខិតអនុញ្ញាតទំនេរ និងការជួលសម្រាប់ប្រើប្រាស់ដែលតាមធម្មជាតិរបស់វាមានរយៈពេលខ្លី ដូចជាការជួលសម្រាប់ថ្ងៃឈប់សម្រាកជាដើម។

ចាប់តាំងពីច្បាប់ស្តីពីការជួលរយៈពេលកំណត់ ( Wet vaste huurcontracten ) ចូលជាធរមានមក ជម្រើសទូទៅនៃកិច្ចសន្យារយៈពេលកំណត់ពីរឆ្នាំ ដែលគ្រាន់តែបញ្ចប់នៅថ្ងៃដែលបានព្រមព្រៀងគ្នាលែងមានទៀតហើយ។ ការជួលបណ្តោះអាសន្ននៅតែអាចធ្វើទៅបាន ប៉ុន្តែមានតែនៅក្នុងស្ថានភាពដែលច្បាប់បានចុះបញ្ជីឥឡូវនេះប៉ុណ្ណោះ។ ទាំងនេះរួមមានកិច្ចសន្យារហូតដល់ពីរឆ្នាំសម្រាប់ក្រុមជាក់លាក់ ដូចជានិស្សិត មនុស្សដែលចាកចេញពីស្ថាប័នថែទាំ និងអ្នកដែលត្រូវការលំនៅដ្ឋានជាបណ្តោះអាសន្នដោយសារតែការងារ ឬការលែងលះ ការជួលខណៈពេលដែលម្ចាស់ផ្ទះរស់នៅកន្លែងផ្សេងជាបណ្តោះអាសន្ន ហើយមានបំណងត្រឡប់មកវិញ និងការជួលអចលនទ្រព្យដែលកំពុងរង់ចាំការរុះរើ ឬជួសជុលឡើងវិញក្រោមលិខិតអនុញ្ញាតកន្លែងទំនេរ។ កិច្ចសន្យានីមួយៗមានលក្ខខណ្ឌ និងបែបបទរៀងៗខ្លួន។ កិច្ចសន្យាដែលមិនបំពេញតាមលក្ខខណ្ឌទាំងនោះគឺគ្រាន់តែជាការជួលសម្រាប់រយៈពេលមិនកំណត់ ជាមួយនឹងការការពារថ្លៃជួលពេញលេញ។

របបពីរបន្ថែមទៀតត្រូវបានអនុវត្តរួមគ្នាជាមួយនេះ។ កម្រិតជួលសម្រាប់ផ្នែកធំនៃទីផ្សារត្រូវបានកំណត់ដោយប្រព័ន្ធវាយតម្លៃលំនៅដ្ឋាន ( woningwaarderingsstelsel , WWS) ដែលជាប្រព័ន្ធពិន្ទុដែលត្រូវបានពង្រីកដល់ការជួលទីផ្សារមធ្យមដោយច្បាប់ជួលដែលមានតម្លៃសមរម្យ ( Wet betaalbare huur ) នៅថ្ងៃដដែល។ ការជួលលើសពីកម្រិតដែលពិន្ទុអនុញ្ញាតអាចត្រូវបានកាត់បន្ថយដោយតុលាការជួល ( Huurcommissie )។ ហើយការជួលស្នាក់នៅរយៈពេលខ្លី និងថ្ងៃឈប់សម្រាកត្រូវបានគ្រប់គ្រងដោយច្បាប់ក្រុងក្រោមច្បាប់លំនៅដ្ឋាន ( Huisvestingswet 2014 )៖ ក្រុងជាច្រើនតម្រូវឱ្យមានលេខចុះបញ្ជី កំណត់ចំនួនយប់ក្នុងមួយឆ្នាំ និងតម្រូវឱ្យមានការជូនដំណឹងអំពីការជួលនីមួយៗ ជាមួយនឹងការពិន័យជាប្រាក់យ៉ាងច្រើនសម្រាប់ការជួលដោយគ្មានលេខទាំងនោះ។

តើ​អ្វី​ទៅ​ជា​តម្រូវការ​ផ្នែក​ច្បាប់​សម្រាប់​ការ​ជួល​បណ្ដោះអាសន្ន?

ការជួលកន្លែងរស់នៅឯករាជ្យជាបណ្ដោះអាសន្នមានសុពលភាពលុះត្រាតែវាស្ថិតនៅក្រោមករណីលើកលែងមួយក្នុងចំណោមករណីលើកលែងតាមច្បាប់ ហើយបំពេញតាមបែបបទដែលអនុវត្តចំពោះវា។ លើសពីនេះ តម្លៃជួលត្រូវតែអនុវត្តតាមប្រព័ន្ធពិន្ទុនៅកន្លែងដែលវាអនុវត្ត ហើយម្ចាស់ផ្ទះត្រូវតែអនុវត្តតាមច្បាប់នៃច្បាប់ស្តីពីកម្មសិទ្ធិដីធ្លីល្អ។

តើកិច្ចសន្យាបណ្ដោះអាសន្ននៅតែត្រូវបានអនុញ្ញាតនៅពេលណា?

ចាប់តាំងពីថ្ងៃទី 1 ខែកក្កដា ឆ្នាំ 2024 មក ការជួលគ្មានកំណត់គឺជាស្តង់ដារ។ កិច្ចសន្យាបណ្ដោះអាសន្នដែលមានរយៈពេលអតិបរមាពីរឆ្នាំអាចត្រូវបានផ្តល់ជូនតែក្រុមជាក់លាក់ដែលកំណត់ដោយច្បាប់ប៉ុណ្ណោះ។ ទម្រង់ផ្សេងទៀតនៃការជួលបណ្ដោះអាសន្នដែលមានស្រាប់ ដូចជាការជួលក្រោមច្បាប់ស្តីពីកន្លែងទំនេរ នៅតែបន្តមាន។

យោងតាមរដ្ឋាភិបាល ក្រុមដែលអាចទទួលបានកិច្ចសន្យារហូតដល់ពីរឆ្នាំរួមមាន៖

• និស្សិតដែលជួលផ្ទះជាបណ្ដោះអាសន្ននៅក្នុងក្រុងមួយផ្សេងទៀតសម្រាប់ការសិក្សារបស់ពួកគេ;
• មនុស្សដែលត្រូវការលំនៅដ្ឋានជាបណ្តោះអាសន្នដោយសារតែការងារ ឬការជួសជុលផ្ទះរបស់ពួកគេ។
• មនុស្សដែលផ្លាស់ចេញពីស្ថាប័នថែទាំ ឬស្ថាប័នគាំទ្រសង្គម;
• អ្នកជួលដែលមានកិច្ចសន្យាហៅថាឱកាសទីពីរ;
• សាច់ញាតិវ័យក្មេងដែលនៅរស់រានមានជីវិតដែលទទួលយកការជួលរបស់ឪពុកម្តាយដែលបានស្លាប់;
• ឪពុកម្តាយលែងលះគ្នាដែលត្រូវការលំនៅដ្ឋានបណ្តោះអាសន្ននៅជិតកូនរបស់ពួកគេ;
• កម្មករនៅលើកោះ Wadden ដែលជាធម្មតារស់នៅលើដីគោក;
• អ្នកកាន់ឋានៈដែលបានចាកចេញពីមជ្ឈមណ្ឌលទទួលភ្ញៀវ ហើយកំពុងរង់ចាំលំនៅដ្ឋានអចិន្ត្រៃយ៍។

ទម្រង់ផ្សេងទៀតនៃការជួលបណ្តោះអាសន្ននៅតែមិនផ្លាស់ប្តូរ។ ទាំងនេះរួមមានការជួលក្រោមច្បាប់ស្តីពីកន្លែងទំនេរ ( Leegstandwet ) ដែលម្ចាស់ផ្ទះត្រូវការលិខិតអនុញ្ញាតពីក្រុង ឧទាហរណ៍សម្រាប់ផ្ទះដែលសម្រាប់លក់ ឬកំពុងរង់ចាំការរុះរើ ឬជួសជុលឡើងវិញ; ការជួលខណៈពេលដែលម្ចាស់ផ្ទះរស់នៅជាបណ្តោះអាសន្ននៅកន្លែងផ្សេង ហើយមានបំណងត្រឡប់មកវិញ (ឃ្លាដែលហៅថាឃ្លាអ្នកការទូត); កិច្ចសន្យាក្រុមគោលដៅដែលមានស្រាប់ ដូចជាកិច្ចសន្យាបរិវេណសាលា និងយុវជន; ការជួលបន្ទប់នៅក្នុងផ្ទះរបស់ម្ចាស់ផ្ទះផ្ទាល់ ( hospitaverhuur ) ដែលការការពារអ្នកជួលមានកំណត់ក្នុងរយៈពេលប្រាំបួនខែដំបូង; និងការជួលសម្រាប់ប្រើប្រាស់ដែលតាមធម្មជាតិរបស់វាមានរយៈពេលខ្លី (មាត្រា 7:232(2) នៃក្រមរដ្ឋប្បវេណីហូឡង់ BW) ដូចជាផ្ទះវិស្សមកាលជាដើម។

កិច្ចសន្យាបណ្ដោះអាសន្នដែលបានបញ្ចប់មុនថ្ងៃទី 1 ខែកក្កដា ឆ្នាំ 2024 នៅតែមានសុពលភាពក្រោមច្បាប់ចាស់។ ទោះជាយ៉ាងណាក៏ដោយ ប្រសិនបើកិច្ចសន្យាបែបនេះត្រូវបានបន្ត អ្នកជួលត្រូវតែទទួលបានកិច្ចសន្យាមិនកំណត់។

តើត្រូវការបែបបទ និងឯកសារអ្វីខ្លះ?

កិច្ចសន្យាបណ្ដោះអាសន្នត្រូវតែធ្វើឡើងជាលាយលក្ខណ៍អក្សរ ហើយត្រូវតែបញ្ជាក់ពីមូលហេតុនៃលក្ខណៈបណ្ដោះអាសន្នរបស់វា និងកាលបរិច្ឆេទបញ្ចប់របស់វា។ ម្ចាស់ផ្ទះក៏ត្រូវជូនដំណឹងដល់អ្នកជួលជាលាយលក្ខណ៍អក្សរផងដែរ យ៉ាងហោចណាស់មួយខែ និងយ៉ាងច្រើនបំផុតបីខែមុនកាលបរិច្ឆេទបញ្ចប់ ថាកិច្ចសន្យានឹងបញ្ចប់។

ប្រសិនបើម្ចាស់ផ្ទះមិនបានផ្តល់ការជូនដំណឹងទាន់ពេលវេលាទេ កិច្ចសន្យាមិនបញ្ចប់នៅថ្ងៃដែលបានព្រមព្រៀងគ្នាទេ ប៉ុន្តែនឹងបន្ត ហើយបន្ទាប់មកអាចត្រូវបានបញ្ចប់តែលើមូលដ្ឋានច្បាប់ដែលអនុវត្តចំពោះការជួលមិនកំណត់។ សូមកត់ត្រានៅក្នុងកិច្ចសន្យាថាករណីលើកលែងណាដែលអនុវត្ត ហើយរក្សាទុកឯកសារគាំទ្រ ដូចជាភស្តុតាងនៃការចុះឈ្មោះរបស់អ្នកជួលជានិស្សិត លិខិតអនុញ្ញាតទំនេរ ឬឯកសារដែលបង្ហាញថាអ្នកនឹងត្រឡប់ទៅអចលនទ្រព្យវិញ។ ប្រសិនបើមានជម្លោះកើតឡើងនៅពេលក្រោយ ម្ចាស់ផ្ទះត្រូវតែអាចបង្ហាញថាករណីលើកលែងនោះត្រូវបានអនុវត្តតាំងពីដំបូង។

ថ្លៃជួលក៏ត្រូវតែអនុវត្តតាមច្បាប់ផងដែរ។ ចាប់តាំងពីថ្ងៃទី 1 ខែកក្កដា ឆ្នាំ 2024 ច្បាប់ជួលដែលមានតម្លៃសមរម្យអនុវត្តប្រព័ន្ធពិន្ទុចំពោះផ្ទះដែលមានពិន្ទុពី 144 ដល់ 186 (ថ្លៃជួលទីផ្សារមធ្យម) បន្ថែមពីលើវិស័យជួលសង្គមក្រោម 144 ពិន្ទុ។ សម្រាប់ផ្ទះទាំងនេះ ថ្លៃជួលមិនអាចលើសពីអតិបរមាដែលបន្តពីពិន្ទុនោះទេ។ ចាប់តាំងពីថ្ងៃទី 1 ខែមករា ឆ្នាំ 2025 ម្ចាស់ផ្ទះត្រូវតែភ្ជាប់ការគណនាពិន្ទុទៅនឹងកិច្ចព្រមព្រៀងជួលថ្មីសម្រាប់ផ្ទះបែបនេះ។ មានតែផ្ទះដែលមានពិន្ទុ 187 ឬច្រើនជាងនេះទេដែលធ្លាក់ក្នុងវិស័យសេរី។ អ្នកអាចអានបន្ថែមអំពី ច្បាប់ជួលដែលមានតម្លៃសមរម្យ និងរបៀបដែលប្រព័ន្ធពិន្ទុដំណើរការ។

យោងតាមច្បាប់ស្តីពីភាពជាម្ចាស់ផ្ទះល្អ ( Wet goed verhuurderschap ) ដែលបានអនុវត្តចាប់តាំងពីថ្ងៃទី 1 ខែកក្កដា ឆ្នាំ 2023 ម្ចាស់ផ្ទះត្រូវតែកត់ត្រាកិច្ចព្រមព្រៀងទាំងអស់ជាមួយអ្នកជួលជាលាយលក្ខណ៍អក្សរ ផ្តល់ព័ត៌មានអំពីសិទ្ធិ និងកាតព្វកិច្ចទូទៅរបស់អ្នកជួល មិនត្រូវស្នើសុំប្រាក់កក់លើសពីពីរខែនៃថ្លៃជួលមូលដ្ឋាន និងការពារការរើសអើង និងការគំរាមកំហែង។

តើមានអ្វីកើតឡើងប្រសិនបើអ្នកមិនគោរពតាម?

កិច្ចសន្យាបណ្ដោះអាសន្នដែលមិនបំពេញតាមតម្រូវការច្បាប់ត្រូវបានចាត់ទុកថាជាកិច្ចសន្យាសម្រាប់រយៈពេលមិនកំណត់។ ក្រុងក៏អាចដាក់ទណ្ឌកម្មលើម្ចាស់ផ្ទះដែលមិនគោរពតាមច្បាប់ស្តីពីកម្មសិទ្ធិដីធ្លីល្អ ដូចជាការពិន័យរដ្ឋបាលជាដើម។

សម្រាប់អ្នកជួល នេះមានន័យថាការការពារដ៏រឹងមាំ។ អ្នកជួលដែលមានកិច្ចសន្យាបណ្ដោះអាសន្នដែលមិនសមស្របនឹងករណីលើកលែងណាមួយជាគោលការណ៍អាចស្នាក់នៅបន្ទាប់ពីកាលបរិច្ឆេទបញ្ចប់ដែលបានព្រមព្រៀងគ្នា ហើយម្ចាស់ផ្ទះអាចបញ្ចប់កិច្ចសន្យាបានលុះត្រាតែមានមូលដ្ឋានច្បាប់ ដូចជាការប្រើប្រាស់ផ្ទាល់ខ្លួនជាបន្ទាន់ ដោយមានការយល់ព្រមពីតុលាការ (មាត្រា 7:271 និង 7:274 BW)។ អ្នកជួលដែលបង់ថ្លៃជួលខ្ពស់ពេកអាចស្នើសុំឱ្យតុលាការវាយតម្លៃថ្លៃជួល។ ជាគោលការណ៍ នេះត្រូវតែធ្វើក្នុងរយៈពេលប្រាំមួយខែគិតចាប់ពីការចាប់ផ្តើមនៃការជួល (មាត្រា 7:249 BW)។ បន្ទាប់មក តុលាការវាយតម្លៃថ្លៃជួលអាចកាត់បន្ថយថ្លៃជួលដោយមានប្រសិទ្ធភាពថយក្រោយរហូតដល់ការចាប់ផ្តើមនៃការជួល។

ក្រុងនានាត្រូវបានផ្តល់អំណាចបន្ថែមទៀតដើម្បីអនុវត្តច្បាប់។ ក្រោមច្បាប់ស្តីពីកម្មសិទ្ធិដីធ្លីល្អ ពួកគេអាចដាក់ពិន័យជាប្រាក់ ហើយក្នុងករណីធ្ងន់ធ្ងរ ថែមទាំងអាចទទួលយកការគ្រប់គ្រងអចលនទ្រព្យទៀតផង។ ម្ចាស់ផ្ទះដែលបំពានច្បាប់ម្តងហើយម្តងទៀតក៏អាចត្រូវបានទាមទារឱ្យទទួលបានលិខិតអនុញ្ញាតជួលនៅក្នុងតំបន់មួយចំនួនផងដែរ។

តារាងខាងក្រោមសង្ខេបអំពីស្ថានភាពសំខាន់ៗដែលការជួលបណ្តោះអាសន្ននៅតែអាចធ្វើទៅបាន និងឯកសារដែលត្រូវរក្សាទុក។

តើធ្វើដូចម្តេចទើបអាចជួលផ្ទះបានត្រឹមត្រូវ?

ធ្វើអ្វីៗគ្រប់យ៉ាងជាលាយលក្ខណ៍អក្សរ កត់ត្រាស្ថានភាពអចលនទ្រព្យ ឆ្លើយតបទៅនឹងសំណើជួសជុលឱ្យបានឆាប់រហ័ស និងគោរពសិទ្ធិឯកជនភាពរបស់អ្នកជួល។ ពិនិត្យមើលថ្លៃជួលធៀបនឹងប្រព័ន្ធពិន្ទុ និងរក្សាកំណត់ត្រាហិរញ្ញវត្ថុឱ្យបានត្រឹមត្រូវ។

តើអ្នករៀបចំកិច្ចព្រមព្រៀងជួលឱ្យច្បាស់លាស់ដោយរបៀបណា?

កិច្ចព្រមព្រៀងជួលជាលាយលក្ខណ៍អក្សរច្បាស់លាស់គឺជាមូលដ្ឋានសម្រាប់ការជួលដោយមានការទទួលខុសត្រូវ ហើយក៏ត្រូវបានទាមទារដោយច្បាប់ស្តីពីកម្មសិទ្ធិដីធ្លីល្អផងដែរ។ វាគួរតែកំណត់រយៈពេល និងសម្រាប់កិច្ចសន្យាបណ្តោះអាសន្ន មូលដ្ឋានច្បាប់សម្រាប់វា ថ្លៃជួល និងថ្លៃសេវាកម្ម ប្រាក់កក់ ការទទួលខុសត្រូវថែទាំ និងស្ថានភាពនៃអចលនទ្រព្យ។

ធាតុសំខាន់ៗគឺរយៈពេលច្បាស់លាស់ ការបែងចែកការថែទាំច្បាស់លាស់រវាងម្ចាស់ផ្ទះ និងអ្នកជួល ការពិពណ៌នាអំពីស្ថានភាពនៃអចលនទ្រព្យ និងលក្ខខណ្ឌហិរញ្ញវត្ថុច្បាស់លាស់។ ការជួសជុលតូចៗជាគោលការណ៍គឺជារបស់អ្នកជួល ហើយម្ចាស់ផ្ទះទទួលខុសត្រូវចំពោះពិការភាព និងការថែទាំសំខាន់ៗ (មាត្រា 7:204, 7:206 និង 7:217 BW)។ រៀបចំរបាយការណ៍ត្រួតពិនិត្យដែលមានរូបថតនៅពេលចាប់ផ្តើមនៃការជួល ដែលចុះហត្ថលេខាដោយភាគីទាំងពីរ។ នៅចុងបញ្ចប់នៃការជួល អ្នកជួលត្រូវតែប្រគល់អចលនទ្រព្យក្នុងស្ថានភាពដែលបានពិពណ៌នានៅក្នុងរបាយការណ៍នោះ ក្រៅពីការពាក់ និងរហែកធម្មតា (មាត្រា 7:224 BW)។ បើគ្មានរបាយការណ៍ទេ អ្នកជួលត្រូវបានសន្មតថាបានទទួលអចលនទ្រព្យក្នុងស្ថានភាពល្អ ដែលធ្វើការប្រឆាំងនឹងអ្នកជួល។ របាយការណ៍ដែលបានចុះហត្ថលេខាជៀសវាងការពិភាក្សាសម្រាប់ភាគីទាំងពីរ។

តើអ្នកគ្រប់គ្រងទំនាក់ទំនងជាមួយអ្នកជួលរបស់អ្នកដោយរបៀបណា?

ការគ្រប់គ្រងល្អលើសពីការអនុលោមតាមច្បាប់។ ត្រូវទំនាក់ទំនងឲ្យបានច្បាស់លាស់ ដោះស្រាយសំណើជួសជុលឲ្យបានទាន់ពេលវេលា និងត្រួតពិនិត្យអចលនទ្រព្យតែតាមការព្រមព្រៀងជាមួយអ្នកជួលប៉ុណ្ណោះ។

ព្រមព្រៀងគ្នាអំពីរបៀបដែលអ្នកជួលអាចរាយការណ៍ពីបញ្ហាខ្វះខាត និងរបៀបដែលអ្នកនឹងឆ្លើយតបយ៉ាងរហ័ស។ ប្រសិនបើម្ចាស់ផ្ទះមិនជួសជុលបញ្ហាខ្វះខាតទេ ក្នុងករណីខ្លះ អ្នកជួលអាចអនុវត្តការជួសជុល និងកាត់ថ្លៃពីថ្លៃជួល ឬទាមទារការកាត់បន្ថយថ្លៃជួល (មាត្រា 7:206 និង 7:207 BW)។ អ្នកអាចអានបន្ថែមអំពី កាតព្វកិច្ចរបស់ម្ចាស់ផ្ទះ ក្នុងរឿងនេះ។

គោរពភាពឯកជនរបស់អ្នកជួល។ ច្បាប់មិនផ្តល់រយៈពេលជូនដំណឹងជាក់លាក់សម្រាប់ការមកលេងទេ ប៉ុន្តែម្ចាស់ផ្ទះមិនអាចចូលផ្ទះដោយគ្មានការអនុញ្ញាតពីអ្នកជួលបានទេ។ ទោះជាយ៉ាងណាក៏ដោយ អ្នកជួលត្រូវតែអនុញ្ញាតឱ្យការងារបន្ទាន់ត្រូវបានអនុវត្ត ហើយជាធម្មតាវាជារឿងធម្មតាទេក្នុងការយល់ព្រមនៅក្នុងកិច្ចសន្យាថាអ្នកជួលនឹងអនុញ្ញាតឱ្យមានការមើលនៅចុងបញ្ចប់នៃការជួលនៅពេលវេលាសមស្រប។ យល់ព្រមលើរយៈពេលជូនដំណឹងសមហេតុផលសម្រាប់ការត្រួតពិនិត្យនៅក្នុងកិច្ចសន្យា និងរក្សាកំណត់ត្រានៃការមកលេង ការជួសជុល និងការទំនាក់ទំនង។ វាជួយការពារជម្លោះ និងប្រសិនបើមានជម្លោះកើតឡើង ដើម្បីបញ្ជាក់ពីអ្វីដែលបានព្រមព្រៀងគ្នា។

តើ​អ្វី​ទៅ​ដែល​អនុវត្ត​ចំពោះ​ក្រុមហ៊ុន​ដែល​ជួល​អចលនទ្រព្យ?

ក្រុមហ៊ុននានាជួលអចលនទ្រព្យតាមវិធីពីរយ៉ាង៖ អគារអាជីវកម្មសម្រាប់ប្រតិបត្តិការផ្ទាល់ខ្លួនរបស់ពួកគេ និងផ្ទះសម្រាប់ស្នាក់នៅសម្រាប់បុគ្គលិក ដូចជាជនបរទេសជាដើម។ អគារអាជីវកម្មមានច្បាប់ជួលផ្ទាល់ខ្លួន ខណៈដែលផ្ទះដែលជួលសម្រាប់បុគ្គលិកនៅតែអាចស្ថិតនៅក្រោមច្បាប់ជួលលំនៅដ្ឋាន។

តើក្រុមហ៊ុនគួររៀបចំរចនាសម្ព័ន្ធកិច្ចព្រមព្រៀងជួលរបស់ខ្លួនយ៉ាងដូចម្តេច?

ចំពោះ​បរិវេណ​អាជីវកម្ម ច្បាប់​អាស្រ័យ​លើ​ប្រភេទ​ទីកន្លែង។ ហាង​លក់រាយ ភោជនីយដ្ឋាន និង​បរិវេណ​ស្រដៀង​គ្នា​នេះ​ដែល​បើក​ចំហ​សម្រាប់​សាធារណជន (មាត្រា 7:290 BW) មាន​ការការពារ​យ៉ាង​រឹងមាំ៖ ជាគោលការណ៍ អាណត្តិ​ទីមួយ​រយៈពេល​ប្រាំ​ឆ្នាំ បន្ទាប់មក​អាណត្តិ​ទីពីរ​រយៈពេល​ប្រាំ​ឆ្នាំ។ កិច្ចសន្យា​រហូតដល់​ពីរ​ឆ្នាំ​គឺ​អាច​ធ្វើ​ទៅបាន ប៉ុន្តែ​ប្រសិនបើ​អ្នកជួល​នៅតែ​ប្រើប្រាស់​បន្ទាប់ពី​រយៈពេល​នោះ កិច្ចសន្យា​នោះ​ត្រូវបាន​ចាត់ទុកថា​ត្រូវបាន​បញ្ចប់​រយៈពេល​ប្រាំ​ឆ្នាំ (មាត្រា 7:301 BW)។ ការិយាល័យ និង​បរិវេណ​អាជីវកម្ម​ផ្សេងទៀត (មាត្រា 7:230a BW) មាន​ការការពារ​តិចជាង​ច្រើន ដូច្នេះ​កិច្ចសន្យា​ខ្លួនឯង​កំណត់​សិទ្ធិ​ភាគច្រើន។

នៅពេលដែលក្រុមហ៊ុនជួលផ្ទះឱ្យបុគ្គលិក ក្រុមហ៊ុនគួរតែពិនិត្យមើលថាតើការជួលនេះស្ថិតនៅក្រោមច្បាប់ស្តីពីការជួលលំនៅដ្ឋានដែរឬទេ ហើយប្រសិនបើដូច្នោះមែន តើកិច្ចសន្យាបណ្តោះអាសន្នត្រូវបានអនុញ្ញាតឬអត់។ ការស្នាក់នៅរយៈពេលខ្លីពិតប្រាកដសម្រាប់រយៈពេលខ្លីអាចមានលក្ខណៈសម្បត្តិគ្រប់គ្រាន់ជាការប្រើប្រាស់ដែលតាមធម្មជាតិរបស់វាមានរយៈពេលខ្លី ប៉ុន្តែផ្ទះដែលជួលសម្រាប់ការចាត់តាំងរបស់បុគ្គលិករយៈពេលមួយឆ្នាំ ឬយូរជាងនេះជាធម្មតាមិនមានលក្ខណៈសម្បត្តិគ្រប់គ្រាន់ទេ។ ច្បាប់ក្រុងស្តីពីការស្នាក់នៅរយៈពេលខ្លី និងការជួលបន្ទប់ក៏អាចអនុវត្តបានដែរ។

ចំណុចសំខាន់ៗសម្រាប់កិច្ចព្រមព្រៀងជួលសាជីវកម្មគឺ៖

• ការពិពណ៌នាច្បាស់លាស់អំពីការប្រើប្រាស់អចលនទ្រព្យដែលបានគ្រោងទុក។
• មូលដ្ឋានច្បាប់សម្រាប់លក្ខណៈបណ្តោះអាសន្នណាមួយនៃការជួល;
• របាយការណ៍ត្រួតពិនិត្យ និងសារពើភ័ណ្ឌនៅពេលចាប់ផ្តើម;
• កិច្ចព្រមព្រៀងច្បាស់លាស់លើការថែទាំ និងការផ្លាស់ប្តូរ;
• ការចាកចេញច្បាស់លាស់៖ រយៈពេល រយៈពេលជូនដំណឹង និងលក្ខខណ្ឌដែលអចលនទ្រព្យត្រូវតែប្រគល់ជូនវិញ។

ក្នុងនាមជាម្ចាស់ផ្ទះ តើគួរពិនិត្យមើលអ្វីខ្លះ?

កិច្ចសន្យាបណ្ដោះអាសន្នដែលគ្មានមូលដ្ឋានត្រឹមត្រូវគឺជាការជួលសម្រាប់រយៈពេលមិនកំណត់។ សូមពិនិត្យមើលចំណុចទាំងនេះមុនពេលអ្នកជួលចូលនៅ៖

• តើករណីលើកលែងតាមច្បាប់មួយណាដែលត្រូវអនុវត្ត និងថាតើអ្នកអាចបញ្ជាក់វាបានឬអត់៖ ការចុះឈ្មោះជានិស្សិត លិខិតអនុញ្ញាតទំនេរក្រោម Leegstandwet ឬភស្តុតាងដែលបង្ហាញថាអ្នកនឹងត្រឡប់មកវិញ។
• ថាតើកិច្ចសន្យានេះជាលាយលក្ខណ៍អក្សរ ហើយចែងអំពីមូលហេតុនៃលក្ខណៈបណ្ដោះអាសន្ន និងកាលបរិច្ឆេទបញ្ចប់ឬអត់។
• ថាតើថ្លៃជួលនៅតែស្ថិតក្នុងប្រព័ន្ធពិន្ទុសម្រាប់ផ្ទះរហូតដល់ 186 ពិន្ទុឬអត់ និងថាតើការគណនាពិន្ទុត្រូវបានភ្ជាប់ដែរឬទេ (តម្រូវសម្រាប់កិច្ចសន្យាថ្មីចាប់តាំងពីថ្ងៃទី 1 ខែមករា ឆ្នាំ 2025)។
• ថាតើប្រាក់កក់មិនលើសពីពីរខែនៃថ្លៃជួលមូលដ្ឋាន ដូចដែលច្បាប់ស្តីពីម្ចាស់ផ្ទះល្អតម្រូវឬអត់។
• មិនថាអ្នកបានសរសេរការជូនដំណឹងជាលាយលក្ខណ៍អក្សរអំពីកាលបរិច្ឆេទបញ្ចប់នៃថ្ងៃផុតកំណត់ប្រចាំថ្ងៃ យ៉ាងហោចណាស់មួយខែ និងច្រើនបំផុតបីខែជាមុននោះទេ។
• មិនថាការជួលផ្ទះរយៈពេលខ្លី ឬការជួលផ្ទះវិស្សមកាលទេ ត្រូវការលេខចុះបញ្ជីក្រុង ឬការជូនដំណឹង។

ក្នុងនាមជាអ្នកជួលផ្ទះ តើអ្នកគួរពិនិត្យមើលអ្វីខ្លះ?

ក្នុងនាមជាអ្នកជួល ជារឿយៗអ្នកទទួលបានការការពារច្រើនជាងអ្វីដែលកិច្ចសន្យាបានណែនាំ។ អត្ថបទរបស់យើងស្តីពី សិទ្ធិរបស់អ្នកក្នុងនាមជាអ្នកជួល ពន្យល់ពីប្រវត្តិ។ សូមពិនិត្យមើលចំណុចទាំងនេះ៖

• ថាតើអ្នកជាកម្មសិទ្ធិរបស់ក្រុមណាមួយដែលបានកំណត់ ឬថាតើករណីលើកលែងផ្សេងទៀតពិតជាអនុវត្តដែរឬទេ; បើមិនដូច្នោះទេ ការជួលរបស់អ្នកគឺសម្រាប់រយៈពេលមិនកំណត់។
• ថាតើកិច្ចសន្យាចែងអំពីមូលហេតុ និងកាលបរិច្ឆេទបញ្ចប់ជាលាយលក្ខណ៍អក្សរឬអត់។
• ថាតើម្ចាស់ផ្ទះបានផ្ញើការជូនដំណឹងអំពីកាលបរិច្ឆេទបញ្ចប់ជាមុនមួយទៅបីខែឬអត់; បើគ្មានការជូនដំណឹងទេ ការជួលនៅតែបន្ត។
• ថាតើថ្លៃជួលរបស់អ្នកលើសពីពិន្ទុអតិបរមាឬអត់; សូមស្នើសុំឱ្យតុលាការជួល (Huurcommissie) វាយតម្លៃវាក្នុងរយៈពេលប្រាំមួយខែគិតចាប់ពីថ្ងៃចាប់ផ្តើម (មាត្រា 7:249 BW)។
• ថាតើម្ចាស់ផ្ទះបានស្នើសុំប្រាក់កក់លើសពីថ្លៃជួលមូលដ្ឋានពីរខែឬអត់។

តើយើងអាចធ្វើអ្វីបានសម្រាប់អ្នកជាមួយនឹងការជួលបណ្តោះអាសន្ន?

មេធាវីជួល របស់យើង ផ្តល់ដំបូន្មានដល់ម្ចាស់ផ្ទះ អ្នកជួល និងក្រុមហ៊ុននានាអំពីច្បាប់ជួល និងជួលបណ្តោះអាសន្ន ជាភាសាហូឡង់ និងអង់គ្លេស។

• យើងពិនិត្យមើលថាតើស្ថានភាពរបស់អ្នកសមនឹងករណីលើកលែងមួយតាមច្បាប់សម្រាប់កិច្ចសន្យាបណ្តោះអាសន្នឬអត់។
• យើងរៀបចំ ឬពិនិត្យឡើងវិញនូវកិច្ចព្រមព្រៀងជួល រួមទាំងមូលហេតុនៃលក្ខណៈបណ្តោះអាសន្ន និងកាលបរិច្ឆេទបញ្ចប់។
• យើងពិនិត្យមើលថ្លៃជួលធៀបនឹងប្រព័ន្ធពិន្ទុ ហើយពិនិត្យមើលការគណនាពិន្ទុ។
• យើងរៀបចំសេចក្តីជូនដំណឹងអំពីកាលបរិច្ឆេទបញ្ចប់ និងសេចក្តីជូនដំណឹងអំពីការបញ្ចប់កិច្ចសន្យាដោយផ្អែកលើមូលដ្ឋានច្បាប់ក្រោមមាត្រា 7:274 BW។
• យើងជួយអ្នកនៅចំពោះមុខតុលាការជួលផ្ទះ និងក្នុងដំណើរការនីតិវិធីនៅចំពោះមុខតុលាការរងស្រុក។

សេចក្តីសង្ខេប

• ចាប់តាំងពីថ្ងៃទី 1 ខែកក្កដា ឆ្នាំ 2024 មក ការជួលកន្លែងរស់នៅឯករាជ្យត្រូវបានបញ្ចប់ជាគោលការណ៍សម្រាប់រយៈពេលមិនកំណត់។
• កិច្ចសន្យាបណ្ដោះអាសន្នរហូតដល់ពីរឆ្នាំគឺអាចធ្វើទៅបានសម្រាប់តែក្រុមដែលបានកំណត់ប៉ុណ្ណោះ។ ការជួលក្រោមច្បាប់ស្តីពីកន្លែងទំនេរ ក្នុងអំឡុងពេលអវត្តមានបណ្ដោះអាសន្ន នៃបន្ទប់នៅក្នុងផ្ទះរបស់អ្នក ឬសម្រាប់ការប្រើប្រាស់រយៈពេលខ្លីពិតប្រាកដនៅតែអាចធ្វើទៅបាន។
• ផ្ញើការជូនដំណឹងជាលាយលក្ខណ៍អក្សរទៅអ្នកជួលអំពីកាលបរិច្ឆេទបញ្ចប់មួយទៅបីខែជាមុន។ បើមិនដូច្នោះទេកិច្ចសន្យានឹងបន្ត។
• ចំពោះផ្ទះដែលមានពិន្ទុរហូតដល់ 186 ពិន្ទុ តម្លៃជួលអតិបរមាត្រូវយកចេញពីប្រព័ន្ធពិន្ទុ ហើយការគណនាពិន្ទុត្រូវតែភ្ជាប់ទៅនឹងកិច្ចសន្យាថ្មី។
• យោងតាមច្បាប់ស្តីពីម្ចាស់ផ្ទះល្អ កិច្ចព្រមព្រៀងត្រូវតែជាលាយលក្ខណ៍អក្សរ ប្រាក់កក់ត្រូវបានកំណត់ត្រឹមថ្លៃជួលមូលដ្ឋានពីរខែ ហើយក្រុងអាចដាក់ពិន័យបាន។

សំណួរ​ដែលគេ​ច្រើន​សួរ