1 ។ សេចក្តីផ្តើម

ការផ្ទេរខ្សែកាប និងបំពង់បង្ហូរប្រេងនៅក្នុងប្រទេសហូឡង់គឺមានភាពស្មុគស្មាញផ្នែកច្បាប់ជាងអ្វីដែលភាគីជាច្រើនសន្មត់។ នៅក្នុងការអនុវត្តជាក់ស្តែង វាមិនមែនជារឿងចម្លែកទេដែលភាគីពាក់ព័ន្ធជឿថាកិច្ចព្រមព្រៀងដែលចុះហត្ថលេខាជាឯកជនគឺគ្រប់គ្រាន់ដើម្បីផ្ទេរកម្មសិទ្ធិលើខ្សែកាប ឬបំពង់បង្ហូរប្រេង។ នេះគឺជាការយល់ច្រឡំជាបន្តបន្ទាប់។

ចាប់តាំងពីការណែនាំនៃមាត្រា 5:20(2) នៃក្រមរដ្ឋប្បវេណីហូឡង់ (BW) ខ្សែកាប និងបំពង់បង្ហូរប្រេងដែលដាក់នៅក្នុង លើ ឬខាងលើដីរបស់ភាគីមួយផ្សេងទៀតត្រូវបានចាត់ថ្នាក់ជា អចលនទ្រព្យអចលនវត្ថុនេះមានផលវិបាកយ៉ាងធំធេងចំពោះរបៀបដែលពួកវាអាចត្រូវបានផ្ទេរ ដាក់បន្ទុក និងចុះបញ្ជី។

នៅក្នុងប្លក់នេះ យើងពិភាក្សាអំពីក្របខ័ណ្ឌច្បាប់ពេញលេញសម្រាប់ការផ្ទេរខ្សែកាប និងបំពង់បង្ហូរប្រេង ទិដ្ឋភាពពន្ធដារ តួនាទីរបស់សារការីច្បាប់ស៊ីវិល និងកាតព្វកិច្ចបង្ហាញព័ត៌មាន។ យើងបង្ហាញចំណុចសំខាន់ៗដែលត្រូវយកចិត្តទុកដាក់ដោយប្រើឧទាហរណ៍ជាក់ស្តែងពីករណី។ ច្បាប់.

2. ក្របខ័ណ្ឌច្បាប់

២.១ សាលក្រមខ្សែកាប និងផលវិបាកផ្នែកច្បាប់របស់វា

នៅក្នុងអ្វីដែលគេហៅថា ការវិនិច្ឆ័យខ្សែកាប (kabelarresten) ឆ្នាំ ២០០៣ តុលាការកំពូលហូឡង់ (តុលាការកំពូល) បានសម្រេចថាខ្សែកាប និងបំពង់បង្ហូរប្រេងមិនអាចរើបានឡើយ។ ជាការឆ្លើយតប កថាខណ្ឌថ្មីមួយត្រូវបានបន្ថែមទៅក្នុងមាត្រា 5:20 នៃក្រមរដ្ឋប្បវេណីហូឡង់។ មាត្រា 5:20(2) BW កំណត់ថាអ្នកណាជាម្ចាស់បណ្តាញដែលមានខ្សែកាប ឬបំពង់បង្ហូរប្រេងដែលមានបំណងដឹកជញ្ជូនសារធាតុរឹង រាវ ឬឧស្ម័ន ថាមពល ឬព័ត៌មាន។

២.២ អ្នកសាងសង់ដែលមានការអនុញ្ញាត

ក្រោមមាត្រា 5:20(2) BW ភាពជាម្ចាស់នៃបណ្តាញមួយត្រូវបានផ្តល់សិទ្ធិឱ្យ អ្នកសាងសង់ដែលមានការអនុញ្ញាត (ប៊ីវ៉ូហ្គដ អាន់ឡេហ្គើរ) ឬអ្នកស្នងតំណែងស្របច្បាប់របស់ពួកគេ។ គ្រាន់តែបង្កើតបណ្តាញមួយមិនផ្តល់សិទ្ធិជាម្ចាស់ដោយស្វ័យប្រវត្តិទេ៖ អ្វីដែលត្រូវការគឺថាអ្នកបង្កើតគឺ បានអនុញ្ញាត ដើម្បីធ្វើដូច្នេះបាន។

ការសាងសង់ខ្លួនឯងអាចត្រូវបានបញ្ជាក់ដោយកិច្ចសន្យាជាមួយអ្នកម៉ៅការ វិក្កយបត្រ និងការឆ្លើយឆ្លងទាក់ទងនឹងការដំឡើង។ សិទ្ធិអំណាចក្នុងការសាងសង់អាចធ្វើឡើងបន្ទាប់ពីសិទ្ធិលើផ្ទៃដីដែលបានបង្កើតឡើង កាតព្វកិច្ចតាមច្បាប់ក្នុងការអត់ឱន ឬការអនុញ្ញាត។ ការយល់ព្រមជាលាយលក្ខណ៍អក្សរពីម្ចាស់ដីក៏អាចបង្ហាញពីសិទ្ធិអំណាចផងដែរ។

២.៣ ការចុះឈ្មោះ៖ មិនមែនជាការចុះឈ្មោះតាមរដ្ឋធម្មនុញ្ញទេ ប៉ុន្តែចាំបាច់

ការចុះឈ្មោះបណ្តាញនៅក្នុងបញ្ជីសាធារណៈគឺ មិនមែនជាតម្រូវការធម្មនុញ្ញទេ សម្រាប់ការទទួលបានភាពជាម្ចាស់នៃបណ្តាញដែលមានការអនុញ្ញាត។ អ្នកសាងសង់ដែលមានការអនុញ្ញាតគឺជាម្ចាស់ ទោះបីជាគ្មានការចុះឈ្មោះបែបនេះក៏ដោយ។ យ៉ាងណាក៏ដោយ ការចុះឈ្មោះត្រូវបានណែនាំយ៉ាងខ្លាំង។

ការចុះឈ្មោះអនុញ្ញាតឱ្យភាគីទីបីផ្ទៀងផ្ទាត់ថាអ្នកណាជាម្ចាស់បណ្តាញ និងការពារម្ចាស់ពីសិទ្ធិរបស់ភាគីទីបី។ មាត្រា 3:24(1) BW ចែងថាការពិតដែលមិនបានចុះបញ្ជី (ដូចជាការសាងសង់បណ្តាញ) មិនអាចត្រូវបានលើកឡើងប្រឆាំងនឹងភាគីទីបីបានទេ។

២.៤ ការផ្ទេរ៖ កម្មសិទ្ធិ និងការដឹកជញ្ជូន

ដោយសារតែបំពង់បង្ហូរប្រេង និងបណ្តាញមានលក្ខណៈសម្បត្តិគ្រប់គ្រាន់ជាទ្រព្យសម្បត្តិដែលបានចុះបញ្ជី ការផ្ទេរដែលមានសុពលភាពតម្រូវឱ្យមានឯកសារបញ្ជាក់សារការី បន្ទាប់មកការចុះបញ្ជីនៅក្នុងបញ្ជីសាធារណៈនៃការិយាល័យចុះបញ្ជីដីធ្លី (សុរិយោដី) (មាត្រា 3:89 BW)។ កិច្ចព្រមព្រៀងជាកាតព្វកិច្ច (ដូចជាកិច្ចព្រមព្រៀងទិញ) បម្រើជា ពានរង្វាន់ — មូលដ្ឋានច្បាប់សម្រាប់ការផ្ទេរ — ប៉ុន្តែការផ្ទេរកម្មសិទ្ធិជាក់ស្តែងតម្រូវឱ្យមានជាផ្លូវការ ចែកចាយ តាមរយៈសារការី។ ដូច្នេះ កិច្ចព្រមព្រៀងជាកាតព្វកិច្ចតែមួយមុខមិនគ្រប់គ្រាន់ទេ។

២.៥ ការចុះបញ្ជីជាមួយការិយាល័យចុះបញ្ជីដីធ្លី (មាត្រា ១៥៥ក នៃក្រមនីតិវិធីរដ្ឋប្បវេណី)

ក្រោមមាត្រា 155a នៃច្បាប់អន្តរកាលសម្រាប់ក្រមរដ្ឋប្បវេណីហូឡង់ថ្មី (Overgangswet nieuw Burgerlijk Wetboek) អ្នកណាដែលធ្វើជាម្ចាស់បណ្តាញនៅថ្ងៃទី 1 ខែកុម្ភៈ ឆ្នាំ 2007 អាចចុះបញ្ជីបណ្តាញនោះបាន។ ការចុះឈ្មោះធ្វើឡើងតាមរយៈសេចក្តីប្រកាសសារការី ការចុះបញ្ជីក្នុងបញ្ជីសាធារណៈ និងការបោះពុម្ពផ្សាយក្នុងរាជកិច្ចរដ្ឋាភិបាល (Staatscurrent) និងកាសែតជាតិ។

បណ្តាញដែលបានចុះបញ្ជីទទួលបានការកំណត់បណ្តាញផ្ទាល់ខ្លួន (ឧទាហរណ៍ "បណ្តាញផ្នែក W លេខ 70") ហើយត្រូវបានកត់ត្រានៅក្នុងបញ្ជីឈ្មោះដីធ្លីជាមួយនឹងគំនូរបណ្តាញដែលត្រូវគ្នា។ នៅពេលដែលបណ្តាញ ឬផ្នែកណាមួយរបស់វាត្រូវបានផ្ទេរ ការចុះបញ្ជីនេះត្រូវតែធ្វើបច្ចុប្បន្នភាព។

ច្បាប់ករណី (ECLI:NL:HR:2003:AD3578) បង្ហាញថាបណ្តាញមួយមិនតែងតែត្រូវការការកំណត់សុរិយោដីផ្ទាល់ខ្លួនរបស់វានោះទេ។ ក្នុងករណីខ្លះ ការកំណត់ដីឡូត៍ដែលបណ្តាញស្ថិតនៅគឺគ្រប់គ្រាន់ហើយ។ ទោះជាយ៉ាងណាក៏ដោយ ការផ្ទេរត្រូវតែមានឯកសារយ៉ាងច្បាស់លាស់ និងពេញលេញ។

២.៦ ការបំបែកបណ្តាញ

នៅពេលដែលផ្នែកមួយនៃបណ្តាញដែលបានចុះបញ្ជីត្រូវបានផ្តាច់ ហើយផ្ទេរទៅភាគីមួយផ្សេងទៀត បណ្តាញត្រូវតែបំបែកជាផ្លូវការ។ នេះតម្រូវឱ្យ៖

• គំនូរបណ្តាញថ្មីសម្រាប់ទាំងផ្នែកដែលនៅសល់ និងផ្នែកដែលបំបែកចេញ
• ការកំណត់បណ្តាញថ្មីសម្រាប់ផ្នែកដែលបានបំបែក
• ការ​ដាក់​ឯកសារ​ប្លង់​ជាមួយ​ការិយាល័យ​ចុះបញ្ជី​ដីធ្លី
• លិខិតបញ្ជាក់ការប្រគល់ជូនសម្រាប់ផ្នែកដែលបានផ្ទេរ

នេះធ្វើតាមមាត្រា 59 និង 60 នៃបទបញ្ជាស្តីពីការចុះបញ្ជីដីធ្លីឆ្នាំ 1994 ហើយត្រូវបានបញ្ជាក់នៅក្នុងយោបល់របស់អគ្គមេធាវីនៅក្នុង ECLI:NL:PHR:2013:CA0727។

២.៧ សិទ្ធិក្នុងការជួល៖ ផ្ទៃរាបស្មើ និងសិទ្ធិប្រើប្រាស់

នៅពេលផ្ទេរបណ្តាញ សិទ្ធិដែលមានស្រាប់ នៅ Rem ត្រូវតែយកមកពិចារណា។ សិទ្ធិលើផ្ទៃដី និងសិទ្ធិប្រើប្រាស់ជាគោលការណ៍ អាចផ្ទេរបាន (មាត្រា 3:83 BW) ប៉ុន្តែលិខិតបញ្ជាក់ការបង្កើតអាចចែងថា ការផ្ទេរ ឬការបំបែកអាចធ្វើទៅបានលុះត្រាតែមានការយល់ព្រមពីម្ចាស់កម្មសិទ្ធិ (មាត្រា 5:91 BW រួមជាមួយនឹងមាត្រា 5:104 BW)។

សិទ្ធិអាស្រ័យលើផ្ទៃដីមិនអាចផ្ទេរដោយឯករាជ្យបានទេ ហើយនឹងផុតកំណត់ជាមួយសិទ្ធិចម្បង (ECLI:NL:PHR:2012:BV0647)។ ដូច្នេះវាមានសារៈសំខាន់ណាស់ក្នុងការពិនិត្យឡើងវិញនូវលិខិតបញ្ជាក់ការបង្កើតសម្រាប់ការរឹតបន្តឹងណាមួយមុនពេលបន្តការផ្ទេរ។

៣. តួនាទីរបស់សារការីផ្នែកច្បាប់ស៊ីវិល

មេធាវី​ផ្នែក​ច្បាប់​ស៊ីវិល (notaris) អនុវត្តមុខងារការពារកណ្តាលក្នុងការផ្ទេរបំពង់បង្ហូរប្រេង និងបណ្តាញ។ សារការីមិនត្រឹមតែជា "អ្នកឆ្លងកាត់" នៃឯកសារប៉ុណ្ណោះទេ ប៉ុន្តែវាក៏មានកាតព្វកិច្ចសកម្មក្នុងការស៊ើបអង្កេត និងកាតព្វកិច្ចថែទាំផងដែរ។

៣.១ ភារកិច្ចរបស់សារការី

• ការរៀបចំឯកសារប្រគល់ជូនសារការី ជាមួយនឹងការពិពណ៌នាច្បាស់លាស់អំពីផ្នែកដែលបានផ្ទេរ
• ការផ្ទៀងផ្ទាត់ថាតម្រូវការច្បាប់ទាំងអស់ត្រូវបានបំពេញ
• ធានាការយល់ព្រមពីគ្រប់ភាគីពាក់ព័ន្ធ
• ការចុះបញ្ជីប័ណ្ណកម្មសិទ្ធិនៅក្នុងបញ្ជីសាធារណៈ (មាត្រា ៣៧ នៃច្បាប់ស្តីពីការចុះបញ្ជីដីធ្លី)

៣.២ កាតព្វកិច្ចនៃការស៊ើបអង្កេត និងកាតព្វកិច្ចក្នុងការបដិសេធ

យោងតាមមាត្រា ២១ នៃច្បាប់សារការី (Wet op het notarisambt) សារការីមានកាតព្វកិច្ចស៊ើបអង្កេត ហើយត្រូវតែបដិសេធមិនផ្តល់សេវាកម្ម ប្រសិនបើមានសញ្ញាណនៃជម្លោះជាមួយច្បាប់ ឬសណ្តាប់ធ្នាប់សាធារណៈ។ តុលាការកំពូលបានបញ្ជាក់នៅក្នុង ECLI:NL:HR:2015:831 ថា សារការីមិនត្រឹមតែត្រូវការពារតម្រូវការផ្លូវការប៉ុណ្ណោះទេ ប៉ុន្តែថែមទាំងត្រូវពិចារណាលើផលប្រយោជន៍របស់ភាគីទីបីផងដែរ។

៤. កាតព្វកិច្ចជូនដំណឹង និងផ្តល់ព័ត៌មាន

៤.១ កាតព្វកិច្ចរបស់អ្នកលក់ក្នុងការបង្ហាញព័ត៌មាន

យោងតាមមាត្រា 7:15 BW អ្នកលក់មានកាតព្វកិច្ចដឹកជញ្ជូនផ្នែកបណ្តាញដោយគ្មានឧបសគ្គ និងការរឹតបន្តឹងពិសេស លុះត្រាតែអ្នកទិញបានទទួលយកយ៉ាងច្បាស់លាស់នូវឧបសគ្គ និងការរឹតបន្តឹងទាំងនេះ។ មាត្រា 7:17 BW ចែងថា ទំនិញដែលបានដឹកជញ្ជូនត្រូវតែអនុលោមតាមកិច្ចសន្យា ដោយគិតគូរពីការតំណាងរបស់អ្នកលក់។

ច្បាប់​ករណី​គឺ​ច្បាស់លាស់៖ កាតព្វកិច្ច​បង្ហាញ​ព័ត៌មាន​របស់​អ្នក​លក់​មាន​ទម្ងន់​ជាង​កាតព្វកិច្ច​ស៊ើបអង្កេត​របស់​អ្នក​ទិញ (ECLI:NL:GHAMS:2024:2622; ECLI:NL:RBZWB:2025:6287)។ អ្នកលក់​ត្រូវតែ សកម្ម ជូនដំណឹងដល់អ្នកទិញអំពីចំណុចខ្វះខាត ការរឹតបន្តឹង សិទ្ធិរបស់ភាគីទីបី និងការពិតពាក់ព័ន្ធផ្សេងទៀត។

៤.២ ព័ត៌មានអប្បបរមាដែលត្រូវផ្តល់ជូន

នៅក្នុងការអនុវត្តជាក់ស្តែង អ្នកលក់ត្រូវតែផ្តល់ព័ត៌មានដូចខាងក្រោម៖

• ទីតាំងច្បាស់លាស់ វិសាលភាព និងស្ថានភាពបច្ចេកទេសនៃផ្នែកបណ្តាញ
• កិច្ចសន្យាដែលមានស្រាប់ និងកិច្ចសន្យាដែលកំពុងដំណើរការ (កាតព្វកិច្ចថែទាំ ឬផ្គត់ផ្គង់)
• ពិការភាព មុខងារខុសប្រក្រតី ឬការរឹតបន្តឹងលើការប្រើប្រាស់ដែលគេស្គាល់
• សិទ្ធិរបស់ភាគីទីបី (ផ្ទៃរាបស្មើ សិទ្ធិប្រើប្រាស់ កិច្ចសន្យាជួល)
• ការរឹតបន្តឹងច្បាប់សាធារណៈ (លិខិតអនុញ្ញាត ផែនការកំណត់តំបន់)
• ឯកសារបច្ចេកទេស របាយការណ៍ត្រួតពិនិត្យ និងប្រវត្តិថែទាំ

៤.៣ ការទទួលខុសត្រូវចំពោះការរំលោភលើកាតព្វកិច្ចព័ត៌មាន

ប្រសិនបើអ្នកលក់ផ្តល់ព័ត៌មានមិនត្រឹមត្រូវ ឬមិនពេញលេញ ពួកគេអាចទទួលខុសត្រូវចំពោះការមិនអនុលោម (មាត្រា 7:17 BW) ឬការបំពាន (មាត្រា 6:162 BW)។ បន្ទាប់មក អ្នកទិញអាចជ្រើសរើសពីដំណោះស្រាយជាច្រើន៖

• ការលុបចោលសម្រាប់កំហុស (មាត្រា 6:228 BW)
• ការលុបចោល ឬ ការបញ្ចុះតម្លៃ (មាត្រា ៦:៧៤ និង ៧:២៤ BW)
• ការខូចខាត (មាត្រា ៦:៧៤ និង ៧:២៤ BW)
• ការពិន័យតាមកិច្ចសន្យា (ប្រសិនបើយល់ព្រម)

តុលាការកំពូលបានបញ្ជាក់ថា កាតព្វកិច្ចនៃការបង្ហាញព័ត៌មានមានអាទិភាព៖ ប្រសិនបើអ្នកលក់លាក់បាំងព័ត៌មានពាក់ព័ន្ធ ពួកគេមិនអាចពឹងផ្អែកលើការខកខានរបស់អ្នកទិញក្នុងការធ្វើការស៊ើបអង្កេតបន្ថែមបានទេ (ECLI:NL:HR:2016:2885; ECLI:NL:HR:1998:ZC2629)។

៤.៤ បន្ទុកនៃភស្តុតាងលើអ្នកលក់

ក្នុងករណីដែលអ្នកទិញជំទាស់ថាពួកគេត្រូវបានជូនដំណឹងយ៉ាងពេញលេញ បន្ទុកនៃភស្តុតាងស្ថិតនៅលើអ្នកលក់ដើម្បីបង្ហាញពីការអនុលោមតាមកាតព្វកិច្ចនៃការបង្ហាញព័ត៌មាន (មាត្រា 150 DCCP; ECLI:NL:HR:2007:BB3733)។ ដូច្នេះ វាជាការប្រសើរក្នុងការកត់ត្រារាល់ការទំនាក់ទំនងជាលាយលក្ខណ៍អក្សរ និងចងក្រងឯកសារព័ត៌មានដ៏ទូលំទូលាយមួយ។

៥. ទិដ្ឋភាពពន្ធដារ

៥.១ ការលើកលែងពន្ធលើការផ្ទេរប្រាក់ពីបណ្តាញ

ការផ្ទេរបំពង់បង្ហូរប្រេង និងបណ្តាញជាទូទៅត្រូវបានលើកលែងពីពន្ធផ្ទេរ (ហួសប្រមាណ) នៅក្រោម ការលើកលែងបណ្តាញ នៅក្នុងមាត្រា 15(1)(y) នៃច្បាប់ពន្ធលើប្រតិបត្តិការផ្លូវច្បាប់ (សើម op belastingen van rechtsverkeer, WBR)។ ការលើកលែងនេះអនុវត្តចំពោះការទទួលបានបណ្តាញដែលមានខ្សែកាប ឬបំពង់បង្ហូរប្រេងដែលមានបំណងដឹកជញ្ជូនសារធាតុ ថាមពល ឬព័ត៌មាន។

៥.២ ទិដ្ឋភាព​អាករ​លើ​តម្លៃ​បន្ថែម

សម្រាប់គោលបំណងអាករលើតម្លៃបន្ថែម (VAT) ការផ្គត់ផ្គង់បណ្តាញជាគោលការណ៍ត្រូវបង់ពន្ធ លុះត្រាតែមានការលើកលែង ឬការផ្គត់ផ្គង់ក្នុងសហគមន៍ត្រូវបានអនុវត្ត (មាត្រា 16 និង 17e នៃច្បាប់ពន្ធលើប្រាក់ចំណូល)។ OB សើម)។ ការអនុវត្តពន្ធពិតប្រាកដអាស្រ័យលើស្ថានភាពជាក់ស្តែង និងលក្ខណៈសម្បត្តិរបស់បណ្តាញជាទ្រព្យសម្បត្តិដែលបានចុះបញ្ជី។

៥.៣ ការវាយតម្លៃលើប្រតិបត្តិការ €០

ពន្ធលើការផ្ទេរកម្មសិទ្ធិត្រូវបានយកលើ តម្លៃទីផ្សារសមរម្យ (waarde នៅក្នុង het economische verkeer) មិនមែនលើតម្លៃទិញដែលបានព្រមព្រៀងគ្នានោះទេ។ ដូច្នេះ ការផ្ទេរប្រាក់ក្នុងតម្លៃ €0.00 មិនមានន័យថាមិនចាំបាច់បង់ពន្ធលើការផ្ទេរប្រាក់នោះទេ។ អាជ្ញាធរពន្ធដារអាចកំណត់តម្លៃជាក់ស្តែង និងចេញការវាយតម្លៃបន្ថែម (អត្រា៖ 10.4% សម្រាប់អចលនទ្រព្យមិនមែនលំនៅដ្ឋាន)។ វាជាការប្រសើរក្នុងការបញ្ជាក់ពីការវាយតម្លៃ ឧទាហរណ៍ ដោយបង្ហាញថាថ្លៃដើមនៃការរុះរើលើសពីតម្លៃដែលនៅសល់។

៦. ឧទាហរណ៍ជាក់ស្តែងពីច្បាប់សំណុំរឿង

សាលក្រមខាងក្រោមបង្ហាញពីចំណុចសំខាន់ៗផ្នែកច្បាប់ដែលត្រូវយកចិត្តទុកដាក់ក្នុងការផ្ទេរបណ្តាញ៖

៧. បញ្ជីត្រួតពិនិត្យជាក់ស្តែង

បញ្ជីត្រួតពិនិត្យខាងក្រោមអាចបម្រើជាមគ្គុទ្ទេសក៍នៅពេលផ្ទេរ (ផ្នែកមួយនៃ) បណ្តាញ។

៧.១ ការរៀបចំ និង ការត្រួតពិនិត្យយ៉ាងម៉ត់ចត់

1. គូសផែនទីផ្នែកបណ្តាញដែលត្រូវលក់ឲ្យបានពេញលេញ៖ ទីតាំង វិសាលភាព ស្ថានភាពបច្ចេកទេស
2. ផ្ទៀងផ្ទាត់សិទ្ធិដែលមានស្រាប់នៅក្នុងការជួល (ផ្ទៃរាបស្មើ សិទ្ធិប្រើប្រាស់) និងកាតព្វកិច្ចតាមកិច្ចសន្យា
3. ប្រមូលលិខិតអនុញ្ញាត កិច្ចសន្យាថែទាំ និងការរឹតបន្តឹងច្បាប់សាធារណៈពាក់ព័ន្ធ
4. ពិនិត្យមើលឯកសារបញ្ជាក់កម្មសិទ្ធិសម្រាប់ការរឹតបន្តឹងការផ្ទេរ

៧.២ កាតព្វកិច្ចព័ត៌មាន និងឯកសារ

• ជូនដំណឹងដល់អ្នកទិញយ៉ាងសកម្មអំពីឧបសគ្គ ការរឹតបន្តឹង និងចំណុចខ្វះខាតទាំងអស់ដែលគេស្គាល់។
• ផ្តល់គំនូរបណ្តាញ និងឯកសារបច្ចេកទេសបច្ចុប្បន្ន
• បង្ហាញសិទ្ធិរបស់ភាគីទីបី នីតិវិធីដែលកំពុងរង់ចាំ និងកាលៈទេសៈពិសេស
• កត់ត្រារាល់ការទំនាក់ទំនងជាលាយលក្ខណ៍អក្សរសម្រាប់គោលបំណងភស្តុតាង (ECLI:NL:HR:2021:1677)

៧.៣ ទិដ្ឋភាពផ្នែកច្បាប់ និងផ្លូវការ

• ផ្ទៀងផ្ទាត់ថាតើផ្នែកបណ្តាញអាចផ្ទេរបានដោយឯករាជ្យឬអត់ (មាត្រា 3:83 BW)
• ជួលមេធាវីម្នាក់ដើម្បីរៀបចំឯកសារប្រគល់ជូន
• ធានាការចុះឈ្មោះនៅក្នុងបញ្ជីសាធារណៈ (មាត្រា 3:89 BW)
• ក្នុងករណីមានការបែងចែក៖ ប្រគល់គំនូរបណ្តាញថ្មី និងចុះបញ្ជីជាមួយការិយាល័យចុះបញ្ជីដីធ្លី

៧.៤ ទិដ្ឋភាពពន្ធដារ

1. វាយតម្លៃថាតើការលើកលែងបណ្តាញ (មាត្រា 15(1)(y) WBR) ត្រូវបានអនុវត្តដែរឬទេ
2. បញ្ជាក់ពីការវាយតម្លៃ ជាពិសេសក្នុងករណីប្រតិបត្តិការ €0
3. គិតគូរពីការរឹតបន្តឹងនៃការលើកលែងបណ្តាញចាប់ពីថ្ងៃទី 1 ខែមករា ឆ្នាំ 2026

៧.៥ ការផ្ទេរប្រតិបត្តិការ

1. កំណត់ដែនកំណត់ថ្មឲ្យបានច្បាស់លាស់ (ព្រំដែនរូបវន្តនៃការផ្ទេរ)
2. ការផ្ទេរកិច្ចសន្យាថែទាំ និងលិខិតអនុញ្ញាត
3. ធានាបាននូវនិរន្តរភាពនៃសេវាកម្ម និងជូនដំណឹងដល់អ្នកប្រើប្រាស់ចុងក្រោយទាន់ពេលវេលា
4. រួមបញ្ចូលរយៈពេលអន្តរកាលសម្រាប់បញ្ហាប្រតិបត្តិការ

8 ។ សេចក្តីសន្និដ្ឋាន

ការផ្ទេរបំពង់បង្ហូរប្រេង និងបណ្តាញគឺជាដំណើរការស្មុគស្មាញផ្នែកច្បាប់ ដែលលាតសន្ធឹងហួសពីការចុះហត្ថលេខាលើកិច្ចព្រមព្រៀង។ ការចាត់ថ្នាក់របស់ពួកគេជាអចលនទ្រព្យពាក់ព័ន្ធនឹងតម្រូវការផ្លូវការ - ប័ណ្ណសារ និងការចុះបញ្ជីដីធ្លី - ដែលមិនត្រូវរំលងឡើយ។

អ្នកលក់មានកាតព្វកិច្ចយ៉ាងទូលំទូលាយក្នុងការបង្ហាញព័ត៌មាន ហើយត្រូវតែជូនដំណឹងដល់អ្នកទិញយ៉ាងសកម្មអំពីទិដ្ឋភាពផ្លូវច្បាប់ បច្ចេកទេស និងអង្គហេតុពាក់ព័ន្ធទាំងអស់។ ការបំពានកាតព្វកិច្ចនេះអាចបណ្តាលឱ្យមានការទទួលខុសត្រូវ ការលុបចោល ឬការខូចខាត។

ពីទស្សនៈពន្ធដារ ការលើកលែងពន្ធលើបណ្តាញសមនឹងទទួលបានការយកចិត្តទុកដាក់ជាពិសេស ជាពិសេសដោយសារការរឹតបន្តឹងដែលចូលជាធរមាននៅថ្ងៃទី 1 ខែមករា ឆ្នាំ 2026។ ក្នុងករណីប្រតិបត្តិការ € 0 តម្លៃទីផ្សារត្រឹមត្រូវត្រូវតែមានភស្តុតាងដើម្បីជៀសវាងការវាយតម្លៃបន្ថែម។

ការរៀបចំយ៉ាងហ្មត់ចត់ — ជាមួយនឹងការយកចិត្តទុកដាក់ ការណែនាំពីសារការី និងឯកសារដ៏ទូលំទូលាយ — គឺជាគន្លឹះនៃការផ្ទេរប្រាក់ដែលមានសុពលភាពតាមផ្លូវច្បាប់ និងគ្មានបញ្ហា។

៩. ប្រភព និងឯកសារយោង

ខាងក្រោមនេះគឺជាទិដ្ឋភាពទូទៅនៃបទប្បញ្ញត្តិច្បាប់សំខាន់ៗ និងច្បាប់សំណុំរឿងដែលបានយោងនៅក្នុងប្លក់នេះ។

ច្បាប់

• មាត្រា 5:20(2) BW — ភាពជាម្ចាស់នៃបណ្តាញបំពង់បង្ហូរប្រេង
• មាត្រា 3:89 BW — ការដឹកជញ្ជូនទ្រព្យសម្បត្តិដែលបានចុះបញ្ជី
• មាត្រា 155a ច្បាប់អន្តរកាល ក្រមរដ្ឋប្បវេណីថ្មី — ការចុះបញ្ជីបណ្តាញ
• មាត្រា ៣៦ និង ៣៧ ច្បាប់ស្តីពីការចុះបញ្ជីដីធ្លី — ការចុះបញ្ជីក្នុងបញ្ជីសាធារណៈ
• មាត្រា ៥៩ និង ៦០ នៃបទបញ្ជាស្តីពីការចុះបញ្ជីដីធ្លីឆ្នាំ ១៩៩៤ — ការកំណត់បណ្តាញ
• មាត្រា ៧:១៥, ៧:១៧ និង ៧:១៨ BW — កាតព្វកិច្ចរបស់អ្នកលក់
• មាត្រា 15(1)(y) WBR — ការលើកលែងពន្ធលើបណ្តាញពីការផ្ទេរប្រាក់
• មាត្រា 5:91 រួមជាមួយនឹង 5:104 BW — ការផ្ទេរសិទ្ធិលើផ្ទៃទឹក
• មាត្រា ២១ ច្បាប់សារការី — កាតព្វកិច្ចស៊ើបអង្កេត និងកាតព្វកិច្ចបដិសេធ

ករណីច្បាប់

• ECLI:NL:HR:2021:1813 — ការលើកលែងបណ្តាញសម្រាប់ការដំឡើង TES
• ECLI:NL:HR:2020:170 — ប៉មបញ្ជូននៅខាងក្រៅការលើកលែងបណ្តាញ
• ECLI:NL:HR:2003:AD3578 — ការកំណត់សុរិយោដីនៃបណ្តាញ
• ECLI:NL:HR:2016:2885 — កាតព្វកិច្ចនៃការបង្ហាញព័ត៌មាន ទល់នឹង កាតព្វកិច្ចនៃការស៊ើបអង្កេត
• ECLI:NL:HR:2015:831 — មុខងារការពាររបស់សារការី
• ECLI:NL:HR:1998:ZC2629 — អាទិភាពនៃកាតព្វកិច្ចនៃការបង្ហាញព័ត៌មាន
• ECLI:NL:RBZWB:2025:66 និង 67 — ការផ្ទេរភាគហ៊ុន និងការលើកលែងបណ្តាញ
• ECLI:NL:PHR:2012:BV0647 — សិទ្ធិអាស្រ័យនៃផ្ទៃ
• ECLI:NL:PHR:2013:CA0727 — ការបំបែកបណ្តាញ

10. សំណួរដែលគេសួរញឹកញាប់ (FAQ)

តើខ្ញុំអាចផ្ទេរបំពង់បង្ហូរប្រេង ឬបណ្តាញដោយគ្រាន់តែមានកិច្ចព្រមព្រៀងទិញបានទេ?

ទេ។ ចាប់តាំងពីការណែនាំនៃមាត្រា 5:20(2) BW មក បំពង់បង្ហូរប្រេង និងបណ្តាញត្រូវបានចាត់ថ្នាក់ជាអចលនទ្រព្យ។ ការផ្ទេរកម្មសិទ្ធិតម្រូវឱ្យមានឯកសារបញ្ជាក់សារការី និងការចុះបញ្ជីនៅក្នុងបញ្ជីសាធារណៈនៃការិយាល័យចុះបញ្ជីដីធ្លី (មាត្រា 3:89 BW)។ កិច្ចព្រមព្រៀងទិញលក់បម្រើជា ពានរង្វាន់ (មូលដ្ឋានច្បាប់) ប៉ុន្តែការផ្ទេរកម្មសិទ្ធិជាក់ស្តែងតម្រូវឱ្យមានការប្រគល់ជាផ្លូវការតាមរយៈសារការី។ បើគ្មានលិខិតស្នាមសារការីទេ ការផ្ទេរនេះមិនមានសុពលភាពតាមផ្លូវច្បាប់ទេ។

តើអ្វីជាភាពខុសគ្នារវាងកិច្ចព្រមព្រៀងជាកាតព្វកិច្ច និងការប្រគល់?

ច្បាប់ហូឡង់ដំណើរការប្រព័ន្ធមូលហេតុនៃការផ្ទេរកម្មសិទ្ធិដែលមានតម្រូវការបីយ៉ាង៖ សុពលភាព ពានរង្វាន់ (កិច្ចព្រមព្រៀងជាកាតព្វកិច្ច ឧទាហរណ៍ ការលក់) ចែកចាយ (សម្រាប់អចលនទ្រព្យ៖ ប័ណ្ណសម្គាល់សារការី និងការចុះបញ្ជីដីធ្លី) និង សិទ្ធិអំណាចក្នុងការចាត់ចែង នៅ​ផ្នែក​ម្ខាង​នៃ​អ្នកផ្ទេរ។ លុះត្រា​តែ​តម្រូវការ​ទាំង​បី​ត្រូវ​បាន​បំពេញ​ទើប​ភាព​ជា​ម្ចាស់​កម្មសិទ្ធិ​នឹង​ត្រូវ​បាន​អនុម័ត។

ចុះបើខ្ញុំមានបង្កាន់ដៃបញ្ជាក់ថាខ្ញុំបានសាងសង់បំពង់បង្ហូរប្រេង?

បង្កាន់ដៃទិញ ឬកំណត់ត្រាសំណង់អាចបម្រើជាភស្តុតាងនៃអ្នកដែលបាន អ្នកសាងសង់ដែលមានការអនុញ្ញាត គឺ ប៉ុន្តែវាមិនគ្រប់គ្រាន់សម្រាប់ការផ្ទេរកម្មសិទ្ធិស្របច្បាប់នោះទេ។ ច្បាប់ករណីបញ្ជាក់ថា បើគ្មានលិខិតស្នាមសារការី និងការចុះបញ្ជីទេ គ្មានការផ្ទេរកម្មសិទ្ធិណាមួយកើតឡើងទេ ដោយមិនគិតពីការកាន់កាប់បង្កាន់ដៃ (ECLI:NL:PHR:2024:43; ECLI:NL:RBNNE:2014:4581)។

តើខ្ញុំត្រូវបង់ពន្ធលើការផ្ទេរនៅពេលផ្ទេរបណ្តាញដែរឬទេ?

មិន​ចាំបាច់។ នេះ។ ការលើកលែងបណ្តាញ (មាត្រា 15(1)(y) WBR) លើកលែងការទិញយកបណ្តាញដែលមានខ្សែកាប ឬបំពង់បង្ហូរប្រេងពីពន្ធផ្ទេរ។ ចំណាំ៖ ការលើកលែងនេះត្រូវបានដាក់កម្រិតចាប់ពីថ្ងៃទី 1 ខែមករា ឆ្នាំ 2026។ ប្រសិនបើការលើកលែងនេះមិនអនុវត្តទេ អត្រាគឺ 10.4% នៃតម្លៃទីផ្សារត្រឹមត្រូវ។ ក្នុងករណីប្រតិបត្តិការ € 0 អាជ្ញាធរពន្ធដារអាចកំណត់តម្លៃជាក់ស្តែង។

តើ​ត្រូវ​ធ្វើ​ដូចម្តេច​ប្រសិនបើ​ខ្ញុំ​ចង់​ផ្ទេរ​ផ្នែក​ខ្លះ​នៃ​បណ្តាញ​ដែល​បាន​ចុះបញ្ជី?

ចំពោះការផ្ទេរដោយផ្នែក បណ្តាញត្រូវតែបំបែកជាផ្លូវការ។ នេះតម្រូវឱ្យមានគំនូរបណ្តាញថ្មី ការកំណត់បណ្តាញថ្មីសម្រាប់ផ្នែកដែលបានបំបែក ប្រាក់កក់ជាមួយការិយាល័យចុះបញ្ជីដីធ្លី និងលិខិតប្រគល់សិទ្ធិសារការី។ ភាគីទាំងពីរ — ម្ចាស់ដើម និងអ្នកទិញ — ត្រូវតែចូលរួមក្នុងលិខិតបំបែកសិទ្ធិសារការី។

តើ​សារការី​ដើរតួនាទី​អ្វី​ក្នុង​ការផ្ទេរ​សិទ្ធិ?

សារការី​ផ្នែក​ច្បាប់​ស៊ីវិល​អនុវត្ត​មុខងារ​ការពារ​កណ្តាល។ ពួកគេ​រៀបចំ​លិខិត​ប្រគល់​កម្មសិទ្ធិ ផ្ទៀងផ្ទាត់​តម្រូវការ​ច្បាប់​ទាំងអស់ ធានា​ការយល់ព្រម​ពី​គ្រប់​ភាគី​ពាក់ព័ន្ធ និង​ដោះស្រាយ​ការចុះបញ្ជី​ជាមួយ​ការិយាល័យ​ចុះបញ្ជី​ដីធ្លី។ សារការី​ក៏មាន​កាតព្វកិច្ច​ស៊ើបអង្កេត (មាត្រា 21 នៃ​ច្បាប់​សារការី) ហើយ​ត្រូវតែ​បដិសេធ​ការចូលរួម​ប្រសិនបើ​មាន​សញ្ញា​នៃ​ជម្លោះ​ជាមួយ​ច្បាប់។

តើអ្នកលក់ត្រូវផ្តល់ព័ត៌មានអ្វីខ្លះដល់អ្នកទិញ?

អ្នកលក់ត្រូវតែជូនដំណឹងដល់អ្នកទិញយ៉ាងសកម្មអំពី៖ ទីតាំងពិតប្រាកដ និងស្ថានភាពបច្ចេកទេស កិច្ចសន្យា និងកាតព្វកិច្ចដែលមានស្រាប់ ពិការភាព និងដំណើរការខុសប្រក្រតីដែលគេស្គាល់ សិទ្ធិរបស់ភាគីទីបី ការរឹតបន្តឹងច្បាប់សាធារណៈ និងឯកសារបច្ចេកទេសពាក់ព័ន្ធ។ កាតព្វកិច្ចបង្ហាញព័ត៌មានរបស់អ្នកលក់មានទម្ងន់លើសពីកាតព្វកិច្ចស៊ើបអង្កេតរបស់អ្នកទិញ (ECLI:NL:HR:2016:2885)។

តើខ្ញុំអាចធ្វើអ្វីបាន ប្រសិនបើអ្នកលក់បានលាក់ព័ត៌មានសំខាន់ៗ?

អ្នកអាចលុបចោលកិច្ចព្រមព្រៀងដោយផ្អែកលើកំហុស (មាត្រា 6:228 BW) ទាមទារការលុបចោល ឬការកាត់បន្ថយតម្លៃ (មាត្រា 7:21 និង 7:22 BW) ឬទាមទារសំណង (មាត្រា 6:74 និង 7:24 BW)។ តុលាការកំពូលបានបញ្ជាក់ថា កាតព្វកិច្ចបង្ហាញព័ត៌មានរបស់អ្នកលក់មានអាទិភាពជាងកាតព្វកិច្ចស៊ើបអង្កេតរបស់អ្នកទិញ។

តើសិទ្ធិដែលមានស្រាប់នៅក្នុង remise អាចរឹតត្បិតការផ្ទេរបានទេ?

បាទ/ចាស៎។ លិខិតបញ្ជាក់ការបង្កើតសិទ្ធិលើផ្ទៃដីអាចចែងថា ការផ្ទេរ ឬការបំបែកអាចធ្វើទៅបានលុះត្រាតែមានការយល់ព្រមពីម្ចាស់កម្មសិទ្ធិ (មាត្រា 5:91 រួមជាមួយនឹងមាត្រា 5:104 BW)។ លើសពីនេះ សិទ្ធិលើផ្ទៃដីដែលពឹងផ្អែកមិនអាចផ្ទេរបានដោយឯករាជ្យនោះទេ។ ត្រូវពិនិត្យមើលលិខិតបញ្ជាក់ការបង្កើតជានិច្ច មុនពេលបន្តការផ្ទេរ។

តើអ្នកលក់អាចបញ្ជាក់ពីការអនុលោមតាមកាតព្វកិច្ចនៃការបង្ហាញព័ត៌មានដោយរបៀបណា?

អ្នកលក់ទទួលខុសត្រូវចំពោះបន្ទុកនៃការបញ្ជាក់ (មាត្រា 150 DCCP; ECLI:NL:HR:2007:BB3733)។ វាជាការប្រសើរក្នុងការកត់ត្រាការផ្តល់ព័ត៌មានទាំងអស់ជាលាយលក្ខណ៍អក្សរ៖ ការឆ្លើយឆ្លង ឯកសារផ្ទេរ របាយការណ៍ស៊ើបអង្កេត និងការទទួលស្គាល់ការទទួលដែលចុះហត្ថលេខាដោយអ្នកទិញ។ ការទំនាក់ទំនងផ្ទាល់មាត់ពិបាកបញ្ជាក់ណាស់។