ដែនកំណត់ពេលវេលានៃពិការភាពដែលលាក់កំបាំងនៅក្នុងច្បាប់អចលនទ្រព្យរបស់ប្រទេសហូឡង់មានកាលកំណត់ពីរដាច់ដោយឡែកពីគ្នា ហើយអ្នកទិញដែលខកខានមួយនឹងបាត់បង់ការទាមទារទោះបីជាពិការភាពធ្ងន់ធ្ងរយ៉ាងណាក៏ដោយ។ យោងតាមមាត្រា 7:23(1) នៃក្រមរដ្ឋប្បវេណីរបស់ប្រទេសហូឡង់ (BW) អ្នកទិញត្រូវតែជូនដំណឹងដល់អ្នកលក់ក្នុងរយៈពេលសមស្រប (bekwame tijd) បន្ទាប់ពីបានរកឃើញថាអចលនទ្រព្យមិនអនុលោមតាមកិច្ចសន្យា។ យោងតាមមាត្រា 7:23(2) BW ការទាមទារណាមួយដែលផ្អែកលើការមិនអនុលោមនោះនឹងផុតកំណត់ពីរឆ្នាំបន្ទាប់ពីការជូនដំណឹងនោះ លុះត្រាតែរយៈពេលកំណត់ត្រូវបានរំខានដោយស្របច្បាប់។ នាឡិកាទាំងពីរត្រូវបានបង្កឡើងដោយការរកឃើញ មិនមែនដោយការផ្ទេរអចលនទ្រព្យនោះទេ។

ការណែនាំនេះពន្យល់អំពីអ្វីដែលត្រូវបានចាត់ទុកថាជាពិការភាពដែលលាក់កំបាំង (verborgen gebrek) របៀបដែលរយៈពេលទាំងពីរដំណើរការ របៀបដែលកាតព្វកិច្ចរបស់អ្នកទិញក្នុងការស៊ើបអង្កេតមានអន្តរកម្មជាមួយកាតព្វកិច្ចរបស់អ្នកលក់ក្នុងការបង្ហាញ និងអ្វីដែលបានផ្លាស់ប្តូរសម្រាប់ការទិញអគារថ្មីចាប់តាំងពីច្បាប់ធានាគុណភាពចូលជាធរមាន។ វាត្រូវបានសរសេរឡើងសម្រាប់អ្នកទិញ និងអ្នកលក់អចលនទ្រព្យលំនៅដ្ឋាន និងពាណិជ្ជកម្មរបស់ប្រទេសហូឡង់ និងសម្រាប់អ្នកដែលផ្តល់ដំបូន្មានដល់ពួកគេ។

អ្វីដែលត្រូវបានចាត់ទុកថាជាកំហុសដែលលាក់កំបាំងក្រោមច្បាប់ហូឡង់

ច្បាប់អចលនទ្រព្យ របស់ប្រទេសហូឡង់ មិនប្រើពាក្យថា "ពិការភាពលាក់កំបាំង" ជាគោលគំនិតច្បាប់ទេ។ ច្បាប់មូលដ្ឋានគឺការអនុលោមតាម៖ ក្រោមមាត្រា 7:17 BW អចលនទ្រព្យដែលបានប្រគល់ជូនត្រូវតែមានលក្ខណៈដែលអ្នកទិញមានសិទ្ធិរំពឹងទុកដោយផ្អែកលើកិច្ចសន្យា។ នៅក្នុងប័ណ្ណទិញគំរូដែលប្រើសម្រាប់ការលក់ផ្ទះភាគច្រើនរបស់ប្រទេសហូឡង់ អ្នកលក់បន្ថែមធានាផងដែរថាអចលនទ្រព្យមានលក្ខណៈចាំបាច់សម្រាប់ការប្រើប្រាស់ធម្មតាជាលំនៅដ្ឋាន ហើយវាគឺជាការធានានៃការប្រើប្រាស់ធម្មតាដែលជម្លោះស្ទើរតែទាំងអស់កើតឡើង។

ពិការភាពមួយត្រូវបានលាក់នៅកន្លែងដែលមានមុនពេលផ្ទេរ មិនអាចមើលឃើញដោយការត្រួតពិនិត្យសមហេតុផល ហើយវាធ្ងន់ធ្ងរគ្រប់គ្រាន់ដើម្បីរារាំងការប្រើប្រាស់ធម្មតានោះ។ ការស្រុតគ្រឹះធ្ងន់ធ្ងរដែលលាក់នៅពីក្រោយការងារលាបជញ្ជាំងថ្មីគឺជាឧទាហរណ៍បុរាណ។ ការរលួយនៃរចនាសម្ព័ន្ធ ការដំឡើងអគ្គិសនីមិនមានសុវត្ថិភាព ការបំពុលដីធ្ងន់ធ្ងរ ការពង្រីកដែលសាងសង់ដោយគ្មានការអនុញ្ញាតដែលតម្រូវ ឬការឆ្លងរាលដាលដែលធ្វើឱ្យផ្នែកខ្លះនៃផ្ទះមិនអាចប្រើបាន សុទ្ធតែអាចមានលក្ខណៈគ្រប់គ្រាន់។ ក្តារកម្រាលឥដ្ឋដែលស្រែកខ្លាំងៗ ម៉ាស៊ីនទឹកដែលស្រក់ ឬការតុបតែងហួសសម័យមិនអាចមានលក្ខណៈសម្បត្តិគ្រប់គ្រាន់ទេ ពីព្រោះគ្មានអ្វីមួយក្នុងចំណោមពួកវារារាំងអចលនទ្រព្យពីការរស់នៅនោះទេ។

លក្ខខណ្ឌចំនួនបួនត្រូវតែបំពេញរួមគ្នាមុនពេលការទាមទារទទួលបានជោគជ័យ។ ចំណុចខ្វះខាតត្រូវតែមានវត្តមាននៅពេលផ្ទេរកម្មសិទ្ធិ។ វាមិនត្រូវរកឃើញដោយសមហេតុផលដោយអ្នកទិញក្នុងអំឡុងពេលនៃការស៊ើបអង្កេតមុនពេលទិញត្រឹមត្រូវនោះទេ។ វាត្រូវតែរារាំងការប្រើប្រាស់ធម្មតាយ៉ាងពិតប្រាកដ ឬខុសពីអ្វីដែលកិច្ចសន្យាបានសន្យា។ ហើយអ្នកទិញមិនត្រូវទទួលយកហានិភ័យរបស់វាទេ មិនថាដោយបញ្ជាក់យ៉ាងច្បាស់តាមរយៈប្រការដូចដែលមាន ឬតាមអាយុ ឬដោយប្រយោលដោយការទិញដោយមានចំណេះដឹងអំពីបញ្ហានេះ។

កម្រិតនៃការប្រើប្រាស់ធម្មតាគឺខ្ពស់ជាងអ្វីដែលអ្នកទិញរំពឹងទុក។ ពិការភាពដែលមានតម្លៃថ្លៃក្នុងការជួសជុលមិនមែនជាពិការភាពដែលរារាំងការប្រើប្រាស់ធម្មតាដោយស្វ័យប្រវត្តិនោះទេ ហើយតុលាការហូឡង់តែងតែបដិសេធការទាមទារសំណងសម្រាប់វិក្កយបត្រជួសជុលយ៉ាងច្រើនដោយផ្អែកលើហេតុផលនោះ។ ភាពធ្ងន់ធ្ងរនៃផលវិបាក មិនមែនទំហំនៃវិក្កយបត្រទេ គឺជាអ្វីដែលការធ្វើតេស្តវាស់វែង។

ថ្ងៃផុតកំណត់ពីរដែលសម្រេចលើការទាមទារសំណងពិការភាពដែលលាក់កំបាំង

ពេលវេលានៃការរកឃើញចាប់ផ្តើមនាឡិកាទាំងពីរ។ ការគ្រប់គ្រងលំដាប់នោះឱ្យបានត្រឹមត្រូវគឺជាហេតុផលទូទៅបំផុតដែលការអះអាងដ៏រឹងមាំទទួលបានជោគជ័យ ឬបរាជ័យ។

កាតព្វកិច្ចត្អូញត្អែរ (klachtplicht)

មាត្រា 7:23(1) BW តម្រូវឱ្យអ្នកទិញជូនដំណឹងដល់អ្នកលក់ក្នុងរយៈពេលសមស្របមួយបន្ទាប់ពីរកឃើញភាពមិនអនុលោម ឬបន្ទាប់ពីពេលដែលអ្នកទិញគួរតែបានរកឃើញវាដោយសមហេតុផល។ មិនមានរយៈពេលកំណត់តាមច្បាប់សម្រាប់ការទិញផ្ទះនោះទេ។ កំពង់ផែសុវត្ថិភាពរយៈពេលពីរខែដែលក៏លេចឡើងក្នុងមាត្រា 7:23(1) BW អនុវត្តចំពោះការទិញរបស់អ្នកប្រើប្រាស់ (consumentenkoop) ហើយក្រោមមាត្រា 7:5(1) BW ការទិញរបស់អ្នកប្រើប្រាស់ទាក់ទងនឹងទំនិញចល័ត ដូច្នេះវាមិនអនុវត្តដោយផ្ទាល់ចំពោះការលក់អចលនទ្រព្យដែលមានស្រាប់នោះទេ។

ដូច្នេះ ពេលវេលាសមហេតុផលអាស្រ័យលើកាលៈទេសៈ៖ លក្ខណៈ និងភាពធ្ងន់ធ្ងរនៃកំហុស ការស៊ើបអង្កេតដែលអ្នកទិញត្រូវការសមហេតុផល ដើម្បីកំណត់អ្វីដែលខុស ជំនាញរបស់ភាគីនានា និងលើសពីនេះទៅទៀត ថាតើការពន្យារពេលនេះបានប៉ះពាល់ដល់អ្នកលក់ដែរឬទេ ឧទាហរណ៍ ដោយធ្វើឱ្យមូលហេតុនៃការខូចខាតកាន់តែពិបាកកំណត់ ឬដោយការដកហូតឱកាសរបស់អ្នកលក់ក្នុងការកំណត់វា។ នៅក្នុងការអនុវត្ត អ្នកទិញដែលជូនដំណឹងក្នុងរយៈពេលប្រហែលពីរខែនៃការរកឃើញច្បាស់លាស់កម្រត្រូវបានរិះគន់ណាស់ អ្នកទិញដែលចំណាយពេលប្រាំមួយខែដោយគ្មានការពន្យល់ជាធម្មតាត្រូវបានរិះគន់ ហើយអ្នកទិញដែលកំពុងរង់ចាំរបាយការណ៍របស់អ្នកជំនាញគួរតែនិយាយដូច្នេះជាលាយលក្ខណ៍អក្សរភ្លាមៗ ជាជាងរង់ចាំរបាយការណ៍ខ្លួនឯង។

ការជូនដំណឹងត្រូវតែជាលាយលក្ខណ៍អក្សរ ហើយត្រូវតែជាក់លាក់។ សារដែលបញ្ជាក់ថាអ្នកទិញមិនពេញចិត្តគឺមិនគ្រប់គ្រាន់ទេ៖ លិខិតគួរតែពិពណ៌នាអំពីចំណុចខ្វះខាត បញ្ជាក់ពីពេលវេលា និងរបៀបដែលវាត្រូវបានរកឃើញ លើកឡើងពីភាពមិនអនុលោមរបស់អ្នកលក់ និងធ្វើឱ្យអ្នកលក់ទទួលខុសត្រូវ។ ផ្ញើវាតាមប្រៃសណីយ៍ដែលបានចុះបញ្ជី ឬតាមមធ្យោបាយផ្សេងទៀតដែលបង្ហាញភស្តុតាងនៃការទទួល ពីព្រោះបន្ទុកនៃការបង្ហាញថាអ្នកលក់ត្រូវបានជូនដំណឹងទាន់ពេលវេលាធ្លាក់មកលើអ្នកទិញ។

រយៈពេលកំណត់ (verjaringsterijn)

មាត្រា 7:23(2) BW ចែងថា ការទាមទារ និងការការពារដោយផ្អែកលើការមិនអនុលោមតាមច្បាប់ នឹងផុតកំណត់ពីរឆ្នាំបន្ទាប់ពីការជូនដំណឹងដែលបានផ្តល់ឱ្យក្រោមកថាខណ្ឌទីមួយ។ រយៈពេលនេះចាប់ផ្តើមពីការជូនដំណឹង មិនមែនចាប់ពីការរកឃើញ និងមិនមែនចាប់ពីការផ្ទេរនោះទេ ដែលមានន័យថា ពាក្យបណ្តឹងភ្លាមៗក៏ចាប់ផ្តើមការរាប់ថយក្រោយលើវិវាទផងដែរ។

ពីរឆ្នាំគឺខ្លីណាស់ ហើយវាផុតកំណត់ ខណៈពេលដែលការចរចានៅតែដំណើរការញឹកញាប់ជាងអ្វីផ្សេងទៀត។ ទោះជាយ៉ាងណាក៏ដោយ វាមិនចាំបាច់ចំណាយពេលនៅក្នុងតុលាការទេ។ យោងតាមមាត្រា 3:317(1) BW រយៈពេលកំណត់ត្រូវបានរំខានដោយការទំនាក់ទំនងជាលាយលក្ខណ៍អក្សរ ដែលអ្នកទិញរក្សាសិទ្ធិក្នុងការបំពេញការងារដោយមិនមានការសង្ស័យ ហើយរយៈពេលពីរឆ្នាំថ្មីចាប់ផ្តើមនៅថ្ងៃបន្ទាប់។ ដូច្នេះ អ្នកទិញដែលកំពុងចរចាជាមួយអ្នកលក់ ឬកំពុងរង់ចាំក្រុមហ៊ុនធានារ៉ាប់រងគួរតែផ្ញើលិខិតរំខានខ្លីមួយ (stuitingsbrief) មុនកាលបរិច្ឆេទផុតកំណត់នីមួយៗ ហើយរក្សាភស្តុតាងនៃវា។ ការពឹងផ្អែកលើការទទួលស្គាល់របស់អ្នកលក់អំពីបញ្ហា ឬលើការពិតដែលថាការចរចាកំពុងដំណើរការ គឺមិនគ្រប់គ្រាន់ទេ។

សង្ខេបអំពីរយៈពេលទាំងពីរ

ការណែនាំរបស់យើងអំពី ការចេញវេជ្ជបញ្ជាសំណងក្រោមច្បាប់ហូឡង់ កំណត់ពីរបៀបដែលការកំណត់ និងការរំខានដំណើរការជាទូទៅ។

កាតព្វកិច្ចរបស់អ្នកទិញក្នុងការស៊ើបអង្កេត និងកាតព្វកិច្ចរបស់អ្នកលក់ក្នុងការបង្ហាញព័ត៌មាន

ការទទួលខុសត្រូវចំពោះពិការភាពដែលត្រូវបានរកឃើញបន្ទាប់ពីការផ្ទេរត្រូវបានសម្រេចដោយការថ្លឹងថ្លែងកាតព្វកិច្ចពីរទល់នឹងគ្នាទៅវិញទៅមក៖ កាតព្វកិច្ចរបស់អ្នកទិញក្នុងការស៊ើបអង្កេត (onderzoeksplicht) និងកាតព្វកិច្ចរបស់អ្នកលក់ក្នុងការបង្ហាញ (mededelingsplicht)។ ទាំងពីរមិនមែនជារឿងដាច់ខាតទេ ហើយលទ្ធផលគឺជាបញ្ហានៃកម្រិតជាជាងច្បាប់ដែលអាចត្រូវបានអនុវត្តដោយមេកានិច។

អ្នកទិញត្រូវបានគេរំពឹងថានឹងអនុវត្តការស៊ើបអង្កេតដែលអ្នកទិញសមហេតុផលនឹងធ្វើ។ សម្រាប់អចលនទ្រព្យលំនៅដ្ឋានជាធម្មតាមានន័យថាការដាក់ឱ្យដំណើរការការស្ទង់មតិបច្ចេកទេស (bouwtechnische keuring) មុនពេលរយៈពេលត្រជាក់ផុតកំណត់ ឬមុនពេលស្ថានភាពដោះស្រាយណាមួយផុតកំណត់។ ការស្ទង់មតិធ្វើរឿងពីរយ៉ាង។ វាកំណត់អត្តសញ្ញាណពិការភាពដែលអាចមើលឃើញ ដែលបន្ទាប់មកលែងលាក់បាំង។ ហើយវាបង្ហាញពីការចង្អុលបង្ហាញពីបញ្ហាកាន់តែជ្រៅ ដែលពង្រីកកាតព្វកិច្ចក្នុងការស៊ើបអង្កេតចំណុចជាក់លាក់នោះ៖ នៅពេលដែលរបាយការណ៍ណែនាំការស៊ើបអង្កេតបន្ថែមលើដំបូល ឬគ្រឹះ អ្នកទិញដែលមិនធ្វើអ្វីសោះនឹងពិបាកនិយាយនៅពេលក្រោយថាពិការភាពដែលជាលទ្ធផលមិនអាចរកឃើញ។

ផ្ទុយពីនេះ អ្នកលក់មានកាតព្វកិច្ចបង្ហាញអ្វីដែលអ្នកលក់ពិតជាដឹង។ ក្នុងករណីដែលកាតព្វកិច្ចទាំងពីរប៉ះទង្គិចគ្នា ជាទូទៅកាតព្វកិច្ចបង្ហាញមានជាធរមាន៖ អ្នកលក់ដែលដឹងថាបន្ទប់ក្រោមដីលិចទឹករៀងរាល់រដូវរងាមិនអាចការពារការទាមទារដោយអះអាងថាអ្នកទិញគួរតែបានកត់សម្គាល់ឃើញស្នាមទឹក។ អាទិភាពនោះមានដើម្បីការពារអ្នកលក់មិនឱ្យទទួលបានផលចំណេញពីភាពស្ងៀមស្ងាត់ ហើយវាអនុវត្តដោយកម្លាំងពិសេសនៅពេលដែលអ្នកលក់បានឆ្លើយសំណួរនៅក្នុងបញ្ជីព័ត៌មានស្តង់ដារ (vragenlijst) មិនត្រឹមត្រូវ។

ការលំបាកជាក់ស្តែងគឺជាភស្តុតាង។ អ្នកទិញត្រូវតែបង្ហាញអ្វីដែលអ្នកលក់ដឹង ហើយចំណេះដឹងកម្រត្រូវបានកត់ត្រាទុកណាស់។ ការឆ្លើយឆ្លង សម្រង់តម្លៃសម្រាប់ការជួសជុលពីមុន សេចក្តីថ្លែងការណ៍ពីអ្នកជិតខាង ឬអ្នកជួលពីមុន ការទាមទារសំណងធានារ៉ាប់រង និងចម្លើយផ្ទាល់ខ្លួនរបស់អ្នកលក់នៅក្នុងបញ្ជីព័ត៌មាន គឺជាសម្ភារៈដែលសម្រេចលើករណីទាំងនេះ។ វាក៏ជាមូលហេតុដែលរបាយការណ៍អ្នកជំនាញឯករាជ្យមានសារៈសំខាន់ខ្លាំងណាស់៖ អ្នកជំនាញដែលអាចកំណត់កាលបរិច្ឆេទប្រភពដើមនៃការខូចខាតទៅរយៈពេលមួយមុនពេលលក់ ធ្វើឱ្យការសន្និដ្ឋានអំពីចំណេះដឹងរបស់អ្នកលក់កាន់តែងាយស្រួលក្នុងការគូរ។

របៀបដែលប្រការកិច្ចសន្យាផ្លាស់ប្តូរហានិភ័យ

កិច្ចព្រមព្រៀងទិញអាចផ្លាស់ប្តូរតុល្យភាពយ៉ាងច្រើនក្នុងទិសដៅណាមួយ ហើយប្រការដែលធ្វើដូច្នេះគឺជាស្តង់ដារជាជាងកម្រនិងអសកម្ម។

ការធានាជាក់លាក់មួយដំណើរការទៅដោយរលូនសម្រាប់អ្នកទិញ។ ក្នុងករណីដែលអ្នកលក់ធានាជាលាយលក្ខណ៍អក្សរថាដំបូលត្រូវបានជំនួសក្នុងឆ្នាំជាក់លាក់ណាមួយ ហើយគ្មានការលេចធ្លាយ កាតព្វកិច្ចរបស់អ្នកទិញក្នុងការស៊ើបអង្កេតធាតុនោះនឹងរលាយបាត់ស្ទើរតែទាំងស្រុង ហើយការលេចធ្លាយដែលលេចឡើងនៅពេលក្រោយគឺជាការរំលោភលើការធានាជាជាងបញ្ហាដែលមានជម្លោះអំពីការប្រើប្រាស់ធម្មតា។

ឃ្លា​អាយុ (ouderdomclausule) ដំណើរការ​ផ្ទុយ​ពី​នេះ។ វា​ជា​រឿង​ធម្មតា​ក្នុង​ការ​លក់​អចលនទ្រព្យ និង​ឯកសារ​ចាស់ៗ ដែល​អ្នកទិញ​ទទួលយក​ថា អាយុ​របស់​អគារ​មានន័យថា គុណភាព​សំណង់ ការដំឡើង និង​សម្ភារៈ​អាច​មិន​បំពេញ​តាម​ស្តង់ដារ​បច្ចុប្បន្ន។ វា​បង្កើន​កាតព្វកិច្ច​របស់​អ្នកទិញ​ក្នុង​ការ​ស៊ើបអង្កេត​យ៉ាង​សំខាន់ និង​ធ្វើ​ឲ្យ​ការ​ទាមទារ​សំណង​សម្រាប់​ការ​ខូចខាត​ទាក់ទង​នឹង​អាយុ ដូចជា​ខ្សែភ្លើង​ហួសសម័យ ឬ​បំពង់​ទឹក​ដែល​ខូច ជា​ការ​លំបាក​ខ្លាំង។ ទោះជាយ៉ាងណាក៏ដោយ វាមិនគ្របដណ្តប់លើពិការភាពដែលលើសពីភាពចាស់ធម្មតាទេ ហើយវាមិនដែលគ្របដណ្តប់លើអ្វីដែលអ្នកលក់ដឹង និងលាក់បាំងនោះទេ។

ប្រការ​ដូច​ដែល​មាន (verkocht in de staat waarin het zich bevindt) ផ្លាស់ប្ដូរ​ហានិភ័យ​តាម​វិធី​ដូចគ្នា ប៉ុន្តែ​មិនមែន​ជា​ខែល​ការពារ​ប្រឆាំង​នឹង​អ្វីៗ​ទាំងអស់​នោះទេ។ វា​មិន​អាច​ពឹងផ្អែក​បាន​ដោយ​អ្នកលក់​ដែល​ចេតនា​លាក់បាំង​កំហុស​ដែល​គេ​ដឹង​ និង​ធ្ងន់ធ្ងរ​នោះទេ ពីព្រោះ​កាតព្វកិច្ច​បង្ហាញ​ព័ត៌មាន​មាន​លក្ខណៈ​លើស​ពី​វា ហើយ​ប្រការ​ដែល​អះអាង​ថា​មិន​រាប់បញ្ចូល​ការទទួលខុសត្រូវ​ចំពោះ​ការ​លាក់បាំង​ដោយ​ចេតនា​របស់​អ្នកលក់​នឹង​មិន​ត្រូវ​បាន​គាំទ្រ​ឡើយ។ ក្នុង​ករណី​ដែល​អ្នកទិញ​ជា​អ្នកប្រើប្រាស់ ហើយ​អ្នកលក់​ជា​ភាគី​វិជ្ជាជីវៈ ការ​ដកចេញ​បែបនេះ​ក៏​បើកចំហ​សម្រាប់​ការ​ជំទាស់​ផងដែរ​ថា​ជា​លក្ខខណ្ឌ​ទូទៅ​ដែល​មាន​បន្ទុក​មិន​សម​ហេតុផល។

គោលការណ៍​ដែល​ជា​មូលដ្ឋាន​នៃ​ចំណុច​ទាំង​បី​នេះ​គឺ​សាមញ្ញ៖ អ្វី​ដែល​អ្នក​លក់​បាន​បង្ហាញ អ្នក​ទិញ​មិន​ចាំបាច់​ស៊ើប​អង្កេត​ឲ្យ​បាន​ហ្មត់ចត់​ទេ ហើយ​រាល់​ប្រការ​ដែល​កំណត់​ការ​ទទួល​ខុស​ត្រូវ​របស់​អ្នក​លក់​បង្កើន​អ្វី​ដែល​អ្នក​ទិញ​ត្រូវ​បាន​រំពឹង​ថា​នឹង​បាន​ពិនិត្យ។ នៅ​ពេល​ដែល​កំហុស​មួយ​ប្រែ​ជា​ទាក់ទង​នឹង​ការងារ​សាងសង់​ថ្មីៗ​ជាជាង​ការ​លក់ អត្ថបទ​របស់​យើង​ស្តី​ពី ​ការ​ទទួល​ខុស​ត្រូវ​ចំពោះ​កំហុស​ឆ្គង​ក្នុង​ការ​សាងសង់ ​បាន​កំណត់​ថា​អ្នក​ណា​អាច​ត្រូវ​ទទួល​ខុស​ត្រូវ។

អចលនទ្រព្យដែលទើបសាងសង់ថ្មី៖ ច្បាប់ធានាគុណភាព និងមាត្រា 7:758 BW

អ្នកទិញផ្ទះដែលទើបសាងសង់ថ្មីមិនស្ថិតក្នុងជំហរដែលបានពិពណ៌នាខាងលើទេ ពីព្រោះភាគីម្ខាងទៀតគឺជាអ្នកម៉ៅការជាជាងអ្នកលក់ឯកជន ហើយច្បាប់ដែលអាចអនុវត្តបានគឺជាច្បាប់ស្តីពីការចុះកិច្ចសន្យាសម្រាប់ការងារ។ ច្បាប់ធានាគុណភាព (Wet kwaliteitsborging voor het bouwen, Wkb) បានផ្លាស់ប្តូរច្បាប់ទាំងនោះដោយមានប្រសិទ្ធភាពចាប់ពីថ្ងៃទី 1 ខែមករា ឆ្នាំ 2024 ហើយវាបានធ្វើដូច្នេះដើម្បីផលប្រយោជន៍របស់អ្នកទិញ។

មុនកាលបរិច្ឆេទនោះ ជាគោលការណ៍ អ្នកម៉ៅការត្រូវបានលើកលែងពីការទទួលខុសត្រូវនៅពេលប្រគល់ទំនិញចំពោះពិការភាពដែលអតិថិជនគួរតែបានរកឃើញនៅពេលនោះ ហើយអតិថិជនមានបន្ទុកបង្ហាញថា ពិការភាពដែលត្រូវបានរកឃើញនៅពេលក្រោយត្រូវបានលាក់បាំង និងបណ្តាលមកពីអ្នកម៉ៅការ។ Wkb បានបន្ថែមកថាខណ្ឌថ្មីមួយទៅក្នុងមាត្រា 7:758 BW ដែលអ្នកម៉ៅការនៅតែទទួលខុសត្រូវចំពោះពិការភាពដែលមិនត្រូវបានរកឃើញនៅពេលប្រគល់ទំនិញ លុះត្រាតែពិការភាពទាំងនោះមិនអាចសន្មតថាជារបស់វា។ ដូច្នេះ បន្ទុកនៃភស្តុតាងស្ថិតនៅលើអ្នកម៉ៅការ ដែលជាការបញ្ច្រាស់ដ៏សំខាន់។

លក្ខណៈសម្បត្តិពីរមានសារៈសំខាន់។ ច្បាប់ថ្មីនេះអនុវត្តចំពោះកិច្ចសន្យាសាងសង់ដែលបានធ្វើឡើងនៅថ្ងៃទី 1 ខែមករា ឆ្នាំ 2024 ឬក្រោយនេះ ដូច្នេះសម្រាប់កិច្ចសន្យាចាស់ៗ របបមុននៅតែបន្តគ្រប់គ្រង។ ហើយច្បាប់នេះអាចត្រូវបានដកចេញដោយការព្រមព្រៀងគ្នារវាងភាគីជំនាញ ប៉ុន្តែមិនមែនធ្វើឱ្យខូចដល់អតិថិជនដែលជាបុគ្គលធម្មជាតិដែលមិនធ្វើសកម្មភាពក្នុងអាជីវកម្ម ឬវិជ្ជាជីវៈនោះទេ។ អ្នកប្រើប្រាស់ដែលទិញផ្ទះថ្មីមិនអាចត្រូវបានស្នើសុំឱ្យចុះកិច្ចសន្យាពីវាដោយស្របច្បាប់នោះទេ។

លក្ខខណ្ឌសំណង់ស្តង់ដារត្រូវបាននាំមកឱ្យស្របគ្នា។ លក្ខខណ្ឌរដ្ឋបាលឯកសណ្ឋានសម្រាប់ការអនុវត្តការងារ (Uniforme Administratieve Voorwaarden, UAV 2012) ត្រូវបានធ្វើវិសោធនកម្មនៅក្នុងកំណែដែលបានបោះពុម្ពផ្សាយនៅក្នុង Staatscourant នៅថ្ងៃទី 3 ខែមីនា ឆ្នាំ 2025៖ បទប្បញ្ញត្តិនៅក្នុងកថាខណ្ឌទី 12 ដែលផ្ទុយនឹងច្បាប់ថ្មីត្រូវបានលុបចោល ដូច្នេះមាត្រា 7:758 BW ឥឡូវនេះអនុវត្តតាមលំនាំដើម លុះត្រាតែភាគីទាំងពីរយល់ព្រមយ៉ាងច្បាស់លាស់បើមិនដូច្នេះទេនៅក្នុងដែនកំណត់ដែលបានពិពណ៌នាខាងលើ។ អ្នកម៉ៅការគួរតែអានរឿងនេះថាជាកាតព្វកិច្ចឯកសារ៖ ការការពារដែលអាចទុកចិត្តបានតែមួយគត់ចំពោះការទាមទារបន្ទាប់ពីការប្រគល់គឺកំណត់ត្រាពេញលេញនៃការសម្រេចចិត្តរចនា សម្ភារៈដែលប្រើប្រាស់ និងការត្រួតពិនិត្យដែលបានអនុវត្ត។

ប្រការផុតកំណត់ក្នុងលក្ខខណ្ឌអគារស្តង់ដារ៖ សំណួរដែលមានការជជែកវែកញែក

ក្រៅពីរយៈពេលកំណត់តាមច្បាប់ លក្ខខណ្ឌសំណង់ស្តង់ដារមានរយៈពេលផុតកំណត់នៃកិច្ចសន្យា (vervaltermijnen) ជាយូរមកហើយ ឧទាហរណ៍ ប្រាំឆ្នាំគិតចាប់ពីថ្ងៃប្រគល់ជូន បន្ទាប់ពីនោះសិទ្ធិរបស់អតិថិជននឹងផុតកំណត់ដោយមិនគិតពីពេលដែលពិការភាពលេចឡើងនោះទេ។ ប្រការទាំងនេះត្រូវបានជំទាស់ជាជាងដោះស្រាយ ហើយអ្នកណាដែលបានណែនាំថាចំណុចនេះត្រូវបានសម្រេចឥឡូវនេះត្រូវបានណែនាំដោយទំនុកចិត្តខ្លាំងពេក។

នៅថ្ងៃទី ១៣ ខែធ្នូឆ្នាំ ២០០៦ Amsterdam តុលាការឧទ្ធរណ៍ (ECLI:NL:GHAMS:2024:3490) បានសម្រេចថា រយៈពេលផុតកំណត់នៅក្នុងលក្ខខណ្ឌទូទៅ AVA 2013 គឺជាបន្ទុកដ៏មិនសមហេតុផលចំពោះអតិថិជនអ្នកប្រើប្រាស់។ ហេតុផលរបស់តុលាការគឺថា ប្រការនេះខ្លីជាងរយៈពេលកំណត់តាមច្បាប់ មិនអាចរំខានតាមរបៀបដែលរយៈពេលកំណត់អាចធ្វើបាន ហើយចាប់ផ្តើមដំណើរការមុនពេលដែលពិការភាពត្រូវបានរកឃើញ ខណៈពេលដែលមិនផ្តល់ជូនអ្នកប្រើប្រាស់អ្វីទាំងអស់ជាថ្នូរ។ ដោយផ្អែកលើមូលដ្ឋាននោះ ប្រការនេះអាចត្រូវបានលុបចោល និងលុបចោលមួយឡែក។

តុលាការអាជ្ញាកណ្តាល Raad van Arbitrage នៅ Bouwgeschillen ដែលសម្រេចលើវិវាទសំណង់ភាគច្រើនរបស់ហូឡង់ក្រោមប្រការអាជ្ញាកណ្តាលក្នុងលក្ខខណ្ឌដូចគ្នានោះ ចាប់តាំងពីពេលនោះមក បានមានទស្សនៈផ្ទុយពីនេះ ដោយអះអាងថារយៈពេលផុតកំណត់បែបនេះនៅតែមានរយៈពេលយូរសមរម្យ និងមិនអយុត្តិធម៌។ នីតិវិធីនៃការកាត់ក្តីប្រឆាំងនឹងសាលក្រមរបស់តុលាការឧទ្ធរណ៍កំពុងរង់ចាំនៅចំពោះមុខតុលាការ Hoge Raad ហើយរហូតដល់សាលក្រមនោះត្រូវបានផ្តល់ឱ្យ ជំហរមួយផ្នែកអាស្រ័យទៅលើវេទិកាណាដែលវិវាទបញ្ចប់។

ផលវិបាកជាក់ស្តែងសម្រាប់អតិថិជនប្រើប្រាស់មិនមែនត្រូវពឹងផ្អែកលើអំណះអំណាងនោះទេ ប៉ុន្តែត្រូវធ្វើដូចជារយៈពេលផុតកំណត់មានសុពលភាព៖ ត្អូញត្អែរជាលាយលក្ខណ៍អក្សរភ្លាមៗនៅពេលដែលមានចំណុចខ្វះខាតលេចឡើង ហើយចេញនីតិវិធី ឬរំខានរយៈពេលនោះទាន់ពេលវេលា។ អំណះអំណាងដែលថាប្រការនេះមិនយុត្តិធម៌គឺជាជម្រើសជំនួស មិនមែនជាផែនការទេ។

អ្វីដែលត្រូវធ្វើនៅពេលអ្នករកឃើញកំហុសដែលលាក់ទុក

លំដាប់នៃជំហាននានាគឺសំខាន់ដូចជំហានទាំងនោះដែរ ពីព្រោះជំហានពីរដំបូងការពារភស្តុតាង និងជំហានទីបីការពារថ្ងៃផុតកំណត់។

កត់ត្រា​ចំណុច​ខ្វះខាត​មុន​អ្វី​ផ្សេង​ទៀត។ ថតរូប និង​ថត​វា​ពីចម្ងាយ​ជាច្រើន​ កត់ចំណាំ​កាលបរិច្ឆេទ និង​ពេលវេលា​ពិតប្រាកដ​នៃ​ការរកឃើញ ហើយ​ពិពណ៌នា​អំពី​ការពិត​អំពី​អ្វីដែល​អាច​មើលឃើញ ឮ ឬ​មាន​ក្លិន​ដោយ​មិន​ចាំបាច់​ស្មាន​អំពី​មូលហេតុ​នោះទេ។ រក្សាទុក​របាយការណ៍​ស្ទង់មតិ លិខិត​ទិញលក់ បញ្ជី​ព័ត៌មាន​ដែល​បំពេញ​ដោយ​អ្នកលក់ និង​ព័ត៌មាន​លម្អិត​របស់​ភ្នាក់ងារ​អចលនទ្រព្យ​ជាមួយគ្នា ព្រោះ​ទាំង​បួន​នឹង​ត្រូវ​អាន​ប្រឆាំង​គ្នា​នៅពេល​ក្រោយ។

កុំចាប់ផ្តើមជួសជុល។ ការជួសជុលបំផ្លាញភស្តុតាងនៃអ្វីដែលបណ្តាលឱ្យខូចខាត និងរយៈពេលដែលវាបានវិវត្ត ហើយអ្នកលក់ដែលប្រឈមមុខនឹងការទាមទារនឹងនិយាយដូច្នេះ។ ក្នុងករណីដែលវិធានការបន្ទាន់មិនអាចជៀសវាងបាន ដូចជាការញែកប្រភពទឹក ឬធ្វើឱ្យរចនាសម្ព័ន្ធមានសុវត្ថិភាព សូមថតរូបជាមុនសិន ហើយកត់ត្រាអ្វីដែលបានធ្វើ និងមូលហេតុ។ រក្សាទុកសម្ភារៈណាមួយដែលត្រូវបានដកចេញ។

ណែនាំអ្នកជំនាញឯករាជ្យ។ របាយការណ៍មួយដែលកំណត់អត្តសញ្ញាណកំហុស បង្កើតមូលហេតុដែលទំនងរបស់វា និងរយៈពេលដែលវាកើតឡើង និងវាស់ស្ទង់តម្លៃជួសជុល នឹងប្រែក្លាយពាក្យបណ្តឹងទៅជាការទាមទារសំណង។ កាលបរិច្ឆេទនៃកំហុសគឺជាធាតុសំខាន់ ពីព្រោះវាជាអ្វីដែលបង្ហាញថាបញ្ហាមានមុនពេលផ្ទេរ និងគាំទ្រការសន្និដ្ឋានដែលអ្នកលក់បានដឹង។

ជូនដំណឹងដល់អ្នកលក់ជាលាយលក្ខណ៍អក្សរដោយមិនចាំបាច់រង់ចាំរបាយការណ៍ត្រូវបានបញ្ចប់។ នេះជាកន្លែងដែលការទាមទារត្រូវបានបាត់បង់។ ផ្ញើលិខិតមួយតាមប្រៃសណីយ៍ដែលបានចុះបញ្ជី ឬវិធីសាស្ត្រតាមដានផ្សេងទៀត ដែលពិពណ៌នាអំពីកំហុស បញ្ជាក់ពេលវេលាដែលវាត្រូវបានរកឃើញ លើកឡើងពីភាពមិនអនុលោម ធ្វើឱ្យអ្នកលក់ទទួលខុសត្រូវ និងផ្តល់រយៈពេលសមស្របដើម្បីឆ្លើយតប។ ប្រសិនបើការស៊ើបអង្កេតរបស់អ្នកជំនាញនៅតែដំណើរការ សូមបញ្ជាក់នៅក្នុងលិខិតនោះ ហើយបញ្ជាក់ថាការជូនដំណឹងត្រូវបានផ្តល់ឱ្យឥឡូវនេះដើម្បីរក្សាជំហរ។ ក្នុងករណីដែលអ្នកលក់ត្រូវទទួលបានឱកាសដើម្បីជួសជុលកំហុស ការជូនដំណឹងជាផ្លូវការអំពីការខកខាន (ingebrekestelling) ជាមួយនឹងថ្ងៃផុតកំណត់សមហេតុផលក៏ត្រូវបានទាមទារផងដែរ មុនពេលដែលសំណងអាចត្រូវបានទាមទារ។

បន្ទាប់មក សូមទទួលយកដំបូន្មានផ្នែកច្បាប់ ហើយសរសេរកាលបរិច្ឆេទកំណត់ប្រចាំថ្ងៃ។ មេធាវីអចលនទ្រព្យ អាចវាយតម្លៃពីភាពរឹងមាំនៃការទាមទារប្រឆាំងនឹងកិច្ចសន្យា របាយការណ៍ស្ទង់មតិ និងការរកឃើញរបស់អ្នកជំនាញ ផ្តល់ដំបូន្មានថាតើការទាមទារនោះសម្រាប់ថ្លៃជួសជុល ការបញ្ចុះតម្លៃ ការខូចខាត ឬការលុបចោល ហើយរក្សារយៈពេលពីរឆ្នាំឱ្យនៅរស់រានមានជីវិត ខណៈពេលដែលការចរចានៅតែបន្ត។ ប្រសិនបើពិការភាពទាក់ទងនឹងការងារសាងសង់ថ្មីៗ ជាជាងការលក់ខ្លួនឯង ទីតាំងនេះអាចត្រូវបានគ្រប់គ្រងដោយច្បាប់ស្តីពីការចុះកិច្ចសន្យាសម្រាប់ការងារជំនួសវិញ ហើយអត្ថបទរបស់យើងស្តីពី សិទ្ធិរបស់អ្នកនៅពេលអ្នកម៉ៅការផ្តល់ការងារមិនល្អ ពន្យល់ពីអ្វីដែលច្បាប់ទាំងនោះតម្រូវ។

សំណួរដែលសួរជាញឹកញាប់អំពីពិការភាពដែលលាក់កំបាំង

ចុះបើចំណុចខ្វះខាតត្រូវបានលើកឡើងនៅក្នុងរបាយការណ៍ស្ទង់មតិ?

បន្ទាប់មកវាមិនត្រូវបានលាក់បាំងទេ។ ចំណុចខ្វះខាតដែលបានកត់ត្រានៅក្នុងការត្រួតពិនិត្យបច្ចេកទេសសំណង់គឺជាព័ត៌មានដែលគេដឹង ហើយច្បាប់សន្មតថាអ្នកទិញបានគិតគូរពីវាក្នុងការយល់ព្រមលើតម្លៃ។ ដូចគ្នានេះដែរចំពោះរបាយការណ៍ដែលកំណត់អត្តសញ្ញាណហានិភ័យ ឬណែនាំការស៊ើបអង្កេតបន្ថែម៖ អនុសាសន៍នោះផ្ទេរកាតព្វកិច្ចស៊ើបអង្កេតទៅអ្នកទិញ ហើយការមិនអើពើនឹងវាជាធម្មតានឹងធ្វើឱ្យការទាមទារបរាជ័យ ទោះបីជាការខូចខាតនៅទីបំផុតអាក្រក់ជាងរបាយការណ៍ដែលបានណែនាំក៏ដោយ។

តើឃ្លាដូចដែលមានការពារអ្នកលក់ពីអ្វីៗទាំងអស់ដែរឬទេ?

ទេ។ វាផ្លាស់ប្តូរហានិភ័យទៅអ្នកទិញចំពោះពិការភាពដែលភាគីទាំងពីរមិនបានដឹង ប៉ុន្តែវាមិនការពារអ្នកលក់ដែលបានលាក់បាំងពិការភាពដែលគេស្គាល់ និងធ្ងន់ធ្ងរនោះទេ។ កាតព្វកិច្ចបង្ហាញព័ត៌មានលើសពីប្រការ ហើយតុលាការនឹងមិនអនុញ្ញាតឱ្យមានការដកចេញស្តង់ដារដើម្បីការពារការមិនបង្ហាញព័ត៌មានដោយចេតនានោះទេ។ នៅពេលដែលអ្នកទិញជាអ្នកប្រើប្រាស់ ហើយអ្នកលក់ធ្វើសកម្មភាពប្រកបដោយវិជ្ជាជីវៈ ប្រការនេះក៏អាចត្រូវបានជំទាស់ថាជាពាក្យទូទៅដែលមានបន្ទុកធ្ងន់មិនសមហេតុផលផងដែរ។

តើអ្វីជាភាពខុសគ្នារវាងពិការភាព និងភាពមិនអនុលោម?

ភាពមិនអនុលោមតាម គឺជាគោលគំនិតទូលំទូលាយជាងនេះ៖ អចលនទ្រព្យមិនមានលក្ខណៈដែលអ្នកទិញមានសិទ្ធិរំពឹងទុកក្រោមមាត្រា 7:17 BW ទេ។ វាគ្របដណ្តប់លើពិការភាពរូបវន្ត ប៉ុន្តែក៏បញ្ហាដូចជាលិខិតអនុញ្ញាតដែលបាត់ បន្ទុកដែលមិនបានបង្ហាញ ឬផ្ទៃកម្រាលតូចជាងការតំណាង។ ពិការភាពដែលលាក់កំបាំង គឺជាប្រភេទមួយនៃភាពមិនអនុលោម ពោលគឺពិការភាពរូបវន្តដែលមានវត្តមាននៅពេលផ្ទេរ ហើយមិនអាចត្រូវបានរកឃើញដោយសមហេតុផល។ ថ្ងៃផុតកំណត់នៅក្នុងមាត្រា 7:23 BW អនុវត្តចំពោះការមិនអនុលោមតាមទាំងមូល មិនត្រឹមតែចំពោះពិការភាពរូបវន្តប៉ុណ្ណោះទេ។

តើខ្ញុំអាចទាមទារសំណងបានទេ ប្រសិនបើខ្ញុំរកឃើញបញ្ហានោះជាច្រើនឆ្នាំបន្ទាប់ពីការទិញ?

ប្រហែលជា។ កំហុសឆ្គង​នេះ​កើតចេញពី​ការរកឃើញ មិនមែន​មកពី​ការផ្ទេរ​ទេ ដូច្នេះ​កំហុសឆ្គង​ដែល​ពិតជា​មិនអាច​រកឃើញ​មុននេះ​អាច​ត្រូវបាន​លើកឡើង​ច្រើនឆ្នាំ​ក្រោយមក។ ឧបសគ្គ​ជាក់ស្តែង​កើនឡើង​តាមពេលវេលា៖ អ្នកទិញ​ត្រូវតែ​បង្ហាញថា កំហុសឆ្គង​នោះ​មាន​នៅពេល​ផ្ទេរ ថា​វា​មិនអាច​រកឃើញ​លឿន​ជាង​នេះ​ទេ ហើយ​ថា​អ្នកលក់​មិន​មាន​ការរើសអើង​ចំពោះ​ការពន្យារពេល​នោះទេ ហើយ​ទាំងបី​នេះ​កាន់តែ​ពិបាក​ក្នុងការ​បញ្ជាក់​នៅពេល​ឆ្នាំ​កន្លងផុតទៅ។

តើខ្ញុំអាចទាមទារអ្វីខ្លះពីអ្នកលក់?

ក្នុងករណីដែលភាពមិនអនុលោមត្រូវបានបង្កើតឡើង សំណងធម្មតាគឺការខូចខាតស្មើនឹងថ្លៃដើមនៃការស្តារទ្រព្យសម្បត្តិឡើងវិញទៅសភាពដែលវាគួរតែមាន ឬការកាត់បន្ថយតម្លៃទិញ។ ការលុបចោលការលក់អាចធ្វើទៅបានជាគោលការណ៍ ប៉ុន្តែត្រូវបានរក្សាទុកសម្រាប់ពិការភាពធ្ងន់ធ្ងរគ្រប់គ្រាន់ដើម្បីបង្ហាញអំពីភាពត្រឹមត្រូវនៃការបញ្ចប់ប្រតិបត្តិការ ដែលកម្រមានណាស់។ អ្នកលក់ក៏អាចមានសិទ្ធិទទួលបានឱកាសដើម្បីអនុវត្តការជួសជុលផងដែរ ដែលជាហេតុផលមួយទៀតដើម្បីជូនដំណឹងជាលាយលក្ខណ៍អក្សរមុនពេលការងារត្រូវបានដាក់ឱ្យដំណើរការ។

ដំបូន្មានលើចំណុចខ្វះខាតដែលលាក់កំបាំង និងដែនកំណត់ពេលវេលាដែលអាចអនុវត្តបាន

Law & More ផ្តល់ដំបូន្មានដល់អ្នកទិញ និងអ្នកលក់អចលនទ្រព្យហូឡង់លើការទាមទារសំណងដែលលាក់កំបាំង៖ ការវាយតម្លៃថាតើកំហុសឆ្គងមួយបំពេញតាមកម្រិតប្រើប្រាស់ធម្មតាឬអត់ ការរៀបចំលិខិតជូនដំណឹង និងលិខិតរំខានដែលរក្សាការទាមទារឱ្យនៅរស់ ការណែនាំ និងជំទាស់នឹងរបាយការណ៍របស់អ្នកជំនាញ និងធ្វើការចរចា និងដំណើរការប្រឆាំងនឹងអ្នកលក់ អ្នកម៉ៅការ ឬក្រុមហ៊ុនធានារ៉ាប់រង។ យើងក៏ផ្តល់ដំបូន្មានដល់អ្នកលក់ដែលកំពុងប្រឈមមុខនឹងការទាមទារសំណង ហើយត្រូវការដឹងថាតើអ្នកទិញបានត្អូញត្អែរទាន់ពេលវេលាឬអត់។

ដោយសារតែថ្ងៃផុតកំណត់ទាំងពីរចាប់ផ្តើមពីការរកឃើញ តម្លៃនៃដំបូន្មានធ្លាក់ចុះយ៉ាងឆាប់រហ័ស នៅពេលដែលចំណុចខ្វះខាតមួយត្រូវបានលាតត្រដាង។ ប្រសិនបើអ្នកបានរកឃើញចំណុចខ្វះខាត ឬទទួលបានលិខិតដែលចោទប្រកាន់ចំណុចខ្វះខាតនោះ អ្នកត្រូវបានស្វាគមន៍ក្នុងការទាក់ទងមកយើងដើម្បីពិភាក្សាអំពីជំហររបស់អ្នក។