សិទ្ធិរបស់អ្នកជួលនៅប្រទេសហូឡង់៖ ការលក់អចលនទ្រព្យ និងការជួលបន្ត

ក្នុងនាមជាអ្នកជួលនៅក្នុងប្រទេសហូឡង់ អ្នកមានសិទ្ធិស្នូលពីរគឺ ការរីករាយដោយស្ងប់ស្ងាត់លើអចលនទ្រព្យ និងការការពារប្រឆាំងនឹងម្ចាស់ផ្ទះដែលបញ្ចប់កិច្ចសន្យាជួលរបស់អ្នកតាមឆន្ទៈ។ សិទ្ធិទាំងនេះនៅតែបន្តសូម្បីតែបន្ទាប់ពីម្ចាស់ផ្ទះលក់អចលនទ្រព្យក៏ដោយ ហើយវាក៏ផ្តល់ឱ្យអ្នកនូវកន្លែងទំនេរក្នុងដែនកំណត់ ដើម្បីចែករំលែកផ្ទះ ឬកន្លែងអាជីវកម្មរបស់អ្នកជាមួយអ្នកផ្សេង។

សិទ្ធិស្នូលទាំងនោះត្រូវបានពន្យល់នៅក្នុងអត្ថបទរបស់យើងស្តីពី កាតព្វកិច្ចរបស់ម្ចាស់ផ្ទះ និង ការការពារការជួល ។ អត្ថបទនេះគ្របដណ្តប់លើស្ថានភាពពីរបន្ថែមទៀត៖ ការលក់អចលនទ្រព្យ (មាត្រា 7:226 នៃក្រមរដ្ឋប្បវេណីហូឡង់) និងការជួលបន្ត (មាត្រា 7:221 និង 7:244 នៃក្រមរដ្ឋប្បវេណីហូឡង់)។

តើមានអ្វីកើតឡើងចំពោះការជួលរបស់អ្នក នៅពេលដែលម្ចាស់ផ្ទះលក់អចលនទ្រព្យនោះ?

ប្រសិនបើម្ចាស់ផ្ទះរបស់អ្នកលក់អចលនទ្រព្យដែលបានជួល ការជួលរបស់អ្នកមិនបញ្ចប់ទេ។ ម្ចាស់ផ្ទះថ្មីទទួលយកសិទ្ធិ និងកាតព្វកិច្ចរបស់ម្ចាស់ផ្ទះក្រោមកិច្ចសន្យាជួលតាមច្បាប់។

តើការលក់អចលនទ្រព្យបញ្ចប់កិច្ចសន្យាជួលរបស់អ្នកដែរឬទេ?

មាត្រា 7:226 នៃក្រមរដ្ឋប្បវេណីហូឡង់ (Burgerlijk Wetboek, BW) ដែលអនុវត្តចំពោះការជួលទាំងលំនៅដ្ឋាន និងពាណិជ្ជកម្ម បានកំណត់ច្បាប់ដែលគេស្គាល់ថាជា "ការលក់មិនធ្វើឱ្យខូចកិច្ចសន្យាជួល" (koop breekt geen huur)៖

« ការផ្ទេរទ្រព្យសម្បត្តិដែលទាក់ទងនឹងកិច្ចព្រមព្រៀងជួល (...) ដោយម្ចាស់ផ្ទះ ផ្ទេរសិទ្ធិ និងកាតព្វកិច្ចរបស់ម្ចាស់ផ្ទះពីកិច្ចព្រមព្រៀងជួលទៅអ្នកទិញ »។

នេះមានន័យថា ការលក់អចលនទ្រព្យមិនបញ្ចប់ការជួលរបស់អ្នកទេ។ អ្នកក៏អាចទាមទារសំណងប្រឆាំងនឹងអ្នកស្នងតំណែងស្របច្បាប់របស់ម្ចាស់ផ្ទះ ដែលទទួលយកសិទ្ធិ និងកាតព្វកិច្ចរបស់ម្ចាស់ផ្ទះចាប់ពីពេលផ្ទេរ។ ការទាមទារមួយណាដែលអាស្រ័យទៅលើសិទ្ធិ និងកាតព្វកិច្ចណាដែលផ្ទេរទៅម្ចាស់ថ្មី។

ក្រោម​កថាខណ្ឌ​ទី 3 នៃ​មាត្រា 7:226 BW ម្ចាស់​ថ្មី​ទទួល​យក​តែ​សិទ្ធិ និង​កាតព្វកិច្ច​ដែល​ភ្ជាប់​ដោយ​ផ្ទាល់​ទៅ​នឹង​ការ​ប្រើប្រាស់​អចលនទ្រព្យ​របស់​អ្នក​ទល់​នឹង​ការ​បង់​ថ្លៃ​ជួល — និយាយ​ឲ្យ​ខ្លី សិទ្ធិ​ស្នូល​ពីរ​របស់​អ្នក៖ ការ​រីករាយ​ដោយ​ស្ងប់ស្ងាត់ និង​ការ​ការពារ​ថ្លៃ​ជួល។

ម្ចាស់ផ្ទះ និងអ្នកជួលជារឿយៗយល់ព្រមលើលក្ខខណ្ឌផ្សេងទៀតនៅក្នុងកិច្ចសន្យាជួលផងដែរ។ ឧទាហរណ៍ទូទៅមួយគឺសិទ្ធិជាមុន (voorkeursrecht)៖ ជាប្រការមួយដែលម្ចាស់ផ្ទះត្រូវតែផ្តល់ឱកាសឱ្យអ្នកទិញអចលនទ្រព្យជាមុនសិន មុនពេលលក់វាទៅឱ្យអ្នកផ្សេង។ វាមិនផ្តល់ឱ្យអ្នកនូវសិទ្ធិក្នុងការទទួលបានអចលនទ្រព្យនោះទេ មានតែសិទ្ធិក្នុងការទទួលបានវាជាមុនសិន។

តើប្រការនេះក៏ភ្ជាប់កាតព្វកិច្ចជាមួយម្ចាស់ថ្មីដែរឬទេ? ដោយពិចារណាលើច្បាប់ករណីរបស់ប្រទេសហូឡង់ ជាទូទៅមិនមែនទេ៖ សិទ្ធិការពារជាមុនមិនត្រូវបានចាត់ទុកថាភ្ជាប់ដោយផ្ទាល់ទៅនឹងថ្លៃជួលនោះទេ ដូច្នេះប្រការនេះមិនផ្ទេរទៅម្ចាស់ថ្មីដោយស្វ័យប្រវត្តិទេ។ នេះអាចខុសគ្នាប្រសិនបើប្រការនេះស្មើនឹងជម្រើសទិញ ដែលផ្នែកមួយនៃការទូទាត់តាមកាលកំណត់របស់អ្នកក៏បម្រើជាសំណងសម្រាប់ការផ្ទេរនៅទីបំផុតផងដែរ។

ឧទាហរណ៍មួយដើម្បីបង្ហាញ៖ ឧបមាថាកិច្ចសន្យាជួលរបស់អ្នកផ្តល់ឱ្យអ្នកនូវសិទ្ធិការពារជាមុនក្នុងការទិញអគារដែលអ្នកជួលហាងរបស់អ្នក។ បន្ទាប់មកម្ចាស់ផ្ទះលក់អគារនោះទៅឱ្យអ្នកវិនិយោគដោយមិនផ្តល់ជូនអ្នកជាមុនទេ។ ដោយសារតែសិទ្ធិការពារជាមុននោះមិនមានទំនាក់ទំនងដោយផ្ទាល់ទៅនឹងថ្លៃជួលទេ ជាគោលការណ៍ ម្ចាស់ថ្មីមិនត្រូវបានចងភ្ជាប់ដោយវាទេ។ អ្នកនឹងត្រូវបន្តការទាមទារណាមួយចំពោះការរំលោភលើសិទ្ធិការពារជាមុនប្រឆាំងនឹងម្ចាស់ផ្ទះដើមរបស់អ្នក មិនមែនប្រឆាំងនឹងម្ចាស់ថ្មីនោះទេ។

តើអ្នកត្រូវបានអនុញ្ញាតឱ្យជួលបន្តផ្ទះ ឬកន្លែងអាជីវកម្មរបស់អ្នកដែរឬទេ?

ការជួលបន្តត្រូវបានគ្រប់គ្រងដោយមាត្រា 7:221 BW ដែលចែងថា៖

«អ្នកជួលត្រូវបានអនុញ្ញាតឱ្យផ្តល់ទ្រព្យសម្បត្តិជួលដែលកំពុងប្រើប្រាស់ ទាំងស្រុង ឬមួយផ្នែក ទៅឱ្យអ្នកដទៃ លុះត្រាតែគាត់ត្រូវសន្មតថាម្ចាស់ផ្ទះនឹងមានការជំទាស់សមហេតុផលចំពោះការប្រើប្រាស់ដោយអ្នកដទៃនោះ»។

សរុបមក អ្នកអាចជួលអចលនទ្រព្យទាំងអស់ ឬមួយផ្នែកទៅឱ្យអ្នកផ្សេង។ ទោះជាយ៉ាងណាក៏ដោយ អ្នកប្រហែលជាមិនធ្វើដូច្នេះទេ ប្រសិនបើអ្នកមានហេតុផលដើម្បីរំពឹងថាម្ចាស់ផ្ទះនឹងជំទាស់ដោយសមហេតុផល។ ក្នុងករណីខ្លះ រឿងនេះច្បាស់ណាស់តាំងពីដំបូង ឧទាហរណ៍ នៅពេលដែលកិច្ចសន្យាជួលខ្លួនឯងមានការហាមឃាត់ការជួលបន្ត។ ក្នុងករណីនោះ ការជួលបន្តមិនត្រូវបានអនុញ្ញាតទេ។

ប្រសិនបើអ្នកជួលបន្តទោះបីជាមានការហាមឃាត់ដែលបានព្រមព្រៀងគ្នាក៏ដោយ កិច្ចសន្យាជួលអាចផ្តល់ការពិន័យ។ ការពិន័យនោះត្រូវតែភ្ជាប់ទៅនឹងការហាមឃាត់ការជួលបន្ត ហើយត្រូវទទួលរងនូវចំនួនទឹកប្រាក់អតិបរមា។ ការជួលបន្ទប់តាមរយៈវេទិកាដូចជា Airbnb ក៏អាចត្រូវបានរឹតបន្តឹងតាមវិធីនេះដែរ ហើយក្នុងការអនុវត្តជាញឹកញាប់គឺដូច្នោះមែន។

មាត្រា 7:244 BW បន្ថែមច្បាប់ជាក់លាក់មួយសម្រាប់លំនៅឋាន៖ ជាទូទៅ អ្នកជួលលំនៅឋានមិនអាចជួលបន្តអចលនទ្រព្យទាំងមូល ឬមួយផ្នែកបានទេ។ ករណីលើកលែងគឺអ្នកជួលផ្ទះដែលមានបន្ទប់ដាច់ដោយឡែក (zelfstandige woonruimte) ដែលរស់នៅទីនោះជាលំនៅឋានសំខាន់របស់ពួកគេ — អ្នកជួលនោះអាចជួលបន្តផ្នែកខ្លះនៃផ្ទះ ដូចជាបន្ទប់តែមួយ ប៉ុន្តែមិនមែនអចលនទ្រព្យទាំងមូលទេ។

តើអ្នកជួលរងមានសិទ្ធិស្នាក់នៅបន្ទាប់ពីការជួលរបស់អ្នកបញ្ចប់ដែរឬទេ? ជាគោលការណ៍ បាទ/ចាស៎។ មាត្រា 7:269 BW ចែងថា នៅពេលដែលការជួលរបស់អ្នកក្នុងនាមជាអ្នកជួលសំខាន់បញ្ចប់ ម្ចាស់ផ្ទះនឹងបន្តការជួលបន្តតាមច្បាប់ ហើយជំនួសអ្នកជាម្ចាស់ដីជំនួសអ្នកជួលរង។ នេះអនុវត្តលុះត្រាតែលក្ខខណ្ឌដូចខាងក្រោមត្រូវបានបំពេញ៖

• ផ្ទះ​ដែល​មាន​លក្ខណៈ​សម្បត្តិ​គ្រប់គ្រាន់ផ្ទះដែលមានច្រកចូលផ្ទាល់ខ្លួន និងគ្រឿងបរិក្ខារសំខាន់ៗផ្ទាល់ខ្លួន ដូចជាផ្ទះបាយ និងបន្ទប់ទឹក។ បន្ទប់តែមួយដោយឡែកពីគ្នាមិនមានលក្ខណៈសម្បត្តិគ្រប់គ្រាន់ទេ។
• កិច្ចព្រមព្រៀងជួលបន្តដែលមានសុពលភាពកិច្ចព្រមព្រៀងរវាងអ្នក និងអ្នកជួលរង ដែលបំពេញតាមតម្រូវការសម្រាប់កិច្ចព្រមព្រៀងជួល ក្រោមមាត្រា 7:201 BW។
• ការជួលសំខាន់ទាក់ទងនឹងលំនៅឋានការជួលសំខាន់រវាងអ្នក និងម្ចាស់ផ្ទះត្រូវតែជាការជួលលំនៅឋានដែលការការពារតាមច្បាប់ទាំងនេះអនុវត្ត។

ប្រសិនបើលក្ខខណ្ឌទាំងនេះមិនត្រូវបានបំពេញទេ អ្នកជួលរងមិនមានសិទ្ធិស្នាក់នៅទេ នៅពេលដែលការជួលរបស់អ្នកបញ្ចប់ ហើយជាទូទៅការបណ្តេញចេញនឹងកើតឡើង។ ប្រសិនបើលក្ខខណ្ឌត្រូវបានបំពេញ ម្ចាស់ផ្ទះនៅតែអាចស្នើសុំឱ្យតុលាការបញ្ចប់ការជួលបន្ត និងបញ្ជាឱ្យកាន់កាប់កន្លែងទំនេរ ប៉ុន្តែត្រូវចំណាយពេលត្រឹមតែប្រាំមួយខែប៉ុណ្ណោះ បន្ទាប់ពីការជួលបន្តត្រូវបានបន្ត ក្រោមមាត្រា 7:269 BW។

លទ្ធភាពដូចគ្នានៃការជួលបន្តសម្រាប់កន្លែងអាជីវកម្មក៏មានដែរ ប៉ុន្តែជំហររបស់អ្នកជួលបន្តគឺខុសគ្នា ប្រសិនបើអ្នកជួលបន្តដោយគ្មានការអនុញ្ញាត ឬត្រូវចាកចេញពីអចលនទ្រព្យដោយខ្លួនឯង។ មុនពេលច្បាប់ជួលបច្ចុប្បន្នចូលជាធរមាននៅឆ្នាំ ២០០៣ អ្នកជួលបន្តនៃកន្លែងអាជីវកម្មមិនមានទំនាក់ទំនងផ្លូវច្បាប់ដោយផ្ទាល់ជាមួយម្ចាស់ផ្ទះទេ ដូច្នេះហើយមិនមានការទាមទារប្រឆាំងនឹងម្ចាស់ផ្ទះឡើយ។

ចាប់តាំងពីពេលនោះមក ច្បាប់តម្រូវឱ្យអ្នក ក្នុងនាមជាអ្នកជួលសំខាន់ ត្រូវមើលថែផលប្រយោជន៍របស់អ្នកជួលរង នៅពេលដែលការជួលរបស់អ្នកបញ្ចប់ — ឧទាហរណ៍ ដោយការចូលរួមរបស់អ្នកជួលរងក្នុងដំណើរការជាមួយម្ចាស់ផ្ទះ។ ប្រសិនបើការជួលសំខាន់នៅតែត្រូវបានបញ្ចប់បន្ទាប់ពីដំណើរការទាំងនោះ សិទ្ធិរបស់អ្នកជួលរងក៏បញ្ចប់ដែរ។

សម្រាប់ទិដ្ឋភាពទូទៅកាន់តែទូលំទូលាយ សូមមើលអត្ថបទរបស់យើងស្តីពី សិទ្ធិអ្នកជួលនៅក្នុងប្រទេសហូឡង់ ។

ក្នុងនាមជាអ្នកជួលផ្ទះ តើអ្នកគួរពិនិត្យមើលអ្វីខ្លះ?

សូមពិនិត្យមើលកិច្ចសន្យាជួលរបស់អ្នកមុនពេលអ្នកជួលបន្ត និងភ្លាមៗនៅពេលដែលអ្នកឮថាអចលនទ្រព្យត្រូវបានលក់។ ក្រោមមាត្រា 7:226 BW កិច្ចសន្យាជួលនៅតែបន្ត ប៉ុន្តែមិនមែនគ្រប់ប្រការទាំងអស់នឹងធ្លាក់ទៅអ្នកទិញនោះទេ។

• តើកិច្ចសន្យាជួលរបស់អ្នកមានការហាមឃាត់ការជួលបន្ត តម្រូវការយល់ព្រម ឬប្រការពិន័យដែរឬទេ?
• សម្រាប់ផ្ទះមួយ៖ តើវាជាផ្ទះដាច់ដោយឡែកពីគេ ហើយជាលំនៅដ្ឋានចម្បងរបស់អ្នកមែនទេ? មានតែពេលនោះទេដែលអ្នកអាចជួលបន្តផ្នែកខ្លះរបស់វាបាន ក្រោមមាត្រា 7:244 BW។
• តើកិច្ចសន្យាជួលរបស់អ្នកមានសិទ្ធិការពារជាមុន ឬជម្រើសទិញ ហើយតើអ្នកនឹងអនុវត្តវាប្រឆាំងនឹងអ្នកណា?
• តើម្ចាស់ថ្មីបានបញ្ជាក់ពីថ្លៃជួល ថ្លៃសេវា និងប្រាក់កក់របស់អ្នកជាលាយលក្ខណ៍អក្សរហើយឬនៅ?

ក្នុងនាមជាម្ចាស់ផ្ទះ តើគួរពិនិត្យមើលអ្វីខ្លះ?

សូមពិនិត្យមើលថាតើអ្នកទិញទទួលយកអ្វីខ្លះ និងអ្វីដែលការជួលបន្តអាចចំណាយអស់អ្នក។ ការជួលបន្តជាបន្តបន្ទាប់ក្រោមមាត្រា 7:269 BW អាចត្រូវបានជំទាស់នៅក្នុងតុលាការក្នុងរយៈពេលប្រាំមួយខែប៉ុណ្ណោះ។

• តើ​ប្រការ​ណាខ្លះ​នៅក្នុង​កិច្ចសន្យាជួល​ដែល​ឆ្លង​ទៅ​អ្នកទិញ​ក្រោម​មាត្រា 7:226(3) BW ហើយ​ប្រការ​ណាខ្លះ​ដែល​នៅ​តែ​ជា​កាតព្វកិច្ច​របស់​អ្នក?
• តើអ្នកបានផ្ទេរប្រាក់កក់ និងការគ្រប់គ្រងការជួលទៅអ្នកទិញហើយឬនៅ?
• តើកិច្ចសន្យាជួលហាមឃាត់ការជួលបន្តយ៉ាងច្បាស់ ជាមួយនឹងការពិន័យកំណត់ត្រឹមចំនួនអតិបរមាដែរឬទេ?
• ប្រសិនបើការជួលសំខាន់បញ្ចប់ តើមានការជួលបន្តនៃផ្ទះឯករាជ្យដែលអាចបន្តការជួលបន្តបានដែរឬទេ?

តើយើងអាចធ្វើអ្វីបានសម្រាប់អ្នកជាមួយនឹងសិទ្ធិជួល?

មេធាវីជួល របស់យើង ផ្តល់ដំបូន្មានដល់អ្នកជួល និងម្ចាស់ផ្ទះ និងកន្លែងធ្វើអាជីវកម្ម។

• យើងពិនិត្យមើលកិច្ចសន្យាជួលរបស់អ្នកសម្រាប់ការហាមឃាត់ការជួលបន្ត ប្រការពិន័យ និងសិទ្ធិការពារជាមុន។
• យើងវាយតម្លៃថាតើកាតព្វកិច្ចណាខ្លះដែលប្រគល់ទៅឱ្យអ្នកទិញក្រោមមាត្រា 7:226 BW។
• យើងទាមទារសំណងពីម្ចាស់ផ្ទះដើមចំពោះការរំលោភលើសិទ្ធិការពារជាមុន។
• យើងសូមស្នើសុំឱ្យតុលាការរងស្រុក (kantonrechter) សម្រេចលើការបដិសេធមិនព្រមជួលបន្ត។
• យើង​ដាក់​ពាក្យ​បណ្តឹង​ឬ​ការពារ​ការ​ទាមទារ​ដើម្បី​បញ្ចប់​ការ​ជួល​បន្ត​ជា​បន្តបន្ទាប់​ក្នុង​រយៈពេល​ប្រាំមួយ​ខែ​នៃ​មាត្រា 7:269 BW។

សេចក្តីសង្ខេប

• ការលក់អចលនទ្រព្យជួលមិនបញ្ចប់ការជួលរបស់អ្នកទេ៖ ម្ចាស់ថ្មីទទួលយកសិទ្ធិ និងកាតព្វកិច្ចរបស់ម្ចាស់ផ្ទះក្រោមមាត្រា 7:226 BW។
• សិទ្ធិការពារជាមុននៅក្នុងកិច្ចសន្យាជួលរបស់អ្នកជាធម្មតាមិនចងភ្ជាប់ម្ចាស់ថ្មីទេ លុះត្រាតែវាស្មើនឹងជម្រើសទិញ។
• អ្នកអាចជួលបន្តអចលនទ្រព្យទាំងអស់ ឬមួយផ្នែកក្រោមមាត្រា 7:221 BW លុះត្រាតែអ្នករំពឹងថាម្ចាស់ផ្ទះនឹងជំទាស់។
• ក្នុងនាមជាអ្នកជួលកន្លែងស្នាក់នៅ អ្នកអាចជួលបន្តបានតែផ្នែកខ្លះនៃផ្ទះដែលអ្នករស់នៅប៉ុណ្ណោះ (មាត្រា 7:244 BW)។
• អ្នកជួលរងនៃលំនៅឋានដែលមានបរិក្ខារផ្ទាល់ខ្លួនអាចបន្តការជួលបន្តនៅពេលដែលការជួលរបស់អ្នកបញ្ចប់ ប៉ុន្តែម្ចាស់ផ្ទះអាចស្នើសុំឱ្យតុលាការបញ្ចប់វាក្នុងរយៈពេលប្រាំមួយខែ (មាត្រា 7:269 BW)។

សំណួរ​ដែលគេ​ច្រើន​សួរ