នៅពេលដែល VvE ខកខានកាតព្វកិច្ចរបស់ខ្លួន៖ ដំណោះស្រាយផ្នែកច្បាប់ក្រោមច្បាប់ហូឡង់

សមាគមម្ចាស់កម្មសិទ្ធិករហូឡង់មួយ គឺ Vereniging van Eigenaars ឬ VvE មានកាតព្វកិច្ចតាមច្បាប់ក្នុងការគ្រប់គ្រង និងថែរក្សាផ្នែកទូទៅនៃអគារ រក្សាមូលនិធិបម្រុងសម្រាប់ការថែទាំសំខាន់ៗ និងធ្វើកិច្ចប្រជុំប្រចាំឆ្នាំរបស់ម្ចាស់កម្មសិទ្ធិដែលអនុម័តគណនី និងថវិកា។ នៅពេលដែលខ្លួនបរាជ័យក្នុងការធ្វើដូច្នេះ ម្ចាស់កម្មសិទ្ធិម្នាក់ៗមិនមែនជាអ្នកគ្មានអំណាចនោះទេ។ សៀវភៅទី 5 នៃ Burgerlijk Wetboek (ក្រមរដ្ឋប្បវេណី) ផ្តល់ឱ្យអ្នកនូវផ្លូវជាក់ស្តែងចំនួនបួន៖ ស្នើសុំឱ្យ kantonrechter (តុលាការរង) លុបចោលការសម្រេចចិត្តក្នុងរយៈពេលមួយខែបន្ទាប់ពីដឹងអំពីវា ស្នើសុំការអនុញ្ញាតជំនួសដែលកិច្ចសហប្រតិបត្តិការត្រូវបានបដិសេធដោយគ្មានមូលដ្ឋានសមហេតុផល ស្នើសុំការអនុញ្ញាតឱ្យកោះប្រជុំដោយខ្លួនឯង ឬប្តឹងសមាគមឱ្យអនុវត្តកាតព្វកិច្ចរបស់ខ្លួន និងទូទាត់សងការខាតបង់របស់អ្នក។ ផ្លូវណាដែលសមស្របអាស្រ័យលើថាតើសមាគមបានធ្វើការសម្រេចចិត្តខុស មិនបានធ្វើការសម្រេចចិត្តទាល់តែសោះ ឬគ្រាន់តែខកខានមិនបានធ្វើសកម្មភាពលើការសម្រេចចិត្តមួយ។

អ្វីដែល VvE ត្រូវធ្វើក្រោមច្បាប់ហូឡង់

សមាគមម្ចាស់កម្មសិទ្ធិកើតឡើងដោយស្វ័យប្រវត្តិនៅពេលដែលអគារមួយត្រូវបានបែងចែកទៅជាសិទ្ធិអាផាតមិន ហើយម្ចាស់កម្មសិទ្ធិម្នាក់ៗគឺជាសមាជិកដោយប្រតិបត្តិការនៃច្បាប់។ សមាជិកភាពមិនអាចត្រូវបានបញ្ចប់ លាលែងពីតំណែង ឬបដិសេធឡើយ។ វាបញ្ចប់តែនៅពេលដែលអ្នកលក់ប៉ុណ្ណោះ។ សមាគមនេះគឺជានីតិបុគ្គលដែលមានគោលបំណងច្បាប់មានកំណត់៖ ការគ្រប់គ្រងសហគមន៍ និងការការពារផលប្រយោជន៍របស់ម្ចាស់កម្មសិទ្ធិរួម។ អ្វីគ្រប់យ៉ាងដែលវាអាច និងត្រូវតែធ្វើ គឺធ្វើតាមឯកសារចំនួនបី និងពីច្បាប់ខ្លួនឯង។

អនុក្រឹត្យស្តីពីការបែងចែក និងបទប្បញ្ញត្តិ

ប័ណ្ណបែងចែក (splitsingsakte) គឺជាប័ណ្ណសារការីដែលបានបង្កើតសិទ្ធិអាផាតមិន ហើយត្រូវបានចុះបញ្ជីនៅក្នុងបញ្ជីសាធារណៈ។ វាមានគំនូរដែលបង្ហាញថាផ្នែកណាជាឯកជន និងផ្នែកណាជារួម ហើយវាប្រកាសពីសំណុំស្តង់ដារនៃបទប្បញ្ញត្តិបែងចែកដែលអាចអនុវត្តបាន ជាធម្មតាជាគំរូដែលមានតាំងពីឆ្នាំ ១៩៧៣, ១៩៨៣, ១៩៩២, ២០០៦ ឬ ២០១៧។ បទប្បញ្ញត្តិទាំងនោះគឺជារដ្ឋធម្មនុញ្ញនៃអគាររបស់អ្នក៖ ពួកវាកំណត់អំពីចំណែកថ្លៃដើម សមាមាត្របោះឆ្នោត អំណាចរបស់ក្រុមប្រឹក្សាភិបាល និងកិច្ចប្រជុំ និងការរឹតបន្តឹងលើការប្រើប្រាស់។ បទប្បញ្ញត្តិ huishoudelijk (ច្បាប់ផ្ទះ) អាចបន្ថែមច្បាប់ជាក់ស្តែងលើសំឡេងរំខាន សំរាម និងការប្រើប្រាស់តំបន់រួម ប៉ុន្តែវាមិនអាចផ្ទុយនឹងប័ណ្ណនោះទេ ហើយច្បាប់ដែលជាកម្មសិទ្ធិរបស់ប័ណ្ណមិនអាចលួចចូលទៅក្នុងច្បាប់ផ្ទះបានទេ។

សូមអានឯកសារមុនពេលអ្នកជជែកវែកញែកអំពីអ្វីមួយ។ ថាតើស៊ុមបង្អួចលេចធ្លាយ យ៉រ រានហាល បំពង់នៅពីក្រោយជញ្ជាំងរបស់អ្នក ឬដំបូលរាបស្មើខាងលើបន្ទប់គេងរបស់អ្នក ជារឿងធម្មតា ឬឯកជន ត្រូវបានសម្រេចនៅទីនោះ មិនមែនដោយសុភវិនិច្ឆ័យទេ ហើយចម្លើយកំណត់ថាអ្នកណាជាអ្នកបង់ប្រាក់។ បទប្បញ្ញត្តិណាមួយនៅក្នុង ឯកសារគ្រប់គ្រង ដែលផ្ទុយនឹងច្បាប់ចាំបាច់គឺមិនត្រឹមត្រូវទេ ប៉ុន្តែឯកសារខ្លួនឯងអាចត្រូវបានធ្វើវិសោធនកម្មដោយឯកសារសារការីដែលមានសំឡេងភាគច្រើនដូចដែលច្បាប់តម្រូវ ដែលនៅក្នុងអគារភាគច្រើនគឺជាឯកសារធំមួយ។

ការថែទាំផ្នែករួម

ការគ្រប់គ្រង និងការថែទាំផ្នែករួម គឺជាភារកិច្ចស្នូលតាមច្បាប់របស់សមាគម។ វាគ្របដណ្តប់លើរចនាសម្ព័ន្ធ ដំបូល ផ្នែកខាងមុខ គ្រឹះ ការដំឡើងរួមគ្នា ជណ្តើរ ជណ្តើរយន្ត និងទីធ្លារួម ហើយវារួមបញ្ចូលទាំងការរក្សាវាឱ្យស្ថិតក្នុងស្ថានភាពល្អ និងចាត់វិធានការទាន់ពេលវេលាដែលមានហានិភ័យដល់សុវត្ថិភាព។ ម្ចាស់ម្នាក់ៗថែរក្សាផ្នែកឯកជនរបស់ពួកគេ។ សមាគមថែរក្សាផ្នែកដែលនៅសល់ និងគិតថ្លៃដល់ម្ចាស់ទាំងអស់តាមសមាមាត្រនៅក្នុងប័ណ្ណកម្មសិទ្ធិ។ ដោយសារតែអគារនេះជាទ្រព្យសម្បត្តិរួមរបស់ម្ចាស់ ការថែទាំពន្យារពេលមិនមែនជារឿងអរូបីទេ៖ វាបង្កើតការខូចខាតនៅខាងក្នុងអាផាតមិនឯកជន ហើយវាអាចបង្កើតការទទួលខុសត្រូវចំពោះអ្នកទស្សនា និងអ្នកជិតខាងផងដែរ ដោយសារម្ចាស់នៃរចនាសម្ព័ន្ធដែលមិនបំពេញតាមស្តង់ដារដែលមនុស្សម្នាក់អាចកំណត់សម្រាប់វាត្រូវទទួលខុសត្រូវចំពោះការខូចខាតដែលវាបង្កឡើង។

ការជួលគឺជាប្រធានបទខុសគ្នាជាមួយនឹងច្បាប់ផ្ទាល់ខ្លួនរបស់វា។ ថាតើម្ចាស់អាចជួលអាផាតមិន រួមទាំងការស្នាក់នៅរយៈពេលខ្លីដែរឬទេ និងរបៀបដែលវាត្រូវបានគ្រប់គ្រងដោយប័ណ្ណកម្មសិទ្ធិ និងដោយច្បាប់ក្រុងជាជាងកាតព្វកិច្ចថែទាំ ហើយយើងដោះស្រាយវាដោយឡែកពីគ្នានៅក្នុងអត្ថបទរបស់យើងស្តីពី ការជួលស្នាក់នៅរយៈពេលខ្លី និងសមាគមម្ចាស់ ។

ប្រាក់៖ វិភាគទាន មូលនិធិបម្រុង និងគណនី

ម្ចាស់កម្មសិទ្ធិម្នាក់ៗជំពាក់វិភាគទានតាមកាលកំណត់ គឺតម្លៃសេវាកម្ម ដែលកំណត់ដោយកិច្ចប្រជុំដោយផ្អែកលើថវិកាប្រចាំឆ្នាំ។ សមាគមក៏ត្រូវរក្សាមូលនិធិបម្រុងសម្រាប់ការចំណាយក្រៅពីការចំណាយប្រចាំឆ្នាំធម្មតា។ សម្រាប់អគារលំនៅដ្ឋាន ច្បាប់ចែងអំពីការកក់ប្រចាំឆ្នាំអប្បបរមា៖ ទាំងចំនួនទឹកប្រាក់ដែលបន្តពីផែនការថែទាំច្រើនឆ្នាំ (ផែនការថែទាំច្រើនឆ្នាំ) ដែលមានអាយុមិនលើសពីប្រាំឆ្នាំ និងគ្របដណ្តប់យ៉ាងហោចណាស់ដប់ឆ្នាំ ឬប្រសិនបើមិនមានផែនការបែបនេះទេ យ៉ាងហោចណាស់ពាក់កណ្តាលភាគរយនៃតម្លៃសាងសង់ឡើងវិញនៃអគារជារៀងរាល់ឆ្នាំ។ ជាគោលការណ៍ មូលនិធិបម្រុងត្រូវតែរក្សាទុកក្នុងគណនីធនាគារដាច់ដោយឡែកមួយក្នុងនាមសមាគម។

ក្រុមប្រឹក្សាភិបាលត្រូវតែបង្ហាញគណនីប្រចាំឆ្នាំ និងថវិកាដល់កិច្ចប្រជុំ ហើយម្ចាស់កម្មសិទ្ធិគ្រប់រូបមានសិទ្ធិត្រួតពិនិត្យកំណត់ត្រាមូលដ្ឋាន។ ម្ចាស់កម្មសិទ្ធិដែលមិនបង់ប្រាក់អាចត្រូវបានប្តឹងដោយសមាគម ហើយអ្នកទិញទទួលយកចំណែកនៃបំណុលដែលជំពាក់៖ នៅពេលផ្ទេរ អ្នកទិញត្រូវទទួលខុសត្រូវរួមគ្នាចំពោះការចូលរួមវិភាគទានដែលត្រូវបង់ក្នុងឆ្នាំហិរញ្ញវត្ថុបច្ចុប្បន្ន និងឆ្នាំហិរញ្ញវត្ថុមុន ដែលជាមូលហេតុដែលសារការីស្នើសុំសេចក្តីថ្លែងការណ៍ពីសមាគមមុនពេលបញ្ចប់។ ចាប់តាំងពីឆ្នាំ ២០១៨ សមាគមម្ចាស់កម្មសិទ្ធិទាំងអស់ក៏ត្រូវតែចុះបញ្ជីនៅក្នុងបញ្ជីពាណិជ្ជកម្មរបស់សភាពាណិជ្ជកម្មផងដែរ។

របៀបដែលសមាគមបរាជ័យ និងការបរាជ័យនីមួយៗត្រូវចំណាយអ្វីខ្លះ

ការបរាជ័យមានបួនទម្រង់ដែលអាចសម្គាល់បាន ហើយវិធីព្យាបាលក៏ខុសគ្នាសម្រាប់ទម្រង់នីមួយៗ។

សមាគមដែលនៅស្ងៀម

ការបរាជ័យទូទៅបំផុតនៅក្នុងប្រទេសហូឡង់គឺភាពអសកម្ម។ មិនមានក្រុមប្រឹក្សាភិបាលទេ ឬក្រុមប្រឹក្សាភិបាលមានម្ចាស់ម្នាក់ដែលបានឈប់ហៅកិច្ចប្រជុំកាលពីប៉ុន្មានឆ្នាំមុន។ មិនមានថវិកា គ្មានមូលនិធិបម្រុង និងគ្មានការពិនិត្យឡើងវិញនូវការធានារ៉ាប់រងទេ។ វិភាគទានត្រូវបានប្រមូលមិនទៀងទាត់ ឬមិនប្រមូលទាល់តែសោះ។ សមាគមអសកម្មនៅតែជានីតិបុគ្គលដែលមានកាតព្វកិច្ចតាមច្បាប់ ហើយវានៅតែជាអគាររបស់អ្នកដែលកំពុងធ្លាក់ចុះ។ វាក៏ជាបញ្ហាជាក់ស្តែងផងដែរនៅពេលដែលអ្នកលក់៖ អ្នកទិញ និងអ្នកឱ្យខ្ចីរបស់ពួកគេស្នើសុំកំណត់ហេតុ គណនី និងផែនការថែទាំ ហើយអវត្តមានរបស់ពួកគេធ្វើឱ្យតម្លៃធ្លាក់ចុះ ឬបញ្ឈប់ការលក់។

សមាគមអសកម្មអាចជួសជុលបាន ហើយម្ចាស់តែមួយអាចចាប់ផ្តើមដំណើរការបាន។ ប្រសិនបើក្រុមប្រឹក្សាភិបាលមិនកោះប្រជុំនៅពេលដែលវាគួរធ្វើទេ ម្ចាស់អាចស្នើសុំការអនុញ្ញាតឱ្យកោះប្រជុំមួយ ហើយកិច្ចប្រជុំនោះអាចតែងតាំងក្រុមប្រឹក្សាភិបាល អនុម័តថវិកា ចាត់តាំងផែនការថែទាំ និងបើកគណនីបម្រុង។ ក្រុងមានអំណាចផ្ទាល់ខ្លួនក្នុងការធ្វើអន្តរាគមន៍នៅកន្លែងដែលស្ថានភាពនៃអគារគំរាមកំហែងដល់សុវត្ថិភាព ឬសុខភាព ហើយពួកគេប្រើប្រាស់វានៅក្នុងតំបន់ដែលមានស្តុកលំនៅដ្ឋានចាស់ៗ។

ការថែទាំយឺតយ៉ាវ និងការខូចខាតនៅខាងក្នុងអាផាតមិន

ទម្រង់ទីពីរគឺជាក្រុមប្រឹក្សាភិបាលដែលជួបប្រជុំគ្នា ប៉ុន្តែមិនធ្វើសកម្មភាពទេ៖ ដំបូលបានលេចធ្លាយអស់រយៈពេលបីរដូវរងា របាយការណ៍ត្រូវបានដាក់លើតុពីរដង ហើយកិច្ចប្រជុំនៅតែបន្តពន្យារពេលការសម្រេចចិត្ត ពីព្រោះម្ចាស់មួយចំនួនមិនអាច ឬមិនព្រមបង់ប្រាក់។ ទន្ទឹមនឹងនេះ ទឹកបានទៅដល់អាផាតមិនជាន់ខាងលើ។ ម្ចាស់នៅក្នុងជំហរនោះ ជារឿយៗសន្មតថាពួកគេគ្រាន់តែត្រូវរង់ចាំប៉ុណ្ណោះ ប៉ុន្តែពួកគេមិនរង់ចាំទេ។ សមាគមជំពាក់ការគ្រប់គ្រងត្រឹមត្រូវរបស់ម្ចាស់រួមគ្នា ហើយម្ចាស់ដែលទទួលរងការខូចខាត ដោយសារតែសមាគមបរាជ័យក្នុងការរក្សាផ្នែករួម អាចធ្វើឱ្យសមាគមទទួលខុសត្រូវចំពោះការខូចខាតនោះ និងទាមទារឱ្យការងារនេះត្រូវបានអនុវត្ត ដូចដែលកំណត់ចំណាំរបស់យើងអំពី ការលេចធ្លាយ និងក្បឿងដំបូលធ្លាក់ ពន្យល់លម្អិតបន្ថែម។

ការអនុវត្តដោយជ្រើសរើស និងការប្រព្រឹត្តមិនស្មើភាពគ្នា

ទម្រង់ទីបីទាក់ទងនឹងរបៀបដែលច្បាប់ត្រូវបានអនុវត្ត។ សមាគមត្រូវតែអនុវត្តប័ណ្ណកម្មសិទ្ធិ និងច្បាប់ផ្ទះឱ្យជាប់លាប់។ ការព្រមានម្ចាស់ម្នាក់អំពីអេក្រង់យ៉រ ខណៈពេលដែលមិនអើពើនឹងអេក្រង់ដូចគ្នាបីមិនត្រឹមតែអយុត្តិធម៌ប៉ុណ្ណោះទេ។ វាធ្វើឱ្យខូចដល់ការប៉ុនប៉ងណាមួយនៅពេលក្រោយដើម្បីអនុវត្តច្បាប់ ហើយការសម្រេចចិត្តដែលធ្វើឡើងលើមូលដ្ឋាននោះអាចត្រូវបានវាយប្រហារថាផ្ទុយនឹងភាពសមហេតុផល និងភាពយុត្តិធម៌។ មិនមានច្បាប់លំនៅឋានរបស់ហូឡង់ស្មើនឹងច្បាប់លំនៅឋានអាមេរិកដែលជួនកាលត្រូវបានលើកឡើងនៅក្នុងបរិបទនេះទេ ហើយពួកគេមិនអនុវត្តនៅទីនេះទេ។ អ្វីដែលអនុវត្តគឺច្បាប់ប្រព្រឹត្តស្មើភាពគ្នារបស់ហូឡង់ ដែលហាមឃាត់ការបែងចែកលើមូលដ្ឋានដូចជាពូជសាសន៍ សាសនា ភេទ សញ្ជាតិ ពិការភាព ឬជំងឺរ៉ាំរ៉ៃក្នុងការផ្គត់ផ្គង់ទំនិញ និងសេវាកម្ម និងក្នុងលំនៅឋាន។ ម្ចាស់ ឬអ្នកស្រុកដែលជឿថាពួកគេកំពុងត្រូវបានប្រព្រឹត្តមិនស្មើភាពគ្នាលើមូលដ្ឋានបែបនេះអាចដាក់បញ្ហានេះទៅវិទ្យាស្ថានសិទ្ធិមនុស្សហូឡង់សម្រាប់មតិដែលមិនមានកាតព្វកិច្ច ឬទៅតុលាការស៊ីវិល។ ការបដិសេធមិនអនុញ្ញាតឱ្យមានការកែតម្រូវសមហេតុផលសម្រាប់អ្នកស្រុកពិការ ដូចជាផ្លូវជម្រាល ឬបង្កាន់ដៃនៅក្នុងតំបន់រួម ធ្លាក់ចូលទៅក្នុងក្របខ័ណ្ឌនោះ។

ការគ្រប់គ្រងហិរញ្ញវត្ថុមិនត្រឹមត្រូវ

ទម្រង់ទីបួនគឺប្រាក់។ ការចូលរួមវិភាគទានដែលមិនត្រូវបានប្រមូល មូលនិធិបម្រុងដែលមានតែនៅលើក្រដាស ការទូទាត់ទៅឱ្យក្រុមហ៊ុនដែលមានទំនាក់ទំនងជាមួយសមាជិកក្រុមប្រឹក្សាភិបាល គ្មានគណនីរយៈពេលបីឆ្នាំ ឬអ្នកគ្រប់គ្រងដែលលាយប្រាក់សមាគមជាមួយប្រាក់ផ្ទាល់ខ្លួន។ ម្ចាស់គ្រប់រូបមានសិទ្ធិមើលកំណត់ត្រា ហើយកិច្ចប្រជុំដែលត្រូវបានបដិសេធមិនគួរអនុម័តគណនីនោះទេ។ ការខកខានមិនបានផ្តល់ការរំសាយគឺជាឧបករណ៍ពិតប្រាកដមួយ៖ ការអនុម័តគណនី និងការផ្តល់ការរំសាយដល់ក្រុមប្រឹក្សាភិបាលគឺជាការសម្រេចចិត្តដាច់ដោយឡែកពីគ្នា ហើយការសម្រេចចិត្តលើកទីពីរមិនគួរធ្វើតាមដោយស្វ័យប្រវត្តិពីការសម្រេចចិត្តលើកដំបូងនោះទេ។ កន្លែងដែលប្រាក់បានបាត់ខ្លួន សមាគមអាចធ្វើឱ្យក្រុមប្រឹក្សាភិបាល ឬអ្នកគ្រប់គ្រងទទួលខុសត្រូវ ហើយពាក្យបណ្តឹងព្រហ្មទណ្ឌគឺជាជម្រើសមួយដែលមូលនិធិត្រូវបានគេកេងប្រវ័ញ្ច។

ចាប់ផ្តើមនៅក្នុងសមាគម ហើយសរសេរវាជាលាយលក្ខណ៍អក្សរ

ស្ទើរតែគ្រប់ករណីជោគជ័យទាំងអស់ចាប់ផ្តើមដោយឯកសារយោង។ រាយការណ៍បញ្ហាទៅក្រុមប្រឹក្សាភិបាលជាលាយលក្ខណ៍អក្សរ ពិពណ៌នាវាតាមការពិត យោងទៅលើបទប្បញ្ញត្តិនៃប័ណ្ណកម្មសិទ្ធិ ឬបទប្បញ្ញត្តិដែលធ្វើឱ្យវាជាការទទួលខុសត្រូវរបស់សមាគម ភ្ជាប់រូបថត និងរបាយការណ៍ណាមួយដែលអ្នកមាន ហើយស្នើសុំការឆ្លើយតបជាលាយលក្ខណ៍អក្សរក្នុងរយៈពេលដែលបានបញ្ជាក់។ ប្រសិនបើចម្លើយមិនមក ឬមិនដោះស្រាយចំណុចនោះ សូមផ្ញើការជូនដំណឹងជាផ្លូវការអំពីការខកខានដែលកំណត់ថ្ងៃផុតកំណត់សមហេតុផលចុងក្រោយសម្រាប់ការអនុវត្ត និងបញ្ជាក់ពីអ្វីដែលអ្នកនឹងធ្វើបន្ទាប់។ ក្រោមច្បាប់ហូឡង់ ការជូនដំណឹងនោះមានសារៈសំខាន់៖ បើគ្មានវាទេ កូនបំណុលជាទូទៅមិនខកខានទេ ហើយការទាមទារសំណងសម្រាប់ការខូចខាតដែលបណ្តាលមកពីការពន្យារពេលអាចនឹងបរាជ័យដោយសារហេតុផលនោះតែម្នាក់ឯង។

សូមប្រើប្រាស់កិច្ចប្រជុំក៏ដូចជាក្រុមប្រឹក្សាភិបាលផងដែរ។ ម្ចាស់ណាមួយអាចស្នើសុំឱ្យដាក់ធាតុមួយនៅក្នុងរបៀបវារៈ ហើយសំណើដែលត្រូវបានរៀបចំយ៉ាងត្រឹមត្រូវ ជាមួយនឹងសម្រង់តម្លៃ និងសំណើថវិកាភ្ជាប់មកជាមួយ គឺពិបាកពន្យារពេលជាងពាក្យបណ្តឹង។ រក្សាកំណត់ហេតុ៖ វាជាភស្តុតាងនៃអ្វីដែលត្រូវបានសម្រេច និងពេលណា ហើយរយៈពេលមួយខែសម្រាប់ការជំទាស់នឹងការសម្រេចចិត្តចាប់ផ្តើមពីថ្ងៃដែលអ្នកបានដឹងអំពីវា។ កន្លែងដែលទំនាក់ទំនងបានរឹងរូស ប៉ុន្តែភាគីនានានៅតែត្រូវរស់នៅក្នុងអគារតែមួយ ការសម្របសម្រួល ជារឿយៗមានប្រសិទ្ធភាពជាងការស្តាប់សវនាការ ពីព្រោះវាអាចដោះស្រាយទំនាក់ទំនងទាំងមូលជាជាងការសម្រេចចិត្តតែមួយ។ ដូចគ្នានេះដែរចំពោះជម្លោះរវាងម្ចាស់ខ្លួនឯង ដែលច្បាប់ទូទៅស្តីពី ការដោះស្រាយជម្លោះនៅខាងក្រៅតុលាការ គឺជាចំណុចចាប់ផ្តើមដ៏មានប្រយោជន៍។

ផ្លូវទាំងបួនទៅកាន់ kantonrechter

វិវាទ​អាផាតមិន​ត្រូវ​បាន​ស្តាប់​ដោយ​ក្រុមប្រឹក្សា​ខេត្ត​នៃ​ស្រុក​ដែល​អគារ​នោះ​ស្ថិត​នៅ ក្នុង​នីតិវិធី​ដាក់​ញត្តិ​ដែល​ងាយ​ស្រួល​ទទួល​យក​ណាស់។ ផ្លូវ​ចំនួន​បួន​គ្របដណ្តប់​ស្ទើរតែ​គ្រប់​ស្ថានភាព ហើយ​ការ​ជ្រើសរើស​ផ្លូវ​ត្រឹមត្រូវ​គឺ​សំខាន់​ជាង​កម្លាំង​នៃ​កំហឹង​របស់​អ្នក។

ការលុបចោលការសម្រេចចិត្ត។ ប្រសិនបើកិច្ចប្រជុំធ្វើការសម្រេចដែលផ្ទុយនឹងឯកសារកម្មសិទ្ធិ បទប្បញ្ញត្តិ ឬតម្រូវការនៃភាពសមហេតុផល និងភាពយុត្តិធម៌ អ្នកអាចស្នើសុំឱ្យក្រុមប្រឹក្សាភិបាលលុបចោលការសម្រេចចិត្តនោះ។ ពាក្យស្នើសុំត្រូវតែធ្វើឡើងក្នុងរយៈពេលមួយខែគិតចាប់ពីថ្ងៃដែលអ្នកបានដឹងអំពីការសម្រេចចិត្ត ហើយរយៈពេលនោះខ្លី និងតឹងរ៉ឹង។ ការចូលរួមកិច្ចប្រជុំមិនតម្រូវឱ្យជំទាស់នឹងការសម្រេចចិត្តនោះទេ ប៉ុន្តែការចូលរួម និងការឱ្យមានការជំទាស់របស់អ្នកត្រូវបានកត់ត្រាធ្វើឱ្យសំណុំរឿងកាន់តែងាយស្រួល។ ការសម្រេចចិត្តដែលផ្ទុយនឹងច្បាប់ ឬជាមួយឯកសារកម្មសិទ្ធិលើចំណុចជាមូលដ្ឋានអាចទុកជាមោឃៈជាជាងអាចទុកជាមោឃៈបាន ដែលក្នុងករណីនេះគ្មានរយៈពេលណាមួយត្រូវបានអនុវត្តទេ ប៉ុន្តែការពឹងផ្អែកលើភាពគ្មានសុពលភាពដោយគ្មានដំបូន្មានគឺមានហានិភ័យ៖ វិធីសុវត្ថិភាពគឺត្រូវដាក់ពាក្យក្នុងរយៈពេលមួយខែ។

ការអនុញ្ញាតជំនួស។ ក្នុងករណីដែលអ្នកត្រូវការកិច្ចសហប្រតិបត្តិការ ឬការយល់ព្រមពីសមាគម ឬពីម្ចាស់ផ្សេងទៀតសម្រាប់អ្វីមួយដែលអ្នកមានសិទ្ធិធ្វើ ហើយវាត្រូវបានបដិសេធដោយគ្មានមូលដ្ឋានសមហេតុផល ឬគ្មានការសម្រេចចិត្តអ្វីទាំងអស់ ការិយាល័យចុះបញ្ជីអាចផ្តល់ការអនុញ្ញាតដែលជំនួសការយល់ព្រមនោះ។ នេះជាផ្លូវសម្រាប់ម្ចាស់ដែលចង់ដំឡើងជណ្តើរយន្ត ដាក់បន្ទះសូឡា ជំនួសស៊ុមបង្អួច ភ្ជាប់ស្នប់កំដៅ ឬអនុវត្តការផ្លាស់ប្តូរដែលប៉ះនឹងផ្នែករួម ហើយអ្នកដែលត្រូវបានជួបដោយភាពស្ងៀមស្ងាត់ ឬការបដិសេធដោយគ្មានហេតុផល។ តុលាការថ្លឹងថ្លែងផលប្រយោជន៍របស់អ្នកដាក់ពាក្យប្រឆាំងនឹងផលប្រយោជន៍របស់ម្ចាស់ផ្សេងទៀត ហើយអាចភ្ជាប់លក្ខខណ្ឌ។

ការអនុញ្ញាតឱ្យកោះប្រជុំ។ ក្នុងករណីដែលក្រុមប្រឹក្សាភិបាលមិនបានកោះប្រជុំដូចដែលច្បាប់ និងបទប្បញ្ញត្តិតម្រូវ ម្ចាស់អាចត្រូវបានអនុញ្ញាតឱ្យកោះប្រជុំ។ នេះគឺជាជំហានដំបូងស្តង់ដារសម្រាប់ការដាស់សមាគមអសកម្ម ហើយជារឿយៗវាគ្រប់គ្រាន់ដោយខ្លួនឯង៖ នៅពេលដែលកិច្ចប្រជុំត្រូវបានកោះប្រជុំត្រឹមត្រូវ សមាគមនឹងចាប់ផ្តើមដំណើរការម្តងទៀត។

ការទាមទារធម្មតាប្រឆាំងនឹងសមាគម។ ការលុបចោលមិនជួសជុលដំបូលទេ។ ក្នុងករណីដែលសមាគមគ្រាន់តែខកខានមិនបានអនុវត្តកាតព្វកិច្ចតាមច្បាប់របស់ខ្លួនក្នុងការថែទាំ ដំណោះស្រាយគឺជាការទាមទារសម្រាប់ការអនុវត្ត ប្រសិនបើចាំបាច់ត្រូវបានពង្រឹងដោយការបង់ប្រាក់ពិន័យសម្រាប់ថ្ងៃនីមួយៗនៃការពន្យារពេល រួមផ្សំជាមួយនឹងការទាមទារសម្រាប់ការខូចខាតដែលអ្នកបានរងទុក្ខ។ ក្នុងករណីបន្ទាន់ ដូចជាការលេចធ្លាយដែលធ្វើឱ្យអាផាតមិនមិនអាចរស់នៅបាន នីតិវិធីសង្គ្រោះបឋមអាចបង្កើតដីកាក្នុងរយៈពេលប៉ុន្មានសប្តាហ៍។ ច្បាប់នៃ នីតិវិធីរដ្ឋប្បវេណីហូឡង់ ត្រូវបានអនុវត្តតាមរបៀបធម្មតា រួមទាំងតម្រូវការដើម្បីបញ្ជាក់ពីការខាតបង់របស់អ្នក។

ការខូចខាតនៅក្នុងអាផាតមិនរបស់អ្នក៖ អ្នកណាជាអ្នកចំណាយ

ចាប់ផ្តើមដោយកំណត់កន្លែងដែលមូលហេតុស្ថិតនៅ។ ការខូចខាតដែលបណ្តាលមកពីពិការភាពនៅក្នុងផ្នែករួមមួយជាគោលការណ៍គឺជាបញ្ហារបស់សមាគម។ ការខូចខាតដែលបណ្តាលមកពីពិការភាពនៅក្នុងផ្នែកឯកជនរបស់ម្ចាស់ផ្សេងទៀតគឺជាបញ្ហារវាងអ្នក និងម្ចាស់នោះ; ការខូចខាតដែលបណ្តាលមកពីផ្នែកឯកជនរបស់អ្នកផ្ទាល់គឺជារបស់អ្នក។ ប័ណ្ណកម្មសិទ្ធិបែងចែកសម្រេចថាមួយណាជាមួយណា ហើយនៅក្នុងអគារចាស់ៗ ព្រំដែននោះត្រូវបានជំទាស់ជាញឹកញាប់ ជាពិសេសសម្រាប់យ៉រ ស៊ុមបង្អួច រាបស្មើរ និងបំពង់ទឹក។

ក្នុងករណីដែលសមាគមទទួលខុសត្រូវ មូលដ្ឋានពីរអាចគាំទ្រការទាមទារបាន។ ទីមួយគឺការខកខានមិនបានអនុវត្តកាតព្វកិច្ចគ្រប់គ្រង និងថែទាំរបស់ខ្លួន។ ទីពីរគឺការទទួលខុសត្រូវយ៉ាងតឹងរ៉ឹងដែលស្ថិតនៅលើម្ចាស់សំណង់ដែលមានបញ្ហា៖ ប្រសិនបើអគារមិនបំពេញតាមស្តង់ដារដែលអាចត្រូវបានកំណត់សម្រាប់វា ហើយគ្រោះថ្នាក់កើតឡើង ម្ចាស់ និងក្នុងការអនុវត្ត សមាគម និងក្រុមហ៊ុនធានារ៉ាប់រងរបស់ខ្លួន នឹងទទួលខុសត្រូវចំពោះការខាតបង់ដោយមិនចាំបាច់ឱ្យអ្នកទាមទារបញ្ជាក់កំហុសនោះទេ។ ផ្លូវទីពីរនោះមានតម្លៃយ៉ាងច្បាស់លាស់នៅកន្លែងដែលពិបាកបង្ហាញថាក្រុមប្រឹក្សាភិបាលបានដឹងអំពីពិការភាព។

ការធានារ៉ាប់រងគឺជាចម្លើយជាក់ស្តែងចំពោះបញ្ហាភាគច្រើននេះ។ សមាគមត្រូវតែធានារ៉ាប់រងអគារ ហើយគោលនយោបាយជាធម្មតាគ្របដណ្តប់លើការខូចខាតដោយទឹក និងការខូចខាតដល់វត្ថុថេរ។ មាតិកា និងការកែលម្អឯកជនត្រូវបានគ្របដណ្តប់ដោយគោលនយោបាយផ្ទាល់ខ្លួនរបស់ម្ចាស់។ រាយការណ៍ពីការខូចខាតទៅក្រុមហ៊ុនធានារ៉ាប់រងទាំងពីរឱ្យបានឆាប់រហ័ស ថតរូបអ្វីៗគ្រប់យ៉ាងមុនពេលជួសជុល និងរក្សាទុកវិក្កយបត្រ។ ក្នុងករណីដែលការខាតបង់ត្រូវបានជំទាស់ របាយការណ៍អ្នកជំនាញលើមូលហេតុ និងបរិមាណគឺជាអ្វីដែលធ្វើឱ្យការ ទាមទារសំណង អាចដំណើរការបាន ហើយការអនុវត្តការទាមទារសំណងទូទៅលើ សំណង ត្រូវបានអនុវត្តនៅទីនេះដូចនៅកន្លែងផ្សេងទៀតដែរ។ ក្នុងករណីធ្ងន់ធ្ងរ ដែលការធ្វេសប្រហែសបានធ្វើឱ្យផ្ទះមិនអាចប្រើបានក្នុងរយៈពេលយូរ សំណងសម្រាប់ ការខាតបង់មិនមែនសម្ភារៈ អាចត្រូវបានទាមទាររួមជាមួយនឹងការខូចខាតហិរញ្ញវត្ថុ ទោះបីជាតុលាការហូឡង់បានកាត់ក្តីវាតិចតួចក៏ដោយ។

សមាជិកក្រុមប្រឹក្សាភិបាល និងអ្នកគ្រប់គ្រង៖ តើការទទួលខុសត្រូវមានកម្រិតណា?

ក្រុមប្រឹក្សាភិបាលនៃសមាគមម្ចាស់មិនមែនជាស្ថាប័នត្រួតពិនិត្យដែលមានមុខងារពិធីនោះទេ។ វាអនុវត្តការសម្រេចចិត្តនៃកិច្ចប្រជុំ គ្រប់គ្រងប្រាក់ រក្សាទុកកំណត់ត្រា និងតំណាងឱ្យសមាគម។ វាត្រូវតែធ្វើដូច្នេះឱ្យបានត្រឹមត្រូវ ហើយស្តង់ដារទូទៅសម្រាប់ កាតព្វកិច្ចរបស់ក្រុមប្រឹក្សាភិបាល ត្រូវបានអនុវត្ត៖ នាយកត្រូវតែអនុវត្តភារកិច្ចរបស់ខ្លួនឱ្យបានត្រឹមត្រូវ និងទទួលខុសត្រូវចំពោះនីតិបុគ្គលចំពោះការអនុវត្តមិនត្រឹមត្រូវ ដែលគាត់អាចត្រូវបានស្តីបន្ទោសយ៉ាងធ្ងន់ធ្ងរចំពោះវា។ សមាជិកក្រុមប្រឹក្សាភិបាលភាគច្រើននៃសមាគមតូចមួយគឺជាអ្នកស្ម័គ្រចិត្ត ហើយស្តង់ដារត្រូវបានអនុវត្តដោយគិតគូរពីបរិបទនោះ ប៉ុន្តែការស្ម័គ្រចិត្តមិនមែនជាភាពស៊ាំទេ។ ការខកខានក្នុងការធានារ៉ាប់រងអគារ ការមិនអើពើនឹងរបាយការណ៍ដែលកំណត់អត្តសញ្ញាណហានិភ័យសុវត្ថិភាពស្រួចស្រាវ ឬការបង់ប្រាក់សមាគមទៅឱ្យខ្លួនអ្នកនឹងត្រូវវិនិច្ឆ័យយ៉ាងធ្ងន់ធ្ងរ ហើយការទទួលខុសត្រូវផ្ទាល់ខ្លួនរបស់នាយកគឺជាលទ្ធភាពពិតប្រាកដក្នុងករណីបែបនេះ។

ក្នុងករណីដែលសមាគមជួលអ្នកគ្រប់គ្រងជំនាញ អ្នកគ្រប់គ្រងនោះធ្វើការក្រោមកិច្ចសន្យា ហើយលក្ខខណ្ឌរបស់វាកំណត់អ្វីដែលខ្លួនជំពាក់៖ ការកោះប្រជុំ ការរក្សាគណនី ការប្រមូលវិភាគទាន ការទទួលបានសម្រង់តម្លៃ និងការរៀបចំការជួសជុលជាប្រចាំ។ អ្នកគ្រប់គ្រងដែលបរាជ័យក្នុងកិច្ចការទាំងនោះគឺជាការរំលោភលើកិច្ចសន្យាចំពោះសមាគម ហើយសមាគម មិនមែនម្ចាស់បុគ្គលទេ គឺជាភាគីម្ខាងទៀត។ នោះជាចំណុចសំខាន់មួយក្នុងការអនុវត្ត៖ ម្ចាស់បុគ្គលដែលមិនពេញចិត្តនឹងអ្នកគ្រប់គ្រងគួរតែធ្វើឱ្យកិច្ចប្រជុំធ្វើសកម្មភាព ពីព្រោះការទាមទារតាមកិច្ចសន្យាជាកម្មសិទ្ធិរបស់សមាគម។ ប្រសិនបើកិច្ចប្រជុំបដិសេធមិនធ្វើសកម្មភាពលើអ្វីមួយដែលបង្កគ្រោះថ្នាក់ដល់សហគមន៍យ៉ាងច្បាស់ ការបដិសេធនោះគឺជាការសម្រេចចិត្តដែលអាចត្រូវបានជំទាស់។ ក្របខ័ណ្ឌទូលំទូលាយនៃ ការទទួលខុសត្រូវផ្នែកច្បាប់របស់អង្គការ និង ការទទួលខុសត្រូវរបស់នាយក គឺដូចគ្នាដែលអនុវត្តចំពោះនីតិបុគ្គលផ្សេងទៀត។

អ្វីដែលម្ចាស់អាចធ្វើបានដើម្បីការពាររឿងទាំងអស់នេះ

ការបង្ការនៅក្នុងសមាគមម្ចាស់ភាគច្រើនជាផ្នែករដ្ឋបាល ហើយវាមិនពិបាកទេ។ ការដាក់ឱ្យដំណើរការផែនការថែទាំច្រើនឆ្នាំ ហើយធ្វើបច្ចុប្បន្នភាពវា ព្រោះវាកំណត់ការចូលរួមវិភាគទានបម្រុង ចែកចាយថ្លៃដើម និងធ្វើឱ្យសមាគមមានភាពសក្តិសមសម្រាប់ប្រាក់កម្ចីប្រសិនបើចាំបាច់។ អនុម័តថវិកាជាក់ស្តែងជាជាងការចូលរួមវិភាគទានទាបបំផុតដែលអាចធ្វើទៅបាន ព្រោះការចូលរួមវិភាគទានទាបមិនមែនជាការសន្សំទេ ប៉ុន្តែជាវិក្កយបត្រពន្យារពេលដែលធ្លាក់ទៅលើអ្នកណាដែលជាម្ចាស់អាផាតមិននៅពេលដែលដំបូលត្រូវតែជំនួស។ រក្សាមូលនិធិបម្រុងនៅក្នុងគណនីដាច់ដោយឡែកមួយ ពិនិត្យមើលការធានារ៉ាប់រង និងតម្លៃសាងសង់ឡើងវិញជាប្រចាំ ហើយកត់ត្រាការសម្រេចចិត្តឱ្យបានច្បាស់លាស់គ្រប់គ្រាន់ដើម្បីអាចអនុវត្តបាន និងប្រសិនបើចាំបាច់ អនុវត្ត។

អភិបាលកិច្ចល្អចំណាយតិច និងការពារជម្លោះភាគច្រើន៖ កោះប្រជុំទាន់ពេលវេលា និងមានរបៀបវារៈត្រឹមត្រូវ ចែកចាយរបាយការណ៍ជាមុន កត់ត្រាការសម្រេចចិត្ត និងការជំទាស់ បោះពុម្ពផ្សាយកំណត់ហេតុ និងទាមទារឱ្យសមាជិកក្រុមប្រឹក្សាភិបាលដែលមានផលប្រយោជន៍ផ្ទាល់ខ្លួនក្នុងការសម្រេចចិត្តនិយាយដូច្នេះ និងអនុប្បវាទ។ ពិនិត្យឡើងវិញនូវច្បាប់ផ្ទះរៀងរាល់ពីរបីឆ្នាំម្តង ហើយដាក់អ្វីដែលរឹតត្បិតការប្រើប្រាស់អាផាតមិននៅក្នុងប័ណ្ណកម្មសិទ្ធិជាជាងនៅក្នុងច្បាប់ ពីព្រោះនោះជាកន្លែងដែលវាជាកម្មសិទ្ធិ និងកន្លែងដែលវានឹងកាន់កាប់។ គោលការណ៍ទូទៅនៅពីក្រោយ ក្របខ័ណ្ឌអភិបាលកិច្ច ដែលអាចអនុវត្តបាន និងកាតព្វកិច្ចធម្មតានៃ ការអនុលោមតាមច្បាប់ អនុវត្តចំពោះអគារដែលមានអាផាតមិនចំនួនដប់ពីរដូចក្រុមហ៊ុនដែរ។

សម្រាប់អ្នកទិញ ការពិនិត្យឲ្យបានហ្មត់ចត់គឺសាមញ្ញ ហើយមិនគួររំលងឡើយ។ សូមសួររកកំណត់ហេតុនៃកិច្ចប្រជុំបីលើកចុងក្រោយ គណនីប្រចាំឆ្នាំ ថវិកា ផែនការថែទាំ និងសមតុល្យនៃមូលនិធិបម្រុង ហើយអានឯកសារបែងចែកមុនពេលចុះហត្ថលេខា ជាពិសេសប្រសិនបើអ្នកមានបំណងជួលអាផាតមិន ឬធ្វើការផ្លាស់ប្តូរ។ ទិដ្ឋភាពទូទៅរបស់យើងអំពី ចំណុចខ្វះខាតទូទៅនៅក្នុងច្បាប់អចលនទ្រព្យរបស់ប្រទេសហូឡង់ និងបញ្ជីត្រួតពិនិត្យរបស់យើងសម្រាប់ ការទិញផ្ទះរួមគ្នា កំណត់ពីអ្វីដែលត្រូវពិនិត្យមុនពេលអ្នកប្តេជ្ញាចិត្ត ហើយ កាតព្វកិច្ចដែលស្ថិតនៅលើម្ចាស់ផ្ទះ គឺមានតម្លៃដឹង ប្រសិនបើអ្នកមានគម្រោងជួលអាផាតមិន។

អ្វីដែលត្រូវធ្វើឥឡូវនេះ

ប្រសិនបើសមាគមរបស់អ្នកមិនកំពុងបំពេញការងាររបស់ខ្លួនទេ លំដាប់លំដោយត្រូវបានកំណត់៖ សូមអានលិខិតបញ្ជាក់ការបែងចែក ដាក់ពាក្យបណ្តឹង និងសំណើរបស់អ្នកជាលាយលក្ខណ៍អក្សរ ដាក់វាទៅក្នុងរបៀបវារៈនៃកិច្ចប្រជុំ ហើយកត់ចំណាំកាលបរិច្ឆេទនៃការសម្រេចចិត្តណាមួយ ពីព្រោះខែសម្រាប់ការជំទាស់នឹងចាប់ផ្តើមដំណើរការភ្លាមៗ។ ប្រសិនបើសមាគមនៅតែមិនធ្វើសកម្មភាព ការិយាល័យ kantonrechter អាចចូលដំណើរការបាន ហើយនីតិវិធីត្រូវបានរចនាឡើងសម្រាប់រឿងនេះ។

Law and More ផ្តល់ដំបូន្មានដល់ម្ចាស់អាផាតមិន ក្រុមប្រឹក្សាភិបាល និងសមាគមនានា លើឯកសារបែងចែក និងបទប្បញ្ញត្តិ លើការលុបចោលការសម្រេចចិត្ត ការអនុញ្ញាតជំនួស កាតព្វកិច្ចថែទាំ បំណុលហួសកាលកំណត់ និងការទទួលខុសត្រូវចំពោះការខូចខាត។ មិនថាអ្នកជាម្ចាស់ដែលប្រឈមមុខនឹងសមាគមដែលមិនធ្វើសកម្មភាព ឬក្រុមប្រឹក្សាភិបាលដែលកំពុងព្យាយាមរៀបចំអគារឡើងវិញនោះទេ របស់យើង។ មេធាវីអចលនៈទ្រព្យ អាចប្រាប់អ្នកពីកន្លែងដែលអ្នកឈរនៅក្រោម ច្បាប់ហូឡង់ និងអ្វីដែលជាជំហានបន្ទាប់ជាក់ស្តែង។

សំណួរ​ដែលគេ​ច្រើន​សួរ

ច្បាប់ហូឡង់ផ្តល់នីតិវិធីជាក់លាក់សម្រាប់អ្នកស្រុកដើម្បីដោះស្រាយការបរាជ័យនៃសមាគម រួមទាំងនីតិវិធីតុលាការសម្រាប់សំណង និងយន្តការសម្រាប់ដោះស្រាយវិវាទ។ ក្របខ័ណ្ឌច្បាប់កំណត់ពេលវេលា និងលក្ខខណ្ឌច្បាស់លាស់សម្រាប់ចាត់វិធានការប្រឆាំងនឹងសមាគមម្ចាស់ផ្ទះ។