កាតព្វកិច្ចរបស់ម្ចាស់ដី

កិច្ចព្រមព្រៀងជួលមានទិដ្ឋភាពផ្សេងៗគ្នា។ ទិដ្ឋភាពសំខាន់មួយនៃរឿងនេះគឺម្ចាស់ផ្ទះនិងកាតព្វកិច្ចដែលគាត់មានចំពោះភតិកៈ។ ចំណុចចាប់ផ្តើមទាក់ទងនឹងកាតព្វកិច្ចរបស់ម្ចាស់ផ្ទះគឺ“ ភាពរីករាយដែលភតិកៈអាចរំពឹងដោយផ្អែកលើកិច្ចព្រមព្រៀងជួល” ។ យ៉ាងណាមិញកាតព្វកិច្ចរបស់ម្ចាស់ដីមានទំនាក់ទំនងយ៉ាងជិតស្និទ្ធទៅនឹងសិទ្ធិរបស់ភតិកៈ។ បើនិយាយអោយចំចំណុចជាក់ស្តែងចំណុចចាប់ផ្តើមនេះមានន័យថាមានកាតព្វកិច្ចសំខាន់ពីរសំរាប់ម្ចាស់ដី។ ដំបូងបង្អស់កាតព្វកិច្ចនៃមាត្រា ៧: ២០៣ BW ដើម្បីធ្វើឱ្យរបស់របរមានសម្រាប់ភតិកៈ។ លើសពីនេះទៀតកាតព្វកិច្ចថែទាំអនុវត្តចំពោះម្ចាស់ដីឬនិយាយម្យ៉ាងទៀតបទប្បញ្ញត្តិនៃពិការភាពនៅក្នុងមាត្រា ៧: ២០៤ នៃក្រមរដ្ឋប្បវេណីហូឡង់។ តើកាតព្វកិច្ចទាំងពីររបស់ម្ចាស់ដីមានន័យយ៉ាងម៉េចនឹងត្រូវបានពិភាក្សាជាបន្តបន្ទាប់នៅក្នុងប្លក់នេះ។

ធ្វើឱ្យទ្រព្យសម្បត្តិជួលមាន

ទាក់ទងទៅនឹងកាតព្វកិច្ចបឋមរបស់ម្ចាស់ដីមាត្រា ៧: ២០៣ នៃក្រមរដ្ឋប្បវេណីហុល្លង់បានចែងថាម្ចាស់ដីមានកាតព្វកិច្ចធ្វើឱ្យភតិសន្យាជួលមានសម្រាប់ភតិកៈហើយទុកវានៅកម្រិតចាំបាច់សម្រាប់ការប្រើប្រាស់ដែលបានព្រមព្រៀងគ្នា។ ការព្រួយបារម្ភអំពីការប្រើប្រាស់ដែលបានព្រមព្រៀងឧទាហរណ៍ការជួល៖

• កន្លែងរស់នៅ (ឯករាជ្យឬមិនផ្ទុកខ្លួនឯង)
• ទំហំអាជីវកម្មនៅក្នុងន័យនៃទំហំលក់រាយ;
• ទំហំអាជីវកម្មនិងការិយាល័យផ្សេងទៀតដូចមានចែងក្នុងមាត្រា ៧: ២០៣ ក

វាមានសារៈសំខាន់ណាស់ក្នុងការពិពណ៌នាយ៉ាងច្បាស់នៅក្នុងកិច្ចសន្យាជួលដែលការប្រើប្រាស់ត្រូវបានព្រមព្រៀងដោយភាគី។ យ៉ាងណាមិញចម្លើយទៅនឹងសំណួរថាតើម្ចាស់ដីបានបំពេញកាតព្វកិច្ចរបស់គាត់នឹងអាស្រ័យលើអ្វីដែលភាគីបានពិពណ៌នានៅក្នុងកិច្ចព្រមព្រៀងជួលទាក់ទងនឹងទិសដៅនៃទ្រព្យសម្បត្តិដែលបានជួល។ ដូច្នេះវាមានសារៈសំខាន់មិនត្រឹមតែដើម្បីបញ្ជាក់ពីទិសដៅឬយ៉ាងហោចណាស់ការប្រើប្រាស់នៅក្នុងការជួលប៉ុណ្ណោះទេប៉ុន្តែក៏ត្រូវពណ៌នាលម្អិតបន្ថែមទៀតពីអ្វីដែលភតិកៈអាចរំពឹងលើមូលដ្ឋាននោះ។ នៅក្នុងបរិបទនេះវាមានការព្រួយបារម្ភឧទាហរណ៍មូលដ្ឋានគ្រឹះចាំបាច់ដែលត្រូវប្រើទ្រព្យសម្បត្តិដែលបានជួលតាមរបៀបជាក់លាក់។ ឧទាហរណ៍សម្រាប់ការប្រើប្រាស់អាគារជាកន្លែងលក់រាយភតិកៈក៏អាចកំណត់នូវភាពអាចរកបាននៃតុដាក់ធ្នើរថេរឬជញ្ជាំងភាគថាសនិងតម្រូវការខុសគ្នាទាំងស្រុងសម្រាប់កន្លែងជួលឧទាហរណ៍ដែលមានបំណងរក្សាទុកក្រដាសសំរាមឬដែកសំណល់អេតចាយ។ អាចត្រូវបានកំណត់នៅក្នុងបរិបទនេះ។

កាតព្វកិច្ចថែទាំ (ការទូទាត់តាមលំនាំដើម)

នៅក្នុងបរិបទនៃកាតព្វកិច្ចចម្បងទី ២ របស់ម្ចាស់ផ្ទះគឺមាត្រា ៧: ២០៦ នៃក្រមរដ្ឋប្បវេណីហូឡង់បានចែងថាម្ចាស់ដីមានកាតព្វកិច្ចជួសជុលគុណវិបត្តិ។ អ្វីដែលត្រូវយល់ពីគុណវិបត្តិមួយត្រូវបានបញ្ជាក់លម្អិតបន្ថែមទៀតនៅក្នុងមាត្រា ៧: ២០៤ នៃក្រមរដ្ឋប្បវេណី៖ ការខ្វះខាតគឺជាល័ក្ខខ័ណ្ឌឬលក្ខណៈនៃទ្រព្យដែលជាលទ្ធផលដែលទ្រព្យសម្បត្តិមិនអាចផ្តល់ឱ្យភតិកៈនូវការរីករាយដែលគាត់រំពឹងទុក មូលដ្ឋាននៃកិច្ចព្រមព្រៀងជួល។ ចំពោះបញ្ហានេះយោងទៅតាមតុលាការកំពូលការរីករាយរួមបញ្ចូលច្រើនជាងលក្ខខណ្ឌនៃទ្រព្យសម្បត្តិដែលបានជួលឬទ្រព្យសម្បត្តិសម្ភារៈ។ កាលៈទេសៈដែលកំណត់ការរីករាយផ្សេងទៀតក៏អាចបង្កឱ្យមានពិការភាពនៅក្នុងអត្ថន័យនៃមាត្រា ៧: ២០៤ ប។ ក្នុងបរិបទនេះសូមពិចារណាឧទាហរណ៍ភាពរំពឹងទុកភាពងាយស្រួលនិងរូបរាងនៃទ្រព្យសម្បត្តិដែលបានជួល។

ទោះបីជាវាជាពាក្យទូលំទូលាយរួមបញ្ចូលគ្រប់កាលៈទេសៈទាំងអស់ដែលកំណត់ការរីករាយរបស់ភតិកៈក្តីការរំពឹងទុករបស់ភតិកៈមិនគួរលើសពីការរំពឹងទុករបស់ភតិកៈមធ្យមឡើយ។ និយាយម្យ៉ាងទៀតនេះមានន័យថាភតិកៈមិនអាចរំពឹងច្រើនជាងទ្រព្យដែលត្រូវបានថែរក្សាឱ្យបានល្អនោះទេ។ លើសពីនេះទៀតប្រភេទផ្សេងគ្នានៃវត្ថុជួលនីមួយៗនឹងបង្កើនការរំពឹងទុករបស់ពួកគេយោងទៅតាមច្បាប់ករណី។

ក្នុងករណីណាក៏ដោយមិនមានពិការភាពទេប្រសិនបើវត្ថុជួលមិនផ្តល់ឱ្យភតិកៈនូវការរីករាយដែលរំពឹងទុកជាលទ្ធផលនៃ៖

• កាលៈទេសៈដែលបង្កឡើងដោយភតិកៈផ្អែកលើកំហុសឬហានិភ័យ។ ឧទាហរណ៍ភាពខ្វះចន្លោះតិចតួចនៃទ្រព្យសម្បត្តិជួលក្នុងទិដ្ឋភាពនៃការបែងចែកហានិភ័យស្របច្បាប់គឺសម្រាប់គណនីរបស់ភតិកៈ។
• កាលៈទេសៈទាក់ទងនឹងភតិកៈផ្ទាល់ខ្លួន។ ឧទាហរណ៍នេះអាចរាប់បញ្ចូលទាំងដែនកំណត់នៃការអត់ធ្មត់ទាបទាក់ទងនឹងសំលេងរំខានការរស់នៅធម្មតាពីអ្នកជួលផ្សេងទៀត។
• ការរំខានជាក់ស្តែងដោយភាគីទីបីដូចជាសំលេងរំខានចរាចរណ៍ឬសំលេងរំខានពីរាបស្មើរជាប់នឹងផ្ទះជួល។
• ការអះអាងដោយគ្មានការរំខានជាក់ស្តែងគឺជាស្ថានភាពដែលឧទាហរណ៍អ្នកជិតខាងរបស់ភតិកៈគ្រាន់តែអះអាងថាមានសិទ្ធិផ្លូវឆ្លងកាត់សួនច្បាររបស់ភតិកៈដោយមិនប្រើវា។

ការដាក់ទណ្ឌកម្មក្នុងករណីមានការរំលោភលើកាតព្វកិច្ចសំខាន់ៗរបស់ម្ចាស់ដី

ប្រសិនបើម្ចាស់ផ្ទះមិនអាចធ្វើឱ្យភតិសន្យាជួលអាចរកបានសម្រាប់ភតិកៈទាន់ពេលវេលាឬពេញលេញទេនោះនឹងមានការខ្វះខាតនៅលើផ្នែកនៃម្ចាស់ផ្ទះ។ អនុវត្តដូចគ្នាប្រសិនបើមានពិការភាព។ ក្នុងករណីទាំងពីរនេះការដាក់ទណ្ឌកម្មខ្លីទាក់ទងនឹងម្ចាស់ផ្ទះហើយផ្តល់ឱ្យអ្នកជួលនូវអំណាចមួយចំនួននៅក្នុងបរិបទនេះដូចជាការអះអាងពី៖

• ការអនុលោមតាមច្បាប់។ ភតិកៈនេះអាចទាមទារពីម្ចាស់ផ្ទះជួលដើម្បីធ្វើឱ្យភតិសន្យាជួលអាចរកបានទាន់ពេលវេលាពេញឬនៅទាំងអស់ឬដើម្បីដោះស្រាយភាពខ្វះខាត។ ទោះយ៉ាងណាដរាបណាភតិកៈមិន តម្រូវឲ្យ ម្ចាស់ផ្ទះជួសជុលម្ចាស់ដីមិនអាចដោះស្រាយបញ្ហាខ្វះខាតបានឡើយ។ ទោះយ៉ាងណាក៏ដោយប្រសិនបើសំណងមិនអាចទៅរួចឬមិនសមហេតុផលអ្នកជួលមិនចាំបាច់ធ្វើទេ។ ផ្ទុយទៅវិញផ្ទុយទៅវិញភតិកៈបដិសេធការជួសជុលឬមិនធ្វើឱ្យទាន់ពេលវេលាទេភតិកៈអាចដោះស្រាយនូវគុណវិបត្តិដោយខ្លួនឯងនិងដកថ្លៃដើមពីថ្លៃឈ្នួល។
• ការកាត់បន្ថយថ្លៃឈ្នួល។ នេះជាជំរើសមួយសម្រាប់ភតិកៈប្រសិនបើទ្រព្យសម្បត្តិជួលមិនត្រូវបានធ្វើឱ្យទាន់ពេលវេលាឬពេញលេញដោយភតិកៈឬប្រសិនបើមានកំហុស។ ការកាត់បន្ថយការជួលត្រូវតែទាមទារពីតុលាការឬគណៈកម្មាធិការវាយតម្លៃការជួល។ ការទាមទារត្រូវតែដាក់ជូនក្នុងរយៈពេល ៦ ខែបន្ទាប់ពីភតិកៈបានរាយការណ៍អំពីបញ្ហាខ្វះខាតទៅម្ចាស់ដី។ ចាប់ពីពេលនេះតទៅការកាត់បន្ថយការជួលក៏នឹងមានប្រសិទ្ធិភាពដែរ។ ទោះយ៉ាងណាក៏ដោយប្រសិនបើភតិកៈអនុញ្ញាតឱ្យរយៈពេលនេះផុតកំណត់សិទ្ធិរបស់គាត់ចំពោះការកាត់បន្ថយការជួលនឹងត្រូវបានកាត់បន្ថយប៉ុន្តែនឹងមិនរលត់ឡើយ។
• ការបញ្ចប់កិច្ចព្រមព្រៀងជួលប្រសិនបើខ្វះការជួលធ្វើឱ្យមានភាពរីករាយមិនអាចទៅរួចទេ។ ប្រសិនបើពិការភាពដែលភតិសន្យាមិនចាំបាច់ដោះស្រាយឧទាហរណ៍ដោយសារតែសំណងមិនអាចទៅរួចឬតម្រូវឱ្យមានការចំណាយដែលមិនអាចរំពឹងថាសមហេតុផលរបស់គាត់នៅក្នុងកាលៈទេសៈដែលបានផ្តល់ឱ្យប៉ុន្តែនោះធ្វើឱ្យរីករាយដែលភតិកៈអាចរំពឹងថាមិនអាចទៅរួចទាំងស្រុងទាំងភតិកៈនិង ភតិសន្យារំលាយភតិសន្យា។ ក្នុងករណីទាំងពីរនេះអាចធ្វើទៅបានដោយសេចក្តីថ្លែងការណ៍ក្រៅប្រព័ន្ធ។ ទោះយ៉ាងណាក៏ដោយជាញឹកញាប់មិនមានភាគីទាំងអស់យល់ព្រមនឹងការរំលាយដូច្នេះនីតិវិធីនៃច្បាប់នៅតែត្រូវបានអនុវត្តតាម។
• សំណង។ ការទាមទារនេះគឺកើតឡើងដោយសារតែភតិកៈប្រសិនបើការខ្វះខាតដូចជាវត្តមាននៃពិការភាពក៏អាចត្រូវបានកំណត់ដោយម្ចាស់ដីផងដែរ។ នេះជាឧទាហរណ៍ប្រសិនបើភាពខ្វះចន្លោះកើតឡើងបន្ទាប់ពីចូលក្នុងកិច្ចសន្យាជួលហើយអាចត្រូវបានគេសន្មតថាជាអ្នកជួលពីព្រោះឧទាហរណ៍គាត់មិនបានអនុវត្តការថែទាំគ្រប់គ្រាន់លើទ្រព្យសម្បត្តិដែលបានជួលទេ។ ប៉ុន្តែប្រសិនបើមានពិការភាពជាក់លាក់មួយមានរួចហើយនៅពេលដែលកិច្ចសន្យាជួលចូលហើយភតិសន្យាបតីបានដឹងអំពីវានៅពេលនោះគួរតែដឹងឬជូនដំណឹងដល់ភតិកៈថាទ្រព្យសម្បត្តិជួលមិនមានពិការភាពទេ។

តើអ្នកជាភតិកៈឬម្ចាស់ដីដែលជាប់ទាក់ទងនឹងវិវាទទាក់ទងនឹងថាតើម្ចាស់ដីបំពេញលក្ខខណ្ឌឬអត់? ឬតើអ្នកចង់ដឹងបន្ថែមអំពីការដាក់ទណ្ឌកម្មប្រឆាំងនឹងម្ចាស់ផ្ទះ? បន្ទាប់មកទាក់ទង Law & More។ របស់យើង មេធាវីអចលនៈទ្រព្យ ជាអ្នកជំនាញខាងច្បាប់ភតិសន្យាហើយរីករាយក្នុងការផ្តល់ឱ្យអ្នកនូវជំនួយឬដំបូន្មានស្របច្បាប់។ មិនថាអ្នកជាភតិកៈឬម្ចាស់ផ្ទះទេ Law & More យើងប្រកាន់យកវិធីសាស្រ្តផ្ទាល់ខ្លួនហើយរួមគ្នាជាមួយអ្នកយើងនឹងពិនិត្យមើលស្ថានភាពរបស់អ្នកនិងកំណត់យុទ្ធសាស្ត្រ (តាមដាន) ។