ការការពារការជួល

នៅពេលអ្នកជួលកន្លែងស្នាក់នៅក្នុងប្រទេសហូឡង់អ្នកមានសិទ្ធិជួលការការពារ។ អនុវត្តដូចគ្នាចំពោះអ្នកជួលនិងអ្នកជួលរបស់អ្នក។ ជាគោលការណ៍ការការពារការជួលមានទិដ្ឋភាពពីរយ៉ាងគឺការការពារថ្លៃជួលនិងការការពារការជួលប្រឆាំងនឹងការបញ្ចប់កិច្ចព្រមព្រៀងជួលក្នុងន័យថាម្ចាស់ផ្ទះមិនអាចបញ្ចប់កិច្ចព្រមព្រៀងជួលបានឡើយ។ ខណៈពេលដែលទិដ្ឋភាពទាំងពីរនៃការការពារការជួលត្រូវអនុវត្តចំពោះភតិកៈនៃលំនៅដ្ឋានសង្គមនេះមិនមែនជាករណីសម្រាប់ភតិកៈនៃអ្នកជួលផ្ទះនៅក្នុងវិស័យឥតគិតថ្លៃនោះទេ។ តើការការពារការជួលមួយណាជាបញ្ហានៅពេលនិងអ្វីដែលការការពារថ្លៃជួលឬការការពារការជួលក្នុងបរិបទនៃការបញ្ចប់កិច្ចសន្យាជួលត្រូវបានពិភាក្សានៅក្នុងប្លក់នេះ។ ប៉ុន្តែជាដំបូងប្លក់នេះពិភាក្សាអំពីលក្ខខណ្ឌដែលមានឈ្មោះថាកន្លែងរស់នៅសម្រាប់ការប្រើប្រាស់ទូទៅនៃការការពារការជួល។

រូបភាពការពារការជួល

ទំហំរស់នៅ

ចំពោះការអនុវត្តបទប្បញ្ញត្តិច្បាប់ទាក់ទងនឹងការការពារការជួលដំបូងវាត្រូវតែជាសំណួរអំពីកន្លែងរស់នៅ។ យោងតាមមាត្រា ៧ ៈ ២៣៣ នៃក្រមរដ្ឋប្បវេណីហុល្លង់ទំហំនៃការរស់នៅត្រូវតែយល់ន័យថាជាអាគារដែលមានអចលនវត្ថុដែលត្រូវបានសាងសង់នៅពេលដែលវាត្រូវបានជួលធ្វើជាផ្ទះឯករាជ្យឬមិនមានផ្ទះសម្រាប់ផ្ទុកឥវ៉ាន់រឺឈរដែលមានបំណងចង់រស់នៅជាអចិន្ត្រៃយ៍។ ដូច្នេះគ្មានការវែកញែកបន្ថែមទៀតរវាងអ្នកជួលនៃកន្លែងស្នាក់នៅឯករាជ្យឬមិនផ្ទុកដោយខ្លួនឯងសម្រាប់គោលបំណងការពារការជួល។

គោលគំនិតនៃកន្លែងរស់នៅក៏រួមបញ្ចូលទាំងការវាយតំលៃលើអចលនវត្ថុផងដែរនៅក្នុងពាក្យផ្សេងទៀតដែលតាមធម្មជាតិរបស់ពួកគេត្រូវបានផ្សារភ្ជាប់ទៅនឹងផ្ទះចរឬទីលានឬដែលជាផ្នែកនៃវាដោយគុណធម៌នៃកិច្ចព្រមព្រៀងជួល។ នៅក្នុងស្មុគស្មាញនៃលំនៅដ្ឋាននេះប្រហែលជាឧទាហរណ៍ជណ្តើរថែវវិចិត្រសាលនិងច្រករបៀងក៏ដូចជាការតំឡើងកណ្តាលប្រសិនបើពួកគេត្រូវបានកំណត់ដោយកិច្ចសន្យាជាកន្លែងទំនេរដែលមិនមានចរិតលក្ខណៈសាធារណៈ។

ទោះយ៉ាងណាក៏ដោយមិនមានកន្លែងរស់នៅក្នុងន័យនៃផ្នែកទី ៧ ៈ ២៣៣ នៃក្រមរដ្ឋប្បវេណីរបស់ប្រទេសហូឡង់ទេប្រសិនបើវាមានការព្រួយបារម្ភ៖

  • ការប្រើប្រាស់រយៈពេលខ្លីនៃកន្លែងរស់នៅ; ថាតើករណីនេះត្រូវបានកំណត់ដោយផ្អែកលើលក្ខណៈធម្មជាតិនៃការប្រើប្រាស់ឧទាហរណ៍ដូចជាផ្ទះថ្ងៃឈប់សម្រាកឬផ្ទះប្តូរប្រាក់។ ក្នុងន័យនេះរយៈពេលខ្លីដូច្នេះសំដៅទៅលើការប្រើប្រាស់និងមិនមែនតាមពេលវេលាដែលបានព្រមព្រៀង។
  • កន្លែងរស់នៅអាស្រ័យ; នេះជាករណីប្រសិនបើផ្ទះត្រូវបានជួលរួមគ្នាជាមួយនឹងទំហំពាណិជ្ជកម្ម។ ក្នុងករណីនោះផ្ទះគឺជាផ្នែកមួយនៃទំហំអាជីវកម្មដែលបានជួលដូច្នេះមិនមែនជាល័ក្ខខ័ណ្ឌលំនៅដ្ឋានទេប៉ុន្តែបទប្បញ្ញត្តិទាក់ទងនឹងទំហំអាជីវកម្មអនុវត្តទៅផ្ទះ។
  • ទូកទូកមួយ; នេះគឺជាបាតុភូតមួយដែលមិនសមនឹងនិយមន័យច្បាប់នៃមាត្រា ៧: ២៣៣ នៃក្រមរដ្ឋប្បវេណីហូឡង់។ ផ្ទះបែបនេះជាទូទៅមិនអាចត្រូវបានគេចាត់ទុកថាជាអចលនវត្ថុទេពីព្រោះមិនមានទំនាក់ទំនងយូរអង្វែងជាមួយដីឬច្រាំង។

ការការពារតម្លៃជួល

ប្រសិនបើស្ថានភាពនៃការរស់នៅដែលបានពិពណ៌នាខាងលើត្រូវបានបំពេញនោះអ្នកជួលដំបូងនឹងទទួលបានការការពារតម្លៃជួល។ ក្នុងករណីនេះចំនុចចាប់ផ្តើមខាងក្រោមត្រូវបានអនុវត្ត៖

  • សមាមាត្ររវាងគុណភាពរួមទាំងទីតាំងកន្លែងជួលនិងរវាងថ្លៃឈ្នួលដែលត្រូវបង់សម្រាប់ថ្លៃដើមត្រូវតែមានភាពសមហេតុផល។
  • ភតិកៈមានជំរើសគ្រប់ពេលវេលាដើម្បីវាយតម្លៃតម្លៃជួលដំបូងដែលបានវាយតម្លៃដោយគណៈកម្មាធិការជួល។ នេះអាចធ្វើទៅបានក្នុងរយៈពេលតែ ៦ ខែបន្ទាប់ពីការចាប់ផ្តើមជួល ការសម្រេចចិត្តរបស់គណៈកម្មាធិការជួលគឺត្រូវបានចង, ប៉ុន្តែនៅតែអាចត្រូវបានដាក់ជូនទៅតុលាការរងដើម្បីពិនិត្យឡើងវិញ;
  • ម្ចាស់ដីមិនអាចបន្តការតម្លើងថ្លៃឈ្នួលគ្មានដែនកំណត់ឡើយ។ ដែនកំណត់ច្បាប់ជាក់លាក់ត្រូវអនុវត្តចំពោះការតម្លើងថ្លៃឈ្នួលដូចជាអត្រាកើនឡើងប្រាក់ឈ្នួលអតិបរមាដែលបានកំណត់ដោយរដ្ឋមន្រ្តី។
  • បទប្បញ្ញត្តិដែលចែងអំពីការការពារការជួលគឺជាច្បាប់ចាំបាច់ពោលគឺម្ចាស់ផ្ទះមិនអាចបង្វែរពីពួកគេក្នុងកិច្ចព្រមព្រៀងជួលទៅជាការខូចខាតរបស់ភតិកៈឡើយ។

ចៃដន្យគោលការណ៍ដែលបានបញ្ជាក់អនុវត្តតែចំពោះភតិកៈនៃលំនៅដ្ឋានសង្គមប៉ុណ្ណោះ។ នេះគឺជាកន្លែងរស់នៅដែលស្ថិតនៅក្នុងវិស័យជួលដែលមានបទប្បញ្ញត្តិហើយដូច្នេះត្រូវបែងចែកកន្លែងរស់នៅដែលជាកម្មសិទ្ធិរបស់វិស័យសេរីភាវូបនីយកម្មឬជួលឥតគិតថ្លៃ។ ក្នុងករណីមានលំនៅឋានសេរីភាវូបនីយកម្មឬឥតគិតថ្លៃថ្លៃឈ្នួលខ្ពស់ណាស់ដែលភតិកៈលែងមានសិទ្ធិទទួលបានប្រាក់ឧបត្ថម្ភថ្លៃជួលហើយដូច្នេះស្ថិតនៅក្រៅការការពារច្បាប់។ ព្រំដែនរវាងលំនៅដ្ឋានសេរីភាវូបនីយកម្មនិងសង្គមគឺប្រហែលនឹងតម្លៃជួលប្រហែល ៧៥២ អឺរ៉ូក្នុងមួយខែ។ ប្រសិនបើតម្លៃជួលដែលបានព្រមព្រៀងគ្នាលើសពីចំនួននេះភតិកៈមិនអាចពឹងផ្អែកលើគោលការណ៍ដែលបានពិពណ៌នាខាងលើទេពីព្រោះវាពាក់ព័ន្ធនឹងការជួលផ្ទះដែលមានលក្ខណៈសេរីភាវូបនីយកម្ម។

ការការពារការជួលប្រឆាំងនឹងការបញ្ចប់កិច្ចព្រមព្រៀងជួល

ទោះយ៉ាងណាក៏ដោយសម្រាប់ការអនុវត្តលក្ខណៈផ្សេងទៀតនៃការការពារការជួលមិនមានភាពខុសគ្នារវាងភតិកៈនៃលំនៅដ្ឋានសង្គមនិងសេរីភាវូបនីយកម្មទេ។ និយាយម៉្យាងទៀតនេះមានន័យថារាល់ភតិកៈនៃការរស់នៅមានលក្ខណៈទូលំទូលាយនិងត្រូវបានការពារដោយស្វ័យប្រវត្តិប្រឆាំងនឹងការបញ្ចប់កិច្ចព្រមព្រៀងជួលក្នុងន័យថាម្ចាស់ផ្ទះមិនអាចលុបចោលកិច្ចព្រមព្រៀងជួលបានទេ។ នៅក្នុងបរិបទនេះភតិកៈត្រូវបានការពារជាពិសេសពីព្រោះ៖

  • ការបញ្ចប់ដោយម្ចាស់ផ្ទះមិនបញ្ចប់កិច្ចព្រមព្រៀងជួលស្របតាមមាត្រា ៧: ២៧២ នៃក្រមរដ្ឋប្បវេណីហូឡង់; ជាគោលការណ៍វាអាស្រ័យលើម្ចាស់ដីដំបូងដែលព្យាយាមឱ្យមានប្រសិទ្ធិភាពដល់ការបញ្ចប់កិច្ចព្រមព្រៀងជួលដោយការយល់ព្រមគ្នា។ ប្រសិនបើរឿងនោះមិនដំណើរការហើយភតិកៈមិនយល់ព្រមនឹងការបញ្ចប់ទេការបញ្ចប់របស់ម្ចាស់ផ្ទះពិតជាមិនបញ្ចប់កិច្ចព្រមព្រៀងជួលទេ។ នេះមានន័យថាកិច្ចព្រមព្រៀងជួលនៅតែបន្តជាធម្មតាហើយម្ចាស់ផ្ទះត្រូវដាក់ពាក្យបណ្តឹងតាមផ្លូវច្បាប់សម្រាប់ការបញ្ចប់កិច្ចព្រមព្រៀងជួលជាមួយតុលាការរង។ ក្នុងករណីនេះកិច្ចព្រមព្រៀងជួលនឹងមិនបញ្ចប់ឡើយរហូតដល់តុលាការធ្វើការសំរេចចិត្តដែលមិនអាចដកហូតបានលើបណ្តឹងសុំការបញ្ចប់របស់ម្ចាស់ផ្ទះ។
  • ដោយមើលមាត្រា ៧: ២៧១ នៃក្រមរដ្ឋប្បវេណីហូឡង់ម្ចាស់ផ្ទះត្រូវតែបញ្ជាក់ពីមូលហេតុនៃការបញ្ចប់ការងារ; ប្រសិនបើម្ចាស់ដីនឹងបញ្ចប់កិច្ចព្រមព្រៀងជួលគាត់ត្រូវតែគោរពតាមបែបបទនៃមាត្រាដែលបានចែងខាងលើនៃក្រមរដ្ឋប្បវេណី។ បន្ថែមលើរយៈពេលជូនដំណឹងនេះមូលដ្ឋានសម្រាប់ការបញ្ចប់ការងារគឺជាទម្រង់សំខាន់មួយនៅក្នុងបរិបទនេះ។ ដូច្នេះម្ចាស់ផ្ទះត្រូវតែបញ្ជាក់មូលហេតុមួយនៃមូលដ្ឋានសម្រាប់ការបញ្ចប់សេចក្តីជូនដំណឹងអំពីការបញ្ចប់របស់គាត់ដូចមានចែងក្នុងមាត្រា ៧ ៈ ២៧៤ វគ្គ ១ នៃក្រមរដ្ឋប្បវេណីហូឡង់៖
  1. ភតិកៈមិនមានលក្ខណៈដូចភតិកៈល្អទេ
  2. វាទាក់ទងនឹងការជួលរយៈពេលថេរ
  3. ម្ចាស់ផ្ទះត្រូវការបន្ទាន់សម្រាប់ជួលដោយខ្លួនឯង
  4. ភតិកៈមិនយល់ព្រមនឹងការផ្តល់ជូនសមហេតុផលដើម្បីចូលទៅក្នុងកិច្ចព្រមព្រៀងជួលថ្មី
  5. ម្ចាស់ដីចង់ដឹងអំពីការប្រើប្រាស់ដីធ្លីលើការជួលចេញស្របតាមផែនការកំណត់តំបន់ដែលមានសុពលភាព
  6. ផលប្រយោជន៏របស់ម្ចាស់ដីក្នុងការបញ្ចប់កិច្ចសន្យាជួលនេះមានចំនួនច្រើនជាងភតិកៈក្នុងការបន្តជួលបន្ត (ក្នុងករណីភតិសន្យា)
  • ការជួលអាចត្រូវបានបញ្ចប់ដោយចៅក្រមដោយផ្អែកលើមូលហេតុដែលមានចែងក្នុងមាត្រា ៧: ២៧៤ វគ្គ ១ នៃក្រមរដ្ឋប្បវេណីហូឡង់; មូលដ្ឋានដែលបានរៀបរាប់ខាងលើគឺមានលក្ខណៈទូលំទូលាយ: មានន័យថាប្រសិនបើនីតិវិធីច្បាប់ត្រូវបានធ្វើឡើងនៅចំពោះមុខតុលាការការបញ្ចប់កិច្ចព្រមព្រៀងជួលនៅលើដីផ្សេងទៀតមិនអាចទៅរួចទេ។ ប្រសិនបើហេតុផលមួយក្នុងចំណោមហេតុផលដែលបានលើកឡើងខាងលើតុលាការត្រូវតែផ្តល់ការទាមទាររបស់អ្នកជួលដើម្បីបញ្ចប់។ ក្នុងករណីនោះមិនមានកន្លែងសម្រាប់ទំងន់នៃចំណាប់អារម្មណ៍បន្ថែមទៀតទេ។ ទោះយ៉ាងណាក៏ដោយការលើកលែងត្រូវបានអនុវត្តចំពោះចំណុចនេះទាក់ទងនឹងការបញ្ចប់នៃការប្រើប្រាស់ផ្ទាល់ខ្លួនបន្ទាន់។ នៅពេលការទាមទារត្រូវបានអនុញ្ញាតតុលាការក៏នឹងកំណត់ពេលវេលាសម្រាប់ការបណ្តេញចេញផងដែរ។ ទោះយ៉ាងណាក៏ដោយប្រសិនបើពាក្យបណ្តឹងបញ្ឈប់របស់ម្ចាស់ផ្ទះត្រូវបានគេបដិសេធនោះកិច្ចសន្យាជួលដែលពាក់ព័ន្ធអាចមិនត្រូវបានបញ្ឈប់ដោយគាត់ម្តងទៀតក្នុងរយៈពេលបីឆ្នាំ។

ច្បាប់ចលនាទីផ្សារជួល

កាលពីមុនការការពារការជួលមាននៅក្នុងការអនុវត្តជាក់ស្តែងដែលទទួលរងនូវការរិះគន់ជាច្រើន៖ ការការពារការជួលនឹងបានទៅឆ្ងាយហើយមានម្ចាស់ផ្ទះកាន់តែច្រើនដែលចង់ជួលផ្ទះប្រសិនបើការការពារការជួលមិនតឹងរឹង។ អ្នកតាក់តែងច្បាប់បានបង្ហាញភាពរសើបចំពោះការរិះគន់នេះ។ ដោយហេតុផលនេះអ្នកតាក់តែងច្បាប់បានសំរេចចិត្តណែនាំច្បាប់នេះគិតត្រឹមថ្ងៃទី ១ ខែកក្កដាឆ្នាំ ២០១៦ ច្បាប់ស្តីពីការផ្ទេរទីផ្សារជួល។ ជាមួយនឹងច្បាប់ថ្មីនេះការការពារភតិកៈកាន់តែតឹងរឹងជាងមុន។ នៅក្នុងបរិបទនៃច្បាប់នេះគឺជាការផ្លាស់ប្តូរសំខាន់បំផុត៖

  • ចំពោះកិច្ចព្រមព្រៀងជួលទាក់ទងនឹងទំហំការរស់នៅឯករាជ្យរយៈពេលពីរឆ្នាំឬតិចជាងនេះនិងសម្រាប់កិច្ចព្រមព្រៀងជួលទាក់ទងនឹងទំហំការរស់នៅមិនឯករាជ្យរយៈពេល ៥ ឆ្នាំឬតិចជាងនេះវាអាចធ្វើឱ្យម្ចាស់ផ្ទះជួលដោយគ្មានការការពារការជួល។ នេះមានន័យថាកិច្ចព្រមព្រៀងជួលបញ្ចប់ដោយប្រតិបត្តិការនៃច្បាប់បន្ទាប់ពីរយៈពេលដែលបានព្រមព្រៀងហើយមិនចាំបាច់ត្រូវបញ្ចប់ដោយម្ចាស់ដីដូចមុនទេ។
  • ជាមួយនឹងការណែនាំអំពីកិច្ចសន្យាក្រុមគោលដៅវាក៏មានភាពងាយស្រួលសម្រាប់ម្ចាស់ដីដើម្បីបញ្ចប់កិច្ចព្រមព្រៀងជួលទាក់ទងនឹងលំនៅដ្ឋានដែលត្រូវបានបម្រុងទុកសម្រាប់ក្រុមគោលដៅជាក់លាក់ដូចជានិស្សិតជាដើម។ ប្រសិនបើភតិកៈលែងជាកម្មសិទ្ធិរបស់ក្រុមគោលដៅជាក់លាក់ហើយឧទាហរណ៍មិនអាចត្រូវបានគេចាត់ទុកថាជាសិស្សទៀតទេម្ចាស់ដីនឹងអាចបន្តការបញ្ចប់ដោយហេតុផលនៃការប្រើប្រាស់ផ្ទាល់ខ្លួនបន្ទាន់កាន់តែងាយស្រួលនិងឆាប់រហ័ស។

តើអ្នកជាភតិកៈហើយតើអ្នកចង់ដឹងសម្រាប់ការការពារការជួលដែលអ្នកមានសិទ្ធិទទួលបានដែរឬទេ? តើអ្នកជាម្ចាស់ដីដែលចង់បញ្ចប់កិច្ចព្រមព្រៀងជួលមែនទេ? ឬតើអ្នកមានសំណួរផ្សេងទៀតទាក់ទងនឹងប្លក់នេះទេ? បន្ទាប់មកទាក់ទង Law & More។ មេធាវីរបស់យើងគឺជាអ្នកជំនាញខាងច្បាប់ជួលហើយរីករាយក្នុងការផ្តល់ដំបូន្មានដល់អ្នក។ ពួកគេក៏អាចជួយអ្នកស្របច្បាប់ផងដែរប្រសិនបើជម្លោះជួលរបស់អ្នកនាំឱ្យមាននីតិវិធីច្បាប់។

ចែករំលែក
Law & More B.V.